Transcript Mehr Transparenz und Verbindlichkeit

Wie ungenau ist genau genug? –
Zum Detailierungsgrad von
Baubeschreibungen aus Sicht der
Verbraucher
Vortrag auf dem 35. Aachener
Bausachverständigentag am 27./28.4.2009
von Gabriele Heinrich, Vorstandsmitglied
wohnen im eigentum e.V.
Gliederung
1.
2.
3.
4.
5.
6.
7.
8.
9.
Häufigkeit des Einsatz von Baubeschreibungen
Bedeutung von Baubeschreibungen
Baubeschreibungen zitiert
Baubeschreibungen unter der Lupe –
einzeln Prüfergebnisse vorgestellt
Schlußfolg.: Baubeschreibungen im Vergleich
Probleme / Defizite
Forderungen der Verbraucherorganisationen
Muster-Bau(teil)beschreibungen vorstellen
Frage beantworten: Wie ungenau ist genau genug?
G. Heinrich, wohnen im
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Baubeschreibungen aus Sicht der
Verbraucherorganisationen
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Wie genau ist genau genug?
Vortragstitel aus
Verbraucherperspektive
Baubeschreibungen im Einsatz
• 50-60 % aller Neubau-EFH werden von
Bauträgern errichtet
• 20-30% sind Fertighäuser vom
Generalübernehmer
• 5 – 10% sind Architektenhäuser
= 90 % aller EFH und DH und alle
Eigentumswohnungen werden auf Basis
von Baubeschreibungen verkauft
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Bedeutung der Baubeschr
• Der Liefer- und Leistungsumfang für bestimmte
Typenhäuser wird vom Bauträger bzw.
Generalübernehmer schriftlich fixiert.
• Auf dieser Grundlage wird ein Festpreis
genannt.
• individuelle Kundenwünsche werden ergänzt
• dann Vertragsbestandteil und rechtsverbindlich.
- Die sogenannte Bemusterung erfolgt idR erst
nach Vertragsabschluss
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Grundlagen
• Es gibt keine verbindlichen Vorgaben an
Baubeschreibungen. Was ein Bauträger wie und
in welchem Umfang darstellt, liegt in seinem
Ermessen.
• Die Baubeschreibung muss von den
bautechnisch unkundigen Baukunden
selbständig und eigenverantwortlich geprüft und
verhandelt werden.
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Angaben in Baubeschreibungen
sollen / müssen
• Qualitäten und Standards benennen,
• wesentliche Angaben zum Gebäude enthalten,
• Materialien und Größenangaben enthalten
• sind in der Regel bauteilbezogen (z.B. Dach,
Außenwand), teilweise raumbezogen
(Badausstattung) ausgeführt.
= Kreuzung aus Werbeprospekt und
Leistungsbeschreibung
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Baubeschreibungen - Zitate
Beispiele zu Gebäudeangaben
• „Wohn- / Nutzfläche nach DIN ca. 132,52 m²“
• „Wärmeschutz entspricht der
Energieeinsparverordnung“
• „Schallschutz nach DIN“
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Baubeschreibungen – Zitate –
Beispiel Außenwand 1
„Das Außenmauerwerk besteht aus hochwertigen
30 cm Ytong-Planblocksteinen, die im
Dünnbettverfahren geklebt werden. Jedes …Massiv-Haus ist selbstverständlich auch als 3Liter-Haus gegen Aufpreis erhältlich.“
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Zitate - Beispiel Außenwand 2
Der Schichtenaufbau der
Außenwand wird bemaßt
graphisch dargestellt,
Materialien benannt und
erläutert. Außerdem wird
angegeben:
– „Wärmedämmung: U-Wert
0,15 W/m²K und
– Schallschutz: 50 dB
– Brandschutz: F90-B von
außen“
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Zitate Beispiel Dachkonstruktion
„Der Dachstuhl wird als Pfettendach,
Nadelholz Güteklasse II mit Sparren- und
Kehlbalken, erstellt. Alle tragenden
Holzteile erhalten eine umweltfreundliche
Schutzimprägnierung. Bei ausgebautem
Dachgeschoss erhalten sämtliche
Dachschrägen und Decken eine
Mineralwolledämmung (entsprechend der
EnEV 2002) sowie eine Auskleidung mit
Rigipsplatten.“
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Zitate - Beispiel Wärmeerzeuger
• „Eingebaut wird ein schadstoffarmes
Gaswandheizgerät mit Brennwerttechnik. Die
Regelung des Heizgerätes erfolgt
witterungsgeführt und stellt den Brenner
stufenlos auf den Wärmebedarf ein.“
• „Es kommt eine technisch ausgereifte
Brennwerttherme der Firma Viessmann –Typ
Vitodens 200 – zum Einsatz, welche
vollautomatisch, umweltfreundlich und
energiesparend ist. Das Brennwertgerät ist mit
einem MatriX-Compact-Edelstahlbrenner
ausgestattet.“
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Baubeschr – Prüfungsergebnisse
von wohnen im eigentum e.V.
Es fehlen Angaben zu (=Mehrkosten?)
• Versorgungs- und Entsorgungsleitungen bis
Hausanschluss oder Verteilerkasten
• Beseitigungskosten Baumüll, Bodenaushub
• Außenrolläden an Dach- und Giebelfenstern
• Keller-Betontreppe ohne Treppengeländer
• Kamin ohne Schornstein
• Kellerlichtschächte ohne Kellerfenster
• Röhrenspan-Innentüren (Vollröhrenspan oder
Röhrenspanstreifen???)
• Schallschutz-Angaben fehlen
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Baubeschr –
Prüfungsergebnisse
Energetische Defizite
• Energieausweise werden nicht vorgelegt
• Verweis auf veraltete WSchVO
• Blower-Door-Test nur im Dachgeschoss
• KfW-40 oder -60 – Häuser ohne
dreifachverglaste Fenster
• Für Fenster wird fast nur der Ug-Wert
angegeben
• Fehlende Perimeterdämmung unter Bodenplatte
oder für Kelleraußenwänden
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Baubeschr –
Prüfungsergebnisse
Energetische Defizite:
• Energieverbrauch 30% unter EnEV, aber
Beschreibung passt nicht
• Dimensionierung der Außenhülle nicht auf
Sonderwunsch Wärmepumpe abgestimmt
• Fehlender schallisolierter Raum für
Wärmepumpe
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Baubeschr im Vergleich
•
•
•
•
•
•
•
Angaben ungenau und unvollständig
Angaben nicht eindeutig
Unterschiedliche Kenngrößen und Fachtermini
Qualitätsstandards werden nicht benannt
Qualitätsunterschiede werden nicht deutlich
Auslegungsspielraum groß
Im Festpreis nicht enthaltene Leistungen werden
nicht aufgeführt
= Baubeschreibungen nicht vergleichbar
= Kein Preis- und Leistungsvergleich möglich
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Probleme / Defizite
•
•
•
•
•
Unerwartete Mehrkosten für Baukunden
Missverständnisse bzgl. Qualitätsstandards
Unklarheit bzgl. der Standards
Schlechte Verhandlungsposition für Verbraucher
Anforderungen vieler Verbraucher bzgl der
Umwelt- und/oder Gesundheitsverträglichkeit
werden nicht berücksichtigt
• Mängelrügen aufgrund des unklaren
Leistungsumfangs
• Gerichtliche Auseinandersetzungen wegen
„nicht zugesicherter Eigenschaften“
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Forderungen der
Verbraucherorganisationen
• Vereinheitlichung der Angaben
• Vollständigkeit der Unterlagen, z.B. Aushändigung des
Energieausweises vor Vertragsabschluss
• Vollständigkeit und Eindeutigkeit der Angaben
• Angabe von Kenngrößen, damit Fachleute prüfen
können
• Konkrete Angaben, damit Leistungskontrolle möglich
• Mehr Transparenz, mehr Aufklärung
• Preis- und Leistungsvergleich ermöglichen
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Ratgeber für Verbraucher
Checklisten von wohnen im eigentum e.V.
siehe
http://www.wohnen-imeigentum.de/dokumente/bauenkaufen/fertighaus_c
heck_baubeschr.pdf
http://www.wohnen-imeigentum.de/dokumente/bauenkaufen/bautraegerh
s_check_baubeschr.pdf
Muster-Baubeschreibung
Checkliste, Formular
und Ratgeber
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… zu Angaben zum Bauteil Dach
(aus Muster-Baubeschreibung der VZn):
• Dachdeckung (Material, Hersteller, Farbe)
• Dachkonstruktion
• Unterdach / Unterspannbahn
• Dachdämmung (Konstruktion, Material, Dicke,
WLG)
• Dampfbremse (Material, Anschluss an andere
Bauteile)
• Innenverkleidung (Material, Dicke, E-Klasse)
• Dachzubehör
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… zu Angaben zum Wärmeerzeuger
(aus Muster-Baubeschreibung der VZn)
• Heizkessel (Hersteller, Modell,
Nennleistungsbereich, Jahresnutzungsgrad)
• Stehend, wandhängend
• Aufstellraum
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Mindestanforderungen
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Der Kompromiss?
Oswald, R. u.a.:
Bauteilbeschreibungen im
Bauträgervertrag Empfehlungen zur
Formulierung einer
Baubeschreibung
siehe www.aibau.de
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Wie ungenau ist genau genug?
Solange es
•keine „Haustests“ gibt,
•keine von unabhängiger Seite vorgegebenen,
eindeutigen Qualitäten vereinbart werden (z.B.
RAL, PPI, IFT), die möglichst auch noch vor Ort
kontrolliert werden muss eine detaillierte, genaue und konkrete
Baubeschreibung vor Vertragsabschluss vorgelegt
und vom Baukunden möglichst mit fachkundiger
Hilfe überprüft werden.
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Wie ungenau ist genau genug?
Begründung:
•
•
•
•
Der Teufel steckt bekanntlich im Detail
Vielfalt der Defizite – siehe Prüfergebnisse
Zur Vermeidung von versteckten Mehrkosten.
um nicht im Nachhinein klären zu müssen, was
vertraglich vereinbart war.
Denn …
Vertrauen ist gut, Kontrolle ist
besser und Vorbeugen am
besten.
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