Transcript El funcionamiento de los mercados del suelo en América Latina:
Cuarto Curso de Gestión Urbana y Municipal para Centroamérica “Buscando una gestión urbana inclusiva”
El funcionamiento de los mercados del suelo en Am é rica Latina: conceptos, antecedentes y articulaciones cr í ticas
[1]
Martim O. Smolka Instituto Lincoln de Políticas de Suelo
Ciudad de Guatemala, Guatemala, 9 al 19 de Mayo / 2004 [1]
“Derechos de propiedad Martim Smolka, 2004. Se puede fotocopiar este material por el Banco Mundial, la Universidad Rafael Landívar en Guatemala y el Lincoln Institute of Land Policy para uso en investigación, educación u otro propósito académico. Todos los materiales están sujetos a revisión. Las opiniones e interpretaciones que aparecen en este documento son las del autor y no deben atribuirse a los organizadores de este evento, ni a las organizaciones para las que el autor trabaja.
25 de abril de 2020 Lincoln Institute of Land Policy 1
Pregunta?
Para efectos de la Gestión Urbana y Municipal cuales serian las principales caracteristicas notables de la urbanizacion Latin Americana en general, y del funcionamiento del mercado inmobiliario (o mejor de tierra urbano), en particular relevantes a considerar?
2 25 de abril de 2020 Lincoln Institute of Land Policy
El funcionamiento del mercado de tierra urbano en America Latina Caracteristicas:
1. Convivencia mercados formales e informales; 2. Desigualdades espaciales, exclusion, segregacion; 3. Grandes areas sin servicios; 4. Ausencia y/o desatualizacion de informaciones, registros, cadastros, etc.; 5. Altos costos de transacion – burocracia, corrupcion, improvisacion, etc.; 6. Concentracion de la propiedad, manipulacion; 7. Beneficios injustificados/desmerecidos; 8. Delinquencia fiscal, urbanistica.
3 25 de abril de 2020 Lincoln Institute of Land Policy
Ingreso per capita en EUA es como 10 veces el observado en los países de América Latina y además, mejor distribuido.
Otra pregunta:
25 de abril de 2020
Qué se puede decir de los precios del suelo servido – e.g. en las áreas de periferia o de expansión urbana?
4 Lincoln Institute of Land Policy
El funcionamiento del mercado de tierra urbano es problematico en America Latina
Sintoma Altos precios del suelo servido Diagnostico Incapacacidad estructural prover suficiente oferta de suelo servido a precios acesibles Implicanciones 25 de abril de 2020 Magnitud e persistencia de la informalidad Lincoln Institute of Land Policy 5
Problemas en el funcionamiento del mercado de tierra urbano, y los consequentes fenomenos sociales indeseados Fuera de la orbita de responsabilidad de los planeadores y/o gestores urbanos 25 de abril de 2020 Lincoln Institute of Land Policy 6
Problemas en el funcionamiento del mercado de tierra urbano, y los consequentes fenomenos sociales indeseados Resultan de factores extra urbanos e.g - factores macroeconomicos - politicas de empleo e ingreso 25 de abril de 2020 La politica local es neutra en relacion a esos ‘problemas’ Lincoln Institute of Land Policy 7
Argumentación
Gestión urbana Fiscal Regulacion Infraestrutura y servicios Insuficiente oferta de suelo servido a precios acesibles precios altos 25 de abril de 2020 informalidad Lincoln Institute of Land Policy Exclusion, etc.
8
Organización de la presentacion
1. Evidencias empiricas sobre los precios altos, la informalidad, etc.
2. Determinantes de los precios del suelo servido Contrapunto America Latina vs EUA; 3. Explicación para los precios 4. Revisitando la politica urbana Tendencias preocupantes Falacias Oportunidades no aprovechadas 25 de abril de 2020 Lincoln Institute of Land Policy 9
25 de abril de 2020 Lincoln Institute of Land Policy 10
Precios de la tierra con servicios 1.
Definición/identificación.
2.
a.
Precio corriente, potencial etc.
Medición.
a.
Métodos y técnicas (encuestas, entrevistas etc.).
3.
b.
Fuentes de información (corredores, periódicos etc.).
Comparación.
a.
Cada lote es singular!
4.
b.
Ref. tasa de cambio – 1999/2000 1 US$ = 1 R$!
Siempre es un ‘tour de force’.
5. ... sin embargo, indicadores.
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Precios de la Tierra – ‘nobles’*
Ciudad US$ /m 2 Fuente Buenos Aires Carrasco, Uy Lima Bogotá Caracas 40 a 250 Propiedades Jun Jul 2001 150 75 a 198 150 a 254 68 a 205 Idem Inmobiliarias (Calderón) Metrovivienda Akros y Proinverobras
* Barrios Cerrados, “Countries”, Clubes de Campo, etc 12 25 de abril de 2020 Lincoln Institute of Land Policy
Precios del m 2 de tierra servida
y designada para construcción residencial
Ciudad Dallas (Corinth) Phoenix (Carefree) 35 a 40 Boston (Acton) St. Louis US$ /m 2 30 23 6 a 10!
Anuncios en Periódicos Dallas Morning News 01/15/2002 The Arizona Republic 01/12/2002 Boston Globe 10/17/2001 St. Louis Dispatch 01/10/2002
13 25 de abril de 2020 Lincoln Institute of Land Policy
Precios del m 2 de tierra servida
y designada para construccion residencial
Ciudad Norwood US$ /m 2 Fuente Boston area 170 Boston Globe 3/9/2002 Wayland 158 Great Places Realty América Latina Santiago Poniente 247 Dept. de estudios ACOP – El Mercurio 8/2/2002 Coalcalco (Mex. DF) 206 Anuncios en El Universal 4/7/2003
14 25 de abril de 2020 Lincoln Institute of Land Policy
En
Gloucester/Rockport, Beverly, Essex suburbios inmediatamente fuera de la Región de Boston – a 50 kms:
Las viviendas – “single family” - se venden a un promedio de US$ 1,8 millones; Los lotes valen un promedio de US$ 440 mil y el m 2 = US$ 58. Precio del m2 de un lote popular en America Latina Fuente:
MLS Property Information Network
15 25 de abril de 2020 Lincoln Institute of Land Policy
Precios del Lote ‘popular’ de 125 m 2 y regularmente producido en el mercado Ciudad Guarulhos Porto Alegre Zona Oeste de Rio Palmas Belém do Pará US $/m 2 56 Fuente Investigación de Nelson Baltrusis 2002 SMP/POA 55 70 70 72 Investigación de Fabricio Oliveira Corredores Corredores
Comparar com los US$ 58.- ... anterior 25 de abril de 2020 Lincoln Institute of Land Policy 16
Precios del Lote ‘popular’ de 125 m 2 y regularmente producido en el mercado Ciudad Altos del Trapiche, Tegucicalpa Torreblanca, Lima País Honduras Precio en US $/ m 2 73.20
Perú 40.-
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Acceso por los pobres, a un lote urbanizado en las franjas urbanas
Región Estados Unidos Alemania América Latina Ingreso de referencia US$ Lote urbanizado US$ /m 2 Máx Mín 960 (SM) 716 (15% fam pobres) 145 124 28 61 130 (SM) 172 32 M 2 s que ‘alcanza’! Máx 34.3
11.7
4.1
Mín 6.6
5.8
.8
25 de abril de 2020 Lincoln Institute of Land Policy 18
Suelo servido que alcanza
Región
Am é rica Latina 2 Reino Unido 1 Mediana del precio en US$/m 2 Suelo bien desarrollado 3 $224.00 $135.00
Mediana del ingreso mensual, por hogar, en US$ $ 438.60
M 2 que el ingreso alcanza 1.96
$3.192.00
23.64
Fuente: UN-Habitat - Global Urban Indicators Database 2 (1998 data) 1 Rosario, Córdoba, (Ar); Santa Cruz de la Sierra (Bo); Recife, Santo André/ SP, Porto Alegre (Br); Santiago, Gran Concepción, (Ch); Medellín (Co); Guayaquil, Quito (Ec); San Salvador (ES); Ciudad Juárez, (Mex); Asunción (Py); Lima (Pe); Montevideo, (Uy). ciudades con más de 500 mil Habs 2 – Datos para las ciudades de Birmingham, Londres y Manchester 3 - Suelo bien desarrollado – con calles, agua, electricidad, drenaje y alcantarillado 19 25 de abril de 2020 Lincoln Institute of Land Policy
Ejemplos de precios del m
2
para un lote ilegal
Ciudad Guarulhos
(RMSP)
Bogotá,
Co.
Lima, Pe.
Cochabamba, Bo.
Precios (en US$) 20,- a 40, 15,78 a 18,94 33,60 25,- a 30, Fuente Ellade Imparato, 2001 Carmen Iriarte, 2001 Julio Calderón, 1998 Fabio Farfan, 2001
20 25 de abril de 2020 Lincoln Institute of Land Policy
Precio del m
2
de la tierra
Promedio Lote Formal 151.35
Lote informal 27.53
Mediana 140.00
29.44
Fuente: información prestada por 21 expertos de 17 ciudades de 10 distintos países de América Latina en Nov. de 2003 25 de abril de 2020 Lincoln Institute of Land Policy 21
1 a Aproximacion – no espacial En el mercado los precios no son altos ni bajos !
$ Precios resultan del libre juego de la oferta y demanda 25 de abril de 2020 Dispuestos e aptos Lincoln Institute of Land Policy 0 Q 22
$
Determinacion de precios en el mercado
Curva del que se esta dispuesto e apto a ofertar P 0
O
25 de abril de 2020 E Lincoln Institute of Land Policy Curva del que se esta dispuesto e apto a demandar 23
$ P z
Efecto de un crescimiento en la demanda frente a una oferta limitada de suelo
Total de suelo servido disponible en el mercado P 1 E 1 P 0 E 0 Total de suelo servido existente
O
25 de abril de 2020 Lincoln Institute of Land Policy 24
‘Buen funcionamiento’ del mercado NO asegura atendimiento de necesidades sociales O sea la inclusion de todos e la utilizacion de toda tierra servida
$ P z P 0 P a E Total de suelo servido disponible
O
25 de abril de 2020 Lincoln Institute of Land Policy 25
Determinacion de precios
1. Aclaracion – suelo no es problema, suelo servido si es problema!
2. Suelo servido – precio alto por que oferta es baja; 3. Oferta suelo servido, componentes: a. Produccion – cantidad y distribucion espacial b. Disponibilizacion del existente i.
Vacante ii. Intensidad de uso 26 25 de abril de 2020 Lincoln Institute of Land Policy
(Acceso al) suelo
Aclaraciones
No es problema servido SI es problema Baja oferta de suelo servido Oferta de suelo servido Produccion Disponibilizacion precio es alto Intensidad de uso Vacante 27 25 de abril de 2020 Lincoln Institute of Land Policy
América Latina 25 de abril de 2020 Estados Unidos Que es distinto?
Lincoln Institute of Land Policy 28
4 contrastes marcantes 1. Incidencia del predial 2. Densidades 3. Servicios e equipamientos 4. Transparencia - informacion
25 de abril de 2020 Lincoln Institute of Land Policy 29
Diferencia en la carga fiscal sobre el valor de los inmuebles
Alicuota Avalúo vs mercado Catastro Exenciones Evasión Cobertura % del PIB
25 de abril de 2020
Estados Unidos Hasta 3% 90/95% 100% 10/15% < 5% General 3 a 4%
Lincoln Institute of Land Policy
Brasil 1% 50/60% 70% 20/30% > 30% Parcial .40%
30
Cidade
Densidades comparadas
Atlanta Houston Boston Nova York Buenos Aires Rio de Janeiro Sao Paulo Cidade do Mexico Densidade - Habitantes por Km 2 732 951 1.202
2.086
4.038
4.415
6.823
11.676
Lincoln Institute of Land Policy 31
Densidades – tamano de los lotes tipicos en las periferias
Ciudades de EUA >2 acres o 8.094 m 2 25 de abril de 2020 Ciudades de Latin America < 200 m 2 Lincoln Institute of Land Policy 32
Accesso a la infraestructura y servicios por la populacion urbana
Servicio Brasil % de los pobres urbanos % de la populacion urbana total Estados Unidos
Provision praticamente universal
Alcantarilla do 35.7
71.6
Água 67.6
91.0
Coleta de basura 56.4
85.9
Fonte: Dados do IPEA in Relatorio No. 20313-BR do Banco Mundial 2000 25 de abril de 2020 Lincoln Institute of Land Policy 33
Contraste en el acceso a servicios
(Entre Zonas de Rio de Janeiro)
Atributo Habitantes por bus Area m 2 por punto de allumbrado Pública Inversion (R$) SMOP por m 2 Gasto de manutencion por Hab. en unidades de salud. Zona Sul 349 1.069
R$ 0.15
R$51.30
Zona Norte 783 7.798
R$ 0.03
R$24.60
Fonte: Jornal
O Dia
pg 3 de 12.Agosto de 2001 25 de abril de 2020 Lincoln Institute of Land Policy 34
Disponibilidad de infraestructura urbana y servicios
Votando con los pies ref. Tiebout Tasas de desarrollo y/o de impacto pagadas por los promotores 200 mil jurisdicciones distritos especiales e.g. educacionales 25 de abril de 2020 ...‘Big Dig’ – en Boston US$ 14,6 miles de millones!
Lincoln Institute of Land Policy 35
Otros factores: Informacion pública
25 de abril de 2020
Propiedades listadas por su 1.
Direccion 2. Valor fiscal de todas 3. Lista de las ventas ocurridas
36 Lincoln Institute of Land Policy
25 de abril de 2020
Informacion pública de las Transaciones de mercado
1. Direccion (complecta) 2. Ciudad 3. Adquirente 4. Precio 5. Fecha 6. Vendedor Lincoln Institute of Land Policy 37
Porque de los precios altos en America Latina? Resumen
1) Por la floja (y no fuerte) tajacion del valor; 2) Por la escassez (y no por la disponibilidade) de suelo servido; 3) Por la alta (y no por la baja) densidade 38 25 de abril de 2020 Lincoln Institute of Land Policy
Por que son altos los precios
Capitalizacion Baja carga fiscal Expectativas Precariedad mecanismos de financiacion de la urbanizacion Utilizacion de los servicios existentes 25 de abril de 2020 Lincoln Institute of Land Policy Asignacion espacial Desresponsabilizacion Proteccion Segregacion 39
25 de abril de 2020 2 a aproximacion – analise espacial Lincoln Institute of Land Policy 40
Por que son altos los precios?
Determinantes de los precios 1. Carga fiscal –
impuesto sobre el valor y/o valorizacion del suelo
2. Densidad –
intensidad de uso del suelo;
3. Acesibilidad -
Disponibilidade de servicios e equipamentos y su ubicación ;
4. Expectativas
– retension especulativa
5. Escala urbana -
Populacion;
6. Otros -
e.g. Informacion?
41 25 de abril de 2020 Lincoln Institute of Land Policy
Precio antes del impuesto Precio despues del impuesto
Efecto resultante de un impuesto al valor del suelo
$ P c P a P b C A B t t Impuesto al valor del suelo P b = P a (1- t) 25 de abril de 2020 Por que no es: P c = P a (1+ t) Lincoln Institute of Land Policy Km
?
42
P 1 P 2 $
Efecto en los precios resultante de cambios en la densidad
$ A Alta densidad Baja densidad B Km Km $ Comparacion de gradientes de precios 25 de abril de 2020 Lincoln Institute of Land Policy Km 43
P 1 P 2 $
Efecto en los precios resultante de cambios en la accesibilidad
A Ciudad Mono-centrica $ Ciudad Poli-centrica B Km Km $ Comparacion de gradientes de precios 25 de abril de 2020 Km Lincoln Institute of Land Policy 44
$
Efecto de la retencion especulativa terrenos de
Elevacion de precios por la retencion de suelo $ Area vacante retenida del mercado Km D D = A+B+C C= E 1 + E 2 C C E Lincoln Institute of Land Policy 1 B E 2 A Km 45 25 de abril de 2020
Efecto en los precios resultante de cambios en la escala
$ Efecto crescimento de la populacion 25 de abril de 2020 T 0 T 1 Lincoln Institute of Land Policy Km 46
Tendencias preocupantes Revisitando las politicas Falacias corrientes
25 de abril de 2020
Oportunidades no aprovechadas
47 Lincoln Institute of Land Policy
3 Tendencias preocupantes
25 de abril de 2020 Lincoln Institute of Land Policy 48
3 tendencias preocupantes contra-producentes
1. Isencion del Impuesto Predial.
a.Costos administrativos - no compensam.
b.Populacion es pobre no puede pagar!
2. Desregular – áreas de ocupacion popular.
Lotes minimos, servicios minimos etc.
3. Asegurar la provision de servicios (regularizacion) de los assentamentos informais.
... a fondo perdido!
49 25 de abril de 2020 Lincoln Institute of Land Policy
25 de abril de 2020 Lincoln Institute of Land Policy 50
3 falacias corrientes
1.El impuesto sobre el valor del terreno se transfere (inflaciona) los precios Por lo tanto dificulta el acceso de los pobres a la tierra; 2.Reduccion de costos resultantes del rebajamiento de normas se transfere a los precios; Exceso de regulacion!!
3.Politicas curativas de regularizacion de assentamientos reducem la informalidad; El mejor de los mondos!
51 25 de abril de 2020 Lincoln Institute of Land Policy
25 de abril de 2020 Lincoln Institute of Land Policy 52
Oportunidades no/mal aprovechadas
El Predial para reducir precios de mercado y/o ‘financiar’ la acquisicion de suelo servido.
El valor de mercado de la iniciativa regulatoria de las administraciones locales Incremento de valor del suelo superior al costo de la inversion que lo produce 25 de abril de 2020 Lincoln Institute of Land Policy 53
Oportunidades no aprovechada – 1
Un impuesto predial mas vigoroso
El impuesto predial facilita el acceso a la tierra por los pobres
25 de abril de 2020 Lincoln Institute of Land Policy 54
Resumo- El impuesto predial facilita el acceso a la tierra por los pobres
1.
2.
3.
4.
5.
Genera recursos públicos para financiar la urbanización; Efecto de
reduce el precio de mercado
• Sustituto para acceso a crédito (Linn & Bahl)
Legitimización de derechos de tenencia • Catastro fiscal vs. sistema de registro Disciplina el funcionamiento del mercado de tierra urbano • Penalidad a la retención de tierra (re: especulación) Ciudadanía fiscal • Contribuyentes demandando derechos a servicios Además ...el pobre YA esta pagando ... Pero al bolsillo del fraccionador!
55 25 de abril de 2020 Lincoln Institute of Land Policy
“El valor de mercado” de la a prerrogativa que tienen las administraciones públicas por la iniciativa de:
Controlar
los derechos de ocupacion del suelo
Definir
la localizacion y el
timing
de las obras públicas Recuperar plusvalias associadas a actos administrativos 25 de abril de 2020 reduce la corrupcion en el cambio de la normativa, transparentando transaciones antes realizadas “por de bajo de los panos” Lincoln Institute of Land Policy 56
Oportunidades no aprovechada – 2
Recuperar plusvalias associadas a actos administrativos 25 de abril de 2020 Lincoln Institute of Land Policy 57
Uso Rural Cambio de densidade/altura Uso Urbano Z1
25 de abril de 2020
Z2 Cambio de Zonificacion
58 Lincoln Institute of Land Policy
Bogota –
Cambio de uso rural a urbano en US$/m 2
Zona Sur Occidente Norte Rural 1.40 (1) 2.98
5.59
Urbana 7.45
11.17
26.07 (2)
% * 433 275 366
* = Valorizacion percentual (1) Valores en Pesos entre $3.000 y 4.500
(2) Valores en Pesos entre $40.000 y $100.000
1US$ = $2,685. Fuente: Informacion fornecida por el avaluador Oscar Borrero utilizando dados de la Lonja de Bogota y de su banco de dados – base en transaciones efectivamente ocorrida.
59 25 de abril de 2020 Lincoln Institute of Land Policy
San Salvador Área Metropolitana Cambio de uso rural a urbano (US $/m 2 ) ZONA zona norte.
Rural 5 Urbana 35.7
*
∆ % 614 zona sur-oeste 12.9
35.7
Fuente: Información brindada por el evaluador Gustavo Sagastume en base a transacciones bancarias * Tiende a incrementarse rápidamente debido a la construcción reciente de parte del anillo vial periférico.
25 de abril de 2020 Lincoln Institute of Land Policy 177 60
Bogota
Cambio de uso Residencial para Comercial - en US$/m 2
Extrato Alto y medio alto Media Zona Barrio del Chico Av. 19 al norte Residencial Comercial
% * 261 447 71 298 633 112 Cedritos 186 372 100 Popular Z. de las Ferias 74 186 (1) 151
* = Valorizacion percentual (1) – sobre la avenida 68 Fuente: Informacion fornecida por el avaluador Oscar Borrero utilizando dados de la Lonja de Bogota y de su banco de dados – base en transaciones efectivamente ocorridas.
61 25 de abril de 2020 Lincoln Institute of Land Policy
San Salvador
Cambio de uso residencial a comercial (US $/m 2 ) ZONA Col. Escalón.
Col. San Benito Residencial Comercial /servicio 163 260 196 407 ∆ % 59 108 Fuente: Información brindada por el evaluador Gustavo Sagastume en base a transacciones bancarias. 25 de abril de 2020 Lincoln Institute of Land Policy 62
Bogota - Cambio por alturas - en US$/m
2
Extrato Alto Alto e medio alto Media Popular Zona Cambio Santa Ana (1) Barrio del Chico Calle 94 Cedritos Zona de las Ferias Casas a aptos 8 a 12 pisos Casas a 6 pisos Casas a 5 pisos de 261 372 93 56 a 503 521 186 102
% 92 40 100 82
(1) Solo permite casas. Por la misma zona de los cerros de Bogota, barrios como Rosales, Refugio, Retiro, permiten apartamentos Fuente: Informacion fornecida por el avaluador Oscar Borrero utilizando dados de la Lonja de Bogota y de su banco de dados 25 de abril de 2020 Lincoln Institute of Land Policy 63
Oportunidad no aprovechada - 3 Incremento de valor del suelo superior al costo de la inversion que lo produce 25 de abril de 2020 Lincoln Institute of Land Policy 64
Anomalía de sub-inversión de Shoup
25 de abril de 2020 Por qué es tan difícil financiar la infraestructura pública que aumenta el valor de la tierra servida por mucho más que el costo de la infraestructura misma?
(Shoup 1994 p. 236) Lincoln Institute of Land Policy 65
Protesta de Bogotanos (CO) por la carencia de servicios.
25 de abril de 2020 Lincoln Institute of Land Policy 66
Anomalía de sub-inversión de Shoup
Gran cantidad de tierra urbana carece de infraestructura pública;
+ +
La provisión de infraestructura pública usualmente aumenta el valor de la tierra urbana, por demás del costo de la propia inversión; La dificultad del financiamiento público de la infraestructura impide su provisión.
25 de abril de 2020 Lincoln Institute of Land Policy 67
Valorización % de la tierra (US$/ m 2 ) según aceso a infraestrutura e distancia al centro
Aceso adicional a Servicio
+ Agua + Pavimentación +Alcantarillado Distancia al centro em Kms 5-10 15-20 25-30 208 55 33 111 49 12 72 46 11
Fonte: Mozart Vitor Serra, David Dowall, Diana Meirelles da Motta – RELATÓRIO FINAL ANÁLISE DO MERCADO DE SOLO URBANO EM METRÓPOLES DO BRASIL – a Região Metropolitana do Recife - Agosto de 2003 – pg 65 Banco Mundial, Cities Alliance, IPEA e FIDEM
25 de abril de 2020 Lincoln Institute of Land Policy 68
Incremento absoluto en el precio (US$ /m2) de tierra según acceso a infraestrutura y distancia al centro 1 vs. Costos de Urbanización (US$ por 1000 m² de área útil) 2
Acceso adicional a Servicio + Agua + Pavimentación +Alcantarillado Distancia al centro Kms 5-10 15-20 25-30 11.1
9.1
8.5
5.1
4.8
1.8
3.2
3.4
0.3
1.02
2.58
3.03
Fonte: 1 - M.V. Serra, D. Dowall e D.M. da Motta – Analise do Mercado de solo urbano em Metropoles do Brasil – a RM do Recife - Agosto de 2003 – pg 65, Banco Mundial, Cities Alliance, IPEA e FIDEM 2 - Avaliação de Glebas. REVISTA CONSTRUÇÃO (2001) em Fev de 2001 - 1US$ = R$ 1.987
25 de abril de 2020 Lincoln Institute of Land Policy 69
Observaciones sobre las variaciones del precio del m 2 de tierra según el acceso a servicios y la distancia al centro - 1 1.
Difícil depurar el efecto puro del servicio – otros factores en distintas localizaciones; 2. El efecto del acceso al servicio depende de la localización; 3.
Los efectos varían por tipo de servicio independientemente del costo de su provisión; 70 25 de abril de 2020 Lincoln Institute of Land Policy
Observaciones sobre las variaciones del precio del m 2 de tierra según el acceso a servicios y la distancia al centro - 2 4. Servicios universalmente disponibles no/poco afectan el precio (e.g energía eléctrica); 5.
En las áreas mas centrales la variación de precios por acceso a servicios es mayor que en las periferias; 6. Costo de inversion en alcantarillado > valorizacion en las periferias.
71 25 de abril de 2020 Lincoln Institute of Land Policy
Algunas implicaciones
1. Terrenos con energia eletrica pero sin los otros servicios => poca variacion del pm 2 ; 2. No tener alcantarillado afecta mucho mas a los precios en las areas centrales que en las periferias; 3. Efecto de la pavimentacion no varia con la localizacion; 4. Aceso a agua valoriza mucho los terrenos; 72 25 de abril de 2020 Lincoln Institute of Land Policy
Incremento del valor de la tierra depende de la relativa escasez de servicios Conexión entre la cobertura espacial de ciertos tipos de infraestructura urbana y rentas o valor de la tierra
V C Areas debajo de la curva = Plusvalías a ser recuperadas Mientras más esencial el servicio, más externa la curva Pavimentacion Energia eletrica V/C=1 0% Agua Alcantarillado % de la ciudad provisto del servicio 100% V = incremento en el valor de la tierra C = costo de la inversion 25 de abril de 2020 Lincoln Institute of Land Policy 73
América Latina - precio/m 2 de la tierra
1 N o ciudades 2 Promedio Mediana Suelo en breña 3 Suelo desarrollado 4 Suelo bien desarrollado 5 13 $ 20.53 $12.00 13 $53.54 $36.00 16 $224.00 $174.00
Fuente: UN-Habitat - Global Urban Indicators Database 2 (1998 data) 1 – Mediana de los precios en US$ de 1998.
2 - Ciudades con más de 500 mil Habs: Rosario, Córdoba, (Ar); Santa Cruz de la Sierra (Bo); Recife, Santo André/ SP, Porto Alegre (Br); Santiago, Gran Concepción, (Ch); Medellín (Co); Guayaquil, Quito (Ec); San Salvador (ES); Ciudad Juárez, (Mex); Asunción (Py); Lima (Pe); Montevideo, (Uy). 3 - Suelo en breña – sin servicios y con o sin permisos 4 - Suelo desarrollado – servido solamente con calles 5 - Suelo bien desarrollado – con calles, agua, electricidad, drenaje y alcantarillado 74 25 de abril de 2020 Lincoln Institute of Land Policy
Conclusiones?
Mucho que un gestor urbano puede hacer Necesidad de cambiar las reglas del juego inmobiliario urbano De lote en lote se ... llega al despelote!
Pensar el funcionamiento del mercado de tierra urbano como un todo 25 de abril de 2020 Lincoln Institute of Land Policy 75
El (buen) negocio de la tierra
25 de abril de 2020 Lincoln Institute of Land Policy 76
25 de abril de 2020 Lincoln Institute of Land Policy 77
Martim Oscar Smolka Senior Fellow and Director of the Latin America and the Caribbean Program Lincoln Institute of Land Policy 113 Brattle Street Cambridge, MA 02138, USA Phone: 1- (617) 661-3016 ext. 155 Fax: 1- (617) 661-7235 e-mail: [email protected]
25 de abril de 2020 78
Venta de terrenos DF y Estado de México
Ubicación Chalco San Salvador Cuauhtenco Xochimilco (Tiziclipa) Chiluca Coalcalco (Urbanizado) m 2 2000 1000 120 580 252 US$/m 2 11 40 62 224 206
Fuente: Anuncios en el periódico El Universal 4 de Julio de 2003 25 de abril de 2020 Lincoln Institute of Land Policy 79
Precio/m
2
del suelo por comunas de Santiago-Chile
Comuna Quilicura Conchali Independencia Santiago Sur Oriente Santiago Poniente Santiago Sur Poniente UFs 1,56 2,30 7,24 7,39 9,93 12.68
US$ 38.82
57,25 180,20 183,94 247,16 315,60
Fuente: Departamento de estudios ACOP – publicado en El Mercurio 8 Febrero de 2002 UF1 = US$ 24.89
25 de abril de 2020 Lincoln Institute of Land Policy 80
Efecto capitalización - ‘tributo’ reduce el valor del suelo no repasse carga sobre el valor incide sobre el propietário 25 de abril de 2020 Lincoln Institute of Land Policy 81
Precio antes del impuesto Precio despues del impuesto
Efecto resultante de un impuesto al valor del suelo
$ P c P a P b C A B t t Impuesto al valor del suelo P b = P a (1- t) 25 de abril de 2020 Por que no es: P c = P a (1+ t) Lincoln Institute of Land Policy Km
?
82
El precio de un lote, Hoy, T (T = 25 de abril de 2020) corresponde al valor presente del somatorio de las utilidades * (V t ) antecipadas en el futuro.
T
Capitalización
t
Valor hoy de una renta V t que el lote me genera en el ano t * ingresos, rentas, plusvalías etc.
Lincoln Institute of Land Policy 83 25 de abril de 2020
Valor presente del somatorios de la carga del predial Impuesto predial anual Renta anual pos impuesto
T Capitalización del predial en el precio del lote t
Valor hoy de la misma renta reducida por el impuesto pedial en el ano t Valor presente del lote despues del efecto del predial 25 de abril de 2020 Lincoln Institute of Land Policy 84
Efecto de capitalizacion del tributo sobre el precio
A tax on land rent would affect rent only, it would fall wholly on landlords, and could not be shifted to any class of consumers David Ricardo (PPE&T - 1826, ch 10)
El tributo incide sobre el propietario 25 de abril de 2020 Lincoln Institute of Land Policy 85
El predial facilita el aceso del pobre al suelo
… los precios del suelo urbano son frecuentemente tan altos que la población de bajos ingresos no tiene cómo comprarlo, en virtud de su renta disponible y condiciones prevalecientes en el mercado de capitales, que les impiden acceder a financiamientos con tasas impositivas accesibles.
En la medida en que la receta de impuestos sobre el suelo tiende a ser capitalizada en menores valores del suelo (ya que tal impuesto reduce la rentabilidad futura esperada sobre el suelo), dicha receta expropiaría parcialmente los derechos del propietarios corriente y constituye también un prestimo a los futuros propietarios, que ahora pueden adquirir el suelo a precios más bajos, aunque teniendo que pagar mayores impuestos prediales en el futuro.
Si la población de bajos ingresos no puede comprar tierra por falta de liquidez y acceso al mercado de capitales, el impuesto sobre la propiedad puede representar un instrumento de política para ampliar su acceso a la propiedad de suelo.
Bahl, Roy W., and Johannes F. Linn.
Urban Public Finance in Developing Countries
. Washington DC: Published for the World Bank by Oxford University Press, 1992 p.168
25 de abril de 2020 Lincoln Institute of Land Policy 86
Evaluación de globos de terreno -
( Mes de referencia: Feb/01)
Costos de Urbanización (US$ por 1000 m² de área útil) Tipo de inversión
Servicios de Topografía Nivelación y compactación Liviana Media Pesada* Red de agua Potable Red de Alcantarillado Drenaje pluvial Subterráneo Superficial Pavimentación Red de Iluminación Pública
Total de costo
Fuente: Avaliação de Glebas. REVISTA CONSTRUÇÃO (2001) En feb. de 2001 - 1US$ = R$ 1.987
25 de abril de 2020 Lincoln Institute of Land Policy
US$/m2
.27
.22
.74
2.06
1.02
2.03
1.00
.81
2.58
.75
11.48
%
3.1
2.5
11.8
23.4
11.6
9.3
29.7
8.5
100.0
87
25 de abril de 2020 Lincoln Institute of Land Policy 88
La magnitud y persistencia de la informalidad en America Latina
La Magnitud Cita
UNCHS/Habitat State of the World’s cities De un total de 510 millones de Habitantes 250 millones sin acceso a alcantarillado adecuado 150 millones no tienen acceso a agua limpia 70% de lotes no ‘documentados’ Idem, para nuevas viviendas Etc.
La persistencia 100 Años de Favelas!
(Valladares, 1999) 89 25 de abril de 2020 Lincoln Institute of Land Policy
América Latina – arriba del promedio!
14 12 10 8 6 4 2 0
25 de abril de 2020
14% de la Población Mundial en Favelas
América Latina
9% de la Población Mundial
Lincoln Institute of Land Policy 90
La informalidad en las ciudades de América Latina
Ciudad Incidencia Fuente Lima Caracas Rio Bogota S.Salvador
Managua
63.29% de Habitaciones 39.16% en Barriadas 39.47% en la ciudad! 40% expansion clandestina 50% de las Habitaciones 73% de las Habitaciones Calderon CONAVI IPP Metroviviendas Lungo Morales 91 25 de abril de 2020 Lincoln Institute of Land Policy
1
Por qué la informalidad es un problema? Y no una solución!
Desorganiza los mercados de inmuebles mayor rentabilidad de las promociones informales Alimenta la ‘industria del precarismo’ Ref. Círculo vicioso - formal/informal 3 2 Es cara para la colectividad Ref. costos de ‘up-grading’ Es cara para los individuos (precio del terreno, construcción, salud, violencia, empleo, abastos, etc.) 4 25 de abril de 2020 Lincoln Institute of Land Policy 92
SECUELAS DE LA INFORMALIDAD
• Falta de Espacio Público (Solo 3% de EP no vial, Vs 20% norma) • Deserción Escolar por distancia a planteles educativos • Deficiencia en los Servicios Públicos y pérdida por reposición.
• Exposición a Riesgos Naturales • Devastación Ambiental • Obstrucción a Obras Públicas y Movilidad Precaria • Reubicación de Familias • Precariedad en Títulos de Propiedad • Evasión Tributaria • Extracostos por Desmarginalización: Pavimentación: 1.3 veces Alcantarillado Sanitario: Alcantarillado Pluvial: 3.2 veces 2.8 veces 25 de abril de 2020 Lincoln Institute of Land Policy
MetroVivienda
93 Alcaldía Mayor de Bogotá 4
Pobreza vs informalidad
Crecimiento de la población En las áreas metropolitanas Debajo de la línea de pobreza En las favelas/asentamientos informales 1980/91 26% 24.6% 118% Fuente: IPEA 1999 25 de abril de 2020 Lincoln Institute of Land Policy 94
Argumento alternativo (?) Precios elevados del suelo servido (exclusion del mercado formal) Informalidad (Costo de la informalidad es alto)
25 de abril de 2020
Pobreza urbana
Lincoln Institute of Land Policy 95
Informalidad: Otros factores
1. Insuficiente provision de vivienda social; 2. Inadecuada inversion en infraesructura e servicios; 3. Lucratividad de la promocion de arreglos informales; 4. Pobreza; 5. Otras formas de informalidad – ref. exclusion de transaciones ‘formales’; 6. “Delinquencia” 7. Etc.
96 25 de abril de 2020 Lincoln Institute of Land Policy
Precios en otras ciudades del mundo
Ciudad Quartiers D Paris Quartiers C Montréal Pierrefonds US$/m 2 160 212 64 Fuente Études Foncières 75 Juin 1997 Gazette Montréal 3/24/2002 97 25 de abril de 2020 Lincoln Institute of Land Policy