Transcript Miglioramenti A Mer - Istitutoserpieri.it

QUESITO ESTIMATIVO
Indennizzo per opere di miglioramento effettuate dall’affittuario
( aspetto economico – valore di mercato)
Un affittuario, dopo avere ottenuto l’autorizzazione del Servizio Provinciale Agricoltura, ha effettuato opere
di miglioramento fondiario consistenti nello scavo di un pozzo per uso irriguo e nell’impianto di irrigazione a
goccia del frutteto.
Il fondo rustico è stato affittato per 15 anni e al momento della effettuazione delle opere di miglioramento,
sono trascorsi cinque anni dall’inizio della locazione .
Il fondo rustico ha una estensione di Ha 41,50 di cui 9,00 ettari di pescheto e 30,00 ettari a seminativo ,
dove viene effettuata una rotazione triennale, con frumento, sorgo e bietola .
In candidato assumendo opportunamente tutti i dati mancanti necessari per la risoluzione del quesito
estimativo , proceda alle seguenti determinazioni :
1) determini l’indennizzo spettante all’affittuario alla cessazione del contratto di affitto
2) esprima il giudizio di convenienza dell’affittuario sui miglioramenti effettuati .
Descrizione del fondo
………………………………………………….omissis…………………………………………
Dati tecnico-economici
SUPERFICIE TOTALE
SUPERFICIE IMPRODUTTIVA
SUPERFICIE AGRICOLA UTILIZZATA (S.A.U.)
Colture erbacee
- frumento
- sorgo
- bietola
41.00.00 Ha
2.00.00 Ha
39.00.00 Ha
10.00.00 Ha
10.00.00 Ha
10.00.00 Ha
Piantagioni 9 Ha di Pescheto
Varietà
Maycrest
Red-top
Suncrest
Forma allevamento
A palmetta
A palmetta
A palmetta
Sesto impianto
4,00 x 4,50
4,00 x 4,50
4,00 x 4,50
Portainnesto
GF677
GF677
GF677
Superficie Ha
3.00.00
3.00.00
3.00.00
Fabbricati
Anno
Valore
Dimensione costruzione unitario
Valore a
nuovo
Vestustà Valore attuale
Abitazione
Capannone per
deposito macchine e
attrezzi
240
1990
1000
240000
85%
204000
800
1950
150
120000
50%
60000
Magazzino
800
1950
150
120000
50%
60000
Totale
324000
Parco macchine
Motrici
Trattrice da 50 Cv 2 RM
Trattrice da 70 cv 2RM
Macchine per la lavorazione del terreno
Aratro bivomere portato doppio
Erpice a denti rigidi
Erpice a denti flessibili
Erpice rotativo
Fresa interfilare
Sarchiatrice con spandiconcime
Trinciastocchi-sarmenti
Macchine per la concimazione
Spandiconcime centrifugo da 400 Kg
Macchine per i lavori colturali
Seminatrice universale
Seminatrice di precisione
Rullo
Sarchiatrice con spandiconcime
Atomizzatore trainato da 10 q.li
Irroratore portato per diserbo
Macchine varie
Rimorchio da 10 t ribaltabile
Carro raccogli frutta trainato
Totale
20.000
30.000
3.500
1.500
2.000
4.000
2.500
3.500
3.000
2.500
6.000
10.000
1.500
4.500
8.000
3.500
5.500
8.500
150.000
Tipo di conduzione
L’azienda viene condotta in affitto , con il lavoro del titolare e dei familiari , costituiti dalla moglie e da un figlio
per un totale di 3 ULU , per un numero totale di 6000 ore lavorative.
Procedimento
Il giudizio di convenienza sulle opere di miglioramento fondiario effettuate dall’affittuario deve tenere in
considerazione i seguenti aspetti :
Durata residua del contratto di affitto
Reddito netto ante e post miglioramento
Costo del miglioramento
Indennizzo spettante all’affittuario , pari all’incremento di valore del fondo
( Rn post − Rnante )
qn −1
Ind
≥k− n
n
rq
q
Indennizzo spettante all’affittuario
In base alla Legge 203/82 , l’indennizzo spettante all’affittuario per i miglioramenti effettuati sul fondo rustico,
( consistenti nello scavo di un pozzo per uso irriguo e nell’impianto di irrigazione a goccia del frutteto) va
valutato sulla base dell’incremento di valore del fondo , dato dalla differenza fra il valore del fondo post
miglioramento, e il valore del fondo ante-miglioramento.
Ind = V post − Vante
Per il calcolo del più probabile valore del fondo ex-ante e ex-post , si utilizza un procedimento sintetico per
valori unitari e tipici, prendendo in considerazione i valori medi ordinari del terreno a seminativo e a frutteto (
asciutto e irriguo) ricavabili dalle tabelle dei Valori agricoli medi pubblicati dalla commissione provinciale
espropri.
Dalle tabelle dei VAM si desumono i seguenti valori ( riferimento Regione agraria n. 7 della provincia di
Bologna)
Seminativo ……… ……………………..………………..28.000 euro/Ha
Frutteto drupacee a bassa densità non irriguo………30.000 euro/Ha
Frutteto drupacee a bassa intensità irriguo ………….32.000 euro/Ha
Per valutare le tare e incolti si fa riferimento al valore/Ha del terreno a seminativo
Valore del fondo ante miglioramento
Qualità
Valore agricolo
medio
28.000
30.000
28.000
Superficie
Seminativo
Frutteto drupacee
Tare e incolti
TOTALE
30
9
2,5
Valore totale
840.000
270.000
70.000
1.180.000
Valore del fondo post miglioramento
Qualità
Seminativo
Frutteto drupacee
Tare e incolti
TOTALE
Superficie
30,00
9,00
2,50
Valore agricolo medio
28.000
32.000
28.000
Valore totale
840.000
288.000
70.000
1.198.000
Indennizzo = 1.198.000 – 1.180.000 = 18.000 euro
Reddito netto affittuario
Il Reddito netto dell’affittuario coltivatore diretto è dato dalla seguente espressione :
Rn = Plv – ( Q + Sv + Tr + Ca)
Non vengono computate fra le voci di costo quelle relative alla manodopera extra-familiare, in quanto le
giornate lavorative necessarie per la conduzione del fondo vengono coperte interamente dal titolare e dai
propri familiari, come si evince dalla tabella di seguito riportata :
Fabbisogno di manodopera
Coltura
Ore/Ha
Superficie
Totale ore
Frumento
30
10
300
Barbabietola
60
10
600
Soia
40
10
400
Pescheto
450
9
4050
Totale
5.850
Essendoci 3 ULU ( pari a 6000 ore lavorative) il fabbisogno di manodopera viene interamente coperto dal titolare e dai
suoi familiari .
Produzione lorda vendibile ante miglioramento
PRODOTTI
FRUMENTO
Granella
Paglia
BIETOLA
SORGO
PESCHE
cv precoci
cv medie
cv tardive
Totale
SUPERFICIE
Ha
10,00
10,00
10,00
9,00
3,00
3,00
3,00
39,00
PRODUZIONE(q.li)
Unità:
Totale:
PREZZO
Euro/q.le
IMPORTO
Euro
65
55
600
85
650
550
6000
850
20
3,5
6,5
18
13.000
1.925
39.000
15.300
170
200
230
510
600
690
65
60
55
33.150
36.000
37.950
176.325
Assicurazione
%
324.000 0,20% 0,50% 0,10% 0,80%
2592
€
Importo
Manutenzione
%
Totale
Reintegrazione
%
Capitale €
Descrizione
Calcolo delle quote
Capitale fondiario
Fabbricati
1025
Sistemazioni ( 25 euro/Ha)
Piantagioni (15.000/Ha)
135.000
5%
6.750
Capitale agrario
Macchine e attrezzi
150.000 8,00% 4,50% 0,50% 13,00%
19.500
Prodotti
107.100
5.350
5%
35.217
Totale generale
Spese varie
Da aziende simili a quella oggetto di stima è stato rilevato che l’incidenza delle Spese Varie sulla Plv è del
25% quindi:
Spese Varie = Plv * 25% = 176.325* 0,25 = 44.081 euro
Tributi
Da aziende simili a quella oggetto di stima è stato rilevato che l’importo dei tributi / Ha è di 200 euro per un
importo complessivo di 8.300 euro
Reddito Netto Ante miglioramento
Il Reddito Netto dell’affittuario C.D è ricavabile dalle seguente espressione
R
n
= Plv − (Q + Sv + Tr + Ca )
Dove
Q=quote
Sv= Spese varie
Tr= Tributi
Ca= canone di affitto
Non si considera il costo della manodopera extra-familiare, in quanto il fabbisogno viene interamente coperto
dal titolare e dai suoi familiari.
Si ipotizza un canone di affitto medio ordinario pari a 250 euro/Ha per un importo complessivo di 10.375
euro/anno.
Riporto di seguito le diverse voci del bilancio necessarie per procedere al calcolo del Reddito netto ex-ante e
ex-post
Reddito netto ante miglioramento
Voce
Produzione lorda vendibile
Quote
Spese varie ( 25% plv)
Tributi ( 200 euro/Ha)
Canone di affitto
REDDITO NETTO
176.325
35.217
44.081
8.300
10.375
78.352
Reddito netto ante miglioramento = PLV – ( Q + Sv + Tr+Ca) = 78.352
PRODUZIONE LORDA VENDIBILE POST MIGLI0RAMENTO
Nel calcolo della produzione lorda vendibile post miglioramento ipotizzo un incremento di rese produttive del pescheto
di 30 q.li/Ha
PRODOTTI
SUPERFICIE
PRODUZIONE(q.li)
Ha
FRUMENTO
Unità:
Totale:
PREZZO
IMPORTO
Euro/q.le
Euro
10,00
Granella
65
650
20
13.000
Paglia
55
550
3,5
1.925
BIETOLA
10,00
600
6000
6,5
39.000
SORGO
10,00
85
850
20
15.300
PESCHE
9,00
cv precoci
3,00
200
600
65
39.000
0
cv medie
3,00
230
690
60
41.400
cv tardive
3,00
260
780
55
42.900
Totale
192.525
Importo
324.000 0,20% 0,50% 0,10% 0,80%
2592
€
Totale
% Assicurazione
% Manutenzione
% Reintegrazione
Capitale €
Descrizione
Quote post miglioramento
Capitale fondiario
Fabbricati
1025
Sistemazioni ( 25 euro/Ha)
135.000
5%
17.500
Impianto irriguo ( 6.000 euro/Ha)
54.000
5,0%
2.700
Pozzo artesiano
10.000
2,0%
200
Piantagioni (15.000/Ha)
Capitale agrario
Macchine e attrezzi
150.000 8,00% 4,50% 0,50% 13,00%
19.500
Prodotti
128200
6.410
5%
39.167
Totale generale
Spese varie e tributi
Le spese varie post miglioramento aumentano rispetto alla situazione ante-miglioramento in conseguenza ai
maggiori oneri dovuti alla irrigazione . Anche in questo caso si stima una incidenza percentuale delle spese
varie sulla PLV del 26% , pari a un importo di 50.0056 euro
Per quanto attiene ai tributi si stima un importo forfetario di 200 euro/Ha per un importo di 8.300 euro
Reddito netto Post miglioramento
Voce
Produzione lorda vendibile
Quote
Spese varie ( 26% PLV)
Tributi ( 200 euro/Ha)
Canone di affitto
REDDITO NETTO
192.525
39.167
50.056
8.300
10.375
84.627
Reddito netto post miglioramento = PLV – ( Q + Sv + Tr+Ca) = 84.627
La differenza di reddito netto = (84.627- 78.352)= 6.275 euro
Giudizio di convenienza ( tasso di capitalizzazione del 2%)
( Rn post
6.275
qn −1
Ind
− Rnante )
>k− n
n
rq
q
q10 − 1
1
> 66.000 − 18.000 10
10
rq
q
56.366 >51.234
Suscettibilità = 5.132 euro
Conclusione
Il giudizio di convenienza è positivo in quanto la suscettibilità dell’investimento è di 5.132 euro .