老年人 - 國立臺灣大學財務金融學系暨研究所
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Transcript 老年人 - 國立臺灣大學財務金融學系暨研究所
老人‧房子‧生活
政大地政系特聘教授 張金鶚
中
華
民
國
九
十
九
年
十
二
月
十
一
日
簡報大綱
1
前言
2
三方案的提議
3
預定實施政策的討論
4
結論與建議
2
1.前言
臺灣地區扶養比與人口老化指數表
年別(民國)
97
102
107
112
117
125
135
145
生產者與退休者之比*
7.0:1
6.4:1
4.9:1
3.7:1
2.9:1
2.2:1
1.6:1
1.4:1
人口老化指數**
61.4
80.3
113.4
146.7
184.8
248.0
336.7
369.7
資料來源:經建會(2008)。
*:生產者係指15-64歲人口;退休者係指65歲以上人口。
**:人口老化指數=(65歲以上人口)/(0-14歲人口)×100。
若台灣不推行RM,台灣的工作人口和社會福利制度,是
否承受得起老年人口急遽增加所新增的負擔?
3
我們期待實施RM後,可以做到的是……
資產轉為現金:
年輕時努力打拼,存錢購買房屋的資深國民,在年老且需
要現金支應生活開銷時,能將房屋價值轉為現金。
4
2. 三方案的提議(於「以房養老」研討會提出)
研討會舉辦單位
主辦單位:
中華民國住宅學會、政大台灣房地產研究中心、經濟日報
協辦單位:
內政部、行政院經濟建設委員會、中華民國銀行公會、台
灣土地銀行、財團法人國土規劃及不動產資訊中心
舉辦日期:民國98年12月16~17日
與會討論貴賓:
Edward J. Szymanosky(任職於美國住都部,負責RM計畫)
國內產、官、學界人士
國內社福團體
5
政大台灣房地產研究中心於「以房養老」研討會,
提出三方案模式。
逆向抵押貸款方案(RM)
以「銀行」為主體
售後租回年金屋方案(SL)
以「保險公司」為主體
社會照護服務方案(SC)
以「社會福利機構」為主體
(SC1:附負擔贈與方式、SC2:信託方式)
6
2. 三方案的提議(於「以房養老」研討會提出)
逆向抵押貸款(RM)方案
本方案以銀行為主體,一般情況
銀行評估後接受老年人申請逆向
抵押貸款,若是較弱勢老年人可
透過社會福利機制補助弱勢老人
保費部分。
信託機構等處
理房屋抵押權
授權或信託
抵押權4
現金流
合作
3
監督
銀行
政府
補助弱勢老
人保費1.1
專業諮詢
機構
RM
2
由政府協助成立
• 可發行金融資產證券化(RMBS)
一般市
場機制
保險公司
• 協助承擔老年人壽命風險及房
屋淨值風險
申請
1.2
申請時必須經過專業諮
詢機構諮詢1.0
老年人
•強制施行
• 讓老年人充分了解各方案資訊
7
逆向抵押貸款(RM)參與角色
參與者
老年人
政府
銀行
(金融機構)
保險公司
角色
• 將房地產抵押給銀行以獲取生活零用金,持有房地產所有權
• 未來房地產增值部分將由老年人設定之受益人獲得
• 弱勢老年人可尋求社福機構專業諮詢團體協助取得保費補貼
• 協助補貼弱勢老人保費
• 監督銀行收取手續費與保費情況,與訂約合理性
• 協助成立專業諮詢機構
• 發行逆向抵押貸款
• 與保險公司合作(老年人壽命風險移轉給保險公司)
• 收取保險費用,承擔老年人壽命風險(除弱勢老年人)
• 承擔房地產負淨值風險(當民間機構無法勝任,政府才介入)
專業諮詢機構 •
•
•
•
信託機構
(option)
初期可和社福團體合作(加入相關專業人士協助)
長期應由政府協助成立機構
強制施行部分應為免費政府補貼
應由法律、財稅、不動產、社會福利及估價師等專業人士組成
• 當抵押權規模夠大時,可透過發行金融資產抵押債權證券化商
品的方式提升資產流動性,或轉售抵押權給保險公司。
8
售後租回年金屋(SL)方案
本方案以保險公司(壽險)為主體,
政府主要為審核與監督之角色。主
要保險公司購得之資產,可以委由
物業管理公司來進行管理維護,授
權資產管理公司來進行資產之有效
運用。
•針對保險公司核貸條件與制度進行審核與監督
•利用租稅減免等法規方式鼓勵保險公司提供此方案
監督
政府
資產管理公司
價
金
3
授權
處理
資產
2
保險公司
(壽險)
委託
物業管理公司
2
• 房屋管理維護等事項處理
由政府協助成立
年金
1
專業諮詢
機構
出售
申請時必須經
過專業諮詢機
構諮詢1.0
• 強制施行
• 讓老年人充分了解各方案資訊
老年人
1
出租
管理
2
• 可向保險公司購買壽險降低道德風險
• 保險公司購買房屋,故房屋之維護等
相關工作將由保險公司負責
• 老年人免交房屋稅及地價稅
9
售後租回年金屋(SL)參與角色
參與者
角色
老年人
• 出售房地產並租回居住,房地產為保險公司所有
• 可購買壽險以降低道德風險
• 無房地產所有權,無須負擔房屋稅、地價稅及修繕維護等費用
政府
• 針對保險公司核貸條件與制度進行審核與監督
• 協助成立專業諮詢機構且強制實施
• 可利用租稅減免等法規方式鼓勵保險公司配合實施
保險公司
(壽險公司)
• 承購老年人房地產
• 委託物業管理公司維護管理房地產並處理承租業務
物業管理公司 • 租約期間維護管理房地產及相關庶務
資產管理公司 • 受託進行資產處分(待資產規模足夠時,或可發行證券化商品)
專業諮詢機構 •
•
•
•
初期可和社福團體合作(加入相關專業人士協助)
長期應由政府協助成立機構
強制施行部分應為免費政府補貼
應由法律、財稅、不動產、社會福利及估價師等專業人士組成
10
社會照顧服務(SC1)方案-贈與方案
本方案以社會福利機構(NGO)為主體,
政府主要為協助與監督之角色,資金
部分可用資產貸款方式取得。本方案
可以協助社會上對於老年人福利制度
更趨於完善。
• 協助社會福利機構實施此方案,以補助或提供低
利貸款等方式介入協助
資產管理公司
資產
剩餘5
• 照護服務結束後,協助社福機構進行資產
管理或處分等工作
• 社福單位也可用於社會福利事業上,如提
供成為暫時庇護所等
償還
貸款5
授權
處理
資產4
資產貸款3
政府
監督
附負擔
贈與1.1
由政府協助成立
• 強制施
行,讓老年
人充分了解
各種方案資
訊
專業諮詢
機構
社會福利
機構(NGO)
申請時必須經過
專業諮詢機構諮
詢1.0
提供
照護
服務2
金融機構
現金流3
委託
3
老年人
管理維護房屋4
物業管理
公司
11
社會照顧服務(SC1)參與角色
參與者
角色
老年人
• 將房地產贈與(附負擔贈與)給社福機構,取得照護服務
• 無房地產所有權,無須負擔房屋稅、地價稅及修繕維護等費用
政府
• 初期以補助或減低賦稅等方式,協助社會福利機構實施此方案
• 監督社福機構,確定參與此方案的老年人獲得適當的照護服務
• 協助社會福利團體取得融資
社會福利機構 • 需繳交相關賦稅,負責照護服務並管理維護房屋
• 與政府合作,獲取相關資源、官方配合與協助
銀行
(金融機構)
• 以社福機構受贈的房地產為擔保品給予貸款,協助社福機構獲
得穩定的現金流量
專業諮詢機構 • 初期可和社福團體合作(加入相關專業人士協助)
• 長期應由政府協助成立機構
• 強制施行部分應為免費政府補貼
• 應由法律、財稅、不動產、社會福利及估價師等專業人士組成
物業管理公司 • 租約期間維護管理房地產及相關庶務
資產管理公司 • 受託進行資產處分(待資產規模足夠時,或可發行證券化商品)
12
社會照顧服務(SC2)方案-信託方案
本方案以社會福利機構(NGO)為主體,
政府主要為協助與監督之角色,結合
信託機構來保障老年人權益。本方案
可以協助社會上對於老年人福利制度
更趨於完善。
• 協助社會福利機構實施此方案,以補助或提供低
利貸款等方式介入協助
政府
合作
專業諮詢
機構
資產管理公司
資產
剩餘5
授權
處理
資產4
社會福利
機構(NGO)
提供
照護
服務3
由政府協助成立
• 強制施行,
讓老年人充
分了解各種
方案資訊
• 信託契約結束後,協助社福機構
進行資產管理或處分等工作
• 可法人或自然人私募或公開發行
支付處分收益5
信託期間取
得現金流3
監督2
信託
契約1
申請時必須經過
專業諮詢機構諮
詢1.0
老年人
管理維護房屋3
資金提供者
發行
受益
憑證2
信託機構
委
託2
物業管理
公司
13
社會照顧服務(SC2)參與角色
參與者
角色
老年人
• 與信託機構簽訂信託契約,約定社會福利團體應提供之照護服
務及未來房地產產權移轉予社會福利機構
政府
• 監督整個機制運作,監督管理信託公司契約及運作
社會福利機構 • 單純提供照護服務給老年人
• 取得資產後可授權資產管理公司做處分
信託機構
資金提供者
• 負責管理維護房屋(授權物業管理公司)
• 監督社會福利團體提供之服務是否如契約所訂定
• 發行受益憑證,取得資金提供給社會福利團體執行照護服務
• 可為自然人或法人,受益憑證購買者分享日後資產處分的報酬,
或透過資產組合的模式,定期獲得報酬
物業管理公司 • 租約期間維護管理房地產及相關庶務
資產管理公司 • 受託進行資產處分(待資產規模足夠時,或可發行證券化商品)
專業諮詢機構 • 初期可和社福團體合作(加入相關專業人士)
• 長期應由政府協助成立機構
• 強制施行部分應為免費政府補貼
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• 應由法律、財稅、不動產、社會福利及估價師等專業人士組成
三方案之利弊分析(1/2)
方案
利
弊
逆向抵押貸款(RM)
• 銀行
逆向抵押貸款配合正向抵押貸
款,資金流動性高
• 老年人
擁有產權,增值仍屬於其指定
之繼承人所有
• 銀行
風險評估不容易、貸款成數評
估不易
• 老年人
銀行收取手續費保費過高,貸
款不划算
售後租回年金屋(SL)
• 保險公司
持有產權,出租無空置率問題
• 老年人
無須負擔稅賦、房屋管理事項
,利用保險公司的壽險機制搭
配此方案降低道德風險
• 保險公司
購買分散的房地產較無誘因
• 老年人
保險公司願付價格可能偏低不
合理,造成買賣不成,可能有
道德風險問題
15
三方案之利弊分析(2/2)
方案
利
弊
社會照護方案
-贈與方式(SC1)
• 老年人
機制簡單、費用產生較少,且
社福機構不只提供零用金且涵
蓋必要之照護服務
• 社會福利機構
協助有需要之老年人,幫助其
獲得更好的居家照護等服務
• 老年人
利用附負擔贈與方式,可能缺
乏監督機制
• 社會福利機構
主要專業為提供照護等社會服
務,對於風險評估、資金取得、
房地產管理較無法全方位的處
理,初期社會福利機構取得資
金較不易
社會照護方案
-信託方式(SC2)
• 主要解決社會福利機構對於
資金取得、風險評估等財務上
處理較無專業的問題,利用信
託契約的方式委由專業團隊處
理,社會福利機構專職提供照
護方式
• 透過信託機構處理,可能募
集資金不容易、手續費過高
• 老年人較為相信社會福利機
構不願意將財產信託到信託機
構等問題
16
3. 預定實施政策的討論
(1)預定實施的RM政策(整理自新聞報導):
內容
實施方式
為政府社會福利政策的一環,採「政府出資、銀行代辦」方式進行。
適用對象
六十五歲以上單身、無子女(無繼承問題),且因為擁有房地產而無法符合
低收入戶資格的近貧老人。
領取方式
終身按月領取固定生活費,即「活多久、領多久」。
行政院官員說,若對領取年限設限,失去照顧近貧老人經濟安全的用意,但
也因是領到「終身」,銀行認為風險過高,不願意自行承辦,最後是採取由
「政府出資、銀行代辦」的方式進行,代辦的銀行將從中抽取代辦手續費。
辦理方式
官員說,符合申請「以房養老」的近貧老人,自後年開始,可以向政府指定
的代辦銀行申請,將自己擁有的房地產估價,並抵押給政府。
舉例來說,若房屋價值估計為六百萬元,雙方約定每月固定給付兩萬五千元
的生活費,原本政府只需要透過銀行給付二十年,但如果申請人二十年後依
然在世,政府會繼續負擔每個月生活費,超過廿年後的經費支出,即與代辦
銀行無關。 但如果申請人提早過世,例如申請後十年就過世,由於申請人
沒有繼承問題,所以其所抵押不動產剩餘的三百萬價值,則由政府自動接收,
17
該不動產也將收歸國有。
(2)與美國HECM制度比較
台灣預定實施政策
美國HECM
政府出資
政府無須出資
•銀行貸款給老年人
•政府收到保費現金,並賺取利息(收取
保費以因應未來的風險)
根據RM申請者的年紀,給予
5~6成的貸款成數
依據美國經驗,5~6成的貸款成數,遠高
於HECM的借貸額度
成數與RM產品訂價有關
政府出資、銀行代辦撥款
美國的經驗中,政府無須出資,僅需負
擔保險。由於政府無須出資,在相同預
算額度下,政府可照顧更多RM申請者。
銀行承做RM,沒有風險,因為未來回
收金額已經確定,沒有違約風險。
支付年限最長為20年,若超
過20年,由政府支付生活費
沒有固定年限
18
(3)對預定實施政策的幾個擔心
代理問題?
銀行無須負擔估價過高的風險,由銀行代辦撥款,
恐出現代理問題。貸放金額過高亦為美國次貸風
暴的原因之一。
為何有20年期限?
銀行的支付年限限定為20年,超過20年的現金由
政府支出。取國家資源挹注於RM申請人,對其他
未申請RM的老年人,造成不公平。
19
(4)站在更宏觀的角度來看RM
RM僅為所得補充
由RM得到的金額,不應視為支應所有生活開銷,RM只是用來
改善所得狀況,做為老人所得的補充。
無論是否實施RM,都應確保老年人最低生活水準
沒有房子的老年人,政府如何照顧?
即使已申請RM,若生活也尚未達到最低生活水準,政府如何照顧?
RM不應取代社會福利的補助。
試想有兩位沒有所得的老人,一個有房子,另一個沒有房子:
有房子的老人,從年輕時就努力奮鬥,存錢購屋。
沒有房子的老人,在年輕時把所有積蓄都花光。
若以RM取代社會福利的補助,對有房子的老人不公平。
20
4.結論與建議
(1)RM制度的推動方向要修正
目前定位為社會福利
市場化、金融產品
21
(2)在市場化的定位下,RM具規模經濟特性
初期推動不易,政府需投入資源建立制度,及
教育社會大眾,以推廣RM政策。
長期若申請案例數增加,保險制度可支應壽命
風險、價格風險。
22
(3)未來應立法,訂定「以房養老條例」
在正確的推動方向下,若實施制度與銀行法、
民法有所捍格,應透過立法—以房養老條例,
讓RM制度順利運行。例如,
現行「銀行法」規範銀行應評估借款人償債能力
現行「民法」對於繼承之規定
23
簡報結束
Q&A
24