Transcript Voor professionele verhuurders

Whitepaper voor professionele verhuurders – December 2014
Energie-index bepaalt huurwaarde voor professionele woningbezitters
Op 1 januari 2015 gaat de systematiek van het Energielabel voor woningen op de schop. Ook
professionele verhuurders van woningen krijgen met deze wijziging van het stelsel te maken. Het
huidige Energielabel wordt vanaf 2015 alleen nog in een Energie-index uitgedrukt. Voor professionele
woningbezitters is het straks de Energie-index die voor een deel bepaalt wat de huurwaarde van een
bepaalde woning is. Ook voor particuliere woningbezitters verandert het systeem. Elke particulier
zonder label krijgt in het nieuwe jaar een voorlopig Energielabel toegestuurd dat men door een erkend
deskundige tot definitief Energielabel kan laten registreren.
De huidige Energielabelsystematiek blijkt te weinig marktpartijen te interesseren. De overheid heeft
daarom besloten om feitelijk twee routes in te voeren. Enerzijds is er straks het vereenvoudigde
Energielabel als verplicht instrument en vooral bedoeld voor particuliere woningbezitters en anderzijds
de exact berekende Energie-index vooral bedoeld voor verhuurders van woningen. De Energie-indexmethode wordt vanaf 2015 niet meer automatisch gekoppeld aan een Energielabel, maar alleen nog
getalsmatig uitgedrukt in de Energie-index. Echter op het moment dat de Energie-index wordt
geregistreerd in de database van RVO wordt er ook automatisch een Energielabel gegeneerd. De
veranderingen zorgen voor flink wat beroering, vooral omdat er verschillen ontstaan door de twee
routes. Het parlement vindt dit echter te verantwoorden omdat het Energielabel voor particuliere
woningbezitters gewoon minder ingewikkeld moest worden. Terwijl de verworvenheden van de exact
berekende energieprestatie, zo vindt de Tweede Kamer, wel zeer waardevol en belangrijk is voor de
professionele woningbezitters, met name de woningbouwcorporaties. Voor deze groep houdt de
overheid daarom de degelijk onderbouwde energieprestatie in stand. Alleen wordt die vanaf 1 januari
2015 in Energie-index uitgedrukt.
Nieuwe bepalingsmethode
Dat betekent dat verhuurders vanaf 1 januari de huurpunten, die een belangrijk onderdeel vormen bij
de bepaling van de huren, op basis van deze Energie-index mogen vaststellen. Het is dus van groot
belang dat een verhuurder snel vertrouwd raakt met deze nieuwe Energie-index. Dat de overstap van
het Energielabel naar de Energie-index vragen en onduidelijkheden oproept, bleek wel op een congres
over het Energielabel, dat in de herfst van 2014 door de overheid in samenwerking met FedEC en
ISSO werd georganiseerd. De meeste vragen ontstonden doordat de bepalingsmethode verandert,
waardoor niet in alle gevallen de energielabelklasse van het Energielabel van voor 1 januari 2015
exact hetzelfde is als de waarde van de Energie-index die na 1 januari gaat gelden. Verhuurders die
dat willen, kunnen overigens na 1 januari, op basis van de Energie-index, alsnog een
Energielabelklasse laten vaststellen. Alleen kan deze bepaalde labelklasse afwijken van een
Energielabel dat via de oude methode voor hetzelfde type woning voor 1 januari 2015 is afgegeven.
De verschillen ontstaan doordat de bepalingsmethode voor de Energie-index verder is verfijnd. Het
huidige Energielabel komt tot stand op basis van de KvINL-certificeringsregeling BRL9500-01, het
Opnameprotocol in ISSO-publicatie 82.1 en de geattesteerde rekentool. Maar vanaf 1 januari is voor
het vaststellen van de nieuwe Energie-index in opdracht van de overheid een 'Nader voorschrift'
opgesteld. Deze aanvulling zou in principe tot hetzelfde resultaat moeten leiden als wanneer de
berekening via de methode van het Energielabel van voor 1 januari 2015 zou zijn gedaan. Maar in de
praktijk blijkt dat een afwijking in resultaten door de verfijnde methode niet volledig te voorkomen is.
1
Whitepaper voor professionele verhuurders – December 2014
Diensten onder certificatie – W-bouw EI-index
Verplicht via WWS (v.a. 2015)
BRL 9500-00
Algemeen deel
ISSO82.1 H6
Opnameprotocol
"Nader Voorschrift"
ISSO82.1 H3
Energie-index
"Nader Voorschrift"
Diensten onder erkenning – W-bouw Energielabel
Verplicht via NL-EPBD (v.a. 2015)
BRL9500-01
Energie-index
W-bw bestaand
Voorlopig
energielabel
Opnemen woning
door EPA-adviseur
of EPA-opnemer
Controle gegevens
en evt. aanleveren
bewijslast door
bewoner/eigenaar
Webtool
Energielabel voor
woningen
Maken EI-berek.
door EPA-adviseur
BRL9501
Rekenmethodiek/
Software attest
ISSO82.1 H2
"Energie-IndexRapport"
Controle woning
kenmerken a.d.h.v.
bewijslast door
Erkend deskundige
Vaststellen
EI-index
door EPA-adviseur
Automatische opname van
Definitief Energielabel
in database RVO
Registreren
EI-index
in database door
EPA-adviseur
Registratiesysteem
(Database
RVO)
Energie-index-rapport
voor klant
Automatisch genereren
van Energielabel bij
registratie EI-index
in database RVO
Registreren
Def. energielabel
in webtool door
Erkend deskundige
Rekenkern
webtool
Energielabel
voor woning
Definitief Energielabel
voor bewoner/eigenaar
Nieuwe huurklassen vastgesteld
Om te zorgen dat de voormalige werkwijze met het Energielabel en de nieuwe bepalingsmethode voor
de Energie-index zo veel mogelijk overeenkomen, liet het ministerie een 'in-ijking' uitvoeren. Die inijking vormt de grondslag op basis waarvan de overheid de nieuwe huurklassen kan vaststellen. In de
meeste gevallen zal, op basis van deze in-ijking, dezelfde woning, of hij nu een Energielabel of
Energie-index heeft, na 1 januari 2015 hetzelfde aantal huurpunten krijgen. Echter, uit de eerste
scans die met bestaande woningbestanden (27.500 woningen) is uitgevoerd, bleek dat circa 60
procent exact hetzelfde resultaat behaalde, maar dat 34 procent van de woningen één labelstap beter
of slechter scoorde. De oorzaak ligt heel duidelijk bij het feit dat het Nader Voorschrift nog wat
nauwkeuriger en genuanceerder de berekening maakt, dan wat men voorheen met de
bepalingsmethode volgens ISSO-publicatie 82.1 kon doen. Daarom is de getalswaarde van de
Energie-index die via het Nader Voorschrift naar voren komt, niet vergelijkbaar met de getalswaarde
die via de huidige bepalingsmethode werd berekend. Verder blijkt dat bij een paar procent van de
woningen de nieuwe methode zelfs tot twee labelstappen verschil kan leiden.
Standaardisering in normen
De noodzaak om de bepalingsmethode aan te passen komt voort uit de wens om de energieprestatie
voor nieuwbouw en bestaande bouw in één norm (NEN 7120) onder te brengen. Door de invoering
van het Nader Voorschrift (dat ook aansluit bij normen als NEN 1068 en NEN 8088) is de
bepalingsmethode voor zowel nieuwbouw als bestaande bouw praktisch gelijk. Het Nader Voorschrift
heeft echter wel geleid tot een genuanceerdere methode dan die in ISSO-publicatie 82 is beschreven.
2
Whitepaper voor professionele verhuurders – December 2014
Het gevolg is dat er ook een nieuw opname-protocol is opgesteld waarin op een tiental onderdelen
verbeteringen of in elk geval nauwkeuriger berekeningen noodzakelijk zijn. De belangrijkste
verschillen ontstaan vooral door een exactere bepaling van zaken als het tapwatergebruik, de
ventilatie, de transmissie en de eis om meer gecontroleerde kwaliteitsverklaringen te overleggen. De
belangrijkste aanpassingen zullen hieronder nader worden toegelicht.
Aanpassingen in opname-protocol
A. Rekenzone
Waar voorheen sprake was van de verwarmde zone, is dit nu meer gespecificeerd. Daardoor worden
bijkeuken en niet-inpandige meterkasten niet standaard tot die rekenzone gerekend. In het algemeen
bepaalt de plaats van de isolatie of de ruimte tot de rekenzone behoort, ook op zolder.
B. Bouwtype
De keuze voor een bouwtype is noodzakelijk om de bepaling voor koeling te kunnen hanteren. Daarbij
heeft de opnemer de keuze uit: Traditioneel/gemengd zwaar, Gemengd lichte bouw, Volledig
houtskelet bouw. In het algemeen zullen de meeste woningen tot de categorie Traditioneel/gemengd
zwaar behoren.
C. Thermische schil
Bij de bepaling van de thermische schil zijn er diverse items die extra aandacht vragen of waarbij
aanpassingen zijn doorgevoerd. Dit zijn: Perimeter, Oppervlakte constructies (gewijzigd), Oriëntatie
niet transparante schil, Begrenzing constructies (uitgebreid), Hellingshoek ramen, Overstek bij ramen,
Zonwering bij ramen (alleen van binnenuit bedienbare buitenzonwering of automatisch geregelde
buitenzonwering), Glastype in leefruimten / slaapkamers (voor nieuw energielabel), Dikte afschot
isolatie (minimale dikte), Kruipruimte-isolatie, bodem en wanden.
D. Perimeter
Voor de perimeter hanteert het Nader Voorschrift de volgende definitie: perimeter is de binnenwerkse
omtrek van de vloer voor zover deze (omtrek) grenst aan de kruipruimte of grond (garage is een sterk
geventileerde ruimte).
E. Overstekken
Voor het kunnen meenemen van overstekken bij ramen is een rekenmethode toegevoegd. Er is
sprake van een overstek als H/A<1. Daarbij is A de horizontale afstand tussen het glas en het
eindpunt van de overstek. En H is het verticale hoogteverschil tussen het midden van het raam en de
onderzijde van de overstek.
F. Verwarming
Voor de verwarming is er nu een onderscheid bij toepassing van verschillende afgiftesystemen. Er zijn
daarvoor drie categorieën: Radiatoren/convectoren, Vloerverwarming/wandverwarming (event. in
combinatie met radiatoren), Luchtverwarming.
G. Koeling
Men moet aangeven of een woning gekoeld wordt. Als er ruimtekoeling aanwezig is, moet men
aangeven hoe de koeling plaatsvindt. Er zijn drie methoden: Compressiekoelmachine, Bodemkoeling
(alleen mogelijk als er een warmtepomp voor ruimteverwarming aanwezig is), Koudelevering door
derden.
H. Warm Tapwater
Voor warm tapwater moet men extra items opnemen. Dit zijn: toepassing installatie (alleen keuken,
badkamer of hele woning), Type opwekker (meer mogelijkheden), Collectieve installatie: direct of
indirect gestookte boiler, CW-waarde bij gastoestel, Isolatie circulatieleiding, boilervat en wisselaar
(geen/10mm/20mm), Lengte van de leidingen. Bij dit laatste onderdeel, onderscheidt men de
volgende leidinglengten: 0 tot 2 meter, 2 tot 6 meter, langer dan 6 meter.
I. Ventilatie
Voor ventilatie gelden de volgende, extra items in de berekening: Indeling ventilatiesysteem (meer
mogelijkheden), Installatiejaar ventilatie-unit.
J. Zonnesystemen
Voor de beoordeling van zonneboilers gelden de volgende extra eisen: Volume opslagvat, Alleen
zonneboiler of PVT-systeem (combi van PV en zonthermisch).
K. Kwaliteitsverklaringen
Voor bepaalde onderdelen kan men in de nieuwe bepalingsmethode gecontroleerde verklaringen
gebruiken. Dat geldt voor: Afgifterendement ruimteverwarming, Zonneboilers, Hulpenergie, Vermogen
pompen, Opwekkers voor ruimtekoeling, Energiebesparende maatregelen op gebiedsniveau.
3