Transcript Download pdf

20
woningmarkt 21
tek st : aernout bouwman - sie en hanneke nagtz a am
illustr aties : arend van dam
Betaalbaarheid
in 6 dilemma’s
Betaalbaar wonen voor iedereen, hoe regel je dat? Op het eerste gezicht
zou je zeggen: óf je zorgt dat mensen met een laag inkomen meer geld
hebben, óf je houdt de huur laag. Maar de betaalbaarheid van sociale
huurwoningen is van veel meer factoren afhankelijk. Corporaties of
overheidsinstellingen hebben daar lang niet altijd invloed op. En de zaken
waar ze wel invloed op hebben, leiden vaak tot lastige keuzes of moeilijke
situaties. Zes dilemma’s rondom betaalbaarheid op een rij.
22
woningmarkt 23
DILEMMA 1
Wat voor de één
betaalbaar is…
dilEMMa’s
in dE
PraKtiJK
herkennen woningcorporaties zich in
deze dilemma’s? En
Wie woont betaalbaarder: de student die op
hoe gaan ze er in de
10 vierkante meter voor honderden euro’s per
praktijk mee om?
maand woont, maar weet dat het tijdelijk is? Of
We legden een aan-
een alleenstaande moeder die weliswaar een
tal dilemma's voor
redelijke huur betaalt voor haar woning met
aan corporatie-
drie slaapkamers, maar toch nauwelijks kan
directeuren.
rondkomen? Betaalbaarheid gaat niet alleen
lees het artikel op
om het verlagen of verhogen van de huren,
aedes.nl in het
maar ook over zorgen dat iedereen in een
woning terechtkomt die bij zijn situatie past.
Wat voor wie betaalbaar is, is deels te meten.
Het Sociaal Cultureel Planbureau (SCP) en het
Nationaal Instituut voor Budgetvoorlichting
(Nibud) hanteren een normbedrag. Ze kijken
DILEMMA 2
De wereld draait door
en wordt steeds onzekerder
niet alleen naar hoeveel van het inkomen op
onderzoeksbureau RIGO ging het in 2012 om
gaat aan wonen (woonquote): een goed ver-
724.000 huishoudens. De kans op armoede is
Wie betaalbaar woont kan niet alleen vandaag de huur
inkomen hebben. Oude en jonge mensen wonen steeds
dienend kinderloos echtpaar kan misschien
het hoogst bij eenoudergezinnen, alleenstaan-
betalen, maar ook morgen. En daarmee is betaalbaarheid
vaker alleen. Dat maakt hen kwetsbaar voor inkomens-
makkelijk 50 procent van het inkomen aan
den tot 65 jaar, niet-westerse huishoudens
van het wonen niet zozeer afhankelijk van de hoogte van
schommelingen omdat ze niemand hebben om op terug te
wonen besteden zonder in de problemen te
en bijstandsontvangers, zegt het CBS. Dit type
iemands huur en inkomen, maar vooral van hoe stabiel dit
vallen. Allemaal ontwikkelingen waar woningcorporaties
komen. Op basis van het inkomen, de huishou-
huishoudens woont vaak in steden als Amster-
inkomen is. Want wie zijn inkomen ziet dalen, ziet zijn
geen directe invloed op hebben. Ze zouden, om betaal-
denssamenstelling en de woonkwaliteit (is het
dam, Rotterdam, Den Haag, maar ook Gronin-
woonquote stijgen. Als gevolg van de economische crisis
baar wonen mogelijk te maken, hun huren mee kunnen
huis groot genoeg voor het gezin?) kijken SCP
gen, Vaals, Heerlen en Kerkrade. Idealiter
en veranderingen in de samenleving wisselen de inkom-
laten dalen en stijgen met inkomens van hun huurders.
en Nibud of het huishouden na betaling van de
wonen zij in de goedkoopste sociale huur-
sten op de korte en middellange termijn voor veel mensen
Dat is moeilijk te realiseren, al was het maar omdat de
huur genoeg geld overhoudt voor onder meer
woningen. Maar dat is lang niet altijd het geval.
meer dan ooit. Steeds meer mensen werken als zelfstandi-
exploitatie van corporatiewoningen en de hiervoor beno-
voedsel, kleding en sociale participatie. Dan
Tegelijkertijd verdient 31 procent van de men-
gen zonder personeel (ZZP’er) waardoor zij geen vast
digde inkomsten voor lange tijd vastliggen.
blijkt dat bijna 1 op de 3 huishoudens in sociale
sen in een sociale huurwoning juist meer dan
huurwoningen deze norm niet haalt. Volgens
de toewijzingsgrens.
DILEMMA 3 Betaalbaarheid op lange of korte termijn?
In Nederland zijn er allerlei regelingen waardoor zoveel
op tot 3,1 miljard euro in 2017. Het is zeer de vraag of
Dus als woningcorporaties en gemeenten binnen dit stelsel
mogelijk mensen betaalbaar kunnen wonen: huurtoeslag,
dit miljardenstelsel op de lange termijn financierbaar is.
van wet- en regelgeving beleid maken om het wonen voor
huurprijswetgeving en hypotheekrenteaftrek. Daardoor is
Ondertussen groeit het aantal mensen dat niet zelfstandig
hun huurders op korte termijn betaalbaar te houden, wer-
de afgelopen eeuw een stelsel ontstaan waarin heel erg veel
de woningmarkt op kan. Middeninkomens vallen tussen
ken ze tegelijkertijd mee aan weer een lapje op de grote
subsidiegeld circuleert. Door dalende koopkracht en stij-
wal en schip omdat zij te veel verdienen voor een gesubsidi-
lappendeken. Meer regulering op de huurmarkt is op korte
gende huren is er de komende jaren alleen maar meer over-
eerde huurwoning en te weinig voor een via de hypotheek-
termijn wellicht nodig om de betaalbaarheid te kunnen
heidsgeld nodig om mensen betaalbaar te laten wonen. 2,7
renteaftrek gesubsidieerde koopwoning. Zij houden ver-
waarborgen, maar maakt de situatie op de vastgelopen
miljard euro huurtoeslag in 2013 loopt naar verwachting
volgens de goedkopere huurwoningen bezet voor starters.
woningmarkt op lange termijn niet beter.
dossier huurbeleid
of scan de Qr-code.
24
woningmarkt 25
DILEMMA 4
Laat de regionale woningmarkt
betaalbaarheid toe?
In krimpgebieden levert betaalbaarheid een
eenmaal in zit, de kans dat hij doorstroomt erg
heel eigen dilemma op. Om de woningvoor-
klein is. Gemeenten en corporaties hebben dus
raad gezond te houden, willen corporaties
te maken met het belang van de zittende huur-
oude woningen slopen en nieuwe, energie-
der versus de woningzoekende. Doordat je
zuinigere woningen bijbouwen. Dat is pas
door de huurprijswetgeving weinig extra huur
rendabel als zij daarvoor meer huur kunnen
kunt vragen aan zittende huurders, zal je meer
regio’s te kunnen waarborgen, kunnen wo-
is de gemiddelde huur per maand 443 euro en
vragen. Maar dat laat de markt simpelweg niet
huur moeten vragen aan nieuwe huurders.
ningcorporaties lang niet altijd de markt
de gemiddelde WOZ-waarde van een woning
toe. In populaire woongebieden speelt weer
Zo wordt het verschil in betaalbaarheid tussen
volgen. Dan worden huurwoningen in grote
173.606 euro. In Zuid-Zeeland ligt de gemid-
een heel ander dilemma. Goedkope huur-
lang zittende huurders en nieuwe huurders erg
steden onbetaalbaar en huurwoningen in
delde huur niet veel lager (429 euro) en ligt de
woningen zijn er zo schaars dat als iemand er
groot. Om de betaalbaarheid in verschillende
krimpgebieden onrendabel. In West-Utrecht
gemiddelde WOZ-waarde op 99.654 euro.
MEEr WEtEn?
Op aedes.nl vindt u onder Feiten & Cijfers
meer over het onderwerp betaalbaarheid.
En op www.rijksoverheid.nl/
onderwerpen/woningmarkt/
betaalbaarheid-woningen.
wel of geen centrale verwarming in zit en
wat de staat van het onderhoud is, doet er
DILEMMA 5
Hoe goed mag iemand wonen
die dat zelf niet kan betalen?
dan even niet toe. Om die reden zouden
corporaties met het oog op betaalbaarheid,
oudere al afgeschreven woningen kunnen
DILEMMA 6
Leidt woningisolatie
wel tot lagere lasten?
doorverhuren bij een minimum aan onder-
Een huishouden is gemiddeld 150 euro per maand kwijt
houd. De huur van deze woningen zou
aan energie. Dat is een kwart van de totale woonlasten.
hierdoor misschien maar 250 à 300 euro
Verbruiken huurders minder gas en elektra, dan heeft dat
per maand kunnen bedragen. Maar vinden
direct een positieve invloed op de betaalbaarheid van
we dat als samenleving acceptabel? Niet
het wonen. Voor woningcorporaties reden om woningen
Er is in Nederland letterlijk geen krot meer te
Iedere nieuwe en bestaande woning op dit
alleen omdat we in Nederland vinden dat
energiezuiniger te maken. Dat leidt immers tot een lagere
rekening? Dat hangt ervan af. Dat energieprijzen stijgen is
bekennen. En dat is maar goed ook. Of niet?
kwaliteitsniveau bouwen en in stand houden is
iedereen gelijk is en dus ook over dezelfde
energierekening, duurzame woningen, minder CO2-
geen wetmatigheid. Zo daalt nu de energieprijs door con-
De gemiddelde bouwkosten van een huur-
een kostbare zaak. Bovendien is het nog maar
basisvoorziening moet kunnen beschikken.
uitstoot en meer comfort voor de bewoners. Maar het
currentie tussen energieleveranciers en een ruim aanbod
woning, inclusief grond, bedragen 175.000
de vraag of mensen met een laag inkomen
Maar vooral ook omdat het verschil tussen
isoleren van een woning kost wel geld. Daarom verhogen
van goedkope gesubsidieerde stroom uit Duitsland. Daar-
euro. Voor dat geld heb je een woning van
hierop werkelijk zitten te wachten. Wie weinig
arm en rijk dan erg expliciet wordt en soci-
corporaties meestal de huur na renovatie, met als argument
naast is ook het gedrag van bewoners van belang: in een
hoge kwaliteit met centrale verwarming, keu-
geld heeft, neemt immers eerder genoegen
ale segregatie en verloedering van wijken
dat die huurverhoging zich terugverdient. Maar resulteert
energiezuinige woning zet je de verwarming al snel wat
ken, woonkamer en twee of drie slaapkamers.
met een zo goedkoop mogelijke woning. Of er
en de woningvoorraad op de loer liggen.
betere woningisolatie daadwerkelijk in een lagere energie-
hoger.