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Il preavviso di recesso del conduttore

Albarosa Capanna, Avvocato 09 - 05 - 2014

Mi sembra opportuno fare un po’ di chiarezza su un istituto quale quello del preavviso di recesso avendo verificato in sede di consulenza che spesso i soci non ne conoscono a fondo la valenza.

Per prima cosa mi preme evidenziare che non si deve confon dere il PREAVVISO con la DISDETTA infatti mentre il primo serve ad interrompere il contratto di locazione prima della scadenza,la seconda serve ad evitare il rinnovo una volta che il contatto sia venuto a scadere.

Spetta al solo conduttore e non al locatore la possibilità di re cedere dal contratto di locazione prima della scadenza e ciò in virtù del fatto che il Legislatore considera il conduttore la par te più debole e pertanto degna di maggiore tutela.

Il recesso può essere esercitato si nell’ambito del contratto ad uso abitazione sia in quello del contratto ad uso diverso come ad es. il contratto commerciale. Esistono due tipi di recesso : il RECESSO LIBERO e quello PER GRAVI MOTIVI Il primo consiste nella facoltà di anticipato recesso prevista nel contrat to di locazione.

In detta ipotesi il conduttore può recedere dal contratto senza specificare i motivi che restano nella sua sfera personale e può essere esercitato anche con termine inferiore ai sei mesi che come vedremo è il termine imposto dalla legge nel preavviso per gravi motivi. L’esercizio del recesso libero può anche esse re differito a dopo che sia trascorso un certo tempo dall’inizio del contatto,per es.dal secondo anno di locazione.

Il secondo tipo è previsto dalla legge e prescinde da qualsiasi previsione contrattuale e deve essere inviato con lettera rac comandata sei mesi prima della data in cui deve avere esecu zione.È subordinato all’esistenza di gravi motivi che devono essere indicati nella raccomandata affinché il locatore possa valutarne la congruità. In questo senso si è espressa la Supre ma corte nella sentenza N 7241/2006 in cui in cui si afferma che i motivi devono essere specificati contestualmente all’eser cizio del recesso e non successivamente al fine di consentire al locatore la precisa e tempestiva contestazione della loro ido neità.

Poiché c’è un interesse anche del locatore alla prosecuzio ne del contratto ed in assenza di una elencazione legislativa dei gravi motivi,possiamo affermare come elaborato dalla Giurisprudenza(si veda ad es.Cass N 15215/2005 e Cass N 549/2012)che i gravi motivi devono essere determinati da fat tori oggettivi,estranei alla volontà del conduttore, imprevedi bili e sopravvenuti.

La Suprema Corte nella seconda sentenza sopra citata ha an che ribadito che il conduttore è sicuramente tenuto a specifi care i motivi del recesso ma non anche a dare spiegazioni in merito.

Per completezza si ricorda che in qualsiasi tipologia di reces so,la tassa di risoluzione anticipata del contratto è a carico del conduttore.

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