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MIGLIORAMENTI FONDIARI
1) Che cos’è un miglioramento fondiario ?
Un miglioramento fondiario è un investimento che viene realizzato sul fondo con lo scopo di determinare un incremento di reddito o un aumento di valore . I più comuni miglioramenti sono: ◊ edificazione di nuovi fabbricati o ristrutturazione di fabbricati esistenti ◊ piantagioni ◊ realizzazione di fonti d’acqua ( pozzi, bacini) o impianti irrigui fissi ◊ sistemazione terreni ◊ interventi di bonifica terreni ◊ miglioramento e o ampliamento della viabilità
2) Da che cosa dipende il giudizio di convenienza e in che termini può essere espresso?
Il giudizio di convenienza di un miglioramento fondiario , cambia a seconda del soggetto : Possiamo ipotizzare due casi , il primo caso è quello del miglioramenti eseguito dal proprietario, il secondo caso il miglioramento eseguito dall’affittuario e usufruttuario
3) Come può essere espresso il giudizio di convenienza per miglioramenti effettuati dal proprietario .
Il giudizio di convenienza del proprietario, può essere espresso in termini di reddito, di valore o fruttuosità dell’investimento ( remunerazione del capitale)
In termini di Reddito
Il proprietario , esprimerà il suo giudizio di convenienza in termini di : ◊ reddito netto per i miglioramenti effettuati dal proprietario-imprenditore ( CD o IAP) ◊ reddito fondiario o beneficio fondiario se effettuato dal solo proprietario La differenza di reddito ( reddito netto e reddito fondiario) fra quello attuale e quello ottenibile in seguito all’investimento dovrà essere maggiore al costo del miglioramento, dato dall’interesse annuo sulla cifra investita.
R post
−
R ante
≥
Kr
Viene detta suscettibilità il maggior ( o minor) reddito annuo che si ottiene con il miglioramento :
s
=
R post
− (
R ante
+
Kr
) La suscettibilità quindi è la misura della convenienza del miglioramento .
In termini di Valore
Il miglioramento sarà giudicato conveniente se l’incremento di valore apportato dal miglioramento sarà maggiore o uguale al costo
V post
−
V ante
≥
K Quindi la suscettibilità sarà data da : s
=
V post
− (
V ante
+
K
)
In termini di Saggio di fruttuosità
Il saggio si ottiene dal rapporto fra la differenza di reddito e il costo , rapportato a investimenti concorrenziali ( r c ) ( titoli di stato, fondi investimento, fabbricati, ecc..)
r r
= ≥
r R c post
−
K R ante
4) Come viene determinato il costo del miglioramento e che differenza c’è fra il metodo Tassinari e metodo Serpieri ? ?
Il costo del miglioramento comprende le spese dirette , cioè le spese effettivamente sostenute e quelle indirette, dovute ad esempio alla diminuzione temporanea di reddito , come nel caso dei frutteti . Si calcola applicando le formule della matematica finanziaria , attraverso la accumulazione iniziale indicizzata .
Il costo del miglioramento secondo il metodo Tassinari
Considera il costo del miglioramento alla fine del periodo transitorio e consiste: ◊ nel posticipare le spese dirette del miglioramento , durante il periodo transitorio , secondo la formula della matematica finanziaria ( es, spese anticipate il 1, 2, 3 anno)
Sp
◊ nel calcolare i mancati redditi rispetto al reddito ante miglioramento ( accumulazione finale)
dirette
=
Sp q o n
+
Sp q
1
n
− 1 +
Sp q
2
n
− 2 ....
+
Sp n Sp indirette
= (
Rf post
−
Rf ante
)
q n r
− 1
Il costo del miglioramento secondo il metodo Serpieri
Considera il costo del miglioramento al momento della stima , prima della esecuzione delle opere di miglioramento ; consiste: ◊ nel anticipare le spese dirette del miglioramento , durante il periodo transitorio , secondo la formula della matematica finanziaria ◊ nel calcolare all’attualità i mancati redditi rispetto al reddito ante miglioramento
Sp dirette
=
Sp o
+
Sp
1
q
1
n
− 1 +
Sp
2
q
1
n
− 2 ....
+
Sp n q
1
n Sp indirette
= (
Rf post
−
Rf ante
)
q n
− 1
rq n
5) Come si esprime il giudizio di convenienza nel caso in cui i miglioramenti sono eseguiti dall’affittuario?
L’esecuzione di un miglioramento sarà conveniente se l’incremento di reddito realizzabile nel periodo di durata residua dell’affitto o dell’usufrutto, è maggiore o almeno uguale alla cifra spesa , al netto della indennità che il proprietario ( il nudo proprietario nel caso dell’usufrutto) dovrà pagare l momento della restituzione del fondo . (
Rn post
−
Rn ante
)
q n rq
− 1
n Ind q n
Rn post = reddito netto post miglioramento (anni residui ) Rn ante = reddito netto attuale K = costo del miglioramento n = numero di annui residui di durata del contratto Ind= Indennità spettante all’affittuario ( incremento di valore del fondo)
6) In base a quale criteri viene determinata l’Indennita’ per chi ha eseguito miglioramenti su fondi altrui
All’affittuario e all’usufruttuario, spetta una indennità che deve essere pagata dal locatore o dal proprietario quando il fondo viene restituito alla scadenza contrattuale . Nel caso in cui il miglioramento è stato effettuato dall’affittuario , l’indennizzo spettante all’affittuario , in base alla Legge 203/82 è pari alla differenza fra il valore del fondo migliorato e il valore del fondo non migliorato, ovvero commisurato all’incremento di valore del fondo conseguente all’opera di miglioramento. Nel caso in cui il locatore o il proprietario non procedono al pagamento dell’indennizzo, l’affittuario ha diritto di rimanere sul fondo ( ritenzione del fondo) fino a quando non verrà liquidato. Nel caso in cui il miglioramento venga effettuato dall’usufruttuario, la legge prevede la corresponsione di un indennizzo, che è pari all’incremento di valore del fondo se si tratta di investimenti che non possono essere valutati autonomamente ( miglioramenti propriamente detti) o alla minor somma fra lo speso e il migliorato se si tratta di addizioni . In caso di addizioni se l’aumento di valore è superiore alle spese di miglioramento attualizzate ( calcolate ai prezzi correnti al momento della stima) viene corrisposto un indennizzo in base alle spese , se invece l’incremento di valore è inferiore alle spese , all’usufruttuario viene riconosciuto un indennizzo pari all’incremento di valore del fondo .