Transcript 제6장. 비교 사례 분석

1
광진구 구의동 근린상가
사업 계획서
MARCH. 2004
2
제1장. Proposal Flow
제2장. Project Concept 및 입지 분석
제3장. 사업 환경 분석
제4장. 상권 권역 (배후 세대)
제5장. 유동인구 및 접근성 분석
제6장. 비교 사례 분석
제7장. 예상 분양가
제8장. 사업 수지 분석 및 분양일정
3
제1장. Proposal Flow
1.
Object
2.
Propoal Flow
▷▷ 제1장. Proposal Flow
1. Object
본 사업 계획서의 목적은
서울 광진구 구의동 546번지의
『근린상가 Project』와 관련하여
최근 부동산시장 환경 및 구의동 근생시장을 분석하고
최적의 적정분양가를 도출하여 최단기간내 100% 분양을 목표로
사업이윤의 극대화를 추구하는데 그 목적이 있다.
4
▷▷ 제1장. Proposal Flow
2. Proposal Flow
입 지 분 석
사업환경분석
인구유동및접근성분석
상 권 권 역(배후세대)
비교사례분석
예상 분양가
사업성 분석
: 건축예정현황 및 입지에 대한 분석 실시
: 사업지 일대의 환경 및 개발 현황 분석
: 유동인구의 분석과 접근성 분석
: 직접상권과 간접상권 분석 및 배후상권 분석
: 구의동 벤치마킹 사례 및 인근 근린상가 분양사례에 대한 여러 요인 검토
: 시장 분석을 통한 적정 분양가 검토
: 원가산출과 예상 분양가 및 분양성 검토을 통한 사업성 분석
5
6
제2장. Project Concept 및 입지분석
1.
건축개요
2.
사업위치도
3.
입지여건 분석
▷▷ 제2장. Project Concept 및 입지분석
1. 건축개요
사업명
광진구 구의동 근린상가
사업위치
서울시 광진구 구의동 546-11
지역지구
준주거지역 / 지구단위계획구역
대지면적
1,481㎡ [448평]
연면적
10,733.78㎡ [3,246.96평]
용적율
394.36%
건페율
54.75%
주차대수
84대 [법정 74대]
구 조
철근콘크리트 구조
건축 규모
지하3층~지상 10층 근린생활시설
7
▷▷ 제2장. Project Concept 및 입지분석
8
2. 사업위치도
강변역
시청/동대문
사업대상지
성동/건국대
강동/천호
사업
부지
송파/잠실
서울시 광진구 구의동 546-11
▷▷ 제2장. Project Concept 및 입지분석
9
3. 입지여건 분석
－지하철 2호선 강변역과 동서울 터미널직선거리 약 50M거리에 위치
교통환경
－강변북로, 올림픽대로, 중부고속도로, 동서울터미널 등의 이용이 용이
－동남쪽으로는 강동, 송파
북동쪽으로는 구리, 양평
서남쪽으로는 강남, 성남
북서쪽으로는 성동, 시청 으로 연결되는 교통의 요충지
－사업부지를 인접한 동서울터미널, 강변역(지하철 2호선), 테크노마트등이 있어 유동인구
가 많은 지역으로 황금상권의 특성을 지니고 있는 지역이다
주변상권
-사업부지 인근에는 근린상가부지 부족으로 인해 현재 테크노마트 및 단지내 상가만이 근
생 및 업무시설을 대신하고 있으므로 수분양 희망대기자가 많은 지역이다.
－남쪽으로는 동서울 터미널이 접해 있고 동쪽으로는 강변역 인접해 있다.
개별입지환경
－남쪽으로는30미터, 동쪽으로는50미터 도로를 접하고 있고
북서쪽으로는 우성아파트 단지와 접하고 있다.
-인접지에 대림아크로리버, 우성아파트, 한양아파트, 현대하이엘등의 주건단지를 형성하
고 있다
입지환경
-강변역을 경계로 동서의 상권이 분리되는 환경이다.
-강변역과 동서울 터미널을 이용하는 유동인구가 많은 지역이다.
-강북의 압구정동이라 일컬어지는 강북 최고의 주거선호지역으로써 소득수준이 높은 지역
이다
소득수준/교통여건이
우수한 근생 및 업무의
최상급지
10
제3장. 사업환경 분석
1.
지리적 공간적 현황
2.
교통 현황
3.
인구 현황
▷▷ 제3장. 사업환경 분석
1. 지리적 / 공간적 현황
강변역 권역
11
▷▷ 제3장. 사업환경 분석
12
2. 교통환경
지하철 7호선
광나루
역
지하철 2호선
천호역
건대역
지하철 5호선
구의역
강변역
올림픽 대로
강변북로
▶
SITE
▷▷ 제3장. 사업환경 분석
3. 인구 현황
구
2002년말
분
총
2003년 6월말
인 구 증 감
남
195 109
여
193 369
총계
388 736
남
194 967
여
193 769
증감
총계
계
388 478
258
증감률
0.07
노유제1동
노유제2동
화 양 동
군 자 동
중곡제1동
중곡제2동
중곡제3동
중곡제4동
능
동
구의제1동
구의제2동
구의제3동
광 장 동
자양제1동
자양제2동
자양제3동
12 738
16 191
23 963
23 728
17 892
23 456
21 453
34 466
11 386
23 767
26 549
29 613
34 695
26 274
30 781
31 526
6 528
8 416
12 172
12 155
9 078
11 711
10 713
17 072
5 674
11 724
13 295
14 672
17 142
13 272
15 471
16 014
6 210
7 775
11 791
11 573
8 814
11 745
10 740
17 394
5 712
12 043
13 254
14 941
17 553
13 002
15 310
15 512
12 478
15 723
23 775
23 337
18 105
23 464
21 601
34 837
11 403
23 810
26 826
29 782
34 859
26 141
30 882
31 713
6 415
8 161
12 011
11 931
9 124
11 699
10 774
17 260
5 681
11 731
13 422
14 755
17 165
13 147
15 573
16 118
6 063
7 562
11 764
11 406
8 981
11 765
10 827
17 577
5 722
12 079
13 404
15 027
17 694
12 994
15 309
15 595
△
△
△
△
260
468
188
391
213
8
148
371
17
43
277
169
164
△ 133
101
187
△ 2.04
△ 2.89
△ 0.78
△ 1.65
1.19
0.03
0.69
1.08
0.15
0.18
1.04
0.57
0.47
△ 0.51
0.33
0.59
13
14
제4장. 상권 권역 (배후세대)
1.
상권 권역
2.
배후 세대
3.
사업지 권역 배후 세대수
▷▷ 제4장. 상권 권역
1. 상권 권역
제 3차 상권 권역
제 1차 상권 권역
제 2차 상권 권역
▶
SITE
15
▷▷ 제4장. 상권 권역
16
2. 배후 세대
청구 아파트
654세대
현대8단지
350세대
현대11단지
159세대
현대8단지
350세대
현대10단지
1170세대
현대12단지
421세대
현대6단지
421세대
극동아파트
1200세대
대림 아크로 리버
308세대
삼성 아파트
405세대
현대7단지
273세대
현대3단지
1200세대
우성 아파트
354세대
현대5단지
531세대
현대 하이엘
67세대
▶
한양 빌라
세대
현대9단지
437세대
현대2단지
1604세대
SITE
현대 프라임
1592세대
한양 아파트
500세대
▷▷ 제4장. 상권 권역
3. 사업지 권역 배후 세대수
1차 배후 상권
한양 빌라 66세대 / 현대하이엘 67세대
우성아파트 354세대/대림아크로리버 308세대
한양 아파트 500세대/현대7단지 273세대
단독 세대수 약 1,000 세대
합계 2,568세대
2차 배후 상권
프라임 아파트 1592세대/현대2단지 1604세대
세양 아파트 130세대/ 성동아파트 95세대
현대 6단지 421세대/삼성 쉐르빌 262세대
일반 단독세대수 300세대
합계 4,404세대
3차 배후 상권
현대 3단지 1200세대/ 현대5단지 531세대
현대10단지 1170세대/ 현대11단지 159세대
현대8단지 350세대/ 현대9단지 437세대
삼성아파트 405세대/ 극동아파트 1200세대
청구 아파트 654세대/금호아파트 242세대
일반 단독 세대수 약 500세대
합계 6,848세대
17
18
제5장. 유동인구 및 접근성
1.
유동 인구
2.
접근성
▷▷ 제5장. 유동인구 및 접근성
1. 유동 인구
강변역
일일 이용객수 약 12만명
제2~3차 상권역 방향 약 8만여명
제1차 상권역 방향 약 4만여명
사업부지 접근 인구 약 4만여명
동서울 터미널
일일 이용객수 약 25,000명
제2~3차 상권역 방향 약 15,000여명
제1차 상권역 방향 약 10,000여명
사업부지 접근 인구 약 1만여명
버스 정류장
버스 정류장 약 5만명
제2~3차 및 기타 상권역 방향 약4만여명
제1차 상권역 방향 약 1만여명
사업부지 접근 인구 약 4만여명
총 사업부지 접근 인구 약 9만 여명
19
▷▷ 제5장. 유동인구 및 접근성
2. 접근성
접근성 분석
버스 정류장
사업부지 접근 인구 약 4만여명
광진.구리.하남.천호.남양주등 방면의 출퇴근 이용객 약5만여명중 1차 상권역
방향의 1만여명은 접근성 자체는 떨어지나 이용목적을 충분히 내포한 인구로
판단되며, 나머지 4만여명은 접근성은 뛰어나나 단순유동인구일 가능성을 배
제할 수 없음.
강변역
사업부지 접근 인구 약 4만여명
최대이용객수를 자랑하는 지하철 2호선 일일 이용객 약 12만명중 1차상권역
방향 약4만여명은 사업부지로의 접근성이 뛰어남.
동서울 터미널
사업부지 접근 인구 약 1만여명
일일 이용객 약 2만5000명중 시내버스이용객 인구는 사업부지로의 접근성이
뛰어나며 사업부지 앞 도로에서 하차하는 귀경인구의 접근성은 더욱 뛰어남.
또한 현실상 터미널내 상가가 낙후,활성화 되지 않은 관계로 외부상가로의
유입이 기대됨.
테크노 마트
사업부지 접근 인구 약 3,000여명
테크노마트 상주인구 약1만여명이 퇴근 후 (오후8시) 이용할 수 있는 근생시설
의 부족으로 인하여 사업지 인근의 상권이 활성화되어 있는 상황이어서 본 사
업의 시행완료시 많은 유입이 있을 것으로 판단됨.
20
21
제6장. 비교 사례 분석
1.
지가 비교 사례
2.
근린상가 매매 및 임대사례
3.
사업지 주변 분양 사례
▷▷ 제6장. 비교 사례 분석
22
1. 지가 비교사례
일반 단독 주택지
일반 주거지역
거래시세
1,000만원~1,500만원
▶
광진구 구의동
(세양아파트 맟은편)
일반 주거지역
평당가 1,500만원
거래일자 : 2003년 하반
광진구 구의동
(할머니 보쌈 음식점)
준주거지역
평당가 15,000만원
거래일자 2004년 초반
광진구 구의동
(방지거 병원 일부분)
일반 주거지역
평당가 2,000만원
거래일자 2003년 중반
광진구 구의동
대로변 일대
일반 주거지역
평당 시세가
1,800만원~2,000만원
▶
광진구 구의동
(피자헛 자리)
일반 주거지역
평당가 1,800만원이상
매수실패
광진구 광장동
(퓨전 음식점)
일반 주거지역
평당가 2,000만원 이상
매수실패
SITE
광진구 구의동
( 아기밀 빌딩 자리)
일반 주거지역
평당가 2,000만원
매수 실패
▷▷ 제6장. 비교 사례 분석
23
2. 근린상가 매매 및 임대 사례-A
현대 10단지 상가
현대 9단지 상가
근생상가 C
현대 8단지 상가
현대 2단지 상가
현대 3단지
근생상가 B 지역
프라임 중앙상가
프라임 프라자
근생상가 A 지역
테크노 마트 근린상가
▶
SITE
▷▷ 제6장. 비교 사례 분석
2. 근린상가 매매 및 임대 사례-B
상가명
층수
업종
화장품
중앙상가
가격
평(실평수)
평당가
거래일자
비고
62,000
약6평
10,333
임대
5,000/400
-
8,833
권리금 1.5억
부동산
임대
4,000/250
약5.5평
6,181
권리금 1.5억
2층
호프집
매매(구좌)
12,000
5평
2,400
03/초순
전면
2층
호프집
매매
48,000
24평
2,000
03/초순
전면
3층
병원
매매
70,000
35평
2,000
-
-
3층
병원
임대
5,000/250
20평
1,750
-
현대부동산
매매
100,000
약 6평
16,000
-
매수실패
부동산뉴스
임대
10,000/430
약 6.5평
9,470
-
권리금 2억
부동산뉴스
매매
100,000
-
-
-
매수실패
학원
임대
5,000/180
약35평
760
-
약국
매매
120,000
약 7평
17,100
-
매수실패
학사부동산
매매
100,000
약 7평
16,600
-
매수실패
임대
5,000/300
-
6,834
-
친분관계
1층
3층
1층
현대2단지
03/중순
2층
학원
임대
3,000/100
약20평
750
-
-
4층
세탁소
임대
3,000/130
약15평
1,240
-
-
부동산랜드
매매
65,000
약 5평
13,000
-
매수실패
임대
5,000/270
-
7,480
-
-
식당
임대
1,000/60
약 4평
2,050
-
-
미용실
임대
3,000/200
약 10평
2,708
1층
현대3단지
거래유형
매매
1층
프라임프라자
단위 : 만원
지하1층
3층
24
▷▷ 제6장. 비교 사례 분석
2. 근린상가 매매 및 임대 사례-C
상가명
층수
현대 8단지
1층
피자
매매
60,000
약10평
6,000
03/상반기
현대 10단지
1층
현대부동산
매매
65,000
약6평
10,833
03/하반기
현대 9단지
1층
제과점
매매
52,000
약12평
4,333
03/하반기
부동산
매매
80,000
약12평
6,666
03/하반기
일식집
매매
130,000
약26.25평
4,887
매도물건
임대
1억/700
-
3,533
임대중
매매
65,000
약5.18평
12,548
매도물건
임대
5,000/330
-
8,610
임대중
부동산
매매
120,000
약 8.91평
13,468
매수실패
커페숖(밀례)
매매
230,000
약31.71평
7,253
매수실패
임대
2억/1,000
-
4,415
임대중
약국
매매
150,000
약6.87평
21.934
직영
9층
업종
단위 : 만원
의류(세프)
테크노마트
지하1층
거래유형
가격
평(실평수)
평당가
근린상가 A
지역
1층
바다복집
임대
3,000/300
약25평
1,560
1층
청기와식당
임대
8,500/335
약35평
1,391
근린상가 B
지역
1층
버섯요리
임대
3억/300
약45평
1,466
1층
올갱이집
임대
7,000/350
약35평
1,400
1층
임대
3억/1,200
약95평
1,831
2층
임대
3억/770
약95평
1,165
4층
임대
12,000/550
약105평
742
근린상가 C
거래일자
비고
신축임대중
25
▷▷ 제6장. 비교 사례 분석
3. 사업지 주변 분양 사례 -A
CS 프라자
대림 아크로 리버
그레이스 빌딩
근린 상가(593-15,20)
현대 13차
▶
현대 하이엘
SITE
26
▷▷ 제6장. 비교 사례 분석
27
2. 사업지 주변 분양 사례-B
단위 : 만원
상가명
현대 하이엘
대림
아크로리버
그레이스
빌딩
CS프라자
현대13차
층수
거래유형
평당 분양(임대가)
시세가
(시세)평당가
분양시기
지하1층
분양
500
분양중
1층
분양
1,600~2,500
분양중
1층
분양
1,700
3층~4층
2,500
비고
2002년
분양
9,200~11,000
630
2001년
오피스텔(13평)
-
12,000~13,000
582
-
오피스텔(16~17평)
-
13,500~15.300
673
-
오피스텔(19~22평)
2004/초
임대완료
1층
임대
1,000
5,000/1,150
2층
-
650
3,000/772
임대완료(학원)
3층
-
500
2,000/625
임대완료(한의원)
4층
-
430
2,000/510
임대완료(학원)
5층
-
400
2,000/460
임대완료(학원)
6층
-
400
2,000/460
임대완료(학원)
7층
-
500
1,000/400
임대완료(커피숖)
1층
임대
1,200
2층
-
600
1층
분양
1,800
1층
-
1,600
임대중
지주가 완공 후에 임대 할
생각이 강함
분양중단
시행사 부도로 분양이
중단되어 있음
▷▷ 제6장. 비교 사례 분석
28
2. 사업지 주변 분양 사례-C
단위 : 만원
상가명
층수
평당 분양(임대가)
임대
350
1층
-
1,000
2층
-
700
3층
-
500
4층
-
500
5층
-
400
6층
-
400
지하1층
근린상가
(구의동
593-15,20)
거래유형
시세가
보증금 20%
월세정산 이율 12%
(시세)평당가
분양시기
임대중
비고
전면이 작고 후면의 깊이
가 깊어 임대가 어려우며
토지주가 시행하는 물건
으로 업종을 제한하면서
또한 1층의 경우 전체임
대를 원하고 있어 임대의
어려움을 겪고 있다.
※ 바닥권리금 요구하고
있음.
29
제7장. 예상 분양가
1.
분양가 결정 요소
2.
분양가 결정 기준
3.
분양가 산정 기준
▷▷ 제7장. 예상 분양가
1. 분양가 결정 요소
요
소
주변 시세
(입지성)
배후시장 규 모
특
성
• 신규 분양 가격결정의 핵심 요인
• 일반적으로 신규분양의 경우 주변 시세의 90% 수준
- 신규 취득에 따른 추가 및 입주 시까지의 금융비용 감안
• 배후시장의 가격 수준이 구매력을 결정함에 따라 가격구성의 중요 요인
• 배후시장의 규모 취약 시
- 수요층의 광역화를 위한 방안 필요
- 통상수요의 광역화를 위해 저가정책 구사
- 배후시장의 가격규모와 밀접
• 배후 시장의 규모가 클 시 고가의 구사가능
희소가치
• 수요대비 공급의 부족에 따른 희소가치 증대 시 가격증대 요인
상품구성
• 수요자의 Needs와 부합 시 가격결정 범위 확대
• 부대시설의 가격 결정 요소화
편 의 성
소비자 심리
• 주변 편의 시설의 접근성
• 교통여건
• 소비자의 가격에 대한 민감도
• 소비자의 투자비용 지출한계 수준
• 브랜드에 대한 선호도
비고
30
▷▷ 제7장. 예상 분양가
2. 분양가 결정 기준
가격결정 기준
•
•
•
•
사업지의 입지적 특성 고려
최근 분양한 근린상가의 성공사례 여부를 감안한 분양가
사업지 인근 시장의 형성가 기준 및 투자가치 고려
고품격 인테리어 및 최첨단 설비시스템, 최적의 평면을 도입 상품계획으로
가격 경쟁력 확보
• 프로젝트 프레미엄, 유동 인구 및 수요층을 감안한 가격
가격전략
• 층별에 따른 가격차등
• 접근성, 동선에 따른 투자가치 높은 곳의 고가전략 구사
• 접근성, 동선이 떨어지는 곳은 저가전략 구사
• 상품 기본Concept에 부합될 수 있도록 합리적인 가격경쟁
31
▷▷ 제7장. 예상 분양가
3. 분양가격 산정 기준
분양가격 결정요소
분양가격 산정방법
상품적 특성, 거시경제, 상권 형성, 소비자 욕구(Needs)등의 영향
시장접근법
비용접근법
• 비교 대상 상품의 분양가격 또는 매매가격, 위치, 물리적 특성, 시장환경을 조사
시장 접근법
비교하여 분양가 산정
• 현재 분양가 산정에 가장 많이 활용하는 방법
• 기준 분양가를 결정해 볼 수 있는 방법
비용 접근법
• 상품을 건설하기 위해 투입된 직·간접비용 (건설비용, 감가상각비, 토지비용, 부지
개량비, 기업 이윤 등)을 근거로 하여 분양가격 산정
• 시장상황 또는 수요측면을 감안하지 않은 가격산정방식
계량 접근법
• 상품의 물리적 특성 + 환경적 특성의 복합적 작용에 의해 결정된다는 가정하에
상품의 내제가치를 산정, 그에 근거한 잠재적 분양가 결정
계량접근법
32
33
제8장 사업수지분석 및 Cash Flow
1.
사업수지 분석
2.
분양 일정
▷▷ 제8장. 수지분석 및 Cash Flow
34
기본 사업 수지 검토
1. 사업 수지 분석
[구의동 546 사업수지 검토]
(단위 : 천원, V AT별도)
구분
매츨액
근린상가
금액
지하2층
지하1층
지상1층
지상2층
지상3층
지상4층
지상5층
지상6층
지상7층
지상8층
지상9층
지상10층
옥탑
합계
토지매입비
제세공과금(취.등록세)
등기대행료
토지매매 용역비
소계
직접공사비
각종 인입비
예술장식품비
상하수도 분담금
매출원가
간접공사비
주차타워건축비
철거비
건축허가조건 이행공사비
소계
평형
251.980
508.813
259.975
274.630
274.630
252.948
252.948
252.948
252.948
252.948
252.948
159.264
1,133,910
6,716,332
10,812,360
4,659,922
3,984,881
2,224,931
2,121,475
1,976,789
1,976,789
1,976,789
1,976,789
1,401,523
40,962,488
12,678,400
735,347
8,875
300,000
13,722,622
10,714,968
324,696
100,000
-
산출 내역
세대수
3,246.980
448.00 평 *
토지비5.8%
부지매입비의 0.07%
중개수수료
3,246.96 평 *
3246.96 평 *
평당분양가
4,500
13,200
41,590
16,968
14,510
8,796
8,387
7,815
7,815
7,815
7,815
8,800
비고
2.77%
16.40%
26.40%
11.38%
9.73%
5.43%
5.18%
4.83%
4.83%
4.83%
4.83%
3.42%
연면적에서 제외(30.17평)
100.00%
28,300 평당/천원
3,300 평당/천원
100 난방, 전기, 통신 등
일식
- 일식
- 직접공사비에 포함
11,139,664
사업부지외곽 도로개설비 등
지상물 등
건축공사 관련 등
▷▷ 제8장. 수지분석 및 Cash Flow
MH 부지 임차료
MH 건립 및 해체비
MH 운영비
분양 보증 수수료
광고 홍보비
분양 수수료
소계
신탁 수수료
민원 처리비
일반 부대비용 시행사 일반 관리비
입주 관리비
소계
보존등기비
부가가치세
교통영향 평가비
광역 교통 부담금
매출원가
근저당 설정 비용
금융취급수수료
오수처리분담근
소유권 제한 조치 해제비
전용 부담금
제세공과금
농지조성비
국공채 매입비
학교시설 분담금
도시철도 채권
지역개발 공채
주택채권 매입
종합 토지세
도시 계획세
소계
예비비
기타 예비비
소계
합계
과부족
과부족-금융이자=총소득
35
일식
매출액*연0.44%*공사기간(15개월)
300,000
2,867,374
3,167,374
614,437
300,000
240,000
100,000
1,254,437
342,879
매출액이 7%
매출액의 1.5%
일식
12개월×@20,000/월
일식
자금조달 및 관리신탁
민원 대상 정리
공사비의 3.2%
- 일식
- 617,000/m2×2%×지상연면적
411,679
100,000
46,771
29,882
931,210
409,625
2,595,273
31,049,629
9,912,859
8,391,451
토지면적8,041평×0.01
연면적59,983㎡×@1,500원
연면적59,983㎡×@1,000원
12,992,000 *
12,992,000 *
검토요망
표준건축비의 4% (50% 감면)
법무사에 확인
법무사에 확인
건축허가조건
토지면적×0.01
연면적×@1,500원
아파트 및 상가 ㎡당 1,000원
0.36% 과세표준액의 0.36%
0.23% 과세표준액의 0.23%
매출액×@1.0%
금융이자
총매출액 대비 수익률
총지출액 대비 수익률
1,521,408
20.49%
27.03%
▷▷ 제8장. 수지분석 및 Cash Flow
36
2. 분양 흐름도
구
분
(총 매출액 대비)
분양율 50%
분양율 60%
분양율 70%
분양율 80%
분양율 90%
분양율 100%
2004년도
D-15일
D-30일
D-45일
D-60일
D-75일
D-90일
D-105일
D-120일