W E L K O M

Expertmeeting 8 december 2010

De particuliere huursector

Opgeven of behouden

?

Programma

*

Opening

door Tryntsje Bakkum, voorzitter stichting Wijksteunpunt Wonen Centrum

*

Hoe kunnen wij ongewenst verhuurgedrag voorkomen?

Jan Bezemer, Vastgoedbelang

*

Het belang van de particuliere huursector Bouwe Olij, adviseur stedelijke ontwikkeling

*

Themadiscussies over huurprijsopdrijving, woningonttrekking en ongewenst verhuurgedrag

*

Slotdebat: mogelijkheden en oplossingen

Hoe kunnen wij ongewenst verhuurgedrag voorkomen?

Inleiding door mr ing. Jan Bezemer voorzitter afdeling West Noord, Vastgoedbelang

De particuliere sector wordt steeds belangrijker in Centrum

Inleiding door Bouwe Olij oud-gemeenteraadslid en oud-bestuurder stadsdeel de Pijp en Oud West

interactieve themadiscussie

casus huurprijsopdrijving

toegelicht door Margriet Koomen beleidsadviseur Huurdersvereniging Amsterdam

Expertmeeting een bereikbare particuliere huursector

Huurprijsopdrijving

3 manieren • Gewoon te veel huur vragen • Puntenjagen/oppimpen • Onredelijke hoge bijkomende kosten

Expertmeeting een bereikbare particuliere huursector

1. Te veel huur

Sociale huurwoningen maximaal 140 punten Huurprijs maximaal €648 = 100% Schaarste en gewilde plek Laat je huur binnen 6 maanden toetsen Boven 140 punten: geliberaliseerd (prijspeil 1/7/2010)

Expertmeeting een bereikbare particuliere huursector

Meer dan 100% : beschermd stadsgezicht en Rijksmonumenten

Extra huur wettelijk toegestaan 15% voor beschermd stadsgezicht, bij woningen ouder dan 50 jaar (onder voorwaarden) 30% voor Rijksmonumenten Liberalisatiegrens: Indien 15% opslag toegestaan:124 punten Indien 30% opslag toegestaan:110 punten (prijspeil 1/7/2010)

Expertmeeting een bereikbare particuliere huursector

Nieuw aangekondigd landelijk beleid

25 extra punten voor woningen in hoge marktdruk gebieden Alle woningen met 116 punten of meer verdwijnen uit de sociale sector naar de geliberaliseerde sector

Expertmeeting een bereikbare particuliere huursector

2. Puntenjagen/oppimpen

Bij vrijkomen van sociale huurwoningen Extra voorzieningen aanbrengen om boven 140 punten uit te komen

Expertmeeting een bereikbare particuliere huursector

3. Onredelijk hoge bijkomende kosten

Borg bij ondertekenen contract Bemiddelingskosten Zie het volgende contract

Expertmeeting een bereikbare particuliere huursector

Dit betreft een vergunningsplichtige huurwoning bemiddeld door Perfect Housing. Kale huur €415, servicekosten maar liefst €1.135, per maand.

Expertmeeting een bereikbare particuliere huursector

Bij ondertekening huurcontract van deze vergunningsplichtige huurwoning moest bijna €6.500,- voldaan worden.

Expertmeeting een bereikbare particuliere huursector

Bijkomende kosten 3 : meubilair/stoffering Wat is toegestaan?

Aanschafwaarde afschrijving in 5 jaar› 5 x12 =60 termijnen In verordening staat niets over meubilair en servicekosten Toetsen van deze kosten altijd mogelijk bij huurcommissie of kantonrechter zie volgende voorbeeld

Expertmeeting een bereikbare particuliere huursector

Uitspraak Huurcommissie: Voorschot servicekosten wordt verlaagd van €1.135,- naar €187,- per maand.

Expertmeeting een bereikbare particuliere huursector

Toekomst mbt onredelijke kosten

Verordening bemiddelingsbureaus verdwijnt Set regels voor bemiddelaars Hierin opnemen maximaal bedrag meubilair/stoffering Boete bij overtreding

Expertmeeting een bereikbare particuliere huursector

Visie HA

• Verkeerde praktijken bestrijden via voorlichting en werk WSWonen •Verbeter regelgeving en handhaving • Ongedeelde stad ook in het centrum dmv - Geen 25 extra punten -Niet meer splitsen als betaalbare voorraad in gevaar komt -Huisvestingsvergunning voor woningen tot €548

interactieve themadiscussie

casus woningonttrekking

toegelicht door Guust Augustijn coördinator Wijksteunpunt Wonen Centrum

Expertmeeting een bereikbare particuliere huursector

Woningonttrekking

Stadsdeel bepaalt met uitvoeringsregels of en onder welke voorwaarden woningonttrekking mag plaatsvinden. Dit is vastgelegd in: Regels ter uitvoering van hoofdstuk 3, paragraaf 3 van de Regionale Huisvestingsverordening Stadsregio Amsterdam 2010 voor stadsdeel Centrum.

Stadsdeel Centrum vormt samen met stadsdeel Zuid het gebied met hoge marktdruk.

Expertmeeting een bereikbare particuliere huursector

Voor woningonttrekking geldt een belangenafweging.

‘’Vergunning wordt verleend tenzij het belang van het behoud of de samenstelling van de woonruimtevoorraad groter is dan het met het onttrekken aan de bestemming tot bewoning gediende belang en het belang van het behoud of de samenstelling van de woonruimtevoorraad niet door het stellen van voorwaarden en voorschriften voldoende kan worden gediend.’’ Criteria geformuleerd ter beoordeling van het met het onttrekken, samenvoegen of omzetten gediende belang.

Expertmeeting een bereikbare particuliere huursector Voorbeeld Amstel 173

• Aanvraag tot samenvoeging 2e met 3e etage • Stadsdeel wijst vergunning af omdat deze samenvoeging niet het volkshuisvestingsbelang dient.

• Eigenaar gaat in beroep en krijgt gelijk van de bestuursrechter. Motivatie: Omdat een investering wordt gedaan t.b.v. behoud, herstel en/of verbetering van het casco van tenminste 20% van de WOZ waarde van de kleinste woning die bij de samenvoeging betrokken is, krijgt eigenaar alsnog zijn vergunning. Eigenaar heeft tevens splitsingsvergunning aangevraagd, waarmee de samengevoegde woning kan worden verkocht en uit de particuliere huurwoningenvoorraad verdwijnt.

Expertmeeting een bereikbare particuliere huursector Cijfers uit rapportage

‘’De ontwikkeling van de particuliere huurwoningenvoorraad in stadsdeel Centrum’’

Woningonttrekking periode 2007 t/m 2009 ongeveer 230 aanvragen. Dit is inclusief corporatiebezit (vaak aangekocht bezit). Onduidelijk hoeveel woningen dit betreft en hoeveel huurwoningen onder de huurtoeslaggrens. Soms betreft het 1 woning, soms meerdere panden.

Daar bovenop zijn bij stadsdeel Centrum 80 aanvragen ingediend voor short stay.

Expertmeeting een bereikbare particuliere huursector Hoofdconclusie uit rapportage

‘’De ontwikkeling van de particuliere huurwoningenvoorraad in stadsdeel Centrum’’ Citaat: ‘’Wij schatten in dat in twee jaar tijd tussen de 1.200 en 1.500 particuliere huurwoningen zijn ‘’verdwenen’’. Grotendeels ten gevolge van ingezet beleid: ‘’splitsen en verkopen’’, renovatie, samenvoeging. Voor klein deel (enkele honderden woningen) is dit een gevolg van bewust illegaal onttrekken aan de betaalbare voorraad: gemeubileerde verhuur, onterechte huurharmonisatie bij nieuwe verhuur, onttrekking voor short stay (enkele gevallen).’’

Expertmeeting een bereikbare particuliere huursector

interactieve themadiscussie

casus ongewenst verhuurgedrag

toegelicht door Gert Jan Bakker Meldpunt Ongewenst Verhuurgedrag

Expertmeeting een bereikbare particuliere huursector

Meldpunt Ongewenst Verhuurgedrag

Huurder is bedreigd met de dood, omdat hij een procedure bij de huurcommissie gestart heeft.

Expertmeeting een bereikbare particuliere huursector

Date: Tue, 26 Jan 2010 00:50:26 -0800 From: [email protected]

Subject: Re: Reactie op uw adverentie (Nieuwezijds Voorburgwal, Amsterdam) op Kamerverhuur.nl

To: [email protected]

Hi Nina, I appreciate the interest you have in my apartment and i am so happy to let you know that the apartment is still very much available for rent. Below are some essential information you would love to know about my apartment.

- The apartment cost 400euro per month including all bills such as water, electricity, gas e..t.c plus 500euro for security deposit payment which is refundable while packing without any lost or damage of my properties.

- The apartment is located at Nieuwezijds Voorburgwal 32, 1012 Amsterdam,Netherlands.. It is in the city center and it is very close to metro stations, restaurants and stores.

- The whole apartment is 68sqm in size and the room is about 33sqm in size. I guess it is very spacious enough.

Anyway my apartment is located in a very safe and quite neighborhood. There is no noise. My apartment is very clean and well equipped with all necessities. Attached are some pics of the apartment for you to see exactly how the place looks like. You can ring me on +447024021141 for more details as i am presently out of town.

Do let me know if you are still interested in renting my apartment so that we can proceed further.

Best regards, Brad.

Gevalletje oplichting. Woning bestaat niet. Adres is nota bene kantoor van Meldpunt Ongewenst Verhuurgedrag.

Expertmeeting een bereikbare particuliere huursector corporatiewoningen particuliere huurwoningen <=398 20%

9597

16% 399-525 11%

5320

7% 526-622 1%

630

2% >=622 1%

368

8% totaal 33%

15915

32% totaal huurwoningen

7603

35%

17200 3192

17%

8513 843

3%

1474 3783

9%

4152 15421

64%

31339

36% koopwoningen

17386 Totale huurwoningen voorraad <=622 (64% - 9%)

55%

Verdeling huurvoorraad naar huurklassen en eigendomscategorie als percentage van de totale voorraad in stadsdeel Centrum

slotdebat: mogelijkheden & creatieve oplossingen

Een bereikbare particuliere huursector

*

…

*

…

*

…

Expertmeeting een bereikbare particuliere huursector