Transcript Gemeente Rotterdam, Hoek van Holland Juni 2014 Ruimtelijke

 Gemeente Rotterdam, Hoek van Holland Juni 2014 Ruimtelijke onderbouwing Rietdijkstraat 72a Hoek van Holland Inhoudsopgave 1. Inleiding (aanleiding, omschrijving project) 2. Bestaande situatie (strijdigheid project met BP) 3. Milieu-­‐ en ruimtelijke aspecten 4. Economische en maatschappelijke uitvoerbaarheid 1 1 2 4 1 1. Inleiding Sinds begin 2010 is in het pand Rietdijkstraat 72a gevestigd Vitea Fit Paramedisch Centrum. Deze praktijk richt zich hoofdzakelijk op kinderfysiotherapie. Het destijds geldende bestemmingsplan kende voor dit perceel de bestemming Detailhandel. In het bestemmingsplan “Hoek van Holland -­‐ Woongebied”, vastgesteld op 29 november 2012, is aan het perceel de bestemming “Gemengd -­‐ 2” toegekend. Hierbij is abusievelijk het achterste deel van het perceel bestemd als “Wonen”. Ter legalisering van de uitgevoerde verbouwing van het pand en het opheffen van de (gedeeltelijke) strijdigheid van het gebruik van het perceel hebben de eigenaren (initiatiefnemers) een aanvraag omgevingsvergunning ingediend op grond van artikel 2.1 lid 1 sub a en sub c van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (Wabo). De gemeente heeft aangegeven in beginsel bereid te zijn om medewerking te verlenen aan het in procedure brengen van deze aanvraag op basis van artikel 2.12 lid 1 sub a onder 3 van de Wabo, de zogenaamde uitgebreide procedure. De basis van deze uitgebreide procedure is een ruimtelijke onderbouwing waarin gemotiveerd wordt aangegeven waarom het juridisch/planologisch aanvaardbaar is dat een bepaald project toch wordt toegestaan ondanks dat het in strijd is met het geldende bestemmingsplan. Blijkens de parlementaire geschiedenis (TK 1996-­‐1997, 25311, nr. 3, p. 7) hoeft de ruimtelijke onderbouwing niet in alle gevallen even omvangrijk te zijn. Deze is -­‐onder meer-­‐ afhankelijk van de aard en de omvang van de activiteit, de mate van ingrijpendheid, de actualiteit van het gemeentelijk ruimtelijk beleid, de relevantie voor het ruimtelijk beleid van de andere overheden en de aard van de eventueel ingebrachte bedenkingen. Gelet hierop kan worden gesteld dat bij een meer ingrijpend project zowel qua omvang, als qua inhoud zwaardere eisen kunnen worden gesteld aan de ruimtelijke onderbouwing. Daarom wordt in dit geval volstaan met een beknopte ruimtelijke onderbouwing. 2. Bestaande situatie Het pand Rietdijkstraat 72a maakt onderdeel uit van een gebied dat qua type panden en qua functies een grote mate van diversiteit kent. Het is een zeer gemengd en daardoor levendig gebied met op de begane grond een mix van wonen, winkels en kleinschalige bedrijvigheid. Daarboven wordt uitsluitend gewoond. Voordat het pand in gebruik is genomen als fysiotherapiepraktijk heeft het twee jaar leeg gestaan, net zoals veel andere bedrijfspanden in de omgeving (van de ca 30 bedrijfspanden in HvH staan er gemiddeld 10 leeg), en daarvoor zat er een vishandel in het pand. Het voorheen geldende bestemmingsplan kende aan het perceel de bestemming “Detailhandel toe”. 2 Om in te kunnen spelen op het gemengde karakter van deze omgeving en om zoveel mogelijk flexibiliteit te bieden aan ondernemers/eigenaren, hebben de meeste panden in het centrumgebied rond de Hoekse Brink en de Prins Hendrikstraat de bestemming “Gemengd -­‐ 2” gekregen in het bestemmingsplan “Hoek van Holland -­‐ Woongebied”, dat is vastgesteld op 29 november 2012. Deze bestemming laat op de begane grond naast wonen eveneens de functies winkels, bedrijven (t/m milieucategorie 2), kantoren, horeca en maatschappelijke voorzieningen toe. Onder maatschappelijke voorzieningen wordt verstaan voorzieningen op het gebied van onderwijs, sport, religie, gezondheidszorg, maatschappelijke dienstverlening en publieke dienstverlening. Het gebruik van het pand als fysiotherapiepraktijk past prima binnen de bestemming “Gemengd -­‐ 2”. Bij het vaststellen van dit bestemmingsplan is echter abusievelijk een klein gedeelte, circa 20 m2, van het pand Rietdijkstraat 72a bestemd als “Wonen” en niet als “Gemengd 2”. Hieronder een afbeelding van het betreffende deel van de verbeelding van het bestemmingsplan. Rood omlijnd is het pand Rietdijkstraat 72a met daarop gearceerd aangegeven het deel dat ten onrechte als “Wonen” is bestemd. 3. Milieu-­‐ en ruimtelijke aspecten Het betreft een bestaand pand dat hoofdzakelijk intern is verbouwd om het als fysiotherapiepraktijk te kunnen gebruiken. Aan de buitenzijde is in overleg met de bouwinspecteur de oude verzakte luifel verwijderd (en daardoor uiterlijk in overeenstemming met de naastliggende panden) en ook zijn de oude kozijnen vervangen. Het perceel was reeds volledig bebouwd en dat is zo gebleven. 3 Gelet hierop zijn in feite alle milieuaspecten, die normaliter beoordeeld moeten worden in een ruimtelijke onderbouwing als deze, in dit geval niet aan de orde. Althans, geen van deze aspecten vormt een belemmering om mee te kunnen werken aan de gevraagde vergunning. Zoals gezegd gaat het om een bestaand pand maar bovendien ziet de strijdigheid met het bestemmingsplan slechts op een zeer klein gedeelte van het perceel (20 m2) terwijl het overige gebruik van het perceel/pand past binnen het vigerende bestemmingsplan. Het gebruik als praktijk betreft geen geluidgevoelige functie en levert zelf ook geen geluidhinder op, de verkeersaantrekkende werking is nihil (komt verderop nog ter sprake), er is geen sprake van geurbelasting of andere hinderaspecten en flora en fauna aspecten zijn niet aan de orde omdat het een bestaand pand is en blijft waarmee het volledige perceel is bebouwd. Om deze reden is er ook geen sprake van een mogelijke verstoring van radar van vliegvelden, verstoring van een molenbiotoop, zijn er geen waterbergingseisen en het betreft geen monumentaal dan wel beeldbepalend pand. Mobiliteit en dan in het bijzonder de parkeereisen is wel een onderdeel dat relevant is. Op grond van de Bouwverordening 2010 van de gemeente Rotterdam en de daarbij behorende bijlage 1, zoals gewijzigd bij besluit van 11 oktober 2012 door de raad, kan hierover het volgende worden gezegd. De locatie bevindt zich in parkeerzone C Overig gebied zodat er een parkeereis geldt van 3 parkeerplaatsen per behandelkamer. In de praktijk zitten 2 behandelkamers zodat op basis van de parkeernormen in beginsel 6 parkeerplaatsen zijn vereist. In genoemde regeling staat echter ook dat bij een verbouwing waarbij de parkeerdruk toeneemt, het aantal vereiste parkeerplaatsen wordt verminderd met het aantal parkeerplaatsen dat vereist was of zou zijn voor de verbouwing. Het vorige gebruik van het pand betrof een vishandel, oftewel een winkel. Daarvoor geldt een parkeereis van 2,5 parkeerplaats per 100 m2. Het pand kent een oppervlakte van 140 m2. Dit leidt tot een parkeervraag van 3,5 en na afronding daarvan (conform de parkeerregeling) kom je uit op 4 parkeerplaatsen. Dat betekent dat er puur op basis van de parkeernormen nog 2 parkeerplaatsen zouden moeten worden aangelegd c.q. gecompenseerd. Gelet op de volgende omstandigheden kan daar in dit geval vanaf worden gezien. Initiatiefneemster is zelf werkzaam als fysiotherapeute in de praktijk en woont op slechts 1,2 km afstand van de praktijk. Zij komt daarom altijd per fiets naar de praktijk. De praktijk is verder hoofdzakelijk gericht op de directe omgeving en als gevolg daarvan komt gemiddeld niet meer dan 20% van de patiënten met de auto. De rest komt te voet of met de fiets. Daarom is in dit geval een parkeernorm van 2 parkeerplaatsen per behandelkamer meer dan voldoende. Gelet op de parkeernorm van het vorige gebruik hoeven er dan geen parkeerplaatsen meer gecompenseerd te worden. 4 Daar komt nog bij dat in de directe omgeving overdag veel openbare parkeerplaatsen beschikbaar zijn. Dit betreffen veelal parkeerplaatsen die in de avond en de nacht bezet zijn door omwonenden. Overdag zijn deze mensen naar hun werk waardoor veel parkeerplaatsen dan onbezet zijn. 4. Economische en maatschappelijke uitvoerbaarheid Het pand heeft een aantal jaren leeg gestaan voordat initiatiefnemers daarin de fysiotherapiepraktijk zijn begonnen. Zowel de (toenmalige) deelraadgemeente, bewoners van de boven gelegen appartementen alsook de winkeliersvereniging waren blij met de vestiging, de functie en de ondernemersdurf van initiatiefnemers. De economische uitvoerbaarheid van het project is reeds aangetoond doordat de praktijk inmiddels al een paar jaar met succes in bedrijf is. Verder nemen initiatiefnemers alle kosten voor hun rekening van deze procedure en zijn er voor de gemeente geen financiële risico’s hieraan verbonden.