Transcript Resultaten Sprekende Cijfers Woningmarkten

Sprekende Cijfers Woningmarkten 2017
Frank Verwoerd – Research Manager Dynamis
Programma
• Hoe gaat het met de Nederlandse
woningmarkt?
• Wat zijn de verwachtingen op de Nederlandse
woningmarkt?
• Welke (beleids)uitdagingen zien wij op de
woningmarkt?
Verschillen op de woningmarkt nog nooit zo groot
Palmstraat 94-|, Amsterdam
Vraagprijs: € 189.000 ,-Woonoppervlakte: 22 m²
Stationsstraat 8, Nieuw-Buinen
Vraagprijs: € 289.000,-Woonoppervlakte: 160 m²
Mediane vraagprijs per m²: € 8.590
Verkocht voor: € 195.000 (€ 8.863 per
m²)
Staat inmiddels 13,5 jaar te koop
Hoe heeft de markt zich ontwikkeld?
Ontwikkeling van de marktratio
Hoe heeft de markt zich ontwikkeld?
Ontwikkeling van de marktratio
Hoe heeft de markt zich ontwikkeld?
Ontwikkeling van de marktratio
Hoe heeft de markt zich ontwikkeld?
Ontwikkeling van de marktratio
Hoe heeft de markt zich ontwikkeld?
Ontwikkeling van de marktratio
Hoe heeft de markt zich ontwikkeld?
Ontwikkeling van de marktratio
Hoe heeft de markt zich ontwikkeld?
Ontwikkeling van de marktratio
Hoe heeft de markt zich ontwikkeld?
Ontwikkeling van de marktratio
Marktdruk op veel plekken veel hoger dan in
2008
Woningmarktomstandigheden
2008 vs 2016
Krappere markt
Vergelijkbare marktomstandigheden
Ruimere markt
Mediane verkoopprijzen per m²
2008 vs 2016
Hogere verkoopprijs per m² dan in
2008
Lagere verkoopprijs per m² dan in 2008
Doorkijk vergunningen
• Aantal vergunningsaanvragen stijgt licht, echter onvoldoende om
huishoudensgroei op te vangen
• Juist in drukgebieden daalt het aantal afgegeven vergunningen
100.000
90.000
80.000
70.000
60.000
50.000
40.000
30.000
20.000
10.000
0
Nederland
Bron: CBS, bewerking
Dynamis
2016
2015
2014
2013
2012
2011
2010
2009
2008
2016
2015
2014
2013
2012
2011
2010
2009
2008
2007
12.000
11.000
10.000
9.000
8.000
7.000
6.000
5.000
4.000
3.000
2.000
1.000
0
Groot Utrecht
Metropoolregio Amsterdam (excl. Fl evoland)
20%
15%
10%
5%
Huishoudensgroei (hoog)
Huishoudensgroei (midden)
Planaanbod
Bron: EIB, bewerking
Dynamis
Limburg
Zeeland
Friesland
Drenthe
Groningen
Overijssel
Zuid-Holland
Utrecht
Gelderland
Noord-Brabant
0%
Noord-Holland
• Huidige ladderbeleid zorgt voor passend
aanbod op lange termijn
• Op korte termijn vaak veel
complexer, met schaarsteperioden
en bovenmatige prijsstijgingen als
gevolg.
25%
Flevoland
• Ook plancapaciteit biedt vaak
onvoldoende ruimte om de vraag te
faciliteren.
• Planuitval
• Zachte plannen in het buitengebied
% van woningvoorraad 2015
Doorkijk plancapaciteit (2015-2025)
Taakstelling voor gemeenten en provincie?
• Moeten we naar een VINEX 2.0? Of
naar een aanwijzing van nieuwe dorpen
en steden zoals het Verenigd Koningrijk
of toch volledig over laten aan de
provincies en gemeenten?
• Een taakstelling vanuit het Rijk, zeker
voor de regio’s in de Randstad, lijkt
noodzakelijk om druk uit te oefenen op
provincie en gemeenten.
• Planaanbod > uitbreidingsbehoefte voor
flexibiliteit
Prijs- en financieringsontwikkeling
• Laatste twee jaar duidelijke stijging van de
woningprijzen.
360.000
340.000
320.000
300.000
• Leencapaciteit laatste jaren, ondanks
dalende rente, gedaald op advies van het
NIBUD om overkreditering tegen te gaan.
280.000
260.000
240.000
220.000
• Gevolg: financierbaarheid voor lage en
middeninkomens telkens lastiger
200.000
180.000
Q1
Q1
Q1
Q1
Q1
2012 2013 2014 2015 2016
Mediane prijsont wikkeling Nederland
Q1
2017
Ontwikkeling leencapaciteit (bruto inkomen: € 50.000)
Mediane prijsont wikkeling Amst erdam
Moeten we naar een meer gedifferentieerde
leencapaciteit?
2014 Q1
2013 Q1
2012 Q1
2011 Q1
2010 Q1
2009 Q1
2008 Q1
2007 Q1
9%
8%
7%
6%
5%
4%
3%
2%
1%
0%
2006 Q1
• Leencapaciteit meer bepalen op default
risico?
• Nederland kent ten aanzien van rest
EU zeer laag default percentage
• Defaults verklaard door ‘lifeevents’
• 64% door scheiding
• 18% door werkloosheid
0,9%
0,8%
0,7%
0,6%
0,5%
0,4%
0,3%
0,2%
0,1%
0,0%
2005 Q1
• Huidig beleid: opleiding en leeftijd niet van
invloed voor de leencapaciteit, huidig
inkomen bepaald de capaciteit.
• Toekomstperspectief alleen eerste 6
maanden meegenomen in explain
% RMBS 3-maands
betalingsachterstanden
% werkl ooshei d (secundaire asl ijn)
Bron: Fitch, CBS (2014), bewerking
Dynamis
Moeten we naar een meer gedifferentieerde
leencapaciteit?
% werkloosheid naar opleidingsniveau
Individueel inkomen naar opleiding
14%
70.000
Individueel inkomen
10%
8%
6%
4%
2%
60.000
50.000
40.000
30.000
20.000
10.000
Laag
Hoog
Bron: CBS, bewerking Dynamis
Mi ddelbaar
MBO
HBO
WO
60-64 jaar
55-59 jaar
50-54 jaar
45-49 jaar
40-44 jaar
35-39 jaar
30-34 jaar
0
25-29 jaar
2016 Q2
2015 Q1
2013 Q4
2012 Q3
2011 Q2
2010 Q1
2008 Q4
2007 Q3
2006 Q2
2005 Q1
0%
20-24 jaar
% werkloosheid
12%
Moeten we naar een meer gedifferentieerde
leencapaciteit?
• Statistisch is een verruiming van de leencapaciteit voor specifieke
(hoogopgeleide) groepen plausibel.
• Huidige moment niet de juiste vanwege het lage aanbod
• Gevolg extra capaciteit geeft hogere prijzen
• Toegankelijkheid van de woningmarkt wordt voor andere groepen
alleen maar slechter
• Op lange termijn bij voldoende aanbod, meer gedifferentieerde leencapaciteit
maatwerk door financierders binnen een door het Rijk gestelde bandbreedte.
Vragen?
Wij zijn u graag van dienst.
Partners in Dynamis
Boek & Offermans Makelaars
Faasse & Fermont
Frisia Makelaars
HRS Bedrijfsmakelaars
Kuijs Reinder Kakes Makelaars
Lamberink Makelaars en Adviseurs
Molenbeek Makelaars
Ooms Makelaars
Rodenburg Makelaars
Snelder Zijlstra Makelaars
Strijbosch Thunnissen Makelaars Arnhem
Strijbosch Thunnissen Makelaars Nijmegen
Van der Sande Makelaars
Verschuuren & Schreppers Bedrijfsmakelaars