Visitatierapport Mozaïek Wonen

Rapportinformatie

Auteur : Versie : Status :

Visitatiecommissie 1.0

definitief

Datum : Versiebeheer

20-4-2015

Versie

0.9 1.0 concept

Gewijzigd door

Opgesteld door visitatiecommissie Visitatiecommissie 1.0 definitief Visitatiecommissie

Opmerking

Concept ter bespreking met corporatie Niet bestemd voor publicatie Versie beoordeling aan Stichting Visitatie Woningcorporaties Nederland Niet bestemd voor publicatie Definitief rapport na controle van SVWN op het correct toepassen van de geldende methodiek en de transparantie van de beoordeling Bestemd voor publicatie pagina 2 Pentascope - Visitatierapport Mozaïek Wonen - april 2015

Inhoudsopgave

Inleiding ............................................................................................................................................................ 5 1

1.1 1.2 1.3

Mozaïek Wonen, haar ambities, bestuur en toezicht en werkgebied .......................................... 6

Mozaïek Wonen ....................................................................................................................................... 6 Interne organisatie en toezicht ................................................................................................................ 6 Het werkgebied ........................................................................................................................................ 7

Deel I Maatschappelijk presteren in het kort ................................................................................................. 9 2

2.1 2.2 2.3

Het maatschappelijk presteren van Mozaïek Wonen .................................................................. 11

Recensie: Gedegen en (te) bescheiden ................................................................................................ 11 Scorekaart van maatschappelijke prestaties ........................................................................................ 14 Samenvatting per perspectief ............................................................................................................... 15

Deel II Toelichting per persepctief ............................................................................................................ 21 3

3.1 3.2 3.3 3.4 3.5 3.6 3.7 3.8 3.9

Presteren naar Opgaven en Ambities........................................................................................... 23

De opgaven in het werkgebied .............................................................................................................. 23 Mate van belang van de prestatievelden ............................................................................................... 24 Huisvesting van de primaire doelgroep ................................................................................................. 25 Huisvesting bijzondere doelgroepen ..................................................................................................... 27 Kwaliteit van woningen en woningbeheer ............................................................................................. 28 (Des)investeringen in vastgoed ............................................................................................................. 30 Kwaliteit van wijken en buurten ............................................................................................................. 32 Ambities ................................................................................................................................................. 33 Beoordeling visitatiecommissie: presteren naar Opgaven en Ambities ................................................ 34

4 Belanghebbenden ........................................................................................................................... 35

4.1 4.2 4.3 4.4 4.5 4.6 4.7 4.8 De belangrijkste belanghebbenden van Mozaïek Wonen ..................................................................... 35 Huisvesting primaire doelgroep volgens belanghebbenden.................................................................. 36 Huisvesting bijzondere doelgroepen volgens belanghebbenden .......................................................... 37 Kwaliteit van woningen en woningbeheer volgens belanghebbenden .................................................. 37 (Des)investeringen in vastgoed volgens belanghebbenden.................................................................. 38 Kwaliteit van wijken en buurten volgens belanghebbenden .................................................................. 38 Tevredenheid over de relatie en communicatie met de corporatie volgens belanghebbenden ............ 39 Tevredenheid over de mate van invloed op het corporatiebeleid volgens belanghebbenden .............. 39 4.9 Verbeterpunten voor de corporatie volgens belanghebbenden ............................................................ 40 4.10 Oordeel presteren volgens belanghebbenden ...................................................................................... 44

5

5.1 5.2 5.3 5.4

Presteren naar vermogen .............................................................................................................. 45

Financiële continuïteit ............................................................................................................................ 45 Doelmatigheid ........................................................................................................................................ 48 Vermogensinzet ..................................................................................................................................... 50 Oordeel presteren naar Vermogen ........................................................................................................ 51

6

6.1 6.2 6.3 6.4

Governance ..................................................................................................................................... 52

Besturing ................................................................................................................................................ 52 Intern toezicht ........................................................................................................................................ 54 Externe legitimatie ................................................................................................................................. 56 Oordeel over Governance ..................................................................................................................... 58 Pentascope - Visitatierapport Mozaïek Wonen - april 2015 pagina 3

Deel III Bijlagen ............................................................................................................................................ 59 Bijlage 1 Visiterend bureau en visitatiecommissie ..................................................................................... 61 Bijlage 2 CV’s visitatoren .............................................................................................................................. 63 Bijlage 3 Bronnenlijst..................................................................................................................................... 68 Bijlage 4 In- en externe deelnemers aan interviews en dialogen .............................................................. 73 Bijlage 5 Position Paper Mozaïek Wonen .................................................................................................... 75 Bijlage 6 Tabellen bij hoofdstuk 3 ................................................................................................................ 78 Bijlage 7 Tabellen bij hoofdstuk 5 Presteren naar Vermogen ................................................................... 93 Bijlage 8 Visitatieaanpak ............................................................................................................................... 95 Bijlage 9 Wijze van beoordeling ................................................................................................................. 100

pagina 4 Pentascope - Visitatierapport Mozaïek Wonen - april 2015

Inleiding

Voorwoord

Dit visitatierapport geeft inzicht in het maatschappelijk presteren van Mozaïek Wonen. De visitatie is uitgevoerd door Pentascope in de periode van oktober 2014 tot en met maart 2015. Mozaïek Wonen heeft er veel aan gedaan om de visitatiecommissie haar werk te laten doen. Ze heeft documenten geleverd, ze heeft ons in contact gebracht met haar medewerkers en belanghebbenden en heeft het proces voor zover mogelijk gefaciliteerd. De visitatiecommissie waardeert Mozaïek Wonen voor haar medewerking tijdens de visitatie en wenst haar veel succes toe in de realisatie van haar ambities.

De visitatie

Mozaïek Wonen volgt de Aedescode en gebruikt de visitatie als verantwoording naar haar belanghebbenden. Deze visitatie is uitgevoerd op basis van de versie 5.0 van Maatschappelijke visitatie woningcorporaties (Stichting Visitatie Woningcorporaties Nederland). Mozaïek Wonen is een corporatie met 8.917 gewogen verhuureenheden (CIP 2013). Voor de beoordeling van het onderdeel besturing hanteren we de normen zoals die in het visitatiekader zijn vastgelegd voor corporaties groter dan 1000 verhuureenheden. In 2014 heeft Mozaïek Wonen opdracht gegeven aan Pentascope om een visitatie uit te voeren. Mozaïek Wonen vindt in de werkwijze van Pentascope met name het in dialoog gaan met de medewerkers en de belanghebbenden van belang. De visitatiecommissie bestond uit mevrouw Joos Jacobs (voorzitter), de heer ir Ruud Pijpers MRE (financieel deskundig visitator) en mevrouw Germa Reivers (visitator/secretaris). In bijlage 1 zijn de curriculae vita van de commissieleden opgenomen. De visitatie omvat de periode 2010 tot en met 2014, dat is een periode van vijf jaar. Mozaïek Wonen heeft voor deze visitatie een half jaar (tot 1 juli 2015) uitstel gehad van Aedes, in verband met een reorganisatie en bestuurswisseling. Voor de beoordelingen hanteert Pentascope conform de eisen van het stelsel een 10-puntsschaal. Voor ‘Presteren naar Vermogen’ en ‘Governance’ is een 6 daarbij het ijkpunt. ‘Presteren naar Opgaven en ambities ’ en ‘Presteren volgens belanghouders’ gaat volgens de meetschaal die is opgenomen in bijlage 9. Hierbij wordt een 7 toegekend als de prestaties volgens afspraak zijn geleverd. De wijze van beoordeling wordt in bijlage 9 verder toegelicht. De aanpak van de visitatie wat betreft het proces, de stappen en het kader is in bijlage 8 beschreven.

Opbouw van het rapport

De opbouw van dit rapport is als volgt.  In Hoofdstuk 1 wordt een beschrijving gegeven van Mozaïek Wonen, de organisatie en het werkgebied.  In Deel I wordt het maatschappelijk presteren in het kort weergegeven. o In hoofdstuk 2 staat een samenvatting van de oordelen in de vorm van de recensietekst, de prestaties in beeld met het spinnenweb en de integrale scorekaart, en een korte samenvatting van de oordelen op de perspectieven.  In Deel II zijn de oordelen onderbouwd. o In hoofdstuk 3 worden de prestaties van Mozaïek Wonen ten opzichte van de landelijke en lokale opgaven beoordeeld en tevens de mate waarin haar ambities in lijn zijn met deze opgaven. o In hoofdstuk 4 wordt het oordeel van de belanghebbenden over de maatschappelijke prestatie van Mozaïek Wonen weergegeven. o In hoofdstuk 5 wordt het oordeel gegeven over het presteren naar vermogen. o In hoofdstuk 6 staat het oordeel over governance.  In Deel III zijn de bijlagen opgenomen. Pentascope - Visitatierapport Mozaïek Wonen - april 2015 pagina 5

1 Mozaïek Wonen, haar ambities, bestuur en toezicht en werkgebied

1.1 Mozaïek Wonen

Stichting Mozaïek Wonen (Mozaïek Wonen) is een corporatie met 8.917 (gewogen) verhuureenheden (bron CFV, 2013). Haar bezit bestaat uit eengezinswoningen (46,3%), meergezinsetagebouw zonder lift (23,2%), met lift (14,9%), hoogbouw (13,9%) en onzelfstandige wooneenheden (1,7%). Het grootste deel van het bezit (72,5%) is gebouwd tussen 1970 en 2000. 19,7% van het bezit dateert van voor 1970 en 7,6% van het bezit van na 2000. De missie van Mozaïek Wonen is

“Het bieden van goede en betaalbare huisvesting aan mensen -van jong tot zeer oud- met een smalle beurs en aan mensen die voor hun huisvesting bijzondere aandacht en zorg nodig hebben.

”

Mozaïek Wonen profileert zich in haar position paper als volgt:

“Wij richten ons op mensen die ons echt nodig hebben. Betaalbaar wonen en dienstverlening aan de huurders staan hierbij centraal. Wij zijn een financieel gezonde corporatie en gaan voor volkshuisvestelijke continuïteit. Dit is de basis voor ons handelen. Wij staan midden in de samenleving en zijn lokaal nauw verbonden met onze maatschappelijke partners. Vanuit het besef dat financiële middelen schaarser worden, werken we samen met onze belanghouders en partners die invulling geven aan de thema’s wonen, welzijn, zorg, leefbaarheid en duurzaamheid .”

Mozaïek Wonen benoemt in haar Ondernemingsplan 2014-2018 de volgende uitgangspunten.  Betaalbaar wonen naar prijs en kwaliteit.  Een toonaangevende volkshuisvestelijke speler.     Financieel solide. Betaalbaar en duurzaam wonen. Efficiënte en klantgerichte dienstverlening. Verantwoordelijke en daadkrachtige medewerkers. Door het Centraal Fonds Volkshuisvesting (CFV) wordt Mozaïek Wonen ingedeeld in referentieregio Rg 29 (Rijnstreek/Midden-Holland/Alblasserwaard). De referentiegroep is Rf05: Corporaties met een Gemiddeld profiel. De indeling in een referentiegroep is gebaseerd op verhuur, kwaliteit, bedrijfsvoering, vernieuwing van de portefeuille enz. In deze referentiegroep zitten voor het verslagjaar 2012 124 van de in totaal 381 corporaties.

1.2 Interne organisatie en toezicht

Mozaïek Wonen is een stichting. Het toezicht op Mozaïek Wonen wordt uitgevoerd door de Raad van Commissarissen. Deze bestaat uit vijf personen waarvan twee op voordracht van de huurdersorganisaties. Mozaïek Wonen werkt samen met twee zelfstandige huurdersorganisaties; De huurdersvereniging Bodegraven en BeWoGo (huurdersvereniging Gouda). Deze huurdersorganisaties zijn verenigd in de Koepel van Huurderverenigingen die een samenwerkingsovereenkomst met Mozaïek Wonen heeft. Bij Mozaïek Wonen werken eind 2013 95 medewerkers in 85,1 fte. De corporatie wordt geleid door een directeur-bestuurder. In de gevisiteerde periode is wegens ziekte van de directeur-bestuurder vanaf november 2012 een interim directeur bestuurder werkzaam en vanaf maart 2014 een nieuwe directeur –bestuurder aangesteld. Mozaïek Wonen doet tevens het beheer voor Woonmaat, een corporatie met ongeveer 779 verhuureenheden in Moordrecht. Zeven fte’s van de formatie van Mozaïek Wonen zijn voor Woonmaat werkzaam. pagina 6 Pentascope - Visitatierapport Mozaïek Wonen - april 2015

1.3 Het werkgebied

Mozaïek Wonen heeft bezit in 3 gemeenten in het Groene Hart: Gouda, Bodegraven-Reeuwijk en Zuidplas. Op 1 januari 2010 zijn de gemeenten Nieuwerkerk aan den IJssel, Zevenhuizen Moerkapelle en Moordrecht samengevoegd tot de gemeente Zuidplas. In Gouda is, naast Mozaïek Wonen, Woonpartners Midden Holland als corporatie actief. In Zuidplas zijn Woonpartners Midden Holland en Vestia de collega corporaties die er werkzaam zijn. In kern Bodegraven is Mozaïek Wonen de enige corporatie. In deze gemeente werkt ook woningbouwvereniging Reeuwijk in de Reeuwijks kern. Op dit moment onderzoeken Mozaïek Wonen en Wbv Reeuwijk mogelijkheden tot fusie. Net als in veel andere gemeenten in Nederland en in de Randstad zal het aantal inwoners en huishoudens in Gouda en de kern Bodegraven niet meer sterk groeien. Het is zeer waarschijnlijk, dat er binnen 10 jaar eerder sprake zal zijn van stabilisatie en mogelijk krimp. Demografische ontwikkelingen laten zien dat in het werkgebied van Mozaïek Wonen tot 2025 geen daling van het aantal huishoudens valt te verwachten. Pentascope - Visitatierapport Mozaïek Wonen - april 2015 pagina 7

pagina 8 Pentascope - Visitatierapport Mozaïek Wonen - april 2015

Rapportage visitatie maatschappelijk presteren Woonbron, 16-2-2007

2 Het maatschappelijk presteren van Mozaïek Wonen

Dit hoofdstuk bevat het oordeel van de visitatiecommissie over het maatschappelijk presteren van Mozaïek Wonen in het kort. Eerst volgt de recensie waarin de visitatiecommissie een beschouwing geeft over het maatschappelijk functioneren van de corporatie. Daarna is het oordeel in een scorekaart weergegeven. Daarna volgt een samenvatting van de oordelen op de vijf perspectieven.

2.1 Recensie: Gedegen en (te) bescheiden

Zo ongeveer tijdens het schrijven van deze recensie krijgen we het bericht dat de huidige directeur bestuurder van Mozaïek Wonen om privéredenen na een jaar de organisatie gaat verlaten. Als visitatiecommissie hadden we toen al besproken dat we in de recensie iets zouden schrijven over de wisselingen die in de afgelopen periode zowel in het bestuur als in (het voorzitterschap van) de raad van commissarissen hebben plaatsgevonden en de impact die dat heeft gehad op de organisatie. Mozaïek Wonen heeft in de periode waarover de visitatie gaat drie bestuurders gehad (van wie één interim), vier voorzitters van de raad van commissarissen (van wie één waarnemend). Daarnaast heeft Mozaïek Wonen een koerswijziging ingezet. In de eerst periode van deze visitatie is Mozaïek Wonen gericht geweest op het bouwen. Er lag een ambitieus en omvangrijk bouwprogramma waarin ook duurdere huur- en koopwoningen waren opgenomen. Dit ambitieuze en omvangrijke bouwprogramma in combinatie met de definitieve invoering van de verhuurdersheffing heeft de financiële situatie van Mozaïek Wonen dusdanig verslechterd, dat ze gedwongen was om deze plannen eind 2012, begin 2013 bij te stellen. Dat is zo ongeveer de periode geweest waarin in de door ziekte getroffen bestuurder is vervangen door een interim bestuurder. Deze had tot taak om het bouwprogramma aanzienlijk terug te brengen en de gemeenten, de huurders en andere belanghouders hierin mee te nemen. De interim bestuurder heeft gewerkt aan het terugbrengen van de investeringen en de kosten van de organisatie om de financiële continuïteit te borgen. Ook de topstructuur van de organisatie is eind 2013 gewijzigd. Vanaf maart 2014 is er een nieuwe bestuurder. Met de komst van deze bestuurder heeft de in het ondernemingsplan beschreven koers richting de buitenwereld vorm gekregen. De strategie om in co-creatie op alle gebieden samen met belanghouders te ontwikkelen en daarin innovatief te zijn, is in deze periode in gang gezet. Op zichzelf komt het dan ‘goed uit’ dat de interim-bestuurder de externe gesprekken over het stopzetten van bouwplannen en de beperkte financiële mogelijkheden van Mozaïek Wonen heeft gevoerd en met de komst van de nieuwe bestuurder de lijn van co-creatie en innovatie expliciet en bewust wordt ingezet. Door de verkiezingen zijn ook de wethouders in de gemeenten allemaal nieuw. Dat heeft de mogelijkheden van Mozaïek Wonen versterkt om met een ‘schone lei’ te beginnen en de relaties vanuit deze nieuwe koers op te bouwen. Er is gebruik gemaakt van situaties die door ‘toeval’ ontstonden. Mozaïek Wonen heeft in het afgelopen jaar invulling gegeven aan een koers die meer naar buiten is gericht, waarbij ze veel nadrukkelijker samen met externen wil samenwerken en ontwikkelen. Daarin heeft ze grote stappen gezet. De stakeholders bevestigen dat, bijna zonder uitzondering. In haar Position Paper (bijlage 5) geeft Mozaïek Wonen haar (bijgestelde) koers helder weer. De notities, beleidsstukken en de manier waarop ze zich profileert sluiten daar goed bij aan. Mozaïek Wonen staat bij haar belanghouders bekend als een bescheiden, intern gerichte, niet heel spannende en degelijke corporatie. Ze doet wat er wordt gevraagd en verwacht en doet geen buitenissige, bijzondere dingen. En daar is niks mis mee. De hierboven beschreven beweging en bijsturing in haar strategie heeft ze ook gedegen uitgelegd. Natuurlijk heeft de ingrijpende bijstelling van de bouwprogramma’s geleid tot teleurstelling, vooral bij die gemeenten waar de beslissingen grote consequenties hadden. Maar evenzogoed is er een goede basis om met elkaar in gesprek te zijn en te blijven. Mozaïek is geen corporatie die zichzelf op de borst slaat, ze is bescheiden. Die bescheidenheid maakt dat Mozaïek Wonen bijna als onzichtbaar wordt ervaren. Zowel intern als extern geven mensen aan dat ze best meer uitstraling naar buiten mag laten zien. Dat geldt voor het zichtbaar maken van de resultaten in gerealiseerde projecten als ook voor de manier waarop mensen van Mozaïek Wonen het beleid in de buitenwereld profileren. Dat mag zekerder en met meer lef. De daadkracht en de profilering van Mozaïek Wonen kan worden verbeterd. Als visitatiecommissie Pentascope - Visitatierapport Mozaïek Wonen - april 2015 pagina 11

kunnen wij ons voorstellen dat de wijziging van koers en van bestuurders met zich meebrengen dat er in de organisatie meer afstemming en overleg nodig is over beslissingen en profilering die passen bij de koers. Deze afstemming vraagt interne tijd en ook ‘goedkeuring’ in de organisatie voordat je extern met smoel naar buiten gaat. De visitatiecommissie heeft de indruk dat de organisatie hierin goed op weg is: naar buiten zichtbaar zijn met voldoende maar niet teveel bravoure om trouw te blijven aan het eigen karakter. Dit mag nog wel meer gestalte krijgen. Mozaïek Wonen heeft een bijzonder goede relatie met de gemeenten in haar werkgebied. Ze wordt geroemd om het feit dat zij in staat is om over de gemeentegrenzen heen samen te werken, zowel in het overnemen van het sociale woningbezit van de gemeente Bodegraven en Zuidplas, alsook het onderzoek naar de mogelijkheid van fusie met de Reeuwijkse corporatie. Ook met de huurderorganisaties heeft Mozaïek Wonen een goede relatie. In de gesprekken en dialogen in het kader van visitatie viel het de visitatiecommissie op hoe positief, constructief en breed volkshuisvestelijk de bijdrage van de huurdersorganisatie was. Een huurdersvertegenwoordiging om trots op te zijn. Ook andere stakeholders zoals zorgorganisaties waren bij de dialogen aanwezig. In het algemeen is onze indruk dat de relatie met de andere partijen goed is maar minder stevig en frequent dan die met de gemeenten en de huurders. Op het gebied van het huisvesten van bijzondere doelgroepen valt het de visitatiecommissie op dat Mozaïek Wonen een terughoudende positie in de regio wil innemen. Als er organisaties met een vraag voor bijzondere doelgroepen bij Mozaïek Wonen komen, dan gaat zij daarop in. Ze zegt zeker geen nee. Het verdient aanbeveling om op dit onderwerp met zorginstellingen, gemeente en collega corporaties in gesprek te gaan, over de behoeften en de verdeling van aandachtsgebieden en zo proactiever deze doelgroep te bedienen. Een ander onderwerp waar Mozaïek Wonen de lat hoger kan leggen is woonlasten, energie en duurzaamheid. De huidige prestaties zijn weliswaar conform afspraak, maar niet erg ambitieus. Mozaïek Wonen onderkent dat en heeft in 2015 op dit gebied aanscherpingen in het bedrijfsplan opgenomen. De huidige Raad van Commissarissen is uitgesproken in de koers en richting. Gezien de bestuurswisselingen in het heden en verleden, is dat volgens de visitatiecommissie belangrijk. De Raad draagt deze koers, gericht op intensievere samenwerking met de buitenwereld, sterk uit en heeft daar de bestuurder bij gezocht. In de komende periode zal dat opnieuw belangrijk zijn. Zo goed als het ook weer belangrijk is om daarmee niet op de stoel van de bestuurder te gaan zitten. Zeker bestuurswisselingen maken die verleiding weer groter. De organisatie werkt, sinds de wijziging van de topstructuur in 2013, met een bestuurder, één manager en tien teamleiders. Drie teamleiders rapporteren direct aan de bestuurder en zeven aan de manager. De principes van het vierkamermodel worden in deze structuur gehanteerd. Op deze manier wil Mozaïek Wonen borgen dat de beslissingen in de organisatie vanuit de verschillende kamers gewogen worden. Men werkt met een bestuurskamer, een maatschappelijke kamer, een vermogenskamer en een vastgoedkamer. De indruk van de visitatiecommissie is dat dit vierkamermodel een belangrijke toevoeging is voor de smalle topstructuur. De visitatiecommissie begrijpt de meerwaarde van het vierkamermodel, maar vraagt zich wel af of het vierkamermodel het kritische tegenspel in de organisatie voldoende garandeert gezien de hiërarchische structurering van de organisatie. Een ander aspect waarop het kritisch tegenspel onvoldoende uit de verf kan komen, heeft te maken met de hiërarchische verhoudingen binnen het vierkamermodel, namelijk de bestuurder, de manager, een stafmedewerker en een teamleider. Bieden de hiërarchische verhoudingen voldoende ruimte om gelijkwaardige en kritische inbreng te leveren? Er zit volgens de visitatiecommissie een risico in de afhankelijkheid van de persoonlijke invulling die de verschillende rollen daaraan geven met de bestuurder als cruciale factor. Het verdient aanbeveling dat zowel de raad van commissarissen als de bestuurder op dit onderwerp regelmatig checks en balances uitvoeren. pagina 12 Pentascope - Visitatierapport Mozaïek Wonen - april 2015

Het is de vraag of de organisatie in voldoende mate in staat is om de informatie en kennis van de verschillende afdelingen te integreren op een lager niveau dan op managementniveau. Met andere woorden of er op operationeel niveau voldoende zicht is op de onderlinge afhankelijkheden. Omdat ze verantwoordelijkheden laag in de organisatie wil leggen, is dat inzicht van belang. Mozaïek Wonen is een administratief goed gestructureerde organisatie. De processen zijn helder, de control is goed ingericht en het beleid op de verschillende gebieden is duidelijk. Ze werkt met memo’s over onderwerpen van beleid (bijvoorbeeld ‘herijking opgaven’, ‘leegstand’) en ze is in de onderwerpen volledig. Wat daarin soms mist is een overkoepelend beleid. Er is een ‘grote’ visie (het ondernemingsplan), er is op onderwerpen beleid en daartussenin is er minder. Het lijkt daardoor gefragmenteerd, de samenhang ontbreekt. De veelheid aan documenten geeft de visitatiecommissie soms de indruk dat Mozaïek Wonen erg intern gericht is. De aanbeveling van de commissie is dan ook om de luiken open te zetten en beleidsstukken samen met externen te ontwikkelen en te schrijven. Zodat ze niet óver een onderwerp of doelgroep gaan maar over de beweging die je met elkaar wil maken. Met de smalle topstructuur loop je het risico dat de buitenwereld een beperkt aantal mensen als boegbeeld van de organisatie ziet. Als Mozaïek Wonen teamleiders in hun rol en profiel naar buiten wil faciliteren, vraagt dat om kaders waarbinnen zij besluiten kunnen en mogen nemen. Die kaders zijn nog niet altijd helder en het verdient aanbeveling om daar in te ontwikkelen zodat Mozaïek Wonen in de breedte naar buiten kan treden. In de vorige visitatie scoorde Mozaïek Wonen allemaal achten. Een van de aanbevelingen in dat rapport was dat Mozaïek Wonen haar vermogen meer kon inzetten, en dan meer vanuit de volkshuisvestelijke opgave dan vanuit de financiële (on)mogelijkheden. Dat heeft ze gedaan en ze is daarin ook tijdig op haar schreden teruggekeerd vanwege de economische ontwikkelingen en de verhuurdersheffing. Een andere aanbeveling was dat Mozaïek Wonen een eigen visie op de stakeholders en de stad Gouda zou ontwikkelen en nadrukkelijker met haar stakeholders zou communiceren over de keuzes en prestaties. Met name in 2014 zijn hierin grote stappen gezet. De aanbeveling om milieubewust handelen meer te operationaliseren en planmatiger te werken aan deze doelstelling heeft Mozaïek Wonen slechts gedeeltelijk ingevuld: we zien dat duurzaamheid en energie nog steeds niet hoog in het vaandel staan. In dit rapport scoort Mozaïek Wonen geen achten. Deels heeft dat te maken met de wijzigingen in het visitatiestelsel. Maar dat is niet het enige. De zevens die ze nu scoort, geven aan dat ze doet wat ze heeft afgesproken en dat is mooi. Ze doet niet meer, er zit geen surplus in. Ze doet, volgens het stelsel, niets extra ’s. De veronderstelling van de visitatiecommissie is dat de wijziging in koers, de bestuurswisselingen en de veranderende vermogenspositie energie en tijd van de hele organisatie heeft gevraagd. Tijd die niet kon worden besteed aan het surplus. Dat Mozaïek Wonen in staat is gebleven om te doen wat ze heeft afgesproken, geeft aan dat ze daarin het evenwicht heeft bewaakt. Kijken we naar de keuzes die Mozaïek Wonen heeft gemaakt kun je ook de vraag stellen of de beperkte financiële polsstok in de afgelopen periode geleid heeft tot een lagere score. De visitatiecommissie vindt dat zeker in het laatste jaar (2014) de inzet van middelen van Mozaïek Wonen heel realistisch is geweest. Het is de kunst om dat realisme te combineren met zo dicht mogelijk aansluiten bij de opgaven die er in het werkgebied zijn. De visitatiecommissie denkt en hoopt dat het doorzetten en verder bouwen aan de ingezette lijn, Mozaïek Wonen in een volgende visitatie ook weer tot achten kan brengen. Pentascope - Visitatierapport Mozaïek Wonen - april 2015 pagina 13

2.2 Scorekaart van maatschappelijke prestaties

De integrale scorekaart van Mozaïek Wonen ziet er als volgt uit.

Integrale scorekaart

Perspectief Prestatievelden * Gemiddeld cijfer 1 2 3 4 5 Presteren naar Opgaven en Ambities

Prestaties in het licht van de opgaven Ambities in relatie tot de opgaven 6,9 7

Presteren volgens Belanghebbenden

Prestaties naar het oordeel van de belanghebbenden 6,8 7,2 Relatie en communicatie Invloed op beleid

Presteren naar Vermogen

6,3 6,9 7,2 7,3 6,7 7,2 6,8 7 7,1 7,1 7,0 Financiële continuïteit Doelmatigheid Vermogensinzet

Governance

Besturing Intern toezicht Plan Check Act Functioneren RvC Toetsingskader Toepassen Governancecode 8 7 7 8 7 7 6 6 8 7,3 7,3 Externe legitimering en verantwoording Externe legitimatie Openbare verantwoording 7 7 7,0 * De vijf prestatievelden zijn: 1. Huisvesting primaire doelgroep 2. Huisvesting bijzondere doelgroepen 3. Kwaliteit van woningen en woningbeheer 4. (Des-)investeringen in vastgoed 5. Kwaliteit van wijken en buurten Hierna volgt een samenvatting van de oordelen op de vijf perspectieven.

Weging Eindcijfer per perspectief

75% 25% 50% 25% 25% 30 % 30 % 40 % 33% 33% 33%

6,9 7,1 6,8 7,2

pagina 14 Pentascope - Visitatierapport Mozaïek Wonen - april 2015

2.3 Samenvatting per perspectief Presteren naar Opgaven en Ambities

De prestatie op dit perspectief wordt door de visitatiecommissie beoordeeld met een 6,9. De commissie vindt dat Mozaïek Wonen haar voorgenomen prestaties ruim voldoende realiseert. De opgaven en ambities passen bij de positionering die Mozaïek Wonen kiest als brede corporatie in een kleinstedelijke en landelijke omgeving. Voor Huisvesting primaire doelgroep geeft de visitatiecommissie een 6,9. Mozaïek Wonen heeft ruim voldoende woningen beschikbaar in de categorie goedkoop en betaalbaar. In de visitatieperiode is het percentage wel afgenomen. De woningen worden goed passend toegewezen. Het aantal mutaties is hoger dan de gestelde norm maar de slaagkans blijft onder het eigen ambitieniveau. Het huurprijsbeleid van Mozaïek Wonen is de laatste jaren gematigd maar ze heeft een relatief hoog percentage maximaal redelijk huurprijs. Mozaïek Wonen is actief bezig om huurachterstanden te voorkomen en het aantal huisuitzettingen, als prestatie-indicator op dit gebied, daalt. Mozaïek Wonen doet de huisvesting van bijzondere doelgroepen ruim voldoende (7). Ze heeft haar opgaven en daarvan afgeleide ambities op dit terrein ruime voldoende gerealiseerd. Er zijn projecten op aanvraag gerealiseerd en de volumeafspraken over zorgdak zijn nagekomen. De visitatiecommissie kent een 6,3 toe voor Kwaliteit van woningen en woningbeheer. De prijskwaliteitverhouding ligt door een hogere puntprijs ongunstiger dan bij de referentiecorporatie en de waardering van de huurders ligt net onder de eigen norm. Het onderhoudsbudget wordt besteed maar de omvang daarvan ligt onder dat van de referentiecorporatie. De dienstverlening van Mozaïek Wonen scoort iets onder de eigen norm maar stijgt weer na een dip tijdens de reorganisatie. Op het gebied van energie en duurzaamheid zijn de ambities voor het bestaande bezit en voor de nieuwbouw niet helemaal gerealiseerd. Bij de vorige visitatie is een opmerking gemaakt over de beperkte realisatie op dit vlak. Mozaïek Wonen krijgt een 7,2 voor (Des )investeringen in vastgoed. De nieuwbouwplannen zijn actief bijgestuurd en gerealiseerd. Er zijn veel renovatie- en onderhoudsprojecten uitgevoerd, waarbij de verdeling over de wijken niet evenredig is geweest. De verkoopplannen zijn met 110% ruim gerealiseerd en Koopgarant is toegepast. De visitatiecommissie kent een 6,7 toe voor Kwaliteit van wijken en buurten. Er zijn in het werkgebied op beperkte schaal problemen op het gebied van leefbaarheid en waar nodig zijn de activiteiten voldoende opgepakt. De wijk Korte Akkeren is intensief aangepakt, daarnaast zijn er in meerdere wijken complex- en wijkschouwen gehouden en de overlast is adequaat aangepakt. Mozaïek Wonen onderneemt op dit terrein allerlei activiteiten zonder dat de samenhang helder is: een visie op leefbaarheid en de rol van corporatie en andere partijen hierin, zou de activiteiten meer in perspectief plaatsen. Op het gebied van presteren naar ambities heeft de visitatiecommissie heeft geconstateerd dat Mozaïek Wonen op de meeste prestatievelden haar ambities heeft verwoord. Deze zijn regelmatig geactualiseerd en worden naar de indruk van de commissie actief gehanteerd. De uitzondering hierop zijn de ambities op het gebied van kwaliteit van wijken en buurten. Op dit punt ontbreekt een coherent beleid. De opgaven en ambities gaan hand in hand, waarbij een directe relatie tussen de opgaven en de ambities niet is vastgelegd en over de voortgang op de prestatieafspraken niet is gerapporteerd, hetgeen de transparantie niet ten goede komt. De ambities zijn goed afgestemd op de signalen uit de omgeving: de signalen worden nauwkeurig gevolgd, is er veel samenwerking met verschillende partijen, er zijn veel convenanten op verschillende gebieden. Daarbij houdt Mozaïek Wonen sterk rekening met de eigen mogelijkheden. In de periode waarover deze visitatie gaat, is er een flinke bijsturing van de plannen geweest, gemotiveerd vanuit financiële noodzaak. De ambities en doelstellingen worden jaarlijks geactualiseerd door vanuit het ondernemingsplan een jaarplan op te stellen. Daarmee beoordeelt de visitatiecommissie de relatie van de ambities met de opgaven met een 7. Pentascope - Visitatierapport Mozaïek Wonen - april 2015 pagina 15

Presteren naar Opgaven

Kwaliteit van wijken en buurten Huisvesting primaire doelgroep 10 8 6 4 2 0 Huisvesting bijzondere doelgroepen (Des)investeringen in vastgoed Kwaliteit woningen en woningbeheer pagina 16 Pentascope - Visitatierapport Mozaïek Wonen - april 2015

Presteren volgens Belanghebbenden

De prestatie op dit perspectief wordt door de belanghebbenden beoordeeld met een 7,1. De belanghebbenden zijn in het algemeen ruim tevreden over de prestaties van Mozaïek Wonen. Men is het meest tevreden over de (Des-)investeringen in vastgoed (7,3). Het verschil met het laagst gewaardeerde prestatieveld is echter niet groot (een 6,8 voor Huisvesten primaire doelgroep). Ook het verschil in waardering van de individuele belanghouders is niet groot: het hoogste cijfer is een 8 en het laagste een 6. Men waardeert de gerealiseerde nieuwbouw en het meedenken over mogelijke oplossingen toen Mozaïek Wonen zelf niet meer kon investeren. Het Huisvesten van bijzondere doelgroepen en de Kwaliteit van wijken en buurten zijn gewaardeerd met een 7,2. Er is een aantal mooie complexen voor bijzondere doelgroepen gerealiseerd en de beschikbaarheid van woningen voor deze groepen is voldoende. De inzet voor de herstructurering van Korte Akkeren en de aanpak van overlast zijn positief gewaardeerd. De kwaliteit van woningen en woningbeheer is gewaardeerd met een 6,9: in Bodegraven en Zuidplas is de kwaliteit van de woningen positief gewaardeerd, de huurders zijn op dit vlak minder te spreken over de inspanningen op het gebied van energie en duurzaamheid en de prijskwaliteitverhouding na huurharmonisatie bij mutatie. De huisvesting van de primaire doelgroep is gewaardeerd met een 6,8. In principe doet Mozaïek Wonen dit ruim voldoende zonder dat er bijzondere prestaties zijn geleverd. Er is positieve waardering voor de studentenhuisvesting in Gouda en de aanpak van huurachterstanden. De huisvesting voor jongeren en ouderen en de slaagkans zijn als te verbeteren punten opgemerkt. De belanghebbenden zijn in het algemeen met een 7,1 tevreden over de relatie met en de communicatie van Mozaïek Wonen. De huurdersvertegenwoordiging zijn zeer tevreden, de gemeenten waarderen de verbetering in de relatie en de overige partijen zijn tevreden. Tijdens de bijsturing van de investeringsplannen is de communicatie door een aantal belanghebbenden niet als positief ervaren, maar men ervaart nu weer meer openheid. De bewonerscommissies zijn kritischer over de relatie: ze worden meer als huurder dan als klant benaderd. De belanghebbenden geven een 7 voor hun mate van invloed op het beleid van de corporatie. De huurdersverenigingen zijn zeer tevreden en de bewonerscommissies minder omdat ze bij grote projecten eerder willen worden betrokken. De gemeenten geven aan voldoende te zijn betrokken en dat de vertaling van algemeen beleid naar beleid voor de specifieke gemeente beter kan. De belanghebbenden vragen onder andere aandacht voor de beschikbaarheid van andersoortige woningen en anderen maatregelen om de doorstroming sneller te kunnen stimuleren, energie en duurzaamheid, het kritisch bekijken van de definitie voor toegankelijkheid van woningen en open en informeel contact.

Presteren volgens belanghebbenden

Kwaliteit van wijken en buurten Huisvesting primaire doelgroep 10 8 6 4 2 0 Huisvesting bijzondere doelgroepen (Des)investeringen in vastgoed Pentascope - Visitatierapport Mozaïek Wonen - april 2015 Kwaliteit van woningen/ woningbeheer pagina 17

Presteren naar Vermogen

De prestatie op dit perspectief wordt door de visitatiecommissie beoordeeld met een 6,8. Mozaïek Wonen heeft in de visitatieperiode een positief solvabiliteitsoordeel en continuïteitsoordeel gekregen van het CFV. Dit betekent dat de financiële continuïteit van Mozaïek Wonen is gewaarborgd en dat de beleidsvoornemens passen bij haar financiële positie (A1-oordeel van het CFV). Verder heeft Mozaïek Wonen in de visitatieperiode in alle jaren een positief kredietwaardigheidsoordeel gekregen van het WSW. Niet in alle jaren voldoet Mozaïek Wonen echter aan de financiële kengetallen van het WSW. Vooral de loan-to-value van Mozaïek voldeed in 2012 niet meer aan de norm van het WSW. Oorzaak hiervan is het omvangrijke investeringsprogramma en de definitieve invoering van de verhuurdersheffing. Na 2012 heeft Mozaïek Wonen bijtijds maatregelen genomen, zodat de loan-to-value voldoet aan de norm van het WSW. Mozaïek Wonen gebruikt een uitgebreide set van financiële indicatoren die zij monitort en waarop ze actief stuurt. Zij maakt hierbij gebruik van uitgebreide scenario-analyses. Mozaïek Wonen heeft in 2010 en 2011 onder de maat gescoord qua soberheid en doelmatigheid. Sinds 2012 heeft Mozaïek Wonen door twee reorganisaties haar bedrijfslasten en het aantal vhe’s per fte structureel weten te verbeteren, waardoor Mozaïek Wonen efficiënter is dan de referentiecorporatie. Mozaïek Wonen heeft de afgelopen twee jaar een belangrijke inhaalslag gepleegd op gebied van soberheid en doelmatigheid. Zij monitort actief de bedrijfslasten en personeelslasten in de bedrijfsrapportage. Mozaïek Wonen heeft haar vermogen de afgelopen jaren voldoende ingezet voor maatschappelijke prestaties. In de vorige visitatieperiode heeft Mozaïek Wonen nog een C-oordeel van het CFV gekregen. Dit betekent dat zij onvoldoende haar vermogen inzette voor maatschappelijke prestaties. Mozaïek Wonen heeft dit voortvarend opgepakt en heeft haar vermogen in de visitatieperiode voldoende ingezet voor maatschappelijke prestaties. Mozaïek Wonen hanteert sinds kort het vierkamer model als sturingsmodel, waarin een balans gevonden wordt tussen het financieel, maatschappelijk en klantrendement. Mozaïek Wonen heeft in het vierkamermodel een heldere visie geformuleerd op het vermogen dat zij maximaal kan inzetten voor haar maatschappelijke opgaven. Met het hanteren van het vierkamermodel constateert de visitatiecommissie dat Mozaïek Wonen belangrijke stappen heeft gezet en actief bezig is met een gebalanceerde visie op de inzet van haar vermogen. Verder hanteert zij een investeringsstatuut, waarin er een duidelijke en transparante afweging wordt gemaakt tussen de financiële en de volkshuisvestelijke prestaties.

Presteren naar Vermogen

Financiële continuïteit 10 8 6 4 2 0 Vermogensinzet Doelmatigheid pagina 18 Pentascope - Visitatierapport Mozaïek Wonen - april 2015

Governance

De prestatie op dit perspectief wordt door de visitatiecommissie beoordeeld met een 7,2. Mozaïek Wonen sluit in haar plannen aan bij dat wat de omgeving vraagt en wat nodig is. Ze heeft een heldere visie en legt deze vast in verschillende documenten die de basis vormen voor de plannen. De in die documenten genoemde thema’s, zijn terug te vinden in de bedrijfsplannen. Herijking van de plannen is gecommuniceerd en vastgelegd. Er is samenhang in de verschillende documenten. Ze sluit aan bij wat er in de omgeving speelt en ze neemt de invloed van omgeving en risico ’s mee in haar strategische plannen. De documenten die ze gebruikt om de voortgang te volgen hebben een logische verbinding met het ondernemingsplan en het bedrijfsplan. Ze formuleert een aantal thema’s die expliciet worden gevolgd en gemonitord en die logisch voortvloeien uit het ondernemingsplan. De bedrijfsrapportage (viermaandelijks) sluit niet overal aan bij de bedrijfsplannen. Aan verbetering hiervan wordt gewerkt. Wijzigingen van plannen, en die waren er in de afgelopen jaren, zijn zorgvuldig onderbouwd en besproken. Afwijkingen zijn zichtbaar en leiden tot adequate actie. Het intern toezicht is van een goed niveau en voldoet aan de criteria die de sector hieraan stelt. Er wordt gewerkt met een helder toetsingskader waarin de raad van commissarissen een eigen visie laat zien op het kader en de informatie die ze nodig heeft. De raad voldoet aan de codes in de sector en gebruikt deze actief. In de externe legitimatie is, met het accent op het afgelopen jaar, gewerkt aan een andere relatie met de stakeholders, gericht op co-creatie en innovatie. Na een periode van bijstellen van (bouw-)plannen is deze externe oriëntatie nodig. In de verantwoording naar buiten doet Mozaïek Wonen wat ze moet doen en communiceert passend bij de doelgroep. Daarin kan ze nog opener en passend bij het meer naar buiten gerichte beleid acteren.

Governance

Besturing 10 8 6 4 2 0 Externe legitimatie Intern toezicht Pentascope - Visitatierapport Mozaïek Wonen - april 2015 pagina 19

pagina 20 Pentascope - Visitatierapport Mozaïek Wonen - april 2015

Positief Noodzakelijk

Betrokken Doelgroep

Bijzondere doelgroepen Kameleon Betrokken verbinding

Prijs

Betaalbare woningen

Zoeken

Mensen

Prima Zakelijke empathie Hoofdtaak

Oprecht

Initiator

Huisvesten

Lage inkomens

Woorden van interne belanghouders over maatschappelijk presteren van Moza ïek Wonen

Rapportage visitatie maatschappelijk presteren Woonbron, 16-2-2007

3 Presteren naar Opgaven en Ambities

In dit hoofdstuk is beoordeeld hoe de prestaties van Mozaïek Wonen op de vijf prestatievelden uit het visitatiekader bijdragen aan de realisatie van de opgaven. Daarnaast is beoordeeld of de eigen ambities passen bij de opgaven. De vijf prestatievelden zijn:  huisvesting primaire doelgroepen;  huisvesting bijzondere doelgroepen;  kwaliteit woningen en woningbeheer;   (des)investeringen in vastgoed; kwaliteit van wijken en buurten. In de position paper, zelfevaluatie, de interne validatiegesprekken en de organisatiedialogen heeft Mozaïek Wonen haar beeld over haar functioneren en de prestatievelden gegeven. Het oordeel van de visitatiecommissie is gebaseerd op de feitelijke prestaties. De verificatie van deze prestaties heeft plaatsgevonden aan de hand van documentatie van de corporatie, interviews, het zelfbeeld van de corporatie en de organisatiedialoog. Het hoofdstuk begint met de mate van belang die door de corporatie wordt gegeven aan de verschillende prestatievelden gezien de context van Mozaïek Wonen. Daarna is per prestatieveld beschreven:  de opgaven;  de prestaties;   het zelfbeeld van Mozaïek Wonen; het oordeel van visitatiecommissie. De feitelijke prestaties van Mozaïek Wonen zijn opgenomen in tabellen. Deze zijn terug te vinden in bijlage 4. In paragraaf 3.8 is aangegeven in welke mate de ambities van Mozaïek Wonen aansluiten bij de opgaven en of de afwijkingen voldoende zijn verklaard. Het hoofdstuk sluit af met een totaaloverzicht van het presteren naar Opgaven en Ambities.

3.1 De opgaven in het werkgebied

Mozaïek Wonen heeft bezit in 3 gemeenten. Ze heeft prestatieafspraken met Gouda en Bodegraven Reeuwijk. Hieronder zijn de prestatieafspraken met de gemeente Gouda en Bodegraven-Reeuwijk kort beschreven. In deze gemeenten ligt het grootste deel van het woningbezit van Mozaïek Wonen. De prestatieafspraken met de gemeente Gouda zijn gemaakt tussen de gemeente en de woningcorporaties Mozaïek Wonen en Woonpartners Midden-Holland. Deze betreffen de periode 2006-2014, geactualiseerd voor de periode 2010-2014. De afspraken voor 2006-2014 gaan over: 1. woningbouw en stedelijke vernieuwing; 2. woningverkoop; 3. huisvesting kwetsbare doelgroepen; 4. complex-, wijk en buurtbeheer; 5. dienstverlening. In 2010 zijn deze afspraken geactualiseerd voor de periode 2010-2014 en betreffen ze dezelfde onderwerpen. De afspraken zijn veelal intentioneel met het voornemen erbij geformuleerd om ze te Pentascope - Visitatierapport Mozaïek Wonen - april 2015 pagina 23

concretiseren in aparte plannen. Daarnaast zijn er vele convenanten onder andere over wijkontwikkeling, duurzame bouw, onderhoud en renovatie, woonruimteverdeling, armoedebestrijding, aanpak woninginbraken, voorkomen huisuitzetting, zorgnetwerken etc. Deze convenanten zijn deels specifiek voor Gouda en deels voor de regio. In de jaarverslagen is hierop teruggekeken. Met de gemeente Bodegraven zijn door Mozaïek Wonen in 2005 afspraken gemaakt voor de periode 2005-2010. Deze betreffen de onderwerpen gebiedsaanpak, woonruimteverdeling, nieuwbouw, leefbaarheid en wonen-zorg-welzijn. De gebiedsaanpak betreft Vromade, Noordrand en Domburg. De prestatieafspraken zijn intentioneel van aard en weinig concreet. In 2012 zijn de afspraken gemaakt door de in 2011 gefuseerde gemeente Bodegraven-Reeuwijk en de corporaties Mozaïek Wonen en Woningbouwvereniging Reeuwijk. Deze betreffen de periode 2012 2016 en gaan over de bestaande woningvoorraad, nieuwbouw, overige doelgroepen, woonruimteverdeling, wonen en zorg. De afspraken zijn meer concreet dan die van de vorige periode. In 2014 zijn bestaande afspraken met de gemeenten Gouda en Bodegraven-Reeuwijk voor de nieuwbouw opengebroken en is een aantal projecten stopgezet vanwege de financiële situatie van Mozaïek Wonen. Hierover heeft afstemming plaatsgevonden met de gemeenten en de afspraken zijn schriftelijk bevestigd. Mozaïek Wonen heeft zich onder andere teruggetrokken uit de nieuwbouw in Westergouwe. Deze opgave is overgenomen door Woonpartners Midden-Holland. Vanaf 2018 denkt Mozaïek Wonen weer in staat te zijn om deel te nemen aan de ontwikkeling.

3.2 Mate van belang van de prestatievelden

Om een indruk te krijgen van het belang van de prestatievelden voor het werkgebied van de corporatie, heeft de visitatiecommissie de corporatie gevraagd om het belang te scoren. Het ondersteunt de beantwoording van de vraag of de corporatie gezien de aard van haar werkgebied met de juiste dingen bezig is en of het in lijn is met de position paper. Dit is in aanvulling op de visitatiemethodiek en is geen onderdeel van de beoordeling. Hieronder staat de mate van belang die Mozaïek Wonen zelf aan de prestatievelden geeft gezien haar context. Het is aangegeven als rangorde: 1 is het belangrijkste en 5 het minst belangrijk.

Tabel 3.1 Mate van belang van prestatievelden

Thema’s Mozaïek Wonen

Huisvesting primaire doelgroep Huisvesting bijzondere doelgroepen 1 4 Kwaliteit woningen en woningbeheer (Des)investeringen in vastgoed 2 2 Kwaliteit van wijken en buurten 4 Mozaïek Wonen hecht het meeste belang aan Huisvesting primaire doelgroep omdat ze dit als haar belangrijkste taak ziet. Het bieden van goede en betaalbare huisvesting vindt Mozaïek Wonen het belangrijkst. Dit wordt genoemd in haar missie. Daarna komen Kwaliteit van woningen en woningbeheer en (Des-)investeringen in vastgoed. Huisvesting bijzonder doelgroepen en Kwaliteit van wijken en buurten worden als het minst belangrijk gezien. De visitatiecommissie herkent de mate van belang van de prestatievelden zoals die door Mozaïek Wonen is aangegeven grotendeels, gezien de opgaven voor de corporatie en haar positionering in de position paper. In de missie zijn vanaf 2013 de bijzondere doelgroepen expliciet genoemd. Ten tijde van de visitatie werd er meer belang gehecht aan de betaalbaarheid voor de primaire doelgroep. pagina 24 Pentascope - Visitatierapport Mozaïek Wonen - april 2015

3.3 Huisvesting van de primaire doelgroep

3.3.1 Opgaven

Mozaïek Wonen heeft op dit gebied onder andere de volgende opgaven en van de opgaven afgeleide ambities.     Woningtoewijzing en doorstroming  Beschikbaarheid: 9210 woningen waarvan 8080 betaalbaar tot 2013; daarna 8953 beschikbaar waarvan 8726 in het sociale segment.  Passend toewijzen: volgens regels huisvestingsverordening toewijzen van huurwoningen en zoveel mogelijk toewijzen aan de primaire doelgroep.   Actief aanpakken woonfraude. Keuzevrijheid voor doelgroepen: zo min mogelijk labelen voor specifieke groepen en levensloopbestendig bouwen. Wachtlijst/slaagkans: minimaal 20% slaagkans en pilots voor verbetering Doorstroming: mutatiegraadnorm Gouda gemiddeld 6,5% en Bodegraven-Reeuwijk 5%. Beheersing leegstand. Maatregelen voor specifieke doelgroepen zoals starters, statushouders of jongeren: taakstelling gemeenten voor statushouders mede invullen en huisvesten urgenten. Betaalbaarheid  Gematigd huurprijsbeleid.  Overige woonlasten: beheersing collectieve kosten.  Huurachterstand: geen norm voor huurachterstand, voorkomen huisuitzettingen (minder dan 14 per jaar).

3.3.2 Prestaties op Huisvesting primaire doelgroep

Ten aanzien van de opgaven en prestaties (zie tabel 1) valt te concluderen dat Mozaïek Wonen doet/laat zien wat ze afspreekt.  Het woningbezit van Mozaïek Wonen valt grotendeels in de categorieën goedkoop en betaalbaar (90% in 2010 en 80,4% in 2013). Mozaïek Wonen heeft iets minder woningen dan de gewenste omvang van de portefeuille, maar meer betaalbare woningen (behalve in 2013 en 2014). Wel is  zichtbaar dat het aandeel goedkoop en betaalbaar sinds 2013 afneemt. De toewijzing verloopt volgens de verschillende huisvestingsverordeningen, en voldoet goed aan de 10% regeling. Omdat Mozaïek Wonen geen doelstellingen heeft op het huisvesten van de middengroep, is de prestatie hierop goed.   Over woonfraude zijn afspraken gemaakt maar geen normen gesteld. Woonfraude wordt aangepakt als die zich voordoet. Naast huurwoningen biedt Mozaïek Wonen ook koopwoningen aan, zowel uit bestaand bezit als   nieuwbouw. Hierbij heeft ze tot 2013 het eigen woningbezit gestimuleerd met Koopgarant. Het woningbezit is gedifferentieerd. Aan de slaagkans van woningzoekenden is veel aandacht besteed door Mozaïek Wonen. In Gouda is de kans omhoog gegaan en in Bodegraven wisselt hij sterk. Mozaïek Wonen verklaart de afwisseling in Bodegraven door het manifest worde van latente verhuisbehoeften als gevolg van de nieuwbouw die ze heeft gerealiseerd. De prestaties liggen onder de eigen ambitie van 20%. De mutatiegraad ligt lager dan de referentiecorporatie (behalve in 2013). De eigen normen worden aan het begin van de periode niet gehaald en zijn in 2012 en 2013 ruim overtroffen doordat  nieuwe woningen zijn opgeleverd. Er wordt voorzichtig geëxperimenteerd met toewijzing op maat om de doorstroming te bevorderen. De leegstand als gevolg van marktomstandigheden ligt lager dan de referentiecorporatie. De projectleegstand is veel hoger (met name in 2013), onder andere doordat huizen lang te koop hebben gestaan en doordat er is gerenoveerd. Hierop zijn maatregelen genomen om deze in te Pentascope - Visitatierapport Mozaïek Wonen - april 2015 pagina 25

   perken. Er is inmiddels beleid om leegstand te voorkomen. De huurderving is desondanks redelijk laag in vergelijking met de referentiecorporatie (0,5% t.o.v. 0,8%). De opgaven met betrekking tot statushouders zijn ingevuld. Mozaïek Wonen huisvest mensen met een urgentieverklaring als dat zich voordoet. Verder zijn er weinig initiatieven voor starters en jongeren. Mozaïek Wonen voert een gematigd huurprijsbeleid: de jaarlijkse huuraanpassing is gemiddeld lager dan is toegestaan. De huurprijs als percentage van de maximaal redelijke huurprijs is met 71,8% echter nog steeds hoger dan de referentiecorporatie (65,9%). De overige woonlasten zijn wat betreft de collectieve lasten (servicekosten) gemonitord maar er wordt weinig extra’s gedaan aan beperking van energiekosten. Achterstanden zijn actief aangepakt en het aantal huisuitzettingen door huurachterstand is naar beneden gegaan, ondanks de toename van de huurachterstanden.

3.3.3 Zelfbeeld over Huisvesting primaire doelgroep 1

In onderstaand overzicht staan behalve de opgaven ook de ambities. Mozaïek Wonen zelf scoort haar prestaties ten aanzien van het prestatieveld als volgt.

Huidig Gewenst 2

Algemeen Beschikbaarheid: omvang portefeuille • 2010/12: wens 9210 waarvan betaalbaar 8080; real. 8595/8375 • 2013/14: wens 8953 waarvan betaalbaar 8726; real. 8831/bet 8515 Passend toewijzen • 2010: aan BBSH-groep; real. 80% aan doelgroep • 2011/14: 90%; real. 92,2 – 96,4% Tegengaan woonfraude • Geen doelstelling; afnemend aantal fraude (51-25)/ontruim. (16 3) 7 7 8 7 7 7 8 7 Keuzevrijheid voor doelgroepen • Zo min mogelijk labelen; levensloopbestendig bouwen Wachtlijst/slaagkans • Verbeteren slaagkans; real. G 14.5 ->18%; B 16,2 ->10,5% Leegstand • Beheersing; 2010/12: +0,27%; 2013: 0,41% Maatregelen voor bijvoorbeeld starters, statushouders, jongeren • Urgenten volgens huisvestingsverordening toegewezen • Taakstelling gemeenten uitgevoerd conform afspraak Huurprijsbeleid • Gematigd huurprijsbeleid; real.: 0,06-3,04% lager dan max toegestaan Overige woonlasten • Stookkosten, elektra etc lager; real. 2 jaar lager, 2 jaar hoger (Afhankelijk van ontwikkeling energieprijzen en zachte/harde winter) 7 6,5 6 7 7,5 7 7 7 7 7 7,5 7 Aanpak huurachterstanden • Preventie aanpak; real. 2011->2013 G 0,96->1,55%, B 0,94 >1,26% (toename door crisis > aanvullende maatregelen) 7 7 Mozaïek Wonen geeft aan dat het lastig was om te scoren vanwege de hectische jaren en de twee verschillende ondernemingsplannen. Ze heeft veel betaalbare woningen. De wens in het eerste ondernemingsplan was om 1000 woningen extra te realiseren en die wens is bijgesteld. Ze geeft aan een hoog percentage toe te wijzen mensen met laag inkomen en een actief beleid op woonfraude te 1 Het zelfbeeld is geen onderdeel van de visitatiemethodiek en is niet meegenomen in de beoordeling door de visitatiecommissie . In bijlage 8 onder het kopje ‘lerende organisatie‘ is toegelicht waarom dit is opgenomen. 2 Het cijfer voor de gewenste situatie is geen onderdeel van de visitatiemethodiek en is niet meegenomen in de beoordeling. In bijlage 9 is onde r ‘Toelichting beoordeling naar huidig en gewenst‘ toegelicht waarom dit is opgenomen.

pagina 26 Pentascope - Visitatierapport Mozaïek Wonen - april 2015

voeren zonder dat daaraan een doelstelling is gekoppeld. De slaagkans in Gouda was 14,5 %, dat beoordeelt ze als niet al te groot maar redelijk op niveau; de wens was een hogere slaagkans. In Bodegraven is de slaagkans achteruit gegaan. De huurachterstanden zijn in Gouda hoger dan in de kleine dorpen, Mozaïek Wonen heeft de systematiek veranderd zodat achterstanden niet te veel oplopen. Over de bestrijding van woonfraude is tijdens de organisatiedialoog opgemerkt dat het een periode heel systematisch is aangepakt, zo ook de huurachterstanden. De waardering hiervoor is hoog in de organisatiedialogen. De leegstand is ervaren als een probleem dat meer aandacht behoeft. De waardering voor de prestatie is lager. Opgemerkt is dat de toewijzing goed binnen de regels plaatsvindt, maar dat de huur boven budget van de nieuwe huurder kan zijn, waardoor er later problemen ontstaan. De wachttijd wordt als problematisch ervaren omdat die voor sommige mensen langer is dan voor anderen.

3.3.4 Oordeel over Huisvesting primaire doelgroep

De visitatiecommissie kent een 6,9 toe voor de prestaties van Mozaïek Wonen op het gebied van Huisvesting van de primaire doelgroep. Mozaïek Wonen realiseert de opgaven die ze op dit terrein heeft. Hiermee presteert ze ruim voldoende.  Mozaïek Wonen heeft ruim voldoende woningen beschikbaar in de categorie goedkoop en betaalbaar. In de visitatieperiode is het percentage wel afgenomen.  De woningen worden goed passend toegewezen, rekening houdend met huisvestingsverordeningen en Europese richtlijnen.  Het aantal mutaties is de laatste jaren hoger dan de gestelde norm en het wordt strak gemonitord. De slaagkans is lager dan de eigen norm.  Het huurprijsbeleid van Mozaïek Wonen is de laatste jaren gematigd maar ze heeft een relatief hoog percentage maximaal redelijk huurprijs.  Er wordt samen met andere partijen ingezet op preventie van huurachterstanden. Het aantal huisuitzettingen als prestatie-indicator op dit gebied is dalend.

3.4 Huisvesting bijzondere doelgroepen

3.4.1 Opgaven

Mozaïek Wonen heeft de volgende opgaven en van de opgaven afgeleide ambities.  Woningaanpassingen realiseren in het kader van de WMO.  Een toereikend woningaanbod voor bijzondere doelgroepen.   Naar behoefte samen met (zorg-)partijen huisvesting realiseren voor bijzondere doelgroepen. Experimenteren met tandemwoningen.

3.4.2 Prestaties op Huisvesting bijzondere doelgroepen

Ten aanzien van de opgaven en prestaties (zie tabel 2) valt te concluderen dat Mozaïek Wonen in ruime voldoende doet/laat zien wat ze afspreekt.  Aanpassingen in het kader van de WMO zijn gerealiseerd.  Het experiment met de tandemwoningen: besloten is het in de buurt wonen van zorgvrager en  verlener mogelijk te maken via een voorrangsregeling in de huisvestingsverordening. Er is naar behoefte huisvesting gerealiseerd voor ouderen en mensen die zorg nodig hebben. Pentascope - Visitatierapport Mozaïek Wonen - april 2015 pagina 27

3.4.3 Zelfbeeld over Huisvesting bijzondere doelgroepen

In onderstaand overzicht staan behalve de opgaven ook de ambities. Mozaïek Wonen zelf scoort haar prestaties ten aanzien van het prestatieveld als volgt.

Huidig Gewenst

Algemeen huisvesting bijzondere doelgroepen WMO-aanpassingen (in samenwerking met gemeenten) • Sinds 2013 lopen de budgetten / gehonoreerde aanvragen terug • Ruim een kwart van onze woningen is drempelvrij • Wij verhuren circa 240 zorgverhuureenheden aan circa 11 zorginstanties, zoals Humanitas, Philadelphia Zorg, Stichting Kwintes, ASVZ, Eleos, Leger des Heils etc. • Daarnaast volumeafspraken met gemeenten over zorgdak, opvang dak- en thuislozen, statushouders etc. 6 7 7 7 7 7 Mozaïek Wonen geeft aan dat ze in het algemeen meer ambitie op dit vlak had kunnen hebben. Op het gebied van WMO is ruim voldoende gedaan. Ze geeft aan dat ambities zijn gerealiseerd met Rijngaarde en Olympiadeplein als voorbeeld. In de organisatiedialoog is aangevuld dat de optiewoningen volgens afspraak zijn geleverd en dat rondom de WMO-aanpassingen de dienstverlening beter kan (bijvoorbeeld door mensen goed te verwijzen). Soms reserveert Mozaïek Wonen woningen voor bijzondere doelgroepen en dan blijkt er minder behoefte te zijn. Aangegeven wordt dat slechts een klein deel van de voorraad voor bijzondere doelgroepen is.

3.4.4 Oordeel over Huisvesting bijzondere doelgroepen

De visitatiecommissie kent een 7,0 toe voor de prestaties van Mozaïek Wonen op het prestatieveld.  Mozaïek Wonen heeft haar opgaven en daarvan afgeleide ambities op dit terrein ruim voldoende gerealiseerd.   Projecten zijn naar behoefte gerealiseerd. De volumeafspraken over zorgdak zijn gerealiseerd.

3.5 Kwaliteit van woningen en woningbeheer

3.5.1 Opgaven

Mozaïek Wonen heeft op dit prestatieveld de volgende opgaven en daarvan afgeleide ambities. Woningkwaliteit  Sturen op omvang en segmentering portefeuille.  Tot 2013 aanpassen woningen naar basiskwaliteit en preventief vervangen badkamers en keukens. Onderhoud volgens begroting uitvoeren.  In 2013 is onderhoudsbeleid veranderd naar sober en doelmatig; veel minder planmatig en meer als het technisch echt nodig is (correctief). In 2014 zijn alle opties voor onderhoud opnieuw bekeken.  Waardering bewoners meer dan 7,5 voor kwaliteit woning. Kwaliteit van dienstverlening  Waardering bewoners meer dan 7,5 voor kwaliteit dienstverlening. Energie en duurzaamheid  Convenant van woningcorporaties in Aedesverband om 20% te besparen op het totale   energieverbruik in de bestaande sociale huurwoningenvoorraad in de periode 2008-2018: maximale reductie CO2. Maximale reductie energielasten door projectmatig aanbrengen isolatiemaatregelen. Gemiddeld energielabel C voor 95% van de woningen eind 2017 (bijgesteld naar “na 2017”). pagina 28 Pentascope - Visitatierapport Mozaïek Wonen - april 2015

3.5.2 Prestaties op Kwaliteit van woningen en woningbeheer

Ten aanzien van de opgaven en prestaties (zie tabel 3) op dit gebied valt te concluderen dat Mozaïek Wonen voldoende doet wat ze afspreekt.  Het bezit is voor 97% Daeb, waarvan 81% onder de tweede aftoppingsgrens.  Er wordt gestuurd op basiskwaliteit. Sinds 2013 is onderhoud correctief aan de binnenkant van de woning uitgevoerd en zijn de onderhoudscycli aan de buitenkant opgerekt.  De Daeb-woningen hebben een iets lager gemiddeld puntenaantal (135 ten opzichte van de referentiecorporatie 148 en landelijk 140); de niet-Daeb woningen hebben ongeveer evenveel punten (173 ten opzichte van de referentiecorporatie 174 en landelijk 175); punten met betrekking  tot de oppervlakte van de woning Daeb zijn lager (57 ten opzichte van 63 voor de referentiecorporatie en landelijk). Gemiddelde puntprijs voor Daeb-woningen is hoger: 3,25 ten opzichte van de referentiecorporatie 3,04 en landelijk 3,12; voor niet-Daeb is de puntprijslager: 3,40 ten opzichte van de      referentiecorporatie 4,19 en landelijk 4,30. Daarmee is de huurprijs van Mozaïek Wonen hoger gegeven de kwaliteit zoals uitgedrukt in het aantal WWS-punten. De prijskwaliteitverhouding is daarmee iets ongunstiger. De gemiddelde huurprijs ligt onder het niveau van de referentiecorporatie. De huurders waarderen de kwaliteit van de woning iets onder de norm van 7,5. Ook de dienstverlening is door de huurders net iets onder norm gewaardeerd, met een dip in 2011 en een stijgende lijn daarna. Op het gebied van energie en duurzaamheid is de realisatie onder de begroting en is het onderhoud duurzaam uitgevoerd. Er zijn op het gebied van CO2 reductie prestaties geleverd, maar die zijn bij gebrek aan een norm moeilijk te beoordelen. In 2011 had ongeveer 24% van woningen het c-label en in 2014 52,5%.

3.5.3 Zelfbeeld over Kwaliteit van woningen en woningbeheer

In onderstaand overzicht staan behalve de opgaven ook de ambities. Mozaïek Wonen zelf scoort haar prestaties ten aanzien van het prestatieveld als volgt.

Huidig Gewenst

Algemeen kwaliteit van woningen en woningbeheer Prijskwaliteitverhouding • Sturen op omvang en segmentering portefeuille (DAEB: 97%, waarvan 81% < 2e aftoppingsgrens) • Gematigd huurbeleid (inflatie + klein plusje) • Real: gem puntprijs 2010->2013: €3,3 -> €3,6 Conditie- en onderhoudstoestand • Uitvoeren volgens begroting (2010 €14,6mio -2013: €21,5mio), daarna soberder door aanpassing uitgangspunten 7 7 7 7 7 7 Kwaliteit van dienstverlening • Waardering bewoners min 7; 2011 lager, rest hoger (2011 lager vanwege invoering WSP, uitplaatsing vaklieden (aanloopproblemen aannemers) en invoering 90% norm) Energie en duurzaamheid • Voldoen aan energienormen. Doelstelling: 90% gemiddeld C niveau. • Sturen op CO2reductie en energielasten • FSC-hout bij vervanging 7 6 7 6 Mozaïek Wonen geeft aan volgens plan veel te hebben uitgegeven aan onderhoud, en dat de crisis en de verhuurdersheffing maken dat het minder is geworden. Dit is overlegd met de huurdersvereniging. De Kwaliteit van dienstverlening heeft fluctuaties gekend door aanloopproblemen met het WSP (woonservicepunt), maar dat scoort nu wel beter. Qua duurzaamheid waren de ambities uit 2010 behoorlijk hoog, er werden veel woningen met C-label gewenst. Mozaïek Wonen geeft aan dat dat nog lang niet is gerealiseerd. In de organisatiedialogen is aangegeven dat de balans tussen onderhoudsniveau en verhuurbaarheid moet worden bewaakt. Men is het eens met de vermindering in Pentascope - Visitatierapport Mozaïek Wonen - april 2015 pagina 29

het onderhoud, maar men geniet ook van de gerealiseerde kwaliteit. Men herkent dat er op het gebied van energie en duurzaamheid meer had kunnen en moeten gebeuren.

3.5.4 Oordeel over Kwaliteit van woningen en woningbeheer

De visitatiecommissie kent een 6,3 toe voor de prestaties van Mozaïek Wonen op het gebied van Kwaliteit van woningen en woningbeheer.  Het bezit is voor 97% Daeb, waarvan 81% onder de tweede aftoppingsgrens.  De prijskwaliteitverhouding is ongunstiger dan bij de referentiecorporatie. De waardering van de huurders ligt net onder de norm van 7,5.   Het onderhoudsbudget is lager dan dat van de referentiecorporatie. De dienstverlening van Mozaïek Wonen scoort iets onder de norm maar vertoont een stijgende lijn.  Op het gebied van energie en duurzaamheid zijn de opgaven en daarvan afgeleide ambities niet helemaal gerealiseerd. De realisatie van de doelstelling van het C-label is voortschrijdend: in 2011 24 % en in 2014 52,5%. In de vorige visitatie is ook een opmerking gemaakt over de beperkte realisatie op dit vlak. “De realisatie op het gebied van energiebesparende maatregelen blijft achter bij de ambitie. Duurzaamheid is nog niet volledig geïnternaliseerd in het ondernemingsplan en de jaarplannen van Mozaïek Wonen.

” Op dit vlak hebben we niet veel verandering gemerkt.

3.6 (Des)investeringen in vastgoed

3.6.1 Opgaven

Mozaïek Wonen heeft op dit prestatieveld de volgende opgaven en van de opgaven afgeleide ambities. Nieuwbouw  Volgens prestatieafspraken, plannen en begroting. Sloop/samenvoeging  Volgens prestatieafspraken, plannen en begroting. Renovatie/groot onderhoud  2010 programma vervanging badkamers en keukens.  Gepland onderhoud aan woningen.  Verhogen beeldkwaliteit wooncomplexen binnenstad Gouda. Maatschappelijk vastgoed  Zorgvastgoed op aanvraag en volgens afspraak realiseren.  Verkoop Jaarlijks het vastgestelde aantal bestaande woningen verkopen (variërend van 22 tot 35).  Verkoop nieuwbouwwoningen bestemd voor verkoop.

3.6.2 Prestaties op (des-)investeringen in vastgoed

Ten aanzien van de opgaven en prestaties (zie tabel 4) valt te concluderen dat Mozaïek Wonen ruim voldoende doet wat ze afspreekt.  De nieuwbouw verloop volgens planning en afspraken. In 2014 zijn een aantal plannen herzien en zijn projecten beëindigd. Dit is besproken met de belanghebbenden en verwerkt in de jaarplannen.    De sloop is goed volgens plan uitgevoerd. Wat betreft de verbetering van bestaand bezit is minder gerealiseerd dan voorgenomen. Op het gebied van maatschappelijk vastgoed is zorgvastgoed volgens afspraak geleverd. pagina 30 Pentascope - Visitatierapport Mozaïek Wonen - april 2015

 De verkoopplannen van bestaande woningen worden ruim gerealiseerd. Tot 2013 met Koopgarant. De nieuwbouw is niet helemaal volgens plan verkocht. Een gedeelte is in verhuur genomen.

3.6.3 Zelfbeeld over (des-)investeringen in vastgoed

In onderstaand overzicht staan behalve de opgaven ook de ambities. Mozaïek Wonen zelf scoort haar prestaties ten aanzien van het prestatieveld als volgt.

Huidig Gewenst

Algemeen Nieuwbouw (gepland/gerealiseerd) • 2010: 59/59 • 2011: 53/96 • 2012: 171/135 • 2013: 281/274 Sloop • 2010: 88/88 • 2011: 15/30 • 2012: 108/108 • 2013: 51/51 Renovatie/verbetering bestaand woningbezit • Badkamers/keukens vervangen • Basiskwaliteit realiseren Maatschappelijk vastgoed • Oplevering zorgwoningen volgens planning Verkoop bestaande woningen (gepland/gerealiseerd) • 2010: 24/43 • 2011: 35/30 • 2012: 30/25 • 2013: 22/24 Verkoop nieuwbouwwoningen • Deels verkocht, deels omgezet in huur • 2013: stoppen koopgarant 7 7 7 6 7 7 7 7 7 7 7 7 7 7 Mozaïek Wonen geeft zelf aan dat ruim voldoende is gepresteerd. De jaarlijkse plannen zijn afgezet tegen de prestaties en die zitten dicht bij elkaar. De plannen zowel voor nieuwbouw als voor onderhoud zijn in de periode bijgesteld. Ze geeft aan dat bij de verkoop van nieuwbouwwoningen de marktomstandigheden een rol hebben gespeeld en dat de doelstelling niet meer zo realistisch was. De basiskwaliteit betreft het uitrustingsniveau. Voor de technische kwaliteit worden conditiemetingen gedaan. Mozaïek wonen heeft een aantal monumentale panden in bezit die een hoog risico opleveren met betrekking tot onderhoud. Ze onderzoekt verkoop van deze panden. In de organisatiedialoog is opgemerkt dat in 2012 140 woningen in Moordrecht zijn aangekocht en dat bij het planmatig onderhoud soms minder is gerealiseerd omdat huurders niet altijd mee doen. Ook waardeert men de bouwactiviteiten positiever omdat in vergelijking met andere corporaties veel is gedaan, hetgeen ook nodig was voor de slagingspercentages. Men stelt wel vraagtekens bij de geschiktheid van sommige nieuwbouw: in een aantal gevallen wordt die te groot en te duur bevonden. Dat heeft ook te maken met de lange ontwikkeltijd. Tevens is opgemerkt dat met renovatie soms een te hoge kwaliteit is nagestreefd.

3.6.4 Oordeel (des-)investeringen in vastgoed

De visitatiecommissie kent een 7,2 toe voor de prestaties van Mozaïek Wonen op het prestatieveld.  De nieuwbouwplannen zijn conform afspraken gerealiseerd.  Er zijn veel renovatieprojecten uitgevoerd.  Het groot onderhoud is niet evenredig verdeeld over de wijken waardoor in sommige wijken de   kwaliteit prima is en in andere niet. Op het gebied van maatschappelijk vastgoed zijn verschillende projecten gerealiseerd. De verkoopplannen zijn met 110% ruim gerealiseerd en er is Koopgarant toegepast. Niet alle nieuwbouwhuizen zijn volgens plan verkocht. Pentascope - Visitatierapport Mozaïek Wonen - april 2015 pagina 31

3.7 Kwaliteit van wijken en buurten

3.7.1 Opgaven

Mozaïek Wonen heeft de volgende opgaven en daarvan afgeleide ambities op dit prestatieveld. Leefbaarheid  Leefbaarheidsfonds voor activiteiten door bewoners (tot 2013).  Meten bewonerswaardering voor de leefomgeving.      Complexafspraken maken. Wijk- en complexschouwen houden. Uitvoeren wijkvisies. Handhaving schotelantennes. Functie portiekportier invoeren.     Wijk- en buurtbeheer  Ontwikkelen wijk Korte Akkeren.  Wijkanalyses maken. Citymarketing Gouda (in ondernemingsplan Op koers). Binnenstad Gouda via Ontwikkelingsmaatschappij Binnenstad (OMB) aanpakken. Themabijeenkomsten Koepel Fysieke leefbaarheidsprojecten en -activiteiten uitvoeren. Aanpak overlast  Samen met partners en Buurtbemiddeling overlast aanpakken.

3.7.2 Prestaties op Kwaliteit van wijken en buurten

Ten aanzien van de ambities en prestaties (zie tabel 5) valt te concluderen dat Mozaïek Wonen haar      ambities op het prestatieveld Kwaliteit van buurten en wijken waarmaakt.  Het leefbaarheidsfonds is niet ten volle benut.  De bewonerswaardering is soms boven en soms onder de norm.     Er zijn workshops voor bewoners gehouden en themabijeenkomsten voor de Koepel. Complexafspraken zijn niet gerealiseerd. De wijk- en complexschouwen zijn gerealiseerd. Het plan voor Korte Akkeren is gerealiseerd, maar met flinke vertraging. De activiteiten ten behoeve van de binnenstad van Gouda zijn uitgevoerd. De fysieke leefbaarheidsprojecten zijn gerealiseerd. Wijkvisies zijn opgesteld en er is deelgenomen aan wijknetwerken. De overlast is voor meer dan helft opgelost door buurtbemiddeling. Er zijn enige activiteiten gedaan in het kader van citymarketing. Deze zijn gestopt omdat het niet bij de activiteiten van een corporatie past. pagina 32 Pentascope - Visitatierapport Mozaïek Wonen - april 2015

3.7.3 Zelfbeeld over Kwaliteit van wijken en buurten

In onderstaand overzicht staan behalve de opgaven ook de ambities. Mozaïek Wonen scoort haar prestaties ten aanzien van het prestatieveld als volgt.

Huidig Gewenst

Algemeen Leefbaarheid • Leefbaarheidsfonds • Empowermentfonds • Complex-/wijkschouwen • Wijkvisies • Veiligheid verbeteren • Actieve wijkaanpak • Participatie bevorderen • Activiteiten stimuleren • Huismeesters, flat conciërges Wijk- en buurtbeheer • Gebiedsgerichte aanpak/gebiedsovereenkomst KA • Afstemming van investeringen • Differentiëren bezit in buurten Aanpak overlast • Participatie buurtbemiddeling • + 230 overlastzaken per jaar 6 7 6 7 7 7 7 7 Mozaïek Wonen geeft aan, passend in de tijdgeest van toen, behoorlijk wat te hebben gedaan; dat activiteiten op wijk- en buurtbeheer vaak zijn uitgesteld en dat een aantal projecten niet zijn uitgevoerd; dat de aanpak overlast over grote aantallen gaat en dat veel werk met zich mee brengt. In de organisatiedialogen is opgemerkt dat op het gebied van fysieke leefbaarheid veel is gedaan zoals het opfleuren van woningen. De aanpak van overlast verdient volgens de deelnemers een hoger cijfer omdat er veel aan gedaan is. De aanpak van Korte Akkeren was zo ambitieus dat het niet haalbaar was en in andere wijken is ook veel gedaan, dus mag de waardering hoger zijn.

3.7.4 Oordeel over Kwaliteit van wijken en buurten

   De visitatiecommissie kent een 6,7 toe voor de prestaties van Mozaïek Wonen op het prestatieveld.  Mozaïek Wonen voert de taken op het gebied van leefbaarheid voldoende uit. Er zijn in Bodegraven op beperkte schaal problemen op het gebied van leefbaarheid. In Gouda is er meer te doen. Mozaïek Wonen profileert zich niet zo duidelijk op het terrein van leefbaarheid: er is van alles gedaan maar dat lijkt weinig samenhang te vertonen.  De wijk Korte Akkeren is intensief aangepakt, onder andere met een multifunctioneel centrum in een oude, centraal in de wijk gelegen kerk. Op het gebied van leefbaarheid zijn initiatieven opgepakt. Er zijn complex- en wijkschouwen gehouden. De overlast is adequaat aangepakt.

3.8 Ambities

De eerste vraag voor deze beoordeling is of Mozaïek Wonen haar eigen ambities heeft voor de maatschappelijke prestaties en of deze passen bij de externe opgaven in het werkgebied. De visitatiecommissie heeft geconstateerd dat Mozaïek Wonen op de meeste prestatievelden haar ambities heeft verwoord. Deze zijn regelmatig geactualiseerd en worden naar de indruk van de commissie actief gehanteerd. De uitzondering hierop zijn de ambities op het gebied van kwaliteit van wijken en buurten. Op dit punt ontbreekt een coherent beleid. Over de vraag of de ambities passen bij de opgaven heeft de commissie een positief oordeel. Mozaïek Wonen is een corporatie die zich bezig houdt met de opgaven die van haar worden gevraagd. De opgaven en ambities gaan hand in hand, waarbij de sturing meer vanuit de ambities dan vanuit de opgaven lijkt plaats te vinden. Een directe relatie tussen de opgaven en de ambities is niet Pentascope - Visitatierapport Mozaïek Wonen - april 2015 pagina 33

vastgelegd en de voortgang op de prestatieafspraken is niet gerapporteerd, hetgeen de transparantie niet ten goede komt. De ambities zijn goed afgestemd op de signalen uit de omgeving: de signalen worden nauwkeurig gevolgd, is er veel samenwerking met verschillende partijen, er zijn veel convenanten op verschillende gebieden. Daarbij houdt Mozaïek Wonen sterk rekening met de eigen mogelijkheden. In de periode waarover deze visitatie gaat, is er een flinke bijsturing van de plannen geweest, gemotiveerd vanuit financiële noodzaak. De ambities en doelstellingen worden jaarlijks geactualiseerd door vanuit het ondernemingsplan een jaarplan op te stellen. Daarmee beoordeelt de visitatiecommissie de relatie van de ambities met de opgaven met een 7.

3.9 Beoordeling visitatiecommissie: presteren naar Opgaven en Ambities

De visitatiecommissie beoordeelt het presteren naar opgaven en ambities van Mozaïek Wonen met 6,9.

Presteren naar Opgaven en Ambities Per prestatieveld Oordeel Weging in eindoordeel

Presteren naar opgaven  Huisvesting primaire doelgroep  Huisvesting bijzondere doelgroepen    Kwaliteit van woningen en woningbeheer (Des)investeringen in vastgoed Kwaliteit van wijken en buurten Ambities in relatie tot opgaven

Eindoordeel presteren naar Opgaven en Ambities 6,9 7 6,3 7,2 6,7 6,8 7 6,9 75% 25% Presteren naar Opgaven

Kwaliteit van wijken en buurten Huisvesting primaire doelgroep 10 8 6 4 2 0 Huisvesting bijzondere doelgroepen (Des)investeringen in vastgoed Kwaliteit woningen en woningbeheer pagina 34 Pentascope - Visitatierapport Mozaïek Wonen - april 2015

4 Belanghebbenden

De vraag die volgens het visitatiekader moet worden beantwoord, is in welke mate de belanghebbenden tevreden zijn over:  de maatschappelijke prestaties van de corporatie,  de relatie met de en wijze van communiceren van de corporatie,  de mate van invloed op het beleid van de corporatie. Bovendien kunnen de belanghebbenden in deze versie van het visitatiestelsel aangeven wat de corporatie in de toekomst kan/moet verbeteren om aan de verwachtingen te voldoen of die te overtreffen. In deze visitatie zijn de wethouders van de gemeenten Gouda, Bodegraven-Reeuwijk en Zuidplas, en de huurders vertegenwoordigd door de huurdersvereniging Bewogo, de huurdersvereniging Bodegraven en de Koepel betrokken door middel van individuele gesprekken over het maatschappelijk presteren van Mozaïek Wonen. Een groot aantal van deze personen en andere belanghebbenden zijn aanwezig geweest bij de ketendialogen. Het overzicht van de bij de visitatie betrokken belanghebbenden is te vinden in Bijlage 4 ‘In- en externe deelnemers aan interviews en dialogen ’. Twee opmerkingen bij dit hoofdstuk  In dit hoofdstuk zijn zoals het visitatiestelsel vraagt de meningen van de belanghouders weergegeven zoals ze die tijdens de gesprekken en dialogen naar voren hebben gebracht. De commissie beoordeelt dit volgens het stelsel niet.  Aanvullend op de visitatiemethodiek is steeds aan externe gesprekspartners gevraagd om de prestaties te beoordelen naar ‘huidig’ en ‘gewenst’. Hierbij gaat het om de beoordeling van de geleverde prestaties (huidig) en de wensen ten aanzien van het onderwerp achteraf bezien over de beoordeelde periode (gewenst). Het is vooral van belang om het verschil tussen huidig en gewenst te beschouwen; bij een groot verschil is de beoordelaar meer (on)tevreden dan bij een klein verschil. De scores zijn dus altijd relatief ten opzichte van elkaar. Dit heeft geen invloed op de beoordeling van de prestaties door de belanghebbenden zoals in dit hoofdstuk weergegeven. Het cijfer voor gewenst geeft kleur aan de cijfers zoals die door de belanghebbenden zijn gegeven voor de huidige situatie en neutraliseert enigszins het feit dat elke beoordelaar een eigen voorkeur heeft voor bepaalde cijfers. In de gesprekken en dialogen gebruiken we eventuele verschillen tussen de cijfers voor huidig en gewenst om door te vragen naar wat de corporatie in de ogen van de gesprekspartners te veel of te weinig heeft gedaan.

4.1 De belangrijkste belanghebbenden van Mozaïek Wonen

Mozaïek Wonen noemt als haar belangrijkste belanghebbenden:  Huurders en woningzoekenden;  Huurdersverenigingen Beter Wonen Gouda (BeWoGo) en Bodegraven (HVB);      Gemeente Gouda; Gemeente Bodegraven-Reeuwijk; Gemeente Zuidplas; Collega-corporaties; Zorg- en welzijnsorganisaties. De huurders zijn deels vertegenwoordigd in bewonerscommissies. In Gouda zijn 52 bewonerscommissies, in Bodegraven-Reeuwijk 18 en in Zuidplas 1. De huurdersverenigingen Beter Wonen Gouda (BeWoGo) en Bodegraven (HVB) zijn verenigingen van huurders van Mozaïek Wonen in de plaatsen Gouda, Bodegraven en Moordrecht. Ze werken samen in de Koepel. De verenigingen en de Koepel behartigen, binnen het kader van volkshuisvesting, de belangen van huurders van Pentascope - Visitatierapport Mozaïek Wonen - april 2015 pagina 35

woningen van Mozaïek Wonen en van bewonerscommissies die huurders vertegenwoordigen van complexen in beheer bij of in eigendom van Mozaïek Wonen. Het overleg tussen Mozaïek Wonen, de huurdersverenigingen en de Koepel is vastgelegd in een samenwerkingsovereenkomst. Gemiddeld wordt zes keer per jaar overleg gevoerd met de Koepel en daarnaast een aantal keer per jaar met de lokale verenigingen. In het jaarverslag geeft Mozaïek Wonen aan op welke onderwerpen de Koepel adviezen heeft uitgebracht. De gemeente Gouda is een belangrijke gesprekspartner voor Mozaïek Wonen. Mozaïek Wonen heeft in Gouda ongeveer 6950 huurwoningen (+ 70% van de sociale huurvoorraad in de gemeente). De contacten zijn regelmatig. De prestatieafspraken zijn gemaakt tussen de gemeente en de woningcorporaties Mozaïek Wonen en Woonpartners Midden-Holland. Deze betreffen de periode 2006-2014, geactualiseerd voor de periode 2010-2014. De gemeente Bodegraven-Reeuwijk is op 1 januari 2011 ontstaan door de fusie van de gemeenten Bodegraven en Reeuwijk. Mozaïek Wonen heeft in deze gemeente ongeveer 1650 huurwoningen (+ 60% van de sociale huurvoorraad in de gemeente). Ze is de belangrijkste partner van de gemeente op het gebied van sociale huisvesting in Bodegraven en Nieuwerbrug. In Reeuwijk heeft Woningbouwvereniging Reeuwijk sociale huurwoningen. De contacten met de gemeente zijn min of meer regelmatig. Er liggen prestatieafspraken voor de periode 2012-2016 tussen de gemeente en Mozaïek Wonen en Woningbouwvereniging Reeuwijk. De gemeente Zuidplas is op 1 januari 2010 ontstaan uit een fusie tussen de gemeenten Moordrecht, Nieuwerkerk aan den IJssel en Zevenhuizen-Moerkapelle. Mozaïek Wonen heeft in Moordrecht ongeveer 223 huurwoningen van de gemeente overgenomen, gecentreerd in de Ambonwijk. Dit is ongeveer 5% van de sociale woningvoorraad in de gemeente. De collega-corporaties met wie Mozaïek Wonen directe contacten in het werkgebied heeft, zijn Woonpartners Midden-Holland, Woningbouwvereniging Reeuwijk en Woonmaat (ongeveer 800 woningen in Moordrecht). Mozaïek Wonen beheert de woningen van Woonmaat. Verder zijn er samenwerkingscontacten met QuaWonen en WonenCentraal. Zorgorganisaties met wie Mozaïek Wonen samenwerkt zijn onder andere Stichting Gemiva, Vierstroom Beheer / Fundis, Kwintes Midden-Holland, Stichting Philadelphia Zorg, ZorgPartners en ASVZ. Met deze organisaties werkt Mozaïek Wonen samen op het gebied van woon-zorg voorzieningen. De welzijnsorganisaties met wie wordt samengewerkt zijn Stichting Welzijn Ouderen en Stichting Kwadraad.

4.2 Huisvesting primaire doelgroep volgens belanghebbenden

Belanghebbenden scoren de prestaties op het thema als volgt. Huurders Gemeenten

Huidig

6,4 7

Gewenst

7,6 7,5 Overige partijen

Gemiddeld

7

6,8

7,3

7,5

De belanghebbenden vinden dat Mozaïek Wonen op dit gebied voldoende tot ruim voldoende presteert. Het gemiddelde cijfer is een 6,8, waarbij de spreiding was van 6 tot 8. Opgemerkt is dat Mozaïek Wonen dit goed doet, maar niet buitengewoon. De aanpak van de huurachterstanden wordt positief gewaardeerd. Mozaïek Wonen heeft daarvoor een externe partij ingehuurd waarbij de vraag wordt gesteld of het ook zonder externen had kunnen worden aangepakt in verband met privacy. Ook pagina 36 Pentascope - Visitatierapport Mozaïek Wonen - april 2015

is de huisvesting van studenten in Gouda bijzonder en niet vanzelfsprekend genoemd. In Bodegraven is de waardering hoog vanwege de investering in nieuwbouw. Aangegeven wordt dat de beschikbaarheid van goedkope woningen onder druk staat en daarmee de slaagkans en passend toewijzen. In Bodegraven was een regeling dat mensen uit de gemeente de eerste weken voorrang hadden bij toewijzing. Deze regel is afgeschaft en gedeeltelijk vervangen door loting. Stakeholders maken zich zorgen over de slaagkansen in Bodegraven hoewel ook wordt aangegeven dat de wachttijden niet extreem lang zijn. De huurprijzen en de harmonisatie bij mutatie wordt als een toenemend probleem ervaren. Wat beter kan, is de beschikbaarheid van woningen, onder andere door de definitie van woonruimte op te rekken naar bijvoorbeeld kantoorgebouwen en woonruimte voor beperkte tijd. De belanghebbenden kennen gemiddeld een 6,8 toe voor de prestaties van Mozaïek Wonen voor Huisvesting van de primaire doelgroep. Er is waardering voor de prestaties van Mozaïek Wonen op dit gebied. Het verschil met de gewenst situatie wordt vooral veroorzaakt door de aanpak van leegstand, woonfraude en het beperken van woonlasten waar hoge ambities worden gewenst.

4.3 Huisvesting bijzondere doelgroepen volgens belanghebbenden

Belanghebbenden scoren de prestaties op het thema als volgt. Huurders

Huidig

7

Gewenst

7,6 Gemeente(n) Overige partijen

Gemiddeld

7,7 6,8

7,2

7,3 7,3

7,4

De belanghebbenden waarderen de prestaties van Mozaïek Wonen voor de huisvesting van bijzondere doelgroepen met ruim voldoende tot goed. Het gemiddelde cijfer is een 7,2 met een spreiding van 6 tot 8. Er is waardering voor de gerealiseerde complexen zoals het Olympiadeplein, het project met Gemiva in Moordrecht, de Ambonwijk. Ook de bereidheid van Mozaïek Wonen om oplossingen te zoeken, wordt positief gewaardeerd. De beschikbaarheid is in het algemeen als voldoende gekwalificeerd. Voor een gemeente had de inzet op dit gebied minder kunnen zijn, omdat de huisvesting van bijzondere doelgroepen geen probleem is. Beter kan de vrouwenopvang, huisvesting ex-gedetineerden, de toegankelijkheid van woningen, de samenwerking tussen de betrokken partijen, het expliciet maken van de keuzes en de rol van de gemeente bij de realisatie. De belanghebbenden kennen gemiddeld een 7,2 toe voor de prestaties van Mozaïek Wonen op het prestatieveld Huisvesting van bijzondere doelgroepen. Het verschil met de gewenste waardering is klein (0,2). Het verschil wordt vooral veroorzaakt door de plannen die niet zijn doorgegaan zoals Vromade. Een belanghebbende merkt op dat de inspanning minder had kunnen zijn omdat deze huisvesting geen issue is.

4.4 Kwaliteit van woningen en woningbeheer volgens belanghebbenden

Belanghebbenden scoren de prestaties op het thema als volgt.

Huidig Gewenst

Huurders Gemeenten Overige partijen

Gemiddeld

6,8 7,2 6,8

6,9

8 7,7 7

7,6

De belanghebbenden waarderen de kwaliteit van woningen en het woningbeheer gemiddeld met 6,9 met een spreiding van 6 tot 8. De kwaliteit van de woningen in Bodegraven en Zuidplas wordt met een Pentascope - Visitatierapport Mozaïek Wonen - april 2015 pagina 37

8 als goed gewaardeerd. Men geeft aan dat de kwaliteit van dienstverlening na een dip de afgelopen jaren is verbeterd, onder andere door de rayonindeling. Aangegeven is dat de prijskwaliteitverhouding onder druk komt te staan door enerzijds de naar beneden bijgestelde onderhoudsplannen en anderzijds de huurverhogingen bij mutatie. Beter kan de kwaliteit van de woningen in Gouda-Oost (“Waar mensen dagelijks wonen, moet de kwaliteit minimaal een 7 zijn”), maatregelen in het kader van energie en duurzaamheid (soms, maar niet altijd, vooral als gebrek aan communicatie over de genomen maatregelen gekwalificeerd), overleg als de corporatie haar plannen aanpast en de inspraak huurders in VvE-constructie (loopt nu via Mozaïek Wonen). De belanghebbenden kennen gemiddeld een 6,9 toe voor de prestaties van Mozaïek Wonen op het prestatieveld Kwaliteit van woningen en woningbeheer. Het verschil met het gemiddelde gewenste cijfer is 0,7. Met name bij de huurders is de afstand tussen huidig en gewenst groot (1,2 punten), veroorzaakt door mindere prestaties op het gebied van energie en duurzaamheid en de huurharmonisatie bij mutatie (gelijke kwaliteit en hogere prijs).

4.5 (Des)investeringen in vastgoed volgens belanghebbenden

Belanghebbenden scoren de prestaties op het thema als volgt.

Huidig Gewenst

Huurders Gemeente(n) Overige partijen

Gemiddeld

7,4 7,3 7,3

7,3

8,5 7,5 7,7

7,9

De belanghebbenden waarderen de (Des-)investeringen in vastgoed gemiddeld met 7,3 met een spreiding van 6 tot 8. In Gouda zijn de prestaties als goed gewaardeerd: wat gedaan is in het verleden (o.a. de herstructurering van Korte Akkeren) is heel positief, evenals de verantwoordelijkheid die Mozaïek Wonen op zich neemt voor het bereiken van de resultaten ondanks de gedaalde investeringsmogelijkheden. In Bodegraven ligt de situatie genuanceerd: de gemeente geeft aan dat de uitvoering van de plannen in Graafse Waard positief is gewaardeerd met een (misschien achteraf te) goede kwaliteit, maar de bijstelling van de andere plannen te rigoureus is geweest. Door dat laatste is de relatie onder druk komen staan en hebben de plannen (ook betreffende duurzaamheid) te lang stil gelegen. Er zou meer huisvesting moeten zijn voor ouderen en jongeren. In Zuidplas is de waardering positief vanwege de overname van de Ambonwijk. De verbetering van bestaand bezit is volgens afspraak gedaan maar dat had meer kunnen zijn. Op het gebied van badkamer- en keukenvervanging had het ook minder kunnen zijn. De belanghebbenden kennen gemiddeld een 7,3 toe voor de prestaties van Mozaïek Wonen op het prestatieveld (des)investeringen in vastgoed. De hogere score voor gewenst wordt bepaald door de bijstelling van de plannen in Bodegraven en het tekort aan huisvesting voor ouderen en jongeren.

4.6 Kwaliteit van wijken en buurten volgens belanghebbenden

Belanghebbenden scoren de prestaties op het thema als volgt.

Huidig Gewenst

Huurders Gemeenten Overige partijen

Gemiddeld

7,2 7,7 6,6

7,2

6,6 7,5 7

7

pagina 38 Pentascope - Visitatierapport Mozaïek Wonen - april 2015

De belanghebbenden geven gemiddeld 7,2 voor de prestaties van Mozaïek Wonen op het gebied van Kwaliteit van wijken en buurten met een spreiding van 6 tot 8. Aangegeven is dat Mozaïek Wonen hier in Gouda altijd heel proactief mee omgaat en ook dat het belangrijk is dat de aandacht voor dit gebied ondanks krimpende budgetten op peil blijft. Kritische opmerkingen zijn dat Mozaïek Wonen meer aan de leefbaarheid in Gouda kan doen. Korte Akkeren wordt positief gewaardeerd, hoewel men opmerkt het tempo van de aanpak laag lag. De aanpak van overlast wordt positief gewaardeerd. In Bodegraven-Reeuwijk is het geen issue. In Zuidplas zijn de toezeggingen voor de aanpak van de Ambonwijk positief gewaardeerd. De belanghebbenden kennen gemiddeld een 7,2 toe voor de prestaties van Mozaïek Wonen op het prestatieveld Kwaliteit van wijken en buurten. Het verschil in cijfers voor de huidige en de gewenste situatie is heel klein (-0,2). Gevraagd wordt om kritisch te kijken naar de uitgaven op dit prestatieveld en vooral samenwerking te zoeken.

4.7 Tevredenheid over de relatie en communicatie met de corporatie volgens belanghebbenden

Belanghebbenden scoren de prestaties op het thema als volgt.

Huidig

Huurders Gemeente(n) Overige partijen

Gemiddeld

7,1 7,3 7,0

7,1

Huurdersverenigingen zijn zeer tevreden over de relatie met en de communicatie van Mozaïek Wonen. Eén vereniging ziet een duidelijke verbetering in de relatie door de jaren heen. Ze ervaren dat ze beter worden gehoord en dat de relatie gelijkwaardig is. De informatie die de huurdersverenigingen krijgen is zeer goed en wordt ook beter cijfermatig onderbouwd en op maat gesneden. Vanuit de bewonerscommissies wordt opgemerkt dat er meer gedacht moet worden in termen van klanten dan van huurders. Zij zijn minder tevreden over de relatie. Bij overlastsituaties is het moeilijk om huurders duidelijk te maken dat het zo lang duurt voor er iets kan worden gedaan. Gemeenten geven aan dat ze op dit moment een goede relatie hebben met Mozaïek Wonen. De openheid in de communicatie wordt gewaardeerd. In Bodegraven heeft het stilleggen van de projecten door Mozaïek Wonen wel voor een inzinking gezorgd: de manier van communiceren hierover is niet positief ervaren. De andere partijen zijn tevreden over de relatie met Mozaïek Wonen. In het algemeen wordt de communicatie nu positief gewaardeerd en is men minder tevreden met de relatie en communicatie daarvoor. De tevredenheid van de relatie en de communicatie wordt door de belanghebbenden gewaardeerd met gemiddeld een 7,1.

4.8 Tevredenheid over de mate van invloed op het corporatiebeleid volgens belanghebbenden

Belanghebbenden scoren de prestaties op het thema als volgt. Huurders

Huidig

7,0 Gemeente(n) Overige partijen

Gemiddeld

7,0 7,0

7,0

Pentascope - Visitatierapport Mozaïek Wonen - april 2015 pagina 39

De huurdersverenigingen geven aan dat Mozaïek Wonen haar inhoudelijk goed betrekt bij het opstellen van beleid en zijn daar zeer tevreden over. Ze willen graag meer betrokken worden bij het sturen op eenmaal vastgesteld beleid. De bewonerscommissies zijn minder tevreden, zij geven aan soms wel en andere keren niet te worden betrokken. Ze willen, met name bij grote projecten, eerder worden betrokken om de inbreng van bewoners te realiseren. Gemeenten geven aan ruim voldoende te worden betrokken bij het beleid van Mozaïek Wonen. Omdat de wethouders nog maar kort in functie zijn, vinden ze het niet altijd goed te beoordelen. De openheid en duidelijkheid van de gewijzigde plannen is in de ene gemeente goed gewaardeerd en in de andere heeft dat het vertrouwen geschaad. Wat beter kan is een vertaling van het algemene beleid naar de specifieke gemeente, en eerder betrekken in de planvorming. De andere partijen geven aan dat ze waar nodig invloed op het beleid hebben en bij de uitvoering worden betrokken. De belanghebbenden beoordelen de mate van invloed op het beleid met gemiddeld een 7.

4.9 Verbeterpunten voor de corporatie volgens belanghebbenden

Hieronder staat eerst een beknopte lijst met verbeterpunten per groep belanghebbenden. Daarna volgt een lijst met uitspraken die belanghebbenden hebben gedaan op de vragen waarin Mozaïek Wonen uitblinkt en waarin Mozaïek Wonen kan verbeteren. Huurders  Meer nieuwbouw (ook voor ouderen en middeldure huur) waardoor meer doorstroming ontstaat en experimenteer me de definitie van woonruimte en andere bouwvormen zoals kantoren, cascoverhuur of een heel sobere woning.  Prettig als in de binnenstad appartementen met drie slaapkamers zouden komen, voor gezinnen.  Experimenteer met wonen in zelfbeheer: bijvoorbeeld bij 10 woningen geldt de verhuurdersheffing niet, dus splits het bezit op in coöperaties.  Energie bestaande woningen aanpakken, experimenteer ook met alternatieve financiering.  Nu renovaties sober en doelmatig worden uitgevoerd, moet duidelijk zijn wat het kwaliteitsniveau is. Er zijn signalen van huurders dat het te weinig is. Onderhoud moet niet nog soberder, dan kijk je tegen een betonblok aan; en leg uit als het niet kan, licht je keuzes toe.  Differentiatie in onderhoudsbeleid in relatie tot huurprijsbeleid mogelijk maken.  Blijf kritisch kijken naar de verkoopopgave om zoveel mogelijk woningen voor de doelgroep te behouden.  Ontmoet elkaar op een andere manier zoals bijvoorbeeld de studiedag; meer dingen gezamenlijk in de praktijk doen zodat je meer begrip krijgt voor elkaars positie.  De omslag doorzetten die gaande is op samenwerking, met gepaste afstand omdat je ieder een eigen verantwoordelijkheid hebt.  Transparant over zijn onderwerpen tussen huurders en Mozaïek Wonen en samen prioriteren. Gemeenten  Het vier-weken-hekje (waardoor mensen uit de eigen gemeente vier weken eerst kunnen reageren op een vrijkomende woning) als symbool voor goed zorgen voor starters en eigen mensen is verdwenen; komende periode door loting slaagkans vergroten. Beschermen sociale cohesie.  Meer aan duurzaamheid doen.  Gewoon vaker praten met elkaar (ook huurders bij betrekken). Overlegstructuur afspreken, niet alleen over de woonvisie.  Tijdig met elkaar in overleg blijven als er een omslag in je beleid aankomt en zoek eerder samenwerking om te kijken wat er wel mogelijk is. Het gaat in snel tempo en vraagt om samenwerking, met hoge frequentie. pagina 40 Pentascope - Visitatierapport Mozaïek Wonen - april 2015

 Elkaar meer op te zoeken, ook informeel. Elkaar meteen bellen als er iets is.  Bijdrage aan de gemeentelijke woonvisie leveren en omzetten in goede prestatieafspraken, aan de voorkant elkaar betrekken. Monitoren moet je op het juiste moment doen, niet te vaak aan knoppen draaien.  Andere partijen Kijk goed naar leeftijdsbestendig wonen: wat heb je en wat zou je kunnen ombouwen, want er komt meer vraag naar.  Doorstroming van ouderen stimuleren door huurgewenning.  We hebben erg in hokjes gedacht (ouderen bij ouderen etc): kan je wat diversiteit aanbrengen in dezelfde eenheden, vanwege kruisbestuiving en mensen die elkaar kunnen helpen.  Herdefinieer toegankelijkheid van woningen.  Hoe ga je om met WMO-aanpassingen: kan je die als eigenaar verzorgen, en wat doe je bij mutatie met de aanpassingen. Je kan het aanbod differentiëren.  Benut je fondsen voor leefbaarheid en lever maatwerk, aansluiten bij wat nodig is in de buurt. Stimuleer huurders zelf actief te zijn in het bevorderen kwaliteit van wijken en buurten en beloon huurders die het al goed doen.  Periodiek (minstens een keer per jaar) thermometer hanteren: zitten we samen op de goede weg; aanpassingen in de maatschappij nagaan wat betreft consequenties voor woningen of contracten. Collectief is dan wel leuk vanwege de kruisbestuiving. Het is niet per se de taak van Mozaïek Wonen om het te regelen.  Fusie: er ligt behoorlijke opgave in de regio, daarom wil je samenwerken.  Met zorgpartners krachten bundelen in gecoördineerde aanpak. Afspraak over de verdiepingsslag op de woonvisie. De visitatiecommissie heeft aan alle belanghebbenden gevraagd waarin Mozaïek Wonen uitblinkt en waarop ze zich nog kan verbeteren. Hieronder de uitspraken.

Waar is Mozaïek Wonen goed in?

“ Ze hebben in dure tijd in Korte Akkeren goede renovatie gedaan met prima architectonische kwaliteit.” “Door koopwoningen toe te voegen in Korte Akkeren hebben ze ervoor gezorgd dat kapitaalkrachtige mensen er konden blijven wonen.” “Bestaande woningen en huurverhoging zijn prima.” “Op het juiste moment tot besef gekomen dat ze moesten stoppen met investeren en andere belangen moesten dienen (betaalbaar wonen) goed te bedienen.” appartementen.” .” “Ze blinken niet echt uit; degelijke corporatie die doet wat we mogen verwachten.” “Voor een club met zwaartepunt in Gouda en bijzaak in Bodegraven, lukt het om Bodegraven “In het algemeen: de bereidheid om de Ambonwijk over te nemen (molukse wijk), daar hebben ze “maatschappelijke verantwoordelijkheid genomen." “De wijkvisie met nieuwe kerk om het centrum opnieuw te ontwikkelen met kerk, wijkcentrum en “Mensen die met hart en ziel hun werk doen en heel integer zijn.” “Doet de goede dingen maar is wat kleurloos; de fusievoorgangers zwommen in het geld en deden veel bijzondere dingen. Dat is na de fusie veel minder geworden. Ze is zelden grensverleggend, maar houdt zich wel bezig met de corebusiness.

agenda en geen grote broek aangetrokken .” “Wij hebben weinig te klagen en dat is top.” “Wel goed in staat om verbinding naar de huurders te houden.” “Zo slecht loopt het allemaal nog niet.” “Kwaliteit van de gerealiseerde nieuwbouw.” ” “Ze doen best veel, ook in buurten zonder veel gedoe. Dat doen ze ambachtelijk goed. Dat zegt misschien ook iets over de scherpte: met pleasen verdwijnt de tegenstand ook .” “Het is prettig samenwerken met MW, het is een betrouwbare partner, ze heeft geen dubbele

Pentascope - Visitatierapport Mozaïek Wonen - april 2015 pagina 41

pagina 42

“Nog steeds mooi dat wat ze beloofd hebben ook gedaan hebben.” “Terugdringen van de bedrijfslasten.” “Nieuwbouw in Bodegraven.” “Vernieuwing van Bodegraven Noord; ze zouden het nooit meer doen maar is super.” “Samenwerking onderling. “Tevreden huurders.” “Dat er toch geïnvesteerd en gerealiseerd is en de goede wil ondanks de dip.” “Hoe Olympiadeplein tot stand is gekomen en de wijze van afstemming.” “De inzet en betrokkenheid van MW.” “Korte Akkeren.” “Noodzaak om te kunnen wonen vervullen, ze zijn er.” “Achterstanden aanpakken, uitzetting voorkomen.” “Dat energiebesparing prioriteit wordt.” “Investering in Korte Akkeren.” “Betrokkenheid bij kwetsbare doelgroepen.” “Openheid en betrokkenheid.” “Project Olympiadeplein.” “Inzet op doelgroepen.” “Betrokkenheid.” “Huisvesten primaire doelgroep.”

Wat kan Mozaïek Wonen beter doen?

“Ik hoop dat ze blijft laten zien dat ze tering naar de nering zet en minimaal de huur verhoogt.” “Meer zichtbaar zijn in de wijken zelf; in de Herenstraat is veel te doen geweest, de buurt wist niet dat MW er bovenop zat; dat moet ze blijven zeggen en proactief laten weten dat ze er iets mee gaat doen of reeds doet. Fysiek aanwezig zijn (conciërge of spreekuur); of laat weten dat je het doet.

” “Het is niet goed dat de vooronderstelling leeft dat de corporatie niet zal luisteren.” “Beetje warmte. Objectief gezien besteden ze meer aandacht aan Bodegraven, maar het is kil en afstandelijk.” “Maak aanwezigheid en goed prestaties voelbaar; meer in communicatie, houding en attitude. In Bodegraven klantcontactcenter gebracht naar Evershuis samen met politie: publieksbalie zit bij elkaar, dat doen ze goed, en toch mist er iets. Je hoort weinig negatief, maar ook weinig goeds onder de bevolking. Lager dan wat ze zouden verdienen. Duurt even voordat zoiets aan de buitenkant zichtbaar is. maken.

” .” “Soms zijn ze te risicomijdend zoals bij de asbestaffaire. Hier had ze zakelijker in kunnen staan. Je kan niet alle risico’s uitsluiten.” “Sensibeler zijn voor mensen met lage inkomens die een woning zoeken en die niet kunnen rondkomen op den duur.

” “Bij nieuwbouw creatief zijn: bijvoorbeeld minder kwaliteit neerzetten om het realiseerbaar te ”Slagvaardigheid: soms zeiden ze dat ze dingen moeten uitzoeken thuis, meer zelfstandigheid is dan gewenst. En scherpte: wat moet je echt leveren voor de opgave, wat mag dat kosten, en is weerstand niet een bewijs van dat je de grenzen op zoekt. Dat is wel nodig anders geef je teveel geld uit.” “De heroriëntatie was een overreactie: er kon niks meer. In de gemeentes hebben ze dat hard gezet en dat heeft tot politiek gedoe geleid. Om op te poken is het wel goed, maar dat moet je wel weer nuanceren. Dan snappen klanten het ook beter. Nu maakt Mozaïek Wonen de indruk om die beweging meer te maken.

” “De RvC mag meer afstand nemen en de bestuurder de eigen rol laten.” “De angst in de organisatie door de reorganisatie verdient aandacht.” “Zoek elkaar als corporaties meer op om de opgaven in Gouda te realiseren. En positioneer je ten opzichte van de andere partij.” “Niet uitstellen onderhoud van het meerjarenplan.” “Blijf zoeken naar de vernieuwing en investeren in betaalbaarheid en duurzaamheid.” “Nog betere communicatie met de huurders.”

Pentascope - Visitatierapport Mozaïek Wonen - april 2015

“Blijf je verdiepen in je partners.” “Blijf vooral praten.” “Meer sturen op woonlasten.” “Middeninkomens ook bedienen.” “Communiceren en informeren nog intensiever.” “Een aanspreekpunt voor overlast zaken houden.” “Naar buiten toe, met huurders, samenwerken en communicatie versterken.” “De communicatie kan verbeteren, project de Graafse Waard lag 10 weken stil zonder duidelijke reden en niemand wist hoe of wat.” “Investeren in de samenwerking.” “Kijken dat we iets als het Olympiadeplein nog een keer kunnen doen; ook naar toekomst kijken.” “Meer communicatie en eerder betrekken van bewoners bij ontwikkeling.” “Met elkaar is meer dan alleen.” “Communiceer meer vanaf het begin en helderder met iedereen.” “Blijf werken aan de beschikbaarheid.” “Wijkaanpak Westergouwe, etc.” “Niet alleen kijken naar kwaliteit woningen vanuit de computer, maar ook in praktijk toetsen.” “Doorpakken in Gouda Oost.” “Er gaat veel veranderen bij kwetsbare mensen: wees alert.” “Vroegsignalering rondom kwetsbare mensen, dan kunnen we het samen aanpakken.” “Eerder betrekken andere partijen.” “Transparantie en uitleg.” “Meer variatie.” “Aan de voorkant afstemmen.”

Pentascope - Visitatierapport Mozaïek Wonen - april 2015 pagina 43

4.10 Oordeel presteren volgens belanghebbenden

De belanghebbenden beoordelen het presteren volgens belanghebbenden als volgt.

Presteren volgens belanghebbenden Huur ders Gemeen ten Overige Gemid deld

Presteren op het gebied van  Huisvesting primaire doelgroep  Huisvesting bijzondere doelgroepen  Kwaliteit van woningen en woningbeheer  (Des)investeringen in vastgoed  Kwaliteit van wijken en buurten Relatie en communicatie met corporatie Invloed op corporatiebeleid 6,4 7,0 6,8 7,4 7,2

Eindoordeel presteren volgens belanghebbenden

7,0 7,7 7,2 7,3 7,7 7,0 6,8 6,8 7,3 6,6

6,8 7,2 6,9 7,3 7,2 Totaal gemiddeld 7,1 7,1 7,0 7,1

3

Presteren volgens belanghebbenden

Kwaliteit van wijken en buurten Huisvesting primaire doelgroep 10 8 6 4 2 0 Huisvesting bijzondere doelgroepen (Des)investeringen in vastgoed Kwaliteit van woningen/ woningbeheer 3 De waardering van de prestaties telt voor 50% mee in het cijfer en de andere twee onderdelen voor elk 25%. pagina 44 Pentascope - Visitatierapport Mozaïek Wonen - april 2015

5 Presteren naar vermogen

In dit hoofdstuk worden de resultaten van de beoordeling van het presteren naar vermogen weergegeven. Doel van de beoordeling is het vormen van een oordeel in hoeverre Mozaïek Wonen haar vermogen optimaal aanwendt - gebaseerd op een onderbouwde visie - ten behoeve van maatschappelijke prestaties zonder haar (financiële) continuïteit in het geding te brengen. De visitatiemethodiek kiest de volgende invalshoeken om een goed en volledig oordeel te geven over het Presteren naar Vermogen:  de financiële continuïteit en beheer: de corporatie houdt haar maatschappelijk vermogen in voldoende mate duurzaam op peil.  de doelmatigheid: de corporatie heeft een sobere en doelmatige bedrijfsvoering;  de woningcorporatie presteert naar vermogen: de corporatie zet haar vermogen verantwoord in voor maatschappelijke prestaties. De gehanteerde tabellen in dit hoofdstuk zijn in bijlage 7 ‘Tabellen bij Presteren naar vermogen’ opgenomen. De visitatiecommissie heeft bewust voor een beschouwende functie gekozen. Dit betekent dat gezocht is naar materiaal van derden dat zoveel mogelijk aspecten van het visitatiekader raakt. Hierdoor wordt geborgd dat de visitatie een uniform karakter krijgt tussen corporaties en dat vergelijkingen met referentiecorporaties valide zijn. Deze externe referentie is gevonden in de rapportages van het CFV, het WSW en de management letters van de accountant. Met name de rapportage ‘Corporatie in Perspectief’ en de rapportage van Corporatie Benchmark Centrum is een belangrijk toetsingskader.

5.1 Financiële continuïteit

Bij dit onderdeel wordt beoordeeld hoe de corporatie haar financiële positie als maatschappelijke onderneming in voldoende mate duurzaam op peil houdt. De beoordeling is gebaseerd op managementdocumenten, gesprekken met bestuur, management en RvC en beschikbare cijfers van CFV en WSW.

5.1.1 Oordelen CFV

Op basis van het volkshuisvestelijk vermogen en de berekende waarde van de risicobuffers (minimaal benodigd volkshuisvestelijk vermogen, zie bijlage 7) heeft Mozaïek Wonen in de afgelopen periode een positief solvabiliteitsoordeel gekregen van het CFV. Dit betekent dat Mozaïek Wonen financieel gezien in staat is haar woningbezit blijvend te verhuren zonder gedwongen verkoop. Haar solvabiliteit op basis van bedrijfswaarde lag de afgelopen periode wel lager dan de referentiegroep. De reden hiervan is dat Mozaïek Wonen een relatief hoog schuldrestant heeft per VHE door de realisatie van een omvangrijk investeringsprogramma. Mozaïek Wonen onderkent dit en heeft hier de afgelopen jaren aandacht aan besteed en de doelstelling aan gekoppeld dat het schuldrestant niet verder stijgt. In aanvulling op het solvabiliteitsoordeel geeft het CFV een continuïteitsoordeel. Daarin worden de voorgenomen activiteiten in relatie gebracht met de toekomstige vermogenspositie. Mozaïek Wonen heeft in haar continuïteitsoordeel de A1-status gekregen over de periode 2010 - 2014. Deze A1-status betekent dat haar beleidsvoornemens passen bij haar financiële positie. De financiële continuïteit is door haar beleidsvoornemens niet in het geding. Mozaïek Wonen waardeert haar bezit sinds 1 januari 2013 in de jaarrekening op marktwaarde in verhuurde staat. Voor 1 januari 2013 werd het vastgoed gewaardeerd tegen bedrijfswaarde. Mozaïek Wonen gebruikt de marktwaarde in verhuurde staat en bedrijfswaarde om de belangrijkste financiële ratio’s - de solvabiliteit, loan-to-value, ICR, DSCR, direct rendement en indirect rendement – inzichtelijk te maken. Pentascope - Visitatierapport Mozaïek Wonen - april 2015 pagina 45

5.1.2 Oordelen WSW

Mozaïek Wonen voldeed in de meeste jaren van de visitatieperiode aan de eisen van de andere belangrijke externe toezichthouder, het WSW. Het WSW heeft normen benoemd voor de volgende ratio’s:  de solvabiliteit,  de loan-to-value (LTV),  interest coverage ratio (ICR),  de debt service coverage ratio (DSCR). Deze ratio’s van Mozaïek Wonen worden onderstaand toegelicht en vergeleken met de referentiecorporatie en de normen van het WSW.

Solvabiliteit

De solvabiliteit geeft de verhouding weer tussen het eigen vermogen en het totaal vermogen (balanstotaal). De solvabiliteit is hiermee een maatstaf in hoeverre een corporatie in staat is om haar lange termijn verplichtingen te kunnen blijven voldoen. Het WSW hanteert een ondergrens van 20% op basis van bedrijfswaarde.

Solvabiliteit 2010 2011 2012 2013 2014 Norm WSW

Mozaïek Wonen 27,2% 34,4% 22,2% 33,9% nog niet bekend >20% Referentiecorporatie 30,2% 34,6% 29,8% 35,9% nog niet bekend Solvabiliteit o.b.v. bedrijfswaarde De solvabiliteit van Mozaïek Wonen beweegt zich in de visitatieperiode tussen de 22,2% en 33,9% en bevindt zich boven de norm van het WSW (>20%). Ten opzichte van de referentiecorporatie ligt de solvabiliteit lager. De solvabiliteit daalt in 2012 verder. Dit komt door het relatief omvangrijke investeringsprogramma (stijging van de schuldpositie) en doordat de invoering van de verhuurdersheffing in 2012 een verlagend effect heeft op de bedrijfswaarde. Door het relatief omvangrijke investeringsprogramma van Mozaïek Wonen is de solvabiliteit harder gedaald in vergelijking met de referentiecorporatie.

Loan-To-Value (LTV)

De loan-to-value is de verhouding tussen de leningen en de waarde van het eigen bezit op basis van bedrijfswaarde. Het WSW hanteert een bovengrens van 75% voor de LTV. De LTV van Mozaïek Wonen varieert in de periode tussen 2010 en 2013 de 68% - 82%. LTV

2010 2011 2012 2013 2014

Mozaïek Wonen 78,8% Referentiecorporatie 80,0% 68,5% 70,0% 81,7% 70,0% 70,0% 67,0% nog niet bekend nog niet bekend Landelijk 80,0% 80,0% 80,0% 66,0% nog niet bekend De loan-to-value van de referentiecorporatie wordt in de CIP (2010 2012) van CFV afgerond. Een goede vergelijking is derhalve niet mogelijk. Uit de tabel blijkt dat de LTV van Mozaïek Wonen wisselend onder en boven de norm van het WSW ligt. In 2012 stijgt de LTV van Mozaïek Wonen sterk en de norm het WSW (<75%) wordt niet gerealiseerd. Dit komt door het relatief omvangrijke investeringsprogramma en doordat de verhuurdersheffing een verlagend effect heeft op de bedrijfswaarde. Mozaïek Wonen heeft de stijging van de LTV bijtijds onderkend en heeft hier de nodige maatregelen voor getroffen (reorganisatie: Organisatie in Beweging, besparing op de bedrijfslasten en stopzetting projecten). Mozaïek Wonen monitort de LTV nauwgezet en heeft aangegeven dat het schuldrestant per vhe de komende jaren moet dalen, om zodoende de LTV te verlagen. In 2013 voldoet de LTV aan de norm van het WSW. pagina 46 Pentascope - Visitatierapport Mozaïek Wonen - april 2015

ICR

De ICR maakt inzichtelijk in hoeverre de rentelasten vanuit de operationele kasstromen kunnen worden voldaan. Het WSW hanteert een ondergrens van 1,4.

ICR 2010 2011 2012 2013 2014 Norm WSW

Mozaïek Wonen 1,50 1,30 2,00 1,81 nog niet bekend >1,4 Referentiecorporatie 1,80 2,00 2,10 2,30 nog niet bekend De ICR van Mozaïek Wonen voldeed in alle jaren aan de norm van het WSW met uitzondering van het jaar 2011. Dit was een eenmalig effect door hogere uitgaven. In de loop van de visitatieperiode is de ICR verbeterd door diverse maatregelen (reorganisatie, besparing op bedrijfslasten en stopzetting projecten) en bedraagt deze 1,81 eind 2013. De ICR van Mozaïek Wonen ligt lager dan de referentiecorporatie.

DSCR

De debt service coverage ratio (DSCR) geeft aan of er voldoende operationele kasstromen worden gegenereerd voor rente en aflossing. Het WSW stelt een ondergrens van 1,0. In de visitatieperiode lag de DSCR van Mozaïek Wonen boven de gestelde norm van het WSW.

Kasstromen

Het WSW hanteerde in de visitatieperiode als belangrijke indicator dat de operationele kasstroom minus 2% aflossingsfictie voor de komende vijf jaar positief is. Dit is één van de indicatoren waarop het WSW een oordeel geeft over de kredietwaardigheid en het faciliteringsvolume. Mozaïek Wonen voldeed in de visitatieperiode aan dit criterium. Mozaïek Wonen voldeed in de visitatieperiode aan de kredietwaardigheidseisen van het WSW. Het WSW oordeelde dan ook dat Mozaïek Wonen in de visitatieperiode kredietwaardig is.

5.1.3 Hoe hanteert Mozaïek Wonen deze financiële indicatoren?

De financiële positie en de belangrijkste financiële kengetallen (solvabiliteit, ICR, DSCR, LTV) van Mozaïek Wonen worden gemonitord in de jaarverslagen. Op de middellange termijn (3 tot 5 jaar) wordt de financiële positie gemonitord via de meerjarenbegroting en de dPI. Deze worden jaarlijks geactualiseerd. De visitatiecommissie constateert dat Mozaïek Wonen de financiële ratio’s niet alleen monitort in haar jaarverslagen, maar ook een meer uitgebreidere set van financiële ratio’s hanteert dan de gemiddelde corporatie. Zij gaat hier een stap verder in dan andere corporaties. Het gaat hier dan om ratio’s zoals het direct en indirect rendement, schuldpositie per vhe en bedrijfslasten per vhe. De visitatiecommissie constateert dat Mozaïek Wonen haar rendementsdoelstellingen nog beter mag onderbouwen, zoals bijvoorbeeld het direct en indirect rendement. Ook één van de aanbevelingen in de vorige visitatie. Mozaïek Wonen is op dit moment actief bezig om dit beter te onderbouwen in het vierkamer sturingsmodel, waarbij ze een goede afweging maakt tussen financieel rendement, maatschappelijk rendement en klantrendement. Mozaïek Wonen maakt verder gebruik van uitgebreide scenario-analyses treffen. om de risico’s van haar (toekomstige) financiële positie inzichtelijk te maken en om eventueel bijsturingsmaatregelen te

5.1.4 Oordeel financiële continuïteit

De visitatiecommissie beoordeelt de financiële continuïteit op een 6,0 omdat Mozaïek Wonen:  een positief solvabiliteits- en continuïteitsoordeel heeft van het CFV;  aan de kredietwaardigheidseisen van het WSW voldoet en het faciliteringsvolume (borgingsplafond) in verhouding staat tot de voorgenomen plannen; Pentascope - Visitatierapport Mozaïek Wonen - april 2015 pagina 47

   Niet in alle jaren voldoet aan de financiële kengetallen van het CFV en het WSW. Vooral de loan to-value van Mozaïek Wonen beweegt zich wisselend onder en boven de norm van het WSW. Mozaïek Wonen heeft bijtijds maatregelen genomen zodat de LTV voldoet aan de normen van het WSW. Verder zijn een aantal financiële ratio’s van Mozaïek Wonen, waaronder de solvabiliteit en de ICR onder het gemiddelde van de referentiecorporatie. Mozaïek Wonen is op dit moment actief bezig om het sturen op rendement in het vierkamer sturingsmodel beter te onderbouwen, waarbij ze een goede afweging maakt tussen financieel rendement, maatschappelijk rendement en klantrendement. een uitgebreide set van financiële ratio’s monitort en hierop actief stuurt. Verder maakt Mozaïek Wonen goed gebruik maakt van uitgebreide scenario analyses om de risico’s van haar (toekomstige) financiële positie inzichtelijk te maken.

5.2 Doelmatigheid

Bij dit onderdeel wordt beoordeeld of Mozaïek Wonen een gezonde, sobere en doelmatige bedrijfsvoering heeft en efficiënt omgaat met de beschikbare middelen. Deze beoordeling is gedaan op basis van managementdocumenten, benchmarkgegevens (CIP en CBC) en gesprekken met bestuurder, management, controller en RvC.

5.2.1 De netto bedrijfslasten per vhe en de ontwikkeling

De netto bedrijfslasten bestaan uit de bruto bedrijfslasten, verminderd met de ontvangen vergoedingen voor geleverde diensten, de overige bedrijfsopbrengsten en de geactiveerde productie voor het eigen bedrijf. De bedrijfslasten van Mozaïek Wonen lagen in de jaren 2010 en 2011 structureel hoger dan de referentiecorporatie (zie tabel).

Bedrijfslasten 2010 2011 2012 2013 2014 Daling

Mozaïek Wonen 1.422 1.349 1.205 1.058 nog niet bekend Referentiecorporatie 1.238 1.255 1.281 1.140 nog niet bekend Landelijk 1.257 1.299 1.296 1.091 nog niet bekend 26% 8% 13% Mozaïek Wonen heeft de afgelopen jaren een reorganisatie (Organisatie in Beweging) doorgevoerd, waardoor de bedrijfslasten structureel zijn gedaald in de gehele visitatieperiode. Hierdoor heeft Mozaïek Wonen in het jaar 2012 haar bedrijfslasten weten te verlagen met circa 10,6%. In het jaar 2013 zijn de bedrijfslasten verder gedaald met circa 12,2%. Het gevolg is dat de bedrijfslasten per VHE in 2012 en 2013 onder de referentiecorporatie liggen. Hierdoor heeft Mozaïek Wonen in de visitatieperiode procentueel meer bezuinigd (26%) op de bedrijfslasten dan de referentiecorporatie (8%). Mozaïek Wonen stuurt actief op haar bedrijfslasten. Verschillen tussen de begroting en de realisatie zijn marginaal en worden afdoende verklaard. Bij afwijkingen worden er acties ondernomen om de geformuleerde doelstellingen op het gebied van de bedrijfslasten en de personeelslasten te realiseren.

5.2.2 Aantal vhe’s per fte en personeelskosten

Sober en doelmatig komt tot uitdrukking in de omvang van de formatie. In dit kader wordt de formatie uitgedrukt in het aant al vhe’s per fte. Het aantal vhe’s per fte ligt bij Mozaïek Wonen lager dan de referentiegroep (zie tabel). pagina 48 Pentascope - Visitatierapport Mozaïek Wonen - april 2015

Aantal vhe's per fte 2010 2011 2012 2013 2014 Stijging

Mozaïek Wonen Referentiecorporatie 84 91 86 93 91 95 109 98 nog niet bekend nog niet bekend 30% 8% Landelijk 87 88 89 97 nog niet bekend 11% Hierdoor is Mozaïek Wonen minder efficiënt dan de referentiecorporatie. Door de reorganisatie heeft Mozaïek Wonen het aantal vhe’s per fte structureel weten te verhogen. De outsourcing van de onderhoudsdienst heeft een belangrijke bijdrage geleverd aan de verhoging van het aantal vhe’s per fte. Hierdoor bedraagt eind 2013 het aantal vhe’s per fte 109 4 en ligt deze boven de referentiecorporatie (98), waardoor ze in 2013 efficiënter opereert dan de referentiecorporatie. Het aantal vhe’s per fte van Mozaïek Wonen is in de visitatieperiode met 30% toegenomen, terwijl die van de referentiecorporatie met 8% is toegenomen. Sober en doelmatig komt ook tot uitdrukking in de gemiddelde personeelslasten per fte. In de volgende tabel worden de gemiddelde personeelslasten vergeleken met die van de referentiecorporatie.

Personeelslasten per fte 2010 2011 2012 2013 2014

Mozaïek Wonen Referentiecorporatie 72.274 63.680 72.083 66.414 74.959 69.246 84.578 71.954 nog niet bekend nog niet bekend Landelijk 63.134 64.267 66.128 72.323 nog niet bekend Uit de tabel blijkt dat de personeelskosten structureel hoger liggen dan bij de referentiecorporatie. De personeelskosten zijn in 2013 met circa € 9.500 per fte gestegen. Oorzaak hiervan zijn de reorganisatie- en interim kosten. Dit is een eenmalig effect. De kosten van de personeelslasten als onderdeel van de bedrijfsvoeringslasten worden in de viermaandsrapportage gemonitord. Bij afwijkingen in de viermaandsrapportage worden deze afdoende verklaard en wordt er actie ondernomen om de geformuleerde doelstellingen op het gebied van de bedrijfslasten en de personeelslasten te realiseren.

5.2.3 Oordeel doelmatigheid

De visitatiecommissie beoordeelt de doelmatigheid van Mozaïek Wonen met een 6,0. De visitatiecommissie is van oordeel dat:  Mozaïek Wonen in 2010 en 2011 onder de maat scoorde qua soberheid en doelmatigheid. Sinds 2012 heeft Mozaïek Wonen door twee reorganisaties haar bedrijfslasten en het aantal vhe soberheid en doelmatigheid; ’s per fte structureel weten te verbeteren, waardoor Mozaïek Wonen het in 2012 en 2013 beter doet dan de referentiecorporatie. Mozaïek Wonen heeft een belangrijke inhaalslag gepleegd op gebied van  de personeelskosten ten opzichte van de referentiecorporatie structureel hoger liggen;  de doelstellingen op het gebied van doelmatigheid jaarlijks worden geactualiseerd in het jaarplan;  Mozaïek Wonen actief de bedrijfslasten per vhe en de personeelslasten monitort. Bij afwijkingen worden deze in de viermaandsrapportage afdoende verklaard en wordt er actie ondernomen om de geformuleerde doelstellingen op het gebied van de bedrijfslasten en de personeelslasten te realiseren. 4 Mozaïek Wonen heeft ook 7 mensen in loondienst die het beheer doen van Stichting Woonmaat. De woningen van Stichting Woonmaat worden niet in de CIP-rapportage meegerekend en de medewerkers wel. Indien de vhe’s wel worden meegerekend, bedraagt het aantal vhe’s per fte 119 Pentascope - Visitatierapport Mozaïek Wonen - april 2015 pagina 49

5.3 Vermogensinzet

Bij vermogensinzet wordt door de visitatiecommissie beoordeeld of en op basis waarvan de corporatie de inzet van haar vermogen voor maatschappelijke prestaties verantwoordt. De belangrijkste instrumenten die worden gehanteerd om te bewaken dat de vermogenspositie aansluit bij de beoogde koers en strategische doelstellingen zijn de jaarplannen, de meerjarenbegroting, de managementrapportages, het jaarverslag en de continuïteitsoordelen van het CFV. In de voorgaande visitatieperiode (2006 – 2009) heeft de visitatiecommissie en het CFV aangegeven dat Mozaïek Wonen onvoldoende haar vermogen inzette voor maatschappelijke prestaties. Zo heeft Mozaïek in 2008 en 2009 van het CFV een C-oordeel (vermogensovermaat) gekregen. Mozaïek Wonen heeft dit voortvarend opgepakt en heeft in deze visitatieperiode haar vermogen voldoende ingezet voor maatschappelijke prestaties (nieuwbouw, renovatie etcetera). Deze inzet van haar vermogen heeft ertoe geleid dat Mozaïek Wonen de afgelopen jaren de A1-status gekregen heeft van CFV. In het kader van de vermogensinzet betekent deze A1-status dat de voorgenomen activiteiten over de vijfjaarprognose periode door het CFV als passend worden beoordeeld bij de vermogenspositie. Mozaïek Wonen heeft de afgelopen periode dus voldoende haar vermogen ingezet voor diverse maatschappelijke investeringen. De afgelopen jaren heeft ze een groot aantal projecten weten te realiseren. Deze projecten hebben ertoe geleid dat het schuldrestant per vhe sterk is gestegen (daling van het eigen vermogen cq solvabiliteit). De definitieve invoering van de aanzienlijk hogere verhuurdersheffing in 2012 heeft de LTV verhoogd, waardoor deze niet meer voldeed aan de normen van het WSW. Door adequaat optreden van Mozaïek Wonen heeft zij de LTV verlaagd, zodat deze weer voldoet aan de normen van het WSW. Eén van de redenen hiervan is dat Mozaïek Wonen sinds 2013 een sterke focus heeft op efficiëntie en bedrijfslastenreductie. Op deze wijze heeft Mozaïek Wonen haar eigen vermogen vergroot voor de toekomst en is deze voldoende en passend bij haar toekomstige investeringsopgave. Hierbij maakt Mozaïek Wonen gebruik van uitgebreide scenario-analyses in haar meerjarenbegroting, waarin de effecten op de financiële ratio’s – zoals de ICR, DSCR, solvabiliteit en LTV – inzichtelijk worden gemaakt. Hierdoor weet Mozaïek Wonen welk vermogen ingezet kan worden voor de maatschappelijke prestaties zonder dat de financiële continuïteit in het geding komt. Mozaïek Wonen hanteert sinds kort het vierkamermodel als sturingsprincipe. In het vierkamer model – de Maatschappelijke Kamer, Vastgoedkamer, Vermogenskamer en Bestuurskamer – wordt binnen Mozaïek Wonen een balans gevonden tussen het financieel, maatschappelijk en klantrendement. In het vierkamermodel wordt op een duidelijke en heldere wijze geformuleerd welk (eigen) vermogen Mozaïek Wonen maximaal kan inzetten voor de maatschappelijke opgaven. Met het hanteren van het vierkamermodel constateert de visitatiecommissie dat Mozaïek belangrijke stappen heeft gezet en actief bezig is met een gebalanceerde visie op de inzet van haar vermogen. Verder hanteert Mozaïek Wonen een investeringsstatuut, waarin er een gebalanceerde afweging gemaakt wordt tussen de financiële en de volkshuisvestelijke prestaties.

5.3.1 Oordeel vermogensinzet

De visitatiecommissie beoordeelt dit onderdeel op een 8,0. Mozaïek Wonen kan de inzet van haar vermogen goed verantwoorden en motiveren. De pluspunten zijn de volgende.  Mozaïek Wonen heeft het advies van de vorige visitatie – onvoldoende inzet van vermogen – voortvarend opgepakt. Deze inzet van haar vermogen heeft ertoe geleid dat Mozaïek Wonen de afgelopen jaren de A1-status gekregen heeft van CFV. Zij heeft haar vermogen de afgelopen jaren meer dan voldoende ingezet voor maatschappelijke prestaties. Door de invoering van de aanzienlijk hogere verhuurdersheffing is de LTV onder druk komen te staan. Door adequaat  optreden van Mozaïek Wonen en de sterke focus op efficiëntie en bedrijfslastenreductie voldoet de LTV aan de normen van het CFV en WSW. Mozaïek Wonen maakt gebruik van uitgebreide scenario-analyses in haar meerjarenbegroting. Hierdoor weet Mozaïek Wonen welk vermogen ingezet kan worden voor de maatschappelijke prestaties zonder dat de financiële continuïteit in het geding komt. pagina 50 Pentascope - Visitatierapport Mozaïek Wonen - april 2015

  Mozaïek Wonen hanteert sinds kort het vierkamer model als sturingsmodel, waarin een balans wordt gevonden tussen financieel, maatschappelijk en klantrendement. Mozaïek Wonen heeft in het vierkamermodel een heldere visie opgesteld over het vermogen dat zij maximaal kan inzetten voor haar maatschappelijke opgaven. Met het hanteren van het vierkamermodel constateert de visitatiecommissie dat Mozaïek Wonen belangrijke stappen heeft gezet en actief bezig is met een gebalanceerde visie op de inzet van haar vermogen. Er is een investeringsstatuut, waarin er een duidelijke en transparante afweging gemaakt wordt tussen de financiële en de volkshuisvestelijke prestaties.

5.4 Oordeel presteren naar Vermogen

De visitatiecommissie beoordeelt het presteren naar vermogen van Mozaïek Wonen met een 6,8.

Presteren naar vermogen

   Financiële continuïteit  Doelmatigheid Vermogensinzet

Weging

30% 30% 40%

Cijfer

6 6 8

6,8 Eindoordeel presteren naar vermogen Presteren naar Vermogen

Financiële continuïteit 10 8 6 4 2 0 Vermogensinzet Doelmatigheid Pentascope - Visitatierapport Mozaïek Wonen - april 2015 pagina 51

6 Governance

In dit hoofdstuk wordt een oordeel gegeven over de vraag of de corporatie goed en verantwoord wordt geleid. De visitatiecommissie heeft hiertoe drie onderdelen beoordeeld: 1. besturing van de corporatie, oftewel de PDCA-cyclus; 2. intern toezicht; 3. externe legitimatie. Hieronder zijn de bevindingen van de visitatiecommissie in beeld gebracht. Bij de beoordeling gelden het visitatiekader, de Governancecode en de VTW-criteria als referentie.

6.1 Besturing

In deze paragraaf is de besturing overeenkomstig het visitatiekader beoordeeld in het licht van de strategievorming en prestatiesturing. Het gaat hierbij om ‘Plan’, ‘Check’ en ‘Act. ‘Do’ is beoordeeld bij Presteren naar Opgaven en Ambities en Presteren volgens Belanghebbenden.

Plan

“De corporatie heeft een goed in de organisatie en omgeving verankerd professioneel planningsproces”

Het werkgebied van Mozaïek Wonen zijn de drie gemeenten Gouda, Bodegraven en Zuidplas. Mozaïek Wonen werkt in de periode die de visitatie omvat met het ondernemingsplan ‘Op Koers’ (2011-2015) en het herijkte ondernemingsplan ‘Krachtig naar 2018’ (2014-2018). In dit laatste ondernemingsplan plan heeft als gevolg van de ontwikkelingen, waaronder de verhuurdersheffing en de omvangrijke bouwplannen van Mozaïek in die periode, op een aantal onderwerpen herijking plaatsgevonden. Bij de totstandkoming van het eerste ondernemingsplan ‘Op Koers’ zijn lokale partners en belanghebbenden geconsulteerd, bij het tweede in mindere mate. In beide ondernemingsplannen gebruikt Mozaïek Wonen een indeling afgeleid van de BBSH velden. Voor ieder veld, bijvoorbeeld ‘Het bij voorrang en passend huisvesten van de primaire doelgroep’, geeft zij haar doelstellingen weer, analyseert zij de huidige situatie, beschrijft zij de ambitie en de prestatie-indicatoren en een aantal taakstellingen die concreet maken wat de betekenis voor deelaspecten is. In 2013 heeft Mozaïek Wonen het vigerende ondernemingsplan drastisch herzien omdat haar financiële situatie daarom vroeg. In de nieuwbouw is expliciet gekozen voor goedkope huurwoningen, het realiseren van de plannen die niet meer gestopt konden worden en het terugbrengen van de geplande nieuwbouw met 50%. Hierover heeft zij overleg gevoerd met verschillende partners en belanghebbenden waaronder de huurdersorganisatie. Gezien de gevoelde noodzaak was dat meer het brengen van slecht nieuws, dan dat er sprake was van overleg. De plannen van Mozaïek Wonen sluiten aan bij de opgaven en de behoeften in de omgeving, maar zij maakt dat zelf niet expliciet. Mozaïek Wonen zou in haar plannen de relatie met die opgaven duidelijker kunnen laten zien. Ze doen geen gekke dingen, integendeel, we zien dat ze doen wat nodig is, maar in haar plannen en verantwoording is dat niet zichtbaar. Het ondernemingsplan wordt ieder jaar uitgewerkt in een bedrijfsplan en een begroting. In deze bedrijfsplannen worden de doelen uit het ondernemingsplan vertaald naar jaardoelen, in de vorm van strategische prestatie-indicatoren, de inzet van middelen, instrumenten en activiteiten en concrete resultaten. Er zijn concrete en meetbare doelen geformuleerd. Onderdeel van de jaarlijkse bedrijfsplannen is een risicoanalyse en een beschrijving van scenario’s. Deze risico’s en scenario’s zijn vooral financieel van aard. In de bedrijfsrapportages van Mozaïek Wonen worden ook socia directe le, juridische en volkshuisvestelijke risico’s beschreven. Op basis van het bedrijfsplan maken de afdelingen een afdelingswerkplan. Ook wordt per afdeling in de bedrijfsrapportage gerapporteerd over risico’s. Het gaat dan vooral om risico’s die uit activiteiten voortvloeien. Algemenere risico’s zijn daarin minder zichtbaar. De ondernemingsplannen en bedrijfsplannen zijn verankerd in alle geledingen in de organisatie en men handelt er ook naar. Wat Mozaïek Wonen beter zou kunnen doen is het vertalen van de visie naar beleidsuitgangspunten. Nu lijkt het alsof vanuit de algemene visie beleid op operationeel niveau wordt geformuleerd. Het tussenniveau, de uitgangspunten op de deelonderwerpen, is daardoor niet altijd pagina 52 Pentascope - Visitatierapport Mozaïek Wonen - april 2015

helder. In de gevisiteerde periode heeft er, naast twee bestuurswisselingen en een nieuw ondernemingsplan, in 2013 ook een reorganisatie plaatsgevonden. De organisatie is platter geworden en er is geen breed managementteam meer. Mozaïek Wonen werkt in de organisatie met het vierkamermodel. Zo zorgt ze er voor dat beleidsbeslissingen vanuit de verschillende kamers (lees belangen) gewogen worden. De visitatiecommissie beoordeelt dit onderdeel op een 8,0 De corporatie voldoet aan het ijkpunt en er zijn pluspunten bovenop dit ijkpunt. Mozaïek Wonen sluit in haar plannen aan bij dat wat de omgeving vraagt en wat nodig is. Ze heeft een heldere visie en legt deze vast in verschillende documenten die de basis vormen voor de plannen. De in die documenten genoemde thema’s, zijn terug te vinden in de bedrijfsplannen. Herijking van de plannen is gecommuniceerd en vastgelegd. Er is samenhang in de verschillende documenten. Het is zichtbaar dat zij weet wat er in de omgeving speelt en dat zij de invloed van omgeving en risico’s meeneemt in haar strategische plannen.

Check

“De corporatie checkt dat zij doet wat zij zich voorneemt.”

De planning en control cyclus loopt van ondernemingsplan, via bedrijfsplan en begroting naar bedrijfsrapportages, de jaarrekening en het jaarverslag. De bedrijfsrapportages kennen deels een andere structuur dan de ondernemingsplannen en de jaarplannen. Het is een samenvoeging van de rapportages van de verschillende afdelingen. De bedrijfsrapportage bestaat uit een aantal verschillende onderdelen. De kern van de rapportage wordt gevormd door de top 5 (dat wat zeker goed moet gaan) uit het bedrijfsplan. Een voorbeeld daarvan is het verduurzamen van het bezit of het vergroten van de slaagkans. Ieder jaar wordt deze top 5 in overleg met de RvC vastgesteld en zijn dit belangrijke prestatie-indicatoren. In de bedrijfsrapportage worden deze onderwerpen uitgebreid toegelicht. Door middel van kleuren naast de tekst wordt zichtbaar of er extra inspanningen nodig zijn. Een ander onderdeel van de bedrijfsrapportage zijn de risico’s zoals die door de verschillende afdelingen aan de hand van een formulier geïnventariseerd zijn. Hierbij wordt aangegeven wat het risico is, welke maatregelen ter beperking kunnen zijn, waar de risico’s effect hebben, hoe groot het mogelijk financieel risico is en wat het mogelijk effect op volgende jaren is. Een volgend onderdeel in de bedrijfsrapportage is de stand van zaken van alle (nieuw-)bouwprojecten en budget. Ook hier wordt in kleuren weergegeven wat de stand van zaken is, ook ten aanzien van het budget. Vervolgens is er een rapportage die in een

scorecard (BSC)

een overzicht geeft van een aantal kengetallen over onderhoud, dienstverlening enz. Hierin is inzichtelijk wat de prognose en begroting is. Hierna komen de scorecards van Wonen en van Financiën en Interne diensten. Het is helder dat alle afdelingen de doelen in het bedrijfsplan hebben vertaald en hier actief op sturen. Het monitoren van de voortgang is goed mogelijk. Over de interne organisatie (verzuim, mate van fte reductie ten opzichte van doel) zijn geen scorecards beschikbaar. Ook de voortgang van de prestatieafspraken of het huisvesten van bijzondere doelgroepen komen in de rapportage niet aan de orde. De samenhang in de bedrijfsrapportage zit in de beschrijvingen van de top 5. Door de afzonderlijke rapportages, benadrukt door het gebruik van verschillend formats, ontstaat de indruk dat er weinig synergie tussen de afdelingen is. De activiteiten die in de bedrijfsrapportage worden beschreven vloeien weliswaar logischerwijs voort uit het ondernemingsplan en de bedrijfsplannen, maar doordat ze in een andere structuur en samenhang gepresenteerd worden zijn de lijn en daarmee de bijdragen aan de grotere doelen niet altijd helder. Wat er wel mooi uit blijkt is dat iedere afdeling haar bijdrage levert en gevraagd wordt de voortgang inzichtelijk te maken, deze kritisch te volgen en actie te ondernemen. In het jaarverslag wordt precies aangesloten bij de indeling en de structuur van het ondernemingsplan en het bedrijfsplan. Overigens is Mozaïek Wonen op dit moment bezig met het verder ontwikkelen en verbeteren van de bedrijfsrapportage. In deze visitatieperiode heeft er ook een juridische scan van contracten plaatsgevonden. Vanuit een contract waar mogelijk risico’s konden ontstaan, zijn alle contracten juridisch getoetst. De visitatiecommissie beoordeelt dit onderdeel met een 7,0. De corporatie voldoet aan het ijkpunt en maakt duidelijk zichtbaar wat zij zich voorneemt, volgt de Pentascope - Visitatierapport Mozaïek Wonen - april 2015 pagina 53

voortgang en de prestaties op inzichtelijke wijze en deelt deze in de organisatie. Verbetering is mogelijk door ook in de bedrijfsrapportages de structuur van het ondernemingsplan te volgen.

Act

“

De corporatie stuurt actief bij indien er afwijkingen van het plan worden geconstateerd.”

Net als alle corporaties heeft ook Mozaïek Wonen in de afgelopen periode haar plannen en de realisatie daarvan door de crisis en het overheidsbeleid moeten wijzigen. In 2013 heeft Mozaïek Wonen haar ondernemingsplan ‘Op koers’ herijkt en geactualiseerd. De RvC heeft een interim bestuurder aangetrokken die deze nieuwe koers tijdens de interim-periode intern en extern heeft uitgedragen. Daardoor is in versneld tempo de koers gewijzigd en een aantal besluiten genomen die voor belanghebbenden van Mozaïek Wonen niet gunstig waren, maar gezien de financiële situatie en toekomst nodig bleken. De voortgang van de verschillende projecten wordt nauwgezet gevolgd. Ook in de RvC komen deze aan de orde en worden ze op een gestructureerde manier besproken. De fasering en het inzicht in de beslismomenten in de voortgang van de projecten kan scherper. Als er bijstelling van plannen plaatsvindt bewaakt Mozaïek Wonen dat zij blijft werken vanuit haar oorspronkelijke visie. De visitatiecommissie beoordeelt dit onderdeel met een 7,0. Naast dat Mozaïek Wonen aan het ijkpunt voldoet, is er duidelijk sprake van actief en zorgvuldig bijsturen naar aanleiding van actuele informatie. Het is gewoon om te blijven refereren aan de oorspronkelijke doelstelling, in eerste instantie acties te ondernemen en in tweede instantie doelen bij te stellen.

Algemeen over Plan, Check en Act

Mozaïek Wonen heeft naast een financieel controller ook een operational controller. Deze controller adviseert de bestuurder over de zorgvuldigheid van het proces en de besluitvorming. De controller checkt of de juiste procedures worden gevolgd en of de voorgenomen besluiten in lijn zijn met de strategische doelstellingen. Ook worden de risico’s met de operational controller besproken. Voor een deel gaat dat over plan, en voor een deel over check en act. In de organisatie en in de processen zien we die zorgvuldigheid terug. De visitatiecommissie laat dat in de beoordeling overal positief meewegen in plaats van het bij één onderdeel te doen. Het gaat dan niet om het gegeven dat de functie bestaat, maar over de manier waarop deze in de organisatie wordt ingezet en benut. Mozaïek Wonen werkt naast een smalle topstructuur met het vierkamermodel. Zo weegt zij beslissingen, de voortgang en de noodzaak tot bijsturing vanuit de verschillende invalshoeken (bestuurlijk, vastgoed, maatschappelijk en vermogen). Ook dit heeft invloed op plan, check en act. We hebben dit niet positief of negatief laten meewegen omdat deze werkwijze nog in ontwikkeling is.

6.2 Intern toezicht

“Het interne toezicht wordt beoordeeld in het licht van de criteria die door de VTW worden gehanteerd voor goed toezicht door de Raad van Commissarissen, op het hanteren van een toetsingskader en het toepassen van de Governancecode.”

Het functioneren van de Raad van Commissarissen

Samenstelling van de raad

De Raad van Commissarissen bestaat op dit moment uit 5 personen waarvan twee op voordracht van de huurdersorganisaties. In de afgelopen periode is het aantal RvC leden teruggebracht van 7 in 2009 tot 5 in 2014. De profielschetsen zijn vanwege de inkrimping van de raad nadrukkelijk onderwerp van gesprek geweest in de raad. Het herformuleren van de profielen (om in een kleinere raad de verschillende deskundigheden te borgen) en de openbare werving heeft met externe ondersteuning plaatsgevonden. In de gevisiteerde periode zijn alle leden van de hele raad, op een na, vervangen door nieuwe leden. De feitelijke samenstelling van de raad komt overeen met de profielen. Bijvoorbeeld vier mensen die lokale binding hebben en een ‘buitengaats’. De raad bestaat uit twee vrouwen en drie mannen, met divers profiel met zowel zakelijke als maatschappelijke achtergronden. pagina 54 Pentascope - Visitatierapport Mozaïek Wonen - april 2015

Financiële en volkshuisvestelijke deskundigheid is aanwezig en verspreid over meerdere mensen. Leeftijd en achtergrond zijn iets minder divers, volgens de raad zelf is dat een aandachtspunt bij een volgende werving. In de periode die deze visitatie bestrijkt zijn zes commissaris afgetreden en zijn er vier nieuwe commissarissen aangetreden. Ook zijn er in deze periode vier verschillende voorzitters (waaronder een waarnemend voorzitter) geweest. Uit notulen en gesprekken, zeker in de laatste periode, blijkt dat de raad haar deskundigheidsbevordering zowel collectief als individueel organiseert. Regelmatig is er terugkoppeling van bijeenkomsten waar leden van de raad aan deelgenomen hebben. De raad voldoet aan het ijkpunt. Pluspunten zijn dat ze de samenstelling van de raad bewust en actief invult en dat deskundigheidsbevordering breed in de raad plaatsvindt.

Rolopvatting

In haar rolopvatting is de raad in de afgelopen periode door ziekte van de directeur-bestuurder, de interim periode en de aanstelling van een nieuwe bestuurder soms wat meer aan het stuur geweest dan normaal gesproken van de raad wordt gevraagd en gewenst. De raad is zich daar erg van bewust en uit de gesprekken, de zelfevaluatie en de verslagen blijkt dat het onderwerp van gesprek is. In de laatste zelfevaluatie over deze periode, vlak voor de aanstelling van de nieuwe bestuurder, heeft de raad expliciet uitgesproken er voor te waken op de stoel van de bestuurder te gaan zitten. De raad heeft duidelijk een eigen beeld van de informatie die ze nodig hebben om toezicht te houden. Een voorbeeld van de actieve invulling hiervan is dat de raad vanuit het bedrijfsplan 5 7 thema’s benoemt waarop ze door het jaar heen extra en uitgebreid over geïnformeerd wil worden. Dit zijn vooral volkshuisvestelijke thema’s. Twee keer per jaar praat de raad met de controller, die een zelfstandige en rechtstreekse lijn naar de raad heeft. Daarnaast praat de raad jaarlijks met de ondernemingsraad en met de huurdersorganisatie en heeft de auditcommissie apart met de accountant een pre auditgesprek. Op regelmatige basis schuiven mensen uit de organisatie aan in de raad. De raad spreekt in haar zelfevaluatie uit dat ze meer behoefte heeft aan het contact met de organisatie. Het voornemen van de raad voor de komende periode is om in- en extern meer zichtbaar te zijn dan tot nu toe. Voor de raad past dat bij een corporatie die groot belang hecht aan verankering in de samenleving en de wens om met maatschappelijke partners samen te ontwikkelen. In haar toezichthoudende rol is de raad daadkrachtig. Uit gesprekken en notulen maakt de visitatiecommissie op dat er kritische vragen worden gesteld over voorgenomen besluiten, de bestuurder wordt regelmatig bevraagd en soms ook gevraagd om zaken verder uit te werken voor een besluit. Het geeft de indruk dat er goed tegenspel is vanuit de juiste rol en positie. In de raad is het toetsingskader onderwerp van gesprek. De raad is zich er van bewust dat sturen op normen en cijfers onvoldoende is om de voortgang goed te kunnen volgen. Normen beschouwen ze niet als vinklijstjes, het goede gesprek en de bestuurlijke antennes zijn noodzakelijk en dit wordt ook ingezet. De raad licht in het jaarverslag uitgebreid toe dat het beloningsbeleid van de interim-bestuurder past in de afspraken in de sector. Zeker in het licht van de media- aandacht was dat nodig. De remuneratiecommissie voert op basis van 360° feedback een beoordelingsgesprek met de bestuurder. Er is geen variabel deel in de beloning van de bestuurder. De aanstelling als bestuurder is voor vier jaar en daarmee ook conform afspraken in de sector. De voorzitter van de raad heeft tweewekelijks overleg met de bestuurder over lopende zaken en samen bereiden ze de agendapunten voor de raad voor. Het op afstand en vanuit betrokkenheid toezicht houden is onderwerp van gesprek in de raad. Ze streeft daarbij naar waardengericht toezicht. De raad wil niet alleen op afstand toezicht houden en ook zichtbaar zijn in de organisatie en in het werkgebied. Ze doen dit om voeling te houden met wat er speelt in de regio en om breed geïnformeerd te zijn. Zo is een deel van de raad, met de bestuurder, op bezoek geweest bij de gemeente Bodegraven-Reeuwijk. Ook zijn er strategiebijeenkomsten van de raad, soms met externe deskundigen waarin kennis en inzichten worden gedeeld. De raad voldoet aan de ijkpunten. Als pluspunten heeft ze een eigen visie op informatievoorziening die ze actief hanteert. De manier waarop ze de werkgeversrol en de klankbordrol vervult is gekleurd door de situatie van de corporatie. De raad is zich daarvan bewust. Ze streeft naar waardengericht toezichthouden.

Zelfreflectie

In de afgelopen periode heeft de raad drie keer een zelfevaluatie gehouden, waarvan twee keer met een externe partij. Verbeterpunten die daaruit naar voren komen worden opgepakt en zijn terug te zien in de vergaderingen. Voorbeelden daarvan zijn het instellen van een vooroverleg van de raad onderling voorafgaand aan de vergadering, afspraken over hoe om te gaan met onvolledige informatie, het ontwikkelen van een toezichts-en toetsingskader enz. Vanaf 2012 werkt de raad met Pentascope - Visitatierapport Mozaïek Wonen - april 2015 pagina 55

een audit- commissie en een remuneratiecommissie. Ook hier voldoet de corporatie aan het ijkpunt en is de intensiteit en de actieve houding van de raad hierin een plus. De visitatiecommissie beoordeelt dit onderdeel met een 8,0. De corporatie voldoet aan de eisen van het ijkpunt. Ze scoort hierin ook een aantal pluspunten. Ze is actief en gedegen in haar rol, die ze ook voortdurend ontwikkelt. Ze heeft een eigen visie en geeft deze ook vorm in de wijze waarop ze geïnformeerd wil worden.

Toetsingskader

“De RvC hanteert een actueel en toereikend toetsingskader”

De raad hanteert een toezichtskader en een toetsingskader en heeft in de periode van visitatie gewerkt aan verdere verbetering van dit kader. Als toetsingskader hanteert de raad de twee ondernemingsplannen die in deze periode actueel zijn. Daarnaast zijn er voor de belangrijke onderwerpen documenten waarin de kaders zijn uitgewerkt. Die gebruikt ze om te toetsen. Ze gebruikt in haar toetsing jaarverslagen, jaarrekeningen, bedrijfsrapportages, rapportages externe accountant, visitatierapporten, prestatieoordelen van het ministerie, oordelen CFV en WSW, treasuryrapportage, uitkomsten KWH metingen, overleg Ondernemingsraad en overleg huurdersorganisaties, Medewerkers Tevredenheid Onderzoeken. En ook belangrijk: haar bestuurlijke ervaring en het goede gesprek zoals zij ‘t zelf zegt. De visitatiecommissie beoordeelt dit onderdeel met een 7,0. Het ijkpunt op dit onderdeel wordt door Mozaïek Wonen behaald. De corporatie hanteert een vastgelegd toetsingskader. Het toetsingskader wordt actief gebruikt in de agendering van de vergaderingen en op de verschillende niveaus. Er zijn voldoende samenhangende documenten om de visie en de strategie van de corporatie te toetsen. T

oepassing Governancecode

“De corporatie leeft de Governancecode correct na”

Mozaïek Wonen past de Governancecode actief toe. De raad heeft in 2013 gewerkt met de Governance University om de Governance te toetsen en verder te ontwikkelen. De code vormt het uitgangspunt voor het functioneren van de Raad van Commissarissen. In het jaarverslag wordt aangegeven hoe de raad is samengesteld en welke nevenfuncties de leden van de raad hebben. Alle nevenfuncties worden benoemd. Het remuneratiebeleid staat in algemene termen beschreven op de website. De raad geeft in het jaarverslag een helder overzicht van de onderwerpen die aan de orde zijn geweest in haar vergaderingen en tevens is in het jaarverslag een lijst van besluiten van de raad opgenomen. Op de website zijn alle documenten vindbaar die volgens de Governancecode moeten worden gepubliceerd, zoals het Reglement van de Raad van Commissarissen, het ondernemingsplan, het visitatierapport en het jaarverslag. Er een beschreven integriteitsbeleid (gedragscode) en er is een klokkenluidersregeling. In de periode waar deze visitatie over gaat is integriteit, het beleid en de praktijk actief onderwerp van gesprek geweest. De raad onderschrijft de Governancecode en doorleeft deze in de praktijk. De visitatiecommissie beoordeelt dit onderdeel op een 7,0. Mozaïek Wonen voldoet aan het ijkpunt en geeft blijk van een actief en doorleefd beleid.

6.3 Externe legitimatie

“

De corporatie betrekt belanghebbenden bij beleidsvorming en voert met hen een dialoog over de uitvoering van het beleid. De corporatie geeft inzicht in de realisatie van de beleidsdoelstellingen en communiceert hierover met relevante belanghebbenden

”

Externe legitimatie

Mozaïek Wonen werkt in en met drie verschillende gemeenten. Ze heeft met al deze gemeenten contacten en heeft of maakt prestatieafspraken. Deze afspraken zijn niet overal actueel. Dit is niet altijd aan de corporatie te wijten. Zuidplas bijvoorbeeld is een gefuseerde gemeente waarmee de pagina 56 Pentascope - Visitatierapport Mozaïek Wonen - april 2015

collectieve afspraken in de nieuwe gemeente nog vorm moeten krijgen en in Bodegraven is de gemeente samen met de sociale partners (waaronder Mozaïek Wonen) door middel van dialoogtafels een bredere agenda aan het ophalen. Bij de totstandkoming van het eerste ondernemingsplan heeft Mozaïek haar externe belanghouders betrokken. In de periode (2012-2013) waarin Mozaïek Wonen haar ondernemingsplan en daarmee haar koers en keuze drastisch heeft gewijzigd is Mozaïek Wonen erg naar binnen gericht geweest. Met de belanghouders hebben wel gesprekken plaatsgevonden om de keuzes van Mozaïek Wonen toe te lichten. Dat is helder gecommuniceerd aan de belanghouders. De belanghouders begrijpen dat Mozaïek Wonen deze keuzes moest maken, maar zijn niet betrokken geweest bij de gemaakte keuzes. Wel geven de belanghouders aan dat Mozaïek haar best heeft gedaan om de consequenties van de keuzes te beperken door bijvoorbeeld projecten over te dragen aan anderen. In de omgeving van Mozaïek Wonen staat zij bekend als een bescheiden en gedegen corporatie. Ze doet geen gekke dingen en ze blinkt ook niet echt uit. Het beeld bij de externe belanghouders is dat Mozaïek Wonen veel meer doet dan het weinige waar ze zich extern voor op de borst klopt. En dat is best bijzonder. Het feit dat de corporatie (voor 2013) duurdere huurwoningen en koopwoningen heeft gerealiseerd wordt door de belanghouders als positief ervaren. Dat is voorstelbaar bij de gemeenten, maar ook de huurdersorganisatie waardeert dat als een goede bijdrage aan de woningmarkt. Mozaïek Wonen is naar de toekomst toe heel uitgesproken in de wens om haar omgeving meer te betrekken bij beleidskeuzes, sterker, ze wil heel graag een verbindende rol spelen in het samen werken en ontwikkelen mét haar belanghouders. De degelijkheid en bescheidenheid die daar tot nu toe in zichtbaar is, maakt dat zij deze rol kan en mag nemen. De visitatiecommissie beoordeelt dit onderdeel met een 7,0. De corporatie voldoet aan het ijkpunt. De corporatie is gelegitimeerd in haar omgeving. Er is geen overleg gevoerd maar wel helder gecommuniceerd over de wijzigingen in het ondernemingsplan. Mozaïek Wonen werkt zeker gedurende het laatste jaar actief aan een andere relatie met de belanghouders.

Openbare verantwoording

Mozaïek Wonen publiceert open en transparant op haar website haar beleidsdocumenten, ondernemingsplannen, de manier waarop ze risico’s beheerst, een belanghebbendenoverzicht, jaarverslagen enz. Ook de codes die ze hanteert, de profielen enz. staan op de site. De documenten zijn goed leesbaar en waar nodig toegespitst op verschillende doelgroepen. Ze hanteert ook publieksversies van de ondernemingsplannen. De site zelf maakt een wat gesloten indruk. De visitatiecommissie beoordeelt dit onderdeel op een 7,0. Ze voldoet aan het ijkpunt. Een pluspunt is dat ze doelgroepgericht communiceert. Ze kan verbeteren door de prestaties en de afwijkingen op deze prestaties meer dan alleen in het jaarverslag te publiceren. Pentascope - Visitatierapport Mozaïek Wonen - april 2015 pagina 57

6.4 Oordeel over Governance

Op basis van het visitatiekader beoordeelt de visitatiecommissie de Governance van Mozaïek Wonen over het algemeen met een 7,2.

Governance Oordeel Weging Gemiddeld oordeel

 Besturing Plan Check Act Functioneren RvC  Intern toezicht Toetsingskader Toepassen Governancecode  Externe legitimering en verantwoording

Eindoordeel Governance

Externe legitimatie Openbare verantwoording 8,0 7,0 7,0 8,0 7,0 7,0 7,0 7,0 33% 33% 33% 7,3 7,3 7,0

7,2 Governance

Besturing 10 8 6 4 2 0 Externe legitimatie Intern toezicht pagina 58 Pentascope - Visitatierapport Mozaïek Wonen - april 2015

pagina 60 Pentascope - Visitatierapport Mozaïek Wonen - april 2015

Bijlage 1 Visiterend bureau en visitatiecommissie

Onafhankelijkheidsverklaring Pentascope

Pentascope verklaart hierbij dat de visitatie van Mozaïek Wonen in 2014/2015 in volledige onafhankelijkheid heeft plaatsgevonden. Pentascope heeft geen enkel belang bij de uitkomst van de visitatie. In de twee kalenderjaren voorafgaand aan de visitatie heeft Pentascope geen enkele zakelijke relatie met deze corporatie gehad. In de komende twee kalenderjaren na afloop van de visitatie zal Pentascope geen enkele zakelijke relatie met Mozaïek Wonen hebben. Plaats Datum Naam, functie, handtekening Hilversum 27-2-2015 Joos Jacobs, Directeur Pentascope Pentascope - Visitatierapport Mozaïek Wonen - april 2015 pagina 61

Onafhankelijkheidsverklaring Joos Jacobs

Joos Jacobs verklaart hierbij dat de visitatie van Mozaïek Wonen in 2014/2015 in volledige onafhankelijkheid heeft plaatsgevonden. Joos Jacobs heeft geen enkel belang bij de uitkomst van de visitatie. In de vier kalenderjaren voorafgaand aan de visitatie heeft Joos Jacobs geen enkele zakelijke noch persoonlijke relatie gehad met de corporatie. In de komende twee kalenderjaren na afloop van de visitatie zal Joos Jacobs geen enkele zakelijke danwel persoonlijke relatie met Mozaïek Wonen hebben. Plaats Datum Naam, handtekening Hilversum 27-2-2015 Joos Jacobs

Onafhankelijkheidsverklaring Germa Reivers

Germa Reivers verklaart hierbij dat de visitatie van Mozaïek Wonen in 2014/2015 in volledige onafhankelijkheid heeft plaatsgevonden. Germa Reivers heeft geen enkel belang bij de uitkomst van de visitatie. In de vier kalenderjaren voorafgaand aan de visitatie heeft Germa Reivers geen enkele zakelijke noch persoonlijke relatie gehad met de corporatie. In de komende twee kalenderjaren na afloop van de visitatie zal Germa Reivers geen enkele zakelijke danwel persoonlijke relatie met Mozaïek Wonen hebben. Plaats Datum Naam, handtekening Hilversum 27-2-2015 Germa Reivers pagina 62 Pentascope - Visitatierapport Mozaïek Wonen - april 2015

Bijlage 2 CV ’s visitatoren

CV Joos Jacobs Pentascope - Visitatierapport Mozaïek Wonen - april 2015 pagina 63

pagina 64 Pentascope - Visitatierapport Mozaïek Wonen - april 2015

Curriculum Vitae

CV Ruud Pijpers

Naam Geboortedatum Mobiel Organisatie

ir. R.W.J. (Ruud) Pijpers MRE 27 september 1965 06 – 51 64 58 79 New FT Consult

Adres Plaats E-mail Functie Opleiding Werkervaring Selectie van proj ecten

· · · Laan van Tolkien 63 5663 RW Geldrop [email protected]

Senior adviseur New FT Consult · Technische Universiteit Eindhoven, Bedrijfskunde met afstudeerrichting bedrijfseconomie. Hogeschool West-Brabant, opleiding tot Controller. TIAS Business School, Master of Real Estate. Diverse nascholing als adviesvaardigheden en projectmanagement. · · · · · 1990 – 1997: Diverse functie bij ING Bank, waaronder de laatste 2 jaar leiding gegeven aan de Task Force Brutering. 1997 – 2005: senior consultant Atrive voor de business Treasury en Financieel Management. 2005 – 2006: senior consultant bij Brink Groep, verantwoordelijk voor acquisitie in de business woningcorporaties. 2006 – 2009: senior consultant bij HabiTask Management & Organisatieadvies. In drie jaar tijd meegeholpen om de adviestak op te zetten en uit te bouwen. 2009 – 2012: senior consultant Quintis BV 2012 – heden: Senior adviseur New FT Consult en Senior Treasurer Portaal · · · · · · · Financieel crisismanagement: diverse corporaties begeleidt bij het opstellen van herstelplannen in geval van een B-status (CFV). Opstellen van financieel beleid bij een aantal woningcorporaties Projectleider bij opzetten van risicomanagement(systemen) bij woningcorporaties. Projectleider bij diverse onderzoeken naar efficiency-maatregelen bij woningcorporaties. Diverse projecten bij woningcorporaties voor het opzetten van het strategisch voorraadbeleid. Bij een aantal woningcorporaties en zorginstellingen zitting in de treasurycommissie. Bij een aantal woningcorporaties betrokken bij herstructurering van derivatenportefeuilles Zitting in diverse visitatiecommissies van woningcorporaties pagina 65

CV Germa Reivers pagina 66 Pentascope - Visitatierapport Mozaïek Wonen - april 2015

Pentascope - Visitatierapport Mozaïek Wonen - april 2015 pagina 67

Bijlage 3 Bronnenlijst

Onderstaand is een overzicht gegeven van de referentiedocumenten, zoals ontvangen en gebruikt door de visitatiecommissie.

Document Datum Auteur

Jaarplannen en rapportages

‘Op koers’ ondernemingsplan 2011-2015 ‘Krachtig naar 2018’ ondernemingsplan 2014-2018 Jaarverslag 2009 Zichtbaar in stad, wijk en woning Jaarverslag 2010 De crisis voorbij Jaarverslag 2011 Jaarverslag 2012 Jaarverslag 2013 Doorgaan met huisvesten Bedrijfsplan 2011 De bakens verzet Bedrijfsplan 2012 100 jaar Mozaïek Wonen; we zijn er voor u Bedrijfsplan 2013 Duurzaam huisvesten 20-5-2019 28-4-2011 26-4-2012 25-4-2013 15-5-2014 23-11-2010 24-11-2011 7-3-2013 11-12-2013 Mozaïek Wonen Mozaïek Wonen Mozaïek Wonen Mozaïek Wonen Mozaïek Wonen Mozaïek Wonen Mozaïek Wonen Mozaïek Wonen Mozaïek Wonen Mozaïek Wonen Mozaïek Wonen Bedrijfsplan 2014

Viermaandsrapportages

Bedrijfsrapportage 1 e viermaanden 2010 Bedrijfsrapportage 2 e viermaanden 2010 Bedrijfsrapportage 3 e viermaanden 2010 Bedrijfsrapportage 1 e viermaanden 2011 Bedrijfsrapportage 2 e viermaanden 2011 Bedrijfsrapportage 3 e viermaanden 2011 Bedrijfsrapportage 1 e viermaanden 2012 Bedrijfsrapportage 2 e viermaanden 2012 Bedrijfsrapportage 3 e viermaanden 2012 Bedrijfsrapportage 1 e viermaanden 2013 Bedrijfsrapportage 2 e viermaanden 2013 Bedrijfsrapportage 3 e viermaanden 2013 Bedrijfsrapportage 1 e viermaanden 2014 Bedrijfsrapportage 2 e viermaanden 2014 Bedrijfsrapportage 3 e viermaanden 2014 Mozaïek Wonen Mozaïek Wonen Mozaïek Wonen Mozaïek Wonen Mozaïek Wonen Mozaïek Wonen Mozaïek Wonen Mozaïek Wonen Mozaïek Wonen Mozaïek Wonen Mozaïek Wonen Mozaïek Wonen Mozaïek Wonen Mozaïek Wonen Mozaïek Wonen

Governance

Update opgave tbv RvC Besluitenlijsten 2010-2014 RvC-notulen 4-2-2010 t/m 25-9-2014 13-9-2013 Mozaïek Wonen Mozaïek Wonen Mozaïek Wonen Mozaïek Wonen Programma, verslagen en vervolgacties zelfevaluatie 2011, 2012, 2014 Directiereglement Uittreksel uit jaarverslag 2013 inzake Governancestructuur Gedrags- en integriteitscode, afspraken over goed 4-1-2010 29-09-2011 feb 2015 Mozaïek Wonen Mozaïek Wonen site Mozaïek Wonen gedrag en integriteit Klokkenluidersregeling Risicomanagement 2014 Afwijkingen MW tov Governancecode Ingevulde vragenlijst Governancecode Verbindingen en samenwerkingsverbanden Samenstelling van het bestuur 2013 Aanpassing rooster van aftreden Afschrift akte statutenwijziging Profielschets RvC feb 2015 2014 17-9-2014 1-9-2014 4-07-2012 site Mozaïek Wonen site Mozaïek Wonen site Mozaïek Wonen Mozaïek Wonen site Mozaïek Wonen site Mozaïek Wonen Mozaïek Wonen Mozaïek Wonen pagina 68 Pentascope - Visitatierapport Mozaïek Wonen - april 2015

Document

Reglement voor de Raad van Commissarissen Investeringsstatuut Toelichting op investeringsstatuut Treasurystatuut Treasurystatuut concept Stakeholdersstatuut

Notulen en afspraken huurders

Spoorboekje voor bewonerscommissies Overlegwet-overeenkomst 2009 en Reglement voor bewonerscommissies 2009, versie 4 Adviesaanvraag huurverhoging 2013 Adviesaanvraag huurverhoging 2014 Reactie adviesaanvraag huurverhoging 2014 Reactie op advies huurverhoging 2014 Advies MW, organisatie in beweging Reactie op advies MW, organisatie in beweging Formele adviesaanvraag in vervolg op “Mozaïek Wonen, organisatie in beweging” Antwoorden op vragen Koepel nav adviesaanvraag Organisatie in beweging Memo metingen tweede trimester 2014 Memo aan MT terugkoppeling consultatie huurdersverenigingen Organisatie in beweging

Convenanten, prestatieafspraken en voortgangsoverleggen

Convenant Armoedebestrijding Gouda Convenant samen werken aan de aanpak van woninginbraken in de gemeente Gouda Convenant ‘sluitende aanpak jeugdwerkloosheid’ 2007-2010 Convenant Voorkomen huisuitzetting als gevolg van huurschuld Gouda 2011-2015 Convenant zorgnetwerken OGGZ Midden Holland versie 10-10-2011 Goudse jeugdagenda 2011-2014 Regionaal Kader Maatschappelijke Zorg Midden Holland 2013-2016 Brief college Bodegraven-Reeuwijk inzake uitleg financiële mogelijkheden Brief aan gemeente Gouda inzake bouw 34 huurwoningen Westergouwe Nadere overeenkomst Westergouwe bij geactualiseerde overeenkomst prestatieafspraken Wonen 2006-2014 Overeenkomst Gemene rekening en Risico te maken kosten Overeenkomst prestatieafspraken wonen 2006-2014 Overeenkomst prestatieafspraken wonen 2010-2014 Prestatieafspraken 2006-2010

Datum

24-2-2005 28-11-2012 28-11-2012 18-9-2007 nov 2014 aug 2014 26-11-2014

Auteur

Mozaïek Wonen Mozaïek Wonen Mozaïek Wonen Mozaïek Wonen Mozaïek Wonen site Mozaïek Wonen Mozaïek Wonen en huurdersverenigingen Mozaïek Wonen 14-3-2013 27-2-2014 28-3-2014 16-4-2014 29-10-2013 6-11-2013 1-10-2013 Mozaïek Wonen Mozaïek Wonen Koepel Mozaïek Wonen Koepel Mozaïek Wonen Mozaïek Wonen 3-11-2014 28-6-2013 Mozaïek Wonen Mozaïek Wonen Mozaïek Wonen 18-3-2010 4-12-2012 26-1-2011 Gemeente Gouda Gemeente Gouda e.a. Gemeente Gouda e.a. Gemeente Gouda e.a. Verschillende partijen feb 2013 13-3-2014 6-2-2014 12-3-2014 13-5-2009 6-3-2006 27-1-2010 nov 2005 Gemeente Gouda e.a. Gemeente Gouda e.a. Mozaïek Wonen Mozaïek Wonen Gemeente Gouda, Woonpartners M-H en Mozaïek Wonen Gemeente Gouda, Mozaïek Wonen, Woonpartners M-H Gemeente Gouda, Mozaïek Wonen, Woonpartners M-H Gemeente Gouda, Mozaïek Wonen, Woonpartners M-H Gemeente Bodegraven, Mozaïek Pentascope - Visitatierapport Mozaïek Wonen - april 2015 pagina 69

Document

Prestatieafspraken 2012-2016 Vaste kaders in roerige tijden Conceptverslag bestuurlijk overleg Bodegraven Reeuwijk

Presteren naar vermogen

Begroting 2010 Financiële meerjarenbegroting 2010 2014 Begroting 2011 Financiële meerjarenbegroting 2011 2015 Begroting 2012 Financiële meerjarenbegroting 2012 2016 Begroting 2013 Financiële meerjarenbegroting 2013 2017 Begroting 2014 Financiële meerjarenbegroting 2014 2018 Accountantsverslag controleresultaten 2011 Accountantsverslag controleresultaten 2013 Management letter 2010 Management letter 2011 Management letter 2012 Management letter 2013 Managementletter bij kasstromenoverzicht 2013 Rapport van feitelijke bevindingen kasstromenoverzicht 2013 Management letter 2014 Assurance rapport BBSH 2010 Assurance rapport BBSH 2011 Assurance rapport BBSH 2012 Assurance rapport BBSH 2013 Oordeelsbrief verslagjaar 2009 Oordeelsbrief verslagjaar 2011 Oordeelsbrief verslagjaar 2012 Reactie op oordeelsbrief 2012 Reactie op reactie op oordeelsbrief 2012 Toezichtsbrief 2013 Continuïteitsoordeel 2011 Continuïteitsoordeel 2012 Solvabiliteitsoordeel 2011 over 2010 Kredietwaardigheid en faciliteringsvolume 2010 Kredietwaardigheid en faciliteringsvolume 2011 Kredietwaardigheid en faciliteringsvolume 2012 Kredietwaardigheid en faciliteringsvolume 2013 Aanpassing faciliteringsvolume Aanvullend faciliteringsvolume 2012 Vaststelling borgingsplafond en borgbaarheidsverklaring

Datum

31-8-2012 29-8-2013 26-11-2009 23-11-2010 24-11-2011 28-11-2013 20-4-2012 16-5-2014 21-12-2010 31-1-2012 13-12-2012 19-11-2013 21-8-2014 21-8-2014 21-11-2014 22-6-2011 27-6-2012 3-7-2013 27-6-2013 29-11-2010 30-11-2012 25-11-2013 13-12-2013 23-12-2013 10-10-2013 21-4-2011 7-5-2012 17-10-2011 29-12-2010 18-1-2012 4-10-2012 17-12-2013 17-6-2013 16-5-2013 1-7-2014

Auteur

Wonen Gemeente Bodegraven-Reeuwijk, Mozaïek Wonen e.a. Gemeente Bodegraven-Reeuwijk Mozaïek Wonen Mozaïek Wonen Mozaïek Wonen Mozaïek Wonen Mozaïek Wonen Ernst & Young Ernst & Young Ernst & Young Ernst & Young Ernst & Young EY EY EY EY Ernst & Young Ernst & Young EY EY Ministerie van Binnenlandse Zaken Ministerie van Binnenlandse Zaken Ministerie van Binnenlandse Zaken Mozaïek Wonen Ministerie van Binnenlandse Zaken Centraal Fonds Volkshuisvesting Centraal Fonds Volkshuisvesting Centraal Fonds Volkshuisvesting Centraal Fonds Volkshuisvesting Waarborgfonds Sociale Woningbouw Waarborgfonds Sociale Woningbouw Waarborgfonds Sociale Woningbouw Waarborgfonds Sociale Woningbouw Waarborgfonds Sociale Woningbouw Waarborgfonds Sociale Woningbouw Waarborgfonds Sociale Woningbouw pagina 70 Pentascope - Visitatierapport Mozaïek Wonen - april 2015

Document

Integrale rapportage werkgroepen 1 tm 3 dPI 2011 dPI 2012 dPI 2013 dPI 2014 dVI 2010 dVI 2011 dVI 2012 dVI 2013

Diversen

Voorgenomen besluit reorganisatie 2013 Afwegingskaders investeringen leefbaarheidsfonds Afweging inzet leefbaarheid Wijkvisies en aandachtspunten 2013 Gouda en Bodegraven Effecten van scheiden Wonen en Zorg in de regio Midden-Holland Discussienota Wonen, welzijn, zorg Overzicht bijzondere huisvestingsorganisaties Memo risicoanalyse zorgvastgoed Mozaïek Wonen Memo aangekondigde hervormingen huurmarkt Memo toedeling woningen DAEB/niet-DAEB Memo Analyse mogelijkheden niet-DAEB vastgoed Memo afweging vrije huursector Memo middeninkomens Memo doorstroming middeninkomens en senioren Memo energielabels Memo heroverweging planmatig onderhoud Memo begroten onderhoud Werken met assetmanagement, visie op afdeling vastgoed en nieuwbouw Complexbeheerplannen 2010 stand per 4-4-2011 Verslag bespreking complexbeheerplannen 16-2-2009 Memo complexbeheerplannen update Uitwerken enkele definities tbv aanpassing complexbeheerplannen 2010 Memo ombouw Savelberghof Slaagkansen woningzoekenden 2010 Memo huurverhoging 1-7-2010 Plan van aanpak actualisatie SVB 2010 Stadmonitor gemeente Gouda Veiligheidsmonitor 2009 Uitkomsten strategieën 2010 Het wonen overwogen De resultaten van het WoonOnderzoek Nederland 2009 (WoON) Bespreking beheerplannen commercieel en maatschappelijk vastgoed Wijzigingen clusterbeheerplannen nav inventarisatierondes 2011 Atlas voor gemeenten 2011 deel 2 Twaalf vragen en antwoorden mbt schotelantennes Ontwerp beheerplan maatschappelijk en commercieel vastgoed

Datum

3-9-2013 20-9-2013 29-5-2013 24-6-2014 12-11-2013 23-6-2014 8-9-2014 6-6-2013 17-4-2014 10-4-2013 5-9-2013 31-5-2013 9-6-2011 20-6-2013 15-5-2014 6-9-2013 18-11-2014 19-10-2013 4-4-2011 16-3-2010 14-6-2010 8-2-2010 20-3-2010 mei 2010 maart 2009 7-12-2011 2011 14-11-2011 15-11-2011

Auteur

Mozaïek Wonen Mozaïek Wonen Mozaïek Wonen Mozaïek Wonen Mozaïek Wonen Mozaïek Wonen Mozaïek Wonen Mozaïek Wonen Mozaïek Wonen Mozaïek Wonen Mozaïek Wonen Mozaïek Wonen Mozaïek Wonen JSO Mozaïek Wonen Mozaïek Wonen Mozaïek Wonen Mozaïek Wonen Mozaïek Wonen Mozaïek Wonen Mozaïek Wonen Mozaïek Wonen Mozaïek Wonen Mozaïek Wonen Mozaïek Wonen Mozaïek Wonen Mozaïek Wonen Mozaïek Wonen Mozaïek Wonen Mozaïek Wonen Mozaïek Wonen Mozaïek Wonen Mozaïek Wonen Mozaïek Wonen Mozaïek Wonen Dimensus beleidsonderzoek Dimensus beleidsonderzoek Mozaïek Wonen WWI en CBS Mozaïek Wonen Mozaïek Wonen Mozaïek Wonen Mozaïek Wonen Pentascope - Visitatierapport Mozaïek Wonen - april 2015 pagina 71

Document

Inventarisatierondje SVB 2013 Overzichten tbv actualisatie SVB 2011 Advies milieubeleidsplan Mozaïek Wonen Milieubeleidsplan Mozaïek Wonen Monitor Woonvisie 2010 Memo Herijking opgave Memo Toelichting op traject Vaststellen van onze opgave en gevolgen voor SVB Overzichten simulatie verloop Woningbalans Memo Effecten voor beleid Memo RvC De opgave Memo Resultaten woonlastenonderzoek MW Memo concept-novelle Analyse enquête nieuwe huurders nieuwbouw: Westerkade Analyse enquête nieuwbouw Lazarussteeg Procesmeting nieuwe huurders 1 e trimester 2013 Analyse imago-onderzoek Analyse imagometing Bewonersscan 2012 tbv Mozaïek Wonen Adviezen uit pre-advies Antwoorden op brief OR, d.d. 24-9-2013 Presentatie Personeelsbijeenkomst 24-9-2013 Advies Mozaïek Wonen, organisatie in beweging Nieuwe topstructuur concept Uitgangspunten organisatiestructuur financieel en maatschappelijk duurzame organisatie Mozaïek Wonen Bijdragen ideeën box Organisatie in beweging Vragen OR nav aanvullende stukken inclusief beantwoording Communicatieplan nieuwe Ondernemingsplan (2014 2018) Brief Afspraken overeenkomst Opdrachtbevestiging metingen KWH Vertaling online dienstverlening naar scores KWH huurlabel Resultaten metingen onderhoud per aannemer Intentieovereenkomst Samenwerking bij bedrijfsvoering Samenwerkingsovereenkomst Buurtbemiddeling Sociaal plan Renovatie en sloop Bodegraven Corporatie in perspectief Stichting Mozaïek Wonen 2011 Corporatie in perspectief Stichting Mozaïek Wonen 2012 Corporatie in perspectief Stichting Mozaïek Wonen 2013 Corporatie in perspectief Stichting Mozaïek Wonen 2014

Datum

7-5-2013 2013 jan 2013 30-5-2011 6-11-2011 20-6-2011 2011 9-6-2011 16-6-2011 9-6-2011 26-3-2014

Auteur

Mozaïek Wonen Mozaïek Wonen Ecofys Mozaïek Wonen Gemeente Gouda Mozaïek Wonen Mozaïek Wonen Mozaïek Wonen Mozaïek Wonen Mozaïek Wonen Mozaïek Wonen Mozaïek Wonen Mozaïek Wonen 8-10-2013 2012 5-9-2013 10-10-2013 5-11-2013 6-9-2013 5-9-2013 Mozaïek Wonen Mozaïek Wonen Mozaïek Wonen Mozaïek Wonen USP Marketing Consultancy OR Mozaïek Wonen Mozaïek Wonen OR Mozaïek Wonen Mozaïek Wonen 15-7-2013 17-10-2013 8-5-2014 7-5-2014 14-3-2014 2013 2-7-2012 16-12-2013 13-12-2012 2011 2012 2013 2014 Mozaïek Wonen OR en Mozaïek Wonen 23-10-2013 Mozaïek Wonen KWH Mozaïek Wonen KWH Mozaïek Wonen Mozaïek Wonen, QuaWonen, WonenCentraal, Woonpartners Midden-Holland Diverse partijen Mozaïek Wonen Centraal Fonds Volkshuisvesting Centraal Fonds Volkshuisvesting Centraal Fonds Volkshuisvesting Corporatie Benchmark Centrum pagina 72 Pentascope - Visitatierapport Mozaïek Wonen - april 2015

Bijlage 4 In- en externe deelnemers aan interviews en dialogen

Tabel Deelnemers individuele interviews en dialogen intern

Naam Functie

Dhr. D. Mol Mw. E. Smissaert Dhr. H. Brückmann Dhr. T. Sekeris Dhr. D. Hermans directeur-bestuurder senior adviseur Strategie manager Vastgoed voorzitter RvC operational controller Dhr. J.H.A. Didden Mw. G. van Asseldonk Dhr. M. Noomen Dhr. T. Zuidam Dhr. R. Benschop Dhr. R. Heijker vice-voorzitter RvC lid RvC op voordracht huurders teamleider ICT en financiële administratie teamleider Organisatie (P&O) teamleider Vastgoedbeheer teamleider Financial Planning en Control Mw. M. van Dalm Dhr. M. van Ewijk Dhr. G. van den Berg Mw. R. el Idrissi Dhr. J. Wildschut Mw. A. Heikoop Mw. M. van Ingen-Schenau Dhr. B. Peters Dhr. H. Takke Mw. J. Bruining Mw. M. Arron Dhr. P. Kasbergen Mw. A. Mostert Dhr. J. Slager Dhr. J. Krul teamleider WSP teamleider Rayon Oost en waarnemend Rayon West teamleider Rayon Noord medewerker financiën (crediteuren) lid OR en projectleider onderhoud woonconsulent huur en verhuur medewerker financieel beheer en informatie lid OR en medewerker sociaal beheer en participatie medewerker WSP lid OR en junior medewerker beleid medewerker sociaal beheer en participatie lid OR en opzichter senior medewerker secretariaat en administratief medewerker P&O voorzitter OR en senior woonconsulent sociale overlast en zorg vestigingsmanager Woonmaat Pentascope - Visitatierapport Mozaïek Wonen - april 2015 pagina 73

Tabel Externe deelnemers interviews en dialogen

Naam Functie

Dhr. R. Tetteroo wethouder Dhr. S. Hokken Mw. L. Werger Mw. M. de Geus Dhr. M. Kromwijk Dhr. P. van Haeften wijkontwikkeling wethouder wonen en stedelijke vernieuwing wethouder adviseur volkshuisvesting en ruimtelijke ordening Mw. L. Keyzers Dhr. J. v.d. Wal Dhr. J. Hordijk Mw. T. Lindemans Dhr. R. Donninger Dhr. R. van den Broeke Dhr. V. van Luit Dhr. W. van Berge Projectleider ruimtelijke en maatschappelijke ontwikkeling Coördinator cluster RO, Milieu en Erfgoed, afdeling Planontwikkeling en -regie wethouder beleidsadviseur bestuurder bestuurder directeur adjunct directeur Dhr. O. Hornes Dhr. Jaspers Mw. N. Voordouw Dhr. D. Verwoerd voorzitter lid Voorzitter HV Lid Koepel lid Dhr. F. Zweere Dhr. G.J. van Wolven Dhr. Den Breejen Mw. B. Bakker Dhr. J. Koeman Dhr. V. Both Dhr. R. Visser Dhr. H. van Randwijk Mw. B. Vermaas Dhr. B. Eijsink Dhr. H. Steenbergen lid lid contactpersoon BC lid algemeen directeur wijkagent adviseur huisvesting directeur hoofd vastgoed directeur vestigingsdirecteur

Organisatie

Gemeente Gouda Gemeente Gouda Gemeente Gouda Gemeente Gouda Gemeente Bodegraven-Reeuwijk Gemeente Bodegraven-Reeuwijk Gemeente Bodegraven-Reeuwijk Gemeente Bodegraven-Reeuwijk Gemeente Zuidplas Gemeente Zuidplas Wonen Centraal QuaWonen Woningbouwvereniging Reeuwijk Woonpartners Midden-Holland Huurdersvereniging Bewogo Huurdersvereniging Bewogo Huurdersvereniging Bodegraven en Koepel Bewonerscommissie Hoefslag/Ingelanden Bewonerscommissie Waterhoen Bewonerscommissie Emma Bewonerscommissie Acaciaplein Bewonerscommissie St Mariewal Leger des Heils Politie Den Haag ASVZ Fundis Vastgoed Zorgpartners Midden Holland St. Gemiva Van Wijnen Stolwijk B.V. pagina 74 Pentascope - Visitatierapport Mozaïek Wonen - april 2015

Bijlage 5 Position Paper Mozaïek Wonen

Krachtig naar 2018

De volkshuisvesting is in beweging. Politieke keuzes, economische- en maatschappelijke ontwikkelingen veranderen het speelveld, de omgeving en mogelijkheden van woningcorporaties ingrijpend. De veranderingen dwingen ons tot een fundamentele herbezinning op onze taken en de wijze waarop wij hier invulling aan geven. Deze heroriëntatie raakt ons bestaansrecht, onze drijfveren en kernwaarden, maar vraagt ook om keuzes in strategische sturing, bedrijfsvoering, dienstverlening, samenwerking met anderen en de inrichting van onze organisatie. Wij handelen en kiezen vanuit onze eigen kracht. Wij richten ons op mensen die ons echt nodig hebben. Betaalbaar wonen en dienstverlening aan de huurders staan hierbij centraal. Wij zijn een financieel gezonde corporatie en gaan voor volkshuisvestelijke continuïteit. Dit is de basis voor ons handelen. Wij staan midden in de samenleving en zijn lokaal nauw verbonden met onze maatschappelijke partners. Vanuit het besef dat financiële middelen schaarser worden, werken we samen met onze belanghouders en partners die invulling geven aan de thema’s wonen, welzijn, zorg, leefbaarheid en duurzaamheid.

Hier staan wij voor

Bij de ambities en doelstellingen voor de komende jaren passen een missie en kernwaarden. Deze beschrijven ons bestaansrecht, onze drijfveren, wie wij zijn en hoe wij handelen. U kunt ons hierop aanspreken.

Missie Het bieden van goede en betaalbare huisvesting aan mensen -van jong tot zeer oud- met een smalle beurs en aan mensen die voor hun huisvesting bijzondere aandacht en zorg nodig hebben.

Onze kernwaarden: Klantgerichtheid

Mozaïek Wonen weet wat er in de markt speelt en waar klanten behoefte aan hebben. Wij spelen in -binnen de door ons gestelde uitgangspunten- op vragen en wensen van klanten. Wij zijn duidelijk over wat men van ons kan verwachten en wat wij niet doen. Wij komen onze verplichtingen en afspraken na.

Samenwerken

Om iets te bereiken, heb je elkaar nodig. Wij zoeken daarom actief naar samenwerking. Mozaïek Wonen weet haar doelen en inbreng, vanuit het principe van co-creatie, te verbinden aan die van andere partijen. Door co-creatie halen we het beste uit ons zelf en uit de partners. We werken actief samen vanuit een gezond eigen belang en vanuit de wens waarde te creëren voor elkaar en voor anderen. Anderen mogen ons aanspreken op enthousiasme, daadkracht en resultaatgerichtheid. Vanzelfsprekend staan gelijkwaardigheid van de partners, wederkerigheid, openheid en vertrouwen aan de basis van succes.

Solide zijn

Als solide corporatie zijn we een bestendige en betrouwbare partner. Wij kunnen -in financieel opzicht- tegen een stootje en hebben een consistente manier van werken. Solide is ook duurzaam. We zien het als een plicht over een lange reeks van jaren van waarde te zijn voor mensen, de maatschappij en het milieu. Wij zijn continu gericht op de toekomst en handelen vanuit een langetermijnvisie. Ons vastgoed is het middel om onze opgave en doelstellingen te realiseren.

Zakelijkheid

We stellen afgewogen en realistische doelen en verwezenlijken deze efficiënt. Onze resultaten en prestaties zijn meetbaar en dragen altijd bij aan de missie en de doelstellingen van Mozaïek Wonen. Wij communiceren transparant over onze resultaten en prestaties naar onze stakeholders. Pentascope - Visitatierapport Mozaïek Wonen - april 2015 pagina 75

Hier gaan wij voor

Ons ondernemingsplan heeft betrekking op de periode 2014-2018. De komende jaren staan de volgende uitgangspunten centraal.

1. Betaalbaar wonen naar prijs en kwaliteit

De huurders kunnen erop rekenen dat onze woningen en bijbehorende producten een betaalbare prijs en daarbij passende kwaliteit hebben. Voor extra service betaalt de huurder. Huurders kunnen bij Mozaïek Wonen rekenen op een betaalbare goede woning. Een goede woning is heel, veilig en gezond om in te wonen.

2. Een toonaangevende volkshuisvestelijke speler

Gemeenten, zorginstanties, huurdersverenigingen en andere belanghouders kennen Mozaïek Wonen als een toonaangevende volkshuisvestelijke speler in de gemeenten Gouda, Bodegraven-Reeuwijk en Zuidplas. Onze aandacht is gericht op de kerntaak. We zijn en blijven maatschappelijk betrokken. De financiële middelen worden schaarser. Daarom doen we sommige dingen wel en sommige dingen niet meer. Vanuit de eigen kracht en in co-creatie met anderen geven we creatief en innovatief invulling aan de thema’s wonen, welzijn, zorg, leefbaarheid en duurzaamheid. Onze aandacht gaat hierbij in het bijzonder uit naar de kwetsbare zorgbehoevende groepen en naar de oudere huurders die langer zelfstandig blijven wonen. Mozaïek Wonen is terughoudend in het ontwikkelen en beheren van maatschappelijk vastgoed. We richten ons op de bestaande woningvoorraad en investeren beperkt in nieuwbouw. Wij houden ons, in principe, niet bezig met duurdere huurwoningen en commercieel vastgoed. Bij specifiek woonzorgvastgoed leveren we alleen het vastgoed en gaan we ervan uit dat zorgorganisaties de zorg leveren.

3. Financieel solide

Wij zijn een financieel gezonde woningcorporatie die de continuïteit van betaalbare woningen, voor nu en in de toekomst, kan waarborgen. De veranderende (financiële) omstandigheden vragen een solide en sobere bedrijfsvoering. Wij zetten daarom actief in op het versterken van de balans tussen inkomsten en uitgaven en zoeken naar andere manieren voor het financieren van investeringen. Strategische samenwerking met andere woningcorporaties gaan wij hierbij niet uit de weg.

4. Betaalbaar en duurzaam wonen

Wij leveren een bijdrage aan de betaalbaarheid van de woonlasten én aan het milieu en passen, daar waar mogelijk en effectief, energiebesparende maatregelen toe. Zo verbetert de kwaliteit van de woning, worden de woonlasten voor huurders lager en leveren we een bijdrage aan een beter milieu. Wij vinden het redelijk dat huurders, die hierdoor een lagere energierekening hebben, (een deel van) de kosten voor hun rekening nemen via een huurverhoging. Ook onderzoeken we manieren van (co )financiering van maatregelen en/of andere manieren van co-creatie met energieleveranciers.

5. Efficiënte en klantgerichte dienstverlening

De huurders kunnen rekenen op een efficiënte en klantgerichte dienstverlening. Uitgangspunt is, dat zowel Mozaïek Wonen als de klanten over en weer rechten en plichten hebben. Wij nemen onze verantwoordelijkheid en vragen dat ook van de huurders. Over onze service en dienstverlening zijn wij duidelijk en transparant: wat doen wij wel en wat niet. De huurder betaalt voor extra service. Wij communiceren hier duidelijk over. De dienstverlening wordt verricht via meerdere kanalen. Vragen van de klant worden adequaat aangenomen en tijdig afgehandeld.

6. Verantwoordelijke en daadkrachtige medewerkers

Onze medewerkers hebben oog voor de huurder, kiezen voor samenwerking en zijn kostenbewust. Zij werken vanuit een zakelijke organisatie met een solide en doelmatige bedrijfsvoering. Zij zijn de doorslaggevende factor voor de prestaties van en de waardering door huurders en relaties. Wij dagen pagina 76 Pentascope - Visitatierapport Mozaïek Wonen - april 2015

hen daarom uit het beste uit zichzelf en uit elkaar te halen en zich continu te blijven ontwikkelen. Mozaïek Wonen biedt als werkgever hiervoor de kaders en mogelijkheden. Zo kunnen we blijven inspelen op de veranderende omstandigheden en eisen. De eigen verantwoordelijkheid en oplossingskracht van iedere medewerker staan hierin centraal. De basis voor het handelen van onze medewerkers is verankerd in onze kernwaarden.

Waar staan we nu?

Per 16 maart 2014 is Dick Mol de nieuwe Directeur-Bestuurder van Mozaïek Wonen. Financieel gezonder worden is in zijn visie essentieel om ook op termijn te kunnen blijven investeren in betaalbare woningen voor onze doelgroepen. Hiertoe zijn scherpe keuzes gemaakt: voor welke doelgroepen zetten wij onze middelen in, wat doen we nog wel en wat doen we niet meer? Daarnaast is begin 2014 een regorganisatie doorgevoerd, waardoor we de komende jaren substantieel (22%) besparen op onze personeels- en bedrijfskost en. Straks heeft Mozaïek Wonen zo’n 70 fte’s op ongeveer 8.700 verhuureenheden. Vanaf 1 januari 2014 werkt Mozaïek Wonen vanuit rayons, waardoor een aantal functies zoals dagelijks onderhoud, sociale overlast, woonfraude, huur- en verhuurzaken, verkoop en participatie gebiedsgericht uitgevoerd worden vanuit een rayon. Hiermee kunnen wij onze klanten nog gerichter bedienen en gaat er minder tijd en informatie verloren. Voorts zijn we bezig met het digitaliseren van (routinematige) klantprocessen, waarbij wij inspelen op de hedendaagse behoefte van mensen om 24/7 hun gegevens in te zien en eventueel zelf te wijzigen op het moment dat men dat zelf het beste uitkomt en berichten en/of vragen door te geven. Hiertoe zullen we in de loop van 2015 zowel een huurders- als aannemersportal in gebruik nemen. In 2014 is een milieubeleidsplan opgesteld, waarmee wij enerzijds inzetten op verduurzaming van onze woningportefeuille en anderzijds – wellicht nog belangrijker – het betaalbaar houden van onze huurwoningen voor m.n. de lagere inkomens. Begin 2015 zullen de contouren van ons nieuwe huurbeleid vorm krijgen.

Maar we willen meer!

Onze financiële polsstok dwingt ons terughoudend te zijn met onze uitgaven. Tegelijkertijd zien we een toenemende druk op onze opgave op de thema’s betaalbaarheid, beschikbaarheid, duurzaamheid en wonen en zorg. We zijn dan ook naarstig op zoek naar additionele financiële ruimte en mogelijkheden om toch nog net iets meer te kunnen doen. Dit kunnen we echter niet alleen en we nodigen onze stakeholders dan ook nadrukkelijk uit samen met ons deze uitdaging op te pakken. Voor mij als Directeur-Bestuurder van Mozaïek Wonen geldt, dat ik pas tevreden kan zijn wanneer we over enkele jaren samen met onze stakeholders kunnen concluderen, dat Mozaïek Wonen toch meer heeft kunnen doen, dan in 2014 voorzien. Doet u met ons mee? Met vriendelijke groet Dick Mol. Oktober 2014. Pentascope - Visitatierapport Mozaïek Wonen - april 2015 pagina 77

Bijlage 6 Tabellen bij hoofdstuk 3

In de tabel gebruikte afkortingen MVG: maatschappelijk vastgoed MW: Mozaïek Wonen OMB: Ontwikkelingsmaatschappij Binnenstad PA: prestatieafspraken 2006-2014 G: prestatieafspraken Gouda periode 2006-2014 2010-2014 G: herziene prestatieafspraken Gouda periode 2010-2014 2012-2016 B-R: prestatieafspraken Bodegraven-Reeuwijk pagina 78 Pentascope - Visitatierapport Mozaïek Wonen - april 2015

Tabellen bij hoofdstuk 3 Presteren naar Opgaven en Ambities

Tabel 1 Opgaven/vertaling in ambities en prestaties Huisvesting primaire doelgroep

Opgaven/vertaling in ambities op gebied van Prestaties

Woningtoewijzing en doorstroming

Beschikbaarheid woningen

Gewenste Omvang portefeuille OP 2011 -2015: Gegevens huurwoningen 2010 (CiP 2011): 8.553 woongelegenheden en 265 garages, bedrijfsruimten, MVG en overig • goedkoop: 15,4% (1306) t.o.v. referentie 17,9% • betaalbaar: 71,8% (6083) t.o.v. referentie 72,2% • duur < huurtoeslag: 10,0% (847) t.o.v. referentie 7,8% • duur > huurtoeslag: 2,8% (241) t.o.v. referentie 2,0% 2011 (CiP 2012): 8.600 woongelegenheden en 298 garages, bedrijfsruimten, MVG en overig • goedkoop: 14,7% (1251) t.o.v. referentie 16,7% • betaalbaar: 71,9% (6112) t.o.v. referentie 71,2% • duur < huurtoeslag: 10,6% (900) t.o.v. referentie 9,4% • duur > huurtoeslag: 2,8% (242) t.o.v. referentie 2,8% 2012 (CiP 2013): 8.747 woongelegenheden en 367 garages, bedrijfsruimten, MVG en overig • goedkoop: 13,7% (1175) t.o.v. referentie 14,7% • betaalbaar: 71,0% (6105) t.o.v. referentie 70,7% • duur < huurtoeslag: 12,9% (1108) t.o.v. referentie 11,8% • duur > huurtoeslag: 2,4% (207) t.o.v. referentie 2,7% 2013 (CiP 2014): 8.934 woongelegenheden en 431 garages, bedrijfsruimten, MVG en overig • goedkoop: 12,8% (1139) t.o.v. referentie 12,3% • betaalbaar: 67,3% (5973) t.o.v. referentie 68,1% • duur < huurtoeslag: 16,1% (1427) t.o.v. referentie 16,0% • duur > huurtoeslag: 3,7% (330) t.o.v. referentie 3,5% 2014 (gegevens MW): 8.831 woongelegenheden en 491 wooneenheden, garages, bedrijfsruimten, MVG • goedkoop15,2% (1.345) • betaalbaar 65,7% (5.800) • duur < huurtoeslag: 15.5% (1.370) • duur > huurtoeslag: 3.6% (316). Goedkoop en betaalbaar nemen af, duur < en > huurtoeslag nemen toe, behalve in 2014. Goedkoop en betaalbaar samen iets minder dan referentiecorporatie.

Toelichting op afwijking

pagina 79

Oordeel

7 Pentascope - Visitatierapport Mozaïek Wonen - april 2015

pagina 80

Opgaven/vertaling in ambities op gebied van Prestaties

2010: 9.210, waarvan 8.080 betaalbaar 2011: 9.210, waarvan 8.080 betaalbaar 2012: 9.210, waarvan 8.080 betaalbaar 2013: 8.953 waarvan 8.726 in sociale huursegment 2014 Gewenste Omvang portefeuille OP 2014 – 2018: 8.953 waarvan 8.726 in het sociale segment 2010 Bij voorrang toewijzen aan BBSH doelgroep. 2011-2014: 90% < daeb grens; 2014: >90% aan doelgroep 2010: 8.477 waarvan 8264 betaalbaar 2011: 8.505 waarvan 8.265 betaalbaar 2012: 8.595 waarvan 8.375 betaalbaar 2013: 8.831 waarvan 8.515 betaalbaar 2014: 8.917 waarvan 8.496 betaalbaar 2006-2014 G: voorraad afgestemd houden op doelgroepen 2012-2016 B-R: voorraad minimaal gelijk houden Vertaald naar gewenste omvang portefeuille  Omvang voorraad: 1800 woningen, waarvan 1470 bereikbaar (<€ 535.33)  Levensloopbestendig: 540 woningen zijn geschikt voor mobiele en minder mobiele ouderen.  < 23 jaar: 5 woningen.  < 30 jaar: 99 woningen  Starters: 189  Doorstromers: 428 woningen  55+: 288  EGW/MGW: 50/50 = 811 EGW en 811 MGW

Passend toewijzen

Vertaald naar gewenste omvang portefeuille  Omvang voorraad: 6700 woningen, waarvan 5700 bereikbaar (<€ 535.33)  Levensloopbestendig: 2010 woningen zijn geschikt voor mobiele en minder mobiele ouderen.  < 23 jaar: 309 (= 163 + (helft 292) 146) woningen  < 30 jaar: 317 (= 171 + (helft 292) 146) woningen  Grote gezinnen: 66 woningen  55+: 758 woningen  EGW/MGW: 40/60 = 2768 EGW en 4152 MGW 80% toegewezen aan doelgroep < 33.000. 10%: 33.000 – 43.000 7.7% > 43.000 2011: 92.2% passend toegewezen 2012: 95% passend toegewezen 2013: 96,4% passend toegewezen 2014: 95,9% passend toegewezen Pentascope - Visitatierapport Mozaïek Wonen - april 2015

Toelichting op afwijking Oordeel

8

Opgaven/vertaling in ambities op gebied van Prestaties Tegengaan woonfraude

Onder regie gemeente is in 2009 door betrokken partijen gewerkt aan Convenant m.b.t. uitwisseling gegevens uit Gemeente Basis Administratie (GBA) en bestanden van de woningcorporaties. Vanaf 2010 heeft MW toegang tot raadpleging van GBA. Vanaf september 2010 verzorgen de corporaties ook verhuismutaties in GBA. In 2010 convenant “integrale aanpak van Hennepkwekerijen” ondertekend. Partijen in dit convenant zijn alle 26 gemeenten in regio Holland Midden, OM, arrondissementsparket Den Haag, Politie Holland Midden, Stedin, Belastingdienst, woningcorporaties en particuliere verhuurders.

Keuzevrijheid voor doelgroepen

In z’n algemeenheid: door zo min mogelijk woningen te labelen voor specifieke doelgroepen, alle nieuwbouw levensloopbestendig 2010: 51 gevallen woonfraude, 2 ontruimingen 2011: 45 gevallen woonfraude, 6 ontruimingen. 2012: 32 gevallen woonfraude, 3 ontruimingen. 2013: 25 gevallen woonfraude, 3 ontruimingen. 2014: 22 gevallen woonfraude, 1 ontruiming. Samenstelling van het bezit (CiP 2013) • eengezinswoningen: 46,3% • meergezinsetagebouw zonder lift/max 4 lagen: 23,2% • meergezinsetagebouw met lift: 14,9% • hoogbouw: 13,9% • onzelfstandige overige: 1,7% Minder EGZ dan in de regio.

Wachtlijst/slaagkans

2010 - 2013: verbetering gemiddelde slaagkansen (minimaal 20%) 2014-2018: slaagkansen van de verschillende groepen zijn in evenwicht met elkaar

Doorstroming

2010: Slaagkansen G: 14.5%; B:16.2%. Gemiddeld aantal reacties per woning 117 2011: Slaagkansen G: 14%; B: 9.3%. Gemiddeld aantal reacties per woning 127 2012: Slaagkansen G: 15,9%; B: 12,0%. Gemiddeld aantal reacties per woning 110 2013: Slaagkansen G 18%; B. 10.5%. Gemiddeld aantal reacties per woning 80 2014: Slaagkansen G 16.0%, B. 11.9%. Gemiddeld aantal reactie per woning 58

Toelichting op afwijking

Geen expliciet aantal gedefinieerd. MW heeft een belangrijke rol gespeeld in de totstandkoming van het convenant. Voor melding van woonfraude e.d. heeft MW een afzonderlijk e-mailadres. pagina 81

Oordeel

7 7 6 Eigen normen gehaald, lager dan referentiecorporatie 9 Pentascope - Visitatierapport Mozaïek Wonen - april 2015

pagina 82

Opgaven/vertaling in ambities op gebied van Prestaties

Mutatiegraad geen norm 2010: Gouda 7,5%; Bodegraven 7,5% 2011: Gouda 6,0%; Bodegraven 4,5% 2012: Gouda 6,0%; Bodegraven 4,5% 2013: Gouda 6,5%; Bodegraven 5,0% 2014: Toewijzingsexperimenten op maat

Leegstand

2010-2013 Beheersing leegstand (tov referentiecorporatie; gegevens CiP) • 2010: 6,8% (ref 7,6%) • 2011: 5,3% (ref 7,4%) • 2012: 6,7% (ref 7,1%) • 2013: 8,1% (ref 7,5%) • 2014: 6,7% Gemiddeld 6,7% Gegevens MW uitgesplitst naar werkgebied: 2010: Gouda 7,21%; Bodegraven 7,05 2011: Gouda 5,87%; Bodegraven 9,66 2012: Gouda 6,89%; Bodegraven 7,56 2013: Gouda 7,1%; Bodegraven 7,7% 2014: Gouda 6.2%, Bodegraven 8.6% In Gouda en Bodegraven samen met gemeenten en andere corporaties toewijzingsexperiment loting voor jongeren, zodat deze groep iets meer kansen heeft om een woning toegewezen te krijgen. 2010: 0,26% 2011: 0,29% 2012: 0,27% 2013: 0,41% 2014: 0,34% Pentascope - Visitatierapport Mozaïek Wonen - april 2015

Toelichting op afwijking

De leegstand vanwege verhuurbaarheid is in 2013 sterk opgelopen. Voornamelijk bij MGW is leegstandsgraad hoog, gedeeltelijk door groot aantal weigeringen onder woningzoekenden omdat men in huidige onzekere omstandigheden kieskeuriger is en/of niet reageert op aanbod.

Oordeel

6

Maatregelen voor specifieke groepen zoals starters, statushouders of jongeren

2010-2013 Afspraken lopen via huisvestingsverordening (urgenten) of Volumeafspraken statushouders e.d. via Prestatieafspraken. % Huurderving (tov referentiecorporatie) (gegevens CiP) • 2010: 0,4 (1,1) • 2011: 0,3 (1,1) • 2012 agv marktomstandigheden: 0,4 (0,9) agv projectleegstand: 0,8 (0,6) • 2013 agv marktomstandigheden: 0,5 (0,8) agv projectleegstand: 0,8 (0,3) • 2014 agv marktomstandigheden: 0,34% agv projectleegstand: 0,34% (gegevens MW) Verhuringen met specifieke indicatie: 2010: 13% 2011: 26% 2012: 21.4% 2013: 11.4% 2014: 14,9% Vraag/Aanbod is niet te sturen. Op het moment, dat iemand met indicatie/urgentie een woning nodig heeft kunnen we aan deze urgente vraag voldoen. 6

Opgaven/vertaling in ambities op gebied van Prestaties

Betaalbaarheid

Huurprijsbeleid

Gematigd huurbeleid 2010: maximaal toegestaan 1.2% 2011: maximaal toegestaan 1.3% 2012: maximaal toegestaan 4,0%, 4,5% en 6,5% 2013: maximaal toegestaan 4,0%, 4,5% en 6,5%

Overige woonlasten

Gemiddelde huuraanpassing: 2010: 0.97% 2011: 1,24% 2012: 1,96% 2013: 3,73% 2014: 3,6% Huurprijs als percentage van maximaal redelijke huurprijs (Gegevens CiP): • 2010: 71,2% (ref 69,1) • 2011: 71,8% (ref 68,7) • 2012: 70,9% (Daeb); ref: 65,2%; landelijk: 67,2% • 2013: 71,8% (Daeb); ref: 65,9%; landelijk: 68,2% • 2014: 70,6%

Toelichting op afwijking

wens is gematigd en uitkomst is hoger Totale kosten afrekening: 2010: ca. € 2.2 miljoen. 2011: ca. € 2,1 miljoen. 2012: ca. € 2,2 miljoen. 2013: ca. € 2,3 miljoen Stookkosten: 2010: gerealiseerde stookkosten en elektra liggen fors lager dan voorgaande jaren door goedkoper inkopen van gas en elektriciteit. 2011: gerealiseerde stookkosten en elektra liggen beduidend lager dan voorgaande jaren doordat in de Hoefs collectieve verwarmingsketels zijn vervangen door individuele. 2012: Opvallend is stijging stookkosten door onder andere gasprijs (2012 was 32,5 cent, in 2011 30,7 cent). Ook de schoonmaakkosten en elektrakosten zijn gestegen. Voor elektra ook energieprijs hoger dan in 2011. Glasfonds: 2010: Realisatie valt lager uit, omdat het aantal meldingen in 2010 lager was dan in 2009. Tevens is contract opnieuw aanbesteed, waardoor de glasvervanging tegen een betere prijs wordt ingekocht. Door dit inkoopvoordeel is ook het voorschotbedrag van de huurders bijgesteld van € 1,36 naar € sturen op collectieve woonlasten en niet op bijv energie MW levert een aantal services en diensten tegen kostendekkende prijs in de vorm van servicekosten. Eenmaal per jaar wordt per complex een overzicht van kosten en voorschotten opgesteld. Dit kan leiden tot terug- of bijbetaling. Zo nodig worden voorschotten aangepast. Dit gebeurt in overleg met de bewonerscommissie. Servicekosten betreffen stookkosten, schoonmaakkosten, elektra, gemeenschappelijke ruimten, lift etc. pagina 83

Oordeel

6 6 Pentascope - Visitatierapport Mozaïek Wonen - april 2015

pagina 84 Pentascope - Visitatierapport Mozaïek Wonen - april 2015

Opgaven/vertaling in ambities op gebied van Prestaties Toelichting op afwijking

0,90 per maand. 2011: iets hoger is dan 2010 maar nog steeds fors lager ligt dan 2009

Aanpak huurachterstanden

2010: Extra inzet op preventie door samenwerking met lokale partijen als het gaat om voorkomen van huisuitzettingen en het aanbieden van schuldhulpverlening en inkomensbeheer 2011-2013: < 14 huisuitzettingen per jaar • 2010: 15 huisuitzettingen • 2011: 13 huisuitzettingen Percentage Huurachterstand: G: 0,96%, B: 0,94% • 2012: 16 huisuitzettingen. Percentage Huurachterstand: G: 0,98%, B: 1,02% • 2013: 5 huisuitzettingen. Percentage Huurachterstand: G: 1.55%, B: 1,26% • 2014: 14 huisuitzettingen. Percentage Huurachterstand: G: 1.30%, B: 1,44%

Tabel 2 Opgaven/vertaling in ambities en prestaties Huisvesting bijzondere doelgroepen

Opgaven/vertaling in ambities op gebied van Prestaties Algemeen

Aanpassingen in het kader van WMO 2006-2014 Gouda: toereikend woningenaanbod voor bijzondere doelgroepen 2006-2014 Gouda: experiment met tandemwoningen (woningen of toewijzing in nabijheid) Aanpassingen: aantal woningen en kosten x € 1000,00 2010: 188; 208 2011: 171; 159 2012: 112; 132 2013: 61; 76 Gerealiseerd naar behoefte In 2013 zijn maatregelen genomen, waarvan de effecten in 2014 zichtbaar worden. In 2013 onderzocht. Besloten het in de buurt wonen van zorgvrager en – verlener mogelijk te maken via een voorrangsregeling in de huisvestingsverordening.

Toelichting op afwijking of oordeel Oordeel

8

Oordeel

7

Opgaven/vertaling in ambities op gebied van Prestaties Ouderen, bewoners met een (lichamelijke, psychiatrische of verstandelijke) beperking en overige personen die zorg en/of begeleiding nodig hebben

Stichting Gemiva St. Philadelphia ASVZ St. GGEZ Eleos Kwintes Leger des Heils (’t Veerhuys * en Verzetslaan) 7 4 2 Humanitas 11 Zorgpartners Midden-Holland 96 Fokus 12 Stichting Pameijer Siloah ** SWOB (Bodegraven) Vierstroom

Totaal

1

178 Aantal woningen 2010 2011

Gouda Bodegr Gouda Bodegr. 18 20 7 18 20 7 7 5 2 19 +2 woonk

2012

Gouda Bodegr. 18 28 8 7 5 2 19 +2 woonk 1 1 7 1

9

11 33 12 1

116

1 1 7 1

29

17 33 12 1

132

1 7 1

28

Moordr 31

31 2013

Gouda Bodegr. 9 25 6 22 7 2 2 Gelijk aan opgaven. Vraag Moordr moeilijk te wordt hieraan 17 33 12 1

115

1 6 1

30

Toelichting op afwijking of oordeel

31

Volumeafspraken over zorgdak, dak- en thuislozen. * 1 vhe met 30 kamers ** 1 vhe met 16 kamers Dit betreft woningen voor de volgende doelgroepen: Bewoners met lichamelijke, psychiatrische en/of verstandelijke beperking en overige personen die zorg en/of begeleiding nodig hebben. Daarnaast in 2014 opgeleverd 20 appartementen voor senioren + 34 zorgeenheden voor onzelfstandig wonen Olympiadeplein. Verhuur loopt via Vierstroom. Gerealiseerd volgens afspraak Jaarlijks zijn – meer op tactisch/operationeel niveau – volumeafspraken gemaakt met gemeenten over zorgdak etc. Het afstemmen en maken van deze afspraken is geborgd via Prestatieafspraken. Op basis van behoefte en inventarisatierondje langs verschillende instellingen (soms zijn dat er wel 15 of meer) bepaalt gemeente globaal hoeveel plaatsen er nodig zijn: soms zijn dat er meer dan het vorige jaar, meestal laat men het bij het eerder afgesproken volume. Wanneer de taakstelling voor een bepaalde groep wordt uitgebreid (b.v. statushouders) dan wordt er door de gemeente voor die specifieke groep extra ruimte gevraagd en door ons gecreëerd.

Oordeel

7 pagina 85 Pentascope - Visitatierapport Mozaïek Wonen - april 2015

pagina 86

Tabel 3 Opgaven/vertaling in ambities en prestaties Kwaliteit woningen en woningbeheer

Opgaven/vertaling in ambities op gebied van

Woningkwaliteit

Prijskwaliteit verhouding

Sturen op omvang en segmentering portefeuille

Prestaties

DAEB: 97%, waarvan 81% < 2e aftoppingsgrens Gegevens CiP 2013: • Woningbezit: 72,5% tussen 1970 en 1999, 19,7 % ervoor en 7,6% daarna; hoogste % in periode 1970-1979; iets jonger bezit dan in de regio • Daeb woningen hebben een iets lager gemiddeld puntenaantal (135 tov referentie 148 en landelijk 140); niet Daeb woningen hebben ongeveer evenveel punten (173 tov referentie 174 en landelijk 175); punten mbt oppervlakte huurwoning Daeb lager (57 tov 63 referentie en landelijk) • Gemiddelde puntprijs Daeb woningen hoger: 3,25 tov referentie 3,04 en landelijk 3,12; voor niet-Daeb lager: 3,40 tov referentie 4,19 en landelijk 4,30 • Gemiddelde huurprijs (tov ref corporatie) • 2010: 436 (436) • 2011: 441 (449) • 2012: 446 (459) • 2013: 464 (479) • 2014: 492 (gegevens MW) Gemiddelde puntprijs: 2010: € 3.3 2011: € 3,3 2012: € 3,4 2013: € 3,6 2014: € 3,6 Pentascope - Visitatierapport Mozaïek Wonen - april 2015

Toelichting op afwijking of oordeel

Minder punten, wel hogere puntprijs maar huurprijs lager dan referentiecorporatie MW stuurt op ontwikkeling woning portefeuille (omvang, segmentering). Per jaar wordt opgave voor gewenste woningportefeuille en – segmentering op basis van marktonderzoek, WoOn, Woonvisies en prestatieafspraken e.d. gedefinieerd. Vervolgens confronteren we deze opgave met het verloop van de woningportefeuille ( beleidsvoornemens sloop, nieuwbouw, verkoop, huurbeleid etc.). Op deze manier monitoren we of we met voorgenomen beleid “op schema” koersen naar gewenste woningportefeuille. Zo nodig sturen we bij. Bijvoorbeeld door aanpassen van bouwprogramma, huurbeleid voor een specifiek nieuwbouwproject, verkooplabeling e.d.

Oordeel

6

Opgaven/vertaling in ambities op gebied van Conditie en onderhoudstoestand Prestaties

Begroot: 2010: € 14.6 miljoen 2011: € 18,4 miljoen 2012: € 19,4 miljoen 2013: € 21,5 miljoen 2014: € 11,4 miljoen Waardering bewoners >7,5 2011, 2012, 2013: 7,5

Kwaliteit dienstverlening

Waardering bewoners > 7,5 Gerealiseerd: 2010: € 15,1 miljoen 2011: € 17.8 miljoen 2012: € 19,8 miljoen 2013: € 18,5 miljoen 2014: € 9,2 miljoen • Gerealiseerd onderhoud per woning (tov ref geg. CiP): • 2010: €1175 (ref €1486) • 2011: €1516 (ref €1399) • 2012: € 895 (ref €1327) • 2013: €1180 (ref €1218) • 2014: €1137 (ref €1199) Kwaliteit: 2010: kwaliteit 7.4; onderhoud 6.9 2011: kwaliteit 7.3; onderhoud 7.3 2012: woning 7.4 2013: 7,4 verhuurproces; 7,4 onderhouds/reparatieproces 2014: 7,3 verhuurproces; 7,1 onderhouds/reparatieproces 2010: 7.0 2011: 6.8 2012: 7.1 2013: 7.3 2014: 7.4

Toelichting op afwijking of oordeel

aantal plekken goed geïnvesteerd, aantal andere plekken (Oosterwei-Gouda Oost) veel minder Voor 2013 was € 21,5 miljoen begroot waarvan € 18,5 daadwerkelijk is uitgegeven. De lagere realisatie is mede veroorzaakt door het schrappen van € 1 miljoen aan planmatige onderhoudsprojecten. Naast genoemde bezuinigingen ligt realisatie lager door verlaagde btw-tarief (was 21%, nu 6%). Hierdoor is in 2013 ca. € 0,8 minder aan BTW afgedragen dan begroot. Door positief aanbestedingsresultaat en het vervallen van maatregelen is in 19 projecten t.b.v. planmatig onderhoud totaal ca. € 2,5 miljoen resultaat minder uitgegeven dan begroot. Voor 13 projecten is het budget overschreden met totaal € 0,8 miljoen. Binnen het dagelijks onderhoud (melding- en mutatiekosten) ligt de totale realisatie van € 4,2 miljoen boven het budget (€ 3,7 miljoen).

Oordeel

6 met een dip bij invoering WSP 7 pagina 87 Pentascope - Visitatierapport Mozaïek Wonen - april 2015

pagina 88

Opgaven/vertaling in ambities op gebied van

Energie en duurzaamheid

Voldoen aan energienormen/beleid inzake energielabels

2010 Begroot: 2011: € 2,6 miljoen 2012: € 1,9 miljoen 2013: € 2,6 miljoen 2014: € 1,0 miljoen

Beleid en uitvoering duurzaamheid

CO2reductie: gasbesparingen realiseren Onderhoud duurzaam uitvoeren Pentascope - Visitatierapport Mozaïek Wonen - april 2015

Prestaties Toelichting op afwijking of oordeel

voorzichtig en behoudend, ook eerder al gezegd Nieuw milieubeleidsplan geschreven: vanwege kostenefficiency gekozen te sturen op maximale reductie CO2 en energielasten in zoveel mogelijk woningen door het projectmatig aanbrengen van isolatiemaatregelen en niet op energielabels Gerealiseerd: 2011: € 2 miljoen 2012: € 1,6 miljoen 2013: € 2,1 miljoen 2014: € 0,7 miljoen Nieuw milieubeleidsplan geschreven 2013: De maatregelen uit het regeerakkoord ‘Rutte II’ hebben geleid tot het gedeeltelijk schrappen van milieu-investeringen, welke Mozaïek Wonen eerder in haar onderhoudsbegroting vanaf 2013 had opgenomen. Voorts is besloten het investeringsbeleid met betrekking tot energiemaatregelen in 2014 nog eens goed tegen het licht te houden. Vragen die hierbij aan de orde zullen komen zijn o.a. de effectiviteit van deze maatregelen, welke investering levert het meeste op (b.v. met betrekking tot CO2 reductie, woonlastenreductie etc.) en is het mogelijk een deel van de benodigde investering in de huur door te berekenen. 2010: ca. 290.000 kuub bespaard, door het aanbrengen van isolatiemaatregelen circa 200.000 kuub en door vervangen van verwarmingsinstallaties nog eens 90.000 kuub. 2011: ca. 270.000 kuub bespaard, door het aanbrengen isolatiemaatregelen circa 180.000 kuub en door het vervangen van verwarmingsinstallaties nog eens 90.000 kuub.

Totalen 2010 2011 2012 2013

Waterbesparende douchekoppen 127 133 431 Waterbesparende stortbakken 86 172 367 Nieuwe HR combi ketels 394 398 297 448 325 581

2014

Oordeel

6

Opgaven/vertaling in ambities op gebied van Prestaties

Toepassen FCS hout bij onderhoud Woningen 100% voorzien van dubbel glas 2012-2016 B-R: gemiddeld energielabel C voor 95% van de woningen MW eind 2017 2013: bijgesteld tot na 2017

Opgaven/vertaling in ambities op gebied van

2011: 2091 (24%) woningen op c-niveau 2014: 52,5% van bezit op c-niveau

Tabel 4 Opgaven/vertaling in ambities en prestaties (Des)investeringen in vastgoed

Prestaties

100% 469 1278 271 100% 166

Toelichting op afwijking of oordeel Toelichting op afwijking of oordeel Nieuwbouw

Beoogde oplevering nieuwbouw: 2010: 59 2011: 53 2012: 171 2013: 281 2014: 100

Sloop, samenvoeging

Gerealiseerd: 2010: 59 2011: 96 2012: 135 2013: 274 2014: 118  Prestatieafspraken 2010-2014: 305 nieuwbouwwoningen in Gouda, en extra 400 in Westergouwe. Afspraak Westergouwe in 2014 herzien. Vanaf 2018 weer wat meer investeringsruimte. Beoogde sloop/samenvoeging: 2010: 88 2011: 15 2012: 108 2013: 51 Gerealiseerd: 2010: 88 2011: 30 2012: 108 2013: 51 

Verbetering bestaand woningbezit: (renovatie/groot onderhoud)

2010: 300 badkamers en keukens vervangen; 364 woningen basiskwaliteit 250 badkamers en keukens vervangen 417 woningen basiskwaliteit Aantal woningen gepland onderhoud: 2011: 1.072 2012: 1.942 2013: 1.701 2006-2014 G: Verhogen beeldkwaliteit wooncomplexen in binnenstad Gouda  Aantal woningen gerealiseerd onderhoud: 2011: 1.011 2012: 1.745 2013: 1.436  Ontwikkelingsmaatschappij Binnenstad Gouda (OMB) 2011: gevels gerenoveerd 2012 en 2013: diverse panden aangekocht, opgeknapt en verkocht  Iets minder dan gepland pagina 89

Oordeel Oordeel

7 8 6 Pentascope - Visitatierapport Mozaïek Wonen - april 2015

pagina 90 Pentascope - Visitatierapport Mozaïek Wonen - april 2015

Opgaven/vertaling in ambities op gebied van Leefbaarheid

Leefbaarheidsfonds: 2010: € 100.000 2011: € 100.000 2012: € 115.000 2010 • Bewonerswaardering> 7 • Empowermentfonds € 50.000

• Workshops bewoners: 5 2011 • Bewonerswaardering> 7,5 • Complexafspraken: 2

Prestaties Toelichting op afwijking of oordeel Maatschappelijk vastgoed

Nieuwbouw zorgappartementen: 2010: 0 2011: 34 + 19 2012: 28 2013: 0 Gerealiseerd: 2010: 0 2011: 34 zorgappartementen (55+ met lichte zorgindicatie) 19 appartementen Begeleid wonen project De parel voor  mensen met verstandelijke beperking 2012: 28 zorgappartementen Westeinde 2013: 0 2014: 34 zorgwoningen Olympiadeplein

Verkoop

Geplande verkoop bestaande woningen: 2010: 24 2011: 35 2012: 30 2013: 22 2014: 24 2006-2014 G: 30 woningen per jaar verkopen 2010-2014 G: 40 woningen per jaar verkopen

Opgaven/vertaling in ambities op gebied van

Gerealiseerd 2010: 43 2011: 30 2012: 25 2013: 24 2014: 44

Prestaties

 In PA Gouda vastgelegd dat in overleg afwijkingen mogelijk blijven. 2012-2016 B-R gemiddeld 5 woningen per jaar verkopen Verkoop nieuwbouw woningen In Bodegaven-Reeuwijk zijn gemiddeld 5 woningen per jaar verkocht Deels verkocht, deels omgezet in huur  In PA Bodegraven-Reeuwijk vastgelegd dat in overleg afwijkingen mogelijk blijven. 2013: gestopt met koopgarant

Tabel 5 Opgaven/vertaling in ambities en prestaties Kwaliteit van wijken en buurten

Toelichting op afwijking of oordeel

Gerealiseerd: 2010: € 77.544 2011: € 82.000 2012: € 84.000 Gerealiseerd • Bewonerswaardering 7.2 • Empowermentfonds € 8.110 • Workshops bewoners: 5 • 7,3 • Niet gerealiseerd

Oordeel

7 8 6

Oordeel

Opgaven/vertaling in ambities op gebied van

2012 • Complexschouwen: 3 • Woonafspraken: 2 • Portiekportier : 1 • Implementatie maatregelen geactualiseerd handhavingsbeleid schotelantenne’s e.d.

2013 • Wijkschouwen 3 • Uitvoeren wijkvisies

Wijk- en buurtbeheer

2010 • Gebiedsexploitatie Korte Akkeren • Wijkanalyses • Citymarketing

Prestaties

Gerealiseerd • Gerealiseerd • Geplande acties uitgevoerd. CiP-gegevens leefbaarheidsuitgaven per woongelegenheid over het jaar (vergeleken met referentiegroep): • 2010: 123 (ref. 96) • 2011: 256 (ref. 96) • 2012: 102 (ref. 85) • 2013: 93 (ref. 91) In vergelijking met referentiecorporatie (veel) hogere uitgaven • Gereed • Gereed 15 • Onderzoek naar waardeontwikkeling afgerond Bij het bevorderen van kwaliteit van wijken en buurten zijn veel partijen betrokken, waarbij elke partij zijn eigen keuzes maakt voor wat betreft tempo, inzet e.d. Hierdoor komt voortgang niet altijd overeen met vooraf beoogde doelen. 2011 • Gebiedsovereenkomst Korte Akkeren • Ontwikkelingsmaatschappij Binnenstad 11 panden verbouwd en afgezet • Verwervingen 12 • Uitwerken: • Multi Functionele Accommodatie KA • Wachtelstraat • Erasmusstraat • Kon. Wilhelminaweg • Gevels Turfsingel 2012 • Implementatie gebiedsovereenkomst Korte Akkeren • Diverse acties 2013 • Implementatie Gebiedsovereenkomst KA • Diverse acties • OMB 4 panden verbouwd en afgezet. Plus aankoop en verkoop 5 panden. pagina 91 • Gereed • Deels gerealiseerd. • Gerealiseerd: 2 • Uitwerken: • nog niet gerealiseerd • plannen goedgekeurd • aangekochte panden gesloopt • verkoop begin 2012 • gerealiseerd • Deels gerealiseerd • Deels gerealiseerd

Toelichting op afwijking of oordeel Oordeel

7 Pentascope - Visitatierapport Mozaïek Wonen - april 2015

pagina 92

Opgaven/vertaling in ambities op gebied van

• Afronden OMB (Ontwikkelingsmaatschappij Binnenstad) 2014 • thema bijeenkomsten Koepel: 3 • Complexschouwen: 3 • Visie en Plan van aanpak efficiëntere en effectievere participatie vastgesteld. • Investeren in fysieke leefbaarheidsprojecten en – activiteiten van € 137.000. • Wijkvisies, deelname aan wijknetwerken • Operationele doelstellingen uit beheerplannen realiseren • Leefbaarheidsfonds

Aanpak overlast Prestaties

• Gereed • Gereed • Doorgeschoven naar 2015 (in overleg met Koepel) • Deels gerealiseerd (€ 104.015) • Uitgevoerd • Uitgevoerd • Uitgevoerd Aantal overlastzaken: 2010: 209 • 2011: 225 • 2012: 249 • 2013: 235 • 2014: 263 Pentascope - Visitatierapport Mozaïek Wonen - april 2015

Toelichting op afwijking of oordeel Oordeel

Opgave vooraf is niet kwantificeerbaar. MW werkt samen met een aantal partners in Buurtbemiddeling. Meer dan de helft van onze overlastmeldingen worden afgehandeld door Buurtbemiddeling. 7

Bijlage 7 Tabellen bij hoofdstuk 5 Presteren naar Vermogen

Volkshuisvestelijk vermogen en risicobuffers

Volkshuisvestelijk Vermogen per VHE

Mozaïek Wonen Referentiecorporatie Landelijk

2010

13.799 15.320 13.046

2011

19.345 18.812 13.802

2012

11.459 16.383 13.077

2013

20.525 21.490 19.550

2014

nog niet bekend nog niet bekend nog niet bekend

Risicobuffer

Mozaïek Wonen Referentiecorporatie Landelijk

Solvabiliteit

Solvabiliteit

Mozaïek Wonen Referentiecorporatie Landelijk

LTV

2010

27,2% 30,6% 27,2%

2011

34,4% 34,1% 27,1%

2010

6.077 6.284 5.977

2012

22,2% 29,8% 25,0%

2011

6.438 6.073 5.719

2013

33,9% 35,1% 34,0%

2012

6.326 6.732 6.387

2013

7.159 7.765 7.461

2014

nog niet bekend nog niet bekend nog niet bekend

2014

nog niet bekend nog niet bekend nog niet bekend LTV Mozaïek Wonen Referentiecorporatie Landelijk

ICR

2010

78,8% 80,0% 80,0%

ICR 2010

Mozaïek Wonen Referentiecorporatie 1,50 1,80 Landelijk 1,80

Ontwikkeling bedrijfslasten

Bedrijfslasten

Mozaïek Wonen Referentiecorporatie Landelijk

2010

1.422 1.238 1.257

2011

68,5% 70,0% 80,0%

2011

1,30 2,00 1,80

2011

1.349 1.255 1.299

2012

81,7% 70,0% 80,0%

2012

2,00 2,10 1,80

2012

1.205 1.281 1.296

2013

1,81 2,30 3,20

2013

70,0% 67,0% 66,0%

2013

1.058 1.140 1.091

2014

nog niet bekend nog niet bekend nog niet bekend

2014

nog niet bekend nog niet bekend nog niet bekend

2014

nog niet bekend nog niet bekend nog niet bekend

Daling

26% 8% 13% Pentascope - Visitatierapport Mozaïek Wonen - april 2015 pagina 93

Ontwikkeling personeelslasten

Personeelslasten per FTE 2010 2011

Mozaïek Wonen Referentiecorporatie 72.274 63.680 72.083 66.414 Landelijk 63.134

Ontwikkeling aantal VHE’s per FTE

64.267

Aantal VHE's per FTE

Mozaïek Wonen Referentiecorporatie Landelijk

2010

84 91 87

2011

86 93 88

2012

91 95 89

2012

74.959 69.246 66.128

2013

109 98 97

2013

84.578 71.954 72.323

2014

nog niet bekend nog niet bekend nog niet bekend

2014

nog niet bekend nog niet bekend nog niet bekend

Stijging

30% 8% 11% pagina 94 Pentascope - Visitatierapport Mozaïek Wonen - april 2015

Bijlage 8 Visitatieaanpak

1. Achtergrond maatschappelijk visiteren

De corporatiesector is onderwerp van maatschappelijke discussie. Er is behoefte aan transparantie over het maatschappelijk presteren. Er is behoefte aan inzicht in de effectiviteit en efficiency waarmee corporaties hun vermogen inzetten voor (lokale) maatschappelijke vraagstukken en problemen. De Stichting Visitatie Woningcorporaties Nederland heeft het doel van een maatschappelijke visitatie bij woningcorporaties in het visitatiestelsel omschreven als:

Het visitatiesysteem is primair bedoeld om voor de ‘maatschappij’ zichtbaar te maken wat de corporatie heeft gepresteerd. Daarnaast is het voor de corporatie ook een spiegel die wordt voorgehouden en die kan bijdragen aan een leer- en verbeter traject.

Het visitatiestelsel heeft zich in de afgelopen jaren onder verantwoordelijkheid van de Auditraad en de Stichting Visitatie Woningcorporaties Nederland ontwikkeld tot een volwaardige visitatiemethode. Pentascope is als onafhankelijke visitator vanaf het begin betrokken en heeft bijgedragen aan de ontwikkeling van het stelsel. De maatschappelijke visitatie is in de Aedescode opgenomen als een verplicht instrument voor woningcorporaties. Maatschappelijke visitatie heeft een structurele plek gekregen in de sector.

2. Opdracht

Mozaïek Wonen heeft Pentascope de opdracht gegeven om een gestructureerde beoordeling uit te voeren ten aanzien van het maatschappelijk presteren van de corporatie conform het visitatiestelsel 5.0.

3. Opdrachtgever, opdrachtnemer, visitatiecommissie, taakverdeling en integriteitscode

Opdrachtgever en opdrachtnemer

De opdrachtgever voor de visitatie is de directeur-bestuurder, de heer D. Mol samen met de Raad van Commissarissen. Het rapport wordt opgeleverd aan de directeur-bestuurder en de Raad van Commissarissen. Pentascope is opdrachtnemer voor deze visitatie en verantwoordelijk voor het uitvoeren van de visitatie conform de opdracht en het kader zoals opgesteld door de Stichting Visitatie Woningcorporaties Nederland.

Visitatiecommissie

De visitatiecommissie van bestaat uit drie leden. Joos Jacobs, voorzitter visitatiecommissie, Germa Reivers, visitator en secretaris, en Ruud Pijpers, financieel deskundig visitator.

4. Visitatie aanpak

Pentascope hanteert de volgende uitgangspunten bij een visitatie.

Normen voor de maatschappelijke prestatie

Verantwoording kan plaatsvinden ten opzichte van een objectieve norm, een meetlat. In het werkveld van een corporatie bestaat een aantal objectieve normen, met name op het financiële terrein. Er is ook sprake van een ‘social construction of reality’: de betrokken partijen hebben een beeld over elkaar en elkaars functioneren. Op basis van deze beelden ontstaat een norm; dit is een intersubjectieve norm die afhankelijk is van context en betrokken personen. De aanpak in deze visitatie zorgt ervoor dat de betrokken partijen met elkaar in gesprek komen. De visie van de partijen op dezelfde onderwerpen zal verschillend zijn. Door in gesprek te zijn, ontstaat er een oordeel vanuit de groep en de context van de corporatie. Pentascope - Visitatierapport Mozaïek Wonen - april 2015 pagina 95

Dialogen

In een open dialoog over de oordelen en de maat hebben de deelnemende partijen invloed op diezelfde maat. Tijdens het proces ontwikkelen de partijen samen de normstelling. De normstelling zal in veel gevallen gebaseerd zijn op wederzijdse verwachtingen. Daarmee stopt de visitatiecommissie het oordeel er niet in, maar haalt het eruit.

Lerende organisatie

De visitatie is tevens gericht op het verhogen van het vermogen van een corporatie om op het eigen handelen te reflecteren en daarvan te leren. Visitatie is een krachtig middel om bevindingen open te leggen. De aanpak voor de visitatie ondersteunt het leerproces: alle oordeelsvorming wordt tijdens de totstandkoming gedeeld. Bovendien wordt de corporatie gevraagd een zelfbeeld op te stellen over haar opgaven, ambities en prestaties en daar een oordeel over te geven. Dit ondersteunt in onze visie en analoog aan de methode voor 360 o feedback het draagvlak binnen de organisatie voor de resultaten van de visitatie.

Aanpak

Deze uitgangspunten zijn vertaald naar de volgende aanpak.

Figuur Aanpak visitatieproces

Voorbereidingsfase Plan van aanpak

-

Voorbespreking en offerte

-

Installeren visitatiecommissie en kennismaken werkgroep Verkenningsfase

-

Documenten verzamelen

-

Context verkennen

-

Bepalen toetsingskader

-

Bepalen betrokken stakeholders Onderzoeksfase Intern (organisatie)

-

vragenlijst

-

brononderzoek

-

interviews

-

organisatiedialogen Extern (stakeholders) - interviews - ketendialogen Toetsingskader Stakeholders Position paper en zelfbeeld corporatie Bevindingen visitatiecommissie Bevindingen stakeholders Eindfase

-

Scorecard en toelichting op cijfers

-

Toelichting samenhang en congruentie Eindrapport visitatiecommissie Presentatie RvB en RvC

Verkenningsfase  Op basis van brononderzoek, beschikbare informatie en door Mozaïek Wonen aangereikte documenten is een eerste verkenning gemaakt van de corporatie.  Tevens is het normenkader ontwikkeld en zijn de prestatievelden en kwesties in de context benoemd in samenspraak met het bestuur en Raad van Commissarissen.  Op basis van het brononderzoek heeft Pentascope een vragenlijst opgesteld en intern uitgezet voor de interne analyse, de opbouw van het zelfbeeld en de factsheets. pagina 96 Pentascope - Visitatierapport Mozaïek Wonen - april 2015

Onderzoeksfase  Mozaïek Wonen heeft een positon paper opgesteld en aan de hand van de vragenlijst een zelfbeeld ingevuld. Dit is een reflectie op het eigen handelen die leidt tot het zelfbeeld dat verder in de interne en externe dialogen wordt getoetst.  Op basis van de position paper en ingevulde vragenlijst zijn validatiegesprekken gevoerd met een vertegenwoordiging van de Raad van Commissarissen, de directeur-bestuurder, de manager Vastgoed, de teamleiders Financial Planning en Control, de operational controller en de senior adviseur Strategie.  Het zelfbeeld is in twee organisatiedialogen getoetst en verdiept met teamleiders, leden van de OR en medewerkers.  De prestatievelden zijn onderzocht door middel van een analyse van de organisatie met behulp van de aangeleverde documenten.  In de interviews uit de externe analyse zijn zes belanghebbenden van Mozaïek Wonen (de wethouder van de gemeente Gouda, de wethouder van de gemeente Bodegraven-Reeuwijk, de wethouder en een ambtenaar van de gemeente Zuidplas, en twee bestuurders van corporaties met wie Mozaïek Wonen samenwerkt) gevraagd naar hun oordeel over de corporatie. In de gesprekken zijn de volgende onderwerpen aan de orde gekomen: o huisvesting primaire doelgroep; o huisvesting bijzondere doelgroepen; o o o kwaliteit van woningen en woningbeheer; (des)investeringen in vastgoed; kwaliteit van wijken en buurten; o tevredenheid over de relatie; o betrokkenheid van belanghebbenden bij de beleidscyclus.  In drie dialogen met externe belanghebbenden (één voor het werkgebied Gouda, één voor het werkgebied Bodegraven-Reeuwijk en één met de huurdersvertegenwoordigingen) zijn dezelfde onderwerpen getoetst en aangevuld als in de organisatiedialoog. In twee gebiedsdialogen waren de wethouders, ambtenaren van de gemeente, huurdersvertegenwoordigingen (verenigingen en bewonerscommissies) en andere organisaties aanwezig waarmee Mozaïek Wonen haar prestaties realiseert. In de dialoog met huurders waren de beide huurdersverenigingen aanwezig. Eindbevindingenfase  De visitatiecommissie heeft de oordelen naast elkaar gelegd en conclusies geformuleerd.  De bestuurder heeft de gelegenheid gehad om te reageren op feitelijke onjuistheden in de rapportage.  De rapportage is ter beoordeling voorgelegd aan de Stichting Visitaties Woningcorporaties Nederland.  Tot slot is het rapport aangeboden aan het bestuur en de Raad van Commissarissen. Pentascope - Visitatierapport Mozaïek Wonen - april 2015 pagina 97

5. Opbouw van het oordeel

Het oordeel over het maatschappelijk presteren van Mozaïek Wonen gaat over de volgende gebieden, in het visitatiestelsel ook wel de perspectieven genoemd. Op elk van deze perspectieven zijn door de Stichting Visitatie Woningcorporaties Nederland criteria vastgesteld.

Opgaven en ambities

De feitelijke maatschappelijke prestaties van de afgelopen vier jaar worden beoordeeld in het licht van de externe opgaven in het werkgebied (zoals vastgelegd in prestatieafspraken of beleidsdocumenten van de (lokale, regionale of landelijke) overheid, zorg- en welzijnsinstellingen, huurdersorganisaties, brancheorganisaties, politie, samenwerkingsverbanden enzovoorts). De ambities die de corporatie heeft geformuleerd voor haar maatschappelijke prestaties van de afgelopen vier jaar worden beoordeeld in het licht van de externe opgaven.

Belanghebbenden Vermogen

De belanghebbenden geven hun oordeel in de vorm van een rapportcijfer voor de mate waarin zij tevreden zijn over de maatschappelijke prestaties van de corporatie, de relatie en de wijze van communicatie met de corporatie en de mata van invloed op het beleid. De visitatiecommissie beoordeelt of de corporatie voor het

Governance

realiseren van haar maatschappelijke prestaties optimaal gebruik maakt van haar financiële mogelijkheden, deze inzet op basis van een onderbouwde visie en zonder haar voortbestaan op het spel te zetten. De kwaliteit van de besturing, van het toezicht en de externe legitimatie zijn van dien aard dat goed maatschappelijk presteren geborgd is. Het oordeel is gebaseerd op het visitatiekader 5.0. In overleg met het bestuur van Mozaïek Wonen en de Raad van Commissarissen heeft de visitatiecommissie de prestatievelden van het visitatiekader, die mede zijn gebaseerd op de taakvelden vanuit het BBSH, getoetst op passendheid bij het werkgebied. Dit heeft geleid tot de volgende vijf standaard prestatievelden.

Huisvesting primaire doelgroep

Woningtoewijzing en doorstroming: beschikbaarheid woningen, passend toewijzen, tegengaan woonfraude, keuzevrijheid voor doelgroepen, wachtlijst/slaagkans, leegstand, maatregelen voor specifieke doelgroepen zoals starters, statushouders of jongeren. Betaalbaarheid: huurprijsbeleid, kernvoorraad(beleid), overige woonlasten, aanpak huurachterstanden.

Huisvesting bijzondere doelgroepen

Prestaties op het gebied van wonen, zorg en welzijn (combinatie huisvesting dienstverlening) ten behoeve van onder andere de volgende doelgroepen: – o ouderen met specifieke zorg- en huisvestingsbehoefte o bewoners met een (lichamelijke, psychiatrische of verstandelijke) beperking o overige huishoudens die zorg en/of begeleiding nodig hebben of speciale eisen aan hun woning stellen pagina 98 Pentascope - Visitatierapport Mozaïek Wonen - april 2015

Kwaliteit woningen en woningbeheer

Woningkwaliteit: prijs-kwaliteitverhouding, conditie en onderhoudstoestand, differentiatie aanbod naar woningsoort en uitrustingsniveau. Kwaliteit dienstverlening. Energie en duurzaamheid: voldoen aan energienormen/beleid inzake energielabels, beleid en uitvoering duurzaamheidsmaatregelen.

(Des)investeringen in vastgoed

Nieuwbouw Sloop, samenvoeging Verbetering bestaand woningbezit (renovatie/groot onderhoud) Maatschappelijk vastgoed Verkoop

Kwaliteit van wijken en buurten

Leefbaarheid Wijk- en buurt beheer Aanpak overlast Daarnaast is beoordeeld in hoeverre Mozaïek Wonen de belanghebbenden betrekt bij haar beleidscyclus op de verschillende gebieden. Daarbij is onderscheid gemaakt naar de fasen:  opstellen van beleid (Plan);  uitvoeren van beleid (Do);  meten van de resultaten van beleid (Check);  bijstellen en informeren over resultaten van beleid (Act). Het oordeel van de visitatiecommissie is opgebouwd in een aantal stappen:  Mozaïek Wonen heeft een zelfbeeld geformuleerd;  door middel van de interne analyse (bestuderen van aangeleverde documenten en het houden van interviews) en twee organisatiedialogen is dit zelfbeeld geverifieerd;  de belanghebbenden hebben een oordeel gegeven in de gesprekken en drie ketendialogen;  de visitatiecommissie heeft de gegevens van de interne analyse, het oordeel van de belanghebbenden en het zelfbeeld van Mozaïek Wonen naast elkaar gelegd, heeft de consistentie onderzocht en is tot een gewogen eindoordeel gekomen. Pentascope - Visitatierapport Mozaïek Wonen - april 2015 pagina 99

Bijlage 9 Wijze van beoordeling

De spinnenwebben en scorekaart

Het eindoordeel wordt cijfermatig weergegeven in de scorekaart in hoofdstuk 2. In de hoofdstukken 3 tot en met 6 in deel II worden de scores nader onderbouwd en is per perspectief een spinnenweb opgenomen. Het oordeel is opgebouwd van detail naar algemeen. Eerst zijn de oordelen op de prestatievelden geformuleerd, daarna zijn de oordelen samengevat tot de vier perspectieven.

De cijfers voor de oordelen visitatiecommissie, belanghebbenden en zelfbeeld

De belanghebbenden en Mozaïek Wonen hebben in de vragenlijst, de dialogen en de gesprekken oordelen gegeven op basis van schoolcijfers. De oordelen van de visitatiecommissie zijn ook in schoolcijfers. De indeling is als volgt.

Rapportcijfer

10 9 8 7 6 5 4

Toelichting

Uitmuntend Zeer goed Goed Ruim voldoende Voldoende Onvoldoende Ruim onvoldoende

Kwantitatieve prestatie

Prestatie overtreft norm aanzienlijk Prestatie overtreft norm behoorlijk Prestatie overtreft norm Prestatie gelijk aan norm Prestatie wat lager dan norm Prestatie significant lager dan norm Prestatie aanzienlijk lager dan norm

Afwijking

Meer dan 35% +20% tot +35% +5% tot +20% -5% tot +5% -5% tot -15% -15% tot -30 -30% tot -45% 3 2 Zeer onvoldoende Slecht Prestatie zeer aanzienlijk lager dan norm Vrijwel geen prestatie geleverd -45% tot -60% -60% tot -75% 1 Zeer slecht Geen prestatie geleverd Meer dan -75%

Toelichting beoordeling

beoordelen

naar ‘huidig‘ en ‘gewenst‘

Daarnaast is steeds aan zowel interne als externe gesprekspartners gevraagd om de prestaties te naar ‘huidig’ en ‘gewenst’. Hierbij gaat het om de beoordeling van de geleverde prestaties (huidig) en de wensen ten aanzien van het onderwerp achteraf bezien over de beoordeelde periode (gewenst). Met dat laatste wordt tevens de norm aangegeven. Het is vooral van belang om het verschil tussen huidig en gewenst te beschouwen; bij een groot verschil is de beoordelaar meer (on)tevreden dan bij een klein verschil. De scores zijn dus altijd relatief ten opzichte van elkaar. Dit heeft geen invloed op de beoordeling van de prestaties op opgaven en ambities door de visitatiecommissie en ook niet op de beoordeling van de prestaties door de belanghebbenden. Het cijfer voor gewenst geeft kleur aan de cijfers zoals die door de corporatie en de belanghebbenden zijn gegeven voor de huidige situatie en neutraliseert enigszins het feit dat elke beoordelaar een eigen voorkeur heeft voor bepaalde cijfers. In de gesprekken en dialogen gebruiken we eventuele verschillen tussen de cijfers voor huidig en gewenst om door te vragen naar wat de corporatie in de ogen van de gesprekspartners te veel of te weinig heeft gedaan. pagina 100 Pentascope - Visitatierapport Mozaïek Wonen - april 2015