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REPORT IMMOBILIARE
Il nostro report immobiliare contiene delle soggettive e personali interpretazioni relative all’evoluzione del
mercato immobiliare industriale della pianura in cui si sviluppano Firenze, Prato e Pistoia; con il nostro report
immobiliare ci proponiamo di raggiungere due obbiettivi.
In primo luogo, vogliamo aiutare la nostra clientela ad interpretare meglio il mercato immobiliare industriale nel
momento del bisogno e nella quotidiana gestione degli investimenti immobiliari.
In secondo luogo, riteniamo utile tenere aggiornati gli imprenditori e gli investitori su come si evolve il mercato
immobiliare industriale anche nei periodi in cui non accedono al mercato o non seguono il suo andamento.
In questo report immobiliare, effettueremo un approfondimento sull’andamento del mercato immobiliare
industriale, ed evidenzieremo gli equilibri di breve periodo raggiunti dal mercato stesso nell’anno 2016.
Dott. Edoardo Chinnici
L’andamento del mercato immobiliare industriale nell’anno 2016
Nell’anno 2016 gli equilibri di breve periodo del mercato immobiliare industriale relativo alla pianura in cui si
sviluppano Firenze, Prato e Pistoia hanno vissuto dei cambiamenti significativi a causa degli eventi e delle
contingenze che hanno caratterizzato l’economia italiana nel 2016.
Nel settore della compravendita, i prezzi medi di mercato sono diminuiti rispetto a quelli registrati nel 2015,
mentre la quantità totale scambiata è stata leggermente superiore rispetto a quella che ha caratterizzato il 2015.
Nel settore della locazione, i prezzi medi di mercato sono aumentati rispetto a quelli rilevati nel 2015 a fronte di
una quantità complessivamente locata simile a quella registrata nel 2015.
Cominceremo con una descrizione del settore immobiliare della compravendita e successivamente proseguiremo
con un approfondimento sul settore immobiliare della locazione.
Il settore immobiliare industriale della compravendita
Il settore immobiliare della compravendita è stato abbastanza animato nel secondo e terzo trimestre del 2016,
mentre è risultato un po’ meno dinamico nel primo e nell’ultimo trimestre del 2016.
Nel 2016 la domanda è stata quantitativamente superiore a quella rilevata nel 2015, e ciò è accaduto soprattutto
per due motivi.
In primo luogo, gli investitori hanno ripreso ad avere un ruolo importante all’interno della domanda immobiliare
complessiva, e questo loro risveglio è stato causato dall’aumento del rendimento medio delle locazioni che si è
verificato nel 2015 e nel 2016, cosa che ha riportato gli investitori ad affiancare le imprese all’interno della
domanda immobiliare complessiva; inoltre, anche il miglioramento della speranza locativa ha contribuito ad
aumentare il peso degli investitori nel mercato immobiliare industriale.
BRUNELLESCHI
INTERMEDIAZIONI IMMOBILIARI
ACQUISTO E VENDITA DI CAPANNONI, TERRENI, FONDI COMMERCIALI E UFFICI
LOCAZIONE DI CAPANNONI, FONDI COMMERCIALI E UFFICI
CALENZANO (FI) - VIA DANTE ALIGHIERI 14/A- TELEFONO: 055 8827307
PRATO - VIA CATANI 37/A - TELEFONO: 0574 597756
AREA OPERATIVA: PROVINCIA DI FIRENZE, PRATO E PISTOIA
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In secondo luogo, nel 2016 abbiamo assistito rispetto al 2015 ad un miglioramento nel funzionamento del sistema
creditizio, che ha portato ad una domanda finale leggermente più consistente grazie alle minori difficoltà
incontrate dai potenziali acquirenti sia nell’accesso al credito sia nella negoziazione delle condizioni richieste
dagli istituti di credito per finanziare le operazioni immobiliari.
Nel 2016 la propensione all’acquisto della domanda è diminuita rispetto a quella che ha caratterizzato il 2015,
poiché i prezzi offerti dagli acquirenti sono stati nel 2016 inferiori a quelli rilevati nel 2015.
In particolare, le spinte ribassiste sui prezzi offerti dagli acquirenti sono state generate dalla necessità di avere
dalle locazioni dei rendimenti medi superiori attraverso dei prezzi di acquisto inferiori e tali da compensare la
tassazione diretta e indiretta subita dagli immobili industriali.
Per quanto riguarda invece l’offerta, nel 2016 l’offerta complessiva è risultata quantitativamente superiore a quella
che ha contraddistinto il 2015.
L’offerta di capannoni non nuovi è stata nel 2016 superiore a quella rilevata nel 2015; in particolare, l’offerta di
capannoni non nuovi è stata alimentata dagli immobili delle imprese che hanno cessato l’attività o avuto difficoltà
a fronteggiare i propri impegni finanziari (anche mediante fallimenti e concordati) e dagli immobili degli istituti
finanziari che hanno ricollocato sul mercato gli edifici industriali oggetto di finanziamenti andati in contenzioso.
L’offerta di capannoni nuovi è stata nel 2016 mediamente simile a quella che ha caratterizzato il 2015, ed è stata
rappresentata da una quantità minore di opportunità di costruzione su richiesta e da una quantità di immobili nuovi
o in fase di ultimazione superiore a quella che aveva contraddistinto il 2015.
Nel 2016 la propensione alla vendita è rimasta sostanzialmente simile a quella rilevata nel 2015, poiché i prezzi
richiesti dai venditori sono stati nel 2016 analoghi a quelli registrati nel 2015; ciò si è verificato in buona parte
grazie alla stabilizzazione del costo complessivo di realizzazione dei capannoni nuovi, rimasto nel 2016 sui livelli
registrati nel 2015 sia a livello di costi di costruzione che di costo delle aree edificabili.
In conclusione, l’equilibrio di breve periodo del mercato è cambiato nel 2016 rispetto a quello del 2015, ed è stato
caratterizzato quindi da prezzi medi inferiori a quelli rilevati nel 2015 e da una quantità scambiata superiore a
quella che ha caratterizzato il 2015.
Gli aggiustamenti di prezzo decrescenti si sono verificati maggiormente nel comparto dei capannoni usati piuttosto
che nel comparto dei capannoni nuovi o da realizzare; infatti, il mercato è stato interessato da una perequazione di
prezzo che ha allargato il differenziale fra il prezzo minimo ed il prezzo massimo di mercato soprattutto attraverso
un deprezzamento dei capannoni usati rispetto ai capannoni nuovi o da realizzare.
Con riferimento alle singole zone industriali, le sinergie commerciali consolidatesi in alcune zone industriali
hanno assunto un peso tale da innescare un processo di sostituzione delle attività svolte in queste aree; ciò ha
aiutato le zone industriali limitrofe a calmierare la riduzione dei prezzi medi grazie alla domanda di capannoni
generata dalle imprese disposte a trasferirsi dalle zone industriali di origine alle aree produttive limitrofe, essendo
imprese puramente produttive o non necessitanti delle predette sinergie commerciali.
In base all’area produttiva presa in considerazione, la diminuzione dei prezzi medi è stata più o meno marcata, e si
è attestata fra 1,3% e 2,6% circa; inoltre, a seconda della zona industriale, i prezzi sono diminuiti fra 2,3% e 4,2%
circa per quanto riguarda il comparto dei capannoni non nuovi e fra 0,8% e 1,8% circa con riferimento al settore
delle nuove costruzioni.
Da un punto di vista dimensionale, i capannoni piccoli hanno avuto nel 2016 un mercato buono e simile a quello
rilevato nel 2015; la domanda è risultata interessata sia agli immobili usati che a quelli nuovi, ed anche l’offerta è
stata rappresentata sia da immobili usati che da immobili nuovi o da realizzare.
I tagli medio-piccoli hanno ottenuto nel 2016 un riscontro discreto e stabile sui livelli raggiunti nel 2015; la
domanda ha mostrato attenzione sia agli immobili usati che a quelli nuovi o da realizzare, ed anche l’offerta è stata
rappresentata sia da immobili usati che da immobili nuovi o da realizzare.
Le strutture medie hanno avuto nel 2016 un mercato sufficiente anche se inferiore a quello registrato nel 2015; la
domanda è risultata interessata più agli immobili usati che a quelli nuovi, mentre l’offerta di immobili usati è stata
superiore a quella di immobili nuovi o da realizzare.
Le medio-grandi e grandi dimensioni sono state caratterizzate nel 2016 da un mercato discreto e superiore a quello
registrato nel 2015; la domanda ha mostrato più attenzione agli immobili usati che a quelli nuovi o da realizzare,
mentre l’offerta di immobili usati è stata superiore a quella di immobili nuovi o da realizzare.
Per quanto riguarda l’aspetto qualitativo, i capannoni di alta qualità hanno ottenuto nel 2016 un riscontro buono e
sostanzialmente analogo a quello rilevato nel 2015.
Le soluzioni immobiliari di media qualità hanno avuto nel 2016 un mercato discreto ed abbastanza simile a quello
registrato nel 2015.
Gli immobili di bassa qualità sono stati caratterizzati nel 2016 da un mercato più che soddisfacente anche se
leggermente inferiore a quello avuto nel 2015.
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Il settore immobiliare industriale delle locazioni
Il settore immobiliare delle locazioni ha avuto nel 2016 un andamento caratterizzato da momenti molto dinamici
che si sono alternati per tutto l’anno con brevi periodi leggermente statici.
Da un punto di vista quantitativo, la domanda è complessivamente aumentata nel 2016 rispetto a quella che ha
caratterizzato il 2015, ed è stata alimentata principalmente da tre congiunture.
In primo luogo, le sinergie commerciali consolidatesi in alcune zone industriali hanno assunto un peso tale da
alimentare continuamente la domanda di capannoni in queste aree, ed hanno favorito anche la migrazione delle
imprese esistenti nelle zone limitrofe a vocazione principalmente industriale, essendo imprese puramente
produttive o non necessitanti delle predette sinergie commerciali; ciò ha generato un’ulteriore domanda di
capannoni industriali in locazione nelle zone industriali limitrofe.
In secondo luogo, l’aumento delle importazioni ha fornito un importante contributo alla domanda di immobili
industriali; infatti la crescita numerica dei beni prodotti all’estero ha incrementato la domanda di capannoni dove
tenere le scorte di magazzino dei sempre più ampi assortimenti di beni prodotti all’estero.
Infine, la necessità di migliorare la qualità aziendale e l’efficienza dei processi produttivi ha indotto un crescente
numero di aziende a richiedere immobili industriali in locazione per raggiungere i predetti obiettivi.
Nel 2016 la propensione alla locazione della domanda è diminuita rispetto a quella rilevata nel 2015, e ciò ha
portato la domanda ad offrire nel 2016 prezzi inferiori a quelli registrati nel 2015.
In particolare, le imprese si sono dimostrate sempre più attente al costo di superficie in una fase economica in cui
anche il contenimento dei costi di superficie è importante per rimanere concorrenziali nel proprio mercato, cosa
che ha portato la domanda a trasferire nel mercato immobiliare questa necessità offrendo dei prezzi di locazione
inferiori a quelli proposti nel 2015.
Per quanto riguarda l’offerta, nel 2016 l’offerta è quantitativamente diminuita rispetto a quella che ha
caratterizzato il 2015, cosa che si è verificata principalmente per due ragioni.
In primo luogo, nel 2016 si è ridotto l’afflusso di immobili industriali da locare generato dalle contingenze
economiche non favorevoli che in questi ultimi anni hanno costretto diverse imprese a cessare l’attività o a ridurre
le unità produttive da esse utilizzate; in secondo luogo, l’offerta di capannoni nuovi pronti e disponibili per la
locazione è stata leggermente inferiore rispetto a quella che aveva contraddistinto il 2015.
La propensione alla locazione dell’offerta è risultata nel 2016 simile a quella che ha caratterizzato il 2015 cosa che
ha portato i proprietari di immobili a domandare nel 2016 prezzi analoghi a quelli richiesti nel 2015; ciò è legato
principalmente alla necessità di avere dalle locazioni dei rendimenti medi tali da compensare la tassazione diretta e
indiretta subita dagli immobili industriali, cosa che ha spinto i proprietari di immobili domandare prezzi non
inferiori a quelli richiesti nel 2015.
Pertanto l’equilibrio di mercato raggiunto alla fine del 2016 è stato caratterizzato da prezzi medi superiori a quelli
rilevati nel 2015 a fronte di una quantità complessivamente locata simile a quella registrata nel 2015.
I prezzi medi sono aumentati in tutte le zone industriali in modo più o meno significativo; infatti, a seconda della
area produttiva, i prezzi medi sono cresciuti fra 1,6% e 6,0% circa.
Per quanto riguarda invece il rendimento medio delle locazioni, nel 2016 è aumentato rispetto a quello registrato
nel 2015, e si è attestato fra 6,5% e 7,6% a seconda dell’area produttiva.
Da un punto di vista dimensionale, i capannoni piccoli hanno avuto nel 2016 un mercato buono ed analogo a
quello registrato nel 2015; la domanda è risultata interessata sia agli immobili nuovi o recenti che a quelli usati,
mentre l’offerta è stata rappresentata sia da immobili usati che da capannoni nuovi o recenti.
I tagli medio-piccoli hanno ottenuto nel 2016 un mercato discreto e simile a quello rilevato nel 2015; la domanda
ha mostrato attenzione sia agli immobili nuovi o recenti che a quelli usati, mentre l’offerta è stata alimentata sia
dagli immobili usati che da quelli nuovi o recenti.
Le strutture medie hanno avuto nel 2016 un mercato più che soddisfacente ed analogo a quello registrato nel 2015;
la domanda è risultata interessata sia agli immobili usati che a quelli nuovi o recenti, mentre l’offerta è stata
rappresentata più da immobili usati che da capannoni nuovi o recenti.
Le medio-grandi e grandi dimensioni sono state caratterizzate nel 2016 da un mercato più che soddisfacente e
simile a quello registrato nel 2015; la domanda ha mostrato attenzione sia alle strutture usate che a quelle nuove o
recenti, mentre l’offerta è stata alimentata più da immobili usati che da capannoni nuovi o recenti.
Per quanto riguarda l’aspetto qualitativo, i capannoni di alta qualità hanno ottenuto nel 2016 un riscontro buono ed
analogo a quello avuto nel 2015.
Gli immobili di media qualità sono stati caratterizzati nel 2016 da un mercato discreto e sostanzialmente stabile
sui livelli rilevati nel 2015.
Le soluzioni di bassa qualità hanno avuto nel 2016 un mercato soddisfacente e simile quello registrato nel 2015.
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Nella tabella sottostante viene elencata una soggettiva valutazione del valore medio dei capannoni e del relativo
prezzo di locazione al 31/12/2016, espressa per metro quadrato e correlata all’andamento del mercato immobiliare
industriale appena descritto sulla base dell’esperienza quotidiana; i numeri espressi nella tabella sono solo dei
valori analitici indicativi che non tengono conto né della variabile quantitativa né dei fattori qualitativi propri di
ogni immobile. Inoltre, precisiamo che il valore di un capannone e il suo prezzo di locazione non sono definibili a
priori attraverso i numeri contenuti nella tabella sottostante poiché troppo sintetici e variabili nonché soggetti a
cambiamenti significativi a seconda della metodologia di calcolo utilizzata o del criterio di valutazione adottato.
ZONA
PREZZO DI VENDITA AL MQ.
MINIMO MEDIO
MASSIMO MEDIO
PREZZO DI LOCAZIONE ANNUO AL MQ.
MINIMO MEDIO
MASSIMO MEDIO
Osmannoro, Peretola e Brozzi
750
1.495
59
105
Scandicci
750
1.495
59
105
Sesto Fiorentino (escluso Osmannoro)
640
1.275
48
85
Calenzano
605
1.220
45
81
Campi Bisenzio
605
1.220
45
81
Signa
535
1.050
39
69
Prato
565
1.250
46
91
Carmignano e Poggio a Caiano
500
960
38
65
Montemurlo
425
900
32
56
Pistoia
560
1.080
42
72
Agliana
475
955
35
62
Montale
380
830
27
51
Nella tabella seguente citiamo i fattori qualitativi che influenzano il prezzo dei capannoni.
FATTORE
IMPORTANZA
Età……………………………………………..…….
Stato di conservazione………………………..……..
Presenza di ampi piazzali…………………….….…..
Tipo di copertura e maglia……………………….….
Vicinanza alle autostrade, superstrade e viabilità…...
Superficie a piano terra, primo piano, seminterrato...
Posizione dell’immobile...……………….....….…....
Visibilità immobile da grandi vie di comunicazione..
Situazione urbanistica dell’immobile..……...............
Legenda: molto importante: 3 stelle;
***
***
***
***
***
***
***
***
***
FATTORE
IMPORTANZA
Altezza…………………………………...…….…….
Condominio e servitù di passo…...………….….…...
Presenza di piano caricatore…………………....……
N° di entrate……………………………...…..………
Presenza, disposizione e rifiniture uffici………….…
Rifiniture strutturali esterne e interne...…….…….....
Libertà dell’immobile sui lati……...….….…………
Frazionabilità……………….………………….....…
Rischio di allagamento dell’immobile…….…….......
**
**
**
**
**
*
*
*
*
rilevante: 2 stelle; considerabile: 1 stella
Nei grafici seguenti rappresentiamo sinteticamente il cambiamento avvenuto negli equilibri di breve periodo.
MERCATO DELLA COMPRAVENDITA
MERCATO DELLA LOCAZIONE
P
P
P2015
P2016
P2016
P2015
Q15 Q16
Q
Q15-16
Q
Brunelleschi e le imprese Srl, Via Dante Alighieri 14/A, 50041 Calenzano (FI) – C. F. e P. IVA 02262370485
Data e luogo: 15 gennaio 2017 in Calenzano (Firenze) – Il presente report immobiliare è gratuito
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VI RINGRAZIAMO PER L’ATTENZIONE CONCESSACI
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