Transcript Jaarbericht AFWC

Jaarbericht
2016
16
1
Jaarbericht 2016 // Amsterdamse Federatie van Woningcorporaties
Jaarbericht
2016
2
Jaarbericht 2016
16
Jaarbericht 2016 // Amsterdamse Federatie van Woningcorporaties
Inhoudsopgave
Voorwoord
Pagina 3
Pagina 5
Pagina 8
Pagina 12
1
Pagina 28
Pagina 34
Trek naar de stad door groei werkgelegenheid
2
Inkomensongelijkheid neemt toe
3
Ontwikkeling van de woningvoorraad
naar eigendom
Leefbaarheid
Pagina 18
Pagina 22
Voorwoord
4 Nieuwe wooncontracten
5
Nieuwe Amsterdamse Samenwerkingsafspraken
2015 – 2019
Traditiegetrouw presenteert de Amsterdamse Federatie
betrokkenheid bij de wijken is van alle tijden en blijft ook in
van Woningcorporaties in het voorjaar de actuele cijfers
de toekomst groot. Dat is eveneens de conclusie uit recent
over de ontwikkelingen in de Amsterdamse woningmarkt in
onderzoek door promovendus Gerard van Bortel (TU Delft).
een Jaarbericht. De Amsterdamse woningmarkt is volop in
Daarnaast werken we intensief samen met gemeente en
ontwikkeling en in het nieuws. In een jaar waarin de nieuwe
maatschappelijke dienstverleners aan het voorkomen van
Woningwet van kracht werd en de woningcorporaties een
huisuitzettingen, omdat veel mensen langdurig de huur niet
duidelijker rol hebben gekregen, steeg de vraag naar een
kunnen betalen. Ook steken we de helpende hand uit om
betaalbare woning in Amsterdam.
nieuwe Nederlanders, de verblijfsgerechtigden, een woning
toe te wijzen en ze te steunen bij hun entrée in Amsterdam.
De corporaties beschikken begin 2016 over bijna 187.000
woningen. Onze doelgroep wordt gevormd door de mensen
Een goede samenwerking met onze partners zoals
die het financieel niet zo ruim hebben en niet eenvoudig
de huurdersorganisaties, gemeente en stadsregio,
zelfstandig aan een woning kunnen komen. Met de gemeente
maatschappelijke dienstverleners en marktpartijen is
en de Huurdersvereniging Amsterdam hebben we in 2015
cruciaal. We kunnen ontwikkelingen en maatschappelijke
Samenwerkingsafspraken gemaakt. Afgesproken is dat de
vraagstukken alleen bijbenen als we met elkaar alert zijn,
corporaties op 1 januari 2019 tenminste 162.000 sociale
samen nieuwe inzichten toepassen en daar weer van leren.
huurwoningen in bezit hebben. In de periode 2020 – 2025
willen we tot een dynamisch evenwicht komen. Op termijn
Voor het eerst presenteren we ook het aanbod van
streven de corporaties weer naar groei van het aantal
woningcorporatie Habion, een nieuw lid van de AFWC.
sociale huurwoningen.
Habion is een landelijk opererende corporatie en
vernieuwende seniorenhuisvester bij uitstek.
Doorstroming van mensen die geen sociale huurwoning
meer nodig hebben, is van belang om te zorgen dat
De foto’s geven een beeld van onze huurders en
de woningen bestemd zijn voor degenen die er wel op
van wooncomplexen die recent zijn gerenoveerd,
aangewezen zijn. Daarom bieden wij, zoals afgestemd
getransformeerd naar woningen of nieuw gebouwd. Ook
met de gemeente en de huurders, ook woningen aan
memoreren we graag dat het in 2016 100 jaar geleden
voor het middensegment. We willen graag samenwerken
is dat de Amsterdamse School als architectuurstijl haar
met marktpartijen om te zorgen dat mensen kunnen
intrede deed. Dankzij talrijke opdrachten van de toenmalige
Nieuwbouwcomplex met 72 sociale huurwoningen van Ymere in het nieuwe
doorstromen en er voldoende aanbod is van middeldure
woningbouwvereenigingen kregen ook de arbeiders goede
centrumgebied Oostpoort. Twee gigantische glas-in-lood ramen in het gebouw vertellen
huurwoningen.
woningen in de stad. Dat ideaal delen wij nu nog.
De achttien meter hoge glas-in-lood ramen zijn ontworpen door kunstenaar Stefan
Ook op andere terreinen zoeken we voortdurend
Naast een gedrukte versie van dit Jaarbericht, organiseren
Glerum. Glas-in-lood atelier Schmit uit Haarlem maakte op ambachtelijke wijze de uit 106
partnerschappen. Onze huurders stimuleren we om zich
we een presentatie en plaatsen uitgebreide tabellen met
deelramen bestaande voor- en achtergevel. Het kunstproject is mede mogelijk gemaakt
met ons samen in te zetten voor leefbare straten en wijken
nog meer cijfers op onze site www.afwc.nl . Door het jaar
door het Amsterdams Fonds voor de Kunst.
die schoon, heel en veilig zijn. Er staan mooie voorbeelden
heen organiseren we regelmatig bijeenkomsten rond actuele
in het katern van dit Jaarbericht. We beseffen dat we
deelthema’s. Volg ons via de site www.afwc.nl en ons
als corporaties van grote constante waarde zijn, onze
twitteraccount @afwc1917
6 Investeren in kwaliteit
Op het omslag
de geschiedenis van het voormalige Polderweggebied.
Het ontwerp van de ramen met de fabriekstoren verwijst naar de Oostergasfabriek die
ooit in het Polderweggebied stond. In het glas in lood aan de kant van het spoor zijn onder
andere verwijzingen naar het Sportfondsenbad, het Dierenasiel en de Don-Boscoschool te
Egbert de Vries,
zien. Het raam aan de achterzijde vertelt persoonlijke verhalen die samenhangen met de
Directeur AFWC
locatie. Zo zijn er muzikanten van muziekvereniging de Rode Fanfare te zien. Maar ook het
laboratorium van professor Ernst Laqueur, de ontdekker van oestrogeen.
Het 6-laagse nieuwbouwcomplex is ontwerpen door Heren5 Architecten en gebouwd door
HSB Bouw. De 72 sociale huurwoningen hebben 2 tot 3 kamers, zijn rolstoel toegankelijk en
hebben allemaal een buitenruimte.
Meer tabellen online!
Kijk op www.afwc.nl onder publicaties voor een compleet jaaroverzicht met alle tabellen.
3
Jaarbericht 2016
Amsterdamse Federatie van Woningcorporaties
Groei zet door, maar ook
1 Trek naar de stad door groei
toenemende ongelijkheid
van werkgelegenheid
In 2015 zet de populariteit van Amsterdam verder door. Meer
De groei van Amsterdam is niet onverwacht. Ook internatio-
WoningNet worden aangeboden. Daar staat tegenover dat
inwoners, meer werkgelegenheid, hogere woningprijzen. De
naal groeien de grote steden, terwijl buiten de stad de bevol-
gemiddeld pas de 9e kandidaat een woning accepteert.
hoofdstad onderscheidt zich positief in nationaal en internati-
king krimpt. De werkgelegenheid is de belangrijkste aanjager.
onaal verband. Dit leidt tot groei van het aantal huishoudens
De Nederlandse stedelijke regio’s vertonen de laatste 25 jaar
met een hoog inkomen. Tegelijkertijd zien we een toenemende
een sterkere groei van de werkgelegenheid dan het Europese
Die populariteit van de stad is ook te zien bij de groei van
polarisatie, want ook de groep lage inkomens groeit, terwijl
gemiddelde. Uit het rapport De verdeelde triomf van het
het aantal toeristen. Het aantal hotelovernachtingen in
meer mensen met een middeninkomen de stad verlaten.
Planbureau voor de Leefomgeving (PBL) blijkt dat tussen 1980
Amsterdam groeide tussen 2014 en 2015 volgens OIS met 3
en 2012 vooral in de regio’s Amsterdam en Utrecht het aantal
procent naar bijna 13 miljoen. Ook het aantal hotelkamers is
Het aantal lage inkomens groeit vanwege een inkomensterug-
banen steeg. In 1980 was de regio Rotterdam nog de stad met
in die periode met 3.000 gegroeid. Exemplarisch is de expo-
val bij mensen die al in Amsterdam wonen door werkloosheid
de meeste banen. Amsterdam streefde rond 1990 Rotterdam
nentiële groei van het aantal Airbnb-adressen in de stad. Voor
en pensionering. Daarnaast stromen lage inkomensgroepen de
voorbij. Sinds 1980 is het aantal banen in de regio Amsterdam
het eerst zien we in delen van stadsdeel Centrum een dalende
stad in. Dit zijn veel studenten en jongeren, maar ook zien we
zelfs verdubbeld.
waardering van bewoners voor de woonomgeving en toene-
in 2015 een grotere instroom van vluchtelingen.
Toerisme
mende overlast van groepen mensen. Het is de keerzijde van
De stad kent een sterke concentratie van kennisintensieve en
het succes van de stad. De corporaties staan niet toe dat hun
Terwijl de groep lage inkomens groeit, neemt het aantal soci-
creatieve bedrijvigheid. De aanwezigheid van kennisinstellin-
sociale huurwoningen worden verhuurd aan toeristen via sites
ale huurwoningen af. Om verdere afkalving te voorkomen
gen, waaronder twee universiteiten, speelt daarin een belang-
zoals Airbnb. Deze zijn immers niet bedoeld als vakantiever-
spreken gemeente, Huurdersvereniging Amsterdam en de
rijke rol. Innovatie is mede het resultaat van de interactie
blijf en het zijn geen woningen waar je geld mee mag verdie-
woningcorporaties in 2015 in de Samenwerkingsafspraken
tussen kenniswerkers. Amsterdam is uitgeroepen tot Europese
nen. De AFWC is in gesprek met Airbnb om te voorkomen dat
2015-2019 een dynamisch evenwicht af. Op termijn stabiliseert
hoofdstad van Innovatie 2016. Volgens de jury onderscheidt
dit gebeurt.
de voorraad sociale huurwoningen.
Amsterdam zich door een bottom-up benadering die gebaseerd is op slimme groei, startups, leefbaarheid en digitale
Groei én ook vertrek uit de stad
Jaarlijks reserveren de Amsterdamse corporaties een sub-
sociale innovatie.
Sinds 2008 groeit Amsterdam ieder jaar met gemiddeld 11.000
stantieel deel van hun vrijkomende woningen voor bijzondere
Amsterdam onderscheidt zich ook door een toename van de
inwoners. Op 1 januari 2016 telde Amsterdam 834.713 inwoners,
doelgroepen. In 2015 verhuurden de corporaties 2.384 wonin-
best betaalde banen. Volgens het PBL-rapport valt op dat het
ruim 12.000 meer dan op 1 januari 2015. De stad telde al eerder
gen aan mensen met urgentie, waarvan 876 aan stadsvernieu-
aandeel van forenzen in de hoogbetaalde banen afneemt, ter-
zoveel inwoners. De piek lag in 1959 met 872.000 mensen.
wingskandidaten en 630 aan verblijfsgerechtigden.
wijl het voor de laagbetaalde banen toeneemt. Daaruit kunnen
Vanaf de jaren zestig tot midden jaren tachtig van de vorige
we afleiden dat hogere inkomens vaker in de stad wonen en
eeuw nam de bevolking van Amsterdam sterk af door de sub-
Ondanks de inspanningen van de woningcorporaties om de
bewust kiezen voor een woonplek dicht bij hun werk en de
urbanisatie van gezinnen naar randgemeenten en groeikernen
huren in Amsterdam betaalbaar te houden voor mensen met
voorzieningen van de grote stad.
als Purmerend, Almere en Hoofddorp. Daarna groeide de stad
weer, mede als gevolg van het ‘compacte stadbeleid’ en bouw
de laagste inkomens, staat die betaalbaarheid onder druk.
De verhuurderheffing van het Kabinet beperkt de investe-
Stijging woningprijzen
van meer woningen in de stad. De nieuwste bevolkingsprog-
ringsmogelijkheden. Het aandeel van de corporaties in de
In de stedelijke regio’s met de hoogste banengroei –
nose van OIS Amsterdam stelt, dat de groei van de stad door-
Amsterdamse nieuwbouw liep daardoor in een aantal jaren
Amsterdam, Utrecht en Eindhoven – zien we ook de sterkste
zet naar 906.000 inwoners in 2025.
terug van zo’n 75 naar 38 procent in 2015.
stijging van de woningprijzen. Prijsverschillen tussen steden en
regio’s nemen sterk toe. Nergens stijgt de koopprijs zo sterk als
Toch is ook nu weer sprake van suburbanisatie. Nu de woning-
in Amsterdam. In het eerste kwartaal van 2016 ligt de koop-
markt weer herstelt na de crisis en er in de stad weinig aanbod
prijs van een gemiddelde Amsterdamse woning op 295.000
is voor middeninkomens, verhuizen ook meer mensen naar
euro. Dat is 20 procent hoger dan een jaar geleden. De voorzit-
gemeenten als Haarlem en Amstelveen. Het is dus niet óf sub-
ter van de Makelaarsvereniging Amsterdam spreekt over een
urbanisatie óf trek naar de stad maar beide ontwikkelingen
‘droogkokende’ woningmarkt, want het aanbod neemt af.
treden nu tegelijk op. Het is goed om deze ontwikkeling te
bezien op het schaalniveau van de metropoolregio Amsterdam.
Ook de druk op de sociale huursector in Amsterdam is
groot met gemiddeld 1.230 reacties op lotingwoningen in de
gemeente Amsterdam en 242 op niet-lotingwoningen die via
4
Jaarbericht 2016
5
Amsterdamse Federatie van Woningcorporaties
6
Jaarbericht 2016
7
Amsterdamse Federatie van Woningcorporaties
2 Inkomensongelijkheid neemt toe
Met de stad als geheel gaat het beter. Maar Amsterdam kent
De verkoop van particuliere huurwoningen en corporatie-
FIGUUR 1
volgens het Planbureau voor de Leefomgeving (PBL) van alle
woningen heeft er aan bijgedragen dat buurten gemengder
Verdeling naar vijf inkomensgroepen in Amsterdam, 2011-2015
grote Nederlandse steden wel de grootste én sterk toene-
zijn geworden en de ruimtelijke segregatie is afgenomen. In
mende verschillen tussen arm en rijk. Het is dus niet zo dat
Nieuw West, Zuidoost en Noord gebeurde dat ook door ste-
iedereen profiteert van het succes van de stad. De banen-
delijke vernieuwing en de nieuwbouw in gemengde buur-
kans van laagopgeleide WW- en bijstandsontvangers hangt
ten met een mix van koop- en huurwoningen. De menging
volgens het PBL nauwelijks samen met het aandeel hoogbe-
is ook op het niveau van woonblokken toegenomen.
taalde banen. Hetzelfde geldt overigens voor hoog opgeleide
40%
34
35%
33 33,8
30%
bijstandsontvangers. Daar komt bij dat volgens het onderzoek
De afname van de corporatievoorraad was de laatste
Wonen in Amsterdam (WIA 2015) tussen 2011 en 2015 zowel de
decennia niet het sterkst binnen de ring, maar juist in de
hoge inkomensgroep als de lage inkomensgroep groeit, terwijl
naoorlogse stedelijke vernieuwingsgebieden. Zuidoost is
de groep middeninkomens daalt.
daarvan het duidelijkste voorbeeld. Daarna volgen Noord
18
25%
20
20%
17
en Nieuw-West. Maar er zijn ook stadsdelen waar het
De groep jongeren (18-25 jaar) groeit en de ‘blijvende’ bevol-
corporatiebezit sinds de jaren negentig is toegenomen
king vergrijst. Dit zijn in beide gevallen huishoudens met
door nieuwbouw, zoals Oost (met IJburg, Science Park,
lagere inkomens dan gemiddeld. De overige personen die naar
Amstelkwartier en Oostpoort). Maar ook in het Centrum
Amsterdam verhuizen, hebben vaak juist een hoger inkomen
(Westerdokseiland en Funen) nam het corporatiebezit toe.
dan gemiddeld. Ook kiezen huishoudens met een stijgend
inkomen er vaker voor om in de stad te blijven.
20
23
17 14,3
16 17,6
15%
8
10%
10
5,7
4
4
5,7
5%
Differentiatie van wijken was jarenlang beleid van
gemeente, huurdersorganisatie en corporaties. Corporaties
0%
Vaak wordt inkomenspolarisatie in één adem gekoppeld aan
verkochten mede daarom sinds 1998 zo’n 26.000 bestaande
ruimtelijke segregatie. Voor Amsterdam blijkt echter, dat de
huurwoningen. Dat betekent dat steeds meer ‘gespikkeld
toename van ruimtelijke segregatie minder groot is dan in
bezit’ ontstaat. Ook in de nieuwbouw zijn veel complexen
andere steden. De segregatie van hoge inkomensgroepen is
met een menging van koop en huur. Raymond Frederiks
zelfs afgenomen. De reden is onder andere de ‘gentrificatie’,
laat in zijn onderzoek in opdracht van de AFWC (2015) zien
waarbij steeds meer mensen met een hoge opleiding en of een
dat die menging tussen huurders en kopers over het alge-
hoog inkomen verhuizen naar buurten met voorheen een rela-
meen goed gaat.
lage inkomens
2011
2013
laag – EU-grens
EU-grens –€ 38.959
€ 38.959 – € 44.657
€ 44.657 – 2 x modaal
> 2x modaal
2015
Bron: WiA
tief hoog aandeel lage inkomens rond het stadscentrum. Dit
proces begon aanvankelijk in de 19e -eeuwse wijken rond de
Als de trend van gentrificatie langer doorzet, kan
Binnenstad, als De Pijp en Oud-West, maar is inmiddels ook
de situatie ontstaan dat bepaalde delen van de stad
duidelijk zichtbaar in wijken als Bos en Lommer en de Indische
niet meer toegankelijk zijn voor de lage inkomens.
Buurt. In veel van deze buurten ligt het aandeel sociale huur-
Huurders, gemeente en corporaties herbevestigden in de
woningen overigens nog steeds boven de 50 procent. Het is dus
Samenwerkingsafspraken 2015-2019 daarom gezamenlijk
zeker niet zo dat de hoge inkomens nu de meerderheid uitma-
de keuze voor een gemengde stad met gemengde wijken.
ken in deze delen van de stad. Mede door de aanwezigheid van
Elke wijk moet plek bieden aan mensen met een lager en
een grote sociale huursector verloopt het proces van gentrifi-
hoger inkomen. Dat wil overigens niet zeggen dat elke wijk
catie geleidelijker dan in andere grote steden in Europa.
hetzelfde moet zijn.
8
Jaarbericht 2016
9
Amsterdamse Federatie van Woningcorporaties
10
Jaarbericht 2016
11
Amsterdamse Federatie van Woningcorporaties
3 Ontwikkeling van de
woningvoorraad naar eigendom
FIGUUR 2
koopsector groeide. Dit werd door alle partijen ondersteund
FIGUUR 3
Amsterdam: Woningvoorraad naar eigendom in %, 1983 – 2015
en was een antwoord op de inkomensstijging en de sterke
Aantal woningen per corporatie in Amsterdam per
afname van de groep mensen met lagere inkomens in die peri-
1 januari 2016 (inclusief onzelfstandige eenheden)
ode. Het aandeel koopwoningen nam toe van ongeveer 6 pro-
60%
cent in 1983 naar 11 procent in 1995 en 31 procent in 2013. Het
Ymere43.092
aandeel corporatiewoningen nam ondertussen af met 12 pro-
Eigen Haard
centpunten van 58 procent in 1995 naar 46 procent in 2015.
Stadgenoot30.043
50%
34.194
Rochdale28.689
40%
Het percentage particuliere huurwoningen daalde van 52
De Key
26.701
procent in 1983 naar 22 procent in 2013. Opmerkelijk is dat
de Alliantie Amsterdam
19.325
tussen 2013 en 2015 het aandeel van de koopsector niet verder
DUWO*2.770
groeide, terwijl de particuliere huursector toenam van 22 naar
Habion84
24 procent. Dat heeft mede te maken met de nieuwbouw van
Woonzorg1.772
huurwoningen in de vrije sector, waaronder urban studio’s.
totaal186.670
30%
Mede door een definitiewijziging is de totale Amsterdamse
woningvoorraad in 2015 gegroeid van zo’n 401.000 naar
*
Combinatie met als doel om studentenwoningen toe te
tie bedraagt de voorraad per 1-1-2016 423.000 woningen en
voegen. De eigendomsverhouding hiervan is 50% DUWO en
daalde het percentage zelfstandige corporatiewoningen naar
20%
1.661 woningen zijn onderdeel van de DUWO-Rochdale
417.000 woningen per 1-1-2015. Volgens deze nieuwe defini-
50% Rochdale
42 procent in 2016. In totaal hebben de corporaties 186.670
Bron: databank Amsterdamse Federatie van Woningcorporaties
woningen in bezit, waarvan 178.389 zelfstandige woningen.
(gegevens kunnen verschillen van de jaarverslagen van de corporaties)
10%
FIGUUR 4
Totaal aantal woningen per corporatie per stadsdeel per 1 januari 2016 (inclusief onzelfstandige eenheden)
0%
1983 1985 1987 1989 1991 1993 1995 1997 1999 2001 2003 2005 2007 2009 2011 2013 2015
corporaties
particuliere huur
koop
Bron: OIS Amsterdam en WiA
totaal de Alliantie
Centrum
17.801 DUWO* Eigen Haard
De Key
Rochdale Stadgenoot
1.433 65 2.467 6.201 358 1.290 Woonzorg
Ymere
256 5.731 West
31.726 1.422 318 3.888 4.637 6.515 6.902 1
8.043 Nieuw-West
32.919 4.845 7
6.748 3.165 4.917 8.508 530 4.199 Zuid
22.005 5.532 60 4.551 1.902 2.608 3.088 579 3.685 Oost
32.852 3.735 1.940 6.424 6.218 1.686 3.781 37 8.947 Noord
26.255 1.676 380 5.298 2.239 3.877 3.750 1
9.034 Zuidoost
23.112 682 4.818 2.339 8.728 2.724 368 3.453 34.194 26.701 28.689 30.043 1.772 43.092 Amsterdam was tot de jaren tachtig een stad van particuliere
Het corporatiebezit groeide daardoor snel ten koste van de
huurwoningen. In 1983 bestond bijvoorbeeld nog 52 procent
particuliere huursector. In 1987 was de sociale sector voor het
van de voorraad uit particuliere huurwoningen, 42 procent uit
eerst groter dan de particuliere huursector en in 1995 werd de
totaal
sociale huurwoningen en maar 6 procent uit koopwoningen.
top bereikt met 58 procent corporatiewoningen. De particu-
In de jaren tachtig werden in het kader van de stadsvernieu-
liere huursector was toen nog 30 procent van de voorraad.
*
1.661 woningen zijn onderdeel van de DUWO-Rochdale Combinatie met als doel om studentenwoningen toe te voegen.
De eigendomsverhouding hiervan is 50% DUWO en 50% Rochdale.
wing veel particuliere huurwoningen aangekocht door de corporaties. Verder bestond bijna 100 procent van de nieuwbouw
Vanaf 1995 begon een andere transformatie, waarbij zowel de
uit sociale huur.
sociale huursector als de particuliere huursector afnam en de
12
Jaarbericht 2016
186.670 19.325 2.770 Habion
84
84
Bron: databank Amsterdamse Federatie van Woningcorporaties (gegevens kunnen verschillen van de jaarverslagen van de corporaties)
13
Amsterdamse Federatie van Woningcorporaties
FIGUUR 6
Woningvoorraad naar eigendom per stadsdeel in procenten, 2011 - 2015
100%
Woningvoorraad per stadsdeel
Woningvoorraad en inkomens vergeleken
Wat opvalt, is dat in alle Amsterdamse stadsdelen het aan-
90%
Stijging lagere inkomensgroepen, terwijl aanbod
deel koopwoningen rond 30 procent ligt. De stadsdelen
goedkopere woningen daalt
onderscheiden zich van elkaar door de omvang van de cor-
80%
poratie huursector versus de particuliere huursector. Zo
Volgens het landelijke Woon 2015-onderzoek daalde het inkomen
kennen Centrum, Zuid en West een relatief grote particu-
van huurders de laatste jaren met 9 procent en nam de doel-
liere huursector, terwijl in Noord en Zuidoost de corporatie-
groep met lage inkomens toe. Deze ontwikkeling gaat gepaard
sector groot is.
met daling van het aantal goedkope scheefwoners en stijging
70%
60%
van het aantal dure scheefwoners (met een inkomen onder de
In Centrum bleef het aandeel van de corporatiesector de
huurtoeslaggrens en een huur boven de aftoppingsgrenzen).
50%
en Zuidoost sterk daalde. De stadsdelen met de groot-
Die ontwikkeling zien we ook in Amsterdam. Volgens het
40%
ste voorraad corporatiewoningen laten dus ook de groot-
onderzoek Wonen in Amsterdam (WIA 2015) steeg de groep
ste afname zien. Ook hierdoor neemt de differentiatie van de
lage inkomens (tot 34.911 euro), terwijl de voorraad huurwo-
woningvoorraad toe in de stad.
ningen met een huurprijs tot 711 euro kleiner wordt.
laatste jaren redelijk op peil, terwijl dat bijvoorbeeld in Noord
30%
20%
10%
koop
onzelfstandige
zelfstandige
% zelfstandige corporatiewoningen
totaal
totale
eenheden
woningen*
ten opzichte van totale voorraad**
corporatiebezit
voorraad***
Centrum
2.866
Westpoort
West
14.935
0
1.235
0
particuliere huur
corporatiehuur
20
11
20
13
20
15
m
20
11
20
13
20
15
st
Am
Zu
id
er
da
oo
st
20
11
20
13
20
15
rd
oo
O
N
os
t2
01
1
20
13
20
15
20
11
20
13
20
15
id
Zu
t2
01
1
20
13
20
15
N
Corporatiebezit tov totale woningvoorraad per stadsdeel op 1 januari 2016
W
es
t2
01
1
20
13
20
15
ie
FIGUUR 5
uw
Ce
n
tr
W
es
um
20
11
20
13
20
15
0%
Bron: WiA2015
28 17.80154.217
0
047
30.491
39 31.72678.211
50 32.91964.561
Nieuw-West
574
32.345
Zuid
500
21.505
27
Deze voorraad met hieraan toegevoegd het goedkope deel
en mensen met een hoog inkomen in een sociale huurwoning.
1.547
31.305
48 32.85265.648
van de koopsector (tot 152.000 euro) is met 61,3 procent nog
Bovendien zie je hierin niet de behoefte terug van mensen die
Noord
577
25.678
61 26.25541.878
wel groter dan de groep huishoudens met een inkomen tot
graag in Amsterdam willen komen wonen.
Zuidoost
982
22.130
56 23.11239.828
34.911 euro, die op deze woningen is aangewezen (51,4 pro-
Oost
22.005
79.395
cent). Maar het verschil tussen deze inkomensgroepen en
Uiteraard is het zaak om de woningvoorraad regionaal te
totaal
woningmarktsegmenten neemt snel af en is in 2015 kleiner
bezien. Het onderzoek Wonen in de regio Amsterdam 2015 laat
dan voorgaande jaren.
bijvoorbeeld zien dat in de regio buiten de stad Amsterdam
*
8.281
178.389
42 186.670423.785
een kleinere ‘overmaat’ van huurwoningen onder de 711 euro
groepswoningen en eenheden waarvan onbekend is of ze zelfstandig of onzelfstandig zijn, zijn als zelfstandige woningen geteld
In drie opeenvolgende WIA-jaren nam dit af: 14 procentpun-
en goedkope koopwoningen is. In de zuidelijke stadsregio is
ten in 2011, 13 procent in 2013 en 9,9 procent in 2015. De ver-
de groep met een inkomen onder 34.911 euro groter dan het
*** onzelfstandige eenheden zijn in de cijfers van O+S niet meegenomen. cijfers van O+S zijn hier nog niet definitief.
gelijking van voorraad en huishoudens is niet hetzelfde als
aanbod van goedkope huur en koopwoningen.
Per 1-1-2015 werkt O+S met een nieuwe definitie van de woningvoorraad volgens BAG. De woningvoorraad is daardoor met zo'n 16.000 woningen gegroeid.
vraag en aanbod op de woningmarkt. Er zijn immers ook
Daar staat tegenover dat een groter deel van die groep in een
Door dit 'noemereffect' is het percentage corporatiewoningen gedaald.
mensen met een laag inkomen die in een koopwoning wonen
koopwoning woont.
**
exclusief onzelfstandige woningen
14
Jaarbericht 2016
15
Amsterdamse Federatie van Woningcorporaties
FIGUUR 7
In figuur 8 is te zien dat de gemiddelde kale huur van par-
cent in 2015. Er bestaan grote verschillen tussen zittende
Woningmarktsegmenten en inkomensgroepen, 2013 en 2015
ticuliere huurwoningen en corporatiewoningen steeds
huurders en nieuwe huurders. Nieuwe huurders betalen
verder uit elkaar loopt. Een vergelijking tussen 2015 en
gemiddeld een derde van hun inkomen aan huur.
2013segment
60
inkomen
32
2015segment
57
inkomen
34
3 3 7
16
14
7
4
18
11
2 6
1
7
4
4
5
8
8
2 5
6
7
8
23
0% 20%40%60%80%100%
Segment
Wie wonen in corporatiewoningen?
gemaakt worden. De kale huren van de particuliere huur-
20
10
de voorgaande jaren moet met enige voorzichtigheid
Inkomen
woningen lijken minder hard te stijgen ten opzichte van
Uit het landelijke Woon-onderzoek 2015 blijkt dat de cor-
voorgaande jaren. Het zijn vooral kleine huurwonin-
poratiewoningen steeds vaker worden bewoond door
gen (met huren tot aan de kwaliteitskortingsgrens) die
mensen met een laag inkomen en ouderen. Deze ontwikke-
sinds 2015 door een definitiewijziging aan de woningvoor-
ling is mede versterkt door beleidsmaatregelen als de inko-
raad zijn toegevoegd, waardoor de gemiddelde huurprij-
mensgrens voor toetreding tot de sociale huursector die in
zen af kunnen wijken van de eerdere trend (zie Factsheet
2011 werd ingevoerd. Landelijk heeft zo’n 60 procent van de
woningmarkt WiA, 2015).
bewoners van corporatiewoningen geen inkomen uit werk,
terwijl dat in de koopsector slechts een kwart van de huis-
huur tot en met €711 (liberalisatiegrens)
lage inkomens tot huurtoeslaggrens
koop, tot €152.000
inkomens vanaf huurtoeslaggrens tot EU-grens (€34.911)
Hetzelfde onderzoek laat zien dat de dalende inkomens van
houdens is. Ongeveer de helft van deze groep bestaat uit
huur van €711 tot €872
lagere middeninkomens (EU-grens-€44.657)
huurders in combinatie met stijgende huurprijzen er toe
gepensioneerden. Ook in Amsterdam huisvesten de corpo-
koop, €152.000 - €209.000
middeninkomens tot 1,5x modaal (€44.657 - €52.000)
leiden dat huurders een steeds groter deel van hun inko-
raties relatief meer lage inkomens en ouderen dan gemid-
huur, €872 tot €971
hogere middeninkomens tot 2x modaal (€52.000 - €70.000)
men aan woonlasten uitgeven. De netto huurquoten in
deld. Tevens neemt het aandeel lage inkomens in de sociale
koop, €209.000 - €249.000
hogere inkomens vanaf 2x modaal (vanaf €70.000)
Amsterdam namen toe van 25 procent in 2011 naar 28 pro-
huursector toe.
huur, €971 en meer
koop, €249.000 - €350.000
koop, €350.000 en meer
Bron WIA 2015
FIGUUR 9
Bewoning woningmarktsegmenten naar inkomensgroepen in Amsterdam, 2013 en 2015
2013
56
2015
62
sociale huur, corporatie
FIGUUR 8
5
12
20
9
21
4
2
3 4
3
Gemiddelde kale huurprijs naar huursector in Amsterdam, 1997 – 2015
2013
37
800
2015
40
700
vrije sector huur, corporatie 2013
6
2015
14
vrije sector huur, particulier
sociale huur, particulier
7
6
13
8
8
39
21
10
16
14
3 8
14
28
7
9
15
24
33
22
600
6
2013
6
500
2015
7
8
400
koopwoning2013
6
11
2015
7
14
6
11
16
44
19
9
15
49
18
41
18
9
6
13
45
15
300
7
14
16
20
11
2013
32
200
2015
34
19971999200120032005 20072009201120132015
0% 20%40%60%80%100%
alle huishoudens
corporatiehuur
Bron: WiA
particuliere huur
alle huurwoningen
11
18
tot huurtoeslaggrens
huurtoeslaggrens - € 34.911 (EU-grens)
€44.657 - 1,5x modaal
1,5x modaal - 2x modaal
4
10
23
EU-grens - €44.657
vanaf 2x modaal
Bron: WiA 2015
16
Jaarbericht 2016
17
Amsterdamse Federatie van Woningcorporaties
Samen werken aan leefbare buurten
De Amsterdamse corporaties investeren al jaren in de leefbaarheid van buurten. De kwaliteit van de woning, en ook
de kwaliteit van de woonomgeving zijn belangrijk voor
het prettig wonen van onze huurders en hun medebewoners. De kwaliteit van de woonomgeving is wel subjectief;
iedere bewoner beleeft en beoordeelt zijn woonomgeving
anders. De corporaties streven er naar dat de woonomgeving schoon, heel en veilig is en bewoners geen overlast van
elkaar ondervinden. Het leefbaar houden van de stad doen
we in samenwerking met bewoners, de gemeente en zorgen welzijnspartners.
FIGUUR 1
FIGUUR 3
Buurttevredenheid naar stadsdeel, 2001 – 2015
Buurttevredenheid ontwikkeling, 2005 – 2015
Het basisbeheer op orde
Het basisbeheer op orde houdt in dat de wooncomplexen
schoon, heel en veilig zijn en dat onze bewoners prettig kunnen wonen, zonder overlast te hebben van andere
bewoners. We verwijderen graffiti en ruimen ernstig vervuilde portieken en andere gezamenlijke ruimtes op en verhalen zo mogelijk de kosten op de vervuilers. Daarnaast
pakken we veroorzakers van woonoverlast aan, samen met
onze partners Beter Buren en de meldpunten Zorg en
Woonoverlast. Waar dat nodig is zetten we wijkbeheerders
en huismeesters in.
8,5
8
7,5
7
6,5
Uit recent promotie onderzoek van Gerard van Bortel (TU
Delft, zie www.gerardvanbortel.nl) blijkt dat vooral de netwerken in de buurten van belang zijn om de leefbaarheid te bevorderen. Corporaties zijn hierbij de verbindende
factor, juist nu minder financiële middelen beschikbaar zijn. Ook uit de cijfers Wonen in Amsterdam 2015
blijkt dat de inzet van corporaties, samen met alle partners, zin heeft. Geen enkele buurt in Amsterdam scoort
in de ogen van bewoners nog een onvoldoende op de tevredenheid over de eigen buurt. Het gemiddelde cijfer dat
Amsterdammers hun buurt nu geven is een 7,5. Vooral in
de stadsdelen West, Oost en Zuidoost stijgt de waardering.
In Zuidoost valt daarnaast op dat bewoners minder overlast ervaren van vervuiling. Alleen in Nieuw West blijft de
tevredenheid over de buurt achter met gemiddeld een 6,7.
6
2001
2003
2005
2007
2009
2011
2013
2015
Centrum
Amsterdam
Nieuw West
Zuid
Oost
West
Noord
Zuidoost
Bron: WiA 2015
Stijging 1,2 tot 1,6
Stijging 0,9 tot 1,2
Stijging 0,6 tot 0,9
Stijging 0,3 tot 0,6
Stabiel
Daling 0,3 tot 0,6
Bron: WiA 2015
FIGUUR 2
FIGUUR 4
Buurttevredenheid naar 91 WIA-buurten, 2015
Verwachte ontwikkeling toekomst
→ Nieuwbouwcomplex Amstelvlietstraat, Rochdale, Oost
Ook over de toekomst van hun buurt zijn veel bewoners
gemiddeld genomen positief gestemd. Alleen in SlotermeerNoordoost, Slotermeer-Zuidwest en in Geuzenveld is dat
niet het geval. Daar is het nodig dat de corporaties en alle
partners via een gebiedsgerichte aanpak extra inzet blijven
plegen voor verbetering van de leefbaarheid.
De pijlers van leefbaarheid
De corporaties investeren in drie pijlers:
→ basisbeheer op orde
→ vergroten van het eigenaarschap van bewoners
→ ondersteunen van kwetsbare huurders.
Door inzet van bewoners en een kunstenaar zijn de pilaren in
de entreehal voorzien van mozaïek met servies van bewoners.
Door de inzet van bewoners is de betrokkenheid bij het complex en elkaar vergroot.
8,5 tot 8,9
8,0 tot 8,5
7,5 tot 8,0
7,0 tot 7,5
6,5 tot 7,0
6,1 tot 6,5
Bron: WiA 2015
8,0 tot 8,2
7,5 tot 8,0
7,0 tot 7,5
6,5 tot 7,0
6,0 tot 6,5
5,5 tot 6,0
Bron: WiA 2015
→ Mobiel Onderhoud Team
In Amsterdam Zuidoost zet Eigen Haard in de wooncomplexen een Mobiel Onderhoud Team in van Zone3.
Het MOT bestaat uit mensen met een afstand tot de
arbeidsmarkt en zet extra in op het schoon, heel en
veilig zijn van de complexen door het schoonmaken en
Zie Nul20/: Amsterdammers zijn positief over hun buurt
18
Jaarbericht 2016
19
Amsterdamse Federatie van Woningcorporaties
verwijderen van spullen in de algemene ruimten en het
aanleggen en opknappen van tuinen. Wij werken hierin
ook samen met onze bewoners, zoals in het nieuwbouwcomplex Amstelvlietstraat van Rochdale in stadsdeel
Oost. Snel na de oplevering van dit complex zijn, door
inzet van bewoners en een kunstenaar pilaren in de
entreehal voorzien van mozaïek met servies van bewoners. Door de inzet van bewoners is het schoon, en is de
betrokkenheid bij het complex en elkaar vergroot.
→ Rattenbestrijding door samenwerken
In de Bakemabuurt in Nieuw-West is in de openbare
ruimte veel overlast van ratten. Stadgenoot nam het initiatief om deze overlast samen te bestrijden en werkt
samen met het stadsdeel, de GGD, Verenigingen van
Eigenaren en Ymere. Struiken zijn gesnoeid, bovengrondse vuilcontainers vervangen door ondergrondse,
bewoners geïnformeerd over hun eigen verantwoordelijkheid om vervuiling te voorkomen en er wordt streng
gehandhaafd om een gedragsverandering te bereiken.
→ Groenbeheer in eigen handen
Eén van de manieren om het eigenaarschap te vergroten is door het onderhoud van gemeenschappelijke tuinen deels uit handen te geven aan bewoners,
→ Groenbeheer in eigen handen, Slotervaart
Frank ergerde zich al jaren aan het verwaarloosde groen voor
→ Klussenteam Staalmanpleinbuurt
Een ander voorbeeld is de Staalmanpleinbuurt. Onder
begeleiding van de beheerder wonen van de Alliantie,
hebben jongeren uit de Staalmanpleinbuurt vier jaar
geleden een klussenteam opgericht. De jongeren zijn
inmiddels een paar jaar ouder en noemen zich nu de
Staalmannen. Zij voeren vrijwillig uiteenlopende activiteiten uit in de buurt, zoals het organiseren van voetbalactiviteiten, het vervangen van lampen, toezicht houden,
het aanspreken van andere jongeren op ongepast gedrag,
bewonersbrieven verspreiden voor de Alliantie en het
organiseren van bewonersavonden. Dankzij de inzet van
de Staalmannen is er meer verbinding tussen bewoners,
minder overlast en minder verloedering.
zijn woning. Met een beetje financiële ondersteuning en hulp
van zijn buurman Ronald heeft Frank een vrolijke tuin gecre-
20
Jaarbericht 2016
Het ondersteunen van kwetsbare bewoners Samen met onze partners ondersteunen wij huurders
die niet zelfredzaam zijn zodat zij hun buren niet tot
(over)last zijn, geen huurachterstanden oplopen en zich
houden aan het huurcontract. Wij hebben hierin vooral
een signalerende taak, maar kunnen ook meer doen,
zoals het beschikbaar stellen van maatschappelijk vastgoed voor bijvoorbeeld een buurtwerkkamer of een huiskamer voor de buurt.
→ De Dobbekamer
In Slotermeer-Noord is er de Dobbekamer, voor en
door bewoners. De Dobbekamer is een buurthuiskamer gemaakt van drie omgebouwde garages aan de
Theodorus Dobbestraat. De ruimte wordt gefaciliteerd
door de Alliantie en Rochdale. Het dagelijkse beheer
is in handen van de ‘kopgroep’, een gemengde groep
vrijwilligers die zich met hart en ziel voor de buurthuiskamer inzet. Het doel van de Dobbekamer is
het faciliteren van ontmoeting, participatie en het tot
stand brengen van verbindingen tussen bewoners in
de buurt.
→ Studenten signaleren
In Betondorp, in stadsdeel Oost, loopt het project ‘Signaal Student’, een samenwerking tussen
Dynamo, De Hogeschool van Amsterdam, de
Academie voor de Stad, Eigen Haard en Ymere.
Studenten bezoeken in deze buurt 65-plussers en
bevragen hen over hun behoeften op het gebied van
wonen, zorg en welzijn. Signalen die de studenten
ophalen worden teruggekoppeld naar de betrokken
partijen en waar mogelijk opgepakt. ëerd met bloeiende planten.
→ Buurtwerkkamer Multibron
Een voorbeeld van een buurtwerkkamer is Multibron
in de Venserpolder, een initiatief van Eigen Haard,
Ymere en het stadsdeel. Bewoners krijgen in de
buurtwerkkamer de ruimte om diensten en activiteiten op te zetten die de buurt ten goede komen.
Vanaf 2013 zijn verschillende diensten en activiteiten opgezet waar honderden mensen gebruik van
maken. Al deze activiteiten worden georganiseerd
door bewoners uit Venserpolder (en daarbuiten) en
dit gebeurt volledig op vrijwillige basis. Er worden
klussen uitgevoerd door de klussendienst, mensen
helpen elkaar om schulden tegen te gaan. Ook is er
hulp met het invullen van formulieren en er is taalles. Iedereen kan een plan maken en zelf uitwerken.
Het vergroten van eigenaarschap
Wij gaan voor het vergroten van het eigenaarschap en de zeggenschap van bewoners (en ondernemers); zowel van onze
huurders van woningen en bedrijfsruimten, als van medeeigenaren in de Verenigingen van Eigenaren. Het doel is om
mensen verantwoordelijk te laten zijn voor de kwaliteit van
hun eigen woonomgeving, zodat zij zelf actie ondernemen in
plaats van te wachten totdat professionals dat doen. Dat kan
alleen als corporaties hun huurders ook meer grip geven op
die eigen woon- en leefomgeving. Dit doen wij door taken los
te laten. Mensen voelen zich zelf verantwoordelijker en zijn
meer betrokken bij hun eigen woonomgeving.
zoals dat gebeurt in het Entrepotdok van de Key, de
Jacob van Lennepkade en de Jan Steenstraat van Ymere
en met tuingroep Preanger in een complex van Eigen
Haard in Oost. De betrokkenen bij de initiatieven lopen
uiteen van actieve bewonerscommissies, samenwerkingen tussen huurders en kopers in Verenigingen van
Eigenaren en ideeën van individuele huurders, zoals
Frank in Slotervaart, die zich al jaren ergerde aan het
verwaarloosde groen voor zijn woning. Met een beetje
financiële ondersteuning en hulp van zijn buurman
Ronald heeft Frank een vrolijke tuin gecreëerd met
bloeiende planten.
→ Advies bij groenbeheer, Zuid
De bewoners van de Achillesstraat krijgen jaarlijks advies van
de Nederlandse tuinstichting, een partner van Eigen haard.
De buurtwerkkamer is zo laagdrempelig dat het een
soort voorportaal is van de reguliere buurthuizen, maar
ook van de schuldhulpverlening. De meest kwetsbare
bewoners worden op deze manier bereikt en doen zelf
mee. Mensen komen hun huis weer uit en gaan meedoen in hun buurt. Inmiddels maakt Multibron onderdeel uit van de Buurtwerkcoöperatie in Zuidoost waarin
meerdere buurtwerkkamers zijn opgenomen.
→ Dobbekamer, de Alliantie en Rochedale, Slotermeer
Het doel van de Dobbekamer is het faciliteren van ontmoeting, participatie en het tot stand brengen van verbindingen
tussen bewoners in de buurt.
21
Amsterdamse Federatie van Woningcorporaties
4 Nieuwe wooncontracten in 2015
FIGUUR 10
Voor de woningzoekende is niet zozeer de voorraad van
Nieuwe wooncontracten corporatiewoningen in
belang als wel het aantal woningen dat jaarlijks vrijkomt. De
Amsterdam, 2014 en 2015
Amsterdamse corporaties verhuren hun woningen via Woning
Net maar ook via andere wegen. Zo verhuren corporaties
woningen via maatschappelijke instellingen, bijvoorbeeld aan
25.000
daklozen die weer zelfstandig gaan wonen of aan mensen met
een geestelijke of lichamelijke handicap. Ook studenteneenhe-
Rekenen we de verkochte woningen mee, dan komen
→ 6.050 reguliere huurwoningen onder de huurtoeslaggrens
we in totaal uit op ruim 21.000 nieuwe wooncontrac-
(711 euro) via WoningNet. Dat is inclusief de directe bemid-
ten in 2015. Dit cijfer is vergelijkbaar met 2014. Dankzij
deling geregistreerd bij WoningNet (6.027 in 2014 en 5.864 in
die dynamiek kunnen de corporaties voorzien in de
2013);
woonbehoefte van mensen met een laag inkomen én
→ 586 reguliere sociale huurwoningen via instellingen en ove-
in de woonvraag van mensen met een middeninkomen
rige directe bemiddelingen (1.470 in 2014 en 881 in 2013);
(via vrije sector huur tussen 711 en 985 euro en verkoop).
→ 4.362 zelfstandige en onzelfstandige studentenwoningen
(3.991 in 2014 en 4.113 in 2013);
→ 857 woningen via tijdelijke verhuur en 684 woningen met
Figuur 11 geeft een beeld van de verhuringen
van corporatiewoningen per stadsdeel (exclusief
een gebruiksovereenkomst (respectievelijk 890 en 360 in
gebruiksovereenkomsten en tijdelijke verhuur aan
2014 en 924 en 608 in 2013);
buitenlandse studenten). De stadsdelen Nieuw-West
→ 4.490 kortdurende verhuringen aan buitenlandse studenten
en Oost zijn net als vorig jaar koplopers in het aantal
verhuringen. Bij het laatste stadsdeel speelt vooral de
(4.146 in 2014);
den en tijdelijke verhuur van woningen of leegstaande gebou-
→ 2.149 vrijesectorverhuringen (2.096 in 2014 en 2.206 in 2013);
studentenhuisvesting een belangrijke rol. De piek in
wen vallen buiten de reguliere verhuur. Daarnaast brengen
→ verkoop van 2.337 bestaande corporatiewoningen (2.682 in
Nieuw West in 2014 heeft te maken met de oplevering
corporaties huurwoningen in de vrije sector op de markt.
20.000
Corporaties verhuurden en verkochten in 2015:
2014 en 1.915 in 2013).
van nieuwbouw.
Voor de toegankelijkheid van de stad is studentenhuisvesting
onontbeerlijk, maar ook via tijdelijke verhuur bieden de cor15.000
poraties huisvesting aan jonge starters die naar Amsterdam
FIGUUR 11
komen voor werk of opleiding.
Verhuringen corporatiewoningen naar categorie per stadsdeel
(exclusief gebruiksovereenkomsten en kortdurende contracten aan buitenlandse studenten)
4.500
10.000
4.000
3.500
3.000
5.000
2.500
2.000
0
1.500
aantal nieuwe aantal nieuwe
contracten 2014
contracten 2015
1.000
Verkoop bestaande corporatiewoningen
*
Onder andere verhuur via instellingen, bijvoorbeeld aan mensen die
Kortdurende verhuur aan buitenlandse studenten****
weer de kans krijgen om zelfstandig te gaan wonen of aan mensen met
Gebruiksovereenkomsten***
een geestelijke of lichamelijke handicap
Tijdelijke Verhuur**
** Categorie: huurwoningen bestemd voor sloop of ingrijpende renovatie
Vrije Sector Huur > € 710,68
Onzelfstandige studentenwoningen
*** Categorie: leegstaande woningen of bedrijfsruimten (antikraak)
Vrije Sector Huur > € 710,68
Bron: Eigen opgave corporaties
Zelfstandige studentenwoningen
Tijdelijke Verhuur
* In 2013 zijn voor het eerst alle reguliere verhuringen van sociale
Sociale verhuur via directe bemiddeling niet geregistreerd
****Dit kan ook langer zijn dan 6 maanden. In 2014 zijn bij dit onderdeel
Onzelfstandige studentenwoningen
huurwoningen rechtstreeks opgevraagd bij de corporaties. Vanwege
bij WoningNet ≤ € 710,68*
Zelfstandige studentenwoningen
directe bemiddeling (o.a. via instellingen) verhuren de corporaties in
Sociale huur (inclusief directe bemiddeling)*
2015 586 woningen meer dan bij WoningNet staan geregistreerd.
22
Jaarbericht 2016
0
Centrum West Nieuw-WestZuid
Oost
Noord Zuidoost
of leegstaande koopwoningen (in het kader van de Leegstandswet)
gebruikersovereenkomst met zeer beperkte opzegtermijn
voor het eerst de cijfers van DUWO meegenomen
Sociale verhuur via WoningNet ≤ € 710,68 (inclusief directe bemiddeling geregistreerd bij WoningNet)
500
Bron: Woninget en eigen opgave corporaties
23
Amsterdamse Federatie van Woningcorporaties
FIGUUR 12
FIGUUR 13
Verhuringen reguliere sociale huurwoningen in 2013, 2014 en 2015 per stadsdeel
Actief zoekenden en geslaagden per deelregio
(inclusief directe bemiddeling, exclusief studentenhuisvesting en tijdelijke verhuur
100%
2.500
90%
2.000
80%
1.500
70%
1.000
60%
500
50%
0
2013
Centrum West Nieuw-WestZuid
2014
Oost
Noord Zuidoost
2015
40%
30%
Bron: Eigen opgave corporaties
20%
10%
Sociale verhuur via WoningNet
geslaagde woningzoekenden via WoningNet. Bij de verde-
0%
In 2015 zijn via WoningNet in de Stadsregio Amsterdam 10.444
ling in leeftijdsklassen zien we grote verschillen tussen de
sociale huurwoningen verhuurd aan nieuwe huurders, waar-
actief woningzoekenden en de geslaagden. De actieve
van 6.050 in Amsterdam. In de periode van 2002 tot en met
zoeker is gemiddeld jonger dan de geslaagde vinder. Van de
2012 nam het aanbod af van 17.000 naar ruim 10.000. Daarna
groep actief woningzoekenden afkomstig uit de gemeente
zien we een stabilisatie van het aantal verhuringen (zie rap-
Amsterdam is bijvoorbeeld 26 procent 25 jaar of jonger en
portage woonruimteverdeling).
bij de geslaagden is dit 15 procent. Voor ouderen boven
actief wz
geslaagden
actief wz
Amsterdam
65+
35-64
Bron: Woningnet
26-34
geslaagden
Deelregio Noord
actief wz
geslaagden
Deelregio Zuid
actief wz
Elders
tot 25
65 jaar geldt het omgekeerde. Zij maken in de gemeente
Druk blijft groot
Amsterdam 5 procent van de actief zoekenden uit, maar 16
De druk op de sociale huursector blijft echter groot, het aantal
procent van de geslaagden. De reden daarvoor is dat oude-
actief woningzoekenden neemt toe en de gemiddelde inschrijf-
ren vanwege hun langere inschrijfduur meer kans maken op
duur die nodig is om een sociale huurwoning te bemachtigen
een woning.
blijft hoog. Dat geldt ook voor het aantal reacties. Daarnaast
Huisvesting bijzondere doelgroepen
zijn meer woningen verhuurd aan voorrangskandidaten
Bij loten heeft iedereen gelijke kansen. Ruim drie kwart van
(kwetsbare groepen), waaronder statushouders. In totaal gaat
de woningzoekenden die een woning via loten bemachtigt,
De Amsterdamse corporaties huisvesten sinds jaar en dag ‘bij-
wijze. Echter, door het landelijke beleid om steeds minder
maximaal 30% naar voorrangskandidaten. Dit is conform de
is jonger dan 35 jaar. Jongeren zoeken dus vaker via loten en
zondere doelgroepen’: vaak kwetsbare mensen die niet op
mensen in een instelling te laten wonen en juist vaker in
Samenwerkingsafspraken 2015-2019.
slagen vaker via loten. Loting is voor deze groep de kans om
eigen kracht kunnen voorzien in een woning en meestal met
een reguliere woning, neemt de vraag naar woningen voor
sneller een woning te bemachtigen. Woningcorporaties ver-
spoed een dak boven het hoofd nodig hebben. Wie precies in
kwetsbare huishoudens sterk toe. Ook kwam in 2015 de
wachten dat de wettelijke mogelijkheid van tijdelijke con-
aanmerking komt voor urgentie, is deels wettelijk vastgelegd.
stroom vluchtelingen uit o.a. Syrië en Eritrea op gang met
Om inzicht te geven in de slaagkansen van woningzoe-
tracten voor jongeren de slaagkansen voor jongeren en het
Daarnaast staat het de gemeente vrij zelf een aantal groepen
als gevolg een verhoogde huisvestingstaakstelling voor de
kenden, vergelijken we de actief woningzoekenden en de
aantal vrijkomende woningen zal vergroten.
te benoemen voor wie een urgentie noodzakelijk is.
gemeente Amsterdam.
Jongeren hebben de laagste slaagkans in WoningNet
24
Jaarbericht 2016
Tot 2015 gebeurde de toewijzing op een organisch gegroeide
25
Amsterdamse Federatie van Woningcorporaties
FIGUUR 14
Verhuring aan doelgroepen, 2012 – 2015
acute noodsituatie (calamiteiten)
2012
2013
20142015
7
8
19
12
dringende medische en sociale redenen, (O)MPG en OOV
484
419
401
298
maatschappelijke opvang
242
134
217
273
60
31
24
22
vrouwenopvang (huiselijk geweld)
stadsvernieuwingsurgent
759
800
775876
verblijfsgerechtigden (taakstelling Rijk)
170
194
282
630
maatwerk corporaties
242
300
175
273
Totaal
1.964
1.886
1.8932.384
Bron: WoningNet en Wonen Gemeente Amsterdam
Vanwege verschillen in de peildata kunnen verschillen optreden met de rapportages woonruimteverdeling
Bij de Amsterdamse Samenwerkingsafspraken in juni 2015
naar nieuwe (tijdelijke) locaties nam Woonstichting De Key het
werd voor het eerst een afspraak opgenomen die ingaat op
voortouw om een complex te ontwikkelen voor jongeren en
de verdeling van de vrijkomende woningen voor verhuur.
statushouders: Startblok Amsterdam.
De afspraak luidt dat tenminste de helft van de vrijkomende
woningen ter beschikking komt van regulier woningzoe-
De corporaties bevorderen dat statushouders niet alleen huis-
kenden. Maximaal 30 procent van de woningen komt ten
vesting hebben, maar ook snel integreren. Daarom is een
goede aan kwetsbare huishoudens. In het kielzog van deze
samenwerking gestart met de stichting Vluchtelingenwerk om
afspraak startte de gemeente met het Programma huisves-
de statushouders die een woning toegewezen krijgen wegwijs
ting kwetsbare groepen. In dit programma krijgt de huisves-
te maken in de Nederlandse manier van wonen.
ting van kwetsbare groepen nadere invulling, bijvoorbeeld
waar het gaat om de onderlinge prioritering van groepen,
Armoede en schulden
vergroting van het woningaanbod en de afstemming van
Meer dan gemiddeld hebben huurders te maken met schulden
zorg en wonen op elkaar. De uitvoering van het programma
en armoede. De corporaties zetten zich er voor in om proble-
vindt plaats in 2016.
men als gevolg van armoede en schulden zo veel mogelijk te
voorkomen. Zij ontzien bijvoorbeeld de laagste inkomensgroe-
Statushouders
pen bij de jaarlijkse huurverhoging.
Kenmerkend voor 2015 was de grote toestroom van vluchtelingen en daarmee de verhoogde vraag naar woningen voor
In 2015 vernieuwden de Amsterdamse corporaties de samen-
statushouders (vluchtelingen met een verblijfsvergunning).
werking met de organisaties voor maatschappelijke dienst-
Amsterdam huisvestte in 2015 1.006 statushouders. De cor-
verlening en met de gemeente op het gebied van vroeg
poraties leverden daartoe 630 woningen, tegen respectievelijk
signalering van schulden (Vroeg Erop Af!). Ook werd in
194 en 282 woningen in 2014 en 2014.
2015 gestart met een nieuwe samenwerking, het project
Geregelde Betaling. Hierbij krijgen extra kwetsbare huishou-
Vanaf het moment dat duidelijk werd dat de vluchtelingen-
dens die een uitkering hebben en een huurschuld, actieve
stroom sterk zou gaan toenemen hebben de AFWC en de
begeleiding en hulp én het aanbod dat de huur wordt inge-
Amsterdamse corporaties zich hard gemaakt voor voldoende
houden op de uitkering.
huisvesting voor statushouders. Onder meer door direct op
zoek te gaan naar mogelijkheden om binnen de bestaande
Onvermijdelijk leiden schulden soms tot gedwongen beëin-
woningvoorraad meer vluchtelingen te huisvesten. Dit leidde
diging van de huurovereenkomst en tot ontruiming. Gelukkig
o.a. tot het besluit om jonge statushouders te huisvesten via
daalde het aantal ontruimingen de afgelopen jaren gestaag.
woningdelen en niet langer standaard een eigen woning te
Ook in 2015 zette de daling door. In totaal werden 450 wonin-
geven. Ook is besloten om studentenhuisvesting te benut-
gen ontruimd waarvan 329 op basis van huurschuld. In 2014
ten voor statushouders die gaan studeren. Bij de zoektocht
waren er nog 609 ontruimingen.
26
Jaarbericht 2016
27
Amsterdamse Federatie van Woningcorporaties
5 Nieuwe Samenwerkingsafspraken
2015 – 2019
De gemeente Amsterdam, de Huurdersvereniging Amsterdam
onder 628,76 euro (de aftoppingsgrens van de huurtoeslag voor
FIGUUR 15
en de Amsterdamse corporaties maakten in juni 2015 nieuwe
gezinnen met kinderen) en maximaal een kwart boven de libe-
Woningmarktgebieden in Amsterdam
Samenwerkingsafspraken voor de periode 2015- 2019.
ralisatiegrens van 711 euro. In die aantallen waren alle zelf-
De betaalbaarheid van het wonen staat daarin centraal. Drie
standige en onzelfstandige jongeren- en studentenwoningen
ambities springen eruit:
inbegrepen, maar werd tijdelijke verhuur niet meegerekend. De
→ meer betaalbare woningen aanbieden,
Huurdersvereniging gaf aan in de vervolgafspraken onzelfstan-
→ meer nieuwe woningen bouwen en
dige eenheden niet meer mee te willen tellen.
→ toewerken naar een stabiele voorraad van sociale
Wij laten hier de resultaten over het gehele jaar 2015 zien,
huurwoningen.
omdat de monitoring steeds over hele kalenderjaren gaat.
Uiteindelijk streven de partijen samen naar een duurzaam en
dynamisch evenwicht in de sociale huursector. Eventuele ver-
De gemaakte aanbiedingsafspraken maken onderscheid in drie
koop, sloop of liberalisatie van sociale woningen moet op termijn
woongebieden:
in evenwicht komen met de nieuwbouw van sociale huurwonin-
→ Gebied 1
gen, zodat er voldoende sociale huurwoningen blijven.
De komende jaren zal het aantal sociale huurwoningen nog
→ Gebied 2
dalen. Afgesproken is dat de voorraad sociale huurwoningen in
Stadsdeel Centrum, Zuid, voormalig stadsdeel Oud-West,
het Oostelijk Havengebied, Overhoeks en de Houthavens
Stadsdeel Oost (zonder Oostelijk Havengebied en Indische
Buurt), stadsdeel West (zonder Oud-West, Houthavens en
bezit van corporaties per 1 januari 2019 tenminste 162.000 is.
Bos en Lommer) en Buiksloterham
In de periode 2020 – 2025 willen we tot een dynamisch evenwicht komen. We leggen het niveau van dat dynamisch even-
→ Gebied 3
wicht nu nog niet vast. Op termijn streven de corporaties
Stadsdeel Nieuw-West, Zuidoost, Noord (zonder
weer naar groei van de sociale voorraad. Want om het percen-
Overhoeks en Buiksloterham), de Indische Buurt en voor-
tage sociale huurwoningen op peil te houden is bij een groei-
malig stadsdeel Bos en Lommer.
ende vraag en groeiende Amsterdamse woningvoorraad ook
een absolute groei van de voorraad sociale huurwoningen
noodzakelijk.
Bestaande afspraken 2015 nagekomen, corporaties
toppen steeds meer af
Van de verhuurde woningen in 2015 (inclusief zelfstandige en
Aanbiedingsafspraken
onzelfstandige studentenwoningen) had 67 procent een huur
Om mensen met een laag inkomen te kunnen huisvesten in
onder de 628,76 euro en zit 16 procent in de vrije sector. Het
Amsterdam, zijn voldoende betaalbare woningen nodig met
percentage verhuringen onder de hoogste aftoppingsgrens
Gebied 1
een huur onder de 711 euro. In de stad is tegelijk behoefte aan
nam toe van 59 procent in 2013, via 64 procent in 2014 naar 67
Gebied 2
meer vrijesector huurwoningen tussen 711 en 985 euro voor
procent in 2015. Corporaties toppen de huren dus meer af voor
Gebied 3
de mensen met een middeninkomen. Zij verdienen te veel
lage inkomens.
voor een sociale huurwoning, maar vaak te weinig om zelf te
kopen. De gemeente, de Huurdersvereniging Amsterdam en
Ook in het populairste woongebied 1 werd het afgespro-
de corporaties maakten daarom in het verleden voor de peri-
ken minimum van vijftig procent ruim gehaald met 62 pro-
ode 2011-2014 afspraken over het aantal verhuurde woningen
cent beneden de 628,76 euro. Het aantal huurwoningen in de
per huursegment in de stad. Aanvankelijk tot 1 oktober 2013,
vrije sector beslaat hier 21 procent (was 20 procent). Een goed
waarna ze zijn verlengd tot 1 juli 2015. In juni 2015 zijn de aan-
deel van de door corporaties in Amsterdam verhuurde wonin-
biedingsafspraken vernieuwd en gewijzigd als onderdeel van
gen boven de liberalisatiegrens komt met de huur niet boven
de Samenwerkingsafspraken.
de 985 euro uit (64 procent) en blijft daarmee binnen bereik van
mensen met een middeninkomen. Ook als we de onzelfstan-
Figuur 3.2: 3 woningmarktgebieden in Amsterdam
De afspraken tot 1 juli 2015 hielden in dat minimaal de helft van
dige eenheden buiten beschouwing laten, voldoen de corpora-
alle nieuwe verhuringen van corporaties een huurprijs had
ties aan de aanbiedingsafspraken, zoals die golden tot 1 juli 2015.
28
Jaarbericht 2016
Gebied 1
Gebied 2
Gebied 3
29
Amsterdamse Federatie van Woningcorporaties
FIGUUR 16A
Monitoring aanbiedingsafspraken Amsterdam 2015* (sociale huur via Woningnet, directe bemiddeling**,
studentenwoningen en verhuur in de vrije sector)
Woningmarktgebied
Gebied 1
Gebied 2
Gebied 3
Totaal
1379
1561
3696
6.636
waarvan < € 628,76
983
934
2.658
4.575
FIGUUR 17
zelfstandige studentenwoningen***
190
849
1610
2.649
Monitoring aanbiedingsafspraken Amsterdam 2015, Betaalbaarheid Samenwerkingsafspraken* (sociale huur via
waarvan < € 586,68
114
776
1593
2.483
Woningnet, directe bemiddeling** en studentenwoningen)
onzelfstandige studentenwoningen***
594
379
740
1.713
sociale verhuur (WoningNet en directe bemiddeling)
waarvan < € 586,68
Woningmarktgebied
593
379
740
1.712
totaal sociaal < € 710,68 2.163
2.789
6.046
10.998
waarvan < € 628,76
1.690
2.089
4.991
8.770
sociale verhuur (WoningNet en directe bemiddeling)
zelfstandig sociaal < € 710,68
1.569
2.410
5.306
9.285
< € 586,68
waarvan < € 628,76
1.097
1.710
4.251
7.058
€ 586,68 - € 628,76 aan > 2 personen
vrije sector € 710,68 - 985
186
240
960
1.386
vrije sector > € 985
382
243
138
763
2.731
3.272
7.144
13.147
FIGUUR 16B
Gebied 2
1.379
1.561
3.696
6.636
625
578
1.676
2.879
44
80
314
438
669
658
1.990
3.317
190
849
1.610
2.649
2.483
114
776
1.593
1.569
2.410
5.306
9.285
< € 586,68 / € 628,76
783
1.434
3.583
5.800
% < aftoppingsgrenzen € 568,68 / € 628,76
50%
60%
68%
62%
zelfstandig sociaal < € 710,68
*
De samenwerkingsafspraken gelden vanaf juli 2015. Deze cijfers gaan over geheel 2015. Pas in 2016 is passend toewijzen ingevoerd en gaan we de
effecten van de afspraken zien,.
studentenwoningen en verhuur in de vrije sector) in procenten
** Vanaf 2013 zijn alle reguliere verhuringen van sociale huurwoningen rechtstreeks opgevraagd bij de corporaties.
Woningmarktgebied
Bron: eigen opgave corporaties
Gebied 1
Gebied 2
sociale verhuur (WoningNet en directe bemiddeling)
50%
waarvan < € 628,76
36%
7%
waarvan < € 586,68
Gebied 3
Totaal
48%
52%
50%
29%
37%
35%
26%
23%
20%
4%
24%
22%
19%
onzelfstandige studentenwoningen***
22%
12%
10%
13%
waarvan < € 586,68
22%
12%
10%
13%
7%
7%
13%
11%
14%
7%
2%
6%
100%
100%
100%
100%
vrije sector € 710,68 - 985
vrije sector > € 985
Totaal (exclusief tijdelijke verhuur)
Totaal
< € 586,68 / € 628,76
Monitoring aanbiedingsafspraken Amsterdam 2015* (sociale huur via Woningnet, directe bemiddeling**,
zelfstandige studentenwoningen***
Gebied 3
zelfstandige studentenwoningen*
< € 586,68
Totaal (exclusief tijdelijke verhuur)
Gebied 1
Vanwege directe bemiddeling (o.a. via instellingen) verhuren de corporaties in 2015 586 woningen meer dan bij WoningNet staan geregistreerd. Betaalbaarheid
In de nieuwe Samenwerkingsafspraken tussen
Resultaten nieuwe aanbiedingsafspraken pas te
meten na 2016
Huurdersvereniging Amsterdam, Gemeente en corporaties
We rapporteren nu over de afspraken die golden tot 1.7.2015.
staat betaalbaarheid voorop. Afgesproken is dat 75 procent
Over de nieuwe afspraken rapporteren we na 2016.
van de zelfstandige sociale huurwoningen van corpora-
De afspraak van de 75 procent toewijzing onder de aftop-
ties (inclusief studentenwoningen) wordt verhuurd onder
pingsgrenzen hangt samen met de introductie van de pas-
de hoge en lage aftoppingsgrens (respectievelijk 586,68 en
sendheidstoets in 2016. Corporaties implementeren de in juni
628,76 euro).
gemaakte afspraken in hun huurbeleid voor 2016 en later. Het
is dus nog te vroeg om nu al iets te zeggen over de resulta-
FIGUUR 16C
Monitoring aanbiedingsafspraken Amsterdam 2015* aandeel < € 628,75 en aandeel vrije sector in procenten
In tegenstelling tot de oude afspraak (tot 1-7-2015) gaat dit
ten van de nieuwe afspraken. Bovendien monitoren we over
percentage dus niet over alle verhuringen, maar over alleen de
gehele kalenderjaren. De cijfers gaan dus over geheel 2015. Wel
kunnen we deze cijfers als nulmeting beschouwen.
Woningmarktgebied
< € 628,76 als % van alle verhuringen
Gebied 1
Gebied 2
Gebied 3
Totaal
2014
sociale verhuringen. Tevens is afgesproken dat van de huur-
62%
64%
70%
67%
64%
woningen die worden verhuurd in de vrije sector, 65 procent
< € 628,76 als % van alle zelfstandige verhuringen
51%
59%
66%
62%
< € 628,76 als % van alle sociale verhuringen
78%
75%
83%
80%
76%
< € 628,76 als % van alle zelfstandige sociale verhuringen
70%
71%
80%
76%
65%
vrije sector huur als % van alle verhuringen
21%
15%
15%
16%
15%
vrije sector huur als % van alle zelfstandige verhuringen
27%
17%
17%
19%
< € 985 als % van vrije sector
33%
50%
87%
64%
*
68%
Deze afspraken gelden tot juli 2015, maar de cijfers gaan over het gehele jaar.De nieuwe samenwerkingsafspraken zijn per 1 juli ingegaan.
wordt aangeboden in het middensegment (< 985 euro, prijs-
Als we de verhuringen in 2015 alvast bekijken op de criteria van
peil 2016).
de nieuwe Samenwerkingsafspraken blijkt 62 procent van de
zelfstandige sociale huurwoningen onder de aftoppingsgrenzen
Nieuw: passendheidsnorm
te zijn verhuurd. 76 procent van de verhuringen van zelfstan-
Vanaf 2016 moeten corporaties voldoen aan de 95-procent-
dige sociale huurwoningen zit onder de hoogste aftoppings-
norm voor het passend toewijzen van huurwoningen aan
grens (628,76) tegen 65 procent in 2014. Al eerder is aangegeven
mensen met recht op huurtoeslag. Deze passendheidsnorm
dat corporaties meer aftoppen. We verwachten dat het percen-
houdt in dat ten minste 95 procent van de huishoudens met
tage verhuringen onder beide aftoppingsgrenzen in 2016 verder
** Vanaf 2013 zijn alle reguliere verhuringen van sociale huurwoningen rechtstreeks opgevraagd bij de corporaties.
recht op huurtoeslag die in 2016 een huurwoning betrekken,
omhoog zal gaan. Zoals eerder aangegeven bedraagt het per-
een woning met een huur onder de aftoppingsgrenzen toege-
centage vrije sector verhuringen onder 985 euro 64 procent.
wezen krijgt.
Ook hierbij verwachten we een hoger percentage in 2016.
Vanwege directe bemiddeling (o.a. via instellingen) verhuren de corporaties in 2015 586 woningen meer dan bij WoningNet staan geregistreerd. *** Voor studentenwoningen wordt uitgegaan van de laatste aftoppingsgrens van 586,68 Euro.
Bron: eigen opgave corporaties
30
Jaarbericht 2016
31
Amsterdamse Federatie van Woningcorporaties
→ De Alliantie: het Oranjehuis in West, een Blijf-van-mijn-lijf huis nieuwe stijl
→ Stadgenoot: transformatie van het GAK gebouw in Nieuw West naar jongerenwoningen
→ Eigen Haard: duurzame sociale huurwoningen in de Kolenkitbuurt
→ Habion en Rochdale: nieuwe stijl seniorenwoningen in Oost (Jeruzalem)
32
Jaarbericht 2016
33
6 Investeren in kwaliteit
Renovatie
Bijna 870 gerenoveerde woningen zijn na de renovatie weer
FIGUUR 19
Corporaties verbeteren de kwaliteit van hun woningen door
verhuurd met een huurprijs onder de liberalisatiegrens
Hoogniveaurenovatie (exclusief samenvoegen) per corporatie, 2011 – 2015
te investeren in onderhoud en renovatie. In 2015 renoveer-
(711 euro). Het grootste deel van de woningen blijft dus na
den de corporaties gezamenlijk 1.029 woningen op hoog
renovatie in de sociale huursector. In 2015 werden minder
2015 aantal woningen na renovatie onder liberalisatiegrens,
niveau. Rochdale en Eigen Haard zijn hierbij de koplopers
renovaties uitgevoerd dan in 2014 (1.230) en 2013 (1.109).
kale huur < € 710,68, prijspeil januari 2016
met respectievelijk 368 en 323 renovaties in 2015. We spreken
Tegelijkertijd worden woningen meer opgeknapt bij muta-
de Alliantie
van een hoogniveau renovatie als er minimaal 25.000 euro
tie. Deze renovatie bij mutatie komt niet terug in deze cijfers,
De Key
per woning is geïnvesteerd. Vooral in de stadsdelen Zuid en
omdat de investering over het algemeen lager is dan 25.000
DUWO
Noord is in 2015 veel gerenoveerd.
euro per woning.
Eigen Haard
2011
2013
164 77 66 18 41 71 - 275 Far West
Rochdale
2012
- 989 Stadgenoot
113 37 - 22 63 37
- - 453 - 119 - -
323 293
- -
368 360
385 187 18 18
279 209 268 363 257 161
FIGUUR 18
totaal
1.745 582 1.109 1.230 1.029 869
Nieuwbouw, renovatie, sloop en verkoop door corporaties (2008-2015)
*
- - 297 108 Ymere
3.500
20 - 105 2014
Minimale investering van € 25.000 (uitsluitend investeringen in de verbetering van de woning, dus geen verhuiskostenvergoeding, communicatie en
proceskosten etc)
Bron: eigen opgave corporaties
3.000
2.500
FIGUUR 20
2.000
Hoogniveaurenovatie (exclusief samenvoegen) per stadsdeel, 2011 – 2015
1.500
1.000
500
0
2008
2009
hoog niveau renovatie*
2010
sloop**
2011
nieuwbouw***
2012
2013
2014
verkoop****
2015
2015 aantal woningen na renovatie onder liberalisatiegrens,
2011
2012
2013
2014
kale huur < € 710,68, prijspeil januari 2016
Centrum
165 96 72 167 134 West
462 129 191 219 8
1
Nieuw-West
48 26 146 108 146 146
Zuid
34 125 117 158 298 264
Oost
51 58 299 180 185 108
Noord
711 35 284 398 258 258
Zuidoost
274 113 1.745 582 - totaal
** inclusief uit exploitatie nemen tijdelijke studenteneenheden (914 in 2015)
*** tot en met 2014, Bron: Grond en Ontwikkeling gemeente Amsterdam, 2015, Bron: eigen opgave corporaties
*
Bron: eigen opgave corporaties
34
Jaarbericht 2016
1.230 - * Investering > € 25.000
**** tot en met 2010, Bron: Grond en Ontwikkeling gemeente Amsterdam, vanaf 2011, Bron: eigen opgave corporaties
1.109 - 1.029 92
869
Minimale investering van € 25.000 (uitsluitend investeringen in de verbetering van de woning, dus geen verhuiskostenvergoeding, communicatie en
proceskosten etc)
Bron: eigen opgave corporaties
35
Amsterdamse Federatie van Woningcorporaties
Energiebesparing
Niet elke onderhoudsbeurt leidt direct tot minder energiever-
in Amsterdam weer enorm in de lift zit. In 2015 werden ruim
woningen op, waarvan 727 sociale huurwoningen en 440
De Amsterdamse corporaties zetten volop in op energiebe-
bruik maar andere aspecten tellen even hard mee voor huur-
4.350 woningen opgeleverd in de stad tegen 3.500 in 2014 en
studentenwoningen.
sparing. Met het oog op duurzaamheid, maar ook vanwege
ders. Zo leidt het vervangen van open verbrandingsinstallaties
3.100 in 2013).
lagere woonlasten voor hun huurders. Verbetering van het
als geisers en gaskachels tot meer veiligheid en comfort. Juist
energielabel betekent evenwel niet altijd daling van de ener-
comfortverbetering wordt door de bewoners gewaardeerd, zo
In 2015 is zelfs gestart met de bouw van 8.376 woningen, een
van een programma van gemiddeld 1.200 nieuwbouwwonin-
giekosten. Dat hebben de opeenvolgende onderzoeken van de
blijkt ook uit het onderzoek van de Rekenkamer.
aantal dat sinds midden jaren ’80 niet meer is voorgekomen.
gen per jaar door corporaties, waarvan 800 reguliere wonin-
Wel wordt het aandeel van de corporaties in de nieuwbouw
gen (niet zijnde studentenwoningen). Het aantal moet dus
Rekenkamer in 2014 en 2016 nog eens duidelijk aangetoond
De samenwerkingsafspraken gaan voor de periode tot 2019 uit
(zie Energiebesparende maatregelen in corporatiewoningen).
Comfortverbetering is ook een belangrijk argument waarmee
lager: zij concentreren zich meer op de bouw van soci-
omhoog ten opzichte van de aantallen die in 2015 zijn gerea-
Als de oude gaskachel en -geiser worden vervangen door een
corporaties bij bewoners 70 procent instemming voor renova-
ale huurwoningen. De herziene Woningwet (per 1 juli 2015)
liseerd. We realiseren ons dat de ambitie eigenlijk nog hoger
moderne HR-ketel, neemt het comfort toe en daarmee moge-
tieplannen kunnen realiseren. In dat licht is en blijft het volledig
belemmert in hoge mate de nieuwbouw van koopwonin-
moet liggen vanwege de grote vraag naar sociale huurwonin-
lijk ook het energieverbruik. Er kunnen immers meer kamers
gerechtvaardigd dat corporaties doorgaan met het verbete-
gen en vrijesectorhuurwoningen door corporaties. Bovendien
gen. Daarom is het zaak dat er voldoende nieuwbouwloca-
worden verwarmd. In de systematiek van energielabels wordt
ren van de kwaliteit van de Amsterdamse woningvoorraad. De
Bovendien zet de verhuurderheffing een rem op de investe-
ties ter beschikking worden gesteld voor de bouw van sociale
het energieverbruik van oude woningen en installaties syste-
Rekenkamer beveelt ook aan meer in te zetten op voorlichting
ringen van corporaties. In 2015 leverden de corporaties 1.654
huurwoningen door corporaties.
matisch overschat. Daardoor worden de besparingsmogelijk-
aan bewoners. Die aanbeveling onderschrijven de corporaties
heden ook overschat. Daar komt bij dat bewonersgedrag een
van harte. Corporaties zetten al in op voorlichting aan bewo-
belangrijke factor is. Uit onderzoek van Daša Majcen van de
ners bijvoorbeeld via energiecoaches. In de uitwerking van
TU Delft blijkt een alleenstaande oudere in een huis met ener-
de Samenwerkingsafspraken is afgesproken dat deze aanpak
FIGUUR 21
gielabel G soms minder energie te verbruiken dan een gezin
wordt uitgebreid met een stadsbrede campagne gericht op
Totale nieuwbouw in Amsterdam, 1980 – 2015
met kinderen in een woning met label A. De meeste gebrui-
bewonersgedrag, duurzaamheid en energiebesparing.
kers van oude, slecht geïsoleerde huizen scoren volgens Majcen
relatief goed als het gaat om stookkosten. Het omgekeerde is
9.000
‘Strategische agenda Duurzaamheid’
ook het geval. Terwijl het werkelijke gasverbruik voor de labels
De corporaties geven de klimaatconferentie in Parijs graag een
D tot en met G aanzienlijk lager ligt dan het theoretische,
vervolg in Amsterdam. In 2050 willen de Amsterdamse corpo-
geldt voor de hoogste labelklassen juist het omgekeerde (zie
raties dat de warmte en elektriciteit in hun woningen zoveel
Energieprestatie: de doorslaggevende factor zijn we zelf). Dat
mogelijk klimaatneutraal is. Wel is het essentieel dat die ener-
neemt overigens niet de noodzaak weg om corporatiewonin-
gie dan ook betaalbaar is voor de huurders. Ze stellen daarom
gen energiezuiniger te maken: bij onveranderd comfortniveau
het komende jaar samen een ‘strategische agenda’ op. In 2050
en bewonersgedrag, nemen de energiekosten wel degelijk af
moet voldoende groene stroom beschikbaar kunnen zijn bij-
na verbetering van het energielabel. Bovendien helpen maat-
voorbeeld door het (laten) plaatsen van zonnepanelen en
regelen als isolatie en vervanging van glas om het energiever-
andere duurzame energie-opwekkers. Het moet dan mogelijk
bruik terug te dringen. De Amsterdamse corporaties blijven
zijn om je huis te verwarmen met biogas, stadswarmte of zon-
daarom vol inzetten op investeringen in alles wat de woningen
neboilers, al naar gelang je eigen voorkeur en keuze.
8.000
7.000
6.000
5.000
4.000
3.000
veiliger, gezonder, comfortabeler en energiezuiniger maakt.
Nieuwbouw: aandeel corporaties daalt
Labelstappen blijven nodig
2014
2015
2013
2012
2010
2011
2009
2007
2008
2005
2006
2003
2004
2001
2002
1999
2000
1997
1998
1995
1996
1993
1994
Jaarbericht 2016
1992
voorgaande jaren valt op te maken dat de totale nieuwbouw
1991
Uit de nieuwbouwcijfers voor 2015 en de vergelijking met
moeten omvatten en niet alleen energiebesparing.
1989
ring. Duurzaamheid zou naar onze mening al deze aspecten
oplevering
1990
woningen nodig.
1987
de Metropoolregio als geheel tot 2040 zelfs 300.000 extra
meen als comfort, veiligheid, gezondheid en energiebespa-
1988
2025 Amsterdam. Om de bevolkingsgroei te faciliteren zijn in
het om zowel levensduurverlenging van de woning in het alge-
1985
om de kwaliteit van die woningen te verbeteren. Daarbij gaat
0
1986
door transformatie van leegstaand vastgoed, zo blijkt uit Koers
1983
wordt gerealiseerd door nieuwbouw en voor een deel ook
essentieel te benadrukken dat woningen worden gerenoveerd
1984
Amsterdamse woningen. De corporaties vinden het echter
1.000
1981
woningen binnen de stadsgrenzen mogelijk te maken. Dit
1982
nodig. Er bestaan plannen om tot 2025 de bouw van 50.000
aan van het stimuleren van het energiezuiniger maken van
1980
De Amsterdamse Rekenkamer beveelt een heroverweging
36
2.000
Met de toenemende druk op de stad blijft nieuwbouw hard
start bouw
Bron: OIS Amsterdam, Grond en Ontwikkeling Gemeente Amsterdam
37
Amsterdamse Federatie van Woningcorporaties
FIGUUR 22
FIGUUR 23
Totale nieuwbouw opleveringen, sociale huur en nieuwbouw door corporaties, 2008 – 2015
Nieuwbouwoplevering door corporaties per stadsdeel, 2015
6.000
700
5.000
600
4.000
500
3.000
400
2.000
300
1.000
200
0
100
2008
2009
2010
2011
2012
2013
2014
2015
0
Totale nieuwbouw
Nieuwbouw door marktpartijen
West
Nieuw West
Zuid
Oost
Noord
Zuidoost
Nieuwbouw door corporaties inclusief aandeel in samenwerkingsverbanden
Sociale huur < € 710,68 (door corporaties en marktpartijen)
Nieuwbouw koop
Nieuwbouw overige huur
Opleveringen volgens OGA/Gouden Bouwsteen
Nieuwbouw middensegment <= 971
inclusief participatie in samenwerkingeverbanden
Nieuwbouw zelfstandige studentenwoningen <= 710,68
Bron: Grond en Ontwikkeling Gemeente Amsterdam, corporaties 2015 eigen opgave
Nieuwbouw sociale huur < € 710,68
door corporaties (inclusief participatie in samenwerkingsverbanden)
Bron: opgave corporaties
Oost koploper opleveringen
Als we alleen de sociale huur van corporaties (inclusief studen-
38 procent van de 4.350 opleveringen in 2015 betreft woningen
tenwoningen) meenemen, bestaat 27 procent van de opleve-
van corporaties. Enige jaren geleden was dat aandeel nog bijna
ringen uit sociale huurwoningen.
driekwart van de woningbouwproductie in de stad.
De categorie sociale huurwoningen (door corporaties en
Van alle stadsdelen loopt Oost in 2015 op kop. Net als in 2014
marktpartijen) neemt 37 procent van alle opleveringen voor
met 1.549 opgeleverde woningen, waarvan 498 door corpo-
haar rekening. In de afgelopen jaren is nieuwbouw onder de 711
raties. Binnen dat stadsdeel heeft Rochdale in opdracht van
euro door marktpartijen een nieuw fenomeen. Het betreft hier
Habion In de wijk Jeruzalem, Tuindorp Frankendael, woningen
grotendeels kleinere urban studio’s en studentenhuisvesting.
voor ouderen ontwikkeld.
38
Jaarbericht 2016
39
Amsterdamse Federatie van Woningcorporaties
Uitgave
Amsterdamse Federatie van Woningcorporaties
Delflandlaan 4
Postbus 9959
1006 AR Amsterdam
020 – 346 03 60
[email protected]
www.afwc.nl
Auteurs
Cathelijn Groot
Jeroen Rous
Jeroen van der Veer
Eindredactie
Berthilde Lammertink
Tabellen en grafieken
Cas Peeters
Jeroen van der Veer
Ontwerp en productie
LandofPlenty (Antoin Buissink)
Fotografie
Vera Duivenvoorden
Socius Wonen (pagina 7)
Sander Baks (pagina 20)
Katrien Mulder (pagina 19)
Drukwerk
Drukkerij Macelis Dékavé
Oplage
400
juni 2016
Alle uitingen van de Amsterdamse Federatie van Woningcorporaties
worden zoveel mogelijk gedrukt op FSC® gecertificeerd papier.
41
Jaarbericht 2016 // Amsterdamse Federatie van Woningcorporaties
Amsterdamse Federatie van Woningcorporaties
42
Jaarbericht 2016
20