Transcript VERKOOPINFORMATIE VOC ZEEMAGAZIJN

VERKOOPINFORMATIE
VOC ZEEMAGAZIJN DELFSHAVEN
Opgesteld door Urbannerdam
Datum: 12-09-2014
Inhoudsopgave
Pandinformatie
3
Projectinformatie
6
Procesinformatie
9
Contactinformatie
13
2
Pandinformatie
Adres
Achterhaven 148, 3024 RC Rotterdam
Huidige eigenaar
Gemeente Rotterdam
Betreft
Het betreft een vrijstaand, monumentaal (Rijksmonument) en multifunctioneel
bedrijfsgebouw, van oudsher bekend als het VOC Zeemagazijn Delfshaven, een
voormalig depot van de Verenigde Oost-Indische Compagnie.
e
In de 17 eeuw was het terrein aan de `Buizenwal een scheepstimmerwerf voor OostIndiëvaarders. In het Zeemagazijn werden materiaal en voorraden ten behoeve van de
bouw en uitrusting van de VOC schepen opgeslagen. Door een ernstige brand werd
het gebouw omstreeks 1746 aanzienlijk beschadigd. Het object is daarna grotendeels
herbouwd met behoud van de bestaande contouren.
In 1800 diende het pand als huisvesting voor Franse oorlogsveteranen dankzij de grote
diversiteit aan ruimtes. Vanaf 1850 kwam het pand in particuliere handen, twee artsen
deelden het woonhuis en in het pakhuis werd graanen riet opslagen. In 1888 vestigde
de Soda en Chemicaliën fabriek Kortman & Schulte, bekend van de groene zeep, zich
in het pand. In 1952 werd de sodaproductie overgebracht naar een nieuwe fabriek
achter het Zeemagazijn wat later ‘AKZO-Chemie’ werd, bekend van de BIOTEX. Het
pand zelf fungeerde vanaf die tijd als opslag.
Akzo-Chemie vertrok in 1995 uit Delfshaven. Kort daarna woedde er een brand,
waardoor een groot deel van de balken is beschadigd. In 1997 gaf de gemeente, als
nieuwe eigenaar, opdracht voor een grote restauratie. Daarna heeft het pand diverse
sociaal-maatschappelijke functies gehad. Zo heeft Poppodium WORM er een aantal
jaren gezeten.
Het omliggende terrein is volledig herontwikkeld tot een moderne woonlocatie. Het
pand staat sinds begin 2012 leeg. De gemeente n wenst het object te verkopen.
Oppervlakte
Totaal bruikbaar oppervlakte is 1715 m2 voor wonen en werken volgens het plan van
Hulshof architecten.
Bouwjaar
Het complex is omstreeks 1672 gebouwd.
Bestemming
In het huidige bestemmingsplan is de functie “cultuur en ontspanning” opgenomen. De
gemeente is momenteel bezig om de bestemming te wijzigingen, zodat wonen en
kantoor mogelijk is. Voor de begane grond wordt naar gemengde bestemming
gestreefd.
3
Onderhoudsstaat
Het pand dient casco en intern gerenoveerd te worden. Het pand krijgt een nieuwe
fundering omdat de houten fundering en houten palen onvoldoende toekomst waarde
hebben.
Historische elementen
Het is een robuust monument , met grote raampartijen, hoge plafonds met zware
eiken balken en in de kap nog de oorspronkelijke houten spantconstructies. Ook zijn
er nog oude trappen, een VOC hekwerk, een authentieke schouw uit de VOC tijd en
sodaketels op zolder, die door de voormalige chemicaliën fabriek gebruikt zijn. In
overleg met de Rijksdienst en Monumenten commissie wordt bekeken wat er met de
historische elementen gaat gebeuren.
Milieu
Op de locatie is een bodem onderzoek gedaan, hieruit blijkt dat er sprake is van
bodemvervuiling onder het pand.
Parkeren
In de achtergelegen parkeergarage (onder het VOC plein) is een aantal
parkeerplekken gereserveerd door de gemeente ten gunste van het Zeemagazijn.
Deze parkeerplaatsen kunnen gekocht worden. Onderzocht wordt nog welke kosten
hiermee gemoeid zijn en of huur een optie is.
Bereikbaarheid
Het pand is gelegen in historisch Delfshaven op korte afstand van uitvalswegen
waardoor zowel het centrum als de snelwegen goed te bereiken zijn. Metrostation
Delfshaven (Lijn A,B,C) en tramhaltes (tram 4) liggen op loopafstand.
Locatie/voorzieningen
Oud Delfshaven is een buurt met een geheel eigen karakter, met leuke horeca,
galerieën en vlakbij culturele winkels op de Schiedamseweg en de Nieuwe Binnenweg.
Het pand is gelegen in een rustige autoluwe straat aan het water, waar voornamelijk
fietsers en wandelaars voorbij komen(toeristische route) . Boten mogen aangemeerd
worden aan de kade en achter het pand bevindt zich een plein waaromheen
(nieuwbouw)eengezinswoningen liggen.
4
Kadastrale info
Gemeente Delfshaven, Sectie A, Nummer 4469
Bijzonderheden
Het betreft een Rijksmonument met grond in volledig eigendom.
Locatiekaart
5
Projectinformatie
Initiatief
Het markante VOC Zeemagazijn in historisch Delfshaven staat al enige jaren te
wachten op een nieuwe invulling. Urbannerdam en Hulshof architecten hebben samen
het initiatief genomen om te onderzoeken of het Rijksmonument om te bouwen is
naar bijzondere woningen en hebben hiervoor het exclusieve ontwikkelrecht gekregen
van de gemeente. Zij toetsen de haalbaarheid en gaan op zoek naar toekomstige
kopers met wie de plannen verder worden ontwikkeld. Daarnaast onderzoekt
Urbannerdam nog of het haalbaar is eigen werkplekken te realiseren in het pand.
Het plan
Een eerste verkenning laat zien dat er in het VOC-gebouw negen riante woningen of
lofts en een kantoorruimte gerealiseerd kunnen worden. Gezamenlijk, in collectief
particulier opdrachtgeverschap (CPO) wordt een renovatieplan gemaakt voor de
cascorenovatie. CPO betekent dat de toekomstige kopers zelf opdrachtgever worden
voor de herontwikkeling van dit bijzondere gebouw. Individueel bepaalt iedere koper
zelf hoe de woning er uit komt te zien. Aan de hand van de woonwensen van de
kopers wordt een eerste schetsontwerp met kostenindicatie gemaakt. De op te richten
Vereniging van Opdrachtgevers ontwikkelt onder begeleiding van Hulshof architecten
en Urbannerdam het renovatieplan. Na aanbesteding kan de cascorenovatie en
vervolgens de interne afbouw worden gerealiseerd.
Tijdpad
U dient er rekening mee te houden dat het ongeveer twee jaar duurt (vanaf
inschrijving) voordat u er kunt wonen. Dit lijkt lang, maar de tijd vliegt voorbij!
Betrokken
• De gemeente, eigenaar (verkoper) van het pand;
partijen
• Het Projectteam bestaande uit Urbannerdam en Hulshof architecten als
initiatiefnemers. Zij zijn verantwoordelijk voor werving, voorbereiding en
(proces/ontwerp)begeleiding bij de herontwikkeling van het pand.
• De individuele deelnemers/kopers;
• De op te richten Vereniging van Opdrachtgevers bestaande uit alle deelnemers aan
het project; die samen verantwoordelijk zijn voor de projectontwikkeling.
Verkaveling
Er kunnen negen riante woningen of lofts gecreëerd worden van ongeveer 118 m2 tot
235 m2. Zoals nu is onderzocht gaat het om een mogelijke kantoorruimte of
werkplekken op de begane grond, 3 benedenwoningen en 6 bovenwoningen. De
precieze verdeling van de ruimte wordt bepaald door de deelnemers zelf. Het aantal
m2 per appartement kan uiteindelijk meer of minder worden.
Buitenruimte
Elke woning heeft de beschikking over een buitenruimte. De bovenwoningen hebben
een dakterras en de benedenwoningen krijgen een eigen voordeur aan de achterzijde
van het pand waar een ‘voortuin’ gerealiseerd kan worden. De gemeente staat open
voor privatisering van een strook aan de achterzijde van het pand. Het idee is dat deze
strook voor een deel privé en voor een deel collectief ingericht kan worden, met een
duidelijke buffer naar het plein.
6
Voorbeeld verkaveling
Begane grond
Eerste etage
Tweede etage
Derde (kap) etage
*Netto vloer
oppervlak, onder
voorbehoud
Dakterras
Prijs
Indicatief € 2.000 per m2 op basis van de verkaveling zoals hierboven gepresenteerd.
Dit bedrag bestaat uit:

De aankoop

De plan- en ontwikkelkosten (in voorfinanciering)

Funderingsherstel

Cascorenovatie

Interne afbouw (basis kwaliteit)

Kostenkoper zoals hypotheek, taxatie, akte, splitsing, levering
7
Verbouwingsopgave
Om van het leegstaande pand woningen te maken moet er flink ingegrepen worden.
De fundering wordt vervangen, gevels, kozijnen en dak worden aangepakt. . Er komt
een nieuwe entree voor de bovenwoningen met een eenvoudige lift. In de
kapverdieping worden dakterrassen gemaakt . Intern wordt een deel van de
houtenbalken hersteld of vervangen, trappen dienen te worden aangebracht, net
zoals alle installaties, woningscheidende wanden en geïsoleerde woning scheidende
vloeren en (voorzet)wanden. Daarnaast moet de gehele interne afbouw passend bij de
wensplattegrond van de kopers gerealiseerd worden. Met de ingreep wordt gestreefd
naar een duurzame toekomst door het aanbrengen van goede thermische isolatie en
een duurzame installatie. Doel is minimaal het energielabel A te realiseren. In het
Programma van Eisen staan de randvoorwaarden omschreven en het minimale niveau
van de afbouw.
Inschrijving deelname
Medio september 2014 is het mogelijk om in te schrijven voor deelname. Hieraan zijn
voorwaarden verbonden die worden omschreven in het inschrijfprotocol dat op de
website staat. Met inschrijving voor deelname reserveert u een plek in het pand.
Het project vindt doorgang als er voor minimaal 75% van de beschikbare woonruimte
definitieve deelnemers zijn. Op uiterlijk 1 januari 2015 geeft het projectteam op basis
hiervan een definitieve GO.
Definitieve deelname
Pas nadat u weet welke woning u krijgt en of uw woonwensen haalbaar zijn, kunt u uw
definitieve deelname bevestigen. Om deelname definitief te maken wordt u gevraagd
zich te verbinden aan de projectvoorwaarden en begeleiding van het projectteam (zie
stap 3 onder procesinformatie).
Verkoopvoorwaarden
• Als uiteindelijke eigenaar van een woning bent u samen met de andere eigenaren
verantwoordelijk voor het beheer van het pand in de Vereniging van Eigenaars.
• Zelfbewoningsplicht van 2 jaar
• Renovatie- en afbouwverplichting (volgens het Programma van Eisen)
Omdat het gaat om een rijksmonument bestaan er meer richtlijnen vanuit de
Rijksdienst voor cultureel erfgoed.
• Binnen een jaar na oplevering van het casco dient de woning bewoonbaar te zijn.
Doorsnede unit 7,
235m2, gemaakt
door HRH
architecten
8
Procesinformatie
Algemeen
Opdrachtgever zijn voor de renovatie van uw eigen huis is niet niks. Het is een
bijzondere en leuke ervaring, maar er komt veel bij kijken. Kennis en kunde die niet
iedereen in huis heeft. En veel (vrije) tijd, die niet iedereen kan vrijmaken voor zo’n
project. Daarom hebben we voor het Zeemagazijn een aanpak ontworpen, waarbij wij
de regeldingen uit handen nemen en u zich zo veel mogelijk kan concentreren op het
uitwerken en realiseren van uw woonwensen. Urbannerdam doet in het proces het
projectmanagement. Uitgangspunt blijft: u bent opdrachtgever, samen met de andere
deelnemers in het gebouw, en neemt uiteindelijk de beslissingen. Wie betaalt, bepaalt!
Hoe gaat het precies in z’n werk?
Stap 1 Oriënteren
sept 2014
Stap 2 Inschrijven
sept – nov 2014
Stap 3 Richting bepalen, definitieve deelname, Go- no go
nov 2014 – jan 2015
Stap 4 Ontwerpen
feb – mei 2015
Stap 5 Vergunning, aanbesteding, hypotheek en levering
jun – okt 2015
Stap 6 Collectieve renovatie
nov 2015 – juli 2016
Stap 7 Interne afbouw
aug – dec 2016
Stap 1
De architect en medewerkers van Urbannerdam zijn aanwezig op de open dagen om
Oriënteren
een toelichting te geven over de mogelijkheden van het gebouw en het proces. Er is
natuurlijk ook alle gelegenheid om vragen te stellen. De architect kan al een eerste
idee geven of uw woonwensen denkbaar zijn. U ontmoet eventueel al direct uw wellicht
toekomstige buren.
Stap 2
U schrijft zich in voor een woning type (beneden of bovenwoning) en het gewenste
Inschrijven
aantal m2. U reserveert hiermee direct een type woning in het gebouw. Voor de
inschrijving geldt “wie het eerst komt, wie het eerst maalt”. De eerste zes
inschrijvingen voor een bovenwoning en drie inschrijvingen voor een benedenwoning
(of minder indien het totaal beschikbare m2 eerder wordt bereikt) zijn verzekerd van
deelname aan het project. Wanneer er voor minimaal 75% van de beschikbare ruimte
ingeschreven is, wordt gestart met stap 3. Van medio september tot en met 31 oktober
(13.00uur) is de inschrijving geopend. Alle voorwaarden kunt u vinden in het
inschrijfprotocol dat op de website van Urbannerdam te downloaden is.
Inschrijven kunt u doen door:
•
Ondertekening van het inschrijfformulier dat op de website staat, waarmee u
akkoord gaat met het inschrijfprotocol
•
Storting van inschrijfgeld van € 500 aan Urbannerdam
•
Overleggen van een financieringsverklaring waaruit blijkt dat u het gewenste aantal
m2 maal € 2.000 kunt financieren.
9
Stap 3
A Start- en toewijzingsbijeenkomst
Richting bepalen
Na de sluitingstermijn voor de inschrijving organiseren Urbannerdam en
Definitieve deelname
Hulshof architecten een start- en toewijzingsbijeenkomst waarop de start- en verkoop
GO- NO GO
van het proces toelicht wordt. Er wordt gekeken wie zich op welke type woning heeft
ingeschreven. Aan de hand van de proefverkaveling is te zien of er al een voorlopige
toewijzing van de woningen mogelijk is.
B Woonwensen inventariseren
De eerste belangrijke stap is een vertaling van de woonwensen in een eerste
schetsontwerp. U heeft na voorlopige toewijzing van de woning een (of twee)
gesprekken met de architect die uw woonwensen vertaalt in een schetsplattegrond.
Indien nodig, maakt de architect een (aangepaste) verkaveling voor het hele gebouw
op basis van de wensen van de deelnemers. Daarbij wordt een eerste indicatie van de
totale kosten van uw woonwensen gegeven.. Met deze informatie beslist u of u
definitief deelneemt aan het project.
C Definitieve deelname
Het definitief maken van uw deelname betekent dat u een optie neemt op de voorlopig
toegewezen woning en dat u akkoord gaat met de ontwikkelmethode. Voor definitieve
deelname wordt het volgende gevraagd:

Ondertekening van de samenwerkingsovereenkomst met het projectteam dat
u begeleidt bij het ontwikkelen van het pand tot realisatie. Deze overeenkomst
wordt tijdig (voor definitieve deelname) aan u overhandigd.
10

Een aanbetaling aan het projectteam van € 4.000 (over te maken aan
Urbannerdam) , voor gedane werkzaamheden van de initiatiefnemers.
Mocht blijken dat uw woonwensen niet haalbaar zijn en u wilt uitstappen, dan krijgt u
het inschrijfgeld (€ 500) retour, mits het gaat om redelijke aantoonbare punten zoals
omschreven in het inschrijfprotocol.
D GO- NO GO moment
Als er voor minstens 75% van de beschikbare ruimte definitieve deelnemers zijn,
wordt een officiële GO afgegeven door het projectteam voor ontwikkeling van het
gebouw. Deadline hiervoor is 1 januari 2015.
E Oprichting Vereniging van Opdrachtgevers (VvO)
We richten een vereniging van opdrachtgevers op, waar alle deelnemers aan het
project gelijkwaardig lid van zijn. De vereniging is formeel opdrachtgever voor de
adviseurs. De vereniging komt één keer in de drie weken samen tijdens de algemene
leden vergaderingen. Urbannerdam bereidt deze vergaderingen voor qua voortgang,
gezamenlijke acties en besluiten. Voor de besluiten geldt: gezamenlijk wat moet,
individueel wat kan.
Voorfinanciering
De vereniging gaat kosten maken om het plan voor de verbouwing goed vorm te
geven. Deze kosten moet u gedeeltelijk voorfinancieren, maar zijn uiteindelijk
financierbaar uit de hypotheek. Een bank verstrekt namelijk pas een hypotheek
wanneer de plannen en aanneemovereenkomst voor uw woning rond zijn. Voor die tijd
maakt u wel al kosten. Die moet u gedurende een aantal maanden dus zelf
voorschieten (“voorfinanciering”). Houdt rekening met een bedrag van ongeveer
€ 35.000 voor deze plankosten (ongeveer 15% van de berekende 2000 euro per m2)
Deze kosten bestaan onder andere uit:

Projectmanagement van Urbannerdam

Architectenwerk van Hulshof architecten

Funderingsadvies

Constructeur

Leges en omgevingsvergunning

Splitsing

Aktes/ overdracht
Dit bedrag betaalt u gefaseerd aan de verenigingskas.
Stap 4
Als de richting bepaald is, gaan we aan de slag met het ontwerp. De woonwensen
Ontwerpen
moeten binnen de randvoorwaarden zoals budget, bestemmingsplan, bouwbesluit,
PVE en gezamenlijke uitgangspunten vertaald worden naar een goed en mooi
ontwerp. Hulshof architecten neemt hierin het initiatief. Via workshops, excursies en
individuele gesprekken wordt de nodige informatie bij de deelnemers opgehaald. Het
ontwerp van de gevel en het gebouw wordt tijdens gezamenlijke bijeenkomsten
gepresenteerd. De verdere uitwerking van de plattegronden en de afwerking binnen
worden in een of meerdere persoonlijke gesprekken besproken.
11
In de ontwerpfase schakelen we de overige adviseurs in zoals een constructeur en een
funderingsadviseur. De projectmanager van Urbannerdam bereidt dit voor samen met
de architect en vraagt offertes op bij geschikte bureaus, onderhandelt (indien nodig)
over een goede prijs en legt uiteindelijk de offertes met een advies voor aan de
deelnemers. Nogmaals, wie betaalt, bepaalt, dus u neemt samen met de andere
deelnemers het definitieve besluit hierover.
Stap 5
A Bestemmingsplan
Vergunning
Allereerst moet het bestemmingsplan gewijzigd zijn. De gemeente start naar
Aanbesteding
verwachting met het aanvragen van de vergunning medio oktober. Zo’n
Hypotheek
procedure duurt ongeveer een half jaar. Pas na bestemmingswijziging kan de
Levering
omgevingsvergunning worden aangevraagd.
B Omgevingsvergunning en aanbesteding
Medio 2015, als het Definitief Ontwerp (DO) gereed is, dienen we een
omgevingsvergunning in. Het architectenbureau regelt dit. Tegelijkertijd gaan zij aan de
slag met het uitwerken van het ontwerp voor de aanbesteding (tenzij blijkt dat het
1
slimmer en kostenefficiënter is om te werken in bouwteam ). Er wordt een technische
omschrijving gemaakt (“bestek”) met bijbehorende tekeningen. Dit informatiepakket
wordt naar minimaal drie aannemers gestuurd, die in een aantal weken uitrekenen wat
het zal kosten. Zij leveren een open begroting in waar precies in staat welke kosten er
zijn voor welke onderdelen. De aannemer met de beste prijs-kwaliteit verhouding wordt
geselecteerd.
C Koop en aanneemovereenkomst
Zodra duidelijk is dat de bestemming gerealiseerd kan worden, worden de
koopovereenkomsten voorbereid met de gemeente Rotterdam als huidige eigenaar.
Met de aannemer wordt zodra de omgevingsvergunning onherroepelijk is een
aanneemovereenkomst afgesloten voor de renovatie.
D Splitsing in appartementsrechten
Het pand dient nog juridisch gesplitst te worden in appartementsrechten. Hiervoor
wordt een splitsingsakte opgesteld bij de notaris in opdracht van de VvO. In de
splitsingsakte staan zaken geregeld met betrekking tot beheer, onderhoud en
(financiële) verantwoordelijkheden van het pand in de Vereniging van Eigenaars (VvE)
straks en in de toekomst.
E Hypotheek / financiering
Met de koop-en aanneemovereenkomst en de concept splitsingsakte in de hand kunt
u een hypotheekofferte opvragen bij de bank. Zodra dit geregeld is, gaat u naar de
notaris voor levering van uw deel van het pand. Uw hypotheek bestaat uit aankoop
1
Een bouwteam is een projectgebonden samenwerkingsverband, wat in ieder geval bestaat uit de opdrachtgever, architect en
aannemer. Zij werken samen om tot een uitvoeringsgericht ontwerp te komen dat vervolgens gerealiseerd wordt. Het bouwteam
kan gedurende het proces worden uitgebreid met adviseurs, zoals een constructeur of bouwfysisch adviseur.
12
woning, plan- en ontwikkelkosten en een bouwdepot. Omdat het een monumentaal
pand betreft bestaat de mogelijkheid om op bepaalde onderdelen gebruik te maken
van een laagrente lening van het Nationaal Renovatiefonds (NRF). Ook fiscaal zijn er
voordelen waarbij de kosten voor onderhoudswerkzaamheden individueel aftrekbaar
kunnen zijn. Mogelijk zijn er ook goedkopere leningen voor de investeringen die met
duurzaamheid te maken hebben.
F Levering
Het pand wordt geleverd als de termijnen voor onherroepelijkheid zijn verlopen. De
gemeente levert de woning aan u. U wordt hiermee juridisch eigenaar van de woning
en automatisch lid van de Vereniging van Eigenaars. Vanaf dit moment gaat u
hypotheek betalen.
Stap 6
Als de kopers eigenaar zijn en beschikking hebben over de financiering, kan de bouw
Collectieve renovatie
aanvangen. Vaak is zo’n twee maanden nodig voor de voorbereiding van de bouw.
Denk dan aan bestellen van materialen, werktekeningen en bouwplaatsinrichting etc.
Daarna volgt de uitvoering van de cascorenovatie, die namens de opdrachtgever
begeleid wordt door Hulshof architecten, als directievoerder. Daarnaast zal er een
toezichthouder aangesteld worden. De facturen van de aannemer betaalt u uit het
bouwdepot, dat onderdeel is van uw hypotheek.
Stap 7
Na de collectieve renovatie van het casco van het pand kunt u aan de slag in uw eigen
Interne afbouw
woning. U kunt er voor kiezen deze werkzaamheden ook door de gezamenlijke
aannemer uit te laten voeren, maar u kunt dit natuurlijk ook in eigen beheer uitvoeren.
Voor de afbouw van uw woning heeft u nog ongeveer 3 tot 6 maanden nodig,
afhankelijk van uw wensen en organisatie. In het najaar van 2016 kunt u dan naar alle
verwachting verhuizen naar uw eigen woning in een monument aan het water!
Contact informatie
Urbannerdam
Hulshof architecten
Heemraadssingel 319
Raam 44
3023 BG Rotterdam
2611 LV Delft
010 28 06 444
0 15 214 88 66
[email protected]
www.hulshof-architecten.nl
www.urbannerdam.nl
Disclaimer
Contact persoon
Contact persoon
Suleika Tjon
Ineke Hulshof
06 41 14 68 71
06 53 41 05 80
[email protected]
[email protected]
Aan de tekst en beelden van deze verkoopbrochure kunnen geen rechten ontleend
worden.
13