Transcript Alleen samenhang van maatregelen zorgt voor duurzame

Alleen samenhang van maatregelen zorgt voor duurzame aanpak
Duurzaam beheer en onderhoud levert echt geld op
Ruim tweederde van de (klimaat)installaties in gebouwen functioneert niet zoals dat beoogd is. Dat
was de harde conclusie van een onderzoek dat TNO en Halmos Adviseurs al in 2006 publiceerde. En
er is geen enkele aanleiding om aan te nemen dat het in 2012 beter is, zo blijkt uit een recent
onderzoek van Integron naar het binnenmilieu. In elk geval zorgde het onderzoek van TNO en Halmos
ervoor dat de overheid en de branche deze problematiek serieus namen. Er moest iets gebeuren. Het
project duurzaam beheer en onderhoud werd opgestart en resulteerde in een nieuwe ISSOpublicatiereeks die de problematiek van A tot Z tackelt.
Opleveringseisen zijn geen garantie
Het eerste onderzoek, ondersteund door aanvullende onderzoeken en praktijkcases, laat duidelijk zien
dat de richtlijnen en eisen die bij installatie en oplevering van toepassing zijn, geen garantie vormen
voor een goed functioneren van installaties. Tijdens de onderzoeken naar de werkelijke
energiezuinigheid van (klimaat)installaties, nam TNO zeven en Halmos tien utiliteitsgebouwen onder
handen. “Het waren gebouwen die door het toenmalige Novem als ‘state of the art’ waren aangeduid,
als het gaat om duurzaamheid. Wij moesten meten of de gebouwen ook echt opleverden wat er bij
het ontwerp en de engineering was beloofd. Concreet betekende dit dat we gingen kijken of
bijvoorbeeld de warmtepomp, die neergezet was met een berekend rendement van 4, dit getal ook
zou halen”, zegt Ed Rooijakkers, adviseur bij Halmos. “Toen bleek dat in 70 procent van de
onderzochte gebouwen het presteren van de installaties ver achter bleef bij de beoogde prestaties,
zijn we op zoek gegaan naar de oorzaak. Wij dachten eerst dat het aan de aard van de duurzame
oplossingen lag. Dat was maar ten dele waar. De problemen lagen veel breder. Over de hele keten
van de installaties en de regeltechniek kwamen we fouten tegen. We kunnen bij de bouw en
installatie van een nieuw gebouw nog zo veel prestatiecriteria en uitgangspunten hebben, die blijken
in de gebruiksfase al heel snel volledig achterhaald en worden ook verwaarloosd.”
Geen inzicht in de problemen
Jan Ewout Scholten, wetenschappelijk medewerker bij TNO, merkt op dat je dergelijke problemen
alleen ontdekt door meten en analyseren. “Gebouweigenaren hebben vaak wel door dat er iets niet
lekker functioneert, maar weten niet waar het probleem zit. Met andere woorden: je voelt de
hoofdpijn wel – soms letterlijk – maar je weet niet welk medicijn je moet gebruiken om er vanaf te
komen.”
Een belangrijke oorzaak ligt ook bij het feit dat in de jaren negentig veel technisch beheerders van
gebouwen zijn weggesaneerd. Dit waren mensen die wisten hoe de installatie in het dagelijks gebruik
functioneerde. Zij konden vaak heel gericht en adequaat de vinger op de zere plekken leggen als er
storingen optraden. Voor veel grote gebouwen bleek het een verkeerde bezuiniging om hen te
ontslaan. Deze mensen verdienden vrijwel altijd hun salaris dubbel en dwars terug. Want dat slecht
presterende installaties in gebouwen op dit moment flinke kosten met zich meebrengen, daar zijn de
specialisten van overtuigd.
Hoog oplopende kosten
“Uit vele onderzoeken, nationaal en internationaal, komt duidelijk naar voren dat een slecht
binnenmilieu meteen voor een forse teruggang in de productiviteit van werknemers zorgt. Daarnaast
kunnen gebouweigenaren, zodra ze alle inefficiënties uit hun installaties halen, gemiddeld 25 tot 30
procent energie besparen. Ook dat is uit internationaal onderzoek gebleken. Een slecht onderhouden
installatie heeft dus enorme maatschappelijke consequenties”, zegt André Derksen, projectcoördinator
van ISSO. Naar aanleiding van het onderzoek vroeg de overheid aan TNO of men nieuwe richtlijnen
wilde opstellen om beheer en onderhoud in gebouwen naar een hoger niveau te brengen. Hiervoor is
het onderzoek Kwaliteitsborging Klimaatinstallaties gestart. Via literatuurstudies, interviews met vele
partijen en het organiseren van workshops zocht men naar zowel de problemen als de oorzaken.
Vooral uit de gesprekken met partijen die het beheer verzorgen, blijkt dat het in 85 procent van de
gevallen al fout gaat bij de overdracht van de installaties bij de oplevering. Ook zijn de
storingsmonteurs, ondanks hun grote betrokkenheid, een belangrijke factor bij het ontregelen van
nieuwe installaties. Als gebruikers klagen, bijvoorbeeld dat het ’s ochtends niet op tijd warm genoeg
is, dan zullen de meeste storingsmonteurs automatisch de gebruikstijd van de installatie verlengen,
zonder te kijken waarom het nu eigenlijk ’s ochtends bij binnenkomst niet warm genoeg is.
Kennisreeks voor en door opdrachtgevers
Met alle betrokken partijen concludeerde ISSO dat in dit geval de nieuwe kennisproducten niet vanuit
de aanbodzijde, dus de installatie- en onderhoudsbedrijven, maar juist vanuit de vraagzijde moesten
worden opgesteld. Een van de publicaties uit de reeks is ISSO-publicatie 106 ‘Functionele
inspectiemethode duurzaam beheer en onderhoud’. Deze bevat de uitwerking van een protocol
waarmee men op zoek kan gaan naar de daadwerkelijke problemen in het gebouw. In 2010 is Cofely
met deze methode aan de slag gegaan in het Arnhemse kantoorpand van Delta Lloyd Groep,
gebouwd in 1997. De resultaten voor het Arnhemse gebouw waren verbijsterend. Het gebouw kon
zonder ingrijpende maatregelen minimaal dertig procent van het gasverbruik en twintig procent op
elektriciteitsverbruik besparen. “Een belangrijk probleem met het pand in Arnhem was dat de
gegevens uit het gebouwbeheersysteem (GBS) niet overeen kwamen met het feitelijk gedrag van de
installaties. Zo bleek uit de uitgebreide analyse van de installaties dat de luchtbehandelingskasten ’savonds en in het weekeinde gewoon doordraaiden terwijl het GBS aangaf dat ze uit stonden. Ook
bleken koeling en verwarming geregeld tegen elkaar in te draaien. Zo kon het gebeuren dat de
luchtbehandelingskasten de gekoelde lucht weer gingen opwarmen omdat dit zo in de regeling zat.
Deze fout werd veroorzaakt door bepaalde onderstations in de regeling, die niet goed waar gekoppeld
aan het GBS. Maar het is erg lastig om daar in de huidige bedrijfsvoering achter te komen”, vertelt
Stef Bots consultant milieu en duurzaamheid bij Innax, die wekelijks enkele dagdelen voor Delta Lloyd
Groep werkt.
Onbetrouwbare informatie
“Op dit moment beperken onderhoud- en installatiebedrijven zich tot het meten en waarnemen van
hele globale factoren, zoals het aantal storingen en het aantal klachten. Dit staat ook vaak op die
manier in de onderhoudscontracten”, vertelt Inge Jansen, project- en milieucoördinator bij Delta Lloyd
Groep. “Daarnaast focust men zich tamelijk eenzijdig op de werking van technische
installatiecomponenten. Dit leidt vervolgens, en dat was ook bij ons het geval, bijna altijd tot beperkte
onderhoudscontracten met te weinig focus op functionaliteit. Of er moet sprake zijn van een
volwaardig prestatiecontract en de mogelijkheid binnen de panden om aspecten als luchtvochtigheid
en CO2-concentraties continu te bemeten. Pas dan kun je goed op output meten. Wat bij andere
facilitaire processen overigens heel gebruikelijk is. Denk bijvoorbeeld aan schoonmaakcontracten.
Alleen zijn dit veel stabielere processen, waarbij we in het algemeen over een statisch eindresultaat
kunnen praten. Een toilet of een kantoortuin is schoon of hij is niet schoon. Maar klimaatinstallaties
voeren een dynamisch proces. Bij het verstrijken van de maanden en jaren verlopen de instellingen en
prestaties van een installatie. Die gevolgen moeten in een output gedreven contract worden
verwerkt.”
Samenhang is verdwenen
Een optimaal binnenklimaat, een optimaal energiegebruik en een optimale installatie zijn niet per
definitie hetzelfde, zo heeft de inspectie en de daaruit volgende analyse van het OHRA-gebouw wel
geleerd. “Doordat onderhoud- en installatiebedrijven zich over het algemeen te veel focussen op de
losse onderdelen, is er te weinig oog voor de samenhang. Het op elkaar afstemmen van stook- en
koellijn wordt al bijna nooit gedaan.” Inge Jansen zou graag wat meer assertiviteit van installateurs en
onderhoudspartijen zien. “Men is erg geneigd om naar de korte termijn te kijken. Het uitdragen van
een visie is een gemis. Ook in de nieuwbouw zou men veel meer moeten doen aan prestatieborging.
Bijvoorbeeld commisioning plegen na oplevering van het gebouw en de installaties.”
Volgens Bots en Jansen ligt er ook een belangrijke rol voor de eigenaar en opdrachtgever “Ik denk dat
veel gebouwbeheerders wellicht een stap te ver zijn gegaan in het uitbesteden van het technisch
onderhoud en beheer. Op elementair niveau moet een gebouweigenaar met een pand van een beetje
omvang toch zelf minimale technische kennis van de installaties en regelingen in huis hebben. Alleen
dan kun je de vinger aan de pols houden en adequaat inspelen op veranderingen in het klimaat of het
energiegebruik in een gebouw”.
[IN KADER 1]
Resultaten van een functionele inspectie
Voor het OHRA-gebouw in Arnhem, eigendom van Delta Lloyd Groep, is een functionele inspectie
volgens ISSO-publicatie 106 en een uitgebreide analyse uitgevoerd. Deze acties hebben tot een aantal
belangrijke resultaten geleid.
1. De inspectie en analyse gaven een helder en gedegen inzicht in de werking van de
verschillende installatieonderdelen maar ook de onderlinge samenhang en werking van alle
onderdelen.
2. De betrokken onderhoudspartijen en installatiebedrijven blijken gemotiveerd en enthousiast
voor hun activiteiten, maar zij blijken te weinig inzicht te hebben in elkaars activiteiten en
werkzaamheden.
3. Het gebouwbeheersysteem ontving en leverde geen goede informatie over de
temperatuurtrajecten in de gebouwgebonden installaties waardoor onder meer de verwarming
en de koeling tegen elkaar inwerkten.
4. Het gebouwbeheersysteem kreeg geen betrouwbare informatie van de buitensensoren die
mede de aansturing van de installaties bepalen.
5. De klep tussen het verwarmings- en koelcircuit bleek erg gevoelig voor lekkage en onderlinge
uitwisseling. Wekelijkse monitoring van de goede werking van deze klep blijkt noodzakelijk.
Het alternatief is een investering in een ander type koelinstallatie met een nieuwe, grotere
koelmachine.
6. Ingestelde gebruikstijden van de installaties waren goed, maar toch bleef de luchtbehandeling
in het weekend en avonden doordraaien. Alleen al het juist activeren van de installaties op
deze bedrijfstijden leverde snelle besparingen op.
De totale kosten van beide onderzoeken in het OHRA-gebouw bedroegen € 35.000,-. Met de
uitkomsten van het onderzoek is geprognotiseerd dat het gasgebruik met ten minste 30% kan worden
gereduceerd en kan men 20% van het stroomgebruik besparen. Voor het OHRA-gebouw betekent dit
in geld een besparing van € 162.000,- per jaar.
[Einde kader]