Transcript kopen + verkopen - Vereniging Eigen Huis

kopen+verkopen
Restschuldfinanciering
Soepel op
papier
stroef in de
praktijk
Banken zeggen meer te doen om klanten
met restschulden te helpen. Maar in de
praktijk blijken ze niet zo ruimhartig.
TEKST ANTON VAN TUYL BEELD MILO
52
eigen huis magazine okt 2014 53
'Meer banken bieden
restschuldfinanciering aan, de
voorwaarden zijn flexibeler en banken
communiceren er duidelijker over'
‘I
k wil geen restschuld. Daarom
wacht ik met verhuizen tot dat
deel is afgelost. Dat is eind 2017.’
Dit schreef een lid van Vereniging Eigen Huis afgelopen zomer. De reactie is tekenend voor de
problematiek waarmee ruim 1,4 miljoen huiseigenaren kampen. Hun
hypotheekschuld is hoger dan de
actuele woningwaarde.
Een restschuld is fictief, tot je gaat
verhuizen. Als de woning niet genoeg
opbrengt om de hypotheek af te lossen,
blijft een schuld over van zo maar tienduizenden euro’s. Veel huiseigenaren
hopen dan op welwillendheid van hun
bank. Ze verwachten een soepele financiering van hun restschuld, zodat
ze toch kunnen verhuizen.
Banken en andere geldverstrekkers
zijn het afgelopen jaar inderdaad
ruimhartiger geworden, zeggen ze.
Meer banken bieden restschuldfinanciering aan, de voorwaarden zijn
flexibeler en banken communiceren
hier duidelijker over op hun websites.
Bovendien is het sinds januari 2014,
onder voorwaarden, mogelijk een
restschuld mee te financieren in een
nieuwe hypotheek met Nationale Hypotheek Garantie (NHG). ‘Wij vinden
het belangrijk dat klanten de mogelijkheden voor restschuldfinanciering
kennen’, zegt Marc Smulders, woordvoerder van grootbank ING. ‘Als de
totale financiering binnen de inkomensnormen past, doen we het graag.’
Ruim drie kwart van de huiseigenaren
weet dat veel banken tegenwoordig
restschuldfinanciering verstrekken.
Dat bleek in juni uit een onderzoek
van Vereniging Eigen Huis, waar ruim
drieduizend leden aan deelnamen.
Woningeigenaren zijn er bovendien
in geïnteresseerd. De Nederlandse
Vereniging van Banken (NVB) opende er daarom in februari een website
voor: restschuldinfo.nl. Het eerste half
jaar trok deze site maar liefst veertigduizend unieke bezoekers.
Door schade en schande
Voor een kwart van de ondervraagde
leden die een restschuld hebben, is
de schuld een belemmering om te
verhuizen. Maar lang niet elke huis-
eigenaar wil daadwerkelijk gebruikmaken van restschuldfinanciering,
bleek uit hetzelfde onderzoek. ‘Zou
u verhuizen als u de restschuld kunt
meefinancieren?’ was een vraag.
Hierop antwoordde een derde van de
leden met restschuld ‘nee’ en een
derde ‘ja’. De overige leden gaven geen
mening.
Veel huiseigenaren zijn door schade en schande voorzichtiger. Ze
realiseren zich dat restschuldfinanciering niet altijd de beste oplossing
is. ‘Boven je stand leven is niet verstandig’, schreef een lid in een toelichting.
Ook banken zijn in de praktijk behoedzamer dan het lijkt. Dat blijkt uit
de strikte voorwaarden die zij stellen
Wat als de bank niet wil?
Wanneer de bank een restschuld niet wil financieren, zijn er nog vier
andere mogelijkheden.
➊ Extra aflossen op de hypotheek, want dan komt het huis uiteindelijk
‘boven water’.
➋ Blijven zitten waar je zit. De huizenprijzen zijn in vijf jaar met zo’n 20
procent gedaald, maar het afgelopen jaar weer met gemiddeld 2
procent gestegen. Als die trend een paar jaar doorzet, verdampen
restschulden voor een groot deel. Soms is verhuizen echter dringend
nodig, bijvoorbeeld vanwege een nieuwe baan, of omdat de hypotheek
moeilijk is op te brengen.
➌ Wél verhuizen, en de restschuld financieren met een persoonlijke lening
of doorlopend krediet. Of met geld van ouders of andere familieleden.
➍ Kwijtschelding van de restschuld door de NHG. Maar dat doet NHG
alleen bij gedwongen verkoop, onder strikte voorwaarden.
voor restschuldfinanciering (zie kader
op deze pagina). Ze helpen bijvoorbeeld vooral eigen hypotheekklanten.
‘Dat is echt jammer’, zegt Hans Kramer van De Hypotheker, een bemiddelingsketen met circa honderdvijftig
vestigingen. ‘Wij zouden graag zien
dat banken en verzekeraars soepeler
kijken naar nieuwe klanten.’
Hoe vaak wordt zo’n restschuldfinanciering daadwerkelijk gegeven?
Eigen Huis Magazine vroeg dit aan vijf
geldverstrekkers, die samen ruim twee
derde van de hypotheekmarkt in handen hebben. ING heeft er in de eerste
acht maanden van 2014 ruim tweeduizend verstrekt. Marktleider Rabobank meldt een aantal van ruim
vierhonderd. ABN Amro, ASR en
Aegon deden het ‘enkele tientallen’
keren. Naar schatting hebben Nederlandse hypotheekverstrekkers in 2014
tot en met augustus een kleine drieduizend restschulden gefinancierd.
Als de Rabobank een restschuld
financiert, gaat het gemiddeld om een
bedrag van 35 duizend euro. Bij ABN
Amro is het circa 25 duizend euro.
Het valt op dat ING een veel hoger
aantal opgeeft dan Rabobank en ABN
Amro. De Hypotheker ziet echter niet
dat één bank een stuk flexibeler is dan
een andere. Hans Kramer: ‘Ze doen
allemáál moeilijk. En bij een hypotheek met NHG geven geldverstrekkers vaak helemaal niet thuis.’ Het
valt ook op dat in 2014 veel meer
restschuldfinancieringen zijn verstrekt voor hypotheken zonder NHG,
grofweg de huizen boven de drie ton,
dan voor hypotheken met NHG. De
verhouding is 203 tegen ongeveer
2.400. Hoe dit komt, is nog niet duidelijk. Als toch restschuldfinanciering
wordt gegeven op een hypotheek met
NHG, gaat het gemiddeld om 21 duizend euro.
restschuldfinanciering
Geen grote aantallen
Verder eisen veel geldverstrekkers dat de meegefinancierde restschuld binnen tien
jaar wordt afgelost. Alleen
SNS Bank staat twintig jaar
toe. Na tien jaar vervalt ook de
hypotheekrenteaftrek voor de
rente op de restschuld. Het
inkomen moet dus toereikend
zijn om, naast de gewone
hypotheek, de restschuld in
tien jaar terug te betalen.
Vanaf 2015 is de rente op
restschuld vijftien jaar
aftrekbaar. Bij restschuldfinanciering mag de hypotheek
hoger zijn dan de wettelijke
104 procent van de marktwaarde van de woning.
Banken bepalen daarin hun
eigen beleid. ABN Amro gaat
bijvoorbeeld tot 115 procent,
SNS tot 124. Alle geldverstrekkers benadrukken dat restschuldfinanciering maatwerk
is.
Er zijn dit jaar dus wel restschulden
meegefinancierd, maar niet bepaald
in grote aantallen. ‘Iedereen is voorzichtiger geworden door de crisis’,
zegt Anneloes van Ulden, hypotheekspecialist van de NVB. Nu de
woningmarkt weer aantrekt, zullen
er binnenkort meer verzoeken om
restschuldfinanciering komen, verwacht ze.
Vereniging Eigen Huis constateerde afgelopen zomer in een onderzoek
dat vooral verzekeraars stroef zijn met
Banken en verzekeraars willen
meestal alleen een restschuldfinanciering verstrekken aan
hun eigen hypotheekklanten.
Hypotheken zonder NHG
krijgen veel vaker een restschuldfinanciering dan
hypotheken met NHG.
eigen huis magazine okt 2014 55
ADVERTENTIE
'Geldverstrekkers hebben
een maatschappelijke
verantwoordelijkheid om
restschulden te financieren'
Schade aan je woning?
FBTO lost het snel op!
De hemel barst open. Het komt met bakken naar beneden. Wát een regen. Twee uur
later is het voorbij. Maar niet voor jou. Want jij zit met schade. De dakgoot kan
het water niet zo snel afvoeren. Daardoor heb je lekkage in de woonkamer…
Met de FBTO Woonhuisverzekeringen ben je goed verzekerd bij
brand. Maar ook bij schade door storm, water en inbraak.
En: niet alleen je huis is verzekerd.
Wat is er nog meer verzekerd?
- Je schuur of tuinhuisje.
- Schade aan de spullen in je huis.
- Je krijgt de kosten van een hotel terug als je niet in je huis
kunt blijven.
- We betalen ook de kosten voor schoonmaken en opruimen.
Schademelden is zo geregeld
Heb je schade? Laat het FBTO zo snel mogelijk weten!
Schademelden is zo geregeld. Gewoon via fbto.nl of met
1 telefoontje. Dat kan dag en nacht! Ook in het weekend.
Hoe helpen wij je bij schade?
Dat kies je zelf.
- Je laat de schade maken bij een bedrijf waar wij afspraken
mee hebben gemaakt. Je hebt geen gedoe met nota’s, want wij
betalen rechtstreeks aan het bedrijf.
- Kies je voor een ander bedrijf? Dat kan ook. Je betaalt de nota
dan eerst zelf. Daarna krijg je de kosten van ons terug.
- Je maakt de schade zelf. Je stuurt de nota’s naar ons.
Eigen risico? Dat kies je zelf
Bij FBTO kies je je eigen risico zelf. Standaard betaal je de eerste
€ 100,- zelf. Liever geen eigen risico? Dat kan ook.
Dan betaal je 10% extra premie. Bij stormschade heb je altijd een
extra eigen risico van € 200,-.
restschuldfinanciering. Minister Blok
ging hierover met verzekeraars in
gesprek. De NVB zegt weinig klachten
te krijgen over een terughoudende
houding van aangesloten banken,
maar vraagt zich af of intermediairs
voldoende op de hoogte zijn van het
onderwerp. Bemiddelaar De Hypotheker, ook een intermediair, ziet juist
een ander probleem. Kramer: ‘Geldverstrekkers werken niet of zeer moeizaam mee, dát is het grote knelpunt.
De Hypotheker heeft afgelopen jaar
een paar honderd hypotheekaanvragen ingediend met een verzoek om
restschuldfinanciering. De meeste
aanvragen zijn afgewezen. Klanten
worden domweg gehouden aan de
maximale verhouding tussen de nieuwe hypotheek en de marktwaarde. In
de wet is verankerd dat die verhouding dit jaar maximaal 104 procent
mag zijn. Bij restschulden mogen
banken daar over heen gaan, maar in
de praktijk doen ze dat vaak niet.’
Kritisch op geldstrekkers
Lid van Vereniging Eigen Huis? Dan krijg je 10% korting op de FBTO woonverzekeringen.
Ga naar eigenhuis.nl/fbto. Of bel (058) 234 56 78.
€
De Hypotheker is niet te spreken over
de werkwijze van banken. Kramer:
‘Wij vinden dat geldverstrekkers een
maatschappelijke verantwoordelijkheid hebben om restschulden te
financieren. En dat moeten ze doen
op basis van werkelijke lasten, met
een duur van dertig jaar. Een knelpunt
is dat banken nu vaak verlangen dat
een restschuldfinanciering binnen
tien jaar wordt afgelost. Na die periode vervalt wel de hypotheekrenteaftrek voor aflossing op de restschuld,
maar kan een huiseigenaar nog steeds
aflossen. Het zou goed zijn als huiseigenaren de mogelijkheid krijgen
een langere periode terug te betalen.
Dan is er veel meer mogelijk.’
Vereniging Eigen Huis vindt dat de
overheid de periode van renteaftrek
moet oprekken tot de duur van de
oorspronkelijke hypotheek. Dat is
maximaal dertig jaar. Op Prinsjesdag
werd bekend dat vanaf 2015 de rente
op restschulden vijftien jaar aftrekbaar is. Maar de NVB denkt dat banken ook uit zichzelf, los van de fiscale regeling, willen vasthouden aan
de terugbetaalperiode van tien jaar.
Ook bemiddelaar De Hypotheekshop, met 144 vestigingen, is
kritisch op de geldverstrekkers. ‘Onze
conclusie is dat er in de praktijk wei-
'In de praktijk is
er afgelopen jaar
weinig veranderd'
nig is veranderd het afgelopen jaar.
Mensen met verhuisplannen en restschuld moeten nog steeds beschikken
over spaargeld, want financiering van
restschuld verloopt stroef. Zelfs als
de klant het op zijn inkomen kan dragen’, zegt Martin Hagedoorn van de
Hypotheekshop. ‘Veel mensen met
verhuisplannen moeten blijven zitten,
omdat de financieringsmogelijkheden
tekortschieten. Daar spreken wij hypotheekaanbieders op aan.’
Niet te voorzichtig
Rob Mulder, directeur Vereniging
Eigen Huis, vindt het vreemd dat er
dit jaar nog zo weinig restschuldfinancieringen zijn verstrekt, vooral bij
NHG-hypotheken. ‘Ik wil beter uitzoeken waardoor dit komt. Daar gaan
we dus over in gesprek met de geldverstrekkers. Voorzichtigheid is goed,
maar een te gereserveerde houding
remt de woningmarkt af. Vergeet ook
niet dat veel huiseigenaren momenteel
klem zitten in hun huis. Dat vraagt
om welwillendheid van geldverstrekkers.’
Meer weten? Kijk op
eigenhuis.nl/restschuld
eigen huis magazine okt 2014 57