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Les politiques d’habitat
Prof.Françoise Noël
2008-2009
Prof.F.NOEL 2008-2009
1
Introduction générale
Les concepts de logement et d’habitat
1.
Logement
= unité d’habitation, appartement ou maison, abritant régulièrement un
ou plusieurs individus qui en partagent l’usage
= un bien matériel identifiable à partir de :



ses occupants
sa localisation
sa forme architecturale
= une catégorie statistique depuis le 19e siècle
= une catégorie administrative : normes réglant la construction, les
surfaces, l’occupation et les équipements
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= un bien complexe : multiples fonctions
 bien de consommation : bien marchand particulier
 ancrage spatial
 sa production et son investissement nécessitent l’immobilisation de
capitaux
 dimension symbolique : repérage social à partir de l’adresse
 dimension affective :
 participe de l’unité familiale
 lieu privilégié des relations familiales
 se transmet (se situe dans le temps long des générations)
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Habitat
= Notion plus floue, plus large
= ensemble des éléments matériels et humains qui qualifient les modes
de résidence des hommes
Exemples :
 habitat rural/habitat urbain  mode de localisation
 habitat  rapports entre le logement et son environnement
= une dimension plus qualitative, plus globalisante
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2. Le logement : un problème !
 En permanence un problème social, économique, idéologique,
politique
 Peu de solutions satisfaisantes et durables
 Formes historiques de crises du logement plus ou moins aiguës
 Depuis 19ème siècle : un des grands terrains de débat sur la
question sociale
En effet :
 19ème siècle : inconfort, manque d’hygiène, surpeuplement des
logements = expressions majeures des inégalités sociales et de
l’injustice
 Crises périodiques : dégradation, surpeuplement, pénuries…
 Années ’70 : mouvements sociaux liés au logement
• luttes urbaines en Italie
• mouvement des “pobladores” en Amérique Latine
• grève des loyers en France
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 Période de croissance (après guerre):
 industrialisation de la construction
 accroissement de l’aide publique
 Développement de l’urbanisme
 amélioration importante de la qualité de l’habitat
 Dès les années 70 : nouvelles critiques
 de l’urbanisation massive et densificatrice
 des grandes opérations d’habitat collectif (le mythe des grands
ensembles)
 des rénovations urbaines “ bulldozers ”
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 Actuellement : nouvelles formes de crise
 Concentration pauvreté, précarité et exclusion dans grands
ensembles d’habitat social
 Rétrécissement des filières de l’accès au logement pour certains
groupes sociaux (logement social, accès à la propriété)
 Difficultés croissantes des accédants à la propriété au maintien
dans le logement
 Difficultés croissantes des institutions (cf. crise du secteur du
logement social)
 Crise actuelle = accessibilité au logement
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3. Le logement : une problématique sociologique
= objet de réflexions
 Sur la différenciation sociale
 Sur l’évolution des modes de vie et de la famille
 Sur l’évolution et la conception de l’usage du logement
 en lien avec
 Evolution de la distinction entre sphère du “ public ” et sphère “du
“ privé ”
 Transformations de la famille
 Autonomisation croissante des individus
Exemples :




Evolution des plans des logements
Rapports entre sociabilité et habitat individuel ou collectif
Stratégies résidentielles des ménages
Arbitrages entre consommation, épargne et investissements des
ménages
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I.
Aperçu historique de la question du
logement
1. 19ème siècle : industrialisation et croissance du prolétariat
urbain
Main-d’œuvre ouvrière de plus en plus abondante dans les villes
 création de logements pour le prolétariat industriel : conditions
d’hygiène extrêmement précaires
A Bruxelles : concentration de la population prolétarienne à Anderlecht,
Molenbeek-Saint-Jean et au hameau de Laeken
Recensement de la population de 1846 :
 123.874 habitants sur un territoire relativement restreint (450 ha)
 60 % de la population bruxelloise appartient à la classe ouvrière
 présence ouvrière au cours 2ème moitié 19ème siècle < au
renforcement de la position de la ville comme centre administratif,
commercial et financier du pays
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Recensement de 1910 :
 40 % de la population bruxelloise appartient à la classe ouvrière
Caractéristiques du marché du travail bruxellois :


Sous-emploi structurel
Chômage saisonnier élevé
 partie importante de la classe laborieuse, de manière occasionnelle
ou permanente, dépendante des institutions de bienfaisance
publiques
En 1834 : + d’1 indigent sur sept habitants (Belgique)
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1.1. Conditions de logement misérables de la classe ouvrière
• misère extrême et conditions de logement déplorables
• création de logements dans les impasses
• multiplication des bataillons carrés
 Accroissement de l’offre sans contrôle des pouvoirs publics
Recensement de 1842 : analyses d’ Adolphe Quételet
 Morphologie dominante de l’habitat ouvrier : la petite hauteur
 Maisons d’un ou deux étages, comportant deux à quatre pièces
 Une habitation occupée par plusieurs familles
Recensement de 1846 :
 confirme l’exiguïté du logement
 48 % à 50 % des familles prolétariennes vivent dans une seule pièce
 22 % à 27 % dans des logements de deux pièces
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Pression démographique et cherté du prix des terrains
 conversion des jardins et des cours attenants aux maisons
existantes pour y construire des logements
 En 1866 : 375 impasses à Bruxelles
1.2 Pas de régulation des pouvoirs publics
 Offre de logements : exclusivement d’initiative privée
 Première moitié du 19ème siècle : pas de régulation des pouvoirs
publics
 Deuxième moitié du 19ème siècle : intervention minime des
autorités
 La plupart des propriétaires = petite classe moyenne (rentiers,
artisans, commerçants)
 Propriété peu concentrée, marché foncier très fragmenté
 Réticence des pouvoirs publics à réguler liée à cet émiettement : un
contrôle trop strict = risque de décourager les petits investisseurs
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Conséquence : cherté des loyers et rentabilité forte
 Loyers = quart du budget des ménages
 Rentabilité + élevée pour que pour logements convenables
 Return financier : 15 % à 20 %
Contraste entre absence d’intervention publique et dénonciation du
caractère alarmant de la situation du logement ouvrier
Cf. Enquête sur la condition des classes ouvrières et sur le travail des
enfants (1843-1846)
 opinion publique découvre l’ampleur du problème
Cf. Multiples déclarations d’intentions < Roi Léopold Ier et groupes
politiques
Cf. Pressions de la Commission d’enquête pour :
 assainir les habitations ouvrières
 réglementer l’intérieur des nouvelles habitations à construire
 interdire les impasses
 Immobilisme gouvernemental
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1.3 Quelques initiatives pour améliorer les conditions de logement
des ouvriers
 Quelques grands patrons d’industrie: préoccupation sociale et souci
de contrôle social sur la main-d’œuvre.
Exemples :
• la cité du Grand-Hornu (1820-1830)
• la cité de Bosquetville à Bois-du-Luc (1836)
• le Familistère construit en (1887), pour 75 familles, par l’industriel
français Jean-Baptiste André Godin à proximité de sa fonderie de
Laeken.
Le logement patronal n’est pas nécessairement salubre et a pour
conséquence d’aliéner l’ouvrier à son entreprise.
 Sociétés anonymes de logements : à peine quelques cités ouvrières
construites au cours de la 2ème moitié du 19ème siècle.
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Exemples :
• Immobilière bruxelloise (1865) : maisons rue des Minimes et rue aux
Laines et plusieurs ensembles d’appartements
• Société anonyme des habitations ouvrières dans l’agglomération
bruxelloise (1868) : près de 300 maisons construites à la limite des
faubourgs (Molenbeek-Saint-Jean, Anderlecht, Schaerbeek)
1.4 Irruption du logement ouvrier dans le champ politique et
idéologique
Classe ouvrière : son mode de vie, sa marginalité inquiètent la
bourgeoisie. En effet :
• conditions matérielles effroyables
• modes de vie et de culture différents (cf. « les classes
dangereuses »)
• concentration du prolétariat industriel dans les quartiers urbains
proches des industries  menace pour l’ordre établi. Insalubrité des
quartiers ouvriers et surpeuplement des taudis = facteurs favorables
au développement des épidémies et aux actes de rébellion
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1.5 Les enquêtes sociales
Grandes enquêtes sociales en Belgique et dans pays voisins
• France : VILLERME L. (1840)
• Angleterre : BOOTH Charles J. (1892-1903)
• Belgique : Ducpetiaux
 Mise à jour de la misère de la classe ouvrière, misère
Médecins et hygiénistes : place centrale dans ces enquêtes
 important appareil d’observation du social
Mise au point de méthodes d’observations quantitatives
 logement une catégorie administrative et statistique
 notion d’ « homme moyen »
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1.6 Le triomphe de la pensée hygiéniste
Naissance de l’urbanisme : ordonner et contrôler le désordre
Privilégie une approche hygiéniste et thérapeutique de la ville
 une politique de désentassement
 différenciation et circulation
Peu de résultats au plan sanitaire : permanence de l’insalubrité du
logement
1.7. La moralisation de la classe ouvrière
Analogie entre hygiène physique et hygiène morale
Discours des médecins sur l’hygiène physique prolongé et hygiène
morale de l’idéologie bourgeoise se répondent
 le logement = puissant instrument de normalisation et de
stabilisation de l’ordre social.
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La loi du 9 août 1889
= début de la politique de logement en Belgique
Vise à encourager l’accès à la propriété. Elle prévoit :

construction d’habitations par des associations, destinées à l’achat, la
location ou la vente à crédit

Création de comités de patronage pour le logement ouvrier chargés
de déceler les cas d’insalubrité, avec une mission d’avis

intervention de la CGER dans le financement des habitations
ouvrières, après avis des comités de patronage

allègements fiscaux et réductions de taxes – exonération de l’impôt
foncier et allègement des droits d’enregistrement – en faveur des
ouvriers acquéreurs et des sociétés de construction
Cette loi exclut de son bénéfice les employés, les commis, les artisans.
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 traitement sélectif de la problématique du logement
 conditions désastreuses de logement dans les impasses de la ville
subsistent
1908 : extension de cette loi en faveur des petits propriétaires
1.3 L’Entre deux Guerres
 Création des principales institutions chargées de mettre en oeuvre
la politique du logement en Belgique.
 Fin 1ère guerre mondiale : pénurie d'environ 200.000 logements
(pays)
 Deux positions idéologiques mais sans remise en cause du modèle
idéal de la maison unifamiliale avec jardin :
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• socialistes : conception plus collectiviste de la propriété, plus
intégrative de la communauté ouvrière et jugée socialement plus
épanouissante → Cités-jardins
• catholiques : opposés au non interventionnisme libéral mais
privilégient la propriété individuelle, plus garante de la personne,
d’une vie familiale équilibrée et moins menaçante pour la paix
sociale.
→ Triomphe de la 2ème option = tendance dominante à
l’individualisation de la satisfaction des demandes sociales de
logement
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1919 : Société Nationale des Habitations et Logements à Bon
Marché (S.N.H.L.B.M.)
 Sous impulsion du POB.
 = volonté d’intervention plus active et plus directe de l’Etat dans le
financement de la construction d’habitations sociales
 Mission :
 favoriser la création de sociétés locales ou régionales de logements
 les agréer
 leur faire des avances de fonds pour construction d’habitations à bon
marché, destinées à être louées
 Dès 1921 : autorisation de vente des maisons + prêts à taux réduits
et de primes complémentaires pour candidats acquéreurs
→ Vente fortement encouragée : entre 1920 et 1939, 22 % des 61.780
logements construits
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1928 : Fonds du Logement de la Ligue des Familles Nombreuses
de Belgique
 Mission = fournir aux familles nombreuses de condition modeste les
moyens
• soit d'acquérir ou de conserver la propriété du logement
• soit de s'en assurer l'usage en location
→ octroi de prêts hypothécaires à taux réduit = activité dominante
1935 : Société Nationale de la Petite Propriété Terrienne
 Objectif :
• freiner l’exode rural vers les villes
• améliorer l’habitat des campagnes
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Après 1945 : déficit de logements de 300.000 unités
Début 1950 : perspectives modestes d’accroissement du parc de
logements sociaux
→ deux lois importantes : la loi DE TAEYE et la loi BRUNFAUT
1.4 Années 1950 : un nouveau souffle
Dispositions nouvelles pour relancer la politique du logement
1948 : loi De Taeye
Objectif : encourager la construction d’habitations modestes par les
particuliers.
• système de primes et de garanties de l’Etat
• accès facilité au crédit par les ménages à bas revenu (prêts
hypothécaires)
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1949 : loi Brunfaut
Objectif : organiser les activités publiques du logement
• création d’un Fonds National du Logement : financement des
charges de la politique du logement
• intervention de l’Etat dans les charges d’intérêt afférentes à ce
financement
• prise en charge par l’Etat des coûts d’infrastructures des
nouveaux complexes d’habitations construits par SNL et
sociétés agréées et SNT
1953 : loi organisant la lutte contre l’habitat insalubre
1956 : intervention de l’Etat limitée aux complexes comportant un
minimum de 25 logements
→ encouragement construction de grands immeubles à logements
multiples.
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= principaux dispositifs de la politique du logement
= un tournant dans la politique du logement :
• élargir le champ d’action à l’ensemble des travailleurs salariés
• favoriser leur intégration à la société de consommation
• cible = petites classes moyennes
• la politique du logement = un moyen d’action sur la conjoncture
économique et de lutte contre le chômage
3 grands objectifs :
• généraliser l’accès à la propriété du logement
• stimuler la construction de logements par une intervention
importante de l’Etat sous forme directe ou indirecte
• éradiquer l’habitat insalubre
Maintien jusqu’à la crise des années 1975
 succès de cette politique :  nbre de propriétaires occupants
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Mais une situation qui reste préoccupante :
•  pénurie quantitative de logements
• Maintien de la pénurie qualitative
• Forte tension sur le marché des loyers
1.5. Années ’60-’70 : le logement providence
 Activité intense de construction de logements publics : 20 à 25 %
des logements construits
 Plusieurs modifications :
• Renforcement du contrôle des sociétés agréées
• Elargissement de la population-cible de la SNL
• Extension des sources de financement à de nouveaux
organismes de crédit;
• Elargissement des conditions d'octroi de primes à l'acquisition et
à la construction
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 1960 : introduction de la limite de plafond de revenu pour accès au
logement social
 Années 1970 : rénovation = nouvel axe de la politique du logement
 1974 : le logement = matière régionale - compétence régionale
depuis 1980
1.6 La politique régionale bruxelloise
 La politique du logement est une compétence des régions
 Certains aspects essentiels relèvent encore de la compétence de
l’Etat fédéral :
• Garantie du droit à un logement décent (dans la Constitution depuis
1994)
• Droit du bail dans le secteur privé
• Fixation des taux d’intérêt
• Une partie de la fiscalité
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
Pas de remise en cause fondamentale des principales modalités
d’interventions publiques : 3 grands types d’interventions
1) Construction de logements sociaux destinés principalement à la location
2) Aides financières directes (primes…) et indirectes (incitations ficales)
3) Aides à l’investissement aux ménages à faibles revenus
+ régime d’allocations temporaires aux locataires

Contractualisation des rapports entre la Région et institutions et
acteurs du logement

Grands axes de la politique actuelle :
•
•
•
Construction de logements sociaux par le secteur public – dans les
limites budgétaires fixées par la Région
Priorité à l’amélioration du parc public existant
Elargissement de l’offre de logements locatifs à prix sociaux
(socialisation d’une partie du parc privé et lutte contre la vacance
d’immeubles)
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• Orientation des politiques publiques vers des publics cibles : ménages
en état de précarité, personnes âgées, familles de travailleurs immigrés,
familles monoparentales …
• Parallèlement, dans la tradition de la politique nationale menée
antérieurement, stimulation de l’initiative privée en faveur de la
construction de logements, de l’accès à la propriété et de l’amélioration
des logements existants (publics et privés)
• Programmes transversaux associant logements avec revalorisation
urbanistique ou renforcement de la cohésion sociale → définition de
quartiers prioritaires d’intervention – coordination des actions et
partenariat
• Renforcement du rôle des pouvoirs locaux (les municipalités) pour
répondre aux besoins locaux
• Renforcement du contrôle financier des sociétés locales
• Mécanismes de solidarité
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II. Acteurs du logement en RBC
1. La Société du Logement de la Région bruxelloise (SLRB) et ses
sociétés agréées
•
•
•
34 sociétés locales agréées
Champ d'action : limité à un territoire communal particulier ou
étendu à plusieurs communes
Financement par crédits budgétaires : chaque année, un montant
est prévu au budget régional
2. Le Fonds du Logement des Familles nombreuses (FLRB)
•
•
Destinés aux familles nombreuses de condition : prêts
hypothécaires pour acquérir le logement
Service de l’Aide locative : location à des populations très
démunies
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3. Les Agences immobilières sociales (A.I.S.)
•
•
•
•
•
Socialiser une partie du parc locatif privé
Répondre à des besoins spécifiques locaux par une augmentation de
l’offre de logements abordables
Prise en gestion ou en location des immeubles dont les propriétaires ne
souhaitent pas s’occuper pour les louer ou les sous-louer à des ménages
se trouvant en situation de précarité
Deux garanties au propriétaire : le paiement du loyer et la remise en état
de l’immeuble en cas de dégâts
Peuvent bénéficier des primes à la réhabilitation
4. La Société de Développement de la Région bruxelloise (SDRB)
•
•
•
•
Organisme régional
Produire du logement moyen subventionné, en partenariat avec des
acteurs privés
Logements destinés à être vendus à des particuliers (sous condition de
revenus « moyens »)
Subventions régionales permettent de limiter le prix de revient du
logement
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5. Les communes
•
•
Activités d’achat et de rénovation d’immeubles dans le cadre des
opérations de rénovation grâce à des subventions régionales
En principe : logement à vocation sociale.
6. Les centres publics d’aide sociale (CPAS)
•
Subventions régionales pour la rénovation d’immeubles dont ils
sont propriétaires
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