Transcript PresentatieCamelot

Transformaties.
Een model vanuit een Leegstandbeheerder
Remco van Olst
Paul Keijsers
NVA Amsterdam 29 september 2014
Inhoud



Visie & Strategie
Excellente operaties – waarom lukt het ons?
Het ATB-model
Camelot Europe
 Sinds 1994
 6 landen, 19 kantoren
 Ca. 250 vaste medewerkers
 Strategische focus:
 Innovatie & kennisleiderschap
 Operational Excellence &
Customer Intimacy
Innovatie, kwaliteit & kennisoverdracht
 Kantoren ISO 9001:2008
gecertificeerd
 Lid alle mogelijke
Keurmerken
 Top 3 social media
company NL, FD, Dec 2012
 FD Gazelle: 100 snelst
groeiende MKB bedrijven
 Kennis Seminars ca. 30 per
jaar in Europa.
 > 70 Leegstand services
ontwikkeld.
Operational Excellence







Waarom lukt ‘t ons?
Website is bij de 1% best
bezochte wereldwijd (Google)
> 10.000 flexibele contracten in
beheer
> 500 mutaties per week
> 150.000 aanmeldingen per
maand via website
± 300 panden & 1.000 plekken in
process per maand
‘State-of-Art’ IT backoffice
Mix van Lean (Six-Sigma) &
KAIZEN kwaliteitsmodellen.
Praktisch: Camelot leegstandbeheer model

Verlaag leegstandskosten



Risico management door hoogwaardig tijdelijk beheer,
facility -, security -, energie - & onderhoudsmanagement.
Opbrengsten management : Make-Space-Pay
Ontwikkel de strategieën om leegstand te bestrijden


door tijdelijke transformatie oplossingen, of
door permanente transformatie oplossingen
Voorbeeld 1: verlaag leegstandskosten
Facility management: zijn alle services noodzakelijk?
Kantoorgebouw 9500 m2, Amsterdam
Vaste kosten voor de verkoop:
480.000 euro/jaar
 Onderzoek naar lopende contracten
 Energiescan
 Investering: € 5.600
Huidige vaste kosten:
€ 315.000 per jaar
 € 165.000 besparing / jaar
Voorbeeld 2: Verlaag leegstandskosten
Make Space Pay
Doel: Dekking van de vaste kosten
Voorbeeld: Attractiepark ‘Land van Ooit’
 Festivals
 Evenementen
 Markten
 Parkeerplaatsen
 Foto-shoots
 Filmopnamen
 Reclameruimte
de strategieën om uw leegstand te bestrijden
Wat wilt U, de klant??






Sloop
No Cost Strategie
No Risk Strategie
No Time Strategie
Inkomsten genereren
Transformatie (permanent, tijdelijk)
Camelot’s initiatieven tot transformaties
 Op verzoek van relaties
(bedrijfs-)makelaars, beleggers, gemeentes, projectontwikkelaars,
bouwbedrijven/aannemers)
 Op eigen initiatief
(executieveilingen, gesprekken/wandelgangen, lobby, lezingen en
seminars/workshops van Camelot of derden)
 Op verzoek van Gemeenten en woningcorporaties
(i.h.k.v. arbeidsmigrantenhuisvesting)
 Via onze verkooporganisatie
(door na de start van het tijdelijk beheer (anti-kraak) met de klant zorgen
voor het uitwerken van leegstandbestijding strategieën)
Toren Overhoeks / A-Lab
Wat kan er gebeuren als
leegstaand vastgoed niet wordt beschermd?
Het ATB-model
Paul Keijsers
NVA Amsterdam 29 september 2014
Transformatie mogelijkheden

Tijdelijke of permanente transformaties i.s.m. met gemeenten,
woningcorporaties, investeerders en werkgevers

Zelf kopen & ontwikkelen: Camelot en/of Clever Real Estate
[samenwerking Klokgroep Druten, Rinzvest en Camelot]

Consultancy/bouwmanagement t.b.v. tijdelijke of permanente transformaties

Pand(en) inhuren en doorverhuren (o.a. Expats via Corporate Housing
Factory, voormalig Vesteda-onderdeel)

‘Tripple-net’-huur incl. Meer-Jaren-Onderhouds-Planningen (MJOP’s)
Tijdelijke of permanente transformatie
Beoordeling mogelijkheden transformatie door:
-
Pre-scan,
Quick-scan,
Exploitatiebeslissing/bieding,
Ontwikkel- bouw- en oplevertraject
A. Tijdelijke situatie:
Voornamelijk in opdracht van beleggers, woningcorporaties en/of gemeentes
B. Permanente situatie:
Voornamelijk voor eigen exploitatie = aankoop pand als beleggingsobject
(voor Camelot Europe Development of Clever Real Estate)
Tijdelijke of permanente transformatie
Herbestemming naar (verhuur)bewoning voor snel muterende doelgroepen
waarvoor huisvesting een (urgent) probleem is.
Transformatie begeleidt in 3 fasen het traject van behoefte en idee naar
realisatie en gebruik:
Analyse - Transformatie - Beheer (A.T.B.)
Elke fase kent zijn eigen juridische, fiscale, beheersmatige en
(bouw)technische aspecten.
A.T.B.- PROCES
Analyse
Fase
1
Aanleiding/doelgroep
Opdrachtgever- partner(s)
Zoektocht naar geschikt pand
Locatie, buurt, parkeren
Bestemmingsplantoets
Exploitatie haalbaar
Procedurebepaling
Juridische analyse
Transformatie
Beheer
Fase
2
Fase
3
Fiscaal en financieel
management
GRO/omgevingsvergunning
Aanbestedingsstukken
Bouwmanagement
Strippen/asbest/(ver)bouwen
MJOP
(Start)inventaris en inrichting
Opleveren aan afdeling Beheer
Overal Beheerplan incl. MJO
Bewoners op contract nemen
Communicatie
Onderhoud (technisch, MJOP)
Beheer (financieel,
contractueel, sociaal, buurt)
Beveiliging
Integreren in omgeving
Doelgroepen
[hoge(re) mutatiegraad]
Contractvormen
Juridisch
 Bruikleenovereenkomst
 Reguliere huurcontracten (wonen)
 Tijdelijke huurcontracten o.b.v. leegstandwet/crisis en herstelwet
Benaming
 Short-stay-contract (expats: huurcontract
voor beperkte duur)
 Campus-contract (inschrijving school)
 Arbeidsmigranten-contract (expats)
 Contract voor flexwonen algemeen
(regulier huurcontract)
Tijdelijke transformaties
Case “FLEXWONEN”
Studenten, jongeren, arbeidsmigranten, gescheiden mensen,
‘kwetsbare doelgroepen’, begeleid wonen, (ouderen-)zorg.
1. Analyse
2. Transformatie
3. Beheer
4. Inkomsten
5. Raming totale kosten/opbrengen
1. Analyse
Omschrijving
Kostenraming
Quickscan programmatische mogelijkheden tijdelijk huisvesting incl. toets bestemmingsplan met o.a.
geluid en parkeren.
Energiescan t.b.v. energetische optimalisatie van het pand
Asbestinventarisatie A - niet destructief
Asbestinventarisatie B - destructief, indien dit gezien pandgebruik mogelijk is. Indien door
bewoning/verhuur niet mogelijk, dan in volgende fase uit te voeren.
Kostenraming asbestsanering o.b.v. inventarisatie t.b.v. ingebruikname pand
Opstellen algemene kostenraming o.b.v. voornoemde scans en inventarisaties
Juridische ondersteuning t.a.v. te voeren huurcontract bewoners
Opstellen conclusies en aanbevelingen Analyse incl. analysefee Camelot
Raming analysekosten incl. BTW
€
-
2.Transformatie
Kosten
raming
Omschrijving
Opmerkingen
Vast te leggen in separate
Bouwmanagementovereenkomst
Bouwmanagement Camelot
GRO + stukken t.b.v. aanvraag omgevingsvergunning incl. BTW
Omgevingsvergunning incl. bestemmingswijziging
Gebaseerd op GRO + aanvraag
Omgevingsvergunning incl. T.O. en blanco
aannemingsovereenkomst
Technische stukken t.b.v. offerte-aanvraag aannemer
Asbestinventarisatie B - destructief indien dit in de Analysefase niet
mogelijk was
Raming Asbestsanering totaal t.b.v. bewoning voor nieuwe
bestemming
Raming Bouwkosten incl. BTW
Hekwerken, terreininventaris enz. wat
mogelijk buiten opdracht aannemer valt
Bijkomende kosten inclusief onvoorzien t.a.v. Bouwkosten
Offerte en uitvoeren van het opstellen van een Meer Jaren
Onderhouds Planning
Op basis van definitieve stukken uit op te
stellen aannemingsovereenkomst
Conform opstelling INVENTARIS:
afschrijven = 50% over 5 jaar:
50% over 10 jaar.
Totaalkosten inventaris (aan te leveren vóór ingebruikname)
Raming transformatiekosten incl. BTW
€
-
2./3. Inventaris
(t.b.v. alle bewoners excl. beheerder)
Omschrijving
Aantal
Prijs/
Kosten
eenheid raming
Bedden incl. matras
Raamdecoratie/velours gordijnen
Aardgasdroogkasten
Wasmachines
Koelkasten
Drankautomaat (Warm)
Drankautomaat (Koud)
Snacksautomaat
TV Schermen
Tafeltennis
Tafelvoetbal
Meubilair algemeen
Meubilair individueel
Verlichting & Lichtplan
Opmerkingen
Geen inventaris t.b.v. beheerdersappartement
Geen inventaris t.b.v. beheerdersappartement
exploitatie door derden
exploitatie door derden
exploitatie door derden
Geen inventaris t.b.v. beheerdersappartement
Geen inventaris t.b.v. beheerdersappartement
Onvoorzien
Totaalkosten inventaris
Afschrijving over 5 jaar
€
- Opgenomen in Transformatiekosten hierboven
50% v.d. inventaris na 5 jaar vervangen
Afschrijving over 5 jaar
€
- Opgenomen in Beheerkosten hieronder
3. Beheer
Omschrijving
Beheerskosten Camelot
Verzekeringen (pand)
Totaal per Totaal per
Totaal
maand
jaar
per 10 jaar
Mogelijk in algemene vastgoedportefeuille
Verzekeringen (inboedel algemeen c.q. indiividueel)
Klein onderhoud algemeen
Groot onderhoud conform MJOP
Schoonmaak Algemeen
CV
Lift(en)
Ontstoppingen
Wifi/Internet/TV
Webadres t.b.v. beveiliging
Technische Inspecties
Overige installaties
Diverse Schades
Afvalverwerking
Tuinonderhoud
Nutskosten totaal gebouw
Administratiekosten Nutsverbruik individueel
Nutskosten individueel
50% v.d. inventaris na 5 jaar vervangen
Onvoorzien
Raming beheerkosten incl. BTW
Opmerkingen
Mogelijk in totale bedrijfsverz. pakket
Algemene voorzienig
MeerJarenOnderhoudsPlanning
Service- c.q. onderhoudscontracten
Service- c.q. onderhoudscontracten
Service- c.q. onderhoudscontracten
Riool, zonnepanelen, ventilatiekanalen, enz.
Service- c.q. onderhoudscontracten
Geschat verbruik per jaar voor totale gebouw
Individueel nutsgebruik en servicekosten
Indien van toepassing doorbelasten
Conform bovenstaande opgave
€
-
€
-
€
-
4. Opbrengsten
Omschrijving
Totaal per 10 jaar
Bewoners
personen á
€…
per maand
€…
Anderen 1
werkruimte á
€…
per maand
€…
Anderen 1
werkruimte á
€…
per maand
€…
Raming Opbrengsten over totale exploitatieduur (10 jaar)
€…
Opmerkingen
Raming totale kosten/opbrengsten
Totaaloverzicht
Gebruiksexploitatie
1. Analyse
2. Transformatie
3. Beheer
4. Inkomsten
Totaal geraamde kosten/opbrengsten gedurende looptijd van 10 jaar (incl. BTW)
Totaal geraamde kosten/opbrengsten per jaar gedurende looptijd van 10 jaar (incl. BTW)
Totaal geraamde kosten/per maand per maand gedurende looptijd van 10 jaar (incl. BTW)
Voorwaarden
1. Opdrachtgever financieert alle kosten voor eigen rekening en risico
2. Beheersvergoeding á € …./persoon/maand (prijspeil 2014) wordt elk jaar met 2% stijging geindexeerd.
3. Beheerder in dienst van Camelot.
4. ………..
(incl. BTW)
Permanente transformaties
flexwonen of specifieke doelgroep

Analyse = marktonderzoek doelgroep en huurprijs, bouw- en bijkomende
kosten, bestemmingsplantoets, parkeren, geluid, asbest, constructie,
schetsontwerp/programma-studie.

Doel analyse = residueel biedingsbedrag.

Transformatie = bouwmanagement, VO t/m aanbesteding, toezicht /
directievoering incl. oplevering aan afdeling beheer, opstellen MJOP,
voorbereidingen eigen verhuur ofwel verkoop aan belegger / investeerder.

Beheer = verhuur- en contractenbeheer, opleveringen, schadeherstel,
technisch onderhoud enz.
Permanente transformatie
Analyse (algemeen):









Lokatie criteria (hierna)
Doelgroep(en)
Opleveringsniveau (PvE)
WOZ-waarde
Huurpuntenstelsel
Postcodepunten
Huurtoeslagen
Huurcommissie-uitspraken
Verhuurderstoeslag








Economics/exploitaties
Leegstand of gebruiks-beheer
Mogelijkheid zelfstandige units
Energie label
Technische staat algemeen
Installaties herbruikbaar
Terreinomstandigheden
Parkeren
Permanente transformatie
Locatie-criteria:







Universiteits-steden
(Grootste) hogeschoolsteden
Steden met goede (huur)markt voor jongeren- ouderenhuisvesting
Afstanden tot voorzieningen als station, openbaar vervoer, universiteit,
hogeschool, winkels, recreatie
Aantal parkeerplaatsen en openbaar vervoer
Levendige buurt
> 3000 m² BVO i.v.m. gewenste minimale aantal units = ca. 100 stuks
(optimalisering beheerskosten)
Voorbeelden
 Tijdelijke transformatie, functie: wonen
 Tijdelijke transformatie, functie: werken
 Permanente transformaties, functie: wonen
Voorbeeld tijdelijke transformatie Wonen:
Huisvesting arbeidsmigranten




Gebouw: voormalig Grafisch Lyceum Eindhoven
Eigendom Woningcorporatie
Convenant 2012 tussen gemeente en
grotere corporaties Eindhoven
Doelgroepen:
- 50 arbeidsmigranten
- Gymzaal gemeente
- Ateliers kunstenaars
- Ontwerperscollectief
- Buurtrestaurant
Voorbeeld grootschalige tijdelijke transformatie Wonen:
Studentenhuisvesting + werken





Voormalige Lerarenopleiding Hogeschool-gebouw
in Utrecht (Rijnsweerd/Uithof), ca. 21.000 m2
Onzekere toekomst voor belegger
i.v.m. aanpassingen A27
Doelgroep: Studentenhuisvesting en startende
ondernemingen
Contract: Leegstandwet-verhuur
Ruim 400 studenten wen ca. 70 ateliers en/of
starterswerkplekken
Voorbeeld tijdelijke transformatie:
Werken



•
•
•
•
Leegstaande kantoorpanden
Soms nodig om op te waarderen, onder te verdelen, brandveiligheid en
toegankelijkheid aanpassen = transformatie
Doelgroep: starters, ZZP’ers, kunstenaars, verhuur vergaderruimten
Eerste stap naar een eigen kantoor, atelier of hobbyruimte.
Pand wordt gedeeld met andere bedrijven tegen lage kosten op basis van
tijdelijke bruikleenovereenkomsten (incl. Nuts).
Eén of meer werkplekken per maand direct huren.
Zonder verdere verplichtingen
Voorbeeld permanente transformatie Wonen
Eindhoven: Bomansplaats
Bomansplaats Eindhoven
•
•
•
•
Voormalig kantoorpand (centrum-rand) getransformeerd naar grotendeels
zelfstandige Jongeren-huisvesting: van 3.500 m2 kantoor naar 91 Studios
Inhuurgarantie van 24 plaatsen voor buitenlandse studenten voor Fontys
Hogeschool Eindhoven
8 units voor 3 personen,onzelfstandig
In totaal 107 bewoners
Standaard zelfstandige jongeren-wooneenheid
Voorbeeld permanente transformatie Wonen
Amsterdam: Rijswijkstraat 175








Clever Real Estate
Klok Bouw hoofdaannemer (niet verplicht)
Camelot verhuurt incl. risico is wordt beheerder
Gebouw: ca. 8700 m2 voormalig kantoorpand
Ligging: naast ring/A10
229 zelfstandige wooneenheden voor jongeren
Na ingebruikname: verkoop aan belegger
Oplevering: medio november 2014
Amsterdam: Rijswijkstraat 175



229 zelfstandige wooneenheden: opp. van 18 tot 36 m2.
Elke studio krijgt een eigen badkamer en een complete keuken.
Voorzieningen als wasruimte (bediening met kamersleutel, beheerderskantoor, dakterras en (camera-)bewaakte fietsenstalling.
Nieuw hoofdkantoor
Camelot Europe
inclusief ‘Workspace’ en 2 hotelkamers
Noord Brabantlaan 2 Eindhoven
Nieuwe ontwikkelingen/kansen o.a.

Arnhem: ca. 75 jongeren wooneenheden in centrum (aankoop Camelot)

Eindhoven: 2e school uit naam van corporatie Woonbedrijf voor tijdelijke
huisvesting ca. 80 arbeidsmigranten (i.o.v. woningbouwcorporatie)

Eindhoven: voormalig tijdelijk zorgcentrum naar COA

Woonzorg Nederland Amsterdam/Amstelveen: 2 verpleeghuizen tijdelijk
getransformeerd naar huisvesting voor ca. 300 studenten en jongeren

Gemeente-archief Eindhoven: offerte totaalproces tijdelijke huisvesting

Amsterdam: Gerard Douplein, renovatie en verhuur appartementen
Het ombouwen van verzorgingstehuizen
 Ombouwen 3 verzorgingstehuizen naar
ca. 650 zelfstandige woningen voor
jongeren/studenten
 Omgevingsvergunning verleend o.b.v.
leegstandwet
 Camelot: PVE, bestek maken, offertes
ophalen, bouwbegeleiding, commercieel,
technisch en administratief
 Jaarhuur tussen € 300.000 & € 650.000
 Project verhuurduur 5-10 jaar
Wilt u graag een voorbeeld uit de praktijk zien?
U bent hierbij van harte uitgenodigd…
Wilt u ook uw leegstaand vastgoed
sociaal, maatschappelijk
verantwoord ondernemen?
De Amsterdamse BOG Markt
• Medio 2013  ↓ leegstand kantorenmarkt
• Medio 2014  trend duurt voort (↓ 1,3% laatste 6 maanden)
• Amsterdam Centrum : schaarste hoogwaardige kantoren met
grote vloeroppervlakte
• Bron: DTZ