Transcript Rapport Vastgoed - Automotive Management

Rapport Vastgoed
inclusief een overzicht van de
leegstand in de autobranche,
vierde druk, februari 2017
AUTOMOTIVE
RAPPORT
VASTGOED
VOORWOORD
De economie trekt aan, er wordt weer geld verdiend in het autobedrijf en er is
voorzichtig optimisme over de toekomst van de autobranche. Althans voor de
ondernemers die voor zichzelf een plaats zien weggelegd in de automotive.
Voor een onbekend, doch groot deel van de branche is de toekomst echter
ongewis. En het vastgoed hangt dan veelal als een molensteen om de nek van de
ondernemer. Toch is er ruimte voor optimisme. De vraag naar automotive panden is
er nog steeds. Veel panden die twee jaar geleden leegstonden zijn weer in gebruik
genomen. En voor dit rapport spraken we met veel mensen die denken dat de
showroom nog lange tijd mee zal gaan. Zeker op de goede locaties. En anders is
het zaak de juiste ondernemer te vinden, dan is er in deze tijd van grote holdings
zelfs voor de dorpsgarage altijd plek.
2
V
ier jaar geleden begonnen wij bij Automotive met het
op de voet volgen van de vastgoedsituatie in de autobranche. Tussen pakweg 2010 en 2014 explodeerde de
leegstand. Medio 2014 stond er voor een kleine miljoen vierkante meter aan automotive panden leeg. Nadat de vastgoedbezitters van de schrik waren bekomen en geholpen
door een ­aantrekkende economie de leegstand wisten terug
te dringen, stabiliseert de leegstand nu. In januari 2017
­werden er iets meer dan 650 panden te huur of te koop aangeboden. Sommige van deze panden worden nog verhuurd,
maar het leegstaande vloeroppervlakte bedraagt nog altijd
ruim 700 duizend vierkante meter.
In eerdere edities van het Automotive Rapport Vastgoed lag de
nadruk op leegstand. Leegstand was een relatief onbekend
fenomeen in een branche waarin vastgoed altijd werd
beschouwd als een zekere basis onder het pensioen van een
ondernemer. Reden om in de eerste rapporten in te gaan op
zaken als leegstandsbeheer, alternatieve aanwending en herbestemming. Dit zijn nog steeds relevante zaken, maar de
kennis hierover is in de afgelopen jaren in hoog tempo
gegroeid. Vandaar dat van de 650 panden die tussen 2014
leegstonden er 500 nu weer in gebruik zijn genomen. Iedere
vastgoedbezitter die nu nog verrast wordt door plotselinge
leegstand van zijn pand heeft zitten slapen (en kan natuurlijk
altijd de vorige edities van dit rapport doorlezen). Wij hebben
voor dit rapport gekozen voor een bredere benadering, waarin
we kijken naar de toekomst van automotive vastgoed. Dit
doen we op basis van zowel eerder gepubliceerd als nieuw
materiaal.
Tot slot kunt u in dit rapport de ruim 660 panden die leegstaan
terugvinden. Wij hebben per provincie een overzicht van alle
panden die te koop of te huur staan, inclusief (indien bekend)
bestemming, eigenaar, huur/koopsom. Deze lijst is ook de
500 van de 650 panden
die eind 2014 leegstonden zijn
weer in gebruik genomen.
reden dat u het rapport digitaal ontvangt: wij hebben van een
groot aantal panden een link naar de online advertentie toegevoegd.
Wij hebben goede hoop dat ook voor de huidige leegstaande
panden snel een oplossing gevonden wordt. Vastgoedbezitters
vertellen ons dat er weer veel meer interesse is, al leidt dat
nog niet direct tot verhuur of verkoop. Maar, en dat blijven we
herhalen, automotive vastgoed heeft veel meer potentie dan
een kantoor- of winkelpand. De concurrentiepositie is dus in
orde en leegstand zou geen optie moeten zijn. En dat is maar
goed ook, want bij de ­volgende editie is de lijst waarschijnlijk
ongeveer gelijk van omvang, maar hopelijk is het grootste deel
van de panden die u er nu in aantreft dan weer in gebruik
genomen. En in dit rapport komen meerdere deskundigen aan
het woord die ervan overtuigd zijn dat de showroom altijd een
belangrijke rol zal blijven spelen bij automotive retail.
Bart Kuijpers
Adjunct-Hoofdredacteur Automotive Management
[email protected]
INHOUDSOPGAVE
VOORWOORD LEEGSTAND VAAK TIJDELIJK LEEGSTAND ZUID-HOLLAND
STELLING FUTURE RETAIL BIJ BMW
LEEGSTAND NOORD-BRABANT LEEGSTAND GELDERLAND LEEGSTAND NOORD-HOLLAND DE OORLOGSKAS VAN W.P. CAREY LEEGSTAND OVERIJSSEL LEEGSTAND LIMBURG LEEGSTAND UTRECHT LEEGSTAND FRIESLAND 2
4
6
10
12
14
18
22
26
28
32
34
36
38
42
44
46
46
VAN MOSSEL GROEP LEEGSTAND GRONINGEN LEEGSTAND FLEVOLAND LEEGSTAND ZEELAND OPINIE COLOFON
Uitgever:
Redactie:
Bart Kuijpers, Rogier Hentenaar
Coverbeeld:
Jeroen van Eijndhoven
Vormgeving:
Gerben Mul
Druk:
Niets uit deze uitgave mag worden verveelvoudigd, opgeslagen in een geautomatiseerd gegevensbestand, of openbaar gemaakt, in enige vorm of op enige wijze, hetzij elektronisch, mechanisch,
door print-outs, kopieën, of op welke manier dan ook, zonder voorafgaande schriftelijke toe­
stemming van de uitgever.
m.m.v.
AUTOMOTIVE RAPPORT VASTGOED / 14 FEBRUARI 2017
3
AUTOMOTIVE
RAPPORT
VASTGOED
LEEGSTAND GELUKKIG
VAAK TIJDELIJK
In het afgelopen jaar is de leegstand in de autobranche stabiel gebleven.
Begin 2017 werden er 660 panden te huur of te koop aangeboden, goed
voor 720 duizend vierkante meter. Dat is gelijk aan 2016, maar minder dan
begin 2015. ‘De markt krabbelt voorzichtig op.’
O
4
m te beginnen het goede nieuws: van de circa 650
panden die begin 2015 leegstonden heeft ruim tweederde een nieuwe bestemming, huurder of eigenaar
gekregen. Van de 662 panden die in dit rapport worden gepubliceerd stonden er 161 begin 2015 ook al leeg. Dat betekent dat er
grofweg 500 panden zijn bijgekomen, terwijl ongeveer een gelijk
aantal van de lijst is gevallen. Dat zijn cijfers die voor voorzichtig
optimisme zorgen. De door veel automotive vastgoedbezitters
verwachte – en gevreesde – stijging van de leegstand in de
autobranche zet niet door. En dat terwijl de sanering van de
branche in hoog tempo doorzet. Het aantal dealervestigingen
daalde in de afgelopen twee jaar met 13 procent naar 2.100,
schadebedrijf Care ging failliet en bedrijfssluitingen zijn aan de
orde van de dag. Maar tegelijkertijd zorgen de lage rente, de
aantrekkende economie en de lagere huur- en koopprijzen er
ook voor dat er nieuwe aanwas is; jonge ondernemers durven
de branche in te stappen. Zittende ondernemers zijn hun activiteiten ondertussen vaak gaan uitbreiden, om zo de vierkante
meters nuttig te kunnen inzetten. Voormalige Ford- en Fiatdealer en vastgoedeigenaar Johan van de Ven ziet dat de markt
opkrabbelt. Hij heeft met zijn broer Walter een aantal panden in
Midden-Brabant, waaronder het duurste leegstaande autopand
(vraagprijs: 1,85 miljoen euro) in Waalwijk. “Daarvoor staan
bezichtigingen gepland. Dus dat is positief, want het is een tijd
erg rustig geweest”, aldus Van de Ven. Van de Ven verkocht zijn
bedrijven al jaren geleden aan de Tigchelaar Groep. “De leegstaande panden in Waalwijk en Oirschot proberen we sindsdien
te verhuren of te verkopen, maar dat is een moeizaam proces.
Pas de laatste tijd zien we de vraag weer toenemen. Zo hebben
we ons pand in Oisterwijk verkocht, in Tilburg zijn we vergevorderd en in Waalwijk groeit de interesse ook weer.”
Langlopende trajecten
Vastgoedbezitters in de autobranche worden pas sinds 2009
geconfronteerd met leegstand. Eerst werd nog gedacht dat het
een tijdelijk fenomeen betrof, maar het probleem werd steeds
groter. Naarmate de leegstand verder opliep moest er toch
gezocht worden naar invulling voor het eigen pand. Autopanden zijn vaak (veelal op wens van importeurs) gesitueerd op
A-locaties. De vraag naar de panden was er daarom wel, alleen
was het bestemmingsplan vaak het probleem. “Wij willen een
deel van een pand verhuren aan een fietsenmaker”, zegt Van de
Ven. “Maar daarvoor moet het bestemmingsplan gewijzigd worden (fietsretailers mogen zich daar niet vestigen, red.) en dat
proces duurt lang. Terwijl het verschil in activiteit helemaal niet
groot is”, Maar inmiddels zijn steeds meer bestemmingsplanwijzigingen doorgevoerd en wordt pand voor pand een nieuwe
bestemming gevonden. Daardoor verdwijnen er panden van de
lijst. Voorbeeld: In het voormalige dealerpand van Preuninger in
Delft is sinds januari een Albert Heijn gevestigd.
Dealers
Brancheorganisatie Bovag ziet ook in dat de snelle afbouw van
dealernetwerken tot oplopende leegstand kan leiden. Toch zegt
het verdwijnen van de salespunten niet direct iets over het aantal vestigingen dat in deze periode is gesloten, want veel vestigingen krijgen een andere invulling. Zo worden veel salesdealers
nu erkend reparateur, wat het groeiende aantal aftersalesvestigingen verklaart: van 750 begin 2014 naar 820 nu. Toch is het
maar de vraag of deze panden op termijn niet ook leeg komen te
staan. Bij Bovag wordt momenteel dan ook gewerkt aan een
vastgoedvisie. “Ook wij zien dat alles draait om het bestemmingsplan”, zegt innovatiemanager Hans Bresser. “Dus we zijn in
gesprek met alle stakeholders, zoals overheden, financiers,
importeurs, vastgoedbezitters en uiteraard onze leden. Met een
nieuwe visie kunnen we een actieve lobby voeren bij lokale overheden. Voor gemeenten is vastgoed een ingewikkeld vraagstuk,
omdat er veel concurrerende belangen zijn.”
Ziek van leegstand
Bovag richt zich bij de belangenbehartiging specifiek op de
eigen leden, terwijl veel oud-leden de vastgoedverhuurders zijn.
“De belangen kunnen best wel eens tegenstrijdig zijn – een
Bovag-lid kan zowel huurder als verhuurder zijn – maar daar zijn
we heel transparant in.” Van de Ven is blij als hij zijn panden verhuurd of verkocht heeft. “Ook al hebben we daarbij grote
afschrijvingen moeten doen (tot 25 procent op de waarde, red.).
Maar van leegstand word je echt ziek.” Hem zien ze waarschijnlijk niet meer terug in de markt van automotive vastgoed. “We
zijn ons nu aan het oriënteren op woningbouw. Daar is ook in de
toekomst nog vraag naar, terwijl je in de autobranche altijd weer
afhankelijk bent van grillige importeurs en banken.” //