Collegevoorstel

Embargo tot vrijdag 5 september 2014

Onderwerp

Planschadeverzoek van dhr. D.G.F. Doornenbal en mevr. M.D.E. Doornenbal-Knoop, Hoge Bongerd 19 te Lent

Programma / Programmanummer

Ruimte & Cultuurhistorie / 1031

BW-nummer Portefeuillehouder

B. Velthuis

Samenvatting

In oktober 2013 diende Legalexion namens de heer en mevrouw Doornenbal een aanvraag in om tegemoetkoming in planschade in verband met waardevermindering van hun woonhuis Hoge Bongerd 19. Directie/afdeling, ambtenaar, telefoonnr. SO10, Trudy Kaal, 2975 Datum ambtelijk voorstel 20 augustus 2014 Dit als gevolg van het bestemmingsplan Dorp Lent – 11 (Definitieve locatie Station Nijmegen Lent e.o.) dat wijzigingen in de verkeers structuur mogelijk maakt in de nabijheid van de woning van aanvragers. Adviesbureau SAOZ heeft de zaak onderzocht en adviseert tot het Registratienummer 14.0009431 toekennen van een bedrag van € 3.280,- (te verhogen met de wettelijke rente vanaf de dag van ontvangst van de aanvraag). Het onderzoek is op deugdelijke wijze tot stand gekomen. Er is geen reden om van het advies af te wijken. Het nieuwe bestemmingsplan betreft een gemeentelijk initiatief, er zijn geen derden exploitanten bij betrokken (risico voor gemeente).

Ter besluitvorming door het college

1. Het advies van de SAOZ van juli 2014 over te nemen.

2. Aan aanvragers toe te kennen een tegemoetkoming in planschade ten bedrage van € 3.280,- (vermeerderd met de wettelijke rente vanaf 10 oktober 2013 (± € 100,-) en het recht ten bedrage van € 300,-).

3. Middels bijgaande brief gemachtigde van aanvragers over dit besluit te informeren.

Steller T. Kaal Paraaf akkoord Datum Alleen ter besluitvorming door het College

Besluit B&W d.d. 2 september 2014

X Conform advies Aanhouden Anders, nl.

nummer: 4.4

Bestuursagenda Gemeentesecretaris Portefeuillehouder Paraaf akkoord Datum

Collegevoorstel 1 Probleemstelling

De heer mr. A.G. van Keulen verzoekt namens de heer D.G.F. Doornenbal en mevrouw M.D.E. Doornenbal-Knoop om een tegemoetkoming in planschade als gevolg van een waardevermindering van hun woning Hoge Bongerd 19 te Lent. Zij stellen dat de woning € 15.000,- in waarde is gedaald. Op 22 september 2011 is het bestemmingsplan Dorp Lent – 11 (Definitieve locatie Station Nijmegen Lent e.o.) in werking getreden (peildatum). In essentie maakt het nieuwe planologische regime mogelijk, dat het gebied direct ten noorden van het object van aanvragers, met inbegrip van de Hoge Bongerd, wordt ingericht ten behoeve van grootschalige infrastructurele voorzieningen ten behoeve van onder meer de ontsluiting van een stationslocatie en een bestaande woonwijk. Aanvragers voeren meerdere schadefactoren aan: substantiële toename van het aantal verkeersbewegingen, afname van verkeersveiligheid, geluidsoverlast, lichthinder, privacy, trillingshinder, bereikbaarheid uit/inrit en de nabijheid van de parkeerplaats.

2 Juridische aspecten

De aanvraag wordt onder andere getoetst aan artikel 6.1 van de Wet ruimtelijke ordening. Verder is van toepassing de Procedureverordening voor advisering tegemoetkoming in planschade gemeente Nijmegen 2011. De aanvraag voldoet aan de voorwaarden om in behandeling te kunnen nemen. Eén van de voorwaarden is dat de aanvraag wordt ingediend binnen 5 jaar nadat het schadeveroor zakende besluit onherroepelijk is geworden. Het bestemmingsplan Dorp Lent -11 is onherroepelijk geworden op 4 april 2012. Verder is door aanvragers het ‘recht’ ad € 300,- betaald om de aanvraag in behandeling te kunnen nemen. Dit bedrag moet worden terugbetaald als op de aanvraag geheel of ten dele positief wordt beslist. Als op voorhand duidelijk is dat er geen sprake is van planschade, kan het verzoek zonder nader advies afgewezen worden. In alle overige gevallen dient aan een extern en onafhan kelijk adviseur advies gevraagd te worden. In de onderhavige situatie is de SAOZ (Stichting Adviesbureau Onroerende Zaken) om advies gevraagd. SAOZ heeft de aanvraag vervolgens beoordeeld op basis van hetgeen is bepaald in onze procedureverordening. Het nieuwe bestemmingsplan betreft strikt een gemeentelijk initiatief tot realisatie van Splitsingspunt Lent, een deel van de Graaf Alardingel, Station Lent en Stationsplein Lent. Er zijn geen derden exploitanten bij betrokken en er zijn dan ook geen planschadeovereen komsten gesloten. Het risico komt volledig voor rekening van de gemeente. Er hoefde dan ook geen derde belanghebbende in de zin van artikel 6.4a Wro te worden betrokken in het adviseringsproces. Artikel 6.2 Wro bepaalt dat in ieder geval een gedeelte gelijk aan twee procent van de waarde van de onroerende zaak voor rekening van de aanvrager blijft (het zogenaamde normaal maatschappelijk risico).

3 Doelstelling

Correcte beoordeling van de aanvraag in het juridische kader.

Collegevoorstel

Vervolgvel 2

4 Argumenten

De SAOZ heeft in juli 2014 het definitieve advies uitgebracht en komt, kort samengevat, tot de volgende conclusies. Toen de woning Hoge Bongerd 19 door aanvragers werd gekocht (1986), waren de planologische veranderingen niet te voorzien. Er is dan ook geen sprake van een actieve risicoaanvaarding. Dit betekent dat moet worden gekeken of zich voor aanvragers een planologische verslechtering heeft voorgedaan. Daarbij is niet de oude en de nieuwe

feitelijke

situatie van belang, maar wat op grond van de opeenvolgende planologische regimes

maximaal

kon en kan worden gerealiseerd. De planvergelijking is gemaakt tussen het nieuwe bestemmingsplan en het oude planologische regime dat wordt gevormd door het samenstel van de bestemmingsplannen ‘Dorp Lent’, ‘Buitengebied Dorp Lent’ en ‘Langzaamverkeersverbinding’. De SAOZ concludeert dat op grond van het oude regime al met op zijn minst vergelijkbare nadelige effecten samenhangend met het verkeer en de parkeerplaats, rekening diende te worden gehouden. Echter, met het nieuwe bestemmingsplan is het ten noorden gelegen woongebied komen te vervallen en kan dat hele gebied ingericht worden met diverse verkeersvoorzieningen wat het gebied in planologisch opzicht onaantrekkelijker heeft gemaakt als woonomgeving. Hierdoor is er sprake van een verslechterde ligging van de woning waaruit een voor tegemoetkoming vatbare schade in de vorm van waardevermindering is voortgevloeid. De woning is per peildatum (datum van inwerkingtreding van het nieuwe plan) getaxeerd op € 286.000,-. Op basis van het nieuwe planologische regime wordt de waarde getaxeerd op € 277.000,-. Er is dus sprake van een waardedaling (schade) van € 9.000,-. Dit bedrag wijkt af van wat aanvragers als waardedaling aanvoeren, te weten € 15.000,-. Zij baseren de schade echter op een eigen inschatting en niet op de in het onderhavige kader te hanteren uitgangspunten. Niet is gebleken dat de geleden schade anderszins is verzekerd. Tot slot heeft de SAOZ het ‘normaal maatschappelijk risico’ beoordeeld. De wettelijke basis hiervoor is te vinden in artikel 6.2 Wro. Uit de jurisprudentie volgt dat op grond van het eerste lid van dit artikel primair moet worden beoordeeld of de schade geheel of gedeeltelijk voor rekening van de aanvrager moet blijven. Hierbij moet rekening worden gehouden met alle omstandigheden van het geval (is het een normale maatschappelijke ontwikkeling, lag het in de lijn der verwachtingen ook al bestond geen concreet zicht op de omvang waarin, de plaats waar en het moment waarop de ontwikkeling zich zou voordoen). Het tweede lid van het artikel bepaalt dat in ieder geval twee procent (drempel) van de waarde van de onroerende zaak per peildatum voor rekening van de aanvrager blijft. Dat is in dit geval € 5.720,-. De SAOZ concludeert dat in de onderhavige situatie het korten van het schadebedrag op grond van het eerste lid, niet kan leiden tot een overstijging van het wettelijke drempelbedrag van het tweede lid. Een bedrag van € 5.720,- komt daarom niet voor vergoeding in aanmerking zodat een tegemoetkoming in planschade resteert van € 3.280,-.

5 Klimaat

De klimaatparagraaf is niet van toepassing op dit voorstel.

Collegevoorstel

Vervolgvel 3

6 Financiën

De uit te keren tegemoetkoming in planschade bedraagt € 3.280,-. Dit bedrag moet worden vermeerderd met de wettelijke rente vanaf de datum van ontvangst van de aanvraag (10 oktober 2013) en de dag van uitbetaling (± € 100,-). Tot slot rest de terugbetaling van het recht van € 300,- De uit te betalen bedragen komen ten laste van de post ‘onvoorzien’ aangezien het vaststellen van een jaarlijks budget voor planschadevergoeding vrijwel onmogelijk is. Omdat er geen planschadeovereenkomsten zijn gesloten, kan de uit te keren vergoeding niet worden verhaald op een derde belanghebbende.

7 Participatie en Communicatie

De gemachtigde van aanvragers wordt in kennis gesteld van de beslissing conform bijgevoegde brief. Hierbij wordt het definitieve planschadeadvies van de SAOZ gevoegd. Het besluit wordt op vrijdag 5 september 2014 openbaar gemaakt, zodat de belanghebbenden als eersten over het besluit worden geïnformeerd.

8 Uitvoering en evaluatie

Het besluit is vatbaar voor bezwaar en beroep.

9 Risico

Er zijn geen risico’s aan dit voorstel verbonden. Bijlage(n): - - brief aan Legalexion, t.a.v. de heer mr. A.G. van Keulen Ter inzage: - advies SAOZ aanvraag d.d. 9 oktober 2013 (ontvangen 10 oktober 2013)