Transcript kcc웰츠타워 (2660142 Byte)

동대문구 이문동 웰츠타워 판매시설
분양 제안
2011. 06. 20
주식회사터와인엠코리아
1
TURWAIN GLOBAL은
부동산 컨설팅, 분양대행 그리고 입주관리
전문회사로서
공동주택에서 상업시설에
이르기까지 클라이언트를 만족시킬 수 있는
철저한 서비스와
우수한 MAN POWER를 갖고 있습니다.
프로젝트의 크고 작음은
저희에게 중요하지 않습니다.
저희에게 보다 흥미로운 것은
그 프로젝트를 통해
최대의 수익과 최적의 개발 환경을
끌어낼 수 있는
프로젝트의 잠재력이며
클라이언트와 저희 모두가
성공적인 결과를
서로 교감하는 것입니다.
사업 개요 및 현황
1. 건축개요
대지 위치
서울시 동대문구 이문동 292-10번지외 19필지
지역/지구
제2종 일반주거지역, 일반상업지역
대지면적
4,329.78㎡
건폐율
58.71%
연면적
32,441.528㎡
용적율
426.07%
규모
지하4층 ~ 지상 15층
2. 상가 분양 면적
전용 면적
공용 면적
분양 면적
구분
비고
㎡
평
㎡
평
㎡
평
지하 1층
2,491.997
753.829
2,672.239
808.352
5,164.236
1,562.181
E-Mart
입점
지상 1층
1,494.530
452.095
1,680.160
508.248
3,147.690
960.344
19호실
지상 2층
1,641.820
496.651
1,8153.104
549.069
3,456.924
1,045.720
26호실
계
5,628.347
1,702.575
6,167.503
1,865.670
11,795.850
3,568.245
3
사업 개요 및 현황
3. 위치도
한국 예술
종합학교
지하철6호선
이문동 대림
이문, 휘경
재정비 촉진지구
월곡역
삼성래미안1차
1Km
신이문역
사업지
500m
한국외대
외대앞역
경희대
서울캠퍼스
지하철1호선
중랑역
중앙선
삼성래미안2차
한국 과학기술원
경영대학
회기역
4
사업 개요 및 현황
4. 항공사진
경희대
삼성래미안1차
삼성래미안2차
한국외대
SITE
외대앞역
5
사업 개요 및 현황
5. 주변여건
지
리
적
여
건
교
주
통
외대, 경희대, 한국종합예술학요 인접
뉴타운 재개발 이문1구역앞, 이문6구역과 9구역 사이위치
청랼리 균형발전촉진지구, 중화 뉴타운, 저농, 답십리 뉴타운,
장위 뉴타운 과 인접
외대역 5분거리
신이문역 10분거리
동부간선도로 진입용의
변
여
이문동내 신규 공급 상업시설이 전무하여 비교대상 전무
건
- 동대문구에서는 장안동 서희스타힐스 현재분양중
현
1층분양가 1,200만원~1,500만원
시
기존 현장주변 근생시설 (전용률 70%~90%)
장
1층 평단가는 2,700만원선에 매물은 있으나 거래는 전무상태
상
황
- 상가 노후화와 기존 임대가 수익률저조
실평수14평형 임대가 보증금 1,500 월세 160만원
권리금 3,000형성 (현장 바로옆)
이문1구역 개발진행 2016년도 완공예정(아파트2,429세대)
6
사업 개요 및 현황
6. 사업지 개발환경
1) 이문, 휘경 재정비 촉진구역
구 분
내
용
위치
동대문구 이문동, 휘경동 일원
(이문 1ㆍ2ㆍ3동, 휘경 1동 일원)
규모
1,013,398㎡ (약 306,553평)
계획인구
39,500명/17,113가구
기준년도
2006년
목표년도
2015년
지구지정
2006.10.09
계획승인
2008.01.07
사업구역
촉진구역 8개소, 존치관리구역 3개소
사업방식
주택재개발사업, 지구단위계획
SITE
7
6. 사업지 개발환경
1) 이문, 휘경 재정비 촉진구역
시행면적
구분
사업
방식
구역명
계
대지
공공
용지
건폐율
(%)
용적률
(%)
평균/최고층수
건립
예정가구
주용도
1,013,398
509,957
166,742
-
-
-
13,616
-
676.699
509,957
166,742
-
-
-
이문1
146.01
107,944
38,066
60이하
230이하
18/27
(103m이하)
2,429
공동주택
이문2
98.497
78,397
20,100
60이하
240이하
19/30
(112이하)
1,889
공동주택
이문 3-1
137.151
101,413
35,738
60이하
297이하
22/35
(124m이하)
총계
소계
촉진
구역
주택
재개발
건축계획
13,616
-
공동주택
4,292
이문 3-2
21.666
21,666
-
40이하
90이하
-/4
(20m이하)
이문4
151.388
114,505
36,883
60이하
240이하
19/30
(112m이하)
2,551
공동주택
휘경1
12.927
11,231
1,696
30이하
250이하
-/19
(75m이하)
289
공동주택
휘경2
43.722
29,764
13,958
60이하
300이하
19/30
(112m이하)
886
공동주택
휘경3
65.338
45,037
20,301
60이하
300이하
20/30
(112m이하)
1,280
공동주택
공동주택
8
사업 개요 및 현황
7. 사업여건 분석
1) 기회요인
이문동 이마트점 지하 입점으로 수혜
(외대앞역 인접)
이문, 휘경 재정비 촉진지구내 위치
한국 외국어 대학교 인접
이마트 이용 고객의 풍부한 유동인구와
소비성향
부
각
방
안
수요증가, 지역 프리미엄 기대로 인한
보유가치 상승
입지여건, 배후수요 부각, 투자 메리트 제시
3년전 대비 저렴한 분양가 – 투자가치 상승
향후 개발에 따른
투자선점 필요성 부각
• 이마트 입점상가의 입지여건을 바탕으로 지역 NEEDS를 고려한 상품 개발 ⇒ 보유가치, 투자가치
• 이문, 휘경 재정비 촉진지구 개발로 인한 향후 프리미엄 극대화
• 풍부한 배후 수요, 대학교 유동인구 확보
9
9
사업 개요 및 현황
7. 사업여건 분석
2) 위험요인
부동산 규제정책으로 인한 투자수요 이탈 현상
상업시설 분양시장 전반적인 침체 분위기
진행중인 재정비 촉진지구 개발로 인한
현시점의 상권 형성 미비
특정 문제로 인한 3년간의 공실
- 이미지 하락
관심수요자(인근지역 거주자 및 투자자) 집중 공략
극
복
방
안
투자수익율이 실현 가능한 분양가 제시
임대를 병행함으로서 투자자 확보
향후 개발로 인한 비젼제시
권리금 없는 상가의 메리트 제시
Marketing Promotion을 통한
Boom 조성
• 인근지역 경쟁상품 세부현황 확인을 통한 적정 상품개발 및 사업 위험요인 사전 제거
• 동대문구지역 부동산, 보유 투자자 연계작업을 통한 사전 수요 선점
• 초기 분양율 제고를 통한 사업 리스크 최소화
10 10
사업 개요 및 현황
7. 사업여건 분석
3) 종합 분석
신규물량 비교
주변상업지비교
이문동내 비교 전無
동대문구 장안동
서희스타힐스 1층
전용률 (65%)
1,200만원~1,500만원(/평)
이문동 1층상가기준
전용률(70%~90%)
입지/상품력 분석
수요.공급 분석
대단위 주거 밀집 지역
재개발지역
재개발 지역으로
신규공급 이 없었음
2,700만원(/평)
3년간 운영중지 상태
대단위 주거밀집지역, 재개발지역으로 향후지속적인 개발가능성 기대 할수있으며
현재 준공이 완료 되어 있고
3년간 운영이중지 되어 있었음을 감안 한다면
분양율 향상을 위해서는 임대분양과 등기분양을 병행하여
부동산 수익 상품 및 실수요자를 통한 분양을해야 할 것으로 사료됨.
11
MD 및 분양가 제안
1. 인근 분양상가 분석
상가명
대성스카이렉스
대성스카이렉스2
서희서타힐스
동광 베르빌
조감도
위
치
신설동102-6
용두동255-66
장안동 365-4
신설동97-8
규
모
지상2층
지하1층~지상2층
지상 1층
지하2층~지상1층
입주시기
2007. 2
2007. 05
2011.04
2006. 01
연면적
1,361평
2,373평
8,630
2,581평
B2
분
양
가
750 만원
B1
-
700만원
1F
2,500~2,600 만원
2,400~2,800만원
2F
1,050 만원
1,100만원
비고
공실률이 높고 거래 전무
630~1,050 만원
1,300 ~ 1,500만원
1,220~1,560 만원
이면도로 위치
현시세 1층 2,500만
원선 / 거래 전무
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