Transcript ESAME DI STATO DI ISTITUTO TECNICO PER GEOMETRI CORSO

ESAME DI STATO DI ISTITUTO TECNICO PER GEOMETRI
CORSO DI ORDINAMENTO E P.N.I
ESTIMO
La costruzione di una nuova scuola per l’infanzia comporta l’espropriazione di un lotto della superficie di
3.600 mq. E’ stato approvato il progetto definitivo e ne è stata data comunicazione ai proprietari
espropriandi. L’Ente espropriante deve predisporre il piano particellare di esproprio e determinare
l’indennità provvisoria da notificare ai proprietari.
L’area oggetto di intervento interesserà tre fondi contigui costituiti da:
A. Un lotto edificabile con destinazione residenziale, della superficie fondiaria di 1.000 mq per il quale
sono previsti i seguenti parametri urbanistici:
- indice di edificabilità:
2 mc/mq
- rapporto di copertura:
0,30
- altezza massima dei fabbricati:
2 piani
- distanze dai confini:
5m
B. Un terreno agricolo della superficie di 2.400 mq, facente parte di un fondo rustico di 4.02.39 ha con
ordinamento produttivo cerealicolo foraggiero.
C. Una porzione di 200 mq di un giardino privato della superficie di 1.200 mq. Il Giardino è di proprietà
di una villa di 2 piani fuori terra per una superficie complessiva di 300 mq, con un piano interrato
destinato ad autorimessa di 150 mq.
Il candidato indichi quali sono i dati necessari per la compilazione del piano particellare di esproprio e illustri
i criteri generali di stima delle varie areee interessate dall’opera pubblica.
Assumendo opportunamente tutti i dati mancanti, calcoli le indennità di espropriazione che l’Ente
espropriante dovrà notificare ai proprietari interessati.
Indichi infine quali facoltà hanno per legge i singoli proprietari dopo aver ricevuto la notifica delle indennità
offerte.
(durata massima della prova : 7 ore – è consentito l’uso di manuali tecnici e di calcolatrici non programmabili)
Nelle pagine seguenti
SCHEMA DI SOLUZIONE DELLA TRACCIA
PREMESSA
(riportare i dati del testo)
Per rispondere ai quesiti richiesti ho suddiviso il presente elaborato nelle seguenti parti:
1. indicazione dei dati necessari per il piano particellare
2. criteri di stima delle aree interessate
3. determinazione delle indennità di esproprio da notificare ai proprietari
4. facoltà dei singoli proprietari dopo la notifica delle indennità
5. conclusioni
1. indicazione dei dati necessari per il piano particellare
il piano particellare di esproprio deve indicare tutti i dati necessari per identificare i beni da espropriare e i
rispettivi possessori.
La traccia richiede di indicare quali sono i dati necessari per la sua compilazione per cui può essere
sufficiente elencare i dati che servono.
56
25
2
Grosseto
56
26
3
Grosseto
56
48
Totali
0.18.00
ha
0.06.00
ha
200 mq
Seminat
ivo
Seminat
ivo
Seminat
ivo
giardino
12421
70481
Marchi
Luca
Cheli Carla
70481
Cheli carla
21000
Orlandi
Gino
2.200 mq
Indennità
provvisoria
Grosseto
1.000 mq
possessore
2
1.800
mq
1.18.2
3 ha
0.70.0
0 ha
1.200
mq
partita
18
Qualità/
categoria
particella
56
….
foglio
Grosseto
Superficie
Da
espropriare
Comune
1
consistenza
n.
Un esempio di piano particellare per l’esproprio in questione potrebbe essere il seguente:
?
2. criteri di stima delle aree interessate
Si presentano tre casi distinti che hanno tutti in comune il fatto di dover essere riconducibili all’applicazione
della normativa vigente trattandosi di espropriazione per pubblica utilità.
Per la normativa di esproprio verrà preso in considerazione il T.U. 327/2001 con le successive modificazioni
ed integrazioni. In particolare le recenti sentenze della Corte di cassazione equiparano l’indennità al valore
di mercato che il bene avrebbe se fosse sottoposto ad una libera compravendita.
Per le aree edificabili l’indennizzo è uguale al valore di mercato ridotto del 25% se si tratta di opere con
finalità economiche sociali.
Per le aree agricole l’indennizzo è uguale al valore agricolo (di mercato) a cui si può aggiungere il V.A.M. se
il terreno è affittato o coltivato dal proprietario stesso.
Per le aree edificate l’indennità è uguale al valore di mercato
La normativa inoltre prevede che in caso di espropriazione parziale l’indennizzo dovrà tenere conto
l’eventuale diminuzione di valore del bene residuo, facendo riferimento chiaramente all’utilizzo del criterio
in base al valore complementare.
-
Nel primo caso, cioè per il lotto del Sig. Marchi, trattasi di un’area edificabile di cui il
testo fornisce la superficie e i principali parametri urbanistici necessari per
l’edificazione. E’ evidente che l’autore della traccia desidera che la valutazione di tale
area venga effettuata in maniera analitica applicando il criterio del più probabile
valore di trasformazione.
(spiegare in cosa consiste l’applicazione del criterio in base al valore di trasformazione)
-
Nel secondo caso, cioè per il terreno agricolo della Sig. Cheli, si dovrà calcolare il valore
complementare facendo la differenza fra il valore di mercato dell’intero fondo (prima
dell’esproprio) e il valore di mercato del fondo residuo dopo l’esproprio.
-
Nell’ultimo caso, cioè per la porzione di giardino di proprietà del Sig. Orlandi, si dovrà
applicare lo stesso criterio visto per il secondo caso, cioè facendo la differenza fra il
valore mercato della villa prima dell’esproprio e il valore di mercato della stessa dopo
l’esproprio.
Si precisa che il valore complementare deve tenere conto della complementarità fra i beni e cioè di quanto
una parte del bene fa aumentare (o diminuire) il valore dell’altra parte di cui costituisce complemento.
Quindi nel valutare tale bene si dovranno evidenziare le modifiche che la parte residua subirà a causa
dell’esproprio. Tanto per fare un esempio banale, per valutare un chilogrammo di fieno facente parte di
una confezione di 100 chili, non ha senso fare la differenza fra il valore che hanno i 100 chili (che
rappresentano il tutto) e il valore della quantità residua (99 chili) perché non c’è complementarità. Nel
caso di un terreno agricolo invece, la sottrazione di una parte di esso, comporta modifiche
nell’ordinamento produttivo della parte residua con possibile aumento dei costi di produzione dovuti alla
non più proporzionalità dei fattori (legge delle proporzioni definite). Analogamente nel caso della porzione
del giardino che rappresenta un complemento di pregio alla villa.
3. determinazione delle indennità di esproprio da notificare ai proprietari
STIMA DEL LOTTO EDIFICABILE (Rif. 01 – proprietà Marchi Luca)
Calcoli plano-volumetrici:
- cubatura massima edificabile :
1000 mq x 2 mc/mq = 2000 mc
- area coperta massima
1000 mq x 0,30 = 300 mq
- latoa A area (assunto)
40 ml
- lato B area
1000/40 = 25 ml
- area di confine
1000 – (30 x 15) = 550 mq
- area edificabile entro i confini
1000 – 550 = 450 mq
- altezza edificio
2 piani (6 metri)
- superficie coperta(progetto)
300 mq
- volume edificio
300 mq x 6 m = 1800 mc
- superficie lorda di pavimento
300 x 2 piani = 600 mq
- riduzione per spazi condominiali- 10%
- aumento per superfici balconi
+ 10%
calcoli economico-estimativi:
- superficie commerciale
600 + 10% - 10% = 600 mq
- valore di mercato unitario 1800 €/mq (per edifici simili in zona)
- valore di costo unitario
580 €/mc (costo medio di costruzione per edifici
simili in zona)
- valore di mercato edificio 1800 € x 600 mq = 10.800.000 €
- valore di costo edificio
580 € x 1800 mc = 10.440.000 €
- valore di trasformazione dell’area 360.000 €.
- Indennità ai sensi della normativa vigente: 360.000 x 75% = 270.000 €
STIMA TERRENO AGRICOLO (Rif. 02 – proprietà Cheli Carla)
Si tratta di un piccolo fondo rustico con coltivazione di cereali (frumento avvicendati a foraggiere (trifoglio).
Si stimerà il valore di capitalizzazione del fondo prima dell’esproprio facendo un bilancio sommario e
capitalizzando il BF ad un tasso del 2,5%.
PLV = 4 ha x 50 qli/ha x 30 €/qle = 6000 €
Sa (25%) + ST (5%) + Q (15%) + SV (15%) + TR (8%) + I (2%) = 70 %
Totale spese 6000 x 70% = 4200 €
BF = 6000-4200 = 1800
V0 = 1800/.025 = 72.000 €
Si stimerà ora il valore di capitalizzazione del fondo dopo l’esproprio facendo un bilancio sommario e
capitalizzando il BF ad un tasso che per effetto dell’esproprio varierà al 2,6%. La riduzione di superficie (2400 mq) inoltre, oltre ad una diminuzione della produzione in proporzione, comporta un aumento delle
percentuali di alcune spese:
PLV = 3,76 ha x 50 qli/ha x 30 €/qle = 5640 €
Sa (28%) + ST (5%) + Q (20%) + SV (15%) + TR (8%) + I (2%) = 78 %
Totale spese 5640 x 78% = 4399,2 €
BF = 5640-4399,2 = 1240,8
V0 = 1240,8/.026=47.692,3€
Valore terreno agricolo da espropriare = 72000 – 47692,3 = 24.307,7 €
Indennizzo: considerando che il fondo non è coltivato da coltivatore diretto né dato in affitto. Considerato
inoltre che il tipo di opera pubblica non comporterà alcun vantaggio all’espropriato, l’indennizzo sarà
pertanto 24.307,7 €.
STIMA PORZIONE DI GIARDINO (Rif. 03 – proprietà Orlandi Gino)
(breve descrizione della villa)
Valore dell’immobile prima dell’esproprio:
•
Nella zona il mercato immobiliare attribuisce a beni simili, cioè a ville dotate di ampio giardino
senza autorimessa, in media un valore di 2500 €/mq. Si può considerare il valore dell’autorimessa
sottostante in proporzione ai vani principali con un coefficiente del 40%, cioè 100 €/mq
•
Il valore di mercato potrebbe essere: 2500 € x 300 mq + 1000 € x 150 mq = 750000 + 150000 =
900.000 €
Valore dell’immobile dopo l’esproprio:
•
la mancanza di una piccola parte (1/6) di giardino non influenza particolarmente il valore della villa
per cui si considera una svalutazione del 2%. La villa potrebbe valere il 2% in meno, cioè 896.700 €
Valore del terreno espropriato = 900000-896700 = 18.300 €.
Indennizzo: non essendoci vantaggi speciali e immediati per l’espropriato a seguito dell’opera, l’indennizzo
corrisponderà alla somma sopra calcolata cioè € 18300
4. facoltà dei singoli proprietari dopo la notifica delle indennità
L’espropriante notificherà agli espropriati gli indennizzi sopra calcolati, a titolo di indennità provvisoria. Gli
interessati potranno accettare tale indennizzo, trasformando l’esproprio in una Cessione Volontaria e a
seguito di ciò spetteranno loro le maggiorazioni previste dalla legge.
Nel caso di rifiuto o di mancata risposta, l’indennità definitiva verrà calcolata da una Commissione
provinciale appositamente costituita o da un arbitrato, sulla cui entità potrà essere fatto ricorso
inappellabile in secondo grado presso il tribunale competente.
5 . conclusioni
A seguito delle indicazioni contenute nella traccia fornita, delle considerazioni estimative effettuate, dei
dati utilizzati e dei calcoli richiesti, sono giunto alle seguenti conclusioni:
dopo avere evidenziato i dati necessari per il piano particellare d’esproprio, gli indennizzi sono di seguito
riportati.
proprietario
beni
indennizzo
Marchini Luca
Lotto edificabile …..
Cheli Carla
Terreni agricoli ….
24.307,70
Orlandi Gino
Porzione di giardino …
18.300,00
270.000,00
312.607.7
Il totale dell’indennizzo corrisponde quindi a €. 312.607.7 (diconsi trecentododicimilaseicentosette/00
euro).
Abbadia S.S. , 19 giugno 2014
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