Transcript marktwaardering: achtergrond en actualiseren handboek

MARKTWAARDERING:
ACHTERGROND EN ACTUALISEREN HANDBOEK
Opgesteld door Werkgroep Marktwaardering
Ministerie Binnenlandse Zaken, Autoriteit Woningcorporaties, WSW,
Aedes, Woonzorg Nederland, Woonstad Rotterdam, Wonen Limburg,
NRVT, DTZ, AFM, PWC en FGH
Juli 2016
Handboek marktwaardering
Op grond van de nieuwe Woningwet dienen toegelaten instellingen (corporaties) voor de
jaarrekening hun vastgoed in exploitatie te waarderen op basis van marktwaarde in verhuurde
staat. Hier volgt een nadere toelichting op aspecten die hierbij komen kijken.
Evaluatie en actualisatie Handboek
Zoals afgesproken zal het handboek jaarlijks worden geactualiseerd. Aangezien dit jaar het
handboek voor het eerst is toegepast, zal het handboek dit jaar uitgebreid worden geëvalueerd en
gevalideerd. In dit kader heeft het ministerie van Binnenlandse Zaken een werkgroep
Marktwaardering geformeerd bestaande uit Aw, WSW, Aedes, Woonzorg Nederland, Woonstad
Rotterdam, Wonen Limburg, NRVT, DTZ, AFM, PWC en FGH. Ook zullen de corporaties nauw bij dit
proces worden betrokken onder andere door middel van enquêtes om bevindingen op te halen.
Achtergrond invoering marktwaarde (in verhuurde staat)
In de Woningwet is het waarderingsbegrip marktwaarde (in verhuurde staat) uniform vastgelegd
voor alle corporaties. Het achterliggende doel is om het aantal waardebegrippen in de
corporatiesector te verkleinen en om de onderlinge vergelijkbaarheid van corporaties te vergroten.
Daarbij is het begrip marktwaarde (in verhuurde staat) gekozen als waarderingsbegrip, omdat dit
het meest transparant de financiële positie van corporaties weergeeft. Dit geeft inzicht in de totale
mogelijke verdiencapaciteit van de vastgoedportefeuille. Dit inzicht is wenselijk om de risico’s te
kunnen inschatten bij de financiële situatie van corporaties, aldus de Woningwet.
Bij de invoering van het begrip marktwaarde (in verhuurde staat) zijn daarnaast de volgende
subdoelen geformuleerd.
• Aansluiten bij de hoofdlijnen van bestaande methodieken in de markt voor
marktwaardewaardering (zoals gangbaar in de commerciële vastgoedsector).
• Bruikbaar zijn bij het prudentieel financieel toezicht.
 Bruikbaar zijn bij de scheiding tussen Daeb en niet-Daeb en de toets op overcompensatie en de
meting van rendement in de niet-Daeb-tak.
• Bijdragen aan de professionalisering van de vastgoedsturing door corporaties.
• Beperkte consequenties voor de administratieve lasten.
Uitwerking marktwaardering
De wijze waarop de waardering tegen marktwaarde (in verhuurde staat) van het vastgoed in
exploitatie dient plaats te vinden is vastgelegd in het Handboek modelmatig waarderen
marktwaarde, welke is opgenomen als bijlage 2 bij de Regeling toegelaten instellingen
volkshuisvesting (RTIV). Dit handboek is een nadere uitwerking van de Woningwet (artikel 35 lid 2)
en het Besluit toegelaten instellingen volkshuisvesting (BTIV) (artikel 31).
In deze artikelen is aangegeven dat de marktwaarde op basis van de contante waarde van
inkomende en uitgaande kasstromen berekend dient te worden (de DCF-methode). Voor de
waardering kunnen corporaties kiezen uit een basisversie (waardering volgens het handboek met
de daarin beschreven normbedragen) en een full versie (waardering met een
afwijkingsmogelijkheid op vrijheidsgraden en ondersteuning van een externe taxateur).
Veelgestelde vragen
Het handboek marktwaardering heeft op een aantal onderdelen tot nadere vragen geleid. Hiervoor
is op de website www.woningwet2015.nl onder het kopje "veelgestelde vragen" een item ingericht
rondom marktwaardering. BZK streeft ernaar om alle vragen uit dit onderdeel te verwerken bij de
jaarlijkse actualisatie van het handboek.
Indien er vragen spelen die nog niet zijn opgenomen op de website www.woningwet2015.nl kunt u
deze vragen aanmelden via het vragenformulier van de Autoriteit Woningcorporaties.
Planning actualisatie en verantwoordingsinformatie
In 2015 is het Handboek modelmatig waarderen marktwaarde opgesteld door Ortec Finance en
eind 2015 is datzelfde handboek geactualiseerd naar prijspeil 31-12-2015. De verplichting om het
vastgoed in exploitatie op marktwaarde te waarderen, gaat echter pas in met de jaarrekening over
verslagjaar 2016. Het verslagjaar 2015 is dan ook een overgangsjaar.
Het doel van het opstellen van het handboek in 2015 was het vastleggen van een eerste versie,
zodat enerzijds een waardering voor de startbalans 2016 kon worden gemaakt en anderzijds om te
kunnen wennen aan de marktwaardering. Ten behoeve van de volledige jaarrekening 2016 zal BZK
het handboek marktwaardering in 2016 weer actualiseren (naar prijspeildatum 31-12-2016). BZK
zal dit geactualiseerde handboek eind oktober / begin november 2016 publiceren. In november
2016 zal eveneens de uitvraag rondom de dVi worden gepubliceerd, zodat op dat moment helder is
welke gegevens rondom de marktwaardering als verantwoordingsinformatie wordt opgevraagd per
1 juli 2017 over verslagjaar 2016.
Vervolgtrajecten
BZK laat in 2016 en 2017 een aantal nadere onderzoeken uitvoeren. Hiermee wordt ondermeer
gekeken of het handboek onvolkomenheden bevat, ondanks een eerdere consultatie van meerdere
partijen en een uitgebreide backtesting bij de corporaties die voor de jaarrekening 2014 op
marktwaarde waardeerden. De onderzoeken betreffen:
1. Validatie van het handboek
Dit onderzoek wordt uitgevoerd door ABF, Calcasa en Deloite en zal begin oktober 2016 worden
afgerond.
2. Evaluatie van het handboek
Dit onderzoek wordt uitgevoerd door Fakton en SpringCo en zal eind september 2016 worden
afgerond.
3. Actualisatie van het handboek
Dit onderzoek wordt uitgevoerd door Fakton en zal eind oktober 2016 worden afgerond.
4. Uitwerking volkshuisvestelijke bestemming
Dit onderzoek wordt uitgevoerd door Fakton in nauw overleg met het ministerie van BZK, WSW en
Aw. Een eerste uitwerking van dit begrip zal eind 2016 gereed zijn, de definitieve vaststelling is
beoogd voor oktober 2017.
Hoewel we begrijpen dat publicatie van het geactualiseerde handboek eind oktober / begin
november mogelijk laat is, is gezien bovenstaande planning eerdere publicatie helaas niet mogelijk.
Ad1. Validatie van het handboek
In 2016 voeren de partijen ABF, Calcasa en Deloitte in opdracht van BZK een validatie uit op het
handboek marktwaardering. Het doel van deze validatie is om te controleren of de verkregen
marktwaardes door toepassing van het handboek voor de dVi 2015, leiden tot een aannemelijke
marktwaarde voor alle corporaties in alle provincies en voor alle typen vastgoed. Een bredere
validatie op de uitkomsten na de eerste toepassing kan helpen om het handboek te verbeteren.
In dit kader hebben corporaties vanuit ABF, Calcasa en Deloitte ook deze brief ontvangen met het
verzoek tot aanlevering van gegevens rondom de waardering van complexen. Dit verzoek wordt
ondersteund door het ministerie van BZK, Aw en Aedes.
Ad2. Evaluatie van het handboek
Fakton en SpringCo voeren in opdracht van BZK een evaluatie uit naar de gebruikerservaringen
met het handboek. De vragen hierbij zijn of het waarderingshandboek voldoende helder en
eenduidig is in het gebruik, of de waarderingsmethodiek helder is, of het gebruik niet tot
excessieve kosten leidt en welke verbeteringen gewenst zijn. Deze evaluatie naar de
gebruikerservaringen wordt uitgevoerd, omdat het handboek in 2016 voor de eerste keer wordt
toegepast. Een evaluatie van gebruikerservaringen kan daarbij helpen om het handboek te
verbeteren.
In het kader van de evaluatie zullen Fakton en SpringCo een digitale enquête versturen aan alle
corporaties. Deze enquête wordt ondersteund door het ministerie van BZK, Aw en Aedes.
Ad3. Actualisatie van het handboek
Om de kwaliteit en gebruiksvriendelijkheid van het waarderingshandboek te borgen, wordt het
handboek jaarlijks geactualiseerd. Bij de actualisatie worden de onderdelen die bij de veelgestelde
vragen en de evaluatie onduidelijk bleken, nader omschreven. Te denken valt hierbij aan de
benodigde datakwaliteit (en de termijn waarop de datakwaliteit op orde moet zijn, zoals m2 gbo)
en een nadere omschrijving van de taxatievereisten, zoals een omschrijving van de
aannemelijkheidsverklaring. Verder zullen de normbedragen uit het handboek worden
geactualiseerd naar het prijspeil 31-12-2016. Deze normbedragen worden jaarlijks vastgesteld op
basis van de werkelijke marktontwikkelingen in dat desbetreffende jaar. Daarnaast worden in 2016
bij de actualisatie de aanbevelingen uit de validatie verwerkt. BZK laat de actualisatie in 2016
uitvoeren door Fakton. Het geactualiseerde handboek zal eind oktober / begin november 2016
worden gepubliceerd.
Ad4. Uitwerking volkshuisvestelijke bestemming
Met het begrip volkshuisvestelijke bestemming wil BZK de verantwoording door corporaties
vereenvoudigen. Zo geeft het handboek marktwaardering inzicht in de totale mogelijke
verdiencapaciteit van de vastgoedportefeuille, uitgaande van verkopen of marktconforme
kasstromen bij mutatie. De uitvoering van de publieke taak (de volkshuisvestelijke opgave) door
toegelaten instellingen kan echter leiden tot het voeren van een ander beleid met het sociale
vastgoed in exploitatie. Hierdoor kan er een verschil ontstaan tussen de marktconforme
kasstromen en de daadwerkelijke beleidskasstromen bij een corporatie. Dit heeft onder andere
invloed op het beschikbare eigen vermogen bij corporaties (het verschil tussen de marktconforme
kasstromen en de beleidskasstromen, ingegeven door de maatschappelijke doelstellingen, wordt
daarbij aangeduid als de beklemming ofwel het niet te realiseren deel van het eigen vermogen).
Het verschil tussen de marktconforme kasstromen en de beleidskasstromen zal in de toekomst
worden geduid met het begrip volkshuisvestelijke bestemming.
Momenteel bestaan er voor dit verschil nog meerdere begrippen. Zo hanteert het WSW de
bedrijfswaarde om de waarde van de beleidskasstromen te duiden. Daarnaast heeft de Aw een
eerste aanzet voor de uitwerking van deze volkshuisvestelijke bestemming opgenomen in het
“Beoordelingskader scheiding DAEB/niet-DAEB”. Het ministerie van BZK, de Aw en het WSW zijn in
overleg om te komen tot een gezamenlijke methodiek om het verschil tussen marktconforme
kasstromen en beleidskasstromen te duiden. Ook zal Fakton in dit kader een inventarisatie
uitvoeren onder corporaties. De methodiek voor de bepaling van de volkshuisvestelijke
bestemming zal worden ontwikkeld in 2016 en eind 2017 wettelijk worden vastgelegd. Na
vastlegging van deze nieuwe methodiek in de wet wordt er vanaf 2018 nog maar één begrip
gehanteerd voor het verschil tussen de marktconforme kasstromen en de beleidskasstromen. Dit
begrip zal dan vanaf 2018 onder andere worden gehanteerd in het kader van het toezicht, de
verkrijging van geborgde financieringen en voor de duiding van het eigen vermogen in de
jaarrekening.