Transcript Lees hier het weerwoord

1e Tieflaarsestraat 15
4182 PC Neerijnen
T 0345 – 56 86 16
F 0345 – 56 86 48
E
[email protected]
Website
www.sds-online.nl
Postadres:
Postbus 65
4180 BB Waardenburg
WEERWOORD OP VERWIJTEN AAN SDS
IN TROUW EN ALTIJD WAT
In het dagblad TROUW van 7 en 8 januari 2014, in twee televisie uitzendingen van het NCRV
programma ALTIJD WAT van 7 januari en 4 februari 2014 is forse kritiek geuit op de
werkwijze van SDS in serviceflats in Nederland. Deze publicaties zijn voortgekomen uit een
samenwerking tussen TROUW, het platform voor onderzoeksjournalistiek Follow the Money
en het NCRV programma ALTIJD WAT.
SDS herkent zich in het geheel niet in deze kritiek en voelt zich door de gepubliceerde
verslagen en door de televisie uitzending in haar goede naam en eer aangetast. SDS ervaart
de in haar ogen misleidende en niet gefundeerde oordelen als aanzienlijke reputatie schade.
In dit Weerwoord wordt ingegaan op de belangrijkste punten van kritiek zoals die zijn
aangetroffen in de media. Alle beschikbare achterliggende stukken zijn op verzoek in te zien
ten kantore van SDS in Neerijnen.
De belangrijkste punten van kritiek op SDS zijn:
A. TROUW van 7 en 8 januari 2014:
1. SDS brengt te hoge kosten in rekening – per jaar tussen de 6 en 9 miljoen te veel in
rekening gebracht
2. Gas – Eper Veste; SDS vraagt 4 eurocent meer dan Nuon
3. SDS verdient naar schatting met gasleveranties €650.000 per jaar
4. SDS berekent een gage voor bestuurlijke ondersteuning, terwijl vakbestuurders van
SDS betaald worden door de vereniging (van eigenaars)
5. Bestuurder kreeg €5.000 toen SDS werd binnengehaald bij een serviceflat –
Wimbledon, Amstelveen
6. SDS heeft nauwe banden met vastgoedinvesteerders die voor te lage prijzen
kunnen kopen
7. SDS misleidt en intimideert bij de verkoop van flats aan investeerder
8. SDS snijdt in de servicekosten – resultaat: geen serviceflat meer
9. SDS beïnvloedt de besluitvorming in de VvE van een serviceflat
10. SDS levert adviseur en bestuurder(s)
11. SDS is Paard van Troje en niet de reddende engel
SDS –
WEERWOORD
– 18 maart 2014
|
Pagina 1 van 19
B. PIETER DE HOOGHFLAT – BILTHOVEN:
12. Aantal bewoners opstandig – 52
13. Bewoner, de heer Mebius
a. [Trouw – 7/8 jan 2014] “we worden misleid en bedonderd”
b. [Trouw – 7/8 jan 2014] “SDS doet zich voor als onze belangenbehartiger, maar
hun grootste belang is om ten koste van de bewoners geld te verdienen”
c. [Utrechts Nieuwsblad – 10 jan 2014] “Toen meneer Bosman hier in 2005
binnenkwam, heeft hij meer dan de helft van de appartementen opgekocht.
Ook heeft hij een bestuur opgezet waarin geen bewoners zitten, maar mensen
die Bosman kent. Toen dat was opgezet, in 2010, werd ons duidelijk dat
Bosman met de constructie het doel had de tarieven zelf te bepalen.”
d. [Utrechts Nieuwsblad – 10 jan 2014] “Voor de locatiemanager betalen wij
€70.000, terwijl deze €30.000 verdient. Voor een klusjesman betalen €43,50
per uur, terwijl deze €10 of €12,50 krijgt. Ook voor gas, verzekeringen en de
administratie, die overigens een grote puinhoop is, betalen we veel te veel. Bij
alle complexen waar SDS de leiding heeft, gaat het zo.”
e. [Altijd Wat – 07 jan 2014] “We betalen ons elke maand suf hieraan, maar er
wordt niets gedaan (aan onderhoud)”
f. [Altijd Wat – 07 jan 2014] “Het grenst aan criminaliteit”
14. Bewoner de heer Weijn
a. [Trouw – 7/8 jan 2014] “De praktijk wijst (echter) uit dat we te maken hebben
met een organisatie die er een administratieve bende van heeft gemaakt, voor
de vreemdste geldstromen heeft gezorgd, waarin geen enkel inzicht te
verkrijgen is.”
b. [Trouw – 7/8 jan 2014] “Daarnaast leveren ze incapabele locatiemanagers,
adviseurs en klusjesmannen. Als die lieden binnenkomen, nemen ze de hele
tent over en de bewoners hebben het nakijken.”
c. [Altijd Wat – 07 jan 2014] “We hebben hier een pot groot onderhoud waar
ieder bewoner aan meebetaalt. In die pot zou een bedrag moeten zitten van
om en nabij de €550.000. Echter, we zijn ervan overtuigd dat er slechts
€180.000 in de pot zit.”
C. SERVICEFLAT KINHEIM - HAARLEM
15. [Altijd Wat – 4 febr 2014] Een erfgenaam van een overleden bewoner stelde bijna
failliet te zijn gegaan vanwege de verplichting van het doorbetalen van de maandelijkse servicekosten tot op het moment van verkoop van het appartement.
D. SERVICEFLAT CRONESTEIN – LEIDEN
16. Gemachtigde van een eigenaar, de heer Admiraal
a. [Trouw – 7/8 jan 2014] “De bestuurder ontsloeg de huisnotaris en stelde een
nieuwe notaris aan”
b. [Trouw – 7/8 jan 2014] “Nieuwe notaris was de vaste notaris van de
Noordwijkse vastgoedinvesteerder de Boer”
c. [Trouw – 7/8 jan 2014] “In plaats van de belangen van de bewoners te
behartigen, wisten de bestuurder en de notaris op slinkse wijze investeerder de
Boer te bedienen”
SDS –
WEERWOORD
– 18 maart 2014
|
Pagina 2 van 19
PRODUCTIES
Productie 1
Jaarrekening SDS 2011 en 2012
Productie 2
Correspondentie en gasleveringsfacturen Eper Veste
Productie 3
Gegevens gasleverantie via SDS aan serviceflats
Productie 4
Vonnis voorzieningenrechter civiel van de rechtbank Amsterdam van
14 maart 2014 in de zaak Boer, de / Trouw BV [zaak- en rolnummer:
C/13/559365/KG ZA 14-222 CB/MB]
Productie 5A
Vonnis voorzieningenrechter civiel van de rechtbank Utrecht van 17
april 2013 in de zaak Spit W.J.L. c.s. / VvE Pieter de Hooghflat [zaak- en
rolnummer 2544813 UE VERZ 13-823 e/4090]
Productie 5B
Vonnis voorzieningenrechter civiel van de rechtbank Utrecht van 21
februari 2014 in de zaak Smit W.F. c.s. / VvE Pieter de Hooghflat [zaaken rolnummer 845359 UE VERZ 12-1793 4091]
SDS –
WEERWOORD
– 18 maart 2014
|
Pagina 3 van 19
WEERWOORD
A.1
SDS brengt te hoge kosten in rekening – per jaar tussen de 6 en 9 miljoen te veel in
rekening gebracht [TROUW 7/8 januari 2014]
1. Deze stelling wordt op geen enkel wijze onderbouwd. De netto omzet, conform het
accountantsrapport van BDO, bedraagt voor 2012 € 1.659.200. SDS levert diensten
tegen marktconforme prijzen, soms zelfs daaronder. Als stichting wordt winst niet
nagestreefd. Gelet op de beperkte marges die SDS rekent op haar tarieven voor
diverse dienstverleningen, resulteert een terugloop in het aantal cliënten snel in een
verliesgevende exploitatie. De boekjaren 2011 en 2012 heeft SDS met verlies moeten
afsluiten. Zie Productie 1.
2. In de media wordt ook gesuggereerd dat SDS “spookfacturen” zou hebben
verzonden. SDS ontkent dit ten stelligste. Bovendien is het zo dat elke factuur aan
een vereniging van eigenaars of een stichting exploitatie alleen betaald wordt na
accordering door de penningmeester, c.q. het bestuur, en dat er een aantoonbare
relatie moet zijn tussen de factuur en de begroting, c.q. een bestuursbesluit. De
accountant controleert de boeken met name, maar niet uitsluitend, op dit soort
transacties.
A.2
Gas – Eper Veste; SDS vraagt 4 eurocent meer dan Nuon [TROUW 7/8 januari 2014]
3. Bij Eper Veste is bij de berekening voor gasleverantie over 2008 een fout gemaakt,
waardoor, naar achteraf bleek, per kubieke meter gas €0,04 te veel in rekening was
gebracht. Op 7 juli 2009 is op creditfactuurnummer 29.042 een specificatie gegeven
van de 4 eurocent per m3, dat in het jaar 2008 te veel was berekend. Het totaal voor
2008 was een bedrag van € 7.936,08 plus 19% BTW (€1.507,86) en derhalve een
teruggaaf van € 9.443,94. Dit bedrag werd met valutadatum 4 augustus 2009
bijgeschreven op de ABN-AMRO rekening van Eper Veste. Ook over de maanden
januari en februari 2009 was 4 eurocent per m3 te veel berekend. Voor die twee
maanden ging het om € 2.653,40 plus 19% BTW (€504,15) in totaal € 3.157,55. Dit
bedrag is op de maandfactuur van maart 2009 (factuurnummer 29.019) gecrediteerd
en verrekend. Het bestuur van Eper Veste was en is daarvan op de hoogte. Zie
Productie 2.
SDS –
WEERWOORD
– 18 maart 2014
|
Pagina 4 van 19
A.3
SDS verdient naar schatting met gasleveranties €650.000 per jaar [TROUW 7/8
januari 2014]
4. Door het collectief inkopen van gas ontstaat een prijsvoordeel. Dit wordt met een
aftrek voor administratiekosten en debiteurenrisico aan de afnemers van SDS
doorgegeven. Het verdienmodel voor SDS bedraagt gemiddeld € 0,007 cent per Nm3.
Via SDS wordt jaarlijks ongeveer 2.435.000 m3 gas doorverkocht naar serviceflats in
den lande. Uitgaande van het verdienmodel van gemiddeld €0,007 levert dit jaarlijks
aan SDS een bedrag op van ongeveer € 17.000,00. Hiervan moeten administratieve
medewerkers betaald worden voor hun aandeel in de leverantie, facturering en
afboeking en moeten de kosten gemoeid met de onderhandelingen met leveranciers
worden betaald. SDS probeert ten gunste van serviceflats in bulk gas in te kopen.
Door het grote volume (jaarlijks 2.5 miljoen m3) kan een gunstiger prijs worden
bedongen dan wanneer een serviceflat zelf de inkoop voor één complex zou doen.
SDS verkoopt dan het door een serviceflat gewenste volume door met een kleine
opslag (ter dekking van haar kosten). Daarbij moet worden opgeteld de kosten voor
transport en de kosten van de energiebelasting. In alle gevallen waar SDS gas levert
aan serviceflats op basis van bulk inkoop, is een serviceflat voordeliger uit dan
wanneer de serviceflat zelf een regeling met een gasleverancier zou treffen.
Overigens geldt hierbij ook dat het bestuur van de VvE via goedkeuring door de leden
– het hoogste gezag binnen een vereniging van eigenaars – achteraf bij de
presentatie van de jaarrekening verantwoording aflegt voor de inkoop en de levering
via SDS. Het zijn derhalve steeds de leden die akkoord zijn gegaan met het beleid ten
aanzien van de levering van gas tegen een van te voren bekend tarief.
SDS heeft bedongen dat pieken en dalen in uurwaarden worden afgevlakt, waardoor
de capaciteitskosten dalen en voor de locaties daarmee ook de transportkosten. SDS
heeft ook de garantie verkregen dat bij overschrijden van de uurwaarde en de
contractcapaciteit geen naheffing plaatsvindt. Door een collectief contract af te
sluiten namens vele serviceflats in Nederland, is alleen SDS debiteur en dit betekent
dat er geen extra administratiekosten berekend worden door de gasleverancier. Voor
de onderhandelingen, de facturatie vanuit SDS aan de aangesloten serviceflats en
voor het (geringe) risico dat SDS loopt als enige debiteur voor het volledige bedrag,
wordt een kleine opslag op de toch al lage gasprijs berekend. SDS is daarover aan
besturen van serviceflats volledig transparant en het grote voordeel blijft nog steeds
bij de serviceflat en alle bewoners. Zie Productie 3.
A.4
SDS berekent een gage voor bestuurlijke ondersteuning, terwijl vakbestuurders van
SDS betaald worden door de vereniging (van eigenaars) [TROUW 7/8 januari 2014]
5. Op verzoek van besturen van een VvE kan SDS bestuurlijke ondersteuning leveren. De
bestuurlijk ondersteuner adviseert het VvE bestuur. Voor deze advisering wordt een
all in bedrag per boekjaar afgesproken; desgewenst kan deze ondersteuning ook op
SDS –
WEERWOORD
– 18 maart 2014
|
Pagina 5 van 19
regie basis – doorberekening van ingezette uren – plaatsvinden. Hiertoe neemt de
ledenvergadering een besluit.
6. De bestuurders die uit de bestuurderspool van SDS door de ledenvergadering worden
benoemd, worden rechtstreeks betaald door de serviceflat en niet door SDS. In het
algemeen bedraagt de vergoeding aan een extern bestuurder een bedrag van €300
tot €325 per dagdeel van 4 klokuren inclusief reiskosten en BTW. Ervan uitgaand dat
een externe bestuurder in een straal van 50 kilometer van een serviceflat woont en
dus 100 kilometer vice versa moet reizen, is de vergoeding €325 - €19 reiskosten €53 BTW: ongeveer €253 voor een dagdeel of €63 per klokuur.
A.5
Bestuurder kreeg €5.000 toen SDS werd binnengehaald bij een serviceflat –
Wimbledon Amstelveen [TROUW 7/8 januari 2014]
7. Een bestuurder (geen lid van de bestuurderspool van SDS) van serviceflat Zuidwende
in Amsterdam, waar SDS diensten verleende, heeft een acquisitiepremie gekregen bij
het aanbrengen van een nieuwe relatie (Serviceflat Wimbledon in Amstelveen). Deze
aanbrengpremie is, zoals was afgesproken, achteraf betaald op 31 juli 2009 en is ook
in de boekhouding van SDS als zodanig verantwoord.
A.6
SDS heeft nauwe banden met vastgoedinvesteerders die voor te lage prijzen
kunnen kopen [TROUW 7/8 januari 2014]
8. SDS heeft geen invloed op de besluitvorming van individuele eigenaren om hun
appartementsrecht aan een vastgoedinvesteerder te verkopen. De voorzieningenrechter civiel van de rechtbank Amsterdam heeft in het vonnis van 14 maart 2014 in
de zaak Boer, de/Trouw BV [zaak- en rolnummer: C/13/559365/KG ZA 14-222
CB/MB] in rechtsoverweging 4.16 hierover het volgende gesteld: “(…) de splitsing van
de woonrechten in appartementsrechten geen operatie was die (…) zich achter de
ruggen van de bewoners voltrok, maar dat dit in alle openheid gebeurde (…).” Zie
Productie 4. Door de verslechterende marktomstandigheden bij serviceflats,
torenhoge servicekosten, veelal lang uitgesteld onderhoud en zeer matige
verkoopbaarheid (of bijna onverkoopbaarheid) van de appartementsrechten, willen
sommige besturen aan de ledenvergaderingen voorstellen om te gaan bezien of er
een belegger geïnteresseerd zou zijn in een (gedeeltelijke) aankoop van leegstaande
en bewoonde appartementen met een vooraf overeengekomen terughuur garantie.
De voorzieningenrechter civiel van de rechtbank Amsterdam heeft in het vonnis van
14 maart 2014 in de zaak Boer, de/Trouw BV [zaak- en rolnummer: C/13/559365/KG
ZA 14-222 CB/MB] in rechtsoverweging 4.17 hierover opgemerkt: “Voldoende
aannemelijk is dat een woonrecht in een serviceflat hoe dan ook niet makkelijk
verkoopbaar was (…). Anders dan Trouw B.V. heeft bepleit, leidde het enkel omzetten
SDS –
WEERWOORD
– 18 maart 2014
|
Pagina 6 van 19
van woonrechten in appartementsrechten er niet toe dat de appartementen ineens
als warme broodjes over de toonbank gingen.” Zie Productie 4.
9. Dat SDS nauwe banden zou hebben met vastgoedinvesteerders, in casu met de heer
A. de Boer, impliceert een negatieve connotatie. Het gebruik van termen als
“onethisch handelen” en “geraffineerd samenspel” suggereert op zijn minst dat er
onoorbaar gehandeld werd. Zulke uitingen of kwalificaties zijn een aantasting van de
reputatie van respectievelijk SDS en de heer de Boer, tenzij die kwalificaties gestoeld
zijn op aantoonbaar feitenmateriaal. Hetzelfde geldt voor de bewering dat SDS zich
verrijkt ten koste van bewoners van serviceflats. Ook hier geldt dat bewezen moet
zijn dat deze ernstige beschuldiging op feiten is gebaseerd, hetgeen nergens in de
publicaties blijkt. Dit wordt ook als zodanig gesteld in het vonnis in kort geding van 14
maart 2014 van de voorzieningenrechter in Amsterdam in de zaak De Boer versus
TROUW [zaak- en rolnummer: C/13/559365/KG ZA 14-222 CB/MB]. Zie Productie 4,
rechtsoverweging 4.8: “De term ‘belangenverstrengeling’ heeft een negatieve
connotatie, in die zin dat daarbij wordt verondersteld dat iemand verschillende, niet
goed met elkaar verenigbare, functies heeft, waarbij hij zich laat leiden door eigen (of
andere) belangen in plaats van door de belangen die hij op grond van (een van) die
functie(s) geacht wordt te behartigen, alsmede tot onzuivere en niet transparante
besluitvorming. De negatieve lading die tot uitdrukking komt in het bericht in Trouw
van 9 januari 2014 over het aftreden van de Boer [als CDA raadslid in Noordwijk],
wordt in dit geval versterkt, doordat in de (eerdere) artikelen wordt gesproken over
een ‘geraffineerd samenspel’ tussen SDS en de Boer en van ‘onethisch handelen’, wat
op zijn minst suggereert dat hier een vuil spelletje wordt gespeeld.” De reputatie van
SDS wordt door deze niet gesubstantieerde uitingen ernstig geschaad.
10. In geen enkele serviceflat is geklaagd over het niveau van de biedingen van een
vastgoedinvesteerder op individuele appartementen. Vindt een eigenaar van een
appartementsrecht de bieding te laag, dan verkoopt hij niet. In alle gevallen zijn de
biedingen geënt op taxaties door een beëdigd taxateur dan wel op realistische
marktprijzen. De potentiele verkopers zijn hiervan op de hoogte. Er is ook geen
enkele verkoper die achteraf geklaagd heeft te weinig voor zijn appartement te
hebben gekregen. De samenwerking tussen SDS en de vastgoedinvesteerders is niet
anders dan de samenwerking tussen een makelaar en een bouwer. Het gaat om
complementaire kennis en vooral om de samenbundeling daarvan. Juist hierover is
SDS altijd transparant geweest, zoals ook te zien is op de website en zichtbaar is
gemaakt in gezamenlijke presentaties voor bewoners. De voorzieningenrechter civiel
van de rechtbank Amsterdam heeft in het vonnis van 14 maart 2014 in de zaak Boer,
de/Trouw BV [zaak- en rolnummer: C/13/559365/KG ZA 14-222 CB/MB] in rechtsoverweging 4.9 hierover het volgende gesteld: “Dat de belangen van SDS en De Boer
regelmatig parallel lopen rechtvaardigt de term ‘belangenverstrengeling’ in deze
context niet.” Zie Productie 4.
11. Het hanteren van termen als “nauwe banden” impliceert immers wantrouwen of
een gevoel van onoorbare belangenverstrengeling, eerder dan een waardevolle
onderlinge aanvulling van kennis en kunde. Het impliceert eerder een benadeling van
potentiele verkopers dan het offreren van een op dat moment marktconforme
SDS –
WEERWOORD
– 18 maart 2014
|
Pagina 7 van 19
bieding, rekening houdend met de (na verkoop) verhuurde staat en dat ook nog
tegen lage huurprijzen en de verplichting fors financieel bij te dragen voor het
(achterstallig) groot onderhoud door de (nieuwe) eigenaar. De voorzieningenrechter
civiel van de rechtbank Amsterdam heeft in het vonnis van 14 maart 2014 in de zaak
Boer, de/Trouw BV [zaak- en rolnummer: C/13/559365/KG ZA 14-222 CB/MB] in
rechtsoverweging 4.15 hierover het volgende gesteld: “Trouw B.V. heeft geen
documenten overgelegd waaruit kan worden afgeleid dat De Boer de
appartementsrechten (…) voor niet reële prijzen van de betrokken eigenaren heeft
gekocht.” Zie Productie 4.
12. In veruit de meeste gevallen zijn er meer investeerders die benaderd worden en die
een bieding kunnen uitbrengen. SDS maakt in voorkomende gevallen, als service, een
biedingsboek, waarin de voorwaarden zijn geformuleerd voor een potentiele bieder.
Dit biedingsboek wordt aan de ledenvergadering ter besluitvorming voorgelegd. Een
voorwaarde kan bijvoorbeeld zijn een garantie om 10 jaar het karakter van de
serviceflat te handhaven. Een andere voorwaarde kan zijn het vastleggen van het
servicepakket met de daarbij behorende garanties dat dit pakket niet wordt
ingekrompen. Weer een ander voorbeeld zou kunnen zijn het sterk verlagen van de
servicekosten en het individualiseren van diensten, zodat niet iedereen moet
meebetalen voor de diensten waarvan men geen gebruik maakt.
13. Zowel in de serviceflat Pieter de Hoogh in Bilthoven als in de serviceflat Cronestein in
Leiden en in serviceflat Sparrenhof in Ede waren er meerdere bieders. In de Pieter de
Hooghflat heeft een onafhankelijke commissie uiteindelijk gekozen voor WVGH /
Seniorenfonds IV C.V. In serviceflat Cronestein werd de huidige groot-eigenaar al in
2007 geïntroduceerd door de VVS-D, die toentertijd als adviseur gekozen was en
waarbij SDS niet in aanmerking kwam. Toen de bemiddeling van de VVS-D op niets
uitliep en het bestuur van de woonvereniging nog een tweetal mislukkingen te
verwerken had gekregen, is SDS teruggevraagd en toen bleek dat de enige nog
geïnteresseerde investeerder de heer de Boer met Cronestein C.V. was. Beide
partijen zijn door de leden van de woonvereniging uitgekozen en “benoemd”.
Cronestein C.V. heeft toen ook tegen marktconforme prijzen appartementen
gekocht, rekening houdend met de “sale and lease back” constructie die de verkoper
werd aangeboden. Hierdoor kon de verkoper tegen een ongeveer €200 per maand
lagere huurprijs blijven wonen; daar tegenover stond dan ook een lagere
biedingsprijs, die rekening hield met de verplichting te investeren in het achterstallig
onderhoud, de op dat moment bestaande leegstand van ongeveer 30% van de
appartementen, de zo goed als onverkoopbaarheid van de appartementen en het
lagere rendement dat een lagere huurprijs met zich meebrengt. De verkopende
eigenaren waren tevreden met deze regeling en niemand van hen heeft daarover
noch op dat moment noch achteraf geklaagd. In het vonnis van de voorzieningenrechter civiel van de rechtbank Amsterdam van 14 maart 2014 in de zaak Boer,
de/Trouw BV [zaak- en rolnummer: C/13/559365/KG ZA 14-222 CB/MB] wordt
hierover opgemerkt in rechtsoverweging 4.12: “…het aanwijzen van SDS als
dienstverlener voor een langere periode, met fixatie van de servicekosten, (was) op
bescherming van de bewoners gericht, dat dat onderdeel van het koopaanbod was en
dat met instemming van het toenmalige bestuur en diens adviseurs geschied (…)
SDS –
WEERWOORD
– 18 maart 2014
|
Pagina 8 van 19
rechtvaardigt echter ook deze gang van zaken niet de ernstige beschuldiging dat er
sprake was van belangenverstrengeling en het bevoordelen van elkaar ten koste van
de bewoners. (…) de beschuldiging dat sprake was van ‘belangenverstrengeling’
tussen De Boer en SDS waarbij onder een hoedje werd gespeeld met benadeling van
de bewoners van serviceflats, vindt onvoldoende steun in de thans beschikbare
feiten.” Zie Productie 4.
A.7
SDS misleidt en intimideert bij de verkoop van flats aan investeerder [TROUW 7/8
januari 2014]
14. De aankoop van appartementen is uitsluitend en alleen een zaak tussen individuele
eigenaren (van een appartementsrecht) en de bieder (de vastgoedinvesteerder). SDS
heeft daar geen actieve bemoeienis mee, evenmin als het bestuur van de serviceflat.
SDS geeft, evenmin als het bestuur, advies ten aanzien van wel of niet verkopen. In
het algemeen zal een vastgoedinvesteerder een minimum aantal appartementen
willen verkrijgen en zal dit aantal ook zijn opgenomen in de ontbindende voorwaarden bij een bieding. Dit minimum aantal is bij alle serviceflats waarin een
vastgoedinvesteerder een rol speelde, genoegzaam bekend gemaakt in het voortraject van revitalisering, zodat alle bewoners/eigenaren zich daarvan bewust waren.
De enige advisering van SDS is aan het bestuur om duidelijk te maken en te blijven
maken dat eventuele verkoop van een appartementsrecht louter en alleen een zaak
is tussen verkoper en bieder. Iedere verkoper beschikt over alle relevante stukken.
Een belangrijk aspect bij de afweging om wel of niet te verkopen is vaak dat een
woonrecht nauwelijks verkoopbaar is vooral vanwege de soms torenhoge
servicekosten en de verplichting die kosten door te betalen ook na het leegkomen
van een appartement totdat verkoop gerealiseerd kan worden. In TROUW komen
echter geen personen aan het woord die verkocht hebben. De voorzieningenrechter
civiel van de rechtbank Amsterdam heeft in het vonnis van 14 maart 2014 in de zaak
Boer, de/Trouw BV [zaak- en rolnummer: C/13/559365/KG ZA 14-222 CB/MB] in
rechtsoverweging 4.18 hierover gesteld: “De stelling van Trouw B.V. dat de bejaarde
bewoners door De Boer in samenwerking met SDS alleen al zijn misleid, doordat zij tot
de verkoop van hun appartementsrechten werden bewogen, zonder te kunnen
profiteren van de aan de splitsing van de appartementsrechten verbonden
waardestijgingen, gaat niet op.” Zie productie 4.
A.8
SDS snijdt in de servicekosten – resultaat: geen serviceflat meer [TROUW 7/8
januari 2014]
15. SDS wordt betrokken bij een serviceflat door het bestuur van het complex. In veruit
de meeste gevallen is een precaire financiële situatie, vaak gekoppeld aan een hoog
percentage (25% of meer) leegstand de belangrijkste reden. Bij leegstand moeten de
maandelijkse servicekosten worden doorbetaald. In bijna alle gevallen betreft dit ook
SDS –
WEERWOORD
– 18 maart 2014
|
Pagina 9 van 19
de kosten voor de dagelijkse in huis bereide warme maaltijd, waarvoor bij niet
afname een kleine korting wordt toegekend. SDS maakt een analyse van de situatie
en brengt in kaart op welke wijze het dienstenpakket goedkoper kan worden
geleverd. Enkele voorbeelden zijn het sluiten van de keuken (inclusief ontslag van het
daar werkende personeel) en het betrekken van een warme maaltijd van buiten. Het
inkrimpen van de openingstijden van de receptie door, bijvoorbeeld, op zaterdag en
later in de middagen geen receptionist(e) te hebben. In veel serviceflats kende men
het fenomeen van nachtwachten. Hiervoor in de plaats wordt de mogelijkheid
geboden via een persoonsalarmeringssysteem zich toch te verzekeren van
(nood)hulp, maar dan alleen wanneer dat noodzakelijk is en niet langer als een in het
complex aanwezige voorziening. Zo kan ook worden geadviseerd om bepaalde
onderhoudscontracten via een collectief contract van SDS te laten lopen, waardoor
vaak een aanzienlijke reductie in kosten kan worden gerealiseerd. Het totaal pakket
aan bezuinigingsmaatregelen wordt aangeboden aan het bestuur en wordt op
verzoek van het bestuur toegelicht en uitgelegd aan de leden. Uiteindelijk zijn het de
leden zelf, als hoogste orgaan in de serviceflat, die wel of niet akkoord gaan met wat
dan heet het basisservicepakket. Dit pakket garandeert enerzijds dat het serviceniveau in de serviceflat gehandhaafd blijft, zij het dat er een andere invulling aan
wordt gegeven door outsourcing, door grotere efficiency en door minder eigen
personeel in dienst te hebben, en anderzijds dat dit pakket wordt opgenomen in de
nieuw op te stellen akte van splitsing van appartementsrechten en als zodanig ook
een voorwaarde is voor een vastgoed investeerder om dit minimumpakket in stand
te houden. Overigens zal een vastgoed investeerder er aan hechten dat zo’n pakket
door de leden is aanvaard en dat het daardoor de garantie biedt dat het karakter van
de serviceflat is en wordt gecontinueerd. In alle gevallen waar revitalisatie heeft
plaatsgevonden op advies van SDS, is die revitalisering een besluit van de overgrote
meerderheid van de leden en wordt het karakter van de serviceflat op een
realistische, kosten effectieve manier gehandhaafd. De voorzieningenrechter civiel
van de rechtbank Amsterdam heeft in het vonnis van 14 maart 2014 in de zaak Boer,
de/Trouw BV [zaak- en rolnummer: C/13/559365/KG ZA 14-222 CB/MB] in rechtsoverweging 4.21 hierover het volgende gesteld: “Al met al luidt de conclusie dat de
beschuldigingen aan het adres van De Boer (…) inhoudend dat De Boer zich schuldig
heeft gemaakt aan belangenverstrengeling en het tegen bodemprijzen ver onder de
taxatiewaarde aankopen van serviceflats, waarmee ten koste van de bejaarde
bewoners miljoenen werden verdiend, onvoldoende steun vinden in het thans
beschikbare feitenmateriaal. Onder de hiervoor geschetste omstandigheden –
(voorzienbare) schade aan de reputatie van de Boer, geuit in een serieuze,
veelgelezen krant, zonder voldoende toepassing van het beginsel van wederhoor –
zijn deze publicaties (…) dan ook onrechtmatig jegens hem.” Hetzelfde geldt mutatis
mutandis voor SDS. Belangrijk voor SDS is dan ook dat deze stichting niet lichtvaardig
wordt blootgesteld aan beschuldigingen die zijn reputatie als dienstverlener
aantasten en een inbreuk vormen op de integriteit van deze organisatie. Zie
Productie 4.
SDS –
WEERWOORD
– 18 maart 2014
|
Pagina 10 van 19
A.09
A.01
A.11
SDS beïnvloedt de besluitvorming in de VvE van een serviceflat
SDS levert adviseur en bestuurder(s)
SDS is Paard van Troje en niet de reddende engel
[TROUW 7/8 januari 2014]
16. In alle gevallen waarin SDS te hulp geroepen werd, zag men de organisatie als een
reddende engel. SDS adviseert slechts en biedt alternatieven. De leden beslissen in
alle gevallen na een afweging te hebben gemaakt. Juist door het bieden van
alternatieven – en de daarmee samenhangende kostenaspecten – kunnen bewoners
zich een goed oordeel vellen en beslissen zij zelf. Alleen op verzoek van een bestuur
beveelt SDS potentiele bestuurders uit de bestuurderspool aan, maar het besluit om
zo een bestuurder te benoemen is volledig aan de ledenvergadering. Hetzelfde geldt
ten aanzien van bestuurlijke advisering. Veel besturen stellen daar prijs op en hebben
daar ook geld voor over. Besturen zijn altijd geheel vrij om advies van SDS wel of niet
te betrekken. De stelling dat SDS het paard van Troje zou zijn, wordt nergens onderbouwd en is derhalve een onterechte beschuldiging die schade toebrengt aan de
reputatie van SDS.
B.12
B.13
Aantal bewoners opstandig – 52 [Pieter de Hooghflat, Bilthoven]
Bewoner van de Pieter de Hooghflat in Bilthoven, de heer Mebius:
a. “we worden misleid en bedonderd” [Trouw – 7/8 jan 2014]
b. “SDS doet zich voor als onze belangenbehartiger, maar hun grootste belang is
om ten koste van de bewoners geld te verdienen” [TROUW 7/8 januari 2014]
17. Recentelijk zijn er twee civiele procedures tegen het bestuur van de VvE van de
Pieter de Hooghflat in Bilthoven gevoerd. Bij de eerste rechtszaak ging het om 21
eigenaren die naar de rechter stapten en de tweede rechtszaak om 29 eigenaren. Het
aantal van 52 is derhalve uit de lucht gegrepen en aantoonbaar onjuist. Overigens
hebben klagers in beide rechtszaken nul op het rekest gekregen. Zie Producties 5A en
5B.
18. De geciteerde bewoner, de heer Mebius, stelt misleiding en bedrog door SDS als een
voldongen feit, zonder dat ook maar op enigerlei wijze te onderbouwen. Beide
begrippen veronderstellen een bewuste opzet van de kant van SDS. Die stelling wordt
niet met bewijsmateriaal gestaafd en neigt derhalve naar laster. Dat TROUW als
kwaliteitskrant deze stelling klakkeloos overneemt en niet op waarheid heeft
getoetst, brengt ernstige schade toe aan de reputatie van SDS.
19. SDS is in 2007 door het toenmalige bestuur van de Pieter de Hooghflat verzocht een
advies uit te brengen. Dit bestuur was op geen enkele wijze gelieerd aan of met SDS.
SDS heeft in opdracht van het bestuur een voorstel gedaan om via revitalisering de
Pieter de Hooghflat voor een dreigend financieel debacle te behoeden. Daarbij heeft
SDS, zoals in alle vergelijkbare gevallen bij andere serviceflats, de mogelijkheid
SDS –
WEERWOORD
– 18 maart 2014
|
Pagina 11 van 19
geboden aan het bestuur – en via het bestuur aan de leden – om bepaalde diensten
te leveren. Na acceptatie van het revitaliseringstraject zijn door het bestuur
afspraken gemaakt met SDS ten aanzien van welke diensten SDS zou leveren en
tegen welke prijs. De prijs die de Pieter de Hooghflat betaalde voor de levering van
diensten door of via SDS was één van de bezuinigingsposten vergeleken met de
“oude” situatie, waarin faillissement dreigde – besparingen derhalve en nadrukkelijk
ten gunste van de eigenaren/bewoners en zeker niet ten koste van hen. Dat SDS een
geringe marge zet op de levering van diensten, was en is bij het bestuur bekend. SDS
loopt daarbij ook een risico, zoals bij levering van personeel, de vervanging bij ziekte.
B.13
Bewoner van de Pieter de Hooghflat in Bilthoven, de heer Mebius:
c. “Toen meneer Bosman hier in 2005 binnenkwam, heeft hij meer dan de helft
van de appartementen opgekocht. Ook heeft hij een bestuur opgezet waarin
geen bewoners zitten, maar mensen die Bosman kent. Toen dat was opgezet,
in 2010, werd ons duidelijk dat Bosman met de constructie het doel had de
tarieven zelf te bepalen.” [Utrechts Nieuwsblad – 10 jan 2014]
20. De heer Mebius is geen eigenaar van een appartement in de Pieter de Hooghflat; hij
is bewoner/gebruiker van een appartement. De heer Mebius kent de feiten kennelijk
onvoldoende, want na analyse van de situatie in de Pieter de Hooghflat en de
aanvaarding daarvan door het bestuur en de leden van de woonvereniging, werd SDS
verzocht de revitalisatie te begeleiden en samen met het toenmalige bestuur een
vastgoedinvesteerder te selecteren uit belangstellende investeerders. Noch SDS noch
de heer Bosman hebben appartementen zelf aangekocht. Een simpele navraag bij het
Kadaster had hier direct duidelijkheid over gegeven. Het niet controleren van de
kadastrale gegevens is een ernstige omissie, waardoor ook Het Utrechts Nieuwsblad
zich schuldig maakt aan het toebrengen van reputatieschade aan SDS. Wel heeft SDS
het Seniorenfonds IV CV bereid gevonden biedingen te doen. Het Seniorenfonds IV
CV heeft van te voren geen minimum of maximum aantal appartementen als
voorwaarde voor koop gesteld.
21. Het Seniorenfonds IV CV is nu de eigenaar van iets meer dan 50% van de
appartementen in de Pieter de Hooghflat. De CV heeft een groot aantal stille
vennoten, die via de CV eigenaar zijn. De heer Bosman is geen stille vennoot, heeft
nimmer in het bestuur gezeten van de VvE van de Pieter de Hooghflat en heeft geen
directe of indirecte invloed (gehad) in die VvE.
22. Het was de nadrukkelijke wens van het toenmalige bestuur van de Pieter de
Hooghflat dat de nieuwe bestuurders niet uit de flat zelf zouden komen, maar juist
van buiten. Een belangrijke reden hiervoor was de expertise die deze “buiten
bestuursleden” met zich mee zouden brengen, vooral ook op het gebied van
financiën en het plannen en uitvoeren van het achterstallige groot onderhoud,
waarvoor nauwelijks geld was gereserveerd. SDS heeft daarop kandidaat
bestuursleden uit de bestuurderspool in contact gebracht met het bestuur.
SDS –
WEERWOORD
– 18 maart 2014
|
Pagina 12 van 19
Uiteindelijk hebben de leden in overgrote meerderheid deze bestuursleden van
buiten benoemd.
23. De door SDS gehanteerde tarieven zijn niet veranderd sinds de komst van SDS. Ook
over de tariefstelling is SDS altijd volstrekt helder geweest en in elk voorkomend
geval is het aan het bestuur en via het bestuur en de begroting aan de leden geweest
om wel of niet akkoord te gaan met de tarieven die SDS berekent.
B.13
Bewoner van de Pieter de Hooghflat in Bilthoven, de heer Mebius:
d. “Voor de locatiemanager betalen wij €70.000, terwijl deze €30.000 verdient.
Voor een klusjesman betalen €43,50 per uur, terwijl deze €10 of €12,50
krijgt. Ook voor gas, verzekeringen en de administratie, die overigens een
grote puinhoop is, betalen we veel te veel. Bij alle complexen waar SDS de
leiding heeft, gaat het zo.” [Utrechts Nieuwsblad – 10 jan 2014]
24. Het is aan het bestuur van een VvE of aan het bestuur van een naast de VvE
opererende stichting exploitatie of men personeel in eigen dienst wil hebben, c.q.
houden, of dat men er de voorkeur aan geeft personeel in te huren. SDS kan indien
een bestuur dit wenst personeel leveren. SDS fungeert dan als een detacheringsbureau, zij het dat SDS steeds een dienstverband heeft met uit te zenden personeelsleden. SDS werkt al jaren met een kostenopslag voor de overhead van 10%. Hieruit
worden alle directe en indirecte kosten betaald, zoals premies, pensioenvoorziening,
sociale lasten en dergelijke. Een belangrijk aspect bij het inhuren van personeel is dat
bij ziekte SDS een vervanger moet leveren. Als een bestuur zelf werkgever is, komen
al die zorgen ook op dat bestuur af. SDS moet voor het leveren van personeel ook
BTW betalen. De geïnterviewde bewoner van de Pieter de Hooghflat heeft slechts
een deel van het gehele verhaal verteld en op grond daarvan conclusies getrokken
dat de levering van personeel duur zou zijn. Het is fractioneel duurder dan het in
dienst hebben van eigen personeel, maar de lasten zijn niet voor het bestuur, maar
voor de uitlener, SDS. Het als duur kwalificeren van een locatiemanager en ook nog
een foutief maandsalaris noemen, neigt naar bewuste misleiding. Elke werkgever
weet dat een personeelslid voor veel hogere lasten in zijn boeken staat dan alleen de
maandelijkse salarisbetalingen. De uitlating van deze bewoner is tevens verbazingwekkend, omdat betrokkene een tijdlang voorzitter is geweest van de financiële
commissie van de Pieter de Hooghflat (en als zodanig volledig op de hoogte van alle
kosten).
25. De jaarrekening 2012 van de Stichting Exploitatie Pieter de Hooghflat vermeldt een
bedrag van €87.120 voor personeelskosten inclusief salarissen en sociale lasten van
de locatiemanager (gedetacheerd vanuit SDS) en de administratieve medewerkster
(in eigen loondienst; 36 uur per week). De bewering dat de locatiemanager €70.000
voor de exploitatie-stichting op jaarbasis kost is derhalve aantoonbaar onjuist. De
bedragen van de klusjesman (€43,50 per uur) zijn inclusief 21% BTW en alle sociale
lasten. In dit perspectief gezien, is ook de suggestie dat veel te veel betaald zou
SDS –
WEERWOORD
– 18 maart 2014
|
Pagina 13 van 19
worden voor de werkzaamheden van de klusjesman tenminste sterk overdreven en
onjuist. De kosten van de levering van gas zijn lager dan wanneer de VvE zelf een
contract afgesloten zou hebben met een leverancier. Hetzelfde geldt voor de via een
collectief-contractbundel afgesloten verzekeringen. Overigens worden de
beweringen die de heer Mebius poneert in het geheel niet gestaafd door bewijzen.
B.13
Bewoner van de Pieter de Hooghflat in Bilthoven, de heer Mebius:
e. “We betalen ons elke maand suf hieraan, maar er wordt niets gedaan (aan
onderhoud)” [Altijd Wat – 07 jan 2014]
26. De heer Mebius vermeldt niet dat de leden van de VvE de begroting voor 2013 niet
hebben goedgekeurd. Ook het meerjaren onderhoudsplan en de jaarschijf 2013 heeft
geen goedkeuring gekregen. Daardoor kwam het groot onderhoud zo goed als stil te
liggen. Het bestuur heeft alle zaken die in 2013 uitgevoerd hadden moeten worden,
voorgelegd aan experts met de vraag of uitstel mogelijk was. Waar dat niet zo was,
heeft het bestuur toch onderhoud laten plegen. Op uitdrukkelijk verzoek van
bewoners is het aantal parkeerplaatsen rond de serviceflat ten bedrage van €35.000
wel uitgebreid met meer dan 20 nieuwe parkeerplaatsen. De asfalteringswerkzaamheden zijn echter door het afkeuren van de begroting opgeschoven. Mede
daarom was het in de televisie uitzending van ALTIJD WAT onredelijk om achter de
serviceflat een stuk asfalt aan te wijzen en te bestempelen als “gruyère kaas”, terwijl
de heren Mebius en Weijn wisten, dan wel hadden kunnen weten, dat de asfaltering
wel degelijk gepland was, maar (nog) geen goedkeuring had van de leden. Zie ook de
reeds eerder genoemde Productie 5.
B.13
Bewoner van de Pieter de Hooghflat in Bilthoven, de heer Mebius:
f. “Het grenst aan criminaliteit” [Altijd Wat – 07 jan 2014]
27. Dit is een boude uitspraak van de heer Mebius, die hiermee doet geloven dat SDS
een misdadige organisatie zou zijn. Het “criminele” slaat naar alle waarschijnlijkheid
op het uitblijven van groot onderhoud, maar dan moeten de leden eerst het
meerjaren onderhoudsplan goedkeuren en niet afkeuren zonder daarbij in een
ledenvergadering ook maar één reden te noemen. De uitspraak van de heer Mebius
suggereert tevens dat er van de kant van SDS (een mate van) opzet in het spel zou
zijn. Ook dat is een gevaarlijke beschuldiging die nergens onderbouwd wordt.
SDS –
WEERWOORD
– 18 maart 2014
|
Pagina 14 van 19
B.14
Bewoner van de Pieter de Hooghflat in Bilthoven, de heer Weijn:
a. “De praktijk wijst (echter) uit dat we te maken hebben met een organisatie
die er een administratieve bende van heeft gemaakt, voor de vreemdste
geldstromen heeft gezorgd, waarin geen enkel inzicht te verkrijgen is.”
[Trouw – 7/8 jan 2014]
28. Het is bijzonder jammer dat juist deze voormalig penningmeester van de Pieter de
Hooghflat deze stellingen poneert. Hij was met enkele anderen degene die anderen
opriep om jaarrekeningen van de stichting exploitatie en van de VvE, de begroting
van beide entiteiten en het meerjaren onderhoudsplan (MJOP) niet goed te keuren,
terwijl de heer Weijn huurder is en zelf geen stemrecht heeft in de vergaderingen
van de VvE. Daarvoor werden nauwelijks tot geen redenen gegeven, ondanks het feit
dat de jaarrekeningen van de afgelopen twee jaren (2011 en 2012) zijn voorzien van
een goedkeurende verklaring van een registeraccountant. Het uitblijven van
instemming met of goedkeuring van de jaarrekeningen en andere financiële
gegevens was alleen om die reden al vreemd. Nog vreemder is het als men bedenkt
dat het VvE bestuur telkenmale heeft gepoogd uitleg te geven over de geldstromen
en de financiële implicaties van besluiten. De voorzieningenrechter civiel van de
rechtbank Utrecht, zaaknummer 2544813 UE VERZ 13-823 e/4090, heeft daar in de
uitspraak van 21 februari 2014 in een procedure aangespannen tegen het VvE
bestuur door 29 bewoners van de Pieter de Hooghflat, duidelijk stelling tegen
genomen: “Uit de overlegde stukken blijkt dat het bestuur van de VvE pogingen in het
werk heeft gesteld aan leden van de VvE inzicht te geven in de financiële gang van
zaken en de daarmee voorgenomen besluiten (onder andere het onderhoudsplan). Zo
heeft het bestuur onder meer een informatiebijeenkomst belegd in augustus 2013,
waarbij overigens maar weinig leden aanwezig waren, kennelijk ten gevolge van een
oproep van een drietal bewoners om de bijeenkomst niet bij te wonen.”
29. Twee van deze drie personen, de heren Mebius en Weijn waren nadrukkelijk in beeld
tijdens de NCRV uitzending ALTIJD WAT van 7 januari 2014. Zij werden ook uitgebreid
geciteerd in TROUW. De heer Weijn is een voormalig penningmeester van de
voormalige woonvereniging. Hij is geen eigenaar van een appartement in deze
serviceflat, maar huurt van een particulier. Hij heeft het bestuur (moeten) verlaten
op aandringen van de andere bestuursleden, onder andere vanwege het niet
nakomen van afspraken en een hoge schuld die hij in de Pieter de Hooghflat had
opgebouwd en die hij niet wist af te lossen. De andere geciteerde bewoner, de heer
Mebius, heeft zich jarenlang uitgegeven als eigenaar, terwijl hij dat niet was. Onder
het mom van eigenaar heeft hij gestemd in de vergaderingen van de VvE en is hij
voorzitter van de financiële commissie geweest. Dit is later aan het licht gekomen en
hij mag de vergaderingen van de VvE niet meer bijwonen. Ook deze bewoner heeft
een verleden van torenhoge schulden, bedragen die hij niet betaalde aan de stichting
exploitatie (waaronder de maandelijkse servicekosten).
SDS –
WEERWOORD
– 18 maart 2014
|
Pagina 15 van 19
B.14
Bewoner van de Pieter de Hooghflat in Bilthoven, de heer Weijn:
b. “Daarnaast leveren ze incapabele locatiemanagers, adviseurs en klusjesmannen. Als die lieden binnenkomen, nemen ze de hele tent over en de
bewoners hebben het nakijken.” [Trouw – 7/8 jan 2014]
30. Als een door of via SDS geleverde of gedetacheerde locatiemanager, adviseur of
klusjesman niet goed functioneert, is het aan de leden en aan het bestuur om SDS
hierop aan te spreken. In het uiterste geval zal SDS zo’n functionaris overplaatsen.
Met geleverde of gedetacheerde functionarissen worden met regelmaat
functioneringsgesprekken gevoerd door het bestuur en hierover wordt aan SDS
verslag gedaan. De situatie die in de Pieter de Hooghflat is ontstaan door onvrede
van bewoners/eigenaren, heeft er wel toe geleid dat sinds 2010 inmiddels het vierde
VvE bestuur is aangetreden en de vierde locatiemanager. Eerdere bestuursleden
hebben voor de eer bedankt en zijn afgetreden na enkele maanden of een jaar. Twee
locatiemanagers hebben gevraagd overgeplaatst te worden vanwege de sfeer in de
Pieter de Hooghflat. De vierde voorzitter van de VvE is inmiddels de langst zittende
voorzitter. Deze vele mutaties zeggen helaas iets over het reilen en zeilen in deze
serviceflat, over de benadering van bestuur en functionarissen door een deel van de
bewoners/eigenaren en over de sfeer.
B.14
Bewoner van de Pieter de Hooghflat in Bilthoven, de heer Weijn:
c. “We hebben hier een pot groot onderhoud waar ieder bewoner aan
meebetaalt. In die pot zou een bedrag moeten zitten van om en nabij de
€550.000. Echter, we zijn ervan overtuigd dat er slechts €180.000 in de pot zit.”
[Altijd Wat – 07 jan 2014]
31. De jaarcijfers van betrokken VvE zijn duidelijk. De voorziening groot onderhoud
voldoet aan de richtlijnen van het ministerie (± 1% tot ±2% van de herbouwwaarde)
en de reservering voor groot onderhoud bedraagt ultimo 2013 [nog te controleren
voor de jaarrekening 2013 door de accountant] € 400.929,00 in lijn met het bedrag
van de openingsbalans per 1 januari 2013 van € 361.709,00 plus de dotaties in 2013
minus de uitgaven in dat jaar, overeenkomend met de slotbalans 2012, die
gecontroleerd is door een registeraccountant en daarna voorzien is van een
goedkeurende controleverklaring van een registeraccountant.
SDS –
WEERWOORD
– 18 maart 2014
|
Pagina 16 van 19
C.15
SERVICEFLAT KINHEIM - HAARLEM
Een erfgenaam van een overleden bewoner stelde bijna failliet te zijn gegaan
vanwege de verplichting van het doorbetalen van de maandelijkse servicekosten
tot op het moment van verkoop van het appartement. [Altijd Wat – 4 febr 2014]
32. SDS is door het bestuur van de Haarlemse Serviceflat Kinheim , op grond van een
unaniem besluit van de ledenvergadering, gevraagd om een revitaliseringsproces in
gang te zetten en uit te voeren, juist om wat de spreker in de uitzending zo pregnant
formuleerde, “Het is onverkoopbaar en al 5 jaar betalen wij de hoge kosten. Daar
gaan wij failliet aan”. Dit nu is exact de reden om een ander beleid in gang te zetten.
Veruit de meeste problemen in serviceflats ontstaan ten gevolge van de verplichting
om de maandelijkse servicekosten door te betalen ook bij leegstand. Dit betekent dat
bij het overlijden van een vader of moeder en het daardoor leeg staan van een
appartement, de erven verplicht zijn de maandelijkse servicekosten door te betalen.
In veel serviceflats heeft dit geleid tot wanhoop van nabestaanden, die onmachtig
waren het appartementsrecht te verkopen en dus verantwoordelijk bleven voor de
maandelijkse lasten van vele honderden euro’s. De spreker in de uitzending sprak
over een situatie voordat SDS bij deze serviceflat betrokken was. Hij had volledig
gelijk, de maandelijkse lasten werden bijna zijn financiële ondergang. Wat hij helaas
niet vertelde, was dat het toenmalige bestuur van Kinheim hem een renteloos
voorschot van €10.000 had aangeboden waaruit hij de servicekosten maandelijks kon
betalen in afwachting van uiteindelijke verkoop van het appartementsrecht, of de
mogelijkheid van verkoop aan een vastgoedinvesteerder. Uiteindelijk heeft hij het
appartement na revitalisering door SDS kunnen verkopen. Deze serviceflat is nu bijna
weer geheel bewoond is.
D.16
Gemachtigde van een eigenaar in Serviceflat Cronestein in Leiden, de heer
Admiraal:
a. “De bestuurder ontsloeg de huisnotaris en stelde een nieuwe notaris aan”
[Trouw – 7/8 jan 2014]
33. Het door de heer Admiraal gestelde is bezijden de waarheid. Ten tijde van de
voorbereiding van de omzetting van een woonvereniging naar een vereniging van
eigenaren moest een notaris aangetrokken worden ter begeleiding van dit majeure
proces. Zoals te doen gebruikelijk zijn meerdere offertes opgevraagd. SDS heeft ook
als adviseur van het bestuur aangedrongen op het verkrijgen van vergelijkende
offertes, zoals dat van haar verwacht mocht worden. Uit de vergelijking bleek dat een
van de notarissen in Leiden, die in het verleden werkzaamheden had verricht voor de
woonvereniging, aanzienlijk duurder was dan een andere notaris, die overigens veel
ervaring had in dit soort complexe zaken. Op grond daarvan besloot het bestuur van
de woonvereniging om de Leidse notaris te laten weten dat het bestuur de keus op
een ander had laten vallen. In een brief van 6 oktober 2010, getekend door zowel de
SDS –
WEERWOORD
– 18 maart 2014
|
Pagina 17 van 19
voorzitter en als de secretaris van het bestuur van de Woonvereniging Cronestein, is
aan de Leidse notaris een brief geschreven waarin geschreven werd: “(…) wij als
bestuur besloten hebben verder te gaan met een ander notariskantoor dat onder
dezelfde randvoorwaarden een vergelijkbare offerte uitbracht die duizenden euro’s
besparing oplevert. Waar wij werken met gelden van de leden van de
woonvereniging, worden wij geacht zorgvuldig om te gaan met uitgaven namens de
leden. Het financiële verschil is dermate groot dat wij daarom hebben moeten
besluiten geen verder gebruik te maken van uw diensten.” Het gaat hier derhalve om
een besluit van het gehele bestuur en niet alleen van “de bestuurder”, met wie de
heer Admiraal waarschijnlijk de voorzitter bedoelt. Terzijde zij opgemerkt dat alle
correspondentie vanuit het bestuur naar leden van de woonvereniging inzake de
omzetting van de woonvereniging naar een vereniging van eigenaren, inclusief
brieven over de mogelijke verkoop van appartementen, altijd brieven van het gehele
bestuur waren, veelal ondertekend door voorzitter en secretaris en nimmer een solo
actie van de voorzitter van het bestuur van de woonvereniging betroffen. Het
bestuur van de voormalige woonvereniging en één op één overgegaan naar het
bestuur van de vereniging van eigenaars na de omzetting, bestond uit één
bestuurder uit de bestuurderspool van SDS en vier bewoners van Cronestein die geen
van allen een band hadden met SDS.
D.16
Gemachtigde van een eigenaar in Serviceflat Cronestein in Leiden, de heer
Admiraal:
b. “Nieuwe notaris was de vaste notaris van de Noordwijkse
vastgoedinvesteerder de Boer” [Trouw – 7/8 jan 2014]
34. Zoals hierboven reeds betoogd, werd de keuze voor een notaris gemaakt op basis
van prijsvergelijkingen. De selectie van notarissen die benaderd waren om een
offerte uit te brengen was – uiteraard – ingegeven door kennis van de markt en
kennis van de specifieke expertise van een notaris. Dat in een relatief klein circuit van
dienstverleners zoals SDS en van vastgoedinvesteerders op de private markt van
serviceflats ook een klein aantal met deze materie meer dan bekend zijnde
professionals opereren, zal niemand verbazen. De nieuw aangetrokken notaris was
verbonden aan een van de notariskantoren waarmee de heer de Boer eerder heeft
gewerkt. De opmerking van de heer Admiraal is ten deze dan ook tenminste
tendentieus en suggestief.
SDS –
WEERWOORD
– 18 maart 2014
|
Pagina 18 van 19
D.16
Gemachtigde van een eigenaar in Serviceflat Cronestein in Leiden, de heer
Admiraal:
c. “In plaats van de belangen van de bewoners te behartigen, wisten de
bestuurder en de notaris op slinkse wijze investeerder de Boer te bedienen”
[Trouw – 7/8 jan 2014]
35. Op geen enkele manier wordt aangetoond dat de belangen van de bewoners niet, of
niet voldoende behartigd zouden zijn geweest. Op geen enkele wijze wordt
aannemelijk gemaakt of aangetoond dat de vastgoedinvesteerder bevoordeeld zou
zijn. De bestuurder is slechts de spreekbuis van het gehele bestuur en er wordt
nergens aangetoond dat de notaris samen met de bestuurder alleen de belangen van
de vastgoedinvesteerder behartigde ten laste van de bewoners. Het gebruik van het
adjectief “slinkse” is wederom een aanduiding dat de heer Admiraal zich
ongenuanceerd en negatief opstelt, waardoor hij de reputatie van derden
beschadigt.
SLOTOPMERKINGEN
36. Het is opmerkelijk dat in TROUW en in de TV uitzending ALTIJD WAT slechts om en
nabij 11 mensen commentaar leverden op de werkwijze van SDS. Bij deze mensen zit
niet één bestuurder van serviceflats waar SDS haar werkzaamheden verricht, niet één
vertegenwoordiger van de geleding huurders, niet één bewoner die zijn/haar
appartement aan de vastgoedinvesteerder verkocht. SDS heeft nauwelijks de kans
gekregen op wederhoor voorafgaand aan de publicatie van de aantijgingen in
TROUW van 7 januari 2014. De journalisten melden dat zij anderhalf jaar bezig zijn
geweest met hun onderzoek. Het is dan ook ons inziens in strijd met de principes van
faire journalistiek om SDS op de valreep van publicatie in een kort telefoongesprek
om commentaar te vragen op slechts een beperkt aantal aspecten van het artikel in
voorbereiding. Dit is eens te meer onbegrijpelijk gezien de status van TROUW als een
serieus, degelijk en betrouwbaar dagblad. Een dagblad bovendien met een oudere
lezersgroep waar SDS voor werkt en die een extra belang heeft bij correcte
verslaglegging over serviceflats. Hetzelfde geldt voor het NCRV programma ATIJD
WAT en alle publicaties die daarna in de media zijn gevolgd.
37. Op dit moment is SDS actief voor ruim 3.500 bewoners. De 11 reclamanten uit 5
serviceflats representeren derhalve slechts 0,3 procent van het bewonersbestand.
38. Uit de vele reacties van besturen en bewoners van serviceflats waar ook deze 11
mensen wonen, blijkt dat de opgeworpen kritiek en beschuldigingen niet breed
gedragen worden.
SDS –
WEERWOORD
– 18 maart 2014
|
Pagina 19 van 19