Transcript Porovnávací metoda příklad

Porovnávací způsob oceňování
majetku praktické příklady
Ing. David Slavata, Ph.D.
Oceňování majetku A
Princip
Pro použití srovnávací metody musíme mít
minimálně 2 nemovitosti (nemovitost A,
nemovitost B)
 U nemovitosti A (nemovitost oceňovaná)
neznáme cenu, ale známe její technické a
jiné parametry
 U nemovitosti B (nemovitost srovnávací)
známe cenu a známe také její technické a
jiné parametry

Metody
Metoda porovnání odbornou rozvahou
 Metoda zjištění hodnoty pomocí
koeficientu prodejnosti
 Metoda přímého porovnání
 Metoda nepřímého porovnání

Příklad
Oceňte bytový dům v obci Svatoňovice
porovnávací metodou. Dům je zděný,
částečně zateplený. V domě se nacházejí
čtyři totožné byty 2+1 o výměře 57m2.
Byty jsou bez balkonu. Při oceňování
využijte metodu ocenění pomocí
reprezentatů.
Sestavení databáze
Byt č.
Lokalita
Počet pokojů
Výměra
Cena
Stav
1
Velké Heraltice
sádek
2+1
57
390000
Horší
2
Vítkov
3+1
78
650000
Lepší
3
Vítkov
2+1
49
580000
Lepší
Oceňov
aný byt
Svatoňovice
2+1
57
?
-
Metoda porovnání odbornou
rozvahou
PH1 = 1/n x SUM PCi
Výpočet hodnoty
Byt č.
Lokalita
Počet pokojů
Výměra
Cena
1
Velké Heraltice
sádek
2+1
57
390000
2
Vítkov
3+1
78
650000
3
Vítkov
2+1
49
580000
Tržní hodnota
Úprava ceny
kor 0,85
Vhodnost a výhodnost využití
Jednoduchá metoda
 Nutnost vysoké homogennosti statku
 Nutnost časové aktuálnosti
 Např. Bytová jednotka

Metoda přímého porovnání
1.
Přímým přičítáním nebo odečítáním
částky formou přirážek nebo srážek
podle odlišnosti jednotlivých položek
1.
Pomocí koeficientů odlišnosti na základě
jejich multiplikačního efektu
Metoda přímého přičítání nebo
odečítání
PH2a = [(CA +/- sum PSAi) x V1 + (CB +/sumPSBi) x V2 +….+(CX +/- sum PSXi) x
Vz] / V1 + V2+ … + Vz
Sestavení databáze
Byt č.
Lokalita
Počet pokojů
Výměra
Cena
Stav
1
Velké Heraltice
sádek
2+1
57
390000
Horší
2
Vítkov
3+1
78
650000
Lepší
3
Vítkov
2+1
49
580000
Lepší
Oceňov
aný byt
Svatoňovice
2+1
57
?
-
Výpočet
PH = (+390 x 0,85 + 0 + 0 + 39 + 39
+650 x 0,85 – 100 – 100 – 100 – 50
+580 x 0,85 + 0 + 80 – 100 – 50) / 3
PH = 345 000 Kč/byt
Pomocí koeficientu odlišnosti
PH2b = sum ITCsi / n
ITCSi = TCsi / Isi
Isi = k1 x k2 x k3 x…..x kn
Postup
1.
2.
3.
4.
5.
6.
Získáme dostatečný soubor srovnávacích nemovitostí s
obdobnými parametry jako nemovitosti oceňované
Ceny srovnávacích nemovitostí pokud neznáme skutečně
realizované ceny násobíme korekčním koeficientem
Jednotlivým hodnotícím znakům přiřadíme koeficienty k
Součinem koeficientů získáme index odlišnosti I pro každou
srovnávací nemovitost
Hodnotu srovnávací nemovitosti vydělíme indexem odlišnosti
Průměr upravených cen o index odlišnosti nám dává tržní hodnotu
oceňované nemovitosti
Sestavení databáze
Byt č.
Lokalita
Počet pokojů
Výměra
Cena
Stav
1
Velké Heraltice
sádek
2+1
57
390000
Horší
2
Vítkov
3+1
78
650000
Lepší
3
Vítkov
2+1
49
580000
Lepší
Oceňov
aný byt
Svatoňovice
2+1
57
?
-
Stanovení koeficientů odlišnosti
K1………..
K2………..
K3………..
K4……….
Pokoje
Výměra
Lokalita
Technický stav
Hodnoty koeficientů
K1:
2+1……..
3+1………
K2: (za každých
57m2…….
78m2…….
49m2…….
K3:
Svatoňovice.
Vítkov……..
Sádek………
K4
Standard…
Horší………
Lepší stav…
1,00
1,12
10m2 +/- 0,07)
1,00
1,14
0,944
1,00
1,12
0,90
1,00
0,90
1,1
Výpočet
K1
I
Cen
a
…
…
…
…
…
…
…
…
…
…
…
K2
K3
By
t
Č.
Cena
Korekce
0,85
1
390
331,5
1,00
…
…
2
650
552,5
1,12
…
3
580
493
1,00
…
TRŽNÍ HODNOTA
K4
…
Tržní hodnota obytného domu ve
Svatoňovicích REKAPITULACE
Metodou rozvahy:
4bj x 459 000 Kč = 1 836 000,- Kč
Metodou přímého přičítání
4bj x 345 000 Kč = 1 380 000,- Kč
Metodou koeficientů odlišnosti
4bj x 394 770 Kč = 1 579 080,- Kč
Děkuji za pozornost