Transcript Notitie restschuld funderingsherstel

Notitie restschuld funderingsherstel
Kengetallen restschuld
• 60% heeft een restschuld direct na funderingsherstel. Bedrag € 30.000 per woning
• Voorwaarde na 3 jaar verkoop pas mogelijk. Inmiddels is de optie om hier 5 jaar van te
maken onderzocht en afgestemd met Rotterdam en het SVn.
• Maximale restschuld voor 18 van de 30 woningen die nog moeten financieren is als iedereen
na 3 jaar verhuist en bedraagt € 550.000.
• Rekening houdend met “normale” verhuizingen na 3 jaar, een mutatiegraad van 4,7% per
jaar en een waardeontwikkeling van nul bedraagt het risico €328.000 (er wordt immers
afgelost).
• Risico reservering in het revolverende fonds 0,4%. (0,2% voor leningen die klappen, 0,2%
voor de restschuld bij verkoop, modelberekening komt uit op twee maal € 0,715 mln).
Wapenfeiten Rijksoverheid
• Vanaf 2013 strengere eisen aan maximale hoogte van hypotheken zowel i.r.t. inkomen als tot
de waarde van de woning (Loan to Income, Loan to Value). Overfinanciering mag niet meer.
• November 2013, brief Dijsselbloem.; Wijziging regeling hypothecair krediet. Maakt een
uitzondering voor de laagrentende lening voor funderingsherstel mits een gemeentelijke
regeling het risico op restschuld bij verkoop afdekt. Svn werkt hier mee vanaf 1-1-2014,
daarvoor werd er niet naar mogelijke overfinanciering gekeken en werden leningen verstrekt
op basis van voldoende inkomen.
• 4 juni 2014, Motie de Vries aangenomen; minister Blok gaat op zoek naar het oplossen van
financieringsproblemen bij funderingsherstel in samenwerking met het Kennis Centrum
Aanpak Funderingsproblematiek (KCAF).
• 14 februari 2014; Brief van minister Blok aan de 2e kamer. Hij rapporteert over overleg met
KCAF en zijn werkbezoek aan Wormerveer. De minister constateert ondermeer dat “de zorg
betrekking heeft op eigenaar-bewoners die hun fundering wel willen verbeteren, maar dit
financieel niet voor elkaar krijgen, waardoor een collectief funderingsverbeteringsproject
niet door dreigt te gaan. Mede omdat de situaties en omstandigheden verschillen is
geconcludeerd dat een gerichte maatwerkaanpak de meeste kans op een oplossing in
individuele gevallen kan bieden.” Uiteraard wordt ook gewezen op de primaire
verantwoordelijk van eigenaren zelf.
KCAF en zoeken naar oplossingen
• Het KCAF heeft inmiddels ideeën aangedragen waarmee de toekomstige uitvoering van
urgente funderingsherstel projecten worden gestimuleerd. Een belangrijk onderdeel is de
oprichting van een breed opgezet landelijk fonds voor funderingsherstel (gemeenten,
banken, Rijksoverheid, eigenaren en banken)
• Op 4 april heeft het KCAF een ronde tafel gesprek gehouden met een breed deelnemersveld.
Schiedam heeft hieraan deelgenomen. Doel is dit najaar met concrete voorstellen te komen.
Aan de orde kwamen: het landelijke fonds; een erfpachtconstructie als financieringsbron; de
(tijdelijke maatregel) van Schiedam en Rotterdam ter voorkoming van stagnatie van
projecten.
Het bredere perspectief en precedentwerking
Een analyse van de in 2013 ingediende leningaanvragen schetst het volgende beeld als het gaat om
de financiering van funderingsherstel:
Percentage eigenaren Inkomenseis (LTI)
Waarde eis (LTV)
35%
+
+
5%
+
35%
+
-
25%
+
is voldoet aan eis
is voldoet niet aan eis
Tot en met 2013 heeft het SVn alle leningaanvragen die aan de LTI eis voldoen toegewezen of ze nu
wel of niet voldoen aan de LTV eis. Dat is vanaf 2014 niet meer zo. Om stagnatie van projecten te
voorkomen moet nu iets gebeuren aan de LTV eis waaraan 60% van de eigenaren niet voldoet.
Rotterdam komt op vergelijkbare percentages uit.
In Schiedam doen we 30 tot 40 woningen per jaar in 2014, 2015 en 2016. Voor 90 woningen zijn we
dicht bij de finish. De financiering vormt een obstakel vandaar de restschuldregeling. Voor 60
woningen is de financiering in 2013 reeds geregeld. 30 woningen moeten nog. De restschuldregeling
kan daar een belangrijke bijdrage aan leveren. Het is echter een dure regeling omdat het risico van
restschuld eenzijdig bij de gemeente wordt neergelegd. Stoppen is geen optie. Landelijk streven naar
een betere oplossing is hard nodig. Zodra die er is en de evaluatie van de particuliere
woningverbetering is afgerond komen er nieuwe beleidsregels. Dat is over ongeveer een jaar te
verwachten. Daarmee wordt een precedent werking voorkomen. Schiedam zet zich in voor een
betere regeling.
Boodschap aan de raad
• Zonder restschuldregeling valt funderingsherstel nu stil omdat de financieringen niet rond
komen en iedereen mee moet doen. Het is een tijdelijke maatregel om lopende projecten die
het dichts bij de finish zijn af te kunnen maken. Eigenaren zijn al jaren bezig om alle neuzen
dezelfde kant op te krijgen.
• Schiedam zet zich in voor betere afspraken. Het punt staat nu op de agenda bij het Rijk en
dat is jarenlang niet zo geweest. Het zal altijd maatwerk blijven: eigenaren die willen maar
geen financiering krijgen (LTV, LTI). Generieke maatregelen zijn onbetaalbaar en doen
onvoldoende recht aan het uitgangspunt dat de eigenaar primair verantwoordelijk is.
• In de beleidsregel geen 3 (huidige voorstel) maar 5 jaar termijn hanteren voor geen
toestemming voor verkoop bij restschuldregeling.
Nagekomen reactie van de VVD
De VVD is voorstander van het doorzetten van particuliere woningverbetering in Schiedam. In
beginsel zijn wij dan ook positief dat het college deze constructieve opstelling heeft ten aanzien van
projecten die vast dreigen te lopen door aangepaste landelijke regelgeving. Echter, een tweetal
vragen komen bij ons op:
• Taxaties van woningen zijn erg fluctuerend. Hoe wordt voorkomen dat de gemeente
kwaadwillende vastgoedeigenaren, die panden onnodig goedkoop (kunnen) verkopen, op
deze wijze subsidieert?
Antwoord:
Particuliere verhuurders worden in principe uitgesloten van restschuldregeling. Voor eigenaar
bewoners geldt: een deugdelijk taxatierapport neerleggen. Deugdelijk is voldoen aan de eisen
van het Nederlands Woning Waarde Instituut. Het NWWI keurt rapporten van
woningtaxaties van aangesloten taxateurs en ziet erop toe dat elke taxatie uniform en
volgens duidelijke richtlijnen is opgesteld. Zo krijgen we heldere, objectieve en betrouwbare
woningtaxaties die inzicht geven in de wijze waarop de getaxeerde waarde tot stand is
gekomen. Alleen taxateurs die aan strenge kwaliteitseisen voldoen, kunnen zich bij het NWWI
aanmelden. Ook de NHG hanteert deze keuring.
•
Hoe is het college gekomen aan de termijn van drie jaar waarna de gemeente
verantwoordelijk wordt voor de restschuld van woningeigenaren? Is er gedacht aan een
termijn van bijvoorbeeld vijf jaar? De VVD is van mening dat daarmee de risico's voor de
gemeente verkleind kunnen worden.
Antwoord:
De vraag is wat is een redelijke termijn die ook nog geaccepteerd wordt bij toetsing van een
leningaanvraag. In eerste instantie kwamen we (Schiedam, Rotterdam en SVn) uit op een
termijn van 3 jaar. Inmiddels zijn deze partijen het met elkaar eens dat 5 jaar ook redelijk en
haalbaar is. Belangrijkste motief is verhuizen om van een restschuld af te komen voorkomen.
Risico voor de gemeente wordt beperkt, omdat aangepast gedrag beter wordt voorkomen en
omdat de eerste woning pas na vijf jaar kan worden verkocht.