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Project: Koninklijk
Entrepot te Antwerpen
Projet: Entrepôt Royal
à Anvers
Situering: Het project is gelegen op de plaats van de
voormalige Koninklijke stapelhuizen aan het Willemsdok
in Antwerpen (aan het begin van het Eilandje).
Situation: Le projet est situé à l’emplacement des anciens
entrepôts royaux près du Willemsdok à Anvers (à l’entrée
de l’Eilandje).
Opdrachtgever: De opdrachtgever is de projectontwikkelaar
Compagnie Financière Panthénon et Partenaires van
Luxemburg.
Maître de l’Ouvrage: Le Maître de l’Ouvrage est le
promoteur Compagnie Financière Panthénon et Partenaires
de Luxembourg.
Ontwerper: De opdrachtgever heeft voor dit project beroep
gedaan op de wereldberoemde architect Professor Hans
Kohlhoff, aangevuld met de deskundigheid van ELD
Partnership van Antwerpen.
Architecte: Pour ce projet, le Maître de l’Ouvrage a fait appel
à un architecte de renommée mondiale, le Professeur Hans
Kohlhoff qui s’est adjoint les services de ELD Partnership
d’Anvers.
Project manager: Project2 van Antwerpen.
Project manager: Project2 d’Anvers.
Studie: Het studiebureau is het bureau Ney & Partners van
Brussel.
Étude: Le bureau d’études est le bureau Ney & Partners de
Bruxelles
Aannemer: De aannemer ruwbouw is de TV De Meyer –
CEI Construct.
Entrepreneur: L’entrepreneur de gros oeuvre est la S.M.
De Meyer – CEI Construct.
Aanneemsom: De aanneemsom ruwbouw bedraagt
ongeveer 11 000 000 EUR.
Montant du marché: Le montant de l’entreprise de gros
œuvre s’élève à ± 11 000 000 EUR.
Het gebouw bestaat uit
2 ondergrondse bouwlagen
die gebruikt worden als
parking. Gelijkvloers en 1ste
verdieping zijn bestemd
voor commerciële doeleinden en kantoren. De 2de
tot en met de 8ste bouwlaag
(+/- type verdieping) zijn
bestemd voor luxueuze
appartementen.
Le bâtiment se compose de
deux étages de parkings
souterrains. Le rez-dechaussée et le 1er étage sont
destinés à des commerces et
bureaux. De luxueux
appartements seront
aménagés du 2ème au 8ème
étage (± étage-type).
De structuur is traditioneel
en bestaat uit 7 stijve
liftkernen, kolommen en
balken. Vanaf de 2de
verdieping bestaan de
vloeren uit breedvloerplaten die enerzijds steunen
op dragende silicaatmuren
van de achtergevel en een
centrale steunmuur in het
midden en anderzijds
hangen aan een omgekeerde
balk van de gevelstructuur
die ook dienst doen als
borstwering van de balkons.
Op deze verdieping komen
geen andere balken meer
voor.
Er zijn 2 types gevels.
De achtergevel bestaat uit
een silicaatmuur met als
voorspouwblad een
parementsteen.
De voorgevel bestaat uit een
dragend gedeelte van
betonnen kolommen en
omgekeerde balken en een
voorspouwblad uit een
betonnen prefabelement.
Tussen twee prefabelementen komt nog een
betonnen prefab voorzetkolom. Het geheel wordt in
het wit geschilderd.
La structure est de
construction traditionnelle
et se compose de 7 cages
d’ascenseur, de colonnes et
de poutres. A partir du
2ème étage, les planchers
sont constitués de prédalles
qui s’appuient d’une part
sur les murs portants en
silico-calcaire de la façade
arrière et sur un mur
d’appui central, et sont
d’autre part suspendus à
une poutre inversée de la
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structure de la façade, qui
sert en même temps de
balustrade aux balcons.
A cet étage, il n’y a pas
d’autre poutre.
Il y a 2 types de façades.
La façade arrière est faite
d’un mur en silico-calcaire
dont la paroi extérieure est
recouverte de briques de
parement. La façade
principale est constituée
d’une partie portante
(colonnes en béton et en
poutres inversées) et d’un
mur extérieur en éléments
en béton préfabriqués. Une
colonne préfabriquée est
posée devant les éléments
préfabriqués aux endroits
des joints. L’ensemble est
peint en blanc.
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Aangezien de voorgevel
opgebouwd is uit 2 betonschillen lag het voor de
hand deze uit te voeren met
sandwichelementen.
Dit levert de aannemer het
voordeel op dat beide
betonschillen in één en
dezelfde operatie kunnen
uitgevoerd worden.
Hierdoor kan de
uitvoeringsplanning met
ongeveer 1 maand verkort
worden. Dit komt omdat de
dakrand en dakplaat vóór
het vlak van de voorgevel
uitsteken en dus moeten de
prefab-elementen geplaatst
worden voor deze plaat kan
gestort worden. M.a.w. de
montage van de gevelelementen houdt de
uitvoering van de dakplaat
en de waterdichting tegen.
Wanneer we echter naar het
kostenplaatje kijken, leren
we het volgende:
– de oorspronkelijk
voorziene bouwkosten
van de traditionele
uitvoering van de
dragende voorgevel met
de oorspronkelijk
voorziene prefabelementen bedragen
568.470 EUR (deze prijs
is gebaseerd op normale
rendementen, inclusief de
voorziene gevelisolatie en
waterdichte slabben en
zijdaggen) (zie detail
hieronder).
– de kostprijs voor het
leveren en plaatsen van
de sandwichelementen en
kolommen bedraagt
525.900 EUR hetzij een
minprijs van 42.570 EUR
(zie detail hieronder).
Deze prijs houdt geen
rekening met de
installatie van zwaardere
torenkranen, nodig voor
de montage van de
sandwichelementen.
Étant donné que la façade
principale est constituée de
deux peaux de béton, il était
évident de les exécuter en
‘éléments sandwiches’.
L’avantage pour
l’entrepreneur est que les
deux couches de béton
peuvent être réalisées en
une seule opération.
Le planning opérationnel
peut dès lors être raccourci
d’un mois.
Étant donné que la corniche
et la dalle de toiture
dépassent les plans de
façade, les éléments
préfabriqués doivent être
montés avant que la dalle de
toiture soit coulée.
En d’autres mots, le
montage des éléments
préfabriqués retarde
l’exécution de la dalle de
toiture et de l’étanchéité.
Het nadeel van dit project is
dat de façade van het
gebouw op relatief verre
afstand ligt van de berijdbare weg, zodanig dat men
verplicht was de montage
uit te voeren met de
aanwezige torenkranen.
De oplossing met mobiele
kranen kwam hier niet in
beeld.
Toutefois, si nous analysons
le coût de l’opération, nous
constatons ce qui suit:
– le coût initial pour une
exécution traditionnelle
de la façade principale
portante, avec les
éléments en béton
préfabriqués prévus
initialement, s’élève à
568.470 EUR (ce prix est
basé sur des rendements
De meeruitgave voor de
installatie van de zwaardere
torenkranen bedraagt
111.300 EUR zodat de totale
meeruitgave neerkomt op
68.730 EUR (detail
hieronder).
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normaux, y compris
l’isolation de la façade et
les solins étanches) (détail
ci-après).
– le coût de la livraison et
du placement des
‘éléments sandwiches’ et
colonnes s’élève à
525.900 EUR, soit une
différence de 42.570 EUR
(détail ci-après).
Ce prix ne tient pas
compte de l’installation
de grues-tours plus
puissantes, nécessaires
pour le montage des
‘éléments sandwiches’.
Ce projet présente un
désavantage: étant donné
que la façade du bâtiment se
trouve à une distance
relativement grande du
chemin carrossable, il a été
nécessaire de prévoir le
montage au moyen des
grues présentes sur
chantier. L’utilisation de
grues mobiles n’a pas été
envisagée dans le cas
présent.
Le surcoût pour
l’installation des grues plus
puissantes s’élève à 111.300
EUR, ce qui donne un
surcoût total de 68.730 EUR
(détail ci-après).
Projec t : Konink lijk Entrepot te Ant wer pen
Projet : Entrepôt Roy al à Anver s – Konink lijk Entrepot te Ant wer pen
Hiertegenover staat echter
een bouwtijdsvermindering
van ongeveer 1 maand, wat
neerkomt op een
theoretische besparing van
71.812 EUR (detail
hieronder).
Dit alles resulteert in een
saldo van 3.082 EUR.
Besluit: De prefabuitvoering is niet altijd
(althans bij overschakeling
gedurende het bouwproces)
direct een goedkopere
oplossing, maar laat in de
meeste gevallen een snellere
uitvoering toe.
Onrechtstreeks zijn er
echter niet te onderschatten
voordelen o.a.:
– mindere gevoeligheid
voor ongunstige
weersomstandigheden.
– productiekwaliteit en
-ritme worden
gegarandeerd door
onderaannemer.
– minder inzet van
gekwalificeerd personeel.
– vroegere aanvang van
afbouw is mogelijk.
– minder aantal arbeiders
per torenkraan.
– in bepaalde gevallen
termijnverlies
compenseren.
In het geval hier werd enkel
gekeken naar de voorgevel.
Indien echter de liftkernen
en achtergevel ook in prefab
waren uitgevoerd was de
tijdswinst wellicht groter
geweest.
Wanneer we kijken naar de
opdrachtgever en we
veronderstellen dat het
project oorspronkelijk was
ontworpen met de
oplossing sandwichelementen, dan kunnen we
de volgende redenering
opbouwen; rekening
houdend dat de
appartementen slechts voor
100 % worden betaald bij
oplevering.
– totale waarde van de
bouwkosten:
35.000.000 EUR
– totale bouwperiode:
24 kalendermaanden
– totale rentelast (neem
interestvoet 5 %):
1.750.000 EUR
– besparing bij een bouwtijdsvermindering van
1 maand: 145.800 EUR
Par contre, la diminution du
délai de construction
d’environ un mois
représente une économie
théorique de 71.812 EUR
(détail ci-après).
Le solde total s’élève donc à
3.082 EUR.
Conclusion: L’exécution en
préfab n’est pas d’office la
solution la moins chère (du
moins en cas de changement
de méthode en cours
d’exécution), mais permet
une exécution plus rapide
dans la plupart des cas.
Besluit: Wanneer een
bouwproject op tafel ligt,
heeft de bouwheer er alle
belang bij om bij het
ontwerp erop aan te
dringen eventueel prefabmogelijkheden zo ver
mogelijk te benutten
teneinde hiermede een
maximale termijnwinst
(minimale bouwtijd) te
kunnen oogsten.
Certains avantages indirects
ne sont pas à sous-estimer,
e.a.:
– les intempéries ont une
moindre influence
– la qualité et le rythme de
production sont garantis
par le sous-traitant
– moins de personnel
qualifié nécessaire
– possibilité de commencer
les parachèvements plus
tôt
– moins d’ouvriers par
grue-tour
– dans certains cas,
compensation du retard.
Dans le cas présent, nous
n’avons envisagé que la
façade avant. Si les cages
d’ascenseurs et la façade
arrière avaient également
été réalisées en préfabriqué,
le gain de temps aurait pu
être sensiblement supérieur.
Du point de vue du Maître
de l’Ouvrage, et en
PRIX POUR L’EXECUTION TRADITIONNELLE
NOMBRE
BETON / COLONNES
130
COFFRAGE / COLONNES
1.690
BETON / PAROIS
152
COFFRAGE / PAROIS
1.390
ARMATURE
38
ALLEGES PREFABRIQUEES
234
(MONTAGE INCLUS)
COLONNES PREFABRIQUEES
198
(MONTAGE INCLUS)
ISOLATION THERMIQUE
1
CONTOURS DE FENETRES / ETANCHEITE
1
UNITE
m3
m2
m2
m2
tonnes
pièces
P.U.
115
32
110
33
850
PRIX TOTAL
14.950 EUR
54.080 EUR
16.720 EUR
45.870 EUR
32.300 EUR
206.000 EUR
pièces
157.000 EUR
forfait
fortait
19.000 EUR
22.550 EUR
568.470 EUR
PRIX POUR L’EXECUTION AVEC DES ELEMENTS SANDWICHES
LIVRAISON ELEMENTS SANDWICHES
LIVRAISON ELEMENTS COLONNES
FRAIS DE MONTAGE
BETON DE REMPLISSAGE / FERMETURE DES JOINTS
337.400 EUR
66.000 EUR
85.000 EUR
37.500 EUR
TOTAL 525.900 EUR
PRIX TOTAL EN MOINS
-42.570 EUR
PRIX PLUS VALUE GRUES
INITALEMENT PREVUES ( 3 X 140 TM )
NECESSAIRE POUR MONTAGE D’ELEMENTS SANDWICHES
2 X 290 TM EN 1 X 200 TM
PRIX TOTAL EN PLUS
211.200 EUR
322.500 EUR
111.300 EUR
REDUCTION GRÂCE A UNE PERIODE DE CONSTRUTION PLUS COURTE
PERIODE TOTALE D’EXECUTION PREVUE
16 MOIS CALENDRIES
FRAIS TOTAL CHANTIER
1.149.000 EUR
ECONOMIES: ± 1 MOIS =
-71.812 EUR
TOTAL GENERAL
31
-71.812 EUR
-3.082 EUR
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– économie réalisée grâce à
une diminution du délai
de 1 mois: 145.800 EUR
KOSTPRIJS VOOR DE TRADITIONELE UITVOERING
BETON / KOLOMMEN
BEKISTING / KOLOMMEN
BETON / WANDEN
BEKISTING / WANDEN
WAPENING
PREFAB BORSTWERINGEN
(INCLUSIEF MONTAGE )
PREFAB KOLOMMEN
(INCLUSIEF MONTAGE )
SPOUWISOLATIE
ZIJDAGEN EN SLABBEN
HOEV.
130
1690
152
1390
38
234
E.H.
m3
m2
m2
m2
ton
stuks
E.PR
115
32
110
33
850
TOTALE PRIJS
14.950 EUR
54.080 EUR
16.720 EUR
45.870 EUR
32.300 EUR
206.000 EUR
198 stuk
Conclusion: Lorsque le
Maître de l’Ouvrage
envisage de réaliser un
projet, il a tout intérêt à
insister, dès la conception,
sur les possibilités du
préfabriqué, afin de réduire
au maximum les délais
(durée de réalisation
minimale).
157.000 EUR
1 forfait
1 forfait
19.000 EUR
22.550 EUR
568.470 EUR
KOSTPRIJS VOOR UITVOERING MET SANDWICH ELEMENTEN
LEVERING SANDWICH ELEMENTEN
LEVERING KOLOM ELEMENTEN
MONTAGE KOSTEN
OPGIETMORTEL/DICHTEN VAN VOEGEN
337.400 EUR
66.000 EUR
85.000 EUR
37.500 EUR
TOTAAL 525.900 EUR
TOTALE MINPRIJS
-42.570 EUR
MEERKOST KRANEN
OORSPRONKELIJK VOORZIEN ( 3 X 140 TM )
NODIG VOOR MONTAGE SANDWICH ELEMENTEN
2 X 290 TM EN 1 X 200 TM
TOTALE MEERPRIJS
KOSTEN TGV BOUWTIJDSVERMINDERING
TOTAAL VOORZIENE UITVOERINGSPERIODE
TOTALE BOUWPLAATSKOSTEN
BESPARING: ONGEVEER 1 MAAND OF
211.200 EUR
322.500 EUR
111.300 EUR
16 WERKMAANDEN
1.149.000 EUR
-71.812 EUR
ALGEMEEN TOTAAL
Als algemeen besluit
kunnen we stellen dat voor
het project ‘ENTREPOT’ de
uitvoeringstermijn van de
ruwbouw dankzij het
gebruik van sandwichelementen korter kan zijn
dan oorspronkelijk
voorzien of in dit geval door
tegenslagen in de
ondergrond de opgelopen
vertragingen kunnen
worden gerecupereerd.
Wellicht was bij een
verdere optimalisatie van de
prefab het voordeel nog
groter geweest, maar zou de
moeilijke toegankelijkheid
van de montagekranen
(onbereikbaarheid van de
achtergevel) misschien wel
eens roet in het eten
kunnen gooien.
Anderzijds kunnen we ook
stellen dat wanneer bij het
ontwerp meteen rekening
was gehouden met een
prefab-structuur, alle
partijen, zowel bouwheer
als aannemer, er een
voordeel zouden aan
hebben.
-71.812 EUR
-3.082 EUR
supposant que le projet
avait été initialement conçu
en utilisant les ‘éléments
sandwiches’, nous pouvons
tirer les conclusions
suivantes, compte tenu que
les appartements ne seront
payés à 100 % qu’à la
réception provisoire:
– valeur totale de la
construction:
35.000.000 EUR
– période totale
d’exécution: 24 mois
calendrier
– charge financière totale
(en envisageant un taux
d’intérêt de 5 %):
1.750.000 EUR
Door Dhr. D. Velter
Projectleiding
A.M. CEI – DE MEYER
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En conclusion générale,
nous pouvons établir que
pour le projet ‘ENTREPÔT’
le délai d’exécution du gros
oeuvre, grâce à l’utilisation
‘d’éléments sandwiches’, a
pu être réduit et, dans ce
cas-ci, les retards dus à des
problèmes de fondation ont
été résorbés. Si l’on avait
utilisé au maximum le
préfabriqué, l’avantage
aurait été supérieur,
quoique l’accès malaisé
pour les grues de montage
aux façades-arrière pourrait
réduire cet avantage.
D’autre part, si dès la
conception du projet, on
avait tenu compte d’une
structure en préfabriqué,
toutes les parties, tant le
Maître de l’Ouvrage que
l’entrepreneur, y auraient
trouvé leur avantage.
Par M. D. Velter
Resp. Projets
T.V. CEI - DE MEYER