Transcript Pengertian Investasi sebagai dasar DCF

Pengertian Investasi sebagai dasar
DCF
Investasi berhubungan dengan pengeluaran pada saat ini untuk
mendapatkan pendapatan dimasa yang akan datang. Maka
pemahaman nilai, waktu dan uang menjadi penting.
Bila investasi bersifat jangka panjang seperti Properti, maka konsep
nilai, waktu dan uang menjadi sangat penting untuk dipahami.
Konsep nilai, waktu dan uang yaitu lebih menyukai menerima
jumlah yang sama saat ini dari pada saat masa mendatang, dan
sebaliknya.
Metode – Metode Penilaian Investasi
Dalam penilaian suatu Investasi, ada berbagai metode untuk mengukur
atau menilai profitabilitas usulan Investasi.
Metode yang tersedia ada yang perhitungannya sederhana sampai
pada metode dengan perhitungan yang rumit.
Dari metode yang menggunakan dasar perhitungan akuntansi sampai
dengan metode yang menggunakan dasar perhitungan aliran kas,
mulai dari yang mempertimbangkan nilai, waktu dan uang, sampai
yang mengabaikan nilai, waktu dan uang.
Beberapa metode yang dikenal adalah:
1. Metode Average Rate of Return
2. Metode Payback
3. Metode Net Present Value
4. Metode Internal Rate of Return
5. Metode Profitability Index
Metode Average Rate of Return
Metode ini mengukur berapa tingkat keuntungan rata-rata yang
diperoleh atas suatu Investasi.
Besaran yang digunakan adalah laba setelah pajak dibandingkan
dengan total atau average investment.
Hasil perhitungan ini kemudian diperbandingkan dengan tingkat
keuntungan yang disyaratkan, bila hasil perhitungan lebih besar dari
tingkat keuntungan yang disyaratkan maka suatu Investasi dikatakan
menguntungkan, sedang bila tingkat keuntungan lebih kecil maka
Investasi dikatakan tidak menguntungkan.
Contoh:
Suatu Investasi memerlukan Investasi sebagai berikut:
Aktiva tetap Rp 1.500.000.000,00
Modal kerja Rp
500.000.000,00
Aktiva tetap ini mempunyai umur ekonomis 5 tahun tanpa nilai sisa
dan penyusutan mengikuti metode garis lurus.
Pendapatan Investasi diperkirakan sebesar Rp 2.300.000.000,00 dan
biaya-biaya
operasional
tunai
diperkirakan
sebesar
Rp 1.000.000.000,00
Perhitungan:
Penyusutan aktiva tetap = Rp 1.500.000.000,00/5
= Rp 300.000.000,00
Pendapatan
=
Rp 2.300.000.000,00
Biaya biaya:
Biaya – biaya operasional = Rp 1.000.000.000,00
Beban penyusutan
= Rp 300.000.000,00
=
Rp 1.300.000.000,00
Laba sebelum pajak
=
Rp 1.000.000.000,00
Laba sebelum Pajak
Pajak 35 %
= Rp 1.000.000.000,00
= Rp 350.000.000,00
Laba setelah Pajak
= Rp
Maka “Rate of Return“
650.000.000,00
Rp 650.000.000,00
------------------------------- x 100% = 32,5%
Rp 2.000.000.000,00
Beberapa ahli berpendapat bahwa yang dipergunakan lebih baik
pengertian “average investment“. Bila kita menggunakan “average
investment”, maka perhitungan harus menggunakan rata-rata dana
yang di Investasikan.
Rata – rata “Average Investment“
= (Rp 1.500.000.000,00 + Rp 1.200.000.000,00 + Rp 900.000.000,00 +
Rp 600.000.000,00 + Rp 300.000.000,00 + Rp 0,00) : 6
= Rp 750.000.000,00
Maka besarnya Investasi
= Rp 750.000.000,00 + Rp 500.000.000,00
= Rp 1.250.000.000,00
Rp 750.000.000,00
Average rate of return = ------------------------------- x 100% = 60%
Rp 1.250.000.000,00
Metode ini sangat sederhana sehingga penggunaannya mudah, tetapi metode
ini mengandung kelemahan yaitu antara lain diabaikannya konsep Nilai, Waktu
dan Uang, dan konsep laba yang mengikuti ketentuan akuntansi serta bukan
kas, padahal yang terpenting sebenarnya adalah kas bukan labanya.
Metode Payback
Metode ini mengukur waktu suatu Investasi dapat kembali, jadi satuan
hasil dari metode ini adalah waktu.
Kalau periode Payback ini lebih pendek dari yang disyaratkan, maka
investasi dikatakan “ menguntungkan “ atau dapat diterima, sedangkan
bila waktunya lebih lama maka Investasi tidak dapat diterima.
Metode ini mengukur waktu suatu Investasi dapat kembali, maka dasar
yang digunakan adalah aliran kas bukan laba.
Contoh:
Aliran kas masuk:
Laba setelah pajak Rp 650.000.000,00
Depresiasi
Rp 300.000.000,00
Rp 950.000.000,00
Terminal value dalam kasus ini dianggap kembali modal kerja diakhir
Investasi yaitu sebesar Rp 500.000.000,00
Total Investasi
= Rp 1.500.000.000,00 + Rp 500.000.000,00
= Rp 2.000.000.000,00
= Rp 2.000.000.000,00
= Rp
950.000.000,00
Payback Period = 2,1 tahun = 25 bulan
Metode Net Present Value
Metode ini dilakukan dengan cara menghitung selisih antara Nilai kini
Investasi dengan Nilai kini penerimaan - penerimaan kas bersih
(operasional maupun terminal arus kas ) dimasa yang akan datang.
Untuk menghitung Nilai kini tersebut perlu ditentukan terlebih dahulu
tingkat bunga yang dianggap relevan.
Tingkat bunga ini ditentukan berdasarkan tingkat bunga investasi yang
sejenis dimana perlu diperhatikan resiko atas Investasi tertentu.
Resiko atas Investasi tertentu artinya resiko yang berbeda antara suatu
Investasi dengan Investasi yang lain.
Kreteria Seleksi :

Jika hanya ada 1 usulan Investasi :
Usulan Investasi yang dipilih adalah usulan yang
menghasilkan NPV > 0

Jika usulan Investasi lebih dari 1 usulan :
Bila usulan Investasi bersifat Mutually exclusive maka
usulan yang dipilih adalah usulan yang menghasilkan
NPV > 0 dengan Nilai yang tertinggi .
Bila usulan Investasi bersifat Independent maka usulan
yang dipilih adalah semua usulan yang menghasilkan
NPV > 0 .
Rumus Umum
n=n
CF n
NPV = - I 0 + Σ
n=1
(1+i)n
Penjelasan:
NPV = Net Present Value (Rp)
I o = Initial Investment (Rp)
CF = Arus Kas Bersih (Rp)
I
= Tingkat diskonto / bunga Investasi tertentu (%)
n
= Masa investasi (tahun)
Bila NPV > 0, maka Investasi menguntungkan.
Bila NPV < 0, maka Investasi tidak menguntungkan.
Contoh:
Dari kasus yang ada bila ditentukan i = 25 %
950.000.000
NPV = - 2.000.000.000
+
950.000.000
+
+
( 1 + 25%) 1
( 1+25%) 2
( 1+ 25%) 3
950.000.000
950.000.000
+ 500.000.000
+
+
( 1 + 25%) 4
( 1+25%) 5
950.000.000
NPV = - 2.000.000.000
950.000.000
+
950.000.000
+
1,25
+
1,5625
950.000.000
+
1.450.000.000
+
2,4414
950.000.000
3,051757
1,953125
NPV = - 2.000.000.000 + 760.000.000 + 608.000.000 + 486.400.000
+ 389.120.996 + 475.136.126
NPV = Rp 718.657.122 > 0
Jadi Investasi ini dapat dilakukan.
Metode Internal Rate of Return
Metode ini menghitung tingkat bunga yang menyamakan Nilai kini
Investasi dengan Nilai kini penerimaan – penerimaan kas bersih di
masa – masa mendatang .
Apabila tingkat bunga ini lebih besar dari pada tingkat bunga yang
relevan ( tingkat keuntungan yang disyaratkan ) maka Investasi
dikatakan menguntungkan dan apabila lebih kecil dikatakan tidak
menguntungkan .
CF n
n=n
0
= -I0 + Σ
(Lihat Rumus NPV)
n=1
(1+i)n
Atau,
n=n
CF n
-I0 = Σ
n=1
(Lihat Rumus NPV)
(1+i)n
950.000.000
- 2.000.000.000 =
950.000.000
+
950.000.000
+
(1+i)1
(1+i)2
950.000.000
1.450.000.000
+
(1+i)4
( 1 + i )5
+
(1+i)3
Dengan “trial and error” dihitung i = IRR
IRR = 40% > 25%, maka proyek menguntungkan
Metode Profitability Index
Metode ini menghitung perhitungan antara nilai sekarang penerimaanpenerimaan kas bersih di masa datang dengan nilai sekarang
investasi, apabila prifitability index (PI)-nya lebih besar dari 1 maka
proyek dikatakan menguntungkan, tetapi apabila kurang dikatakan
tidak menguntungkan
Contoh:
2.718.657.122
PI =
= 1,359
2.000.000.000
PI = 1,359 > 1, maka proyek menguntungkan