Transcript baixe o material da palestra

TERRENO DE MARINHA E
SUAS QUESTÕES REGISTRÁRIAS
ROTEIRO DE EXPOSIÇÃO
XXXVII ENCONTRO DOS OFICIAIS DE
REGISTRO DE IMÓVEIS DO BRASIL – NATAL – RN
(13 a 17 de setembro de 2010)
Advogado:
Marcelo Terra
1.
legislação básica
•
lei orçamentária de 1831 (art. 51, inciso n.º 14) prevê (i) a
colocação dos terrenos de marinha à disposição das Câmaras
Municipais para logradouros públicos e (ii) o aforamento a
particulares, se e quando julgado conveniente.
•
Decreto-lei Federal n.º 9.760/46.
•
Leis Federais n.º 9.638/98 e 11.481/07.
•
o atual Código Civil (art. 2.038) proíbe a constituição de
enfiteuses e subenfiteuses, mas mantém expressamente a
referência que a enfiteuse dos terrenos de marinha e acrescidos
regula-se por lei especial (parágrafo único) (vide, também,
CF/ADCT, art. 49, § 3.º).
2.
definição
•
a primitiva lei orçamentária de 1831 não define terreno de
marinha.
•
a definição veio na Instrução n.º 348, de 14 de novembro de
1832: Hão de considerar-se terrenos de marinha todos os que,
banhados pelas águas do mar ou dos rios navegáveis, vão até a
distância de 15 braças craveiras para a parte da terra, contadas
estas desde os pontos a que chega o preamar médio.
•
atualmente, vige a definição dada pelo art. 2.º, do Decreto-lei
Federal n.º 9.760/46: São terrenos de marinha, em uma
profundidade
de
33
(trinta
e
três)
metros,
medidos
horizontalmente, para a parte da terra, da posição da linha do
preamar-médio de 1831: a) os situados no continente, na costa
marítima e nas margens dos rios e lagoas, até onde se faça
sentir a influência das marés. b) os que contornam as ilhas
situadas em zona onde se faça sentir a influência das marés.
Parágrafo único. Para os efeitos deste artigo a influência das
marés é caracterizada pela oscilação periódica de 5 (cinco)
centímetros pelo menos, do nível das águas, que ocorra em
qualquer época do ano.
•
há, ainda, os acrescidos de marinha, que são os que se tiverem
formado, natural ou artificialmente, para o lado do mar ou dos
rios e lagoas, em seguimento aos terrenos de marinha (art.
3.º), incluindo-se, aqui, os acrescidos por aterros naturais, ou
não, ou por depósitos que, lenta e imperceptivelmente, vão se
acrescer aos terrenos de marinha em direção às águas do mar.
•
são 33,00m de largura por 7.408km de fronteira atlântica =
2.444.464.000,00m²
(aproximadamente,
quinhentos milhões de metros quadrados).
dois
bilhões
e
3.
objetivo
•
reserva de um espaço físico para desenvolvimento de uma
política
econômica1
e,
ainda,
à
execução
da
política
segurança nacional2.
1
2
SANTOS, Rosita de Sousa. Terras de marinha, pág. 61. Rio de Janeiro: Forense, 1985.
Decreto Federal n.º 87.040/82, art. 5.º.
de
4.
natureza jurídica
•
terras de marinha são bens nacionais, não se confundindo
com terras devolutas3 (CF, art. 20, VII, alterado pela EC
46/05: os terrenos de marinha e seus acrescidos são bens
da União), embora sujeitas ao poder municipal, quanto à
disciplina urbanística4.
•
a diferença entre terra devoluta e terra de marinha está
no fato de que aquelas se fundam no conceito de nãoutilização, sendo certo que terreno de marinha possui
constante e ininterrupto aproveitamento5.
3
4
5
STF. Ação Originária n.º 8. Decisão de 31 de janeiro de 1905.
MELLO, Celso Antônio Bandeira de. Os terrenos de marinha aforados e o poder municipal. RT 396/22.
NASCIMENTO, Tupinambá Miguel Castro do. Introdução ao direito fundiário, pág. 45. Porto Alegre:
Sérgio Fabris, 1985.
5. caracterização
678
•
preamar: máxima altura alcançada por uma maré de
enchente (maré cheia).
•
preamar médio: nível médio dos preamares, calculado
depois de uma longa série de observações 9.
6
7
8
9
SOARES, Carlos Roberto e ANGULO, Rodolfo José. Sobre a delimitação da linha de preamar-médio de
1831, que define os terrenos de marinha (dec.-lei 9.760, de 05.09.1946). RDA 20/261.
LIMA, Obéde Pereira de Lima, PHILLIPS, Jürgem Wilhelm e CORDINI, Jucilei. Localização geodésica da
linha da preamar média de 1831 – LPM/1831, com vistas à demarcação dos terrenos de marinha e
seus acrescidos.
PASSARELLI, Luciano Lopes. O procedimento retificatório instituído pela lei federal 11.481/07. Boletim
Eletrônico Irib 3.097, de 31 de agosto de 2007.
CHERQUES, Sérgio. Dicionário do mar, citado por VALLE, Natália Ribeiro do. Terras de marinha. Taxa
de ocupação (devida ou indevida, como saber?), pág. 107. São Paulo: RG, 2007.
6.
Demarcação
•
processo administrativo ou judicial.
•
o SPU é o único competente para determinação da posição das
linhas da preamar médio do ano de 1831 (art. 9.º, do DecretoLei Federal n.º 9.760/46).
•
a linha da preamar média no ano de 1831 será fixada por
intermédio de procedimento administrativo.
•
interessados certos devem ser convocados pessoalmente, sob
pena de nulidade do procedimento 11.
•
o procedimento demarcatório há de respeitar o contraditório e o
devido processo legal 12.
10
Orientação Normativa-GEADE-003, de 4 de junho de 2001, aprovada pela Portaria n.º 163, de 21 de
setembro de 2001.
11 STJ. Resp n.º 550.146-PE (JE/10.835). Resp n.º 554.843-SC (JE/11.855).
12 STJ. Resp n.º 617.044-SC. JE/10.713.
10
•
a demarcação tem natureza meramente declaratória, pois a
qualificação como terreno de marinha decorre de sua localização
geográfica, e sua titularidade (em favor da União) advém da lei
ou norma constitucional, independentemente do registro
imobiliário13, posto qualificada como originária, jamais podendo
ter estado sob domínio de particulares14.
•
presunção relativa do domínio particular. Ônus da prova é do
particular. Cobrança do foro. Dispensa de cancelamento do
registro em nome do particular15.
•
a Lei Federal n.º 9.636/98 estabelece os procedimentos para
identificação, demarcação, cadastramento, registro, fiscalização
e regularização das ocupações.
13
14
15
STJ. Resp n.º 466.500-RS (JE/10.712 e JE/11.406). Resp n.º 615.678-SP (RDI 59/328 e JE/11.044).
STJ. Resp n.º 624.746-RS. JE/11.620.
STJ. Resp n.º 491.943-RS. JE/11.838.
•
concluído o processo de identificação e demarcação, a SPU
lavrará, em livro próprio e com força de escritura pública,
o termo competente, incorporando a área ao patrimônio da
União (art. 2.º).
•
certidão de inteiro teor deste termo será registrado no
Cartório de Registro de Imóveis competente (art. 2.º,
parágrafo único).
•
quando se tratar de demarcação de terrenos para
regularização fundiária de interesse social (famílias com
renda familiar não superior a 5 salários mínimos), o
procedimento seguirá o disposto no art. 18-A, do DecretoLei Federal n.º 9.670/46, alterado pelo art. 6.º da Lei
Federal n.º 11.481/07.
•
o auto de demarcação assinado pelo SPU será levado a
registro.
•
se não houver registro (matrícula ou transcrição) anterior,
o oficial abrirá matrícula e nela registrar o auto de
demarcação (art. 18-B).
•
se houver registro anterior em nome de terceiros, o oficial
o notificará (art. 18-D).
•
se não sobrevier impugnação, o oficial abrirá matrícula e
nela registrará o auto de demarcação e averbará, à
margem da transcrição ou ao pé da matrícula, o que
necessário for, inclusive seu cancelamento (art. 18-E e
seu parágrafo único).
•
na hipótese de impugnação e na ausência de acordo entre
União e este terceiro, o procedimento será remetido ao
Juiz competente (art. 18-F), mantidos os efeitos da
prenotação até final (art. 18-F, § 4.º).
7.
aforamento
•
aquisição por usucapião, se o aforamento estiver em nome de
particular16.
•
a constituição do regime enfitêutico é disciplinada nos arts. 104
e seguintes, do Decreto-Lei Federal n.º 9.670/46.
•
o contrato enfitêutico será lavrado em livro próprio do SPU (art.
109).
•
impossibilidade de usucapião para constituição do aforamento.
16
STF. RE n.º 82.106-PR. JE/8.684.
•
a concessão de aforamento a pessoa estrangeira, física ou
jurídica, dependerá de autorização do Presidente da República
(art. 205), ficando dispensada se se tratar de unidade autônoma
de condomínios edilícios, desde que em zona urbana e as
frações ideais pretendidas, em seu conjunto, não ultrapassem
1/3 de sua área total (art. 205, § 1.º).
•
não há impedimento para que um Fundo de Investimento
Imobiliário seja parte em contrato de aforamento, nem que
adquira o domínio útil 17.
17
Parecer da Procuradoria da CVM. Proc. Pc/CVM/RJ2001/11828. JE/11.802.
7.1 registro do aforamento
•
o Decreto-Lei Federal n.º 9.760/46 não exige o registro
imobiliário (na matrícula) do contrato de aforamento, bastando
seu registro nos livros do SPU.
•
mas, a Lei Federal n.º 5.972/73 regula o procedimento para o
registro
da
propriedade
de
bens
imóveis
discriminados
administrativamente ou possuídos pela União e nela estabelece
o registro imobiliário, certamente para fins de publicidade e não
para fins de constituição do próprio direito.
7.2 caducidade
•
não pagamento do foro anual por 3 anos consecutivos ou 4
anos alternados gera a caducidade do aforamento (art. 101,
parágrafo único, do Decreto-Lei Federal n.º 9.670/46, alterado
pelo art. 32, da Lei Federal n.º 9.638/98), sendo indispensável
a prévia notificação do particular, dando-lhe a oportunidade de
regularização 18.
•
o
cancelamento
do
registro
do
aforamento
depende
do
reconhecimento da caducidade pelas vias próprias 19.
•
o cancelamento do registro do aforamento será objeto de ato
de averbação.
18
19
STJ. Resp n.º 384.507-RS. JE/12.350.
TJMT. Ap. n.º 23.164. JE/8.141.
7.3 revigoramento
•
com
o
pagamento
dos
foros
em
atraso,
revigora-se
o
aforamento (art. 103, § 1.º, do Decreto-Lei Federal n.º
9.670/46, alterado pelo art. 32, da Lei Federal n.º 9.638/98).
•
revigoração não é um aforamento novo20, razão pela qual se
materializará em ato de averbação de cancelamento da
averbação anterior de cancelamento do aforamento.
20
SANTOS, Rosita de Sousa. Terras de marinha, pág. 107. Rio de Janeiro: Forense, 1985.
7.4 remissão
•
o resgate não pode objetivar as faixas de segurança da orla.
•
a remissão do aforamento será objeto de averbação.
7.5 instituição condominial e parcelamento
•
cada unidade autônoma e cada lote constituem um novo e
individualizado contrato de aforamento.
7.6 domínio útil e domínio direto
•
o domínio útil equivale a 83% da propriedade plena,
restando 17% ao domínio direto.
•
este percentual de 17% resulta da seguinte conta (art.
103, § 3.º): 20 foros anuais (20 x 0,6% = 12%),
acrescidos de um laudêmio (5%).
8.
ocupação
•
ocupação autorizada.
•
ocupação não autorizada.
•
conversão em aforamento e sua regularização.
•
o art. 49, § 2.º, do ADCT, evidenciou a existência de direitos dos
ocupantes, transmitindo uma idéia de estabilidade da ocupação,
apta a afastar a alegação de precariedade21.
•
cessão de direitos e não venda e compra. Nomenclatura do
contrato é irrelevante. Não configuração de aforamento. O
pagamento do laudêmio é mero ato de reconhecimento e de
tolerância.
•
cancelamento da inscrição.
21
TRF-2ª. Região. Ap. Cível n.º 106.842-RJ. JE/8.400.
8.1
registro da ocupação
•
ocupação tem natureza de direito pessoal e caracteriza um
vínculo precário.
•
contrato de cessão de direito de ocupação não é passível de
registro imobiliário, sendo irrelevante o fato de haver registro
anterior em nome do cedente 22.
22
CSM. Ap. Cível n.º 497-6/9. JE/11.060, JE/11.064 e JE/11.618.
9.
escritura e registro de alienação bens aforados23
•
requisitos (art. 3.º, § 2.º, do Decreto-Lei Federal n.º 2.398/87,
alterado pelo art. 33, da Lei Federal n.º 9.638/98):
a) - certidão emitida pelo SPU de prova de pagamento de
laudêmio e de cumprimento das demais obrigações.
b) - certidão de autorização de transferência (CAT), em virtude
de não se encontrar em área de interesse público.
23
Vide material da palestra de Vicente de Abreu Amadei no XVII Seminário de Direito Notarial e
Registral de São Paulo, realizado em 27 de outubro de 2007, no programa Educartório. Boletim
Eletrônico IRIB n.º 3.188, de 7 de novembro de 2007. JE/11.801.
•
exigência para escrituras públicas e particulares e também para
os contratos preliminares de compromisso de venda e compra
ou de cessão de direitos24.
•
impossibilidade de substituir a certidão de aforamento por
recibos quitados do foro25.
•
impossibilidade de se discutir o valor do laudêmio no âmbito da
qualificação do título 26.
24
25
26
CSM. Ap. Cível n.º 191-6/2 (JE/10.474 e JE/10.784). Ap. Cível n.º 550-6/1 (JE/11.082).
CSM. Ap. Cível n.º 54.503-0/6. JE/7.553.
CGJ. Proc. CG n.º 531/2006. JE/12.419.
•
ausência de registro atual do aforamento. Neste caso, o Oficial
deverá assim proceder 27 :
a) - buscar nos livros elementos concretos de sua existência,
verificáveis com o exame da cadeia filiatória.
b) - se houver erro evidente, deverá o registrador de ofício
averbação retificatória.
c) - se não houver registro anterior do aforamento, o
registrador nada fará e não exigirá prova do resgate, nem
de pagamento do laudêmio para efetuar o registro do título
referente ao imóvel.
27
CGJ. Proc. CG n.º 531/2006 (JE/12.419). Proc. CG n.º 597/2006 (JE/11.159). Proc. CG n.º 146/91
(JE/11.480). Proc. CG n.º 146/91 (JE/3.602). CSM. Ap. Cível n.º 69.854-0/1 (JE/8.030).
•
se do registro não constar o aforamento, o tabelião não poderá
exigir
a
prova
do
apresentação da CAT
recolhimento
28
29
do
laudêmio,
nem
a
, até porque desconhecerá a
existência do domínio direto da União30.
•
os
cartórios
(Registro
de
Imóveis,
Tabelião
de
Notas
e
Registrador de Títulos e Documentos) deverão informar as
operações
matriculadas,
imobiliárias
ou
anotadas,
registradas,
averbadas,
mediante
lavradas,
apresentação
de
Declaração sobre Ocupações Imobiliárias em Terrenos da União
– DOIU (art. 3.º-A, do Decreto-Lei Federal n.º 2.398/87,
acrescentado pelo art. 9.º, da Lei Federal n.º 11.481/07).
28
29
30
CGJ. Proc. CG n.º 1.635/95. JE/11.481.
CSM. Ap. Cível n.º 69.854-01. JE/8.030
ALVES, Wilson Bueno. Os bens da União e o registro de imóveis. Boletim Cartorário 03/6, inserto no
Diário das Leis Imobiliário (BDI), 3.º decêndio janeiro de 2001, n.º 3. JE/8.137.
10.
hipoteca ou alienação fiduciária
10.1 imóvel aforado
•
hipoteca de terreno aforado. Código Civil de 1922 (art. 1.473,
incisos III e IV).
•
alienação fiduciária em garantia de terreno aforado. Lei Federal
n.º 9.514/97, art. 22, com a redação dada pela Lei Federal n.º
11.481/07 (art. 11).
10.2 imóvel ocupado
•
o direito de ocupação não pode ser dado em hipoteca, nem
alienado fiduciariamente.
11. laudêmio
•
natureza jurídica: retribuição e compensação pelo não exercício
do direito de preferência. Portanto, receita pública patrimonial.
•
diferenças conceituais entre laudêmio devido pela transferência
do domínio útil e pela cessão dos direitos de ocupação31.
•
nas transmissões das ocupações, o laudêmio é um verdadeiro
imposto, com fato gerador idêntico ao ITIV, o que gera sua
inconstitucionalidade.
•
como compensação pelo não-exercício do direito de
preferência, a rigor não incidiria laudêmio nas transmissões de
imóvel em que impossível do direito de preferência.
31
REIS, Antonio Carlos Nogueira. A natureza tributária do laudêmio cobrado pela União nas
transmissões do domínio útil de imóvel sob regime de ocupação. Revista Tributária e de Finanças
Públicas 70/81. JE/11.582.
•
mas, a jurisprudência entende que basta haver transmissão
onerosa para caracterizar a incidência do laudêmio e, por isso,
reconheceu ser devido o laudêmio na permuta do terreno
aforado por unidades a serem construídas no próprio local 32.
•
cisão societária. Não incidência 33.
•
incorporação societária. Não incidência por caracterizar uma
transferência patrimonial integral não onerosa 34.
•
32
33
34
conferência ao capital social.
TRF – 2ª. Região. Ap. em MS n.º 2001.50.01.007490-9. JE/10.338.
STJ. Resp n.º 802.230-ES. JE/12.737 e JE/9.825.
STJ. RT-876/172.
12.
foro anual ou taxa de ocupação
•
natureza jurídica: preço público.
•
irrelevância de a matrícula não mencionar ser terreno de
marinha 35.
35
TRF – 4ª. Região. JE/8.774.
13.
os terrenos de marinha nas ilhas costeiras e a EC
n.ª 46
•
a princípio, toda as ilhas costeiras são da União.
•
excetuam-se aquelas que seja sede de Município.
•
mas, mesmo naquelas sedes de Município, permanecem da
União as áreas afetadas ao serviço público, à unidade
ambiental federal e, ainda, aquelas referidas no art. 26, II, da
CF (que são áreas do Estado (nas ilhas oceânicas e costeiras)
que estiverem sob domínio da União, dos Municípios ou de
terceiros.
apesar
•
de
não
estarem
expressamente
referidos
no
rol
elencado pelo novo inciso IV, do art. 20, obviamente (e pelos
princípios
da
interpretação
sistemática
e
da
unicidade
constitucional) os terrenos de marinha situados nas ilhas
costeiras sedes de Município são bens da União, sujeitos ao
aforamento e à ocupação e suas conseqüências (foro, taxa de
ocupação, laudêmio, etc)36 37 38 .
36
37
38
Parecer n.º AGU/MC 01/2005. JE/12.239.
PAIVA, Adriano Martins de. As repercussões da EC n. 46/2005 que exclui do domínio da União as
ilhas costeiras que contenham sede de Município. JE/12.236.
MAGALHÃES, Marcos. Terrenos de marinha e a emenda constitucional 46/05: efeitos e
importância. Boletim Eletrônico Irib n.º 3.169, de 19 de outubro de 2007. JE/11.554.
14. matrícula de imóvel aforado
•
discriminado o terreno de marinha, será aberta matrícula
correspondente, constando a União como sua proprietária 39.
•
o contrato de aforamento será registrado na matrícula.
•
o imóvel, fisicamente considerado, poderá ser integralmente de
marinha, caso em que não haverá qualquer dificuldade em
termos registrais.
•
mas, se o imóvel for composto parte por terreno de marinha e
outra porção por terreno alodial (próprio, particular), surge a
questão da unitariedade da matrícula 40.
39
40
GANDOLFO, Maria Helena Leonel e ALVES, Lincoln Bueno. Enfiteuse. Sistemática registral na
matrícula, Boletim do Irib n.º 206, de julho de 1994. JE/5.219.
Vide meu estudo anterior apresentado em Vitória – ES. TERRA, Marcelo. RDI – 49/31.
15.
incorporação imobiliária em terrenos de marinha
•
há decisões pela negativa de registro de memorial de
incorporação em terreno objeto de ocupação e não de
aforamento41.
•
há interessante caso concreto que houve ressalva expressa no
registro do memorial de incorporação42.
•
o projeto de construção deverá abranger tanto a porção
alodial, quanto à de marinha.
41
42
CSM. Ap. Cível n.º 13.091-04/4 (JE/3.769). Ap. Cível n.º 37.190-0/1 (JE/7.070).
JE/13.095.
16. loteamento em terrenos de marinha43
•
necessidade de anuência da União44.
•
nos terrenos ocupados sem preferência ao aforamento é vedado
o loteamento ou desmembramento, salvo se realizado pela
própria União, ou pelo ocupante, comprovada existência de
benfeitoria suficiente para caracterizar, na forma da lei, o
aproveitamento
efetivo
e
independente
da
parcela
a
ser
desmembrada (art. 3.ª, § 6.º, do Decreto-Lei Federal n.º
2.398/87, alterado pelo art. 33, da Lei Federal n.º 9.638/98).
43
44
FREITAS, Gilberto Passos de. Loteamento em terreno de marinha. RDI – 8/37 e JE/4.421.
Boletim do Irib 42 (novembro de 1980). JE/8.162.
17.
retificação de registro de imóvel foreiro ou alodial,
vizinho de imóvel foreiro, ou do próprio imóvel
foreiro
•
dentro de um rigor, somente o foreiro (titular do domínio útil)
teria legitimidade para requerer a retificação do imóvel
aforado, falecendo legitimidade ao ocupante.
•
se a retificação de processar na esfera do Registro, a União
será notificada ou como confrontante, ou como titular do
domínio direto (na hipótese de aforamento).
•
eventual impugnação da União provocará a remessa dos autos
do procedimento administrativa ao Juiz competente. Qual Juiz?
•
se judicial o procedimento de retificação, entende o STJ que a
competência para processar e decidir o requerimento de índole
administrativa
é
estadual,
à
falta
de
causa
própria
da
competência federal45.
•
mas, a matéria é extremamente controvertida, principalmente
em face do teor da Súmula n.º 150 (STJ) que diz competir à
Justiça Federal decidir sobre a existência de interesse jurídico
que
justifique
a
presença,
no
processo,
da
União,
suas
autarquias, ou empresas públicas46.
•
o Juiz competente para deferir ou não a retificação de registro é
o da Justiça Comum Estadual.
45
46
STJ. Conflito de Competência n.º 16.048-RJ. JE/12.161.
TJSP. Agr. de Instr. n.º 188.576-4/5. JE/12.566.
•
se a impugnação for considerada fundamentada, será julgada
improcedente a retificação e determinada a remessas das partes
às vias ordinárias.
•
se julgada não-fundamentada, procedente será a retificação,
sem prejuízo de a União poder contraditar pelas vias próprias
jurisdicionais o resultado da retificação.
São Paulo, setembro de 2010.
m:\mt\vane_irib_natal__1297.doc
MARCELO TERRA
Sede São Paulo
E-mail: [email protected]
Telefone: (55 11) 3841- 7500 R. 244/326