Transcript Energetische Sanierung aus Sicht der Mieter

Berliner Mieterverein e.V.
Energetische Sanierung aus Sicht der Mieter
Reiner Wild, Geschäftsführer Berliner Mieterverein
Berlin, Oktober 2012
Berliner Mieterverein e.V.
Berliner Mieterverein e.V.
Berliner Mieterverein e.V.
Klimaschutzziele der Bundesregierung
• 40 % Reduzierung der Treibhausgasemissionen bis
2020 im Vergleich zu 1990
• Erweiterung erneuerbarer Energien vom gegenwärtigen
Umfang von etwa 13 % auf 25 – 30 % bis 2020 (im
Vergleich zu 1990)
• 14 % Steigerung des Einsatzes erneuerbarer Energien
bei Heizungstechnologien bis 2020
Berliner Mieterverein e.V.
35
30
€/qm/mtl.
25
20
19,91
15
12,57
7,86
10
2,96
5
1,14
8,78
8,78
8,78
4,85
5,91
Situation 2008
2018 (10%/a
2038 (5%/a
2038 (7,5%/a
2038 (10%/a
Energiepreisanstieg
Energiepreisanstieg)
Energiepreisanstieg)
Energiepreisanstieg
0
Entwicklung der Kaltmiete und der Energiekosten (€/qm/Monat)
Beispiel Berlin (2,5% NK-Mietenanstieg/a)
Berliner Mieterverein e.V.
Grundsatzbewertung
Berliner Mieterverein / Deutscher Mieterbund für verstärkte
energetische Gebäudesanierung
• aus ökonomischen Gründen
• aus ökologischen Gründen
• aus Gründen der Nutzerwünsche
Steigerung der Sanierungsrate mit sozialpolitischen
Begleitmaßnahmen
Berliner Mieterverein e.V.
Inhaltliche Ziele
• Maximal 60-80 kWh/qm/Jahr im Bestand
bis 2020
• Anteil erneuerbarer Energien erhöhen
• Öko-Mietspiegel
• Contracting-Lösung
Berliner Mieterverein e.V.
80
70
68
60
50
40
34
30
25
18
20
12
8
10
5
0
Gebäudebestand
sanierte
EnEV-Neubau
EnEV Neubau
Energiesparhaus
1990
Altbauten
2007
2009
60
Passivhaus 40
Zielwert 2050
CO2 Emissionen in kg/qm/Jahr für den Gebäudebestand und verschiedene
energetische Anforderungsniveaus (Quelle: IWU)
Berliner Mieterverein e.V.
• Instrumente für Energieeffizienz und
Klimaschutz im Gebäudebestand
1.Mietrechtliche Rahmenbedingungen
2.Gesetzliche Mindeststandards
3.Förderprogramme
4.Marktstimulanz durch Transparenz
Berliner Mieterverein e.V.
Anforderungen aus Mietersicht
• Die Klimaschutzkosten sind fair zwischen Mietern,
Vermietern und Staat zu teilen.
• Mieterhaushalte mit geringem Einkommen (z.B.
Wohngeldempfänger) müssen finanziell entlastet
werden.
• Die Mieterhöhungsmöglichkeit muss auf ein für Mieter
wirtschaftliches Verhältnis zur Heizkosteneinsparung
begrenzt werden. Dabei soll maßgeblich sein, in
welchem Umfang Endenergie im Wohngebäude
nachweislich gespart wird.
Berliner Mieterverein e.V.
Mietsteigerungen nach
Energieeffizienzmaßnahmen:
• Durchschnittswohnung mit 70 qm
• Umlagefähiges Investitionsvolumen 200 –
300 €/qm
• Gesamtkosten 14 – 21.000 €/WE
• Monatliche Mietsteigerung 130 – 195 €
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Veränderungen für das durchschnittliche
Mietverhältnis
• Ausgangsmiete: 5,25 €/qm mtl. nettokalt
• Hzg und WW:
1,00 €/qm mtl.
• Mietsteigerung:
• HK-Senkung:
1,85 €/qm mtl. bei 200 € Invest.vol.
0,50 €/qm mtl.
• Anstieg von NK-Miete/Hzg./WW um rund 1/5
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Exkurs Anlagenoptimierung
•
Vergleich der Investitionen pro eingesparte Tonne CO2 – Lebensdauer
der Investition 20 Jahre, Gaspreis: 0,065 €/kWh, CO2-Emissionen Gas
0,211 kg/kWh (Quelle: Tackobst projekt/GdW)
Investition Einsparung
Verbrauch
CO2Einsparung
Investition
pro t CO2
kWh/qm/Jahr
kg/qm/Jahr
€/tCO2
200
140
30
333
4
20
4
50
€/qm
Komplettmodernisierung
Anlagenoptimierung
Berliner Mieterverein e.V.
Sonstige Mietrechtsprobleme
• Mieterhöhungen aufgrund energiesparender
Maßnahmen müssen auch für den Mieter in einem
wirtschaftlichen Verhältnis stehen.
• Kürzungsrecht Heizkosten bei Nichterfüllung
gesetzlicher Vorgaben zur Energieeinsparung (EnEV,
HKVO)
• Und: Ankündigungspflicht, Härtegründe gegen
Duldungspflicht. Primärenergie- oder
Endenergieeinsparung, Instandsetzungsabzug etc.
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Verstärkung der energetischen Sanierung
• Transparenz über den energetischen Zustand
(Energieausweis, Betriebskosten- und Heizspiegel,
Heizkostenabrechnungen)
• Gesetzliche Verpflichtungen
• Öffentliche Förderung
• Neue mietrechtliche Rahmenbedingungen
(Minderungsansprüche, Bindung an Heizkostenersparnis)
• Einbeziehung des energetischen Zustands in das
Vergleichsmietenverfahren
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Transparenz über energetischen Zustand
Wo und wann ?
• Am Markt bei Mietvertragsabschlüssen
• In bestehenden Mietverhältnissen (Mängel,
Mieterhöhungen und Modernisierung)
Wie?
• Durch Energieverbrauchskennwerte (ggf.
Bedarfskennwerte) und Kostenkennwerte
Berliner Mieterverein e.V.
Mieterbefragung Berücksichtigung der Energieeffizienz bei
zukünftiger Mietentscheidung, Berlin 2004
40
35
30
25
20
15
10
5
0
auf keinen eher nicht weiß nicht
Fall
eher ja
auf jeden
Fall
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Weitere Transparenzinstrumente
• Betriebskostenspiegel
(geringe Verbreitung, schwer zugänglich, unzureichende
Differenzierungen und Erkenntnisse bei Heizkosten)
• Heizspiegel / HeizCheck
(Internetgestützte Kennwertberechnung bundesweit
möglich mit differenzierter Klimafaktorenberechnung,
Trennung von Gebäude und Wohnung, Differenzierung
nach Gebäudetyp, Baualter, Erfüllung gesetzlicher
Anforderungen, Energieträger und Versorgungsart)
Berliner Mieterverein e.V.
Gesetzliche Verpflichtungen
• Neubau und Bestand
• Energieeffizienz und CO2-Reduktion
(Heizanlage, Gebäudehülle, erneuerbare
Energien), z.B. Berliner Klimaschutzgesetz
• Vollzugskontrolle
Berliner Mieterverein e.V.
Öffentliche Förderung
•
•
•
•
Programmausweitung (5 Mrd. € p.a.)
Differenzierung, Flexibilität & Verknüpfung
Zentrale Auszahlung und Infostelle
Von der Bank (KfW) zur
Städtebauförderung
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Sonderproblem
einkommensschwache Haushalte - Subjektförderung
• Korrelation energetisch schlechter Bestand und geringe
Einkommen
• Energieeffizienz-Mietsteigerungen sind nicht Richtwert
(ALG II) bzw. Höchstwert (Wohngeld) bewährt.
• Lösungen: Generelles Klimawohngeld oder Richtwert/Höchstwertanpassung (kdU bei ALG II) bei
Energieeffizienz (Nachweis des geringeren
Endenergiebedarfs)
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„Öko-Mietspiegel“ Berücksichtigung des energetischen
Zustands von Wohngebäuden
• Operationalisierung durch klimabereinigte
Energiekennwerte für Heizung in kWh/qm/Jahr
A) Verbrauchskennwert (Heizkostenabrechnung,
Energieausweis)
B) Bedarfskennwert (Energieausweis)
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8
Nettokaltmiete in €/qm/Monat
7
6
5
4
Vergleichsmiete
3
Miete nach Sanierung
Vergleichsmiete mit gutem
energetischen Zustand
Vergleichsmiete mit schlechtem
energetischen Zustand
2
1
0
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20
Miete im Zeitverlauf mit Öko-Mietspiegel
Jahr
Berliner Mieterverein e.V.
Wohnwertmindernde Merkmale
im Berliner Mietspiegel 2011
Wohnwerterhöhende Merkmale
im Berliner Mietspiegel 2011
Unzureichende Wärmedämmung
oder Heizanlage mit ungünstigem
Wirkungsgrad (Einbau vor 1984)
Wärmedämmung zusätzlich zur
vorhandenen Bausubstanz oder
Einbau einer modernen
Heizanlage nach dem 1.7.1994
oder
Energieverbrauchskennwert
größer als 180 kWh/qm/Jahr
Energieverbrauchskennwert
kleiner als 120 kWh/qm/Jahr
Energieverbrauchskennwert
größer als 220 kWh/qm/Jahr
Energieverbrauchskennwert
kleiner als 100 kWh/qm/Jahr
Energieverbrauchskennwert
größer als 260 kWh/qm/Jahr
Energieverbrauchskennwert
kleiner als 80 kWh/qm/Jahr
Berliner Mieterverein e.V.
Vielen Dank für Ihre Aufmerksamkeit
Reiner Wild, Berlin, Oktober 2012