Transcript Dynamiek in de huursector, opgaven voor de

Dynamiek in de huursector, opgaven
voor de woonruimteverdeling
Studiedag Huisvestingswet en
woonruimteverdeling
Marja Elsinga, OTB Research Institute for the Built Environment / TU Delft
Delft
University of
Technology
Challenge the future
Overzicht
• De Nederlandse huursector in perspectief
• Ontwikkelingen in de sociale huursector
• Betaalbaarheid en huisuitzettingen
• Imago van de sociale huursector
• Opgaven voor de woonruimteverdeling
Studiedag Huisvestingswet
2|
Uit: Woonbondig
Studiedag Huisvestingswet
3|
Sociale huursector in de EU27,
Cecodhas, 2012
 Weinig sociale huur
in Zuid- en OostEuropa
 Rond 20%: AT, DK,
UK, SW, FR, CZ en
FI
 32% in NL
Studiedag Huisvestingswet
4|
Ontwikkeling eigendom, 1947-2010,
Van der Schaar
1987, WBO, WoON
100%
90%
80%
70%
60%
50%
40%
30%
20%
10%
0%
eigen woning
particuliere huur
sociale huur
1947 1956 1967 1975 1985 1993 2005 2010
Studiedag Huisvestingswet
5|
Ambitie regeerakkoord: stimulering eigen huis
• Maar reactie op de crisis:
• Nieuwe gedragscode hypothecaire financiering
• Maximum 104% LTV, naar 100% in 2018
• Maximum 50% aflossingsvrij
• Aanpassing hypotheekrenteaftrek:
• Starters: aflossen voorwaarde voor aftrek
• Zittende eigenaar-bewoners: geleidelijke afbouw 4e schijf
• Dus toegang koopsector moeilijker:
• Hogere maandlasten
• Eigen geld nodig
• Hypotheekverstrekkers kritisch op arbeidscontracten
Studiedag Huisvestingswet
6|
Consequenties
• De sociale huursector krimpt
• Koopsector moeilijker toegankelijk
• De particuliere huursector afgelopen decennia gekrompen, beleid
gericht op groei van deze sector, wat is het effect van dit beleid
• Grote druk op de sociale huursector
Studiedag Huisvestingswet
7|
Overzicht
• De Nederlandse huursector in perspectief
• Ontwikkelingen in de sociale huursector
• Betaalbaarheid
• Legitimiteit
• Opgaven voor de woonruimteverdeling
Studiedag Huisvestingswet
8|
Meer lagere inkomens in de sociale
huursector,WBO, 1981, WBO 1998, Woon 2013, OTB bewerking
25
20
15
1981
1998
2013
10
5
0
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
Studiedag Huisvestingswet
9|
Revolving fund: druk op huren
Nieuwbouw
Huurinkomsten
Renovatie
Verkoopopbrengsten
Leefbaarheid
Heffing
Studiedag Huisvestingswet
10 |
Huurtoeslag: meer kwaliteitskorting +
afschaffen passendheidstoets, 2014
€ 699,48
Huursubsidiegrens
40%
0%
0%
40%
65%
65%
65%
100%
100%
100%
0%
0%
0%
€ 556,82 /596,75
Aftoppingsgrenzen
65%
€ 389,05
Kwaliteitskorting
100%
100%
€ XXX
Laagste inkomensklasse
0%
jongeren
0%
alleenstaand
tweepersoons meerpersoons
ouderen
Studiedag Huisvestingswet
11 |
% boven betaalbaarheids-norm
(Nibud), gereg. Huur, WoON 2012, Haffner & Boumeester, 2014
100
90
80
70
60
netto huur
50
netto huur +energie
40
30
20
10
0
1
2
3
4
5
Studiedag Huisvestingswet
12 |
% onvoldoende ruimte voor NVMT,
gereg. huur, WoON 2012, SCP, 2012, Nibud, 2012, bewerking RIGO
Studiedag Huisvestingswet
13 |
Vonnissen en huisuitzettingen,
Raming op basis van enquete Aedes onder 45% corporaties
25000
20000
15000
vonissen
uitzettingen
10000
5000
0
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
Studiedag Huisvestingswet
14 |
Overzicht
• De Nederlandse huursector in perspectief
• Ontwikkelingen in de sociale huursector
• Betaalbaarheid
• Legitimiteit
• Opgaven voor de woonruimteverdeling
Studiedag Huisvestingswet
15 |
Legitimiteit van de sociale huursector staat
onder druk
• Morele verontwaardiging:
• Schandalen, parlementaire enquête
• Marktverstoring:
•
•
Valse concurrentie
Inefficiënt
• Onduidelijkheid sociale opgave:
• Zorgt een woningcorporaties nog voor betaalbaarheid?
• Insiders profiteren, is een corporatie er voor outsiders?
Studiedag Huisvestingswet
16 |
Wat is legitimiteit?
• Wettelijk versus draagvlak
• Suchman (1995):
• Pragmatische legitimiteit: oplossing voor problemen stakeholders
• Morele legitimiteit: sluit aan bij moraal
• Cognitieve legitimiteit: herkenbaar, betekenisvol en uitlegbaar
• Hendriks et al (2011):
• Input legitimiteit: vertrouwen bij de stakeholders
• Throughput legitimiteit: transparantie in de productie (efficiency)
• Output legitimiteit: herkenbare en gewaardeerde output
• Ingewikkeld maar cruciaal!!
Studiedag Huisvestingswet
17 |
Wat is de legitimiteit van een
woningcorporatie?
• Wettelijk kader: biedt tot nu veel ruimte
• Draagvlak:
• Oplossen problemen stakeholders
• Transparantie en efficiency
• Aansluiting bij moraal, begrijpbaarheid, wat is de kerntaak:
• “Belang van de volkshuisvesting” was erg op gerekt
• 32% sociale huur, 2,8 miljard huurtoeslag en
betaalbaarheidsprobleem?
• Welke problemen worden opgelost door sociale sector?
Studiedag Huisvestingswet
18 |
Conclusies
• Betaalbaarheid:
• Meer lage inkomensgroepen + hogere huren
• Huurtoeslag onder druk
• Meer mensen met betaalbaarheidsproblemen + huisuitzettingen
• Legitimiteit:
• Wettelijk kader: laat veel ruimte
• Efficiency/transparantie: kan beter
• Herkenbaarheid en aansluiting bij moraal: vraagt herbezinning
Studiedag Huisvestingswet
19 |
Overzicht
• De Nederlandse huursector in perspectief
• Ontwikkelingen in de sociale huursector
• Betaalbaarheid en huisuitzettingen
• Imago van de sociale huursector
• Opgaven voor de woonruimteverdeling
Studiedag Huisvestingswet
20 |
Huisvestingswet en woonruimteverdeling onderdeel systeem
Institutioneel lagen model, afgeleid van Williamson
Informele instituties:
Legitimiteit corporaties
Formele instituties:
Woningwet, BBSH, WSW
Huisvestingswet, Huisvestingsverordening
Laag 1
Laag 2
Governance:
Lokale afspraken over de
woonruimteverdeling
Laag 3
Allocatie van producten
Woningvraag en aanbod
Laag 4
-
-
Studiedag Huisvestingswet
21 |
Opgaven voor de woonruimteverdeling
• Legitimiteit: basis voor woonruimteverdeling:
• Corporatie: vastgoedbedrijf of sociale organisatie?
• Soort product: keuzevrijheid of betutteling?
• Uitwerking woonruimteverdeling:
•
•
•
•
•
•
Verordening en afspraken
Hoe woningen adverteren, wie is de verhuurder?
Toewijzen op inkomen, nieuwe passendheidsnormen?
Niet toewijzen, uitsluiten?
Voorkomen van uitzetting of herkansing?
Aparte toewijzing voor flexibele contracten?
Studiedag Huisvestingswet
22 |
Vragen of reacties?
• [email protected]
• Dank voor uw aandacht!
Studiedag Huisvestingswet
23 |