Transcript Welke attesten zijn verplicht bij de verkoop van een woning?

12:28 - 24 januari 2014 door Sven Vonck/Petra De Rouck
Welke attesten zijn verplicht bij de verkoop van een woning?
De Vlaamse vastgoedmakelaars en notarissen willen kopers en verkopers van een woning bewust maken
van het belang van een waterdichte verkoopovereenkomst. Ze werkten daarom een modeldocument uit en
maakten afspraken om te vermijden dat documenten en attesten dubbel worden aangevraagd. Een
overzicht van de verplichte attesten.
De verkoopovereenkomst, beter bekend als de compromis, is het eerste officiële document dat koper en verkoper met
elkaar verbindt. De verkoper verklaart ermee dat hij het pand zal overdragen aan de koper, terwijl die laatste ermee
akkoord gaat met de afgesproken prijs. Vanaf ondertekening van het compromis is de koop effectief gesloten. Dat maakt
dat het één van de belangrijkste documenten in het verkoopproces is.
Maar volgens de Vlaamse vastgoedmakelaars en notarissen wordt accuraat opstellen van die overeenkomst almaar
moeilijker wordt. 'De regelgeving die van toepassing is bij de koop/verkoop van een woning, is de laatste jaren namelijk
bijzonder complex geworden', klinkt het. Daarom werkten de vastgoedmakelaars en notarissen een 'perfecte
verkoopovereenkomst' uit. Het modeldocument wordt niet publiek verspreid, maar is enkel verkrijgbaar via vastmakelaars
en notarissen. Overigens stond een notaris ook in het verleden al garant voor een sluitende overeenkomst.
De beide sectoren hebben ook duidelijke afspraken gemaakt die moeten vermijden dat bepaalde documenten of attesten
dubbel worden aangevraagd. Een overzicht van de verplichte attesten en hun kostprijs.
Bodemattest
Wie een gebouw of een stuk grond verkoopt, moet een bodemattest kunnen overhandigen aan de koper. In de praktijk is
het meestal de verkopende makelaar of de notaris die het attest aanvraagt bij de Openbare Vlaamse
Afvalstoffenmaatschappij (OVAM). Als er over de grond geen gegevens beschikbaar zijn, wordt een blanco bodemattest
afgeleverd. Verkopers van ‘risicogrond’ (bijvoorbeeld als er vroeger aardolie werd opgeslagen of als er afvalstoffen
werden verwerkt) moeten eerst een oriënterend bodemonderzoek laten uitvoeren om te achterhalen of er sporen van
vervuiling zijn. Is dat het geval, dan volgt nog een beschrijvend bodemonderzoek. Op basis daarvan kan OVAM toch een
bodemattest afleveren, maar het kan ook oordelen dat een grondige sanering nodig is. De verkoop kan dan pas
doorgaan als OVAM het saneringsproject heeft goedgekeurd. Een bodemattest kost 50 euro per kadastraal perceel of
200 euro als u een attest voor een deel van een kadastraal perceel aanvraagt. De prijs van een bodemonderzoek is dan
weer sterk afhankelijk van onder meer de terreingrootte, maar kan snel oplopen tot een paar duizend euro.
Stedenbouwkundig uittreksel
De verkoper is ook verplicht aan de koper een stedenbouwkundig uittreksel te overhandigen dat niet ouder is dan één
jaar. Dat geeft de koper informatie over de stedenbouwkundige vergunning, eventuele bouwovertredingen,
voorkooprecht van andere partijen of de verkavelingsvoorschriften. De verkoper moet het attest in principe kunnen
voorleggen bij de ondertekening van de verkoopakte. Maar dat is niet altijd mogelijk omdat de aanvraag van het
uittreksel enige tijd vergt. ‘In dat geval wordt in de verkoopovereenkomst vaak een opschortende voorwaarde
opgenomen dat in het geval het stedenbouwkundig uittreksel negatieve elementen bevat, de verkoop niet doorgaat’, zegt
notaris Maarten Duytschaever. De kostprijs van het attest verschilt van gemeente tot gemeente. In Genk is het
bijvoorbeeld gratis, in sommige gemeenten kan het daarentegen oplopen tot 100 euro.
Postinterventiedossier
Bij de verkoop van een woning die na mei 2001 werd gebouwd of gerenoveerd door een aannemer, is ook het
postinterventiedossier een verplicht document. Het bevat alle technische gegevens van een woning zodat de nieuwe
eigenaars bij latere (herstellings)werken kunnen achterhalen waar de elektriciteits- of waterleidingen lopen, welke
materialen werden gebruikt of wat de structuur is van de woning. Bij nieuwbouw of bij grote verbouwingswerken stelt
een veiligheidscoördinator dat dossier op. Bij kleinere werken moeten de eigenaars een vereenvoudigd
postinterventiedossier bijhouden met bijvoorbeeld foto’s van de werken en de facturen. De eigenaar van de woning moet
het postinterventiedossier zelf bijhouden en ook aanvullen telkens als er aan de woning veranderingen worden
aangebracht. ‘Vaak verliezen mensen dat uit het oog. Nochtans kan de koper zo’n dossier retroactief eisen als blijkt dat er
toch werken werden uitgevoerd. Dat kan betekenen dat een architect of veiligheidscoördinator alsnog een
postinterventiedossier moet samenstellen. Dat is niet evident en daardoor heeft het vaak ook een hoge kostprijs’, zegt
Duytschaever.
Elektriciteitsattest
Bij de verkoop van een huis of appartement is een attest nodig dat aangeeft of de elektrische installatie aan de huidige
normen voldoet. Zo’n keuring is enkel verplicht voor installaties die nog dateren van voor 1 oktober 1981. Werd zo’n
installatie na die datum al gekeurd door een vernieuwing of verzwaring, dan volstaat die keuring en is een nieuwe
controle onnodig. Enkel een erkende controleur kan zo’n attest opstellen. Hij zal de elektriciteitsleidingen, zekeringen,
aarding en stopcontacten controleren. Zo’n controle kost ongeveer 120 euro. ‘Als de elektrische installatie is afgekeurd,
moet de koper binnen 18 maanden een nieuw controleonderzoek laten uitvoeren’, zegt Duytschaever. De verkoper moet
het keuringsattest bij de ondertekening van de verkoopakte kunnen voorleggen. Er is geen attest nodig wanneer de
koper het gekochte gebouw gaat afbreken of de elektrische installatie volledig gaat renoveren.
EPC
Het energieprestatiecertficaat (EPC) geeft de koper informatie over de energie-efficiëntie van de woning. Dat gebeurt
met een energiescore die kan variëren van 0 (zeer energiezuinig) tot meer dan 700 (energieverslindend). Daarnaast
vermeldt het document mogelijke investeringen die de energie-efficiëntie verhogen. Het energieprestatiecertificaat blijft
tien jaar geldig en moet worden opgesteld door een erkend energiedeskundige. De kostprijs voor een alleenstaande
woning bedraagt gemiddeld 190 euro. ‘Het EPC moet aanwezig zijn vanaf het moment dat de woning te koop wordt
aangeboden. Sinds 2012 moeten verkopers de EPC-score ook vermelden in alle advertenties. Daarop wordt actief
gecontroleerd en de boetes bij een overtreding kunnen gaan van 500 euro tot 5.000 euro’, zegt notaris Duytschaever.
Netto
Meer in Vastgoed