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In questo numero Modifiche alle Disposizioni di Vigilanza per le banche e per gli intermediari finanziari Compravendite residenziali ancora in positivo (+22,9%) mentre continuano a scendere i prezzi delle abitazioni (-1,9%), ma sul nuovo si registra il primo segno positivo degli ultimi due anni (+0,5%) Fallimenti in continuo calo: -4,4% nel III trimestre 2016. Performance positiva anche per l’edilizia (-2,6%) Riforma Madia: decreti attuativi riguardanti le attività edilizie Modifiche alle Disposizioni di Vigilanza per le banche e per gli intermediari finanziari
A fine settembre 2016 la Banca d’Italia ha emanato la
versione 17 delle Disposizioni di Vigilanza
per le banche e per gli intermediari finanziari (rispettivamente la Circolare n. 285 del 17 dicembre 2013 e la Circolare n. 288 del 3 aprile 2015). Le modifiche al documento, elaborate a seguito di una consultazione pubblica conclusasi lo scorso 5 settembre, sono volte a dare attuazione a due articoli del
Testo Unico Bancario
(TUB) introdotti per recepire in Italia la
Mortgage Credit Directive
(2014/17/EU) attraverso la
Direttiva Mutui
(decreto legislativo del 21 aprile 2016 n. 72). Tali modifiche sono inserite all’interno della Parte I – Titolo IV – Capitolo 3 – Allegato A. I temi trattati riguardano la
valutazione del merito di credito
(2.1) e affrontano in dettaglio la valutazione degli
immobili posti a garanzia delle esposizioni
(2.2), i requisiti di professionalità
e indipendenza dei periti
(2.2.1), le attività di
valutazione degli immobili
(2.2.3) e il loro affidamento a
periti esterni
(2.2.2). Grazie a queste disposizioni, le attività legate alla
valutazione dei collateral immobiliari
acquisiscono definitivamente una dignità strettamente legata alla gestione, alla supervisione strategica e alla mitigazione del rischio. Inoltre viene nuovamente enfatizzata l’importanza della compliance a standard di valutazione internazionali (EVS, IVS, RICS) e nazionali (Linee Guida di Valutazione Immobiliare ABI Ed. 2015). Gli standard interni sono peraltro ammessi purché i principi, i criteri e le metodologie di valutazione in essi contenuti siano coerenti con quelli degli standard internazionali. In tal caso, si rende comunque necessario esplicitare le ragioni di natura tecnica e prudenziale per le quali sono stati adottati principi, criteri e metodologie di valutazione differenti rispetto a quelli contenuti negli standard internazionali e nazionali. L’attenzione e il rigore verso policy e processi da applicare alla valutazione degli immobili sono approfonditi anche nelle
Guidelines della BCE
, con riferimento ai
crediti immobiliari in sofferenza
(attualmente in consultazione). Fra gli aspetti interessanti da evidenziare, in particolare, vi è l’eliminazione del passaggio in cui si asseriva che le valutazioni dovessero essere effettuate tenendo conto della
Banca Dati Osservatorio sul Mercato Immobiliare
(OMI) dell’Agenzia delle Entrate dalla versione che era stata posta in consultazione pubblica. Considerando, infatti, l’importanza riconosciuta al processo legato alle valutazioni con i risvolti che esse hanno sulla risk mitigation, si è ritenuto che affidarsi unicamente allo strumento della Banca Dati OMI non fosse sufficientemente cautelativo. In conclusione, il rigore e il controllo dei processi che emergono dalle disposizioni di Banca d’Italia sono fra i principali aspetti che guidano da sempre l’attività di CRIF RES e che con queste nuove indicazioni regolamentari non solo non ci trovano impreparati, ma anzi ci spingono a continuare nel percorso già da tempo intrapreso.
Compravendite residenziali ancora in positivo (+22,9%) mentre continuano a scendere i prezzi delle abitazioni (-1,9%), ma sul nuovo si registra il primo segno positivo degli ultimi due anni (+0,5%)
Dall’analisi dei dati di registrate in
EURISC
CRIF) e delle rilevazioni dell’ fotografia aggiornata delle tendenze in atto nel mercato italiano del credito immobiliare.
CRIF Valutazione Immobili
, delle informazioni (il Sistema di Informazioni Creditizie gestito da
Agenzia delle Entrate
, si desume una
Variazioni trimestrali rispetto all’anno precedente
III TRIM 2015 IV TRIM 2015 I TRIM 2016 II TRIM 2016 Compravendite Residenziali Contratti Mutuo Ipotecario Erogati Importo Medio Mutuo Erogato (€) 10,8% 111.762 9,4% 112.488 20,6% 103,6% 103,6% 66,4% 28,9% 111.121 22,9% 112.353 III TRIM 2016 Prezzo/Mq Immobile -1,9% -3,2% -3,6% -4,2% -1,9%
Elaborazioni CRIF su dati CRIF Valutazione Immobili, EURISC, Agenzia delle Entrate
Nel
secondo trimestre 2016
le compravendite residenziali hanno confermato un trend di crescita significativo andando a registrare un
+22,9%
rispetto allo stesso trimestre dell’anno precedente, per un totale di
143.245 unità compravendute
, rispetto alle 116.523 del corrispondente trimestre 2015. L’andamento delle compravendite ha mostrato un segno ampiamente positivo nel secondo trimestre 2016 su tutto il territorio nazionale: al
Nord
con
76.686 unità compravendute
si registra una crescita del
+24,9%
, al
Centro
(
29.767 unità
) il rialzo delle compravendite di abitazioni si attesta intorno al
+20,7%
, mentre al
Sud
(
36.792 unità
) si rileva una crescita pari al
+20,8%
. Anche i
contratti di mutuo ipotecari erogati a persone fisiche
continuano a far registrare un trend crescente: il
secondo trimestre 2016
riporta infatti un incremento del
+28,9%
rispetto all’anno precedente. Per quanto riguarda l’andamento del numero di interrogazioni relative a richieste di mutui e surroghe
da parte delle famiglie
italiane i
primi 9 mesi del 2016
confermano il consolidamento, in atto ormai da tre anni, facendo registrare un positivo
+11,6%
rispetto al corrispondente periodo dello scorso anno. In particolare, il mese di
settembre 2016
ha visto un incremento del
+6,0%
rispetto allo stesso mese del 2015.
Andamento Erogazione Mutui Variazioni trimestrali rispetto all’anno precedente
120,0% 100,0% 80,0% 60,0% 40,0% 20,0% 0,0% 0,1% 112.863
111.953
14,6% 113.524
111.425
20,2% 29,6% 73,0% 112.230
103,60% 111.762
103,60% 112.488
66,4% 111.121
112.353
28,9% II TRIM 2014 III TRIM 2014 IV TRIM 2014 I TRIM 2015 II TRIM Contratti Mutuo Ipotecario Erogati 2015 III TRIM 2015 Importo IV 2015 Medio TRIM Mutuo I TRIM 2016 II Erogato TRIM 2016 114.000
113.500
113.000
112.500
112.000
111.500
111.000
110.500
110.000
109.500
Elaborazioni CRIF su dati EURISC
Nel secondo trimestre del 2016 l’
importo medio dei mutui erogati
è stato pari a
112.353 Euro,
in leggero aumento rispetto ai 111.121 Euro del primo trimestre 2016. Si riduce inoltre il bacino di potenziali mutuatari interessati a surrogare il mutuo a valle di trimestri in cui già molte famiglie hanno optato per il trasferimento del proprio mutuo. Con riferimento invece agli
andamenti dei prezzi per i nuovi mutui
proposti dalle banche, nel
terzo trimestre 2016
la media trimestrale dei migliori spread continua a registrare un andamento favorevole di costante contrazione attraverso l’anno 2016, passando per i
variabili dall’1,2% del secondo trimestre all’1,1% del terzo trimestre
e, per i
tassi fissi trimestre
. Analizzando invece l’
prezzo/mq
mostra ancora valori negativi con un
trimestre 2016
compravenduta in leggera crescita e che si attesta a 102 mq.
Andamento Prezzo/Mq - Superficie Immobile Variazioni trimestrali rispetto all’anno precedente
‐ 1,0% ‐ 1,5% ‐ 2,0% ‐ 2,5% ‐ 3,0% ‐ 3,5% ‐ 4,0% ‐ 3,6% ‐ 4,5% ‐ 5,0% II TRIM 2014 ‐ 4,7% III TRIM 2014 Il
Euro
200.000 Euro). , dall’
immobile oggetto di garanzia ipotecaria
rispetto all’anno precedente e con una superficie media ‐ 4,0%
1,1% del secondo trimestre allo 0,9% del terzo
‐ 1,9% ‐ 2,5% ‐ 1,9% ‐ 3,2%
-1,9% nel terzo
‐ 3,6%
tassi
‐ 1,9% ‐ 4,2% , il IV TRIM 2014 I TRIM 2015 II TRIM 2015 Prezzo/Mq III TRIM 2015 IV TRIM 2015 Superficie Immobile I TRIM 2016 II TRIM 2016 III TRIM 2016
Elaborazioni CRIF su dati CRIF Valutazione Immobili
In particolare, nel terzo trimestre 2016 si registra una contrazione significativa del
prezzo/mq per gli immobili usati pari al -4,0%
, mentre il prezzo/mq dei
nuovi immobili segna un +0,5%
, primo timido segno positivo dopo 2 anni di variazioni negative ininterrotte.
Andamento Prezzo/Mq - Immobili Nuovi e Usati Variazioni trimestrali rispetto all’anno precedente (esclusi gli immobili ristrutturati e da ristrutturare)
1,0% 0,0% ‐ 1,0% ‐ 2,0% ‐ 3,0% ‐ 4,0% ‐ 5,0% ‐ 6,0% ‐ 7,0% ‐ ‐ 1,0% 3,9% ‐ ‐ 1,6% 2,3% ‐ 1,5% ‐ 3,9% ‐ ‐ 0,8% 5,7% ‐ 1,2% ‐ 3,4% ‐ 1,6% ‐ 2,1% ‐ 0,40% ‐ 3,80% ‐ 1,3% ‐ 5,9% 0,5% ‐ 4,0% III TRIM 2014 IV TRIM 2014 I TRIM 2015 II TRIM 2015 III TRIM 2015 IV TRIM 2015 I TRIM 2016 II TRIM 2016 III TRIM 2016 Nuovo Usato
Elaborazioni CRIF su dati CRIF Valutazione Immobili valore medio degli immobili forniti in garanzia tocca i 172.000
precedente, ma siamo ancora ben lontani dai valori del 2010 (oltre dove la tipologia più rappresentata è costituita da appartamenti. 104 103 102 101 100 99 98 97 nel terzo trimestre 2016, in leggera crescita rispetto al trimestre Ricordiamo che il campione di immobili analizzati da CRIF Valutazione Immobili contiene le diverse tipologie immobiliari oggetto di Perizia CRIF (appartamenti, attici, loft, mansarde, monolocali, ville e villette a schiera),
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La dinamica negativa delle quotazioni interessa tutte le aree italiane anche se con intensità differente: i dati del terzo trimestre 2016 mostrano una contrazione maggiore nel
Centro
del Paese con un
-6,1% rispetto al 2015
. Al
Nord-Ovest la contrazione dei prezzi/mq
è stata più contenuta segnando un
-2,3%
, al
Nord-Est
si è registrato un
-3,1%
, mentre nel
Sud e nelle Isole
si è verificato il decremento più lieve pari al
-0,4%
. Osservando invece l’andamento del
prezzo/mq rispetto al trimestre precedente
emerge una diminuzione sull’area del
Nord-Est con un -1,5
%, mentre ha avuto segno positivo la variazione del prezzo/mq del
Sud e Isole con un +1,0%
.
Nota:
Con riferimento ai dati forniti da CRIF Valutazione Immobili, da febbraio 2013 è stata effettuata un’attività di normalizzazione del campione eliminando eventuali outliers per una più coerente lettura delle elaborazioni. I dati relativi agli Immobili e ai Mutui erogati sono riferiti alle sole persone fisiche.
Andamento Prezzo/Mq Variazioni Trimestrali
Aree Nielsen Centro III TRIM 2016 / III TRIM 2015 III TRIM 2016 / II TRIM 2016 -6,1% 0,0% Nord-Est Nord-Ovest Sud e Isole -3,1% -1,5% -2,3% -0,2% -0,4% 1,0% Totale Italia -1,9% 0,2%
Elaborazioni CRIF su dati CRIF Valutazione Immobili
Fallimenti in continuo calo: -4,4% nel III trimestre 2016. Performance positiva anche per l’edilizia (-2,6%)
Si conferma nel III trimestre dell’anno in corso l’inversione di tendenza nel numero di fallimenti delle imprese italiane. Complessivamente,
nel periodo luglio-settembre 2016
le imprese che hanno portato i libri in tribunale sono state
2.704
, registrando un
calo del -4,4% rispetto allo scorso anno
e del -7,8% rispetto al 2014.
Da inizio anno
sono invece
10.047 le imprese fallite
, con una media di 52 chiusure al giorno. Tuttavia, dal confronto dello scenario attuale con quello del 2009 emerge come i fallimenti siano cresciuti del +58,9%, un chiaro segnale che siamo ancora lontani dai livelli pre-crisi. Questo quanto rilevato dall'
Analisi dei Fallimenti in Italia
, aggiornata a fine settembre 2016 e realizzata da
CRIBIS D&B
, la società del Gruppo CRIF specializzata nella business information. “I dati emersi dal nostro studio confermano le previsioni ottimistiche dello scorso trimestre” - commenta
Marco Preti, Amministratore Delegato di CRIBIS D&B
-. “Attualmente il segnale più positivo per le nostre imprese è il cambio di trend dopo anni caratterizzati da un costante aumento del numero dei fallimenti, che hanno colpito principalmente il settore del commercio al dettaglio. Se paragoniamo i dati di fine settembre 2016 con quelli del 2015 emerge infatti una diminuzione del -4,4% del numero dei fallimenti. Percentuale che sale al -7,8% se paragonata a fine settembre 2014” – continua Preti. “A conferma di ciò anche i nostri dati sui ritardi nei pagamenti delle imprese: in un solo anno i ritardi gravi nei confronti dei fornitori, giunti oltre il mese di ritardo, sono calati del -13,1%, un altro indicatore che fa ben sperare per la ripresa economica. Nonostante queste buone notizie il confronto con il 2009 rimane preoccupante. Dal 2009 ad oggi infatti la percentuale dei fallimenti è cresciuta del 58,9%, del 32,2% rispetto al 2010. Dati, questi ultimi, che devono servire a far riflettere su quanto si può ancora migliorare e sul fatto che non bisogna abbassare la guardia” – conclude Preti.
I fallimenti nel 2016, l’analisi territoriale
La distribuzione sul territorio nazionale dei fallimenti è strettamente correlata alla densità di imprese attive nelle diverse aree del Paese. La
Lombardia
, con una
incidenza sul totale Italia del 20,2%
, si conferma la regione d'Italia con il maggior numero di fallimenti con
2.091 casi nel corso del 2016
. Dal 2009 ad oggi si contano 21.494 imprese lombarde fallite. La seconda regione più colpita è il
Lazio
, con
1.145 imprese chiuse nel 2016 e un’incidenza sul totale Italia dell’11,8%
. Segue il Veneto con 873 casi e relativa incidenza dell’8,7%. A seguire, per completare le prime dieci posizioni, la Campania con 854 fallimenti, la Toscana (817), l’Emilia-Romagna (745), il Piemonte (681), la Sicilia (641), la Puglia (460) e le Marche (312).
I settori merceologici: male commercio, bene i servizi
Continua la
crisi del commercio al dettaglio
, con
3.041 fallimenti
nel 2016, anche se rispetto al 2015 c’è stato un calo del -6,9%. I servizi sono invece il comparto con il minor numero di fallimenti, 1.500 ma con una crescita dello 0,5% rispetto a un anno fa.
Bene l’edilizia
, che conta 2.040 imprese che hanno portato i libri in tribunale da inizio anno, ma con un calo dei
casi del -6,3% rispetto all’anno precedente
.
Fallimenti in Italia per settore – 2016
Settori 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 Commercio 1.680 2.181 2.452 2.451 2.845 3.301 3.267 3.041 Industria Servizi Edilizia Altro 1.427 2.057 1.970 1.924 2.260 2.373 2.074 2.007 626 853 1.104 1.106 1.232 1.411 1.493 1.500 1.152 1.601 1.811 1.844 2.098 2.377 2.177 2.040 1.437 906 1.051 1.130 1.381 1.436 1.494 1.459
Totale 6.322 7.598 8.388 8.455 9.816 10.898 10.505 10.047 CRIBIS D&B
I fallimenti nell’edilizia
Nel
III trimestre dell’anno
in corso il settore dell’edilizia ha fatto registrare
748 fallimenti
, con un calo del
-2,6%
rispetto al pari periodo dello scorso anno. Scendendo nel dettaglio, il comparto degli
Installatori
ha fatto registrare il calo più sostenuto pari al
-16,5% con 208 imprese fallite
nel III trimestre dell’anno, seguito dalla
Costruzione di edifici in calo del 3,3% con un totale di 323 fallimenti
. I comparti dell’
Edilizia specializzata
e del
Settore immobiliare
, al contrario, hanno fatto registrare un
incremento nel numero di fallimenti
nel III trimestre dell’anno, pari al +78,9% per l’Edilizia specializzata (34 casi) e al +10,2% per il Settore immobiliare (183 casi).
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Riforma Madia: decreti attuativi riguardanti le attività edilizie
Nel 2017 diventeranno operative le novità in termini di
semplificazione delle procedure edilizie
introdotte dai decreti attuativi della riforma della Pubblica Amministrazione (
legge 124/15
). La semplificazione burocratica perseguita dalla normativa prevede: l’eliminazione di alcuni adempimenti, come la
Comunicazione di inizio attività
per gli interventi di edilizia libera; la riduzione delle procedure per le attività edilizie soggette ad autorizzazione, come il
rilascio del certificato di agibilità
che è sostituito dalla segnalazione certificata di agibilità; l’individuazione di interventi realizzabili con
autorizzazione paesaggistica
da rilasciare in regime semplificato per gli immobili che ricadono in aree sottoposte a vincolo ambientale ai sensi della
L. 42/04
. La riforma ha inoltre l’obiettivo di fornire al privato cittadino maggiore certezza sugli interventi ammissibili e sulle procedure da seguire per poterli realizzare. A tal fine la normativa predispone un glossario unico, che tutte le amministrazioni dovranno utilizzare, e una tabella riassuntiva che indica
per ogni tipologia di attività edilizia il relativo regime amministrativo
, tramite autorizzazione, SCIA o CILA. Il processo di semplificazione prevede inoltre la
concentrazione dei regimi amministrativi
: il cittadino può presentare al Comune comunicazioni, attestazioni, asseverazioni e notifiche in un’unica istanza, nei casi in cui sia necessario acquisire preventivamente diversi titoli di legittimazione o siano necessarie altre SCIA.
Semplificazione di interventi edilizi in aree sottoposte a vincolo paesaggistico
I decreti attuativi che riguardano le attività edilizie hanno individuato
31 interventi edilizi realizzabili senza autorizzazione paesaggistica
, fra i quali: le opere interne e il cambio di destinazione d’uso, che non hanno impatto sull’esterno dei fabbricati; l’installazione di condizionatori e caldaie, purché effettuata su posizioni non visibili dallo spazio pubblico; l’apposizione di pannelli solari o fotovoltaici sul tetto, se non risultano visibili dall'esterno; gli interventi di ricostruzione fotocopia di edifici crollati in tutto o in parte in seguito a calamità naturali entro 5 anni dall’evento; la demolizione e rimessa in pristino dei luoghi in seguito ad abusi edilizi e le varianti a progetti già autorizzati, che non eccedano il 2% delle misure per altezza, cubatura, superficie coperta. Sono invece
42 gli interventi che possono essere autorizzati con procedure semplificate
, in quanto ritenuti di modesta entità, fra questi: l’aumento di volume non superiore al 10% e comunque entro il limite di 100 mc; la realizzazione o modifica di aperture esterne o finestre a tetto su beni tutelati dal codice dei beni culturali; la riconfigurazione di aperture esterne; la modifica o chiusura di balconi o terrazze e la realizzazione o modifica di scale esterne. È necessario però che tali variazioni siano eseguite nel rispetto delle caratteristiche dei materiali e delle finiture dell’edificio. Possono usufruire della procedura semplificata anche gli interventi di demolizione e ricostruzione di edifici, resi necessari a seguito di crolli legati a calamità naturali, che occorre realizzare con volume, sagoma e area di sedime diversi da quelli originari.
Attività di edilizia libera
I decreti hanno eliminato, inoltre, l’obbligo di presentazione della CIL per gli interventi classificati come edilizia libera all’
art. 6 del DPR 380/01
. Rientrano in tali interventi le opere temporanee, la pavimentazione degli spazi esterni, i pannelli solari e fotovoltaici installati in edifici ricadenti al di fuori della zona A e le aree ludiche e gli arredi installati in aree pertinenziali di edifici.
Agibilità
Gli artt. 24 e 25 del DPR 380/01, aventi oggetto il certificato di agibilità, sono stati eliminati e sostituiti da un nuovo
art. 24
, che introduce la
segnalazione certificata di agibilità
, da presentare entro 15 giorni dall’ultimazione di lavori aventi oggetto nuove costruzioni, ricostruzioni o sopraelevazioni parziali o totali e interventi su edifici esistenti che possono influire sulle condizioni di sicurezza, igiene, salubrità, risparmio energetico degli edifici e degli impianti. La mancata presentazione della segnalazione certificata di agibilità comporta un’ammenda amministrativa entro il limite di 464 Euro. L’utilizzo dell’immobile può avvenire contestualmente alla presentazione della segnalazione, fermo restando la possibilità dell’amministrazione di effettuare verifiche e imporre l’obbligo di conformare l’immobile a eventuali prescrizioni che servano a garantirne l’agibilità. Come tutte le procedure basate sull’autocertificazione, anche la segnalazione certificata di agibilità si basa sulla veridicità delle dichiarazioni richieste, che hanno per oggetto la regolare esecuzione o il collaudo statico delle opere, il rispetto dei requisiti igienico-sanitari e di salubrità, l’avvenuto accatastamento, la conformità degli impianti e la corrispondenza al progetto presentato all’amministrazione per l’esecuzione dei lavori.
Semplificazione della procedura della SCIA
La normativa intende
ridurre il potere discrezionale dell’amministrazione
nella verifica e istruttoria delle
procedure che si basano sulla formazione del silenzio-assenso
, limitando la casistica di sospensione in presenza di attestazioni non veritiere o di pericolo per la tutela dell'interesse pubblico in materia di ambiente, paesaggio, beni culturali, salute, sicurezza pubblica o difesa nazionale. L’atto deve inoltre essere motivato ed evidenziare chiaramente gli interessi tutelati o le dichiarazioni mendaci che fanno perdere di validità la procedura. Carenze formali potranno essere colmate senza interrompere i lavori. Ci auguriamo che la riforma riesca a raggiungere l’obiettivo di semplificazione e trasparenza normativa delle procedure edilizie, e che si basi su un rapporto di fiducia e collaborazione fra il cittadino e l’amministrazione.
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