Transcript Flexibiliteit woningmarkt inspiratie buitenland

Op welke terreinen is buitenlandse
inspiratie voor een flexibelere
woningmarkt te vinden?
Zaken waarover in Nederland nog wordt gediscussieerd bestaan soms
al in het buitenland:
Flexibiliteit op de woningmarkt
Inspiratie uit het buitenland
• Tijdelijke huurcontracten
• Stimuleren particuliere huursector / middensegment
Joris Hoekstra, OTB Research for the Built Environment / Delft University of Technology
2|
Delft
University of
Technology
Challenge the future
Tijdelijke huurcontracten in sociale
huursector
Tijdelijke huurcontracten (1)
Behalve voor specifieke groepen (studenten, overlastgevende
huurders) zijn tijdelijke huurcontracten niet gebruikelijk in de
sociale huursector.
Duur huurcontracten is onderdeel van de huurbescherming
Sleutelelementen van de huurbescherming:
1. Regulering huurprijs en huuraanpassing
2. Contractduur
3. Mogelijkheden om huurcontract te verbreken (bij in gebruik
nemen of verkopen woning, uitzetten niet-betalende of
overlastgevende huurder)
=> Deze drie sleutelelementen hangen sterk met elkaar samen.
Verenigd Koninkrijk is de uitzondering: Fixed-Term Tenancies
(FTT):
•Ingevoerd in 2012
•Alleen voor nieuwe verhuringen
•Doel is een ‘eerlijkere’ verdeling van de sociale
huurwoningenvoorraad (naar inkomen en naar huishoudensgrootte)
•Sociale verhuurders bepalen zelf hoe dit wordt ingevuld (wel of
geen toepassing FTT, inkomensgrens etc.)
•Effecten pas zichtbaar na 2017 wanneer de eerste tijdelijke
huurcontracten verlopen.
3|
4|
Omvang en mate van regulering
(huurbescherming) van de private
huursector
Tijdelijke huurcontracten in de
particuliere huursector
Engeland:
•Contracten van een half jaar of een jaar, daarna verlenging op
maandelijkse basis (opzegtermijn verhuurder 2 maanden)
•Geen huurregulering
België (Vlaanderen):
•Huurcontracten van verschillende looptijden maar 9 jaar is de
standaard
•Tijdens looptijd zijn contracten lastig te onderbreken
•Redelijk strikte huurregulering
Frankrijk
•Contractduur van 3 of 6 jaar
•Automatische verlenging contracten tenzij de verhuurder legitieme
redenen heeft om dit niet te doen
5|
Bron: De Boer en Bittetti (OECD working paper, 2014)
6|
1
Omvang particuliere huursector en
verhuismobiliteit
Conclusies / lessen voor Nederland
• Tijdelijke huurcontracten in de sociale huursector zijn nog niet
gebruikelijk
• In de particuliere huursector zijn tijdelijke huurcontracten wel
gebruikelijk. Deze contracten bieden echter minder flexibiliteit dan
vaak wordt gedacht (geldt met name voor Vlaanderen en
Frankrijk)
• Wat is de juiste balans tussen rechten voor verhuurders en
rechten voor huurders?
Bron: De Boer en Bittetti (OECD working paper, 2014)
7|
Hoe kan het aanbod in de particuliere
huursector worden gestimuleerd?
1. Aanpassingen in de huurbescherming en -regulering
8|
Belastingvoordelen voor Franse
individuele particuliere verhuurders
• Hebben tot doel om de nieuwbouwproductie van Franse
particuliere huurwoningen te stimuleren
2. Stimuleren van institutionele particuliere verhuurders
• Iedere nieuwe minister introduceert zijn eigen
belastingvoordeel
3. Stimuleren van individuele particuliere verhuurders
(Frankrijk)
• Soms voorwaarden met betrekking tot huurprijs en
inkomen huurder
• Regionale differentiatie
9|
Hoe werken de Franse
belastingvoordelen?
10 |
Bouwproductie m.b.v.
belastingvoordelen
• Inkomsten uit particuliere verhuur worden belast in
inkomstenbelasting (Franse equivalent van box 1)
• Specifieke typen projectontwikkelaars, vaak gekoppeld
aan financiële instellingen
• Onderhoudskosten, verbeterinvesteringen,
hypotheekrente en lokale belastingen kunnen van het
inkomen worden afgetrokken
• Verkoop van financiële ‘totaalpakketten’: bouw, beheer
(selectie huurder en huurinning) onderhoud, eventuele
hypotheek en verzekeringen
• Belastingvoordelen voorzien in extra af te trekken
kosten, vaak een percentage van de totale investering
• Gestandaardiseerde woningen, meestal appartementen
(80%), 1 tot 3 kamers, koopprijzen tot Euro 200.000
• Af te trekken kosten mogen maximaal Euro 10.700
groter zijn dan de inkomsten
• Weinig binding tussen investeerder en woning
• Looptijd van voordelen is meestal tussen 9 en 15 jaar
11 |
• Concentratie van woningbouw in kleine en middelgrote
steden
12 |
2
Effecten belastingvoordelen op
nieuwbouwproductie
Voorbeelden (1)
13 |
14 |
Conclusies / lessen voor
Nederland
Voorbeelden (2)
• Besteed meer aandacht aan de investeringscapaciteit
van individuele huishoudens?
• Heroverweeg de fiscale behandeling van individuele
particuliere verhuurders?
• Faciliteer individuele investeerders in de particuliere
huursector en ontwikkel investeringsvehikels?
Maar:
• Woningen komen niet altijd op de ‘goede’ plek terecht
• Belastingderving door de overheid
15 |
16 |
3