Transcript Seminar Actualiteiten commercieel vastgoed

Seminar
Actualiteiten
commercieel vastgoed
24 september 2014
Sprekers:
Antoon van de Water
makelaar en voorzitter van
RSP Makelaars ‘s-Hertogenbosch C.V.
Govert Vorstenbosch
belastingadviseur bij Inventive Control
Accountants & Belastingadviseurs
Kees Goeman
belastingadviseur en partner bij
Inventive Control
Accountants & Belastingadviseurs
1
Programma:
1. Antoon van de Water: de commerciële vastgoedmarkt
anno nu.
2. Govert Vorstenbosch: nieuwe jurisprudentie betreffende de
bedrijfsopvolgingsfaciliteit bij vastgoedvennootschappen.
3. Kees Goeman: fiscale aspecten van transformatie, onderhoud,
verbetering en modernisering van onroerend goed.
www.inventivecontrol.com
www.rspmakelaars.nl
Antoon van de Water
Makelaar en voorzitter van
RSP Makelaars ‘s-Hertogenbosch C.V.
Govert Vorstenbosch
Belastingadviseur
bij Inventive Control
Accountants & Belastingadviseurs
Nieuwe jurisprudentie
betreffende de
bedrijfsopvolgingsfaciliteit
bij vastgoedvennootschappen
Onderwerpen
1. Faciliteiten bedrijfsopvolging.
2. Onderneming?
3. Nieuwe jurisprudentie:
a. Hof Den Haag 20 december 2013.
b. Hof Arnhem-Leeuwarden 8 april 2014.
4. Belang voor de praktijk.
1
www.inventivecontrol.com
Faciliteiten schenk- en erfbelasting
•
•
•
100% vrijstelling tot € 1.045.611 (2014).
Voor het meerdere: vrijstelling van 83%.
Rentedragend uitstel gedurende 10 jaar voor eventueel
verschuldigde belasting.
•
Indien en voor zover sprake is van ondernemingsvermogen,
conform ondernemingsbegrip inkomstenbelasting.
•
Bezitseis erflater/schenker:
•
•
•
1 jaar bij vererving.
5 jaar bij schenking.
Voortzettingsvereiste verkrijgers: 5 jaar.
2
www.inventivecontrol.com
Voorbeeld toepassing BOF
Géén ondernemingsvermogen:
Verkrijging kind
Af: vrijstelling
Belaste verkrijging
€ 1.000.000
€
19.868
€ 980.132
Totaal erfbelasting 10%-20% € 136.000 + tot € 250.000 inkomstenbelasting
Wél ondernemingsvermogen:
Verkrijging kind
Af: vrijstelling
Belaste verkrijging
€ 1.000.000
€ 1.000.000
€
0
Totaal erfbelasting
€
0 + € 0 inkomstenbelasting
3
www.inventivecontrol.com
Het ondernemingsbegrip
De onderneming in de zin van de Wet op de
inkomstenbelasting 2001:
“Een duurzame organisatie van kapitaal en arbeid welke is gericht
op deelname aan het economisch verkeer met het oogmerk om
winst te behalen”.
Onderneming versus belegging:
“Wordt met de verrichte arbeid een rendement beoogd dat hoger
ligt dan bij normaal actief vermogensbeheer het geval is èn
valt dit hogere rendement ook redelijkerwijs te verwachten?”
4
www.inventivecontrol.com
Standpunten
Onderneming of belegging?
Staatssecretaris van Financiën:
• Starre houding.
• “Bij verhuur onroerend goed zal snel sprake zijn van belegging”.
• Laat invulling ondernemingsbegrip over aan de rechtspraak.
Belastingdienst:
• Steevast stellingname dat sprake is van beleggen.
Rechtspraak:
• Tot voor kort in lijn met standpunt Staatssecretaris.
5
www.inventivecontrol.com
Nieuwe jurisprudentie (1)
Hof Den Haag 20 december 2013 nr. BK-12/00757:
(betrof vererving Vastgoed BV)
Werkzaamheden:
•
•
•
•
•
•
Het zoeken en selecteren van huurders.
Het bepalen van huurprijzen.
Het voeren van correspondentie met betrekking tot het aangaan
van huurovereenkomsten en huurachterstanden.
Het behandelen van vragen of opmerkingen van huurders.
Het beoordelen van het benodigde onderhoud.
Het overleggen met de technische beheerder en de
administrateur.
6
www.inventivecontrol.com
Nieuwe jurisprudentie (2)
Vervolg werkzaamheden:
•
•
•
•
Het onderhouden van contacten met aannemers, gemeentelijke
diensten en nutsbedrijven.
Het aanvragen van offertes en het verstrekken van opdrachten
aan aannemers.
De bezichtiging en de beoordeling van de eventuele aankopen
van panden.
Het lezen van vakliteratuur en het onderhouden van kennis
aangaande onroerend goed in verband met huurprijzen in de
omgeving van de panden in portefeuille.
7
www.inventivecontrol.com
Nieuwe jurisprudentie (3)
Hof Arnhem-Leeuwarden 8 april 2014 nr. BK-13/00473:
(betrof schenking 1 aandeel in Vastgoed BV)
Werkzaamheden:
•
•
•
•
•
•
•
•
•
•
Aan- en verkoop van vastgoed.
Het doen van marktonderzoek naar goede huurmarkten.
Onderhandelingen met huurders over huurprijzen en andere condities.
Inspectie bij huurders.
Regelen van verbouwingen en onderhoud.
Regelen van herfinanciering.
Verzorgen van huurcontracten.
Innen van huren.
Het voeren van de administratie.
Realiseren van bouwprojecten.
8
www.inventivecontrol.com
Nieuwe jurisprudentie (4)
In beide uitspraken:
•
•
•
Vastgoedportefeuilles met aanzienlijke waarde (miljoenen en 20
tot 25 panden).
Neemt veel tijd in beslag (75 en 30 uur per week).
Jarenlange ervaring en expertise.
9
www.inventivecontrol.com
Overwegingen rechters (1)
Hof Den Haag:
Gelet op deze feiten en de persoonlijke betrokkenheid van de
erfgenaam en diens zoon wordt een hoger rendement behaald dan
anders het geval zou zijn.
Het geheel van werkzaamheden is kwantitatief en kwalitatief van
dien aard dat mede gelet op de aanzienlijke waarde van de
onroerende zaken sprake was van meer dan normaal
vermogensbeheer.
De onroerende zaken werden volgens het Hof op commerciële
wijze geëxploiteerd met als doel en verwachting daarmee winst te
behalen.
10
www.inventivecontrol.com
Overwegingen rechters (2)
Hof Arnhem-Leeuwarden:
Op grond van de aard en de omvang van de werkzaamheden en
de aanwezige kennis en expertise waren de activiteiten erop
gericht om een hoger rendement te behalen dan een belegger zou
nastreven.
Het gaat erom dat een meer dan normaal vermogensrendement
wordt verwacht. De reeds behaalde resultaten spelen geen rol.
11
www.inventivecontrol.com
Reactie Staatssecretaris
Op 28 maart 2014 trekt de Staatssecretaris van Financiën zijn
cassatieberoep in.
Toelichting Staatssecretaris:
• Geen succes te verwachten van hoger beroep.
• Sterk afhankelijk van de feiten en omstandigheden van het
geval.
• Geen algemene conclusies trekken.
• De enkele omvang van een vastgoedportefeuille en de wijze
van financieren en het beheer ervan hebben niet tot gevolg
sprake is van ondernemingsgewijze exploitatie in fiscale zin.
12
www.inventivecontrol.com
Voor de praktijk
•
Grens onderneming of belegging is nog steeds arbitrair.
•
Leg de aard en omvang van uw werkzaamheden vast.
•
Doe meer dan enkel vermogensbeheer.
•
Doe aan handel en projectontwikkeling.
13
www.inventivecontrol.com
Kees Goeman
Belastingadviseur en partner
bij Inventive Control
Accountants & Belastingadviseurs
Fiscale aspecten van
transformatie, onderhoud,
verbetering en modernisering
van onroerend goed
Onderwerpen
1. Particuliere sfeer: radicale vernieuwing.
2. Winstsfeer:
a) Ingrijpende verbouwing.
b) Onderhoudskosten/technische veroudering.
c) Economische veroudering.
d) Verbetering en modernisering.
3. Transformatie: BTW en overdrachtsbelasting.
1
www.inventivecontrol.com
Particuliere sfeer (1)
Mogelijke aftrek van kosten speelt slechts bij monumentenpanden
en uitsluitend als sprake is van onderhoudskosten.
Geen aftrek in geval van radicale vernieuwing.
Volgens de hoogste rechter (HR 24-2-2012, nr. 10/05560) is sprake
van radicale vernieuwing als:
1. de constructie is gewijzigd (constructie = fundament en
dragende delen).
én
2. de bouwkundige identiteit onherkenbaar is gewijzigd.
2
www.inventivecontrol.com
Particuliere sfeer (2)
De bouwkundige identiteit van een gebouw wordt onherkenbaar
gewijzigd indien de bouwtechnische ingrepen zodanig ingrijpend
zijn dat het gewijzigde gebouw niet meer met het eerdere
aanwezige gebouw kan worden vereenzelvigd.
Praktijk: casco, balken, vloeren, dak ongewijzigd?
Ja, dan geen radicale vernieuwing.
Voorbeeld in rechtspraak:
ombouw koekfabriek tot woonappartementencomplex.
Functiewijziging kennelijk niet relevant.
Aftrek kan toch geweigerd worden indien en voorzover sprake is
van verbeterkosten.
3
www.inventivecontrol.com
Winstsfeer
Voor de fiscale winstbepaling kunnen de uitgaven in mindering
komen:
1. Achteraf, via
•
•
Aftrek ineens in het betreffende jaar.
Jaarlijks afschrijven na activering kosten.
2. Vooraf, via
•
•
Jaarlijkse dotatie aan een kostenegalisatiereserve (KER).
(Jaarlijkse) dotatie aan een voorziening.
Wat zijn de fiscale spelregels?
4
www.inventivecontrol.com
Ingrijpende verbouwing (1)
De kosten van een ingrijpende verbouwing dienen te worden
geactiveerd.
Voor de winstsfeer zijn de mogelijke indicatoren:
•
•
•
•
•
•
•
Lange doorlooptijd.
Hoge projectkosten.
Vervanging van goede (onder)delen.
Wijziging interne indeling.
Wijziging aangezicht (extern).
Andere bestemming dan voorheen.
Object eerst gestript waarna opbouw.
5
www.inventivecontrol.com
Ingrijpende verbouwing (2)
Voorbeeld:
Hof Amsterdam 3 juni 2003, 02/2023: één ouderwetse
bovenwoning boven een laat negentiende-eeuws winkelpand werd
veranderd in twee moderne appartementen.
Vergelijkbaar: een zeer ingrijpende verbouwing tegen
“nieuwbouwkosten”.
Hoogte bouwkosten kunnen een belangrijke aanwijzing vormen.
6
www.inventivecontrol.com
Ingrijpende verbouwing (3)
Gemiddelde bouwkosten 2014 van een huurwoning: € 90.000 en
van een koopwoning: € 132.000 (bron: CBS).
Voorbeeld:
• In een wijk worden 80 nog bewoonbare, maar gedateerde
huurwoningen samengevoegd tot 40 woningen, waarbij de
indeling van de woningen ingrijpend wordt gewijzigd.
• De constructies worden aangepast. Gedeelten van woningen
worden gesloopt en er wordt aangebouwd.
• De investeringskosten bedragen € 250.000 per woning.
Volledige nieuwbouw was goedkoper geweest.
Dus activeren.
7
www.inventivecontrol.com
Onderhoudskosten/technische veroudering (1)
•
Uitgaven voor (achterstallig) onderhoud mogen in het jaar zelf
ineens ten laste van de winst worden gebracht.
•
Dit is anders wanneer achterstallig onderhoud is ontstaan in de
periode van de vorige eigenaar.
•
Is door gedane afschrijvingen al rekening gehouden met een
waardevermindering door achterstallig onderhoud, dan kunnen
onderhoudsuitgaven niet ineens ten laste van de winst worden
gebracht.
8
www.inventivecontrol.com
Onderhoudskosten/technische veroudering (2)
Alertheid is echter geboden!
Sedert 1 januari 2007 geldt een beperking voor fiscale
afschrijvingen:
•
•
Panden in eigen gebruik: afschrijven tot 50% van de WOZwaarde.
Beleggingspanden: afschrijven tot 100% van de WOZwaarde.
Denk ook aan de mogelijkheden om onderhoudskosten gespreid
over de jaren ten laste van het fiscale resultaat te brengen door:
•
•
dotaties aan een kostenegalisatiereserve (KER).
vorming van een voorziening.
9
www.inventivecontrol.com
Onderhoudskosten/technische veroudering (3)
KER is tegenwoordig nog nauwelijks van belang voor de praktijk
nu bij het vormen van een voorziening inhaaldotaties toegestaan
zijn en niet bij de KER.
Voorwaarden voor het vormen van een fiscale voorziening verder
versoepeld sinds het arrest HR 26 augustus 1998, nr. 33.417
(Baksteen-arrest).
10
www.inventivecontrol.com
Economische veroudering
In geval van (substantiële) economische veroudering van
beleggingsvastgoed kan fiscale beperking inzake afschrijvingen
worden “omzeild”: afwaardering naar lagere bedrijfswaarde
(= marktwaarde).
Voorbeeld: langdurige leegstand.
Bij latere waardestijging is opwaardering verplicht.
11
www.inventivecontrol.com
Verbetering/modernisering (1)
Is sprake van verbetering van o/g, dan geldt inzoverre een
activeringsplicht met mogelijk hogere afschrijvingen in de toekomst.
Verbetering houdt in dat wezenlijke veranderingen worden
aangebracht waardoor het o/g naar inrichting, aard of omvang
wijziging ondergaat.
Voorbeelden:
• Aanleggen centrale verwarming.
• Uitbreiding gebouw.
• Installatie lift.
12
www.inventivecontrol.com
Verbetering/modernisering (2)
Een genuanceerde benadering is mogelijk bij modernisering.
Voorbeeld:
• houten dakkapel = huidige situatie.
• Aanschafkosten: € 3.500.
•
•
Vervanging door een kunststof dakkapel.
Kosten: € 5.000.
€ 3.500 = onderhoudskosten
€ 1.500 = kosten van verbetering, dus activeren.
13
www.inventivecontrol.com
Transformatie: BTW en overdrachtsbelasting (1)
Transformatie van kantoor naar woonappartementencomplex.
Door recente rechtspraak is minder snel sprake van een nieuw
vervaardigd o/g.
Casus:
•
•
•
•
Een belegger bezit een incourant, verouderd kantoorpand met
veel leegstand.
Hij verbouwt het pand tot een woonappartementencomplex,
zodat sprake is van een functiewijziging.
Het uiterlijk en de constructie van het o/g blijven in tact.
De woonappartementen zullen verkocht worden.
14
www.inventivecontrol.com
Transformatie: BTW en overdrachtsbelasting (2)
Uitwerking casus:
•
De BTW op de aanneemsom blijft drukken bij de kopers.
•
Omdat geen sprake is een nieuw vervaardigd o/g,
is over de winstopslag – berekend aan de kopers –
geen 21% BTW verschuldigd maar 2% overdrachtsbelasting.
15
www.inventivecontrol.com
Voor meer informatie kunt u terecht bij:
A.N. (Antoon) van de Water
e-mail [email protected]
Mr. G.J. (Govert) Vorstenbosch
e-mail [email protected]
Mr. C. (Kees) Goeman
e-mail [email protected]
: Eindejaarsseminar
Noteer deze datum alvast in uw agenda.
Wij hopen u tijdens dit seminar te mogen verwelkomen.
Bezoek ook onze website www.inventivecontrol.com
Accountants
26 november 2014
Belastingadvseurs
aankomend seminar:
Postbus 114
5260 AC Vught
Vughterweg 47 m
5211 CK ‘s-Hertogenbosch
Tel 073 – 6 12 88 99