Transcript mutuo fondiario a stato avanzamento lavori

FOGLIO INFORMATIVO
M.FONDIARIO STATO AVANZAMENTO LAVORI
INFORMAZIONI SULLA BANCA/INTERMEDIARIO
Banca di Salerno Credito Cooperativo Società Cooperativa
Via Velia n. 15
84122 SALERNO
Tel.: 089 403600 - Fax: 089 794244
Email: [email protected] - Sito internet: www.bancadisalerno.it
Registro delle Imprese della CCIAA di Salerno al n. SA-49791
Iscritta all’Albo della Banca d’Italia n. 4524.50 - cod. ABI 8561
Iscritta all’Albo delle società cooperative n. A166132
Aderente al Fondo di Garanzia dei Depositanti del Credito Cooperativo, al Fondo di Garanzia degli
Obbligazionisti del Credito Cooperativo e al Fondo di Garanzia Istituzionale.
Solo in caso di offerta fuori sede:
Cognome e nome del proponente: ___________________________
Indirizzo: ___________________________
Telefono: ___________________________
E-mail: ___________________________
CHE COS'È IL MUTUO
Il mutuo ipotecario a stato avanzamento lavori è un finanziamento a medio – lungo termine (superiore ai 18 mesi). In
genere la sua durata va da un minimo di 5 anni ad un massimo di 15. Si definisce ipotecario perché è assistito da una
garanzia ipotecaria normalmente acquisita sul diritto di proprietà delle opere edili, di norma residenziali, che il
richiedente intende costruire.
La percentuale d’intervento creditizio è di norma del 50% del costo effettivo delle opere.
Le erogazioni della somma maturata (in rapporto alle opere edificate) avverrà dietro presentazione di stati di
avanzamento lavori (eseguiti in conformità ai progetti presentati e nel rispetto delle norme urbanistiche) verificati da
terzo professionista, nella misura percentuale stabilita nell’atto di concessione (con minimi pattuiti in contratto). Le
erogazioni degli stati avanzamento lavori saranno eseguiti mediante atto notarile a quietanza.
Sull’importo versato a titolo di prima erogazione e sulle somme erogate in base agli stati d’avanzamento saranno
applicati, sino alla stipula dell’atto d’erogazione a saldo e quietanza, gli interessi di preammortamento.
Con il contratto di mutuo ipotecario a SAL a banca consegna una somma di denaro al cliente che s’impegna a
rimborsarla, unitamente agli interessi, secondo un piano d’ammortamento definito al momento della stipulazione del
contratto stesso.
Il rimborso avviene mediante il pagamento periodico di rate, comprensive di capitale e interessi, secondo un tasso
concordato. Le rate possono essere mensili, trimestrali, semestrali o annuali.
Nell’ipotesi che il cliente non riesca, per qualunque motivo, a restituire la somma ricevuta dalla banca, questa potrà
procedere alla vendita dell’immobile ricevuto in ipoteca al fine di soddisfare il proprio credito.
Al cliente è reso noto il tasso annuo effettivo globale (TAEG), cioè un indice che esprime il costo complessivo del
credito a suo carico espresso in percentuale annua del credito concesso.
I TIPI DI MUTUO E I LORO RISCHI
Fondo di Garanzia Piccole e Medie Imprese (PMI)
La Banca di Salerno opera con il Fondo di Garanzia per le PMI del Ministero dello Sviluppo Economico
(Legge 662/96) e, in caso di richiesta da parte dell’impresa cliente, verrà valutata l’ammissibilità
all’intervento di garanzia.
Per maggiori informazioni è possibile consultare il sito internet www.fondodigaranzia.it .
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Mutuo a tasso fisso
Rimangono fissi per tutta la durata del mutuo sia il tasso di interesse sia l’importo delle singole rate.
Lo svantaggio è non poter sfruttare eventuali riduzioni dei tassi di mercato.
Il tasso fisso è consigliabile a chi vuole essere certo, sin dal momento della firma del contratto, della misura del tasso,
degli importi delle singole rate, e dell’ammontare complessivo del debito da restituire, indipendentemente dalle
variazioni delle condizioni di mercato.
I TIPI DI MUTUO E I LORO RISCHI
Mutuo a tasso variabile
Rispetto al tasso iniziale, il tasso di interesse può variare, con cadenze prestabilite, secondo l’andamento di uno o più
parametri di indicizzazione (ad esempio il tasso Euribor) fissati nel contratto.
Il rischio principale è l’aumento imprevedibile e consistente dell’importo o del numero delle rate.
Il tasso variabile è consigliabile a chi vuole un tasso sempre in linea con l’andamento del mercato e può sostenere
eventuali aumenti dell’importo delle rate.
Rischi specifici legati alla tipologia di contratto
Tra i principali rischi, vanno tenuti presenti:
in presenza di un giustificato motivo, la banca può variare in senso sfavorevole le condizioni economiche
applicate al mutuo (ad esempio aumento di commissioni o spese) ad eccezione dei tassi d’interesse.
la banca può sciogliere il contratto per mancato pagamento anche solo di una rata dopo 180 giorni dalla
scadenza della rata medesima, o in caso di eventi che incidano negativamente sulla situazione
patrimoniale/finanziaria/economica della parte mutuataria, in modo tale da porre in pericolo la restituzione
delle somme dovute alla Banca (ad es. protesti, procedimenti conservativi, cautelari, esecutivi o di iscrizioni di
ipoteche giudiziali ovvero segnalazione tra i crediti in sofferenza presso il sistema bancario. Lo scioglimento
del contratto comporta la restituzione immediata del debito residuo.
se il cliente non può saldare il debito, la banca può agire in via giudiziaria. Se c’è un fideiussore, anche lui è
tenuto a rimborsare quanto dovuto
l’intermediario deve inoltre segnalare il cliente non affidabile alla Centrale dei Rischi tenuta dalla Banca
d’Italia, segnalazione che compromette la possibilità di ottenere finanziamenti in futuro.
PRINCIPALI CONDIZIONI ECONOMICHE
QUANTO PUÒ COSTARE IL MUTUO
Tasso Annuo Effettivo Globale (TAEG)
TASSO VARIABILE RIFERIMENTO EURIBOR 6 MESI
Capitale: € 100.000,00
Durata del finanziamento (anni): 10
T.A.E.G.: 6,24%
Capitale: € 100.000,00
Durata del finanziamento (anni): 15
T.A.E.G.: 6,07%
Oltre al TAEG vanno considerati altri costi, quali le spese e le imposte per la stipula del contratto e l’iscrizione
dell’ipoteca, nonché le spese di assicurazione dell’immobile ipotecato.
Importo massimo finanziabile
80% valore immobile offerto in garanzia
Durata
15 anni con tasso variabile comprensivo del periodo di
eventuale preammortamento
Durata preammortamento
Il periodo di preammortamento non può superare la validità
della concessione edilizia
TASSI
Tasso di interesse, parametro di indicizzazione e spread
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Euribor 6M/365 media % mensile (Attualmente pari a: 0,221%) + 5,5 punti perc.
Minimo: 5,5%
Valore effettivo attualmente pari a: 5,5%
Euribor a scadenza 6 mesi con divisore tasso 365 giorni
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Tasso di interesse di preammortamento
Euribor 6M/365 media % mensile (Attualmente pari a: 0,221%) + 5,5 punti perc.
Minimo: 5,5%
Valore effettivo attualmente pari a: 5,5%
Euribor a scadenza 6 mesi con divisore tasso 365 giorni
Tasso di mora
2 punti percentuali
SPESE
Spese per la stipula del contratto
Istruttoria
2% Minimo: €
1.000,00
Spese Perizia Tecnica: a cura del mutuatario
Massimo: €
Spese stipula fuori sede
€
200,00
Recupero spese erogazione
€
100,00
Altre spese iniziali
Assicurazione immobile ipotecato per rischi incendio ecc.:
a cura del mutuatario
10.000,00
Spese per la gestione del rapporto
Incasso rata
€
2,00
Invio comunicazioni
€
2,50
Variazione/restrizione ipoteca
€
200,00
Accollo mutuo
0,4% Minimo: €
ALIQUOTA D.P.R. 601
0,25%
IMPOSTA D.P.R. 601
€
SPESE ESTINZIONE ANTICIPATA
1%
€
TRASP. INFO PRECONTRATTUALE
€
TRASP. DOCUMENTAZ. PERIODICA
€
500,00
0,00
SPESE INCASSO RATA
€
2,00
Spese aggiuntive rata in mora calcolate sull'importo della 0,5% Massimo: €
rata
SPESE PRIMO SOLLECITO
€
5,00
SPESE SECONDO SOLLECITO
100,00 Massimo: €
1.000,00
5,00
0,00
2,50
Se le condizioni economiche in vigore a fine anno non sono cambiate rispetto alla comunicazione precedente, il
documento di sintesi non verrà inviato. Il cliente potrà, comunque, in qualsiasi momento ottenere gratuitamente copia
del documento di sintesi con le condizioni economiche in vigore. Qualora il cliente abbia scelto il regime di
comunicazioni telematiche, potrà richiedere il documento di sintesi aggiornato in qualsiasi momento tramite il servizio
di Banca Virtuale o ottenerne tempestivamente copia per posta elettronica.
TRASP. DOCUMENTAZ. VARIAZIONI
€
0,00
PIANO DI AMMORTAMENTO
Tipo di ammortamento
FRANCESE A RATE COST. POSTIC.
Tipologia di rata
rate costanti posticipate
Periodicità delle rate
mensili/trimestrali/semestrali
Numero Rate Ammortamento
Tenuto conto della richiesta del cliente secondo il numero
massimo di rate stabilito dalla Banca
Data scadenza
Tenuto conto della richiesta del cliente secondo il numero
massimo di rate stabilito dalla Banca
ULTIME RILEVAZIONI DEL PARAMETRO DI RIFERIMENTO - FONTE IL SOLE 24 ORE
Data
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Valore
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01.01.2017
-0,221%
01.12.2016
-0,218%
01.11.2016
-0,209%
Prima della conclusione del contratto è consigliabile prendere visione del piano di ammortamento
personalizzato allegato al documento di sintesi.
CALCOLO ESEMPLIFICATIVO DELL'IMPORTO DELLA RATA
Tasso Variabile
Tasso di
applicato
interesse Durata
del Importo della rata Se
il
tasso
di Se
il
tasso
di
finanziamento (anni)
mensile
per
un interesse aumenta del interesse diminuisce
capitale
di:
€ 2% dopo 2 anni
del 2% dopo 2 anni
100.000,00
4,5%
10
€ 1.036,38
€ 1.107,67
€ 1.036,38
4,5%
15
€
764,99
€
847,61
€
764,99
La quarta e la quinta colonna della tabella rivestono importanza solo per i mutui che hanno una componente variabile
al momento della stipula.
Il Tasso Effettivo Globale Medio (TEGM) previsto dall’art. 2 della legge sull’usura (l. n. 108/1996), relativo ai contratti
di mutuo, può essere consultato in filiale e sul sito internet (www.bancadisalerno.it).
ALTRE SPESE DA SOSTENERE
Costi relativi a servizi prestati da soggetti terzi
Perizia tecnica
Max € 1.000 a cura di tecnico di fiducia della Banca
Adempimenti notarili
Secondo il tariffario notarile
Commissione da riconoscere per la garanzia del Per la concessione della garanzia da parte del Fondo di
Fondo L.662/96
garanzia PMI L.662/96, attualmente la commissione, ove
dovuta, è diversificata in funzione delle categorie previste dal
Fondo, con un massimo del 2% dell’importo garantito (maggiori
dettagli sono reperibili sul sito dell’ente gestore www.mcc.it
Oneri tributari
Per operazioni di durata superiore a 18 mesi sono
dovute, ove previsto, l’imposta di registro, di bollo,
ipotecarie e catastali e delle tasse sulle concessioni
governative. La durata del finanziamento superiore a
18 mesi permette l’esercizio dell’opzione per
l’applicazione dell’imposta sostitutiva di cui all’art. 17
D.P.R. 29/9/1973 n.601. In alternativa alle suddette
imposte ordinarie potrà quindi essere applicata
l’imposta sostitutiva nella misura dello 0,25% del
finanziamento, ad eccezione dei mutui richiesti da
persone fisiche, che non agiscono nell’esercizio
dell’attività
di
impresa,
destinati
all’acquisto/costruzione/ristrutturazione di immobili ad
uso abitativo diversi dalla “prima casa” per i quali
l’imposta sostitutiva è pari al 2% della somma erogata).
-
Assicurazione immobile
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Per operazioni con durata inferiore o uguale a 18 mesi:
recupero imposta di bollo (ai sensi dell’art. 13 – comma
2 bis, nota 2 Tariffa parte I – DPR 642/1972) euro
16,00 sul contratto di finanziamento e per ciascuna
garanzia. L’imposta di bollo non è dovuta nel cso in cui
il finanziamento sia erogato su un conto corrente
aperto presso la stessa banca (sul quale viene ad
applicarsi la previsione dell’art. 13 comma 2-bis della
tariffa Parte I – allegato A DPR 642/1972). Il recupero
delle altre imposte indirette si effettua in ragione della
tipologia di garanzia sul finanziamento concesso.
Per assicurazione dell’immobile contro i danni di incendio,
caduta di fulmine e scoppio secondo le tariffe applicate dalla
compagnia di assicurazione per il valore di ricostruzione
desumibile dalla perizia
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TEMPI DI EROGAZIONE
Durata dell'istruttoria
Entro 45 giorni dalla presentazione della documentazione
completa
Disponibilità dell'importo
Immediatamente dopo la consegna della polizza di
assicurazione, della copia esecutiva del contratto e nota di
trascrizione ed eventuale certificato fallimintare
ESTINZIONE ANTICIPATA, PORTABILITÀ E RECLAMI
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Estinzione anticipata
Il cliente, fuori dai casi di cui all’articolo 7 della legge 40 del 02/04/2007, fatti salvi i limiti di cui all’Accordo ABIConsumatori, siglato in data 2 maggio 2007, con il consenso della banca, può estinguere anticipatamente in tutto o in
parte il mutuo con un preavviso di almeno 10 giorni. Non è previsto alcun compenso omnicomprensivo per l’estinzione
de rapporto di mutuo.
Procedura semplificata per la cancellazione delle ipoteche
Ai sensi dell’art.13, commi da 8-sexies a 8-terdecies, del D.L. 31 gennaio 2007, n. 7, convertito in legge dalla L. 2
aprile 2007, n. 40, la Banca comunica all’Agenzia del Territorio competente, entro 30 giorni dalla data in cui il mutuo è
estinto, l’estinzione dell’obbligazione medesima. L’Agenzia del Territorio, acquisita tale comunicazione di estinzione
dell’obbligazione e verificata la mancanza di una dichiarazione di permanenza dell’ipoteca, procede a cancellare
l’ipoteca medesima d’ufficio, cioè senza necessità di un’apposita domanda, entro il giorno successivo alla scadenza
del termine di trenta giorni dall’estinzione dell’obbligazione.
Il rilascio, da parte della banca, della dichiarazione di cui sopra non comporta alcuna spesa a carico del cliente.
Portabilità del mutuo
Nel caso in cui, per rimborsare il mutuo, il cliente ottenga un nuovo finanziamento da un’altra banca/intermediario, il
cliente non deve sostenere neanche indirettamente alcun costo (ad esempio commissioni, spese, oneri e penali). Il
nuovo contratto mantiene i diritti e le garanzie del vecchio.
Tempi massimi di chiusura del rapporto
La banca conclude gli adempimenti connessi alla richiesta del mutuatario entro 30 giorni decorrenti dalla data
dell’integrale pagamento di quanto dovutole a seguito del recesso.
Reclami
I reclami vanno presentati in forma scritta alla Banca di Salerno Credito Cooperativo e indirizzati ai seguenti recapiti:
Per posta ordinaria: Banca di Salerno Credito Cooperativo - Ufficio Reclami, via Velia n.15 – Salerno – 84122 (SA)
Per fax: nr. +39 (0)89 403237
Per posta elettronica, all’email: [email protected]
Per posta elettronica certificata, all’indirizzo PEC: [email protected]
I reclami possono essere presentati anche direttamente allo sportello della Filiale, dove è intrattenuto il rapporto, che
cura l’inoltro all'Ufficio Reclami.
L’Ufficio Reclami provvede ad evadere tempestivamente le richieste pervenute, fornendo una risposta al cliente entro il
termine di 30 giorni (90 giorni in caso di reclami relativi ai servizi di investimento).
Se il cliente non è soddisfatto o non ha ricevuto risposta entro i 30 giorni, prima di ricorrere al giudice può rivolgersi a:
Arbitro Bancario Finanziario (ABF). Per sapere come rivolgersi all’Arbitro si può consultare il sito
www.arbitrobancariofinanziario.it., chiedere presso le Filiali della Banca d'Italia, oppure chiedere alla banca;
Conciliatore Bancario Finanziario. Se sorge una controversia con la banca, il cliente può attivare una
procedura di conciliazione che consiste nel tentativo di raggiungere un accordo con la banca, grazie
all’assistenza di un conciliatore indipendente. Per questo servizio è possibile rivolgersi al Conciliatore
Bancario Finanziario (Organismo iscritto nel Registro tenuto dal Ministero della Giustizia), con sede a Roma,
Via delle Botteghe Oscure 54, tel. 06.674821, sito internet www.conciliatorebancario.it .
Resta salva la facoltà di rivolgersi al giudice nel caso in cui il cliente non fosse soddisfatto della decisione dell’ABF
o la mediazione si dovesse concludere senza raggiungere un accordo.
In ogni caso, il Cliente, per poter fare causa alla Banca davanti al Giudice Ordinario, deve prima alternativamente:
- effettuare il tentativo di mediazione obbligatoria, previsto e disciplinato dal D.Lgs. 28/2010 (e successive
modifiche della L. 98/2013), ricorrendo ad uno degli organismi di mediazione iscritti nell’apposito registro (tra i
quali il predetto Conciliatore Bancario Finanziario);
- esperire il procedimento davanti al citato Arbitro Bancario Finanziario (ABF).
LEGENDA
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Accollo
Contratto tra un debitore e una terza persona che si impegna a pagare il debito
al creditore.
Imposta sostitutiva (Imposta D.P.R. Imposta pari allo 0,25% della somma erogata, per mutui superiori a 18 mesi,.
601)
sull'ammontare del finanziamento nel caso di:
- acquisto, costruzione o ristrutturazione della propria prima casa, destinandola
ad abitazione principale;
- destinazione del finanziamento al ripristino della liquidità del cliente nonché
generiche esigenze di spesa da parte di persone fisiche.
L’imposta sostitutiva è pari al 2,00% dell’ammontare del finanziamento negli altri
casi..
Istruttoria
Pratiche e formalità necessarie alla erogazione del mutuo.
Parametro di indicizzazione (per i Parametro di mercato o di politica monetaria preso a riferimento per
mutui a tasso variabile)/ Parametro determinare il tasso di interesse.
di riferimento (per i mutui a tasso
fisso)
Piano di ammortamento
Piano di rimborso del mutuo con l’indicazione della composizione delle singole
rate (quota capitale e quota interessi), calcolato al tasso definito nel contratto.
Piano di ammortamento “francese”
Il piano di ammortamento più diffuso in Italia. La rata prevede una quota
capitale crescente e una quota interessi decrescente. All’inizio si pagano
soprattutto interessi; a mano a mano che il capitale viene restituito, l'ammontare
degli interessi diminuisce e la quota di capitale aumenta.
Quota capitale
Quota della rata costituita dall’importo del finanziamento restituito.
Quota interessi
Quota della rata costituita dagli interessi maturati..
Rata costante
La somma tra quota capitale e quota interessi rimane uguale per tutta la durata
del mutuo.
Rata crescente
La somma tra quota capitale e quota interessi aumenta al crescere del numero
delle rate pagate.
Rata decrescente
La somma tra quota capitale e quota interessi diminuisce al crescere del
numero delle rate pagate
Rimborso in un’unica soluzione
L’intero capitale viene restituito tutto insieme alla scadenza del contratto.
Durante il rapporto le rate sono costituite dai soli interessi.
Spread
Maggiorazione applicata ai parametri di riferimento o di indicizzazione.
Tasso annuo effettivo globale Indica il costo totale del mutuo su base annua ed è espresso in percentuale
(TAEG)
sull'ammontare del finanziamento concesso. Comprende il tasso di interesse e
altre voci di spesa, ad esempio spese di istruttoria della pratica e di riscossione
della rata.
Tasso
di
interesse
di Il tasso degli interessi dovuti sulla somma finanziata per il periodo che va dalla
preammortamento
data di stipula del finanziamento alla data di scadenza della prima rata.
Tasso di interesse nominale annuo
Rapporto percentuale, calcolato su base annua, tra l’interesse (quale compenso
del capitale prestato) e il capitale prestato.
Tasso di mora
Maggiorazione del tasso di interesse applicata in caso di ritardo nel pagamento
delle rate.
Tasso effettivo globale medio Tasso di interesse pubblicato ogni tre mesi dal Ministero dell’Economia e
(TEGM)
delle Finanze come previsto dalla legge sull’usura. Per verificare se un
tasso di interesse è usurario, quindi vietato, bisogna individuare, tra tutti
quelli pubblicati il tasso soglia dell’operazione e accertare che quanto
richiesto dalla banca non sia superiore.
Tasso Minimo debitore
floor”
cd. “tasso Il Tasso Minimo viene applicato in presenza di un tasso debitore indicizzato ad
un parametro di riferimento prescelto. Relativamente a tali rapporti il tasso non
potrà in nessun caso essere inferiore alla misura del TASSO MINIMO su base
annua.
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