Transcript Activiteitenplan Amsterdam Noord 2016

Eigen Haard in Amsterdam Noord
Activiteitenplan 2016
1
Inleiding
Eigen Haard maakt jaarlijks per Amsterdams stadsdeel een activiteitenplan. Dit plan van Eigen Haard is een
instrument om te laten zien welke activiteiten in een gemeente worden ontplooid (incl. investeringen) en in
welke mate wordt bijgedragen aan het lokale volkshuisvestingsbeleid (woonvisie).
Op 1 juli 2015 is de Woningwet 2015 in werking getreden en krijgt het zogeheten activiteitenplan meer
gewicht. Door het maken van een woonvisie, bod en prestatieafspraken, waarin gemeente, corporatie en
huurdersorganisatie vanuit hun eigen verantwoordelijkheden betrokken zijn, wordt het maatschappelijk
presteren van corporaties beter ingebed in het lokale beleid.
In Amsterdam hebben de Gemeente Amsterdam, de Huurdersvereniging Amsterdam en de corporaties
verenigd in de Amsterdamse Federatie van Woningcorporaties per 1 juli 2015 nieuwe prestatieafspraken
gemaakt: Samenwerkingsafspraken voor de periode juli 2015 t/m december 2019. Deze worden beschouwd
en functioneren als Woonvisie en bod in één document. De gezamenlijke partijen in Amsterdam gaan er
hiermee vanuit te hebben voldaan aan de specifieke vereiste van de Woningwet om voor 1 november een
bod te doen aan de gemeente en huurdersorganisatie(s).
Gedurende het proces om tot de samenwerkingsafspraken te komen zijn de partijen open geweest over hun
visie en is op transparante wijze stilgestaan bij de financiële uitgangspunten en mogelijkheden. De
meerjarenbegrotingen van 2015-2019 van de corporaties zijn hierbij betrokken. De gemeenschappelijke
inzichten en conclusies zijn vastgelegd in de afspraken. Over de resultaten wordt jaarlijks gerapporteerd
door middel van een monitorrapportage die de basis vormt voor bestuurlijk overleg tussen de drie partijen
over de voortgang van de gemaakte afspraken.
Het activiteitenplan dat voor u ligt kijkt alweer een jaar verder. De cijfermatige basis voor dit activiteitenplan is onze meerjarenbegroting 2016-2020. Bij de actualisatie van de nieuwe begroting zijn verschillende
externe ontwikkelingen betrokken en is geanticipeerd op herijking van beleid. Hoe Eigen Haard met de
externe ontwikkelingen omgaat wordt toegelicht in het hoofdstuk Ontwikkelingen.
De herijking van het beleid van Eigen Haard krijgt verder vorm in een nieuw Visiedocument, waarvoor we in
2015 stakeholders hebben geraadpleegd en gesproken. Het Visiedocument wordt de leidraad voor onze
strategische koers van de komende jaren. In het voorjaar van 2016 leveren wij het document op.
Met dit activiteitenplan hopen we een verdere bijdrage te leveren aan de samenwerking tussen gemeenten,
stadsdelen, corporaties en huurdersorganisaties. Wij hopen hiermee op een transparante wijze de dialoog
aan te gaan, met als doel om samen de ambities voor de toekomst te bepalen en afspraken te maken over
ieders inzet om die ambitie te bereiken.
2
De ontwikkelingen
Trendbeeld
De corporatiesector werkt hard aan de implementatie van ingrijpende hervormingen, vooral ingegeven door
een politiek-economische agenda. Tegelijkertijd zien we onze opgave veranderen: onze doelgroep, de
woningmarkt, onze partners, uitdagingen op het vlak van milieu, zorg en de digitale samenleving. We zien
grotere trends en ontwikkelingen waar we op kortere termijn rekening mee houden.
Grotere trends betreffen de ontwikkeling van de regionale ‘groei’ woningmarkt, de druk op betaalbaar
wonen, veranderende woonbehoeften, ruimtelijke segregatie van arm en rijk, culturele spanningen in de
samenleving, mondigheid van burgers en, last but not least, de verslechtering van het milieu. Als corporatie
vinden we het belangrijk om nieuwe ontwikkelingen met maatschappelijke partners te duiden en samen een
antwoord te formuleren als dat nodig is.
De volgende externe ontwikkelingen leiden in 2016 al tot vernieuwd beleid en extra activiteiten:
Nieuwe Woningwet: Corporaties herwinnen legitimatie
De impact van de nieuwe Woningwet, die sinds 1 juli 2015 van kracht is, zal in 2016, maar vooral ook in de
jaren daarna voelbaar worden. Zo worden de nodige veranderingen ingezet om het werkveld van corporaties beter te begrenzen en te zorgen dat de staatssteun uitsluitend terecht komt bij Diensten van Algemeen
Economisch Belang (DAEB). Zo moeten onze DAEB en niet-DAEB activiteiten en vastgoed administratief of
juridisch gescheiden worden in levensvatbare portefeuilles. Sociale huurwoningen moeten passend worden
toegewezen. Niet-DAEB activiteiten vragen extra toetsing en onderbouwing. Onze inzet in leefbaarheid
wordt qua budget genormeerd en gemaximeerd. Corporaties worden geacht hun vastgoed op marktwaarde
te waarderen zodat hun prestaties vergelijkbaar zijn. Het toezicht op de sector wordt verscherpt. Gemeenten
en huurders krijgen meer invloed op de maatschappelijke bestedingen van corporaties via een vernieuwd
proces voor lokale prestatieafspraken.
De conclusie van de Parlementaire Enquêtecommissie dat corporaties ‘Ver van huis’ zijn geraakt en de weg
terug moeten vinden is geland in de samenleving. De sector moet haar bestaansrecht opnieuw opbouwen,
uitleggen en verantwoorden. Eigen Haard levert hier een bijdrage aan door open te zijn en het gesprek te
voeren met onze stakeholders en andere partners over onze strategische keuzes en de onderbouwing
daarvan. We laten duidelijker zien wie we zijn, wat we doen en waarom. We verwachten dat de gemeente
3
haar versterkte positie op deskundige en verantwoorde wijze invult in het vernieuwde proces van onderlinge
samenwerking (o.a. woonvisie, reactie zienswijzen, markttoets, samenwerking met huurdersorganisaties).
Aanpassing huurbeleid en toewijzing: Betaalbaarheid voorop
Op basis van de nieuwe Europese toewijzingsregels moeten corporaties per 2016 rekening houden met
nieuwe normen voor het verhuren van sociale huurwoningen aan verschillende inkomensgroepen: minimaal
80% is voor huishoudens met een inkomen tot € 34.678, maximaal 10% is voor de huishoudens met een
inkomen tussen de € 34.678 en € 38.950 en maximaal 10% is voor de uitzonderingscategorieën met een
inkomen boven € 38.950, zoals stadsvernieuwingskandidaten.
Eigen Haard geeft prioriteit aan de laagste inkomensgroepen en beperkt daarom zoveel mogelijk de
toewijzing van huishoudens met een inkomen boven de € 38.950,- in de sociale huur. Dat de huishoudens
met een inkomen tussen de € 34.678 en 38.950 tijdelijk (voor een periode van 5 jaar) extra toegang tot de
sociale huursector krijgen vinden we een goede zaak. Deze groep huishoudens kan, zeker als het gezinnen
betreft, in onze woningmarkt niet betaalbaar wonen buiten de sociale huur.
Per 1 januari 2016 hebben we voor huishoudens met recht op huurtoeslag te maken met een extra inkomenstoets, de zogeheten passendheidstoets. Deze regelt dat aan huurtoeslaggerechtigden niet meer te duur
verhuurd kan worden. Zo wordt voor deze groep betaalbaar wonen beter geborgd. Voor het Rijk telt hier
zwaar mee dat het beslag op de huurtoeslag beteugeld wordt. Corporaties worden geacht om minimaal 95%
van de toewijzingen aan woningzoekenden behorende tot de huurtoeslagdoelgroep een woning te verhuren
met een huurprijs onder één van de twee aftoppingsgrenzen (< €586,68/628,76). Eigen Haard streeft na om
deze groep 100% passend te huisvesten; we beschouwen de 5% wettelijke ruimte als een soort foutmarge.
Over de toegelaten huurverhogingen en harmonisatie in sociale huur wordt momenteel wetgeving voorbereid. De maximale huursomstijging voor corporaties, inclusief harmonisatie bij nieuwe verhuringen, wordt
in de voorstellen begrensd tot de inflatiecorrectie plus 1 procent. Om de doorstroming te bevorderen bevat
het wetsvoorstel naar verwachting een periodieke inkomenstoets en mogelijkheden om de huren van
zogenaamde scheefwoners te verhogen, als de corporatie voldoende investeert.
Eigen Haard past haar huurbeleid zodanig aan, dat we optimaal passend kunnen verhuren aan de verschillende inkomensgroepen. Overall zullen we de toegelaten huurverhoging vooral realiseren via de reguliere
huurverhoging en bij mutatie de huurprijs in principe niet harmoniseren. Hiermee houden we onze huidige
goedkope en betaalbare voorraad in stand voor de huurtoeslagdoelgroep. Zolang het kan zal Eigen Haard
gebruik maken van inkomensafhankelijke huurverhogingen, zoals nu mogelijk. We ondersteunen daarnaast
de lobby om ook in de nieuwe wet een frequente periodieke inkomenstoets te regelen met bijpassende
ruimte voor extra inkomensafhankelijke huurverhoging voor scheefhuurders. We vinden het terecht dat
huishoudens die niet meer voldoen aan de inkomensgrens voor een sociale huurwoning een meer passende
huur gaan betalen. De extra huurverhoging hebben we hard nodig om voldoende te kunnen investeren in
een overspannen woningmarkt.
Passende toewijzing brengen we niet alleen in praktijk voor de groep huurtoeslaggerechtigden, maar ook
voor andere inkomensgroepen. Huishoudens die huurtoeslag ontvangen krijgen een woning toegewezen
met een huur van maximaal € 586,68 (een- en tweepersoonshuishoudens) en € 628,76 (meerpersoonshuishouden). Het woningsegment met een huur tussen de € 628,76 en € 710,68 verhuren we aan huishoudens
behorend tot de zogenaamde BBSH + doelgroep en gezinnen met een inkomen tussen € 34.000 en € 39.000.
We bieden onze middensegment woningen met een huur tot maximaal € 1.000 aan aan huishoudens met
een inkomen tot € 43.000/€ 50.000, gedifferentieerd naar wat nodig is in de gemeente. Daarbij sturen we
zo veel mogelijk op doorstromers uit de sociale huur.
Verhuurdersheffing neemt toe: Scherp op doelmatigheid
Terwijl de huren de komende periode minder kunnen worden verhoogd dan de ramingen in onze vorige
meerjarenbegroting is met Prinsjesdag aangekondigd dat de heffing nog verder oploopt en afhankelijk
wordt gemaakt van het collectieve beslag op de huurtoeslag. Voor Eigen Haard zien we de heffing oplopen
van 34,5 mln in 2014 naar 45,2 mln in 2016.
Eigen Haard heeft de verhuurdersheffing tot nu toe deels gecompenseerd uit extra huurinkomsten, maar ook
door de nieuwbouwambitie naar beneden bij te stellen en te besparen op de eigen bedrijfsvoering. Door de
verwachte huursombeperking komt de dekking uit extra huurinkomsten te vervallen. De doelmatige inzet
4
van onze middelen en efficiency zijn meer dan ooit van belang om onze taak nu en op termijn goed in te
vullen. Dat vraagt om afwegingen en keuzes. Bijvoorbeeld over de kwaliteitsniveaus die we kunnen
realiseren om huren betaalbaar te houden.
Urgenten en beschikbaarheid: Kansen voor iedereen
De vraag naar sociale huurwoningen is hoog in de populaire Amsterdamse regionale woningmarkt. Door een
toename van urgente woningzoekenden loopt de druk op. Deze kwetsbare groep woningzoekenden bestaat
uit statushouders, mensen die uitstromen uit maatschappelijke opvang, mensen die door calamiteiten hun
huis verliezen en medisch urgenten.
Eigen Haard wil op een verantwoordelijke manier omgaan met de huisvesting van urgenten, maar ook het
belang van de reguliere woningzoekenden waarborgen. Urgentie is gelukkig niet in alle gevallen voor het
leven, dus ook hier zoeken we naar flexibiliteit. Verder vragen we van de gemeente een tegenprestatie via
woonbegeleiding en ondersteuning bij opleiding en werk.
Voor de huisvesting van statushouders leveren we extra inspanningen. We onderzoeken de mogelijkheden
voor extra tijdelijke huisvesting (minimaal 10 jaar). Voor de huisvesting van statushouders kiezen we voor
vormen die de integratie bevorderen.
Duurzaamheid: Milieu blijft belangrijk
Bewust duurzaam denken en doen wordt in toenemende mate gezien als een ‘succesfactor’ voor een sterke
samenleving en maatschappij. Grote problemen als de energiecrisis, grondstoffenschaarste, luchtvervuiling,
klimaatveranderingen en wateroverlast kunnen direct raken aan de kwaliteit van wonen en het welzijn van
bewoners als we niets doen. Betaalbaarheid van energie, gezondheid en veiligheid komen dan in het geding.
Voor corporaties ligt er vanwege hun aandeel in de bebouwde omgeving en relatie met bewoners een
enorme opgave, die zich vaak financieel vertaalt. En daar wringt het in toenemende mate.
Eigen Haard ziet haar inzet op duurzaamheid als een maatschappelijke prestatie en neemt verantwoordelijkheid vanuit een lange termijn visie. We wegen daarbij de gewenste effecten wel goed af in het licht van
de belangen van huurders en de eigen organisatie. Begin 2016 stellen we ons vernieuwde milieubeleid vast.
Duurzaam vastgoed en de circulaire economie zijn hierin stevig verankerd. De nieuwe energielabelsystematiek die per 2015 in werking is getreden zal voortaan leidend zijn bij de uitwerking van de te behalen
prestaties. De letters bij het energielabel vervallen en de energieklasse zal nog uitsluitend in een indexcijfer
worden weergegeven.
Verantwoordelijkheid en invloed en van bewoners: Beter inspelen op diverse behoeften
Een meerderheid van onze huurders wenst meer invloed te hebben op onze producten en dienstverlening.
Vaak betreft het meer inspraak, soms ook dat ze meer zelf willen doen. Ook bij eigenaar-bewoners zien we de
behoefte tot meer zelforganisatie. Eigen Haard wil bewoners faciliteren.
Behalve huurders die zelf zaken willen en kunnen regelen en doen zijn er ook veel mensen minder
zelfredzaam. Een gevolg van de veranderingen in de zorg is dat mensen langer zelfstandig thuis moeten
kunnen wonen. Dit betreft vooral ouderen. Zij hebben vaak passende hulp en begeleiding nodig.
Eigen Haard zet in 2016 de nodige stappen vooruit om uiteenlopende bewoners passend te faciliteren. Voor
minder zelfredzame bewoners zorgen we voor een optimale samenwerking met partners op het gebied van
zorg en welzijn en met huurders zelf. Bewoners die meer invloed wensen op beheer, nieuwbouw en
renovatie. We zien daarbij een gedeeld belang: grotere klanttevredenheid en kostenbesparing.
5
Over Amsterdam-Noord
Stadsdeel Amsterdam-Noord ligt tussen het IJ en de noordkant van de Ring A10. Dit stadsdeel heeft de
laagste bevolkings- en woningdichtheid van Amsterdam. Noord is qua oppervlakte het grootste stadsdeel
van Amsterdam en kent gevarieerde woonmilieus. Er wonen 90.000 inwoners, dat is 11% van de
Amsterdamse bevolking. Naar verwachting neemt de bevolking in Noord tot 2030 toe tot ruim 109.000
inwoners. Een bevolkingsgroei van relatief bijna twee keer zo veel als de toename in heel Amsterdam. Er
staan nu iets meer dan 40.000 woningen in Noord. Eigen Haard verhuurt circa 5400 woningen in
Amsterdam Noord, grotendeels sociale huur. Dit is 9,5% van onze gehele woningportefeuille.
Amsterdam-Noord is de afgelopen jaren erg in opkomst. Dit stadsdeel wordt al enige tijd gevonden door
pioniers en creatieve geesten. Er zijn gebieden met potentie en gebieden die kampen met een matige
leefbaarheid waar nog flink in geïnvesteerd moet worden. Er vindt veel stedelijke vernieuwing plaats. De
grootste woningvraag in Noord komt nu en in 2027 van alleenstaanden (25-65 jaar) en gezinnen (25-65 jaar).
De woningvraag van ouderen is absoluut gezien niet heel hoog, maar groeit snel.
Amsterdam Noord
Aantal woningen
Koopwoningen
Huurwoningen
Huurwoningen corporaties
Aantal woningen Eigen Haard in Amsterdam Noord
Aantal woningen Eigen Haard totaal
Woningen Amsterdam Noord t.o.v. totaal Eigen Haard
Huuropbouw
Netto huurklasse
Eigen Haard in Amsterdam Noord
1: 0 - 409,92
2: 409,92 - 473,73
3: 473,73 - 586,68
4: 586,68 - 628,76
5: 628,76 - 710,68
6a: 710,68 - 930
6b: > 930
Totaal
Aantal
40.164
11.114
29.050
26.613
5.403
56.888
9,5%
Percentage
9%
13%
35%
14%
23%
5%
1%
100%
Tevredenheid huurders
Eigen Haard meet tweejaarlijks de tevredenheid van onze huurders op het gebied van de leefbaarheid in de
buurt en de woning zelf. Middels een uitgebreide enquête kunnen huurders aangeven hoe ze hun woning en
buurt beoordelen. Deze cijfers worden per gemeente en stadsdeel vergeleken met het gemiddelde van al
onze huurders en met de gemiddelde score van andere corporaties (benchmark). Voor Amsterdam Noord is
de beoordeling per buurt (gemeten 2014) als volgt:
Buurt/ tevredenheidscijfer
Nieuwendam-Noord
Vogelbuurt
Volewijck
Buikslotermeer
Molenwijk
Banne Buiksloot
Tuindorp Oostzaan
Totaal
6,5
6,5
6,7
6,7
6,9
6,9
7,0
Woning
6,6
6,9
6,9
7,3
7,5
7,6
7,3
Buurt
6,3
6,7
6,8
6,5
6,8
6,7
6,9
6
Overlast
6,5
6,0
6,4
6,4
6,3
6,4
6,7
Buurt/ tevredenheidscijfer
Kadoelen + rest Oostzanerwerf
IJplein
Amsterdam
Eigen Haard totaal
Totaal
7,0
7,1
7,0
7,1
Woning
7,1
7,4
7,2
7,3
Buurt
7,3
7,0
7,1
7,3
Overlast
6,7
6,9
6,5
6,8
Kwaliteit woningvoorraad
Amsterdam Noord
Eigen Haard heeft een model ontwikkeld waarbij op een schaal van 1 tot 10 een oordeel wordt gegeven over
de kwaliteit van de woningportefeuille. Bij de bepaling van dat oordeel wordt gebruik gemaakt van een
aantal indicatoren zoals de kwaliteit van het casco, het energielabel, kwaliteitskenmerken van de woning en
het restant levensuur.
50%
40%
30%
20%
10%
0%
1
2
3
4
Amsterdam Noord
5
6
Amsterdam
7
8
9
10
Eigen Haard
De woningportefeuille in Amsterdam Noord staat er ten opzichte van de rest van portefeuille van Eigen
Haard in Amsterdam iets beter bij. Opvallend is wel dat ongeveer 50% van het woningbezit een 6 haalt. Dit is
weer meer dan gemiddeld. Deze complexen worden extra gemonitord. Het kwaliteitsmodel van Eigen Haard
wordt daartoe de komende jaren verder uitgewerkt door een aantal nieuwe indicatoren toe te voegen zoals
de kwaliteit van de binnenzijde van de woningen alsmede de gerealiseerde onderhoudskosten.
7
Terugblik 2015
We kijken terug op een aantal geslaagde projecten in 2015. We hebben geïnvesteerd in verschillende wijken.
Dit waren investeringen in zowel vastgoed als op het gebied van leefbaarheid en bewonersparticipatie.
Plan van Gool; voorbeeldproject Europese Staccato-project
De renovatie van 1076 woningen, waarvan 690 van Ymere en 486 van Eigen Haard in Plan van Gool (het
Breed) is bijna afgerond. Onze woningen zijn september jl. opgeleverd. Het is een voorbeeldproject van het
Europese Staccato-project, onderdeel van het Concerto-programma van de EU. Samen met een aantal
buitenlandse collega corporaties doen we in de Staccato-projecten wat er nodig is om woongebouwen
duurzaam te renoveren. Hiermee is de uitstoot van CO2 en de stookkosten voor bewoners aanzienlijke
gereduceerd. In dit renovatie project werkten we samen met Ymere als één opdrachtgever binnen VOF - Het
Breed.
Nieuwbouw en sloop-nieuwbouw
In nieuwbouwwijk de Bongerd leverden we 37 sociale huurwoningen op. Daarnaast leverden we indirect, als
aandeelhouder (aandeel voor 3/7e) in de Ontwikkelcombinatie De Bongerd 21 koopwoningen op.
In de Banne loopt project Schepenlaan loopt al geruime tijd. Eerder bouwden we al sociale huur
appartementen en koopappartementen en vrije sector eengezinswoningen. In 2015 leverden we hier 44
koopwoningen op.
In Twiske Zuid is de eerste fase opgeleverd. Het betreft 28 koopwoningen en 16 sociale huurwoningen,
allemaal eengezinswoningen.
Verkoop
In 2015 kreeg de consument weer vertrouwen in de economie en daalde de hypotheekrente enorm. Daardoor
herstelde de koopwoningmarkt zich razendsnel. Moesten we in voorgaande jaren alles uit de kast halen om
onze doelstelling te behalen, in 2015 ging in augustus de rem erop om niet teveel woningen te verkopen. In
Amsterdam Noord verkochten we 90 bestaande woningen, waarvan 5 aan zittende huurders. De top 3 van
het aantal verkochte woningen per buurt was in Noord op 1: Tuindorp Oostzaan (20), op 2: Vogelbuurt (18),
op 3: Nieuwendam (16).
Duurzaamheid
Via Eigen Haard kunnen huurders een PV-systeem (zonnepanelen) huren van exploitant HuurDeZon.
Een huurder kan op www.huurderzon.nl zijn postcode invullen en ziet meestal meteen of de woning geschikt
is voor zonnepanelen. HuurDeZon is in alle gemeenten mogelijk en zeer geschikt bij eengezinswoningen.
In diverse wijken is een geschiktheidsonderzoek is in gang gezet waaronder in Hogeland in Amsterdam
Noord.
Eind 2013 is Eigen Haard gestart met de opleiding Energiecoach. Energiecoaches zijn huurders die op
vrijwillige basis buren voorlichten over energiebesparing. In totaal 24 huurders van Eigen Haard onder wie 4
uit Amsterdam Noord hebben deze Eigen Haard opleiding al 2013/2014 gevolgd. Najaar 2015 startte er weer
een nieuwe opleiding Energiecoach.
Onderhoud
In het derde cluster van het Noorlandercomplex vervingen we de kozijnen.
Bij een aantal clusters is planmatig onderhoud uitgevoerd (Dit kan zijn schilderwerk, cv vervangen. etc). Ook
is in 2015 in samenwerking met de brandweer begonnen met het plaatsen van rookmelders. Dit doen we in
risicogebieden op aangeven van de brandweer.
Buurtkamer en Buurtwerkkamers
Wij hebben in Amsterdam-Noord een aantal buurtkamers en buurtwerkkamers.
De buurtkamer in de Nieuwendamse wijk “De Kleine Wereld” heeft zich verder ontwikkeld. Er worden diverse
activiteiten georganiseerd en er loopt een project waarbij buurtbewoners buurtondernemingen opzetten.
Bijzonder is dat deze buurtkamer vrijwel zonder substantiële subsidies toch een plek in de buurt heeft weten
te bemachtigen.
8
De buurtkamer in Plan van Gool (Het Breedhuis) wordt intensief gebruikt door de ontwikkeling van
Bewonersgestuurde Wijkontwikkeling: 30 actieve bewoners in negen bedrijven, vijf initiatieven met
vrijwilligers en deelnemers aan activiteiten. In 2015 is gestart met het Breedschap: een revolverend fonds
voor de buurt, van waaruit buurtondernemingen en vrijwilligers die activiteiten organiseren kunnen worden
ondersteund. Het Breedschap zelf levert de middelen om te ondersteunen –niet de financiën.
Bij buurtwerkkamer “Ons Koekoeksnest” in de Vogelbuurt zijn inmiddels diverse activiteiten ontwikkeld voor
en door buurtbewoners . De verbinding bij welzijnsorganisaties en sociale initiatieven in de buurt is gelegd
en werpt haar vruchten af. Een nieuw initiatief “Samen Kappen” heeft zich ook aangemeld.
Het is nog niet gelukt om in 2015 een nieuw bestuur te vormen. Daar wordt in 2016 verder aan gewerkt.
Wijkbeheerders
In 2014 werden in een tweetal complexen in de Banne wijkbeheerders door de VvE betaald. In 2015 hebben
we de diensten van de wijkbeheerder ook in vele andere complexen aan huurders en kopers aangeboden en
verkocht via het project Wijkrent.
In de Molenwijk werkt Eigen Haard intensief samen met De Alliantie, Stadsdeel , welzijnsinstellingen en
actieve bewonersgroepen in het project ‘het kan in de Molenwijk’ met als doel de wijk en haar bewoners te
versterken. De Molenwijkkamer is in 2015 verder doorontwikkeld. Dit is een concept vergelijkbaar met dat
van de buurtkamer waarbij bewoners een ruimte tot hun beschikking hebben en daar ook steeds meer zelf
het beheer over gaan voeren. De Molenwijkkamer heeft zich als stichting bij de KvK geregistreerd. Er is een
bestuur gevormd en een beheergroep. Met ondersteuning van welzijnswerk organiseren bewoners hier nu
met succes diverse activiteiten voor de wijk.
Eind augustus zijn, in eerste instantie voor een jaar, zes studenten van Stichting Vooruit in de Molenwijk
komen wonen. Eigen Haard heeft hiervoor een woning in de Bovenkruier beschikbaar gesteld. Als
tegenprestatie zetten de studenten zich ieder 10 uur per week in voor activiteiten die de wijk en haar
bewoners duurzaam versterken.
9
Speerpunten 2016
Over de huur
Het huurbeleid van Eigen Haard houdt rekening met betaalbaarheid voor verschillende inkomens. Er wordt
dus niet altijd de maximaal mogelijke huur in rekening gebracht. Afhankelijk van de vraag voert Eigen Haard
een gedifferentieerd huur- en verkoopbeleid. In 2016 is bij mutatie de verdeling in Noord als volgt:
8%
Kernvoorraad < €473,73
19%
38%
Huurtoeslaggrens < €628,76
Sociale huur < €710,68
Vrije sector huur > €710,68
6%
Verkoop
29%
N.b. ‘De vrije sector vijver wordt in 2016 definitief vastgesteld, de percentages zoals getoond in bovenstaand
figuur kunnen als gevolg daarvan wijzigen.’
Verkoop
We verkopen een deel van onze huurwoningen. Door de opbrengsten van deze verkoop kunnen we blijven
investeren in de bestaande voorraad, nieuwbouw en leefbaarheid. Bovendien zorgen we voor een gevarieerd aanbod (ook in prijs), zodat we starters en middeninkomens kunnen bedienen. Eigen Haard is voornemens om in 2016 in totaal 150 woningen te verkopen. In Amsterdam Noord hebben we 524 woningen
gelabeld om bij mutatie te verkopen. In 2016 verwachten we 20 woningen te verkopen.
Doelgroepen
Eigen Haard is in 2013 en 2014 gestart met het uitrollen van haar jongerenbeleid door woningen aan te
bieden met een jongerencontract. Ook in 2016 zetten we dit door. Wel maken we een evaluatie van de
verhuurde woningen, vooral om te kijken of het beleid effectief is.
Duurzaamheid
Eigen Haard investeert in het verbeteren van de energetische kwaliteit van de woningportefeuille. Dit gebeurt vooral bij nieuwbouw en renovatie. Hier worden de grootste labelstappen behaald. Alle
nieuwbouwwoningen die wij realiseren hebben energielabel A . Bij renovatie maken wij minimaal twee
labelstappen en streven wij naar een B-label. Ook in het reguliere onderhoud worden maatregelen genomen
zoals het plaatsen van dubbele beglazing en vervangen van de ketel. Deze maatregelen zorgen vaak ook
voor een labelstap.
We merken dat er bij bewoners veel interesse is in zonnepanelen. Ook bij VVE’s. Op dit moment doen we
ervaring op met het plaatsen van zonnepanelen op huurcomplexen. Daarna kijken we of er ook in VVE’s
haalbare projecten met zonnepanelen kunnen worden gerealiseerd. HuurDeZon is in alle gemeenten
mogelijk en zeer geschikt bij eengezinswoningen.
10
Planmatig onderhoud
In het Noorlander complex gaan we de laatste fase in om de kozijnen vervangen. We blijven in
samenwerking met de brandweer rookmelders plaatsen. In 2016 wordt er in/aan 28 complexen/clusters
planmatig onderhoud gepleegd. De werkzaamheden verschillen per complex in Noord; een schilderbeurt
geven, cv combiketels aanbrengen, kozijnen vervangen, verlichting-intercom aanbrengen, lift installeren,
gasmeter ketelhuis aanbrengen, dakbedekking vervangen of in collectief warm water voorzien.
Leefbaarheid en bewonersparticipatie
Ook in 2016 zetten we in op leefbaarheid en bewonersparticipatie. Onze wijkbeheerders worden in heel
Amsterdam-Noord gebiedsgericht ingezet met een focus op de Vogelbuurt, Volewijck, de Banne,
Molenwijk, Buikslotermeer en Nieuwendam. Ook in 2016 zal Eigen Haard de diensten van de wijkbeheerder
aan de VvE’s en huurders aanbieden. Hieronder staan onze doelen per wijk.
Vogelbuurt
•
Vergroten zelfredzaamheid en sociaal eigenaarschap bewoners door:
-
•
Basisbeheer op groen:
-
•
Inzet wijkbeheerder zodanig dat bewoners worden gestimuleerd om zelf aan de slag te gaan
met hun problemen;
Inzet Mobiel Onderhoudsteam Zone3 voor klussen bij kwetsbare bewoners. Bewoners dienen
wel altijd, indien mogelijk, zelf mee te helpen of onkosten te financieren;
Verdere uitbouw van de buurtwerkkamer, zodat dat een onmisbare ontmoetingsplek voor
activering van buurtbewoners wordt. Vorming van een bestuur, die de buurtkamer zelf gaan
runnen. Verder afbouw van uren van de coördinator;
Optimale inzet van wijkpartners in de buurt, zoals het Leefkringhuis, Burennetwerk en de
Nederlandse Tuinenstichting;
Mogelijk inzet project Springlevende Wijk van Academie van de Stad.
Uitvoering project tuinenaanpak Meeuwenlaan: op orde brengen en eenheid creëren in
beeldbepalende voortuinen aan de Meeuwenlaan. Voorbereiding en ontwerp in 2015,
uitvoering winter/najaar 2016;
Project Sociaal Tuinieren van de Nederlandse Tuinenstichting uitrollen in de Vogelbuurt.
Groepen vrijwilligers knappen tuinen van ouderen en kwetsbare bewoners op en beplanten
deze duurzaam. De tuinen worden na de ‘makeover’ door individuele vrijwilligers regelmatig
bijgehouden, waardoor de eenzaamheid waar de betroffen mensen vaak onder lijden,
structureel doorbroken wordt.
Activering en toeleiding naar werk:
-
Inzet Mobiel Onderhoudsteam Zone3, waarbij we ons inzetten om zoveel mogelijk werklozen en
mensen met een afstand tot de arbeidsmarkt uit Amsterdam Noord te laten instromen (en weer
uitstromen naar vast betaald werk);
Samen met partners kijken/onderzoeken en uitwerken hoe de economische ontwikkelingen
aan de IJ-oevers een kans op werk kunnen bieden aan werkzoekenden in de aandachtswijken;
Activering vanuit buurtwerkkamer Ons Koekoeksnest. Optimaliseren samenwerking met DWI,
instroom van verschillende trede-klanten.
Buikslotermeer
•
Basisbeheer op schoon, heel en veilig;
-
Verandering van schoonmaakleverancier in Plan van Gool vanwege ontevredenheid en
uitblijven van verbetering huidige partij Zone3. Daarnaast een verandering in de verdeling
servicekosten bewerkstelligen;
11
-
•
Inzet op het vrijhouden bovenstraten in Plan van Gool van fietsen/scooters/winkelwagentjes
e.d. door doorlopende inzet wijkbeheerder en opruimprotocollen;
Handhaving op schotelantennes in Plan van Gool door wijkbeheerder ism opzichter;
Inzet van wijkbeheerder in VVE Zilverberg in De Kleine Wereld;
PKVW aanbieden in VVE’s De Kleine Wereld;
Ondersteunen van buurtambassadeurs De Kleine Wereld door financiële bijdrage aan het
project, in samenwerking met stadsdeel. Verder oppakken van meldingen BA’s aan
wijkbeheerder. Intensiveren samenwerking met buurtambassadeurs.
Vergroten zelfredzaamheid en sociaal eigenaarschap bewoners door:
-
Verder ontwikkelen partnerschap met Samen Krachtig Plan van Gool;
Ondersteuning Breedschap, fonds voor de wijk Plan van Gool. In 2015 financiële donatie
gegeven, in 2016 helpen met bekend maken onder bewoners;
Ondersteuning Breedsterren, groep kinderen onder begeleiding van vrijwilligers die elke
woensdagmiddag zich inzet op schoon, heel, veilig en prettig samenleven in Plan van Gool.
Ondersteuning/faciliteren Kleine Wereld Ondernemers, die actief zijn vanuit buurtwerkkamer
De Kleine Wereld;
Stimuleren van zelfbeheer door BC Hildsven in hun complex;
Oprichting bewonerscommissie Amerbos.
Volewijck
•
Basisbeheer op schoon, heel, veilig en groen:
-
•
Opruimprotocollen door wijkbeheerder;
Aanpakken van vervuilde tuinen, inschakelen Burennetwerk, Stichting Present daarbij;
Onderzoeken mogelijkheid voor schoonmaakcontract complex Laanweg/Meidoornweg;
Inzet Mobiel Onderhoudsteam ter ondersteuning wijkbeheerder bij complexmatige klussen en
kwetsbare bewoners;
Aanbieden PKVW in complexen waar inbraakveiligheid een issue is.
Stimuleren sociaal eigenaarschap en zelfbeheer bij bewoners:
-
Bewoners Laanweg activeren om centrale hal te verfraaien;
Ondersteunen BC Noorlandercomplex bij uitvoeren idee van lampen aan de gevels (ook voor
veiligheid);
Bewoners ondersteunen bij plan voor Elzenpleintje en invulling gemeenschappelijke ruimte.
Banne Buiksloot
Doelen 2016:
•
Waardering ‘Overlast door vervuiling in en direct rond de complexen’ omhoog.
We ondersteunen of organiseren samen met bewoners opruim- , schoonmaakacties of
portiekgesprekken om de woonomgeving schoon en netjes te houden. We brengen dit
tevens onder de aandacht bij het stadsdeel waar het de openbare ruimte betreft.
•
Waardering ‘Mate van veiligheid in en direct rond de complexen ’s avonds en ‘s nachts’
omhoog.
We continueren de inzet van camera’s (Noordkaap, Statenjachtstraat 2-178 en
Statenjachtstraat 600-824) en ronden het aanbieden van PKVW (complexgewijs) in Banne
Zuid af. In Banne Noord bieden we samen met de VvE’s PKVW en/of onderdelen uit PKVW
aan.
We houden net als in 2015 samen met partners voorlichtingsbijeenkomsten voor bewoners
rondom het thema veiligheid en inbraakpreventie. We pakken onveilige en/of donkere
locaties in of rond de complexen aan en plaatsen waar nodig anti inklimbeveiling.
•
Waardering ‘Overlast door criminaliteit in en direct rond de complexen’ omhoog.
•
Waardering ‘Beveiliging trappenhuis en/of galerijen’omhoog.
•
Waardering ‘Inbraakveiligheid van de woning’ omhoog.
12
IJplein
•
Basisbeheer op schoon, heel en veilig;
-
Inzet wijkbeheerder in huurcomplexen EH;
Inzet wijkbeheer in VVE Het Dok voor 6 maanden (met hopelijk verlenging). We streven er ook
naar om de wijkbeheerder in te zetten in VVE Binnendok en VVE Buitendok (ALV’s volgen nog);
Aanbod PKVW in VVE’s onderzoeken;
Donkere en onveilige plekken rondom complexen aanpakken (onderdoorgang IJplein);
Inzet Mobiel Onderhoudsteam Zone 3 bij klussen voor kwetsbare bewoners of complexmatige
verbeteringen.
Nieuwendam Noord - Waterlandpleinbuurt
•
Verbeteren isolatie ter verhoging woongenot bewoners
-
In 2015 (en eerder) hebben bewoners veel geklaagd over vochtproblemen in complex
Naardermeerstraat/Werengouw/Hilversumstraat. Dit wordt veroorzaakt door 2 zaken: het pand
is onvoldoende geïsoleerd (onderzocht in 2015) en bewoners wonen met een te groot
huishouden in een te kleine woning en produceren daardoor teveel vocht (meer
douchen/wassen etc.). Ook weten bewoners te weinig over ventilatie. In 2016 zetten we er op in
dat planmatig de isolatie van de gevel wordt aangepakt en dat Woonservice
energieambassadeurs opleidt en inzet om bewoners voor te lichten over het verwarmen en
ventileren van hun woning.
•
Basisbeheer op schoon, heel en veilig;
-
Inzet wijkbeheerder VVE Alkmaar-, Egmonden-, Schoorlstraat;
Ondersteunen inzet Buurtambassadeurs Werengouw ism stadsdeel Noord. Het in beheer geven van
een boxruimte als opslag voor de buurtambassadeurs;
Aanbieden PKVW in complexen waar nodig, ter verbetering veiligheidsgevoel (ook voor huurders in
VVE’s).
-
Molenwijk
Doelen 2016:
•
Waardering ‘overlast door vervuiling in en direct rond de complexen’ omhoog.
We ondersteunen of organiseren samen met bewoners schoonmaak- en/ of opruimacties
ter bevordering van gevoel sociaal eigenaarschap woning en omgeving. Deze acties
worden ook door de studenten van Stichting Vooruit georganiseerd. Eveneens organiseren
we samen met hen “galerij gesprekken” waarbij we met bewoners leefgedrag in en rond
hun flat aan de orde stellen. We vragen de Alliantie en het stadsdeel ook hier hun
verantwoordelijkheid in te nemen en werken op dit thema nauw met hen samen .
•
Waardering ‘overlast door vandalisme in en direct rond de complexen’ omhoog.
We continueren camera toezicht in de Grondzeiler en Bovenkruier waarmee we naast het
voorkomen van vandalisme ook makkelijker de vandaal aan kunnen spreken en de
rekening kunnen sturen. Ook komt dit thema ter sprake in de galerij gesprekken met
bewoners.
•
Een daling van het aantal reparatie opdrachten aan de ATD’s van de Bovenkruier als gevolg
van vandalisme/ verkeerd gebruik.
We continueren camera toezicht in de Grondzeiler en Bovenkruier waarmee we naast het
voorkomen van vandalisme ook makkelijker de vandaal direct aan kunnen spreken en de
rekening kunnen sturen.
•
Waardering ‘Beveiliging trappenhuis en/of galerijen’ omhoog.
Zie hierboven genoemde punten.
•
Waardering ‘Mate van veiligheid in en direct rond de flat ’s avonds en ‘s nachts’omhoog.
Zie hierboven genoemde punten. We lopen met stadsdeel, de Alliantie en politie
schouwrondes door de wijk waarbij ook de sociale veiligheid een belangrijk aandachtspunt
13
is. Op het gebied van Jeugd & veiligheid (veel vernielingen/overlast door jeugd in 2015)
houden we nauw contact met alle partners. We pakken donkere en onveilige locaties aan.
We promoten de diensten van de wijkbeheerder bij de VvE’s Wipmolen en Standerdmolen
waarna we deze indien we inschatten dat er draagvlak is in 2016 aan hen (en de huurders)
aanbieden. We continueren de inzet van een huismeester in de Stellingwegflat.
14
Activiteiten 2016 - 2020
De komende jaren bouwt Eigen Haard 269 nieuwe huurwoningen in Amsterdam Noord. Deze liggen
verspreid over Noord, het betreft de projecten De Bongerd, Vrije Kade (Buiksloterham) en Twiske Zuid. In
2016 worden er 54 van deze huurwoningen opgeleverd, zie onderstaande planning (indicatie).
In 2020 staan 116 woningen in Terrasdorp in de planning om gerenoveerd te worden.
Wat in onderstaande tabel nog ontbreekt zijn Schepenlaan en Buiksloterweg. In het project Schepenlaan
worden nog zeven eengezinswoningen ontwikkeld. Dit worden koopwoningen maar mogelijk worden het
vrijesector huurwoningen. De oplevering zal naar verwachting in 2017 zijn.
Buiksloterweg wordt nu onderzocht en besproken met bewoners. Het zal een project worden maar of het
sloop of renovatie wordt is nog niet duidelijk. De planning is afhankelijk van de ingreep en de aanpak
(ineens of trapsgewijs), maar oplevering zal vermoedelijk wel voor 2020 zijn.
Twee lange termijn projecten die ook niet staan opgenomen in onderstaande begroting t/m 2020 maar waar
we al wel actief mee bezig zijn, betreffen verzorgingshuis Korthagenhuis en het terrein de Overkant.
Wat betreft het Korthagenhuis zijn we ons aan het oriënteren op de toekomst van het gebouw. We willen
daarover in 2016 in gesprek gaan met de gemeente, Evean en andere betrokkenen.
Terrein de Overkant: Op wat langere termijn zal het Hamerstraatgebied tot ontwikkeling komen.
Tegelijkertijd verhuurt Eigen Haard de bedrijfsruimten aan De Overkant, onderdeel van het gebied, om op
die manier het Hamerstraatgebied al wat bekendheid te geven. Vanuit de gemeente is eind 2015 een
strategienota opgesteld, waarin nader op de ontwikkelingsstrategie is ingezoomd. Daarnaast heeft de
gemeente in 2015 de “Gebiedsstudie Sprong over het IJ” uitgebracht, hetgeen mogelijk van invloed is op het
Hamerstraatgebied. Graag gaan we in 2016 met de gemeente in overleg om de ontwikkelingsstrategie nader
vorm en inhoud te geven.
Eigen Haard heeft de ambitie om haar woningportefeuille ook de komende jaren te blijven verversen. Wij
blijven graag met u in gesprek over de mogelijkheden hiervoor.
Nieuwbouw huur
Totaal in Amsterdam Noord
De Bongerd 3C2 afname 42 woningen
De Bongerd dlg. 3A fase 1
De Bongerd dlg. 3A fase 2
De Bongerd dlg. 4A deel 1
De Bongerd dlg. 4A deel 2
De Bongerd dlg. 4B deel 1
Vrije Kade fase 1
Vrije Kade fase 2
Vrije Kade fase 3
Twiske Zuid fase 2+3
Twiske Zuid fase 4
De Bongerd Fase 1 - Stempel 6
Renovatie
Totaal in Amsterdam Noord
Goudreinetstraat 1-34 e.o.
Totaal renovatie en nieuwbouw huur
2016
54
54
42
2017
51
51
2018
97
97
2019
17
17
2020
50
50
8
11
15
18
50
12
20
26
23
8
19
54
51
15
97
17
116
116
116
166
Totaal
269
269
42
8
11
15
18
50
12
20
26
23
8
19
116
116
116
385
Activiteiten in cijfers
Eigen Haard hecht er waarde aan om zo transparant mogelijk te zijn in wat we doen en welke financiële
middelen we daarvoor hebben. Hieronder een overzicht van onze activiteiten in Amsterdam Noord in de
periode tot en met 2020.
Investeringen per jaar in periode 2016 – 2020
Onderhoud
Renovatie
Nieuwbouw koopwoningen
Nieuwbouw huurwoningen
Totaal
A’dam Noord
€8.184.090
€ 3.206.400
€0
€10.908.200
€22.298.690
Totaal
€86.170.000
€63.138.400
€24.449.600
€72.742.000
€246.500.000
Aantal
524
20
Verkoop
Woningen in verkoopvijver
Verkoop 2016
16
%
9,5%
5,1%
--%
15,0%
9,0%
Investeringen in Amsterdam
Indicatief
In onderstaande grafieken is weergegeven hoe de investeringen van Eigen Haard over de periode 2016-2020
verdeeld zijn over Amsterdam en de regio. In de eerste twee grafieken is aangegeven hoe groot het aandeel
is van de verschillende Amsterdamse stadsdelen gemeten naar het aantal woningen dat Eigen Haard in
exploitatie heeft.
Eigen Haard - woningen
Amsterdam - woningen
De tweede set grafieken geven eenzelfde verdeling weer, maar dan gebaseerd op de investeringen in de
periode 2016-2020.
Eigen Haard - investeringen
Amsterdam - investeringen
17
Overzichtskaart
Nieuwbouw
Twiske Zuid
Project Terrasdorp
Nieuwbouw
Schepenlaan
Korthagenhuis
Nieuwbouw
De Bongerd
Nieuwbouw
De vrije kade
Project
Buiksloterweg
De Overkant
18