Transcript 생활과 법률 - 대한예수교장로회총회

교회개척과 법률상식
서인겸 (경희대학교 법학전문대학원)
이메일 : [email protected]
2009.4.28. 속초 마레몬스호텔
대한예수교장로회총회 국내선교부
교회의 법적 지위
자연인과 법인

권리와 의무의 주체


자연인(自然人)


자연인, 법인
사람은 생존한 동안 권리와 의무의 주체가 됨
법인(法人)

사람(사단법인) 또는 재산(재단법인)으로 구성되어 재
산관계에 관하여 법률에 의하여 자연인처럼 권리의 의
무의 주체가 되고, 독립한 권리의 주체로서 법적 거래
에 참여할 수 있는 존재
사단(社團)의 개념

사단(社團)

일정한 목적을 위한 인적 결합으로서, 그 구성원의 교
체에 관계없이 존속하며 장기적인 목적을 가지고 그 사
단을 위해서 행동하는 특별한 기관을 가진 인적 결합체

사단법인


법에 의해 권리능력이 부여된 사단
권리능력 없는 사단

권리능력이 부여되지 않은 사단, 법인이 아닌 사단(비
법인사단)
사단의 실체

법인의 설립


비법인사단의 예


법에 규정된 절차에 따라 설립되고 등기되어야 법인격(
法人格)이 부여됨
교회, 종중, 어촌계, 아파트입주자대표회의, 연합주택
조합, 아파트부녀회 등
사단의 실체

대표자와 총회 등 단체로서의 조직 및 그 단체의 내부
관계를 규율하는 규약이 있어야 하고, 구성원의 변경과
관계없이 존속하여야 함
비법인사단의 법률관계

적용되는 법률

민법이 정하고 있는 사단법인에 관한 규정 중 법인격을
전제로 하는 것(법인등기에 관련된 부분)을 제외한 나
머지 규정이 유추적용됨

소송이 당사자적격과 등기능력

민사소송의 당사자(원고, 피고)로 될 수 있음

시장, 군수가 부여한 등록번호를 증명하는 서면을 첨부
하여 부동산에 관하여 사단 명의로 등기할 수 있음
비법인사단의 법률관계

비법인사단의 재산


법인이 아닌 사단의 사원이 집합체로서 물건을 소유할
때에는 총유(總有)로 함
총유

정관 기타 계약에 규정이 없으면 다음과 같이 관리됨

총유물의 관리, 처분은 사원총회의 결의에 의함


총유물의 사용, 수익은 각 사원이 정관 기타의 규약에
좇아 할 수 있음
총유물에 관한 사원의 권리의무는 사원의 지위를 취득
상실함으로써 취득상실됨
판례 : 대표권의 제한
 비법인사단의 대표자가 정관에서 사원총회의 결의를 거쳐
야 하도록 규정한 대외적 거래행위에 관하여 이를 거치지
아니한 경우, 이와 같은 사원총회 결의사항은 비법인사단의
내부적 의사결정에 불과하다 할 것이므로, 그 거래 상대방
이 그와 같은 대표권 제한 사실을 알았거나 알 수 있었을 경
우가 아니라면 그 거래행위는 유효하다고 봄이 상당함 (대
판 2002다64780)
판례 : 총유재산에 관한 소송
 법인 아닌 사단이 그 명의로 사원총회의 결의를 거쳐 하거
나 또는 그 구성원 전원이 당사자가 되어 필수적 공동소송
의 형태로 할 수 있을 뿐 그 사단의 구성원은 설령 그가 사
단의 대표자라거나 사원총회의 결의를 거쳤다 하더라도
그 소송의 당사자가 될 수 없고, 이러한 법리는 총유재산
의 보존행위로서 소를 제기하는 경우에도 마찬가지임 (대
판 2004다44971)
교회에 관한 법률문제

교회의 법률상 지위

성도들을 구성원으로 하고, 공동의회 및 당회 등 단체
의 조직이 있으며 대표자가 있으므로, 규약을 갖추는
경우, 비법인 사단으로서 법인에 준하는 권리와 의무의
주체가 될 수 있음

교회는 헌금 기타 수입과 교회건물로 구성되는 교회재
산을 가지게 되는데, 그 소유형태는 총유임

유지재단 명의로 등기된 부동산에 관한 법리

교회분열에 관한 법리
판례 : 유지재단 명의로 등기한 교회재산
 대법원 2000. 6. 9. 선고 99다30466 판결【교회출입금지가
처분】 재단법인기독교한국침례회유지재단 사건
 예배행위를 그 존립목적으로 하는 교회로서는 교회건물(
예배당)은 필수불가결한 존재이어서 교회건물이 없으면
교회의 존립 자체가 위태롭게 된다는 사실을 볼 때,
 교회가 신도들의 헌금으로 매입하고 신축한 교회건물과
부지를 유지재단 명의로 등기한 것은
 그 소유권을 유지재단으로 하여금 종국적으로 취득하게
하겠다는 데에 있었다고 보기보다는,
(계속 1/2)
 (계속 2/2)
가입교회의 교단에 대한 소속감을 강화하고
교단의 결집성을 확보하기 위한 상징적 의미로서,
 또는 교단의 가입회원으로서의 권리와 의무를 성실히 이
행하고 교단의 설립목적에 어긋나는 행위를 하지 아니하
겠다고 다짐하는 취지의 신표로서 한 것으로서
 일종의 명의신탁에 해당한다.
판례 : 교회분열의 법률관계
 대법원 2006. 4. 20. 선고 2004다37775 전원합의체 판결【
소유권말소등기】 기독교대한성결교회 사건
 우리 민법이 사단법인에 있어서 구성원의 탈퇴나 해산은
인정하지만, 사단법인의 구성원들이 2개의 법인으로 나
뉘어 각각 독립한 법인으로 존속하면서 종전 사단법인에
게 귀속되었던 재산을 소유하는 방식의 사단법인의 분열
은 인정하지 아니한다.
(계속 1/7)
 (계속 2/7)
그 법리는 법인 아닌 사단에 대하여도 동일
하게 적용되며, 법인 아닌 사단의 구성원들의 집단적 탈
퇴로써 사단이 2개로 분열되고 분열되기 전 사단의 재산
이 분열된 각 사단들의 구성원들에게 각각 총유적으로 귀
속되는 결과를 초래하는 형태의 법인 아닌 사단의 분열은
허용되지 않는다.
(계속)
 (계속 3/7)
교회가 법인 아닌 사단으로서 존재하는 이
상, 그 법률관계를 둘러싼 분쟁을 소송적인 방법으로 해
결함에 있어서는 법인 아닌 사단에 관한 민법의 일반 이
론에 따라 교회의 실체를 파악하고 교회의 재산 귀속에
판단하여야 하고, 이에 따라 법인 아닌 사단의 재산관계
와 그 재산에 대한 구성원의 권리 및 구성원 탈퇴, 특히
집단적인 탈퇴의 효과 등에 관한 법리는 교회에 대하여도
동일하게 적용되어야 한다.
(계속)
 (계속 4/7)
따라서 교인들은 교회 재산을 총유의 형태로
소유하면서 사용·수익할 것인데, 일부 교인들이 교회를
탈퇴하여 그 교회 교인으로서의 지위를 상실하게 되면 탈
퇴가 개별적인 것이든 집단적인 것이든 이와 더불어 종전
교회의 총유 재산의 관리처분에 관한 의결에 참가할 수
있는 지위나 그 재산에 대한 사용·수익권을 상실하고, 종
전 교회 잔존 교인들을 구성원으로 하여 실체의 동일성을
유지하면서 존속하며 종전 교회의 재산은 그 교회에 소속
된 잔존 교인들의 총유로 귀속됨이 원칙이다.
(계속)
 (계속 5/7)
그리고 교단에 소속되어 있던 지교회의 교
인들의 일부가 소속 교단을 탈퇴하기로 결의한 다음 종전
교회를 나가 별도의 교회를 설립하여 별도의 대표자를 선
정하고 나아가 다른 교단에 가입한 경우, 그 교회는 종전
교회에서 집단적으로 이탈한 교인들에 의하여 새로이 법
인 아닌 사단의 요건을 갖추어 설립된 신설 교회라 할 것
이어서, 그 교회 소속 교인들은 더 이상 종전 교회의 재산
에 대한 권리를 보유할 수 없게 된다.
(계속)
 (계속 6/7)
특정 교단에 가입한 지교회가 교단이 정한
헌법을 지교회 자신의 자치규범으로 받아들였다고 인정
되는 경우에는 소속 교단의 변경은 실질적으로 지교회 자
신의 규약에 해당하는 자치규범을 변경하는 결과를 초래
하고, 만약 지교회 자신의 규약을 갖춘 경우에는 교단변
경으로 인하여 지교회의 명칭이나 목적 등 지교회의 규약
에 포함된 사항의 변경까지 수반하기 때문에,
(계속)
 (계속 7/7)
소속 교단에서의 탈퇴 내지 소속 교단의 변
경은 사단법인 정관변경에 준하여 의결권을 가진 교인
2/3 이상의 찬성에 의한 결의를 필요로 하고, 그 결의요
건을 갖추어 소속 교단을 탈퇴하거나 다른 교단으로 변경
한 경우에 종전 교회의 실체는 이와 같이 교단을 탈퇴한
교회로서 존속하고 종전 교회 재산은 위 탈퇴한 교회 소
속 교인들의 총유로 귀속된다.
판례 : 교회 교인의 탈퇴와 교회재산의 귀속
 대법원 2006.6.9. 자 2003마1321 결정 【예배방해금지 및
출입금지가처분】
 교단에 소속되어 있던 지교회의 교인들 중 의결권을 가
진 교인 2/3 이상의 찬성에 의한 결의를 통하여 소속 교
단을 탈퇴하기로 결의한 다음 종전 교회를 나가 별도의
교회를 설립하여 별도의 대표자를 선정하고 나아가 다른
교단에 가입한 경우에는 사단법인 정관변경에 준하여 종
전 교회의 실체가 이와 같이 교단을 탈퇴한 교회로서 존
속하고 종전 교회 재산은 위 탈퇴한 교회 소속 교인들의
총유로 귀속되는바,
(계속 1/3)
 (계속 2/3)
교단에 소속되지 않은 독립교회에 있어서
도 교인들의 일부가 종전의 독립교회 상태를 벗어나 특정
교단에 가입하기로 결의한 경우에는 이로 인하여 그 교회
의 명칭이나 목적 등 교회 규약으로 정하여졌거나 정하여
져야 할 사항의 변경을 초래하게 되므로 위와 마찬가지로
사단법인 정관변경에 준하여 의결권을 가진 교인 2/3 이
상이 찬성한 결의에 의하여 종전 교회의 실체는 특정교단
에 가입하여 소속된 지교회로서 존속하고 종전 교회재산
은 위 교단 소속 교회 교인들의 총유로 귀속될 것이나,
(계속)
 (계속 3/3)
찬성자가 의결권을 가진 교인의 2/3에 이
르지 못한다면 종전 교회는 여전히 독립교회로서 유지되
므로, 교단 가입 결의에 찬성하고 나아가 종전 교회를 집
단적으로 탈퇴한 교인들은 교인으로서의 지위와 더불어
종전 교회 재산에 대한 권리를 상실하였다고 볼 수밖에
없다.
임대차에 관한 법리
임대차에 관한 법규정

민법

동산·부동산에 대한 임대차 일반조항으로 민법 제618
조~제654조의 규정이 있음

주택임대차보호법

주거용건물의 임대차에 관하여 민법에 대한 특례를 규
정함으로써 주거생활의 안정을 보장하기 위한 특별법

상가건물임대차보호법

상가건물의 임대차에 관하여 민법에 대한 특례를 규정
함으로써 국민 경제생활의 안정을 보장함
임대차와 전세

임대차

임대차는 당사자일방이 상대방에게 물건(동산, 부동산)
을 사용, 수익하게 할 것을 약정하고 상대방이 이에 대
하여 차임(월세)을 지급할 것을 약정함으로써 그 효력
이 생김

물권인 전세권

전세권자는 전세금을 지급하고 타인의 부동산을 점유
하여 그 부동산의 용도에 좇아 사용·수익하며, 그 부동
산 전부에 대하여 후순위권리자 기타 채권자보다 전세
금의 우선변제를 받을 권리, 반드시 등기가 필요함
임대차와 전세

채권인 전세(관습상 전세)

등기되지 않은 전세, 실제 주택에 관한 임대차는 채권
인 전세인 경우가 대부분이고, 임대차 원래의 모습은
월세의 경우임, 물권인 전세권과 달리 대항력 및 보증
금에 대한 우선변제권이 없는 것이 원칙이나, 민법의
임대차규정 및 주택임대차보호법의 적용을 받아 보호
받을 수 있음

부동산임대차의 물권화
임대인의 의무

사용 ·수익하게 할 의무

임대인은 목적물을 임차인에게 인도하고 계약존속 중
그 사용 ·수익하게 하여야 함

수선의무

사용 ·수익에 필요한 상태를 유지하게 할 수선의무를
부담함, 다만 장해의 정도가 임차인의 사용 ·수익을 못
하게 할 정도일 때만 수선의무가 있음
임차인의 의무

차임(월세) 지급의무

차임연체액이 2기의 차임액에 달하는 때에는 임대인은
계약을 해지할 수 있음

임차물의 보관·관리의무

위 의무에 위반하여 임대인에게 손해가 발생하는 경우
손해배상책임
임대차의 효력

임차인의 대항력 없음

임대차목적물의 소유자가 변경된 경우 임차인이 종전
소유자와 체결한 임대차계약으로 새로운 소유자에게
임대차를 주장할 수 없는 것이 원칙임

임대차보증금의 우선변제권 없음

임대인에 대한 다른 채권자보다 우선변제를 받을 수 없
는 것이 원칙임
주택임대차보호법 (1/14)

주택임대차보호법의 적용범위

주거용 건물(주택)의 전부 또는 일부에 관한 임대차, 그
임차주택의 일부가 주거 외의 목적으로 사용되는 경우
포함

보증금의 액수는 불문함

주거용인지 여부는 공부상의 표시만을 기준으로 하는
것이 아니라 실제용도에 따라 정함

무허가 건물(미등기 건물)도 적용됨
주택임대차보호법 (2/14)

대항력

임대차는 그 등기가 없는 경우에도 임차인이 주택의 인
도와 주민등록을 마친 때에는 그 익일(자정)부터 제3자
에 대하여 효력이 생김

전입신고를 한 때에 주민등록이 된 것으로 봄

주민등록은 등기와 유사한 공시방법

경매의 경우 대항력은 최선순위 근저당권 설정일에 따
라 달라짐
주택임대차보호법 (3/14)

주민등록

다가구용 단독주택은 지번만 기재하면 되고, 다세대
주택은 등기부에 기재되어 있는 정확한 호수를 기재
하여야 함, 미등기 신축건물의 경우 주의 필요

판례 : “에이”동을 “가”동으로 표시한 경우(O), “디
”동을 “라”동으로 표시한 경우(X), 260번지를 206
번지로 표시한 경우(X)

등기부에 “1층 101호”로 표시된 것을 현관문에 표
시된 “1층 201호”로 주민등록한 경우?
주택임대차보호법 (4/14)

주택임대차보호법상 우선변제의 요건인 주택의 인도와
주민등록의 존속기간의 종기는 민사집행법상 배당요구
의 종기, 즉 보증금을 확보하기 위해서는 배당요구 종
기까지 인도(점유)와 주민등록이 유지되어야 함


주민등록이 직권말소된 경우 대항력이 소멸됨
임차주택의 양도양수와 임대차의 대항력

임차주택의 양수인(기타 임대할 권리를 승계한 자 포함
)은 임대인의 지위를 승계한 것으로 봄
주택임대차보호법 (5/14)

우선변제권

임차인이 대항요건과 임대차계약증서상의 확정일자를
갖춘 경우 민사집행법에 의한 경매 또는 국세징수법에
의한 공매시 임차주택(대지 포함)의 환가대금에서 후순
위권리자 기타 채권자보다 우선하여 보증금을 변제받
을 권리

임차인은 임차주택을 양수인에게 인도하지 아니하면
보증금을 수령할 수 없음
주택임대차보호법 (6/14)

다만, 임차인이 임차주택에 대하여 보증금반환청구소
송의 확정판결 기타 이에 준하는 집행권원에 기한 경매
를 신청하는 경우에는 민사집행법 제41조의 규정에 불
구하고 반대의무의 이행 또는 이행의 제공을 집행개시
의 요건으로 하지 아니함

임차주택의 양도양수와 임차인의 우선변제권

임차주택의 양수인(기타 임대할 권리를 승계한 자 포함
)은 임대인의 지위를 승계한 것으로 봄
주택임대차보호법 (7/14)

임대차기간

기간의 정함이 없거나 기간을 2년 미만으로 정한 임대
차는 그 기간을 2년으로 봄

다만, 임차인은 2년 미만으로 정한 기간이 유효함을
주장할 수 있음

임대차가 종료한 경우에도 임차인이 보증금을 반환받
을 때까지는 임대차관계는 존속하는 것으로 봄
주택임대차보호법 (8/14)

묵시의 갱신

임대인이 임대차기간 만료전 6월부터 1월까지에 임차
인에 대하여 갱신거절의 통지 또는 조건변경 통지를 하
지 않으면 그 기간이 만료된 때에 전임대차와 동일한
조건으로 다시 임대차한 것으로 봄

임차인이 임대차기간 만료 전 1월까지 통지하지 아니
한 때에도 같음

위 임대차의 존속기간은 정함이 없는 것으로 봄
주택임대차보호법 (9/14)

2기의 차임액에 달하도록 차임을 연체하거나 기타 임
차인으로서의 의무를 현저히 위반한 임차인에 대하여
는 묵시의 갱신규정을 적용하지 아니함

주택임대차보호법 제6조 제1항에 따라 임대차계약이
묵시적으로 갱신되면 그 임대차기간은 같은 법 제6조
제2항, 제4조 제1항에 따라 2년으로 됨(판례)

묵시적 갱신의 경우 임차인은 언제든지 임대인에 대하
여 계약해지의 통지를 할 수 있고, 임대인이 그 통지를
받은 날부터 3월이 경과하면 그 효력이 발생함
주택임대차보호법 (10/14)

차임등의 증감청구권

약정한 차임 또는 보증금이 사정의 변동으로 인하여 상
당하지 아니하게 된 때에는 당사자는 장래에 대하여 그
증감을 청구할 수 있음

증액청구는 약정한 차임 등의 20분의 1을 초과할 수
없고, 1년 이내에는 증액청구가 불가함

보증금의 전부 또는 일부를 월 단위의 차임으로 전환
하는 경우 연 1할4푼 이내로 제한됨
주택임대차보호법 (11/14)

소액보증금(보증금 중 일정액의 보호)


최우선변제
임차인은 보증금 중 일정액을 다른 담보물권자보다 우
선하여 변제받을 권리가 있음

임차인은 주택에 대한 경매신청의 등기 전에 대항력(
인도,주민등록)의 요건을 갖추어야 함
주택임대차보호법 (12/14)

최우선변제권 범위와 금액 (2001.9.15.)

수도권정비계획법에 의한 수도권 중 과밀억제권역 :
4천만 원⇒1천600만 원

광역시(군 지역과 인천광역시 지역을 제외) : 3천
500만 원⇒1천400만 원


그 밖의 지역 : 3천만 원⇒1천200만 원
주택(대지 포함)의 가액의 2분의 1을 초과하는 경우에
는 주택의 가액의 2분의 1에 해당하는 금액에 한하여
우선변제권이 있음
주택임대차보호법 (13/14)

하나의 주택에 임차인이 2인 이상이고, 소액보증금 합
산액이 주택의 가액의 1/2을 초과하는 경우에는 소액
보증금의 합산액에 대한 각 임차인 보증금의 비율로 그
주택의 가액의 2분의1에 해당하는 금액을 균등 분할하
여 지급함

하나의 주택에 임차인이 2인 이상이라도 가정공동생활
을 하는 경우에는 1인의 임차인으로 보아 보증금을 합
산함
주택임대차보호법 (14/14)

주택의 임차권의 승계

임차인이 상속권자 없이 사망한 경우에 그 주택에서 가
정공동생활을 하던 사실상의 혼인관계에 있는 자는 임
차인의 권리와 의무를 승계함

임차인이 사망한 경우에 사망 당시 상속권자가 그 주택
에서 가정공동생활을 하고 있지 아니한 때에는 그 주택
에서 가정공동생활을 하던 사실상의 혼인관계에 있는
자와 2촌 이내의 친족은 공동으로 승계함

임차인이 사망한 후 1월 이내에 임대인에 대하여 반대
의사를 표시한 때에는 그러하지 아니함
상가건물임대차보호법 (1/11)

상가건물임대차보호법의 적용대상

보증금이 일정 금액 이하인 상가건물 임대차

서울특별시 : 2억6천만 원

수도권정비계획법에 의한 수도권 중 과밀억제권역 :
2억1천만 원


광역시(군 지역과 인천광역시 제외) : 1억6천만 원

그 밖의 지역 : 1억5천만 원
보증금 외에 차임(월세)이 있는 경우에는 그 차임액에
100을 곱하여 환산한 금액을 보증금액에 포함함
상가건물임대차보호법 (2/11)

대항력 : 임대차는 그 등기가 없는 경우에도 임차인이 건
물의 인도와 사업자등록을 신청한 때에는 그 다음 날부터
제3자에 대하여 효력이 발생함

우선변제권 : 대항요건을 갖추고 관할 세무서장으로부터
임대차계약서상의 확정일자를 받은 임차인은 경매 또는
공매시 임차건물(임대인 소유의 대지 포함)의 환가대금에
서 후순위권리자 그 밖의 채권자보다 우선하여 보증금을
변제받을 권리가 있음

임차건물의 양수인(그 밖에 임대할 권리를 승계한 자를 포
함)은 임대인의 지위를 승계한 것으로 봄
상가건물임대차보호법 (3/11)

임대차기간 : 기간의 정함이 없거나 기간을 1년 미만으로
정한 임대차는 그 기간을 1년으로 봄

다만, 임차인은 1년 미만으로 정한 기간이 유효함을
주장할 수 있음

임대차가 종료한 경우에도 임차인이 보증금을 반환받
을 때까지는 임대차 관계는 존속하는 것으로 봄

계약갱신 : 임차인이 임대차기간 만료 전 6월부터 1월까
지 사이에 행하는 계약갱신 요구를 하면 임대인은 정당한
사유 없이 이를 거절하지 못함
상가건물임대차보호법 (4/11)

임차인의 계약갱신요구권은 최초의 임대차 기간을 포
함한 전체 임대차 기간이 5년을 초과하지 않는 범위 내
에서만 행사할 수 있음 (최소 5년의 영업권 보장)

임대인이 임차인에 대하여 갱신거절의 통지 또는 조건
의 변경에 대한 통지를 하지 아니한 경우에는 그 기간
이 만료된 때에 전임대차와 동일한 조건으로 다시 임대
차한 것으로 봄

이 경우에 임대차 존속기간은 정함이 없는 것으로 봄
상가건물임대차보호법 (5/11)

임대차의 존속기간은 정함이 없는 것으로 보는 경우,
임차인은 언제든지 임대인에 대하여 계약해지의 통고
를 할 수 있고, 임대인이 그 통고를 받은 날부터 3월이
경과하면 그 효력이 발생함

5년 영업권보장의 예외

1.임차인이 3기의 차임액에 달하도록 차임을 연체한 사
실이 있는 경우

2.임차인이 거짓 그 밖의 부정한 방법으로 임차한 경우
상가건물임대차보호법 (6/11)

3.쌍방 합의하에 임대인이 임차인에게 상당한 보상을
제공한 경우

4.임차인이 임대인의 동의 없이 목적 건물의 전부 또는
일부를 전대한 경우

5.임차인이 임차한 건물의 전부 또는 일부를 고의 또는
중대한 과실로 파손한 경우

6.임차한 건물의 전부 또는 일부가 멸실되어 임대차의
목적을 달성하지 못할 경우
상가건물임대차보호법 (7/11)

7.임대인이 목적 건물의 전부 또는 대부분을 철거하거
나 재건축하기 위해 목적 건물의 점유 회복이 필요한
경우

8.그 밖에 임차인이 임차인으로서의 의무를 현저히 위
반하거나 임대차를 존속하기 어려운 중대한 사유가 있
는 경우
상가건물임대차보호법 (8/11)

차임 등의 증감청구권 : 차임 또는 보증금이 임차건물에
관한 사정의 변동으로 인하여 상당하지 아니하게 된 때에
는 당사자는 장래에 대하여 그 증감을 청구할 수 있음, 증
액의 경우 청구 당시의 차임 또는 보증금의 100분의 9의
금액을 초과하지 못하고, 1년 이내 증액은 불가함

보증금의 전부 또는 일부를 월 단위의 차임으로 전환
하는 경우 연 1할5푼 이내로 제한됨
상가건물임대차보호법 (9/11)

소액보증금(보증금 중 일정액의 보호)

최우선변제

임차인은 보증금 중 일정액을 다른 담보물권자보다 우
선하여 변제받을 권리가 있음

이 경우 임차인은 건물에 대한 경매신청의 등기 전에
건물의 인도와 사업자등록을 갖추어야 함
상가건물임대차보호법 (10/11)

최우선변제권 범위와 금액

서울특별시 : 4천500만 원⇒1천350만 원

수도권정비계획법에 의한 수도권 중 과밀억제권역(서
울특별시 제외) : 3천900만 원⇒1천170만 원

광역시(군지역과 인천광역시지역 제외) : 3천만 원
⇒900만 원

그 밖의 지역 : 2천500만 원⇒750만 원
상가건물임대차보호법 (11/11)

소액보증금이 상가건물의 가액의 3분의 1을 초과하는 경
우에는 상가건물의 가액의 3분의 1에 해당하는 금액에 한
하여 우선변제권이 있음

하나의 상가건물에 임차인이 2인 이상이고, 소액보증금의
합산액이 상가건물의 가액의 3분의 1을 초과하는 경우에
는 각 소액보증금의 비율로 그 상가건물의 가액의 3분의
1에 해당하는 금액을 분할한 금액을 각 임차인의 소액보
증금으로 계산함
주택과 상가에 공통된 사항

법규정에 위반 약정이 임차인에게 불리하면 무효임

일시 사용을 위한 임대차임이 명백한 경우에는 이를 적용
하지 아니함

목적건물을 등기하지 않은 전세계약에 관하여도 준용됨

임대차가 종료된 후 보증금을 반환받지 못한 임차인은 임
차주택(또는 건물)의 소재지를 관할하는 법원(시·군법원
포함)에 임차권등기명령을 신청할 수 있음

법원의 명령으로 임차권등기를 하는 것이며, 가압류와
유사함
부동산에 관한 법리
부동산에 관한 거래

부동산의 개념 : 토지 및 그 정착물

토지의 정착물 : 건물, 수목(樹木), 경작물 등 토지에 계속
적으로 부착되어 있는 것

부동산에 관한 법률행위로 인한 물권의 득실변경은 등기
하여야 그 효력이 생김

상속, 공용징수, 판결, 경매 기타 법률의 규정에 의한 부
동산에 관한 물권의 취득은 등기를 요하지 아니하나, 등
기를 하지 아니하면 이를 처분하지 못함
부동산등기

부동산등기란?

등기공무원이 소정의 절차를 밟아 등기소에 비치된 등
기부라는 장부에 부동산에 관한 일정한 권리관계를 기
재하는 것 또는 그러한 기재 자체, 과거에는 실제 장부
에 기재하였으나 현재는 전산자료로 관리됨

선박, 입목(立木)도 등기로 관리됨

등기업무는 지방법원, 지원, 등기소에서 담당함

인터넷등기소 : http://www.iros.go.kr
등기부의 구성



표제부

부동산의 표시(현황)

집합건물의 경우에는 표제부가 2개임
갑구

소유권에 관한 사항

가압류 및 가처분, 경매등기, 가등기
을구

소유권 이외의 권리에 관한 사항

용익물권(지상권, 지역권, 전세권) 및 담보물권(저당권)
명의신탁 - 일반론

명의신탁이란, 물건의 소유자가 소유권을 유지할 의사로
다른 사람에게 그 명의만 이전하는 행위임

부동산을 제외한 나머지 물건, 재산권에 관한 명의신탁은
유효함

명의신탁의 효력

대내(신탁자와 수탁자 사이)적으로는 신탁자(명의를
빌린 사람) 소유

대외적으로는 수탁자(명의를 빌려준 사람)소유임
부동산명의신탁 – 금지, 제재, 처벌

부동산실권리자명의등기에 관한 법률이 규정함

원칙 : 부동산 명의신탁은 약정과 등기 모두 무효임

과징금 : 부동산 가액의 30% 범위 내에서 부동산 가액,
의무위반기간, 위반동기 등을 고려하여 구체적인 부과액
수를 결정함

이행강제금 : 과징금 부과 후에도 실명으로 등기하지 않
은 경우는 과징금 부과 후 1년 경과시 10%, 2년 경과시
다시 20%를 부과할 수 있음
부동산명의신탁 – 금지, 제재, 처벌

형사처벌 : 명의신탁자는 5년 이하의 징역 또는 2억원 이
하의 벌금에 처하고, 명의수탁자는 3년 이하의 징역 또는
1억원 이하의 벌금에 처함

명의신탁행위를 교사(敎唆)하거나 방조(幇助)한 자에
대하여도 형사처벌함

종전 법원에서 명의신탁에 관한 소송이 있더라도 수사기
관에 통보되지 않았으나 최근 법원은 통보하기로 방침을
정함
부동산명의신탁 – 금지, 무효의 예외

종중 ∙ 부부(배우자) 간의 명의신탁

조세를 포탈하거나 강제집행 또는 법령상 제한을 회피
하기 위한 목적이 아닌 한 허용되고, 유효함

계약명의신탁

명의수탁자와 계약을 체결한 상대방(매도인)이 명의신
탁사실을 알지 못할 때

제3자

명의신탁의 무효로 제3자에게 대항하지 못함
부동산명의신탁 – 금지, 무효의 예외

채무의 변제를 담보하기 위하여 채무자의 부동산에 가등
기를 설정하거나, 부동산에 관한 물권을 채권자가 이전받
는 양도담보(讓渡擔保)의 경우

부동산의 위치와 면적을 특정하여 2인 이상이 구분소유
하기로 하는 약정을 하고 그 구분소유자의 공유로 등기하
는 경우 (상호명의신탁)

신탁법과 신탁업법에 의해 신탁재산인 사실을 등기하는
경우
부동산거래(매매,임대차)시 유의사항

목적물 현황에 대한 조사

등기부, 대장 등 열람을 통한 권리관계에 대한 조사

계약서의 작성 : 목적물 및 상대방 특정

계약금 : 해약금 또는 손해배상의 예정

중도금 : 2중매매의 문제, 배임죄

잔금과 등기이전 : 동시이행관계

공인중개사와 법무사
부동산 관련 소송

소유권이전등기청구(절차이행)소송 : 매매계약 등으로 소
유권이전등기청구권을 행사하였으나 상대방이 불이행하
는 경우 등기를 강제하기 위해 제기하는 소송

소유권말소등기청구(절차이행)소송 : 이전된 소유권등기
에 관하여 무효, 취소, 해제 등으로 등기가 무효라는 이유
로 그 말소를 구하는 소송

건물명도(인도)소송 : 건물의 소유권자 이외의 사람이 건
물을 권원(권리) 없이 점유하는 경우 건물의 소유자(또는
임대인)가 점유자를 상대로 건물을 깨끗한 상태로 비워줄
것을 청구하는 소송