Transcript 도시개발론 제7장
제7장 재원조달 개발금융의 원리 • 자기자본과 타인자본을 포함하여 개발사업에 소요되는 자금을 조달하는 것 • 개발사업 및 사업을 추진하는 주체에 제공하는 자금이라는 점에서 공급자 금융 • 개발사업의 수혜자 또는 최종 소비자에게 제공하는 수요자 금융과는 구별 • 약 3-4년의 기간 동안 건설에 필요한 전체 개발비용이나 일부에 대해 단기이자 지불공채(short-term interest-bearing loans)를 지칭하는 것으로 건축․교량금융 또는 건설금융 • 토지수용, 건설작업, 전문가 수수료, 마케팅, 자금 자체와 개발과정에 포함되는 임시비용 지분조달과 부채조달의 개념과 기능 • 민간의 부동산 개발시에는 통상 당해 프로젝트 총비용(total project cost)의 30-40% 정도 되는 막대한 자금이 선투입. • 부동산개발금융이란 부동산의 매입과 개선을 통한 수익증대를 위해 자기자본과 타인자본의 적절한 구성으로 소요자금을 확보하는 것. • 기업의 공개, 증자 등으로 발행주식수가 증대되면서 자금조달유입이 증대되는 지분조달(equity capital financing) • 차입금, 채권발행 등으로 부채방식에 의해 자금유입이 일어나는 부채조달(debt capital financing) 지분조달 방식 • 신디케이션(Syndications) - 부동산 프로젝트를 수행하는 공통적 목적을 위해 일반적으로 자신의 투자재원을 부동산 전문가의 전문지식과 결합시키는 투자가 그룹 모두까지 확대된 개념 • Parnerships, Joint Ventures - 둘 이상의 동업자가 공동으로 사업 수행하고 이윤을 공동분배 (민법상 조합) • Parnerships, Joint Ventures - 2인 혹은 그 이상의 주체가 공동으로 전개하는 사업형태 - 기업과 경영활동상의 협력관계를 맺어 공동사업을 수행하는 조직 지분조달 방식 자금조달 수단별 장․단점 비교 자금조 달수단 장점 단점 -자본시장의 여건에 따라 조달이 민감한 영향 -조달규모 증대로 소유주의 지분축소가 불가피 지분조 - 원리금이나 이자의 -중소기업의 경우 주식 공개매매, 유통시낭이 달방식 상환부담이 없음 발달되지 않음 -기업가치 불안정으로 매매활성화에 한계점 존 재 -차입여건만 충족되 면 손쉽게 차입가능 부채조 -기업의 이자비용에 달방식 대한 손비가 안정되 어 금융비용절감이 가능 -원리금 상환부담 -과도한 차입비중은 기업재무구조를 악화시켜 부실확률, 부도확률을 증대시킬 수 있음 -중소기업의 경우 신용이 취약한 기업은 차입 수단, 규모, 시기, 비용상의 애로 존재 부채조달 방식 부채조달 방식의 특징 • 자금을 빌려서 운전자금화하는 것으로 타인에게서 빌려 자금을 조달하는 경우에 발생하는 저렴한 이자비용과 조세효과 때문에 선호되고 있는 자금조달 방법 • 1. 레버리지 효과(leverage effect) - 지렛대 효과 - 재무레버리지 효과 - 타인자본 때문에 발생하는 이자가 지렛대의 역할을 하여 영업이익의 변화에 대한 주당이익의 변화폭이 더욱 커지는 현상 부채조달 방식 부채조달 방식의 특징 • 2. 자본조달순서이론(pecking order theory) - 기업이 영업활동에 필요한 자금을 조달함에 있어서 그 원천에 대해 특정 우선순위를 가진다는 이론. - 기업은 역선택 비용이 적은 자본조달 원천부터 선택하게 되므로, 기업은 자금이 필요할 때에 내부유보자금, 부채조달, 마지막으로 주식발행을 선호한다. • 3. 대리인 이론(agency theory) - 소유와 경영이 분리된 오늘날의 기업환경 하에서 수탁책임을 가지는 경영자들이 주체인 주주들이 원하는 기업가치의 극대화보다는 기업의 외형적 성장, 매출액의 극대화 혹은 경영자의 사적 이득을 추구함으로써 대리인 문제가 발생한다는 이론