Transcript Collegevoorstel overdracht appartementen MFC

zaak_id
bericht_nummer
MAATSCHAPPELIJKE ONTWIKKELING
Collegevoorstel
Reg.nr.
B&W d.d.
Openbaar
Ja, namelijk uitgesteld
Stad van actieve mensen
Programma
DT d.d.
OR d.d.
B&W d.d.
OR d.d.
Raad
Raadsdocumenten
d.d.
Ingekomen van
Afdeling Maatschappelijke Ontwikkeling, gemeente Venlo
Onderwerp
MFC Op Expeditie aan de Vossenerlaan 57 te Blerick: opsplitsing
eigendom en oprichting Vereniging van Eigenaren.
Dictum
1.
2.
3.
4.
Voorbesproken met
Besluiten tot splitsing van het eigendom van het complex MFC Op Expeditie aan de
Vossenerlaan 57 in Venlo-Blerick, in drie appartementsrechten en de levering van een
appartementsrecht aan Stichting Kerobei en een appartementsrecht aan Stichting
Akkoord, conform bijgevoegde concept notariële akte;
Instemmen met de oprichting van een Vereniging van Eigenaren en vertegenwoordiging
van de gemeente hierin conform bijgevoegde concept oprichtingsakte.
Kennisnemen van concept VvE begroting 2014 en gemeentelijke afdracht aan VvE voor
2014 vaststellen op € 52.000;
Instemmen met beheerplan MFC Op Expeditie
Wethouder Testroote 23 juni 2014
Besluit B&W
Akkoord Bespreken
Team
MO
Steller
ir.drs.R.H.Heijstee
Doorkiesnummer
+31 77 3596600
17-06-2014
Paraaf steller
Paraaf ambtelijk opdrachtgever
Secretaris
P. Lucassen
Portefeuillehouder
R. Testroote
Collegevoorstel
Samenvatting
Het gebouw Multifunctioneel Centrum (MFC) Op Expeditie aan de Vossenerlaan 57 te
Blerick is in september 2013 aan het begin van het schooljaar 2013/2014 in gebruik
genomen. Het gebouw is nog volledig in eigendom van de gemeente. In de
voorbereidingsfase is bestuurlijk afgesproken dat de gedeelten die zijn bestemd voor het
basisonderwijs in eigendom worden overgedragen aan de schoolbesturen. Het betreft hier
basisschool Natuurlijk van stichting Kerobei en openbare basisschool de Ontdekking van
stichting Akkoord!-po. Het gedeelte dat is bestemd als gymzaal, wijkcentrum,
peuterspeelzaal (psz), kinderdagopvang (kdo) en buitenschoolse opvang (bso) blijft in
eigendom bij de gemeente.
Voor de splitsing van eigendom in drie zogenaamde appartementsrechten, de levering van
juridisch eigendom van twee appartementsrechten aan de schoolbesturen en de oprichting
van een Vereniging van Eigenaren (VvE) is een notariële acte opgesteld. De stuurgroep
heeft op 7 november 2013 en aanvullend op 20 mei 2014 met deze acte ingestemd.
Voorgesteld wordt om de notariële acte vast te stellen.
Voor het kalenderjaar 2014 is een conceptbegroting voor de Vereniging van Eigenaren i.o.
opgesteld. Deze is in stuurgroep van 20 mei 2014 besproken. Zodra de VvE is opgericht kan
deze worden vastgesteld. Voorgesteld wordt om vooruitlopend op basis van deze begroting
de gemeentelijke afdracht voor 2014 aan de Vereniging van Eigenaren vast te stellen op
€ 52.000. De financiële effecten hiervan zijn vertaald in een begrotingswijziging voor de
Voorrap/begroting welke inmiddels op route is gebracht.
Voor het eigenaars en gebruikersbeheer van het MFC gebouw en de exploitatie van het
gemeentelijk eigenaarsgedeelte is een beheerplan opgesteld. Dit beheerplan is tevens het
uitgangspunt voor het afsluiten van huur- en gebruiksovereenkomsten van gemeentelijke
ruimten. Voorgesteld wordt om dit beheerplan vast te stellen.
Bijlagen
1. Concept
leveringsakte
2. Splitsingstekening
3. Concept VvE
begroting 2014
4. Beheerplan MFC Op
Expeditie (juni 2014).
2
Collegevoorstel
Voorstel
Inleiding
Het Multifunctioneel Centrum (MFC) Op Expeditie aan de Vossenerlaan 57 te Blerick is in
september 2013 aan het begin van het huidig schooljaar (2013/2014) grotendeels in gebruik
genomen. De officiële openingshandeling heeft op 8 november 2013 plaatsgevonden. Deze
MFC biedt onderdak aan basisonderwijs, kinderdagopvang, buitenschoolse opvang,
peuterspeelzaal, een gymzaal en een wijkcentrum: het Vossener Ontmoetingscentrum
(VOC) .
Het gebouw is nog volledig in eigendom van gemeente. Met schoolbesturen is in de
voorbereiding op bouw van het MFC afgesproken dat eigendom wordt opgesplitst. Het
eigendom ligt echter sinds de ingebruikname nog volledig bij de gemeente. Dit levert een
onduidelijke situatie op voor het beheer en voortzetting is onwenselijk omdat gezamenlijke
eigenaarslasten nu door individuele eigenaren worden betaald. Om deze situatie op te heffen
wordt in voorliggend collegevoorstel voorgesteld het eigendom op te splitsen, een Vereniging
van Eigenaren op te richten en de hoogte van de jaarlijkse afdracht door gemeente aan de
Vereniging van Eigenaren voor het jaar 2014 vast te stellen.
Opsplitsing eigendom en oprichting Vereniging van Eigenaren (VvE).
Het gebouw is momenteel nog volledig in eigendom van de gemeente. In de
voorbereidingsfase is bestuurlijk afgesproken dat gemeente het gedeelte dat is bestemd voor
het basisonderwijs na oplevering van het gebouw in eigendom overdraagt aan de
schoolbesturen. Het betreft hier stichting Kerobei met basisschool Natuurlijk en stichting
Akkoord!-po met basisschool de Ontdekking. Het betreft hier een overdracht van juridisch
eigendom. Het economisch claimrecht blijft op grond van onderwijswetgeving volledig in
handen van de gemeente.
Het eigendom wordt verdeeld over drie zogenaamde appartementsrechten. Twee
appartementsrechten worden overgedragen aan respectievelijk Kerobei en Akkoord!-po. Het
derde blijft in eigendom van de gemeente. Dit heeft betrekking op de gymzaal,
peuterspeelzaal, kinderdagopvang, buitenschoolse opvang en het wijkcentrum.
Als een gebouw door middel van een splitsingsakte wordt gesplitst in appartementsrechten
moet er volgens de wet een vereniging van eigenaren worden opgericht. De eigenaren van
de appartementsrechten zijn automatisch en verplicht lid van deze vereniging.
Voor de opsplitsing van het eigendom en de levering van een appartementsrecht aan
Stichting Kerobei en een appartementsrecht aan stichting Akkoord!-po is een notariële acte
opgesteld (zie bijlage). De bestuurders van de toekomstige eigenaren hebben met deze
acte en de splitsingstekening (zie bijlage) met verdeling van functies ingestemd in de
stuurgroep van 10 november 2013 en aanvullend op 20 mei 2014.
Voorgesteld wordt om in te stemmen met het opsplitsen van juridisch eigendom volgens de
notariële akte en in te stemmen met de oprichting van een Vereniging van Eigenaren. In
overeenstemming met het mandaatbesluit gaat een medewerker beheer vastgoed (afdeling
OGO) zitting nemen in het bestuur van de VvE.
3
Collegevoorstel
Jaarlijkse afdracht van gemeente aan Vereniging van Eigenaren
Het gebouw is sinds de eerste oplevering van juli 2013 nog volledig in eigendom van de
gemeente. Dit heeft tot gevolg dat eigenaarslasten als energie, water en verzekering
volledig worden betaald door de gemeente. Daarnaast kunnen er nog geen schoonmaak- en
onderhoudscontracten worden afgesloten. Deze zijn voorlopig op naam en rekening van
stichting Kerobei gezet.
Op basis van ervaringscijfers en afgesloten contracten is een begroting voor de Vereniging
van Eigenaren i.o. voor het jaar 2014 opgesteld (zie bijlage). Deze is besproken in
Stuurgroep van 20 mei 2014 en bestuurders van beide schoolbesturen kunnen hiermee
instemmen.
Op basis van deze begroting bedraagt de jaarlijkse gemeentelijke afdracht vanaf 2014 aan
de Vereniging van Eigenaren € 52.000. Deze bijdrage is volledig verdisconteerd in de
servicekosten die bij huurders/gebruikers van gemeentelijke ruimten in rekening worden
gebracht (zie tabel). Dit betekent wel dat bij risico van leegstand naast huurderving
gemeente ook dekking misloopt voor de verplichte jaarlijkse afdracht aan Vereniging van
Eigenaren.
Beheerplan: gebruik MFC en exploitatie van gemeentelijk eigenaarsgedeelte.
In de voorbereiding op de nieuwbouw is in 2011 een beheerplan opgesteld. Dit plan is
destijds met instemming van alle toenmalige toekomstige gebruikers vastgesteld. In overleg
en instemming van schoolbesturen is dit beheerplan geactualiseerd naar de gerealiseerde,
huidige situatie. Dit geactualiseerde beheerplan (zie bijlage) beschrijft het beheer van het
gebouw waarin een onderscheid wordt gemaakt tussen eigenaarsbeheer en
gebruikersbeheer.
Zoals gebruikelijk betalen huurders naast huur ook servicekosten voor het gebruik van hun
eigen en gemeenschappelijke ruimten. Het betreft o.a. schoonmaak- en energiekosten. Deze
kosten van de Vereniging van Eigenaren worden met de afdracht door gemeente aan de
Vereniging van Eigenaren in één keer betaald en dienen door gemeente zelf aan de
huurders van de gemeentelijke ruimtes verrekend te worden. In het beheerplan is een
opbouw van deze servicekosten uitgewerkt plus een raming van de servicekosten voor het
eerste jaar. Dit overzicht is in de tabel verwerkt. Hieruit blijkt dat met deze verrekening van
servicekosten de jaarlijkse gemeentelijke afdracht aan VvE volledig wordt gedekt.
Het beheerplan met kostenopbouw van servicekosten en rechtstreekse exploitatiekosten
voor huurders (oa OZB-gebruikers) is het uitgangspunt bij af te sluiten huurovereenkomsten.
Voorgesteld wordt om het beheerplan vast te stellen.
4
Collegevoorstel
Kapitaalslasten
De investering voor MFC Op Expeditie is gefinancierd uit de volgende vier kredieten:
Scholen
€ 6.381.451
Gymzaal
€ 1.100.000
Niet onderwijsfunctie
€ 2.100.000
kdo/bso (raadsbesluit nov 2013)
€
550.000
Totaal
€ 10.131.451,--
Het project is nog niet afgesloten omdat werkzaamheden van aannemer voor tweede
oplevering nog niet volledig zijn uitgevoerd. De tweede oplevering van het gebouw staat
gepland voor juli 2014. De verwachting is dat project in de loop van 2014 financieel binnen
dit krediet kan worden afgesloten.
Groot onderhoud
De verantwoordelijkheid voor het grootonderhoud van het gebouw ligt bij de Vereniging van
Eigenaren. De drie eigenaren dienen onderling afspraken te maken over het opbouwen van
een voorziening hiervoor.
Op grond van de Wet Primair Onderwijs is gemeente verantwoordelijk voor de nieuwbouw,
uitbreiding en eerste inrichting, aanpassing en het onderhoud aan de buitenkant van een
schoolgebouw. In de huidige gemeentelijke begrotingssystematiek worden voor dit
onderhoud op gebouwniveau geen voorzieningen opgebouwd. De voorzieningen aan de
binnenkant van het schoolgebouw komen voor rekening en verantwoordelijkheid van de
schoolbesturen. Door nieuwe wetgeving wordt per 1 januari 2015 de verantwoordelijkheid
(en bijbehorende financiën) voor het onderhoud aan de buitenkant van het schoolgebouw en
aanpassingen overgeheveld naar de schoolbesturen.
In de huidige gemeentelijke onderwijsbegrotingssystematiek wordt er op gebouwniveau niet
gereserveerd voor groot onderhoud. In dat licht en met het vooruitzicht van de gewijzigde
situatie per 1 januari 2015 is in de concept VvE begroting voor het jaar 2014 geen afdracht
begroot van gemeente voor reservering groot onderhoud van het onderwijsgedeelte van het
gebouw. Omdat het een nieuw gebouw betreft zijn de onderhoudskosten de komende jaren
naar verwachting nog laag.
In de tabel zijn voor het gemeentelijk eigenaarsdeel van het gebouw de jaarlijkse
reserveringsbedragen vanaf 2015 voor grootonderhoud vermeld. Deze zijn geraamd op
basis van eenheidsparameters. Na oprichting van de Vereniging van Eigenaren kan in
opdracht van de vereniging een meerjarig onderhoudsprogramma (mop) opgesteld worden
waarin de onderhoudskosten specifieker zijn geraamd.
5
Collegevoorstel
Tabel: exploitatie gemeentelijk eigenaarsdeel MFC op Expeditie
Functies
Groot
onderhoud
servicekosten Exploitatiekosten Totaal
gebruiker
Sport
€ 8.800
€ 24.475
€ 4.690
€ 37.965
Wijkcentrum
€ 2.850
€ 5.833
€ 2.547
€ 11.230
PeuterSpeelzaal
KinderDagopvang
Bso: bgg
€ 4.600
€ 11.474
€ 4.129
€ 20.203
€ 1.750
€ 4.314
€ 1.552
€ 7.616
€ 1.850
€ 4.565
€ 1.642
€ 8.057
Bso: 1e
verdieping
€ 1.750
€ 4.820
€ 1.552
€ 8.122
Totaal
€ 21.600
€ 55.481
€ 16.112
Risico op leegstand en huurderving
Een risico voor het gemeentelijk deel van de exploitatie is leegstand. Binnen de exploitatie
van dit gebouw is geen voorziening getroffen voor dit risico. Het risico voor leegstand in
maatschappelijk vastgoed is opgenomen in de algemene risicoparagraaf van de
gemeentebegroting. Een onzekere factor is de hoogte van de huurinkomsten voor de nog af
te sluiten huurcontracten voor de kinderopvangruimtes en het wijkcentrum. Deze zijn
kostprijs dekkend geraamd maar het is onduidelijk in hoeverre deze haalbaar zijn. Het effect
zal zich vertalen in een resultaat op de exploitatie van het gemeentelijk eigendom.
Voorstel
De financiële effecten van de exploitatie van MFC op Expeditie zijn vertaald in een
begrotingswijziging voor de huidige begroting van 2014 (Voorrap) en volgende jaren
(begroting 2015) welke inmiddels op route zijn gebracht.
Vooruitlopend hierop wordt voorgesteld om een besluit te nemen over het oprichten van de
Vereniging van Eigenaren (VvE) en de hoogte van de gemeentelijke afdracht aan de
vereniging van eigenaren in 2014 exclusief reservering groot onderhoud vast te stellen. Door
nu te besluiten tot opsplitsing van eigendom en oprichting van Vereniging van Eigenaren kan
de huidige, onwenselijke situatie waarin gemeente volledig eigenaar is van het gebouw
worden opgeheven.
Dit college voorstel is in samenspraak met vastgoed van de afdeling OGO opgesteld.
6
Collegevoorstel
• Bedrijfsvoeringsaspecten (in overleg met Bedrijfsvoering)
In te vullen / aan te leveren door de adviseurs van Bedrijfsvoering.
.
1.
Wat zijn de financiële gevolgen en de verwerking hiervan? (Kosten, baten en dekking)
Zijn er budgettaire consequenties? Ja of Nee (Indien ja, dan bijlage begrotingswijziging bijvoegen)
De financiële effecten van dit voorstel zijn verwerkt in een begrotingswijziging voor de
Voorrap/begroting dat op route is gebracht en dat in de integrale afweging van de raad
wordt meegenomen. Na verwerking van deze begrotingswijziging is er sprake van een
sluitende exploitatie van het gebouw en zijn alle financiële effecten hiervan meerjarig
verwerkt. Voor de onderwijsfunctie en sport is hierbij sprake van een claim op de
algemene middelen. Een risico voor het gemeentelijk deel van de exploitatie is de
leegstand van (een deel van) het gebouw. Binnen de exploitatie van het gebouw is
hiervoor geen voorziening getroffen. In de algemene risicoparagraaf staat het risico
van leegstand in gemeentelijk vastgoed beschreven. Een onzekere factor is de hoogte
van de huurinkomsten voor kinderopvang en wijkcentrum. Deze zijn kostprijs dekkend
geraamd maar het is nog onduidelijk in hoeverre deze haalbaar zijn. Het effect zal zich
vertalen in een resultaat op de exploitatie van het gemeentelijk eigendom.
-
Kan de adviseur instemmen met het voorstel?
Naam adviseur
Ja
T.Joosten, K.Orval en
I. van Beers
Alleen bij voorstellen van de afdeling Ontwikkelbedrijf betreffende projecten:
Nvt
-
Kan team SMO instemmen met het voorstel?
-
Naam medewerker
2.
Wat zijn de personele gevolgen? (Denk aan: uitbreiding of afname aantal fte’s en inhuur)
.
Zijn er formatieve consequenties? Ja of Nee (Indien ja, dan bijlage begrotingswijziging bijvoegen)
Nvt
-
Kan de adviseur instemmen met het voorstel?
Naam adviseur
3.
Wat is de relatie met het informatie- en automatiseringsbeleid?
Nvt
Kan de adviseur instemmen met het voorstel?
Naam adviseur
4.
..
..
Wat is de relatie met het inkoop- en aanbestedingsbeleid?
Nvt
-
Kan de adviseur instemmen met het voorstel?
7
Collegevoorstel
-
Naam adviseur
5.
Wat zijn de fiscale en juridische aspecten van het voorstel?
De acte is opgesteld door Rivierdael Notarissen en op fiscale aspecten getoetst door
L.Mees/N. van de Water.
..
De machtiging voor de medewerker vastgoed om de gemeente te vertegenwoordigen
in de VvE is opgenomen onder punt 6.2.3a van het Mandaatbesluit.
-
Kan de adviseur/afdelingsjurist instemmen met het voorstel? Ja
Naam adviseur: L.Mees en N. van de Water /naam
afdelingsjurist: M. Buurman
6.
Communicatie intern / extern
Nvt
-
Naam adviseur / voorlichter
8