Transcript Asjakohased kinnisvara korrashoiu alused
Eesti Kinnisvara Haldajate ja Hooldajate Liit - (EKHHL) Asjakohased kinnisvara korrashoiu alused
juhatuse esimees Jüri Kröönström Tartu, 05.10.2013
Tallinna büroo 11314, Tallinn, Pärnu mnt 141 Tel. 6617998, fax 6617999 E-mail: [email protected]
www.ekhhl.ee
Käsitletavad teemad
Võimalikud muudatused kinnisvara korrashoiu valdkonna seadusandluses 2014
Uuendused kinnisvara korrashoiu professionaalse tegevuse alustes
Kinnisvara korrashoiu kutse andmine ja sertifitseerimine
KKS (KOS + KÜS eelnõu)
Kõik meie olulised ettepanekud on seni arvestatud eelnõus (v.a. osaliselt § 26 – 28)!
Meie jaoks eelkõige oluline eelnõus sees –
valitseja institutsiooni jätkumine - § 26 – 28, 91 asjatundlikkus - § 28 + EHS eelnõus võla üleminek uuele korteriomanikule - § 43, 81 võlgade sissenõudmine - § 44, 72, 91 mitme kinnisasja valitsemine - § 68, 69
Lisaks ettepanek lisada üldises korras jõustamiseks:
pandiõiguse § 44 ja 72 korteriomanike lepingu pooleks olemise eeldus
Eelnõu on menetluses ja parlamendis toimuv on ettearvamatu ja ennustamine tänamatu töö…
EHITUSSEADUSTIK (EHS eelnõu)
Kõik meie olulised ettepanekud on arvestatud eelnõus!
§ 2. Seadustiku kohaldamisala
(1) Käesolevat seadustikku kohaldatakse ehitisele, selle kavandamisele ning ehitamisele,
kasutamisele ja korrashoiule
niivõrd, kuivõrd seda ei ole reguleeritud muu seadusega.
§ 5 1 . Ehitise korrashoid
Ehitise korrashoid hõlmab toimingud, mille eesmärk on säilitada või taastada seisund, mille korral ehitis säilitab oma toimivuse ja kasutatavuse ning vastab kavandatud ehitise otstarbe täitmiseks esitatud tingimustele.
§ 6. Hea ehitustava
Ehitis tuleb projekteerida ja ehitada
ning hoida korras
hea tava kohaselt. Head tava tuleb järgida ka muus käesoleva seadusega reguleeritud tegevuses.
§ 9. Asjatundlikkuse põhimõte
EHITUSSEADUSTIK (EHS eelnõu)
Kõik meie olulised ettepanekud on arvestatud eelnõus!
§ 14. Ehitise kasutamisele ja korrashoiule esitatavad nõuded
(1) Ehitis tuleb hoida korras ehitise olemasolu vältel. (2) Ehitist tuleb kasutada heaperemehelikult ja kasutusotstarbele vastavalt.
Ehitise kasutusea ajal tuleb tagada ehitise püsivuseks ja ohutuks kasutamiseks vajalik asjatundlik korrashoid.
(3)
Nõuded ehitise kasutamisele ja korrashoiule tulenevad õigusaktist või sisalduvad ehitise kohta koostatud kasutamis- ja hooldusjuhendis
(edaspidi
hooldusjuhend
). Hooldusjuhendis sisalduvad ehitisse paigutatud materjali, seadme või toote tootja poolt ettenähtud kasutamis- ja korrashoiunõuded, arvestades ehitise kasutamisega seonduvate eripäradega. Muuhulgas sisaldab hooldusjuhend teavet ehitise auditi kohustuslikkuse kohta ja muud ehitise korrashoiuks vajalikku teavet.
(4) Hooldusjuhendi koostab ehitise projekteerinud, ehitanud või muu selleks pädev isik. Kui ehitises tehakse muudatusi, tuleb vajaduse korral hooldusjuhendit muuta.
(5) Hooldusjuhendi olemasolu või hooldusjuhendis sätestatud toimingute ja nõuete järgimine ei välista ehitise omaniku vastutust ehitise ja ehitisest tulenevate ohtude osas. (6) Hooldusjuhend tuleb üle anda ehitise omanikule või omaniku poolt nimetatud isikule ning esitada elektrooniliselt ehitisregistrile, seaduses sätestatud juhul muule registrile või haldusorganile. (7)
Majandus- ja kommunikatsiooniminister võib määrusega kehtestada nõuded ehitise korrashoiule, hooldusjuhendile
, selle hoidmisele ja esitamisele, samuti määrata juhud, millal hooldusjuhend on nõutav.
JUM-s sügisel 2013 töö jätkub ehitusseadustikuga, eeldatavalt eelnõu läheb parlamenti 2014 esimesel poolaastal...
Uued KK standardid
•
Alates veebruar 2010 kehtib
EVS 807:2010
“
Kinnisvara korrashoid
” – 91 lk –
•
Alates märts 2011 kehtib
EVS 910:2011
– “
Kinnisvara korrashoiu hanke dokumendid ja nende kasutamise juhend
” – 96 lk
•
Mida uut on EVS 807:2010 ja EVS 910:2011?!
idee sünd arendamine 500 omanikukohustused taasväärtustamine ‘jooksvad’ kulud 200 hooldus 300 heakord 600 tarbimisteenused 700 tugiteenused kasutamine 800 eesmärgile jõudmine hülgamine, lammutamine hülgamine aeg 400 remondid parendused 100 haldamine
Komplekstegevuste nimetus Lühendid 100 kinnisvara haldamine 200 ehitiste ja tehnosüsteemide tehniline hooldamine 300 heakorratööde tegemine krundil ja hoones 400 remondi ja renoveerimistööd kasutusea jooksul 500 kinnisvara omanikukohustuste kandmine omanikukohustused 600 energia, vee ja kommunikatsiooniteenuste tagamine tarbimisteenused 700 tugiteenuste osutamine 800 ehitus ja rekonstrueerimine kasutusigade vahel haldamine tehnohooldus heakorratööd parendamine tugiteenused arendamine 900 korrashoiukulude katteallikad tulud
KK üldiste lepingutingimuste põhimudelid
KORRASHOIU TERVIKKÄSUNDI MUDEL
Kinnisvaraomanik täidab oma jõududega kõik korrashoiu hanke- ja järelevalvetegevused ning omanikukohustused (vajadusel kasutab hangetel ja järelevalvel korrashoiu konsultanti)
1 a
Kinnisvara korrashoiu teenus Halduse täitmine 100 (ainult tervikkäsundi korral) Tehnohoolduse täitmine 200
KORRASHOIU HALDUSKÄSUNDI MUDEL
Kinnisvaraomanik täidab oma jõududega omanikukohustused ja hankega leitud halduskäsundi järelevalve
1 b
Halduse täitmine Korrashoiu korraldamine ja järelevalve
400 Remonttööde täitmine 600 Tarbimisteenuste osutamine
Heakorra täitmine 300
700 Tugiteenuste täitmine
Ka Tädi Maali käsundi täitmine 1 c
800 Ehitustööde täitmine
Erasektorile (kohandatav avalikule) Avalikule sektorile RHS (kohandatav era)
2 3 1
Tervikkäsundi mudeli eri- ja üldtingimused
Halduse eritingimused ja lisad Hoolduse eritingimused ja lisad Heakorra eritingimused ja lisad
Universaalsed üldtingimused
Korrashoiu lepingu ese
Lepingu ese
1
Põhiteenus Lisateenus
2 3
Ettenägematud teenused
Regulaarse ja muutumatult määratletava iseloomuga teenused (lepingu eseme põhisisu) .....................................
.....................................
.....................................
.... eurot / kuus
x
Muutuvate näitajatega ebaregulaarse või ühekordse iseloomuga ja osaliselt ettenägematud teenused ................................ ... eur /ühik ................................ ... eur / ühik ............................... ... eur / ühik Ettenägematu riskiga teenused (ei osutata?)
•
Seotud riskiga keerukad teenused (näit. purikad ja remondid)
•
Lepingu ajal ilmnenud uute teenuste vajadus
•
Lisateenused, mida algselt ei tellitud
•
Vargused, vandalism, tulekahjud, kindlustus jne seonduvad tegevused ja kulud
•
Muud teenused, mis ei ole KK teenused Tellija lepingu põhitasu (teenuste loetelu hea tava kokkuleppe alusel suletud, töövõtja akteerib ühe reaga ja esitab arve, grupis 1 ei sisaldu grupi 2 või 3 teenused) Tellija reserv Töövõtjale (teenuste loetelu Tellija poolt tehtud valiku järel suletud, töövõtja akteerib tööde kaupa igakuiselt ja esitab koondarve, mitte valitud teenused lähevad gruppi 3) Tellija reserv 10-20% (saab muutuda lepingu esemeks kui pooled on lepingu täitmise ajal tööde kirjelduses, tingimustes ja maksumuses täiendavalt kokku leppinud)
Kuidas kirjeldada kinnisvara korrashoiuteenuse teenustasemeid?
Madal Korrashoiuteenuse tase Keskmine Kõrge
Kuidas kirjeldada korrashoiuteenuse teenustasemeid?
Kõiki tasemeid on kirjeldatud 5 kriteeriumi osas • Majanduslik säilimine – hoone kulud-tulud • Juriidiline säilimine – hoone vastavus seadusele, normidele ja standarditele • Sotsiaalne säilimine – sidusrühmade kaasamine, • Funktsionaalsus – hoone vastavus kasuaja vajadustele • Visuaalne välimus – väline kulumine, esteetika
Olulisus 1 2 3 4 5 < 1 aasta
A (Eriti nõudlik) B (Nõudlik) 0 (Konserveerimine) 0 (Konserveerimine) 0 (Konserveerimine)
Oodatav kasulik eluiga 1–5 aastat
A (Eriti nõudlik) B (Nõudlik) D (Vähendatud) D (Vähendatud) D (Vähendatud)
määramata
A (Eriti nõudlik) B (Nõudlik) C (Standard) C (Standard) D (Vähendatud)
Seosed kinnisvaraobjekti kvaliteeditasemete ja kinnisvara korrashoiu teenuse kvaliteeditasemete vahel Kinnisvaraobjekti kvaliteedi klassid klass A klass B klass C klass O Korrashoiu teenuse kvaliteedi taseme klassid Korrashoiu teenuse osutajate kvaliteedi klassid Korrashoiu teenuse osutajate spetsialistide kutsetase klass 4
Kõrgekvaliteedilisus – HA sertifikaadi tase **** ja HO sertifikaadi tase *** kõikide objektide kaetus HA IV ja vähemalt üks HO IV, kõikide objektide kaetus HO III
klass 3
Tootetsükliline ökonoomsus HA sertifikaadi tase *** ja HO sertifikaadi tase **
klass 2
– Süstemaatilisus HA sertifikaadi tase ** ja HO sertifikaadi tase *
klass 1
– Miinimummeetmed HA sertifikaadi tase * vähemalt üks HA IV, kõikide objektide kaetus HA III ja kõikide objektide kaetus HO III vähemalt üks HA III ja vähemalt üks HO III
ei klassifitseeru vastuvõetamatu juhuslikkus kvaliteet tõendamata
-
KK valdkonna kutsestandardid täna XXVII voorus sügis 2013
Kutse tase kutsevaldkond
(haldus)
kutsevaldkond
(hooldus)
I II (4) III (5) IV (6) V Haldur ja
Korteriühistujuht
(
4
) (assistent ja
KÜJ
) Haldur (5) (objektide haldur) Haldur (6) (haldusjuht) Hooldaja I (kutsekooli lõpetaja) Hooldaja II (töömees) Korrashoiujuht V Hooldaja III (hooldusmeister) Hooldaja IV (hooldusjuht)
KINNISVARA HOOLDUSE KUTSESTANDARDID
Elektri paigaldised Ehitus konstrukt sioonide tehnohooldus Sisekoristus ja -puhastustööd Küte + ventilatsioon, vesi + kanalisatsioon Nõrkvoolu paigaldised Hoone automaatika seadmed Välis territooriumi korrashoid Turva süsteemid, ATS
KINNISVARA KORRASHOIU ETTEVÕTJATE SERTIFITSEERIMINE
Alates 2001 aastast teostab EKHHL kinnisvara korrashoiu ettevõtjate sertifitseerimist, s.t.
avalikult tunnustatud organisatsiooni ja teenuse kvaliteeditaseme hindamise ja arendamise süsteem neljal määratletud tasemel
; Sertifitseerimine on vabatahtlik ja tasuline ning
usaldusväärse indikaatorina suunatud eelkõige avaliku ja erasektori kinnisvaraomanikele ja nende esindajatele
, abistamaks leida kvaliteetset ja tellija strateegiale vastavat teenust; Käesoleval hetkel on sertifikaatide registris ( www.ekhhl.ee
)
48 sertifikaati
(haldus 24 ja hooldus 24 sertifikaati);
Igale tellijale on sobilik teenuste valik olemas!
KINNISVARA KORRASHOIU ETTEVÕTJATE SERTIFITSEERIMINE
Halduse ja hoolduse
sertifikaadi tüübid (HA ja HO)
sertifikaadi(kvaliteedi)klassi:
sertifikaat A (****)
kvaliteedi tase jagunevad omakorda nelja
sertifikaat B (***)
kvaliteedi tase
sertifikaat C sertifikaat O (**) (*)
kvaliteedi tase kvaliteedi tase Sertifitseerimiseks esitab taotlev ettevõte EKHHL-i juhatusele kutsekomisjoni nimele dokumentide paketi (sertifitseerimise taotluse avalduse), mis koosneb kahest põhiosast:
eeldusdokumendid (11 nõuet)
sõltumata sellest, millist taset taotletakse (nn “jutulevõtmise eeldused”) –
kvalifitseerimine
on ühised kõigile sertifitseeritavatele ettevõtetele
tasemedokumendid (17 nõuet)
on koostatud ja komplekteeritud vastavalt sellele, millist sertifikaadi taset taotletakse –
taseme hindamine
Esitatud dokumentide paketi vaatab läbi ja
teostab EKHHL sertifitseerimissüsteemile vastavuse kontrolli EKHHL kutsekomisjon
, sertifikaat väljastatakse EKHHL juhatuse otsuse alusel kehtivusega 3 aastat. Kehtivuse ajal teostatakse väljaandja poolt vähemalt 1 kord järelevalvet vastavuse osas. Käesoleval ajal EKHHL teostab süsteemi arendusi, et taotleda selle riiklikku tunnustamist
KK tunnustatud pakkujate nimekirjana
.
Kinnisvara korrashoiu sertifikaat 2014
Sertifikaadi märgete valik (1-10) Tagavate isikute kutsetunnistused 1. Haldus 2. Üldehituslik hooldus
Kinnisvarahaldur 5 ja 6 + (**** tase ehitusjuht 5) Kinnisvarahooldaja 5 ja 6
3. Vee- ja kanalisatsioonisüsteemi hooldus 4. Küttesüsteemide hooldus 5. Ventilatsioonisüsteemide hooldus 6. Elektripaigaldiste hooldus 7. Liftide hooldus 8. Erisüsteemide hooldus 9. Krundihooldus (väliskoristus-puhastus)
Kinnisvarahooldaja 5 ja 6 Kinnisvarahooldaja 5 ja 6 Kinnisvarahooldaja 5 ja 6 Kinnisvarahooldaja 5 ja 6 + el.ohutuse pädevustunn Kinnisvarahooldaja 5 ja 6 + ala pädevustunnistus Kinnisvarahooldaja 5 ja 6 + ala pädevustunnistus Kinnisvarahooldaja 5 ja 6
10. Hoone sisekoristus-puhastus
Kinnisvarahooldaja 5 ja 6 või Puhastusteenindaja 5
KK HANKE INSTRUMENDID
(Mida saab EKHHL pakkuda?!) KK teenuste turg (teenuste hankijad ja pakkujad) EVS 807, EVS 910, EVS 914, EN 15221, RHS EKHHL HA ja HO sertifikaadid HA, HO ja HK kutsetunnistused + koolitus KK teenuste üldised lepingutingimused KK teenuste kulude ja kvaliteedi analüüs