Transcript Schatting marktconforme huur

1
Inleiding
IndeCPBPolicyBriefoverdepositievandemiddeninkomensopdewoningmarkt(CPB,
2016)spelensubsidiesindeverschillendesegmentenvandewoningmarkteenbelangrijke
rolalsverklaringvandeomvangvandezesegmenten.Huishoudensindehuurmarktkunnen
inaanmerkingkomenvooreenexplicietesubsidieindevormvanhuurtoeslag.Daarnaast
liggendehureninhetgereguleerdehuursegmentgemiddeldonderdemarktconformehuur.
Ditverschiliseenimplicietesubsidievanhuurdersinhetgereguleerdesegment.Deze
implicietesubsidiewordtdeelsveroorzaaktdoordeprijsreguleringvanhet
Woningwaarderingsstelsel(WWS)endeelsdoordatwoningcorporatiesgeen
winstdoelstellinghebben.Omdeomvangvandeimplicietesubsidietebepaleniseen
schattingnodigvandemarktconformehuur,zodatdezekanwordenvergelekenmetde
werkelijkehuur.Inditachtergronddocumentwordttoegelichthoedemarktconformehuur
vanwoningeninhetgereguleerdesegmentisgeschat.
2
Methode en selectie
NetalsbijdeanalysesdietengrondslagliggenaanCPB(2016),makenwehierbijgebruik
vandemeestrecenteeditievanhetWoonOnderzoekNederland,WoON2015.Dezedata
bevattenonderanderedewerkelijkehuur,deWOZ‐waardeenhetaantalhuurpunten
volgenshetWWS.WehoudenrekeningmetdegewichtendieWoONaanindividuele
huishoudenstoekentomdestreekproefrepresentatieftemaken.
Bijhetschattenvandemarktconformehuurisgekekennaarhetverbandtussende
werkelijkehuurendeWOZ‐waardevanwoningendieopbasisvanhetaantalhuurpunten
volgenshetWWSliberaliseerbaarzijnendiewordenverhuurddoorprivateaanbieders.
Voordezewoningennemenwijaandatdehuurmarktconformis,omdatmarktpartijenvoor
dezewoningenzonderrestrictieseenhuurkunnenovereenkomen.Hierinvolgenwede
methodevanVanDijketal.(2016),waarinmarktconformehurenzijnbepaaldtenbehoeve
vanhetCPB‐woningmarktmodel.Eendeelvandewoningendieopbasisvanhetaantal
huurpuntenvolgenshetWWSliberaliseerbaaris,heefttocheenhuuronderde
liberalisatiegrensenisdaardoorgereguleerd.Wijbeschouwendehuurvandezewoningen
welalsmarktconform,aangezienhetvoorkomtdatdemarktconformehuurlagerisdande
maximalehurendiewordenvoorgeschreveninhetWWS.Selectieopwoningenbovende
liberalisatiegrensleidtvermoedelijktoteenoverschattingvandemarktconformehuur,
doordatdewoningenmeteenrelatieflagemarktconformehuurdannietworden
meegenomen.DeWOZ‐waardebeschouwenwealseengoedeindicatorvandewaardevan
dewoning.Detheorieschrijftvoordatdezewaardegelijkisaandesomvande
verdisconteerdestroomvanhuurinkomsten(VanDijketal.,2016).
3
InWoON2015selecterenwehuurdersvanzelfstandigewoningen.Wegebruikendefiscale
WOZ‐waardeuit2015(peildatum1‐1‐2014).Voorhetbepalenvanmarktconformehuren
selecterenwealleenwoningenvanpensioenfondsen,verzekeringsmaatschappijenen
particulierenmetminstens142WWS‐huurpunten1.Vandezewoningenverwijderenwehet
eersteenhetlaatstepercentielopbasisvandeWOZ‐waarde(onder77.000euroenboven
644.000euro),omtevoorkomendatdezeuitschietersdeuitkomstenteveelbeïnvloeden.
Dezeselectiebevatookhuurcontractendieallangeretijdlopen.Vooreendeelvandeze
contractenzalgeldendatdehuurafwijktvandemarktconformehuurdiegevraagdzou
wordenindienopditmomentaaneennieuwehuurderzouwordenverhuurd.Dereden
hiervoorkanzijndatdemaximalehuurverhogingdiebijhetaangaanvanhetcontractis
afgesproken,achterafbleekaftewijkenvandeontwikkelingenindemarkt.Aangeziende
gemaakteafsprakenbijaanvangvandehuurovereenkomstmarktconformwaren,gegeven
deinschattingoverdemarktontwikkelingopdatmoment,kanindergelijkegevallenniet
gesprokenwordenvaneensubsidie.Wijnemenoudecontractendaaromookmeeinde
selectie.
3
Uitkomsten
VoordegemaakteselectieopbasisvanWoON2015isdeverhoudingtussendetotale
huursomendetotaleWOZ‐waardegelijkaan5,0%.Alswedeverhoudingtussendehuuren
deWOZ‐waardeperwoningberekenenopbasisvandejaarlijksehuurendeWOZ‐waarde,
volgtin2015eengemiddeldeverhoudingvan5,4%.Hetverschiltussendezetweecijfersis
teverklarendoordatdurewoningenopmacroniveaueengroteraandeelindetotale
huursomhebben,terwijldehuurbijgrotewoningenlagerligtalspercentagevandeWOZ‐
waarde.Ophetniveauvanindividuelewoningenisdehuurratio(jaarhuur/WOZ‐waarde)
sterkafhankelijkvandeWOZ‐waardevandewoning:duurderewoningenhebbengemiddeld
eenlagerehuurratio.Ditkomtdoordateendeelvandehuuruitvastekostenbestaat–
waaronderonderhoudskostenenbedrijfsvoeringslasten–dieonafhankelijkzijnvande
WOZ‐waarde.Tabel1toonthetverbandtussendejaarhuurendeWOZ‐waardevan
woningen.Ditverbandisbepaalddoormiddelvaneenlineaireregressie,waarbijde
jaarlijksehuurisgeschatalsfunctievandeWOZ‐waarde.
1
De liberalisatiegrens in 2015 was 710,68 euro per maand. Wij observeren het aantal WWS-punten per 1-1-2015. Tussen
1-7-2014 en 1-7-2015 was de maximale huur voor een zelfstandige woonruimte 708,10 bij 141 punten en 713,35 bij 142
punten.
4
Tabel 1
Regressie tussen jaarhuur en WOZ-waarde
Afhankelijke variabele: bruto jaarhuur
WOZ-waarde
Constante (2015)
Fixed effects 2002, 2006, 2009 en 2012
Observaties
2
R
WoON 2015
WBO 2002 en WoON
2006, 2009, 2012 en 2015
0,0189
(0,0009)
6.125,6
(197,3)
nee
0,0150
(0,0005)
6.892,8
(134,2)
ja
2.004
0,175
7.343
0,210
Alle coëfficiënten zijn statistisch significant bij een significantieniveau van 0,1%. Standaardfouten zijn weergegeven tussen haakjes.
Uitderegressievan2015volgteenconstantevan6126euroeneenadditioneelrendement
van1,9%overdeWOZ‐waarde.Dezeadditionelecomponentreflecteerteenvergoedingvoor
hetdoordeverhuurderingezettekapitaal.Omderobuustheidvandezeuitkomstte
controlerenisdezeanalyseookherhaaldopdegecombineerdecross‐sectiesuithet
WoonbehoefteOnderzoek(WBO)2002endeWoONbestanden2006,2009,2012en2015.2
Hierbijzijnfixedeffectsperjaaropgenomen.Detoegepastegewichtenzijnzodanig
(proportioneel)opgehoogddatelkjaareengelijkgewichtheeftindegewogenregressie.In
deperiode2002–2015washetgemiddelderendementovereenextraeuroWOZ‐waarde
1,5%,endaarmeeietslagerdanin2015.3Hoewelhetverbandtussenwoningwaardeenhuur
(zeer)statistischsignificantis,valtopdatvariatieinWOZ‐waardeslechtseenbeperktdeel
vandevariatieinhurenbepaalt.Vermoedelijkkomtditdoordatdekostenvankapitaalmaar
eenbeperktaandeelhebbenindetotaleexploitatielastenvanverhuurders,terwijlandere
kostengrotendeelsonafhankelijkzijnvandehuur.Figuur1bevateenscatterplotvande
jaarhuurendeWOZ‐waardein2015metdegeschatteregressielijnuitdatjaar.
2
Het WoON vervangt vanaf 2006 het WBO. De basis van de beide bestanden is gelijk. Eerdere jaargangen van het WBO
zijn niet bruikbaar, omdat de WOZ-waarde van huurwoningen pas vanaf 2002 bekend is. In de jaren 2002, 2006 en 2009 is
het aantal huurpunten volgens het WWS bijgeschat op basis van de gerapporteerde woningkenmerken, indien het aantal
huurpunten niet bekend was. Dit is gedaan volgens de methode die staat beschreven in Romijn en Besseling (2008). Voor
2012 en 2015 is voor dit doel gebruik gemaakt van de imputatie van het CBS in WoON. De selectie van potentieel
liberaliseerbare woningen bevat woningen met minstens 130 (2002), 143 (2006, 2009, 2012) of 142 (2015) WWS punten.
3
Uit een analyse van het verband tussen WOZ-waarde en huur in de afzonderlijke jaren blijkt dat het rendement over een
extra euro WOZ-waarde gelijk is aan 0,0139 (2002); 0,0150 (2006); 0,0150 (2009); 0,0128 (2012) en 0,0189 (2015). Deze
schatting is in alle jaren statistisch significant bij een significantieniveau van 0,1%.
5
Figuur 1
50.000
Relatie tussen jaarhuur en WOZ-waarde in 2015
jaarhuur (euro's)
45.000
40.000
35.000
30.000
25.000
20.000
15.000
10.000
5.000
0
70.000
170.000
270.000
370.000
470.000
570.000
WOZ-waarde (euro's)
Hieruitvolgteendalendverbandtussendehuurratio(jaarhuur/WOZ‐waarde)endeWOZ‐
waarde.Figuur2bevateenscatterplotvandehuurratioendeWOZ‐waardein2015,methet
geschatteverbanddatvolgtuitbovenstaanderegressie.
Figuur 2
Relatie tussen huurratio en WOZ-waarde in 2015
huurratio (jaarhuur /
WOZ-waarde)
14%
12%
10%
8%
6%
4%
2%
0%
70.000
170.000
270.000
370.000
WOZ-waarde (euro's)
470.000
570.000
Omdatvastekosteneenbelangrijkerolspelenindehuur,ligthetnietvoordehandomde
gemiddeldeverhoudingtussenhuurenWOZ‐waardetehanterenalsindicatievooreen
marktconformehuur.Bovenstaandegrafieksuggereertdatdiebenaderingleidttoteen
onderschattingvandemarktconformehuurvangoedkopewoningeneneenoverschatting
voordurewoningen.Voorwoningeninhetniet‐marktconformesegmentvindenweeen
vergelijkbaardalendpatroon,maaropeenlagerhuurniveau.Daaromisbijhetbepalenvan
deimplicietesubsidiesindePolicybriefoverdepositievanmiddeninkomensopde
woningmarkt(CPB,2016)gebruikgemaaktvandegeschattemarktconformehurenopbasis
vandeschattingsresultatenuittabel1.OmdatdecijfersuitWoON2015hetbesteaansluiten
bijdehuidigesituatieopdewoningmarkt,wordtgebruikgemaaktvanhet
schattingsresultaatvandatjaar.
6
Literatuur
CPB,2016,Depositievandemiddeninkomensopdewoningmarkt,CPBPolicybrief
2016/13,CentraalPlanbureau,DenHaag.(link)
Romijn,G.enP.Besseling,2008,Economischeeffectenvanreguleringensubsidiëringvande
huurwoningmarkt,CPBDocument165,CentraalPlanbureau,DenHaag.(link)
VanDijk,M.,S.P.T.GrootenJ.L.Möhlmann,2016,CPBwoningmarktmodel,CPB
Achtergronddocument,CentraalPlanbureau,DenHaag.(link)
7