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해운대 우동 00 오피스텔 사업계획(안)
( PLAN - I )
( 2002. 12. )
( 주 ) 에이 엘 피
>> PAGE 1 <<
사람들은 더 이상 주택이라 말하지 않는다.
사람들은 더 이상 상가라고 말하지 않는다.
그들이 원하는 것을 채워준다고 생각하지 않는다.
그들은 그들만의 것을 만든다.
가정… 일… 친구…
그리고 그들만의 ………… MARINACOUNTY
>> PAGE 2 <<
CONTENTS
사업 개요
사업지분석
사업환경분석
상품 전략
마케팅 전략
분양 계획
>> PAGE 3 <<
사 업 개 요
1. 사 업 개 요
2. 단지배치도
3. BRAND IMAGE
4. 사 업 목 표 설 정
5. 사 업 추 진 절 차
>> PAGE 4 <<
■ 1. 사업 개요
• 위
치 : 부산광역시 해운대구 우동 1408, 1409, 1411-1번지
• 용
도 : 일반상업지역
• 대지면적 : 46,111.80 ㎡ ( 13,948.82 평)
• 연 면 적 : 509,257.20 ㎡ (154,050.30 평)
• 규
모 : 지하5층, 지상 37층-50층, 8개동
• 오피스텔 : 주거용 3개 평형 1,800 세대
A type(97평형) – 420 개
B type(81평형) – 480 개
C type(66평형) – 900 개
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■ 2. 단지배치도
>> PAGE 6 <<
■ 3. BRAND IMAGE
MARINA
해양레포즈시설, 조정경기장
그리고 BEACH VILLE
COUNTY
바다위
당 신 에 게 풍요 로 운 생 을
선물 합니다
….. MARINACOUNTY
>> PAGE 7 <<
■ 4. 사업목표 설정
고급화된 주거용 오피스텔에 대한 수요기반
사업지 인근의 전반적인 분양시장상황의 분석
주거용 오피스텔에 대한 소비자 반응 및 경쟁업체 비교분석
시장 세분화에 따른 수요층 확보방안 제시
목표 수요층의 욕구충족을 위한 최적의 상품구성 제시
개발수익성을 고려한 타당성 검토
실질적인 시장조사 및 분석을 통한 분양가 제시
최대의 개발이익 창출과 성공분양을 위한 분양계획 설정
최적의 분양전략 수립
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■ 5. 사업추진 절차
목표설정
및 조사
개발환경분석
• 목표설정
• 입지환경
• 추진절차
• 인문적환경
• (현장조사)
• 교통환경
• (자료조사)
목표시장확보
• 시장세분화
• 부동산 시장동향
• SWOT분석
• 오피스 시장동향
• 개발환경특성에 따
• 사업지
주변환경
미래환경 변화분석
른 목표시장 설정
• 오피스텔 시장동향
결 론
• 예상분양가에 따른
사업타당성분석
• 지역특성에 맞는
분양전략 수립
• 결론 및 시사점
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사업지 분석
1. 입지 환경
2. 사업지 위치도
3. 교통 환경
4. 사업지 주변환경
5. 사업지 분양 SWOT 분석
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■ 1. 입 지 환 경
해운대구 입지환경
사업지 입지환경
일반 현황
휴양레저중심
• 면 적 : 51.44㎢ [시면적의 6.8%]
요트경기장, 동백섬, 해운대해수욕장,
특급호텔, 달맞이언덕 등과 호화유람선 및
온천시설 보유
• 인 구 － 408천명 [시인구의 10.8%]
• 행정구역 － 14개동 [법정동 8개동]
투자 중심
지역 특성
컨벤션센터인 BEXCO와 첨단복합도시
인 센텀시티 및 부산아쿠아리움 등의 건설
로 21세기 국제도시인 부산의 경제 중심
• 산과 강, 바다에다 온천이 솟아나는 사포
지향(四抱之鄕)의 명소로 해수욕장, 동백
섬, 달맞이언덕 등 천혜의 자연경관
• 센텀시티 조성, BEXCO 및 부산아쿠아리
움 개관 등으로 국제적 정보 교류 관광 중
심도시로 날로 발전 변모
교통 중심
광안대교, 지하철(동백 및 시립미술관
역), 동해남부선의 우동역, 도시고속화도
로, 해안도로 등을 통해 광안리, 남천리,
대연동, 서면, 구포까지 부산전역을 망라
하는 교통중심
• 지하철 2·3호선, 동해남부선 복선전철화,
부산∼울산간고속도로 등 기반시설 확충
으로 동부권 물류요충지로 부상
생활 중심
• 신시가지(924천평), 반여택지(136천평)
및 수영만매립지(120천평) 개발에 따른
인구증가에 따른 개발수요급증
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각종 쇼핑시설, 정보단지, 경성대, 부경
대 등 많은 교육시설까지 인근에 위치한
생활중심지
■ 2. 사 업 지 위 치 도
MARINACOUNTY
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■ 3. 교 통 환 경
도로망
• 광안대로를 완공, 해안순환도로망의 한
축을 마무리 짓게 되어 경부고속도로로 바
로 연결
• 도시고속도로, 수영로 및 간선도로 정비
로 편리한 도로망
지하철
• 지하철 2호선 동백역 및 시립미술관역
인근에 위치
• 동해남부선 우동역 근접
버 스
• 다양한 시외버스 노선으로 전국 도시 연
결성 양호
• 지하철 연계 노선 등 시내 접근 양호
기
타
• 경부선(해운대) 철도 연계
• 공항 및 항구 연계성 양호(광안대로)
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■ 4. 사업지 주변환경
발
전
• 인근에 각종 유흥시설, 관광명소, 쇼핑몰 등이 밀집하여 향후 주거지로서 상당한 발전가능성
• 센텀시티, 수영 정보단지, BEXCO 등의 개발에 따른 주거지 수요 욕구 확보
전
망
상권 및
• 광안대로 연계된 해안순환도로 완공 및 지하철 2호성 완공에 따른 신규 수요층 확대
• 썬플라자, 이마트, 까르푸, 리베라, 마리나센타 및 해운대병원, 반도병원 등 편이 시설 이용 용이
• 해운대 해수욕장, 조선비치호텔, 메리어트호텔, 파라다이스호텔, 파라디아 등 관관 휴양 시설 인접
편의시설
• 우수학군과 명문학원이 위치 서울 강남수준의 교육인프라
• 3면이 바다로 둘러쌓인 천연 자연 조망권의 요충지
부
지
여
건
• 해양 레져 시설 유치에 따른 수요확대
• 문화, 예술, 체육, 관광, 레져, 교통시설이 집중된 부산 최적의 주거단지
• 세계적인 휴양지, 고급 아파트촌의 중심에 위치
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■ 5. 사업지 분양 SWOT 분석
• 대중교통 수단을 통한 접근성 우수
(지하철 2호선 동백역 및 동해남부선 우동역)
• 아파트 및 오피스텔의 집중공급으로
수요층 이탈우려
• 지역 인프라 구축 우수
• 생활, 문화, 교육등 입지환경 탁월
• 해안순환도로, 도시고속도로, 간선로 등
주변 도로구조 편리
• 쾌적한 업무, 주거환경 조성가능
• 정부의 부동산경기 과열에 따른 지
• BEXCO 등 기타 대규모
속적인 규제정책 발표
시설집중으로 다수의 수요 층 보유
(선착순분양 및 사전분양 금지, 오
• 역 주변 비즈니스맨을 위한 업무,주거시설 필요
• 수영정보단지, 센텀시티 등에 힘입어 벤처기업
등 수요인구 증가
• 대규모로 개발되는 대형건축물
• 저금리기조에 따른 투자수요 층 유입기대
피스텔 용적율 강화 등)
• 해운대구 전반의 경합되는 주거 및 업무시설물의
건립 활발
• 오피스텔의 용적율강화, 업무시설용 건물의 주차
확보를 위한 주차장 기준 강화로 인한 사업투자
수익성 감소
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사업환경 분석
1. 분양시장 분석
2. 오피스텔 시장동향
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■ 1. 분양시장 분석
1) 부동산 시장의 변화
2002년 부동산 시장
2003년 부동산 시장
• 저금리 기조유지
• 금리상승에 따른 중도금 후불제 선호
• 재건축 및 특정지역 역세권 APT 투자열기 지속
• 경기 불안에 따른 부동산 시장의 양극화 가중/선별투자
• 연초 경기회복에 대한 기대로 부동산 가격상승심리 가중
전망
• 공급물량 증가에 따른 오피스 공실률 증가 추세
• 서울.경기권 중심의 공급.투자에서
지방권 중심 투자확산
• 정부의 투기우려지역에 대한 수요관리 대책 추진
• 임대수익률 하락에 따른 안정투자 중심으로
• 정부의 주택시장 안정대책에 따른 부동산 시장 위축
• 주5일 근무에 따른 주변지 및 단지내 여가시설 선호
• 년말 경기 불안에 따른 부동산 경기 침체
분
류
부동산 매매 및 임대시장
정부의 주택시장 안정대책
금
리
변
수
POINT
경기불안 및 공급물량 증가
전월세 수급상황 주목
심리적 부동산 가격 하락 경향
지역별, 단지별 선별 투자 가중
분양권 전매제한 등
양도소득세 기준 강화/재산세 과표 상향조정
금리 상승 가능성 농후
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부동산 시장 위축
분양시장 위축
부동산 담보가치 하락
■ 1. 분양시장 분석
2) 정부의 주택시장 안정대책
투기과열 방지대책
분양질서 확립
• 오피스텔 및 주상복합아파트 선
착순 분양 규제
• 실수요자 중심의 청약제도 개선
• 떳다방 지도,단속 강화
투기자금 유입억제
재건축 요건 강화
• 분양권 전매제한
• 분양권 전매 세무조사(진행 중)
• 양도소득세 기준시가 상향조정
부동산 시장의
변화예상
 떳다방 등 청약가수요 차단
 주택 실수요자에게 혜택 확대
 과도한 청약열기 진정
 과세 강화로 투기수요 억제
 재건축 아파트 가격급등 억제
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• 시기조정 심의강화
■ 2. 오피스텔 시장 동향
1) 시장의 주요 동향 (평형대의 양극화)
• 대도시권 임대투자 용 오피스텔 공급 과다에 따른 분양 경쟁 치열
• 30평대 이상 임대투자용으로는 투자부담
=> 특정지역에 실수요자를 겨냥한 아파트형 오피스텔로 일부 공급을 하고 있는 상태임
• 오피스텔 주차대수 등 법적 강화로 향후 초소형 오피스텔 공급이 어려움
 임대투자자 부담감소, 오피스텔 규제 강화 전
 대형평형으로 계획하여 주차장 확보에 대한 부
9~10평대의 초소형 오피스텔로 공급하는 추
담을 감소시켜 사업성을 높일수 있는 방안으로
세
계획하는 현상 발생
 분양성을 극대화 할 수 있는 방안 마련
=> 지하 주차공간을 최소화하여 전용율을 높
=> 지역별로 실수요자를 겨냥한 주거형 30평
형 이상의 오피스텔 공급
이는 방안 적용추세
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■ 2. 오피스텔 시장 동향
2) 당 사업지 적용방안
부
동
산
동
향
오
사
업
부동산시장
성
흐름을 통한
입
당 사업지
피
스
텔
1
부산지역 및 서울과 외국인 실수요자를 대상으로하는 대형 오피스텔
2
사업성과 경쟁력을 높이는 방안 적용
=> 높은 전용율 확보, 해양레포츠 등 사업지 특성을 최대한 고려
3
경쟁력있는 주거용 실수요자를 위한 적정 분양가 설정
=> 투자금액의 부담을 고려하여 적용
지
여
건
수
요
층
고
려
적용방안
근
린
생
활
시
설
• 당 오피스텔의 기본 수요층과 사업지 주변 오피스의 인구를 흡수할 수 있
게 근린시설배치
• 정부의 부동산 투자 규제로 인한 아파트, 오피스텔의 이탈 투자 수요층을
상가로 전환
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상품 전략
1. 상품전략 방향
2. 분양성 및 문제점 분석
3. 평형별 분석
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■ 1. 상품전략 방향
적용안
• 시장 양극화 추세
전략
• 입지여건 및 사업지 특성을 최대한 반영
차별화된
중대형 주거용 오피스텔
• 실수요자 위주
주거개념의 차별화
중대형 수요층의 차별화
해양레포츠시설
하이소사이어티 커뮤니티
단지내 해양레포츠시설 및 거주민 공
동소유인 요트
이웃과 함께 즐기는 소집단 문화교류
시스템 및 다양한 프로그램 운영
원스톱 서비스
사이버 라이프
원스톱라이프 실현으로 단지내 문화,
스포츠, 의료, 금융서비스
세상과 통하는 나의 집, 초고속 광케
이블 실현
부산 지역 외 수요층 확대
(수도권 수요자 및 외국인)
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상
품
성
극
대
화
■ 2. 분양성 및 문제점 분석
▣ 오피스텔 분양시장의 분석을 통하여 분양율을 재고 할 수 있는
개발 컨셉 및 상품기획을 수립하고 일관성 있는 마케팅 방안을 수립
잠재력 분석
문 제 점
▣ 근래 신규 분양 분의 공급과다에 따른 신규 분양분에
▣ 3면이 바다로 둘러쌓인 최고의 조망권 확보
대한 기대 심리 하락
▣ 조정경기장의 지역적 특성에 따른 해양레포츠시설 유치
→ 실수요자 대상의 중대형 평수의 공급
▣ 주변 중대형 아파트 신규공급에 따른 고가수요층 확대
▣ 초고속 인터넷 망 구축
▣ 인근 분양가의 하락기조
→ 단지내 시설의 차별화(해양레포츠 시설 등)
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■ 3. 평형별 분석
66평형
▣ 특장점
• 탁트인 전망과 자연채광을 누릴 수 있는 대형 전망창
• 방 4개소, 욕실 2개소 설치,CC-TV 및 위성방송 수신시스템
• 부부욕실의 차별화로 인해 욕실 2개소의 이용도의 극대화
• 드레스룸의 공간 확대로 인한 생활 공간 확대
• 현관 부분에 전실공간 설치로 생활공간의 확대
• 베란다 확대 및 화단설치로 풍요로운 생활공간
• 에어컨실 별도공간
• 첨단위성수신시스템
• 무인전자경비시스템/첨단주차관제시스템
• 전자디지털 지문인식 도어록 설치
• 30세대당 1대의 요트 제공
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■ 3. 평형별 분석
81평형
▣ 특장점
• 탁트인 바다전망과 자연채광을 누릴 수 있는 대형 전망창
• 방 5개소, 욕실 2개소 설치,CC-TV 및 위성방송 수신시스템
• 부부욕실의 차별화로 인해 욕실 2개소의 이용도의 극대화
• 드레스룸의 공간 확대로 인한 생활 공간 확대
• 현관 부분에 전실공간 설치로 생활공간의 확대
• 베란다 확대 및 화단설치로 풍요로운 생활공간
• 에어컨실 별도공간
• 첨단위성수신시스템
• 무인전자경비시스템/첨단주차관제시스템
• 전자디지털 지문인식 도어록 설치
• 장식측면과 내구성을 동시에 만족시키는 천연대리석 마감재
• 20세대당 1대의 요트 제공
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■ 3. 평형별 분석
97평형
▣ 특장점
• 탁트인 바다전망과 자연채광을 누릴 수 있는 대형 전망창
• 방 5개소, 욕실 2개소 설치,CC-TV 및 위성방송 수신시스템
• 부부욕실의 차별화로 인해 욕실 2개소의 이용도의 극대화
• 드레스룸의 공간 확대로 인한 생활 공간 확대
• 현관 부분에 전실공간 설치로 생활공간의 확대
• 베란다 확대 및 화단설치로 풍요로운 생활공간
• 에어컨실 별도공간
• 첨단위성수신시스템
• 무인전자경비시스템/첨단주차관제시스템
• 전자디지털 지문인식 도어록 설치
• 장식측면과 내구성을 동시에 만족시키는 천연대리석 마감재
• 20세대당 1대의 요트 제공
>> PAGE 26 <<
마케팅 전략
1. 마케팅 기본 계획
2. 홍보 판촉 전략
3. 일정별 세부 홍보판촉전략
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■ 1. 마케팅 기본계획
마케팅 주안점
홍
보
투자여력이 있는 잠재고객 및 실수요자에 대하여 상품에 대한 홍보(정보제공)활동을 강화
함으로써 수요계층의 확산 및 붐 조성을 도모
입지전략
상품의
인지도
부 각
제고
최적의 지역 인프라 활용
1
단
계
단
전
계
영
특정계층
파악後
업
“특화” 된 마케팅전략 구사
밀착영업
관심 유도
(구전효과)
2
단
별
계
홍
략
모
델
하
우
스
특화된
상품의 고급화 및
투자가치 극대화
차별화
상품전략
>> PAGE 28 <<
기대수요의
3
유효수요화
단
계
보
■ 2. 홍보 판촉 전략
홍보 판촉 전략
1.시장별 세부홍보 판촉전략
-광역적 분석 전략
-지역 분석별 전략
-아파트,주택, 빌라 분석별 전략
-업종(상권) 분석별 전략
-유명음식점 (외곽지역)
분석별 전략
2. 대중매체별 홍보 판촉전략
3.분양일정별 홍보 판촉전략
- 방송광고 매체 전략
- 사전 홍보 판촉 전략
- 신문광고 매체 전략
- 분양(open)시 홍보 판촉 전략
- 인쇄광고 매체 전략
- 사후 홍보 판촉 전략
- 버스광고 매체 전략
사전
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open
사후
■ 3. 일정별 세부 홍보판촉전략
신문 매체 광고
인쇄 매체광고
시각적 매체 광고
중앙지. 지방지
분양전 테마별
활용
전단지 (신문삽지)
리플렛 (직방문 ,고객유치)
적극활용
소, 중,대형 현수막
적재 적소활용
방송 매체 광고
TV-CF
라디오
적극활용
품 평 회
1)사전 홍보
< D-DAY - 7 >
이벤트 매체 광고
판촉.브리핑
유동 인구가 많은
구매 가능 수요자
지역 효과 적극활용
대상의 실수요자를 맨투맨
형식으로 최대한 접근
>> PAGE 30 <<
품평회를 통한
가능 수요자료
확보 및 시사
T.M. 초청장 발송
내방 가능한 수요자
T/M 관리 및 초청장발송
■ 3. 일정별 세부 홍보판촉전략
신문.인쇄.S/P 매체광고
중앙지, 리플렛, 중형 현수막
최대한 활용하여
높은 집객 유도
E/P 매체 광고
방송 매체 광고
샘플 하우스 오픈을
알릴 수 있는 방송
매체의 극대화 기간
2) 본 홍보
< D-DAY >
샘플 하우스 내 홍보
내방객에 대한 UNIT및
실질적인 계약유도가 될 수 있는
상담주력
>> PAGE 31 <<
OPENNING이벤트
경품행사를 통한
내방객 수 극대화
■ 3. 일정별 세부 홍보판촉전략
신문 광고 매체
신문광고를 통해 청약율을 알리고
성황리에 OPEN을 최대한
활용하여 높은 집객 유도
E/P 매체 광고
인쇄 매체 광고
전단 삽지를 통해 접수
및 계약일을 최대한 공고
3) 사후 홍보
<접수일 - 계약일>
T/M 상담 홍보
내방객 및 내방한
고객 LIST를 통해
계약유도에 전력투구
>> PAGE 32 <<
OPENNING이벤트
경품행사를 통한
내방객 수 극대화
분양 계획
1. 평형별 분양가 제안
2. 기간별 분양 목표
3. 분양대금 납부조건
4. 분양대행 수수료 제안
5. 조직도 및 업무 분담
>> PAGE 33 <<
■ 1. 평형별 분양가 제안
5개월 내 100% 분양완료를 위한 제안
the# 해운대 아델리스
마리나카운티 가격 제안
분양가
500,000 ~ 550,000
분양가
561,000 (예정)
66평형
평단가
757,500 ~ 8,333
평단가
8,500 (예정)
the# 해운대 아델리스
마리나카운티 가격 제안
분양가
630,000 ~ 690,000
분양가
평단가
7,680 ~ 8,410
평단가
700,000 (예정)
81평형
>> PAGE 34 <<
8,530 (예정)
■ 1. 평형별 분양가 제안
마리나카운티 가격 제안
770,000 ~ 820,000
분양가
the# 해운대 아델리스
매매가
840,000 (예정)
97평형
7,930 ~ 8,450
평단가
평단가
층별 가격 차등제 제안
5개월 내
100% 분양
완료를 위한
제안
● 각 평형별 1층, 최상층 분양가의 10% D.C 조건
● 각 평형별 2층 ,14층 분양가의 5% D.C 조건
>> PAGE 35 <<
8,660 (예정)
■ 2. 기간별 분양목표
30 ~ 35% 예상
1) 기본 수요 예측 분석
■ 기본 분양성 예측에 의한 분석은 1,800세대 중 실수요 예측은 (30~35%)정도 예측 가능
50~60% 달성 가능
2)당사 투입시 수요예측
■ 대행 투입의 사전 판촉 + 분양전략 수립이 계획되면 플러스 요인이 작용하여 초기 50~60%정도의
분양율 달성가능 .
기간
4월
5월
6월
7월
8월
분양율
50%
20%
20%
5%
5%
계
100%
계
50%
70%
90%
95%
100%
⊙ 초기 분양율은 55%정도로 예상되며,전세대 소요기간 약 5개월 소요 예상
>> PAGE 36 <<
■ 3. 분양대금 납부조건
5개월 내 100% 분양완료를 위한 제안
고
려
방
안
▣ 초기 계약율을 높이기 위해 계약금 부담을 줄이는 방안 적용
▣ 계약 체결 후 입주까지의 기간이 장기간 소요 되므로 중도금 이자 후불제 적용
▣ 잔금 부분에 대한 융자 알선으로 입주 시 비용 부분에 부담 감소
제1안
계약금 10%, 중도금 70% (저금리 융자 처리), 잔금 20%
제2안
계약금 10%, 중도금 70% 무이자, 잔금 20% (저금리 융자 처리)
적용(안)
>> PAGE 37 <<
■ 4. 분양대행 수수료 제안
분양대행
수수료
수수료
지급조건
수수료
지급시기
분양율에 따른 세대당 분양수수료
세대당 분양수수료
3,000,000
원
매월 분양 세대에 대한 100% 지급 조건
매월 말일 단위 계약 실적 정산 후 익월 10일 현금 결제
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■ 5. 조직도 및 업무분담
조 직 도
본 부 장
경 리
본사지원
내부영업팀장
T/M요원
전문도우미
특수영업팀장
주부도우미
상담 및 계약
Road 영업
표적시장영업
아르바이트
아르바이트
타겟지역의 수요층을
전화홍보요원
각 Unit별 1명 고정
배치
경력전문 주부모니터
전문상담원 고정배치
대상으로 지역밀착형
1명 유니트 순환지원
마케팅 구사
부동산 중개업자 확보
D/M발송업무
소규모 홍보대상 섭외
INFORM안내
유니트 안내지원
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수도권 영업팀
■ 5. 조직도 및 업무분담
세부 업무 분장표
시 행 사
대 행 사
o 분양계약서 작성 및 수납업무
o 가계약 및 본계약 체결을 위한 알선 및 상담업무
o 분양조건 결정 및 변경업무
o 분양 및 영업업무에 관련된 직원교육 및 관리업무
o 견본주택 관리업무
o 분양요원 안전관리 업무
o 분양대행업체 관리업무
o 분양요원 인력관리 및 근태관리 업무
o 광고홍보 시행업무
o 분양관련 각종 현황자료 관리업무
- M/H 내 각종 홍보물 설치비
o 경쟁업체 동향관리 업무
- 계약서 및 영수증 등의 제작비
o M/H 내외부에서의 영업관리 업무
- 정규 활자매체(일간지 등) 광고비
o 일일 분양 및 홍보현황 보고업무
- 정규 방송매체(라디오 등) 광고비
o 광고홍보 시행업무
- 차량(지하철 등) 광고비
- 앙케이트 조사비
- 리플렛 제작비
- D/M 발송비
- 홍보물(안내장, 초청장, D/M용 전단) 제작비
- 전단지 배포비
- 전단지(기획 및 일반전단지) 제작비
- 지정 게시대용 현수막 제작 및 설치비
- 분양촉진요원(주부모니터,나래이터) 인건비
- 지역지 광고비
- 이벤트 및 경품 제작비
- 이동상담소 운영비
- 현장 이동상담소 설치비
- 단체 방문 판매비
o 기타 시행사 측에서 사용하는 분양사무실 운영용
각종 집기류 및 비품류 구입비
- 분양촉진요원(아르바이트) 인건비
o 기타 대행업체가 분양촉진을 위하여 실행하는
제반 업무비
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