Transcript Amsterdam Zuidas - Jones Lang LaSalle

Amsterdam Zuidas
Halfjaarlijkse kantorenmarktmonitor
2014 H1
Marktontwikkelingen Zuidas
Trends kantorenmarkt Amsterdamse Zuidas
 Het algemene beeld in het eerste half jaar van 2014 laat zien dat de marktdynamiek op de Nederlandse
kantorenmarkt zich beperkt tot de grotere kantoorsteden van Nederland. Ruim 42% van alle transacties vond plaats
in de vier steden Amsterdam, Den Haag, Rotterdam en Utrecht.
 Gedurende de eerste helft van 2014 vonden er zes transacties plaats op de Zuidas. Naast twee kleine uitbreidingen
(Google en South Stream Transport) heeft Chanel International het in aanbouw zijnde kantoorgebouw ‘Mahler 1000’
gekocht om haar hoofdkantoor te vestigen. Chanel neemt één verdieping in gebruik van het 7.600 m² vvo tellende
kantoorgebouw. De overige verdiepingen zijn beschikbaar voor verhuur. Een andere opname betrof de huur van
circa 1.000 m² vvo door Watts Water Technologies EMEA in het kantoorgebouw Atrium.
 Na een lange periode van gematigde bouwactiviteiten zijn er momenteel acht kantoren in aanbouw op de Zuidas.
Circa 87% van het in aanbouw zijnde metrage is voorverhuurd aan onder andere grote kantoorgebruikers zoals
Deloitte, Akzo Nobel, Stibbe en NautaDutilh. De komst van de acht nieuwe kantoren samen, in totaal circa 98.200 m²
vvo, zorgt voor een groei van circa 15% van de totale kantorenvoorraad op de Zuidas.
 De positieve ontwikkelingen omtrent renovatie en nieuwbouw wordt gestuwd door het tekort aan direct beschikbare
grootschalige kwalitatieve kantoorruimte binnen de Zuidas. Vooral in het kerngebied van de Zuidas is het aanbod
schaars en beperkt dit de keuzemogelijkheden voor nieuwe grote kantoorgebruikers.
 Hoewel het aanbod op de Amsterdam Zuidas op dit moment historisch laag is (5,1%), komt er naar verwachting
vanaf 2015 kantoorruimte beschikbaar vanwege de verhuizing binnen de Zuidas van Akzo Nobel, Stibbe en
NautaDutilh. Dit creëert weer kansen voor zowel grote als kleine bedrijven om zich te vestigen op de Zuidas.
 In tegenstelling tot het stijgende aantal maanden huurvrij (incentives) bij nieuwe huurcontracten binnen de totale
Nederlandse en Amsterdamse kantorenmarkt, zijn de incentives op de Amsterdamse Zuidas in de eerste helft van
2014 wederom gedaald en vallen nu tussen een bandbreedte van 6 tot 12 maanden (gemiddeld 9 maanden). Dit
betekent dat de effectieve huurprijs, de huur die de huurder betaald, licht is gestegen.
 De veelal positieve ontwikkelingen op de Zuidas staan in groot contrast met de totale Nederlandse kantorenmarkt.
Waar de multifunctionele (top) locaties de marktdynamiek behouden en de leegstand daalt, blijft bij de
monofunctionele kantoorlocaties de marktdynamiek weg en loopt de leegstand verder op. Deze polarisatie zet zich
naar verwachting gedurende de tweede helft van 2014 verder door. De Nederlandse kantorenmarkt blijft te maken
houden met kostenbesparingen op de huisvesting van grote kantoorgebruikers. Samen met de gematigde
economische groei, hoge werkloosheid en tegelijkertijd beperkte banengroei en de verdere doorvoering van het
Nieuwe Werken behoudt de Nederlandse kantorenmarkt een lage marktdynamiek en hoge leegstand. Dit beeld zal
naar verwachting gedurende 2014 niet veranderen.
Voorraad en plannen
 De voorraad op de Zuidas is gedurende de periode 2010 tot en met de eerste helft van 2014 stabiel gebleven,
doordat er geen opleveringen hebben plaatsgevonden, en bedraagt momenteel circa 650.500 m² vvo.
 In de tweede helft van 2014 wordt er een uitbreiding van de kantorenvoorraad verwacht. Een grote oplevering betreft
nieuwbouwproject The Edge aan de Gustav Mahlerlaan (36.000 m² vvo), voorverhuurd aan Deloitte, in het derde
kwartaal van 2014. In hetzelfde kwartaal wordt naar verwachting ook het nieuwbouwproject Paviljoen Fred.
Roeskestraat (2.170 m² vvo), voor eigenaar gebruiker All-in Real Estate, opgeleverd. Andere opleveringen die
worden verwacht in 2015 en 2016 zijn weergegeven in tabel 5.
Gebruik
 De grootste gebruikers op de Zuidas blijven de Banken en financiële instellingen gevolgd door Rechtskundige en
juridische dienstverlening. In totaal hebben beide groepen samen bijna de helft (289.500 m² vvo) van de bezette
kantorenvoorraad in gebruik. De zakelijke dienstverlening neemt een goede derde positie in, zij hebben circa 79.300
m² vvo in gebruik. Overheidspartijen nemen een vierde plek in, zij hebben circa 58.500 m² vvo aan kantoorruimte in
gebruik, overeenkomend met 9% van de bezette kantorenvoorraad;
 Het aandeel van Nederlandse kantoorgebruikers is ten opzichte van een halfjaar geleden stabiel gebleven en
bedraagt momenteel 68%. Andere sterk aanwezige nationaliteiten blijven de Verenigde Staten (11%) en het
Verenigd Koninkrijk (11%). Overige nationaliteiten nemen doorgaans circa 1% van de bezette voorraad voor
rekening.
 Door de relatief hoge huurprijzen die worden betaald voor de nog beschikbare kantoorruimte op de hoger gelegen
verdiepingen is de gemiddelde gerealiseerde huurprijs op de Zuidas licht gestegen en bedraagt momenteel circa
€ 334,- per m² vvo.
 De tophuur is sinds eind 2008 onveranderd gebleven en bedraagt momenteel circa € 335,- per m² vvo. Vanwege de
teruglopende leegstand binnen de Zuidas is het gemiddeld aantal maanden huurvrij (incentive) licht gedaald in de
eerste helft van 2013. In de eerste helft van 2014 is het gemiddeld aantal maanden huurvrij (incentive) wederom
gedaald en valt momenteel binnen de bandbreedte van 6 tot 12 maanden (gemiddeld 9 maanden) op een standaard
huurcontract van 5+5 jaar. Voor de stad Amsterdam als geheel bedraagt de incentive bandbreedte momenteel 9 en
22 maanden.
Vraag
 In de eerste helft van 2014 is circa 5.500 m² vvo aan kantoorruimte opgenomen, waarvan 24% van het
opnamevolume betrekking had op transacties binnen nieuwe kantoorruimte (nog niet eerder verhuurde kantoorruimte
of jonger dan 5 jaar).
 Het opnamevolume gedurende de eerste helft van 2014 op de Zuidas is een daling in vergelijking met dezelfde
periode vorig jaar (19.500 m² vvo, 4 transacties). Het transactievolume in de eerste helft van 2014 had overigens
betrekking op 6 transacties, waarvan 3 transacties binnen het 1.000 tot 2.500 m² vvo segment.
 Grootste transacties betroffen de koop voor eigen gebruik van 1.350 m² vvo door Chanel in het in aanbouw zijnde
kantoorgebouw Mahler 1000 aan de Gustav Mahlerlaan, de huur van circa 1.100 m² vvo door Vermilion Oil & Gas in
het kantoorgebouw Symphony Offices aan de Gustav Mahlerlaan en de huur van 1.000 m² vvo door Watts Water
Technologies EMEA in het kantoorgebouw Atrium aan de Strawinskylaan.
Aanbod
 Het aanbod kantoorruimte op de Zuidas is gedurende de eerste helft van 2014 verder gedaald. Het huidige aanbod
bedraagt momenteel circa 33.400 m² vvo, een daling van circa 31% in vergelijking met dezelfde periode vorig jaar.
 Het huidige aanbod komt overeen met een leegstandspercentage van 5,1%, een historisch laag percentage.
 Het huidige leegstandspercentage op de Zuidas ligt ruim onder het Amsterdams en landelijke gemiddelde van
respectievelijk 14,8% en 14,3%.
 Het grootste aanbod betreft de kantoorgebouwen Atrium (13.200 m² vvo), De Zuiderhof Deel A (5.000 m² vvo), FOZ
(4.860 m² vvo), en de Tommaso Albinonistraat 5 (2.100 m² vvo).
Analyse Voorraad
Voorraad Zuidas historisch en voorspelling
Voorraad Zuidas in gebruik naar branche1
in '000 m² vvo
3%
800
2% 2%
4%
700
28%
4%
600
6%
500
400
7%
300
200
9%
100
19%
0
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
2014
2015
2016
Voorraad Zuidas in gebruik naar nationaliteit
moederbedrijf
1%1%
13%
BFI
RJ
OZD
O
OG
Ov
V
OGW
ICT
VP
BTO
MU
SP
BTA
Voorraad Zuidas naar grootte categorie gebouw
2% 2%
1%
2%
13%
11%
11%
16%
68%
Nederland
Japan
India
Ierland
Nieuw Zeeland
Verenigde Staten
Frankrijk
Australië
Tsjechië
Italië
Verenigd Koninkrijk
Duitsland
Zwitserland
Luxemburg
Israel
67%
Rusland
Zweden
Canada
Taiwan
Other
1.000-2.500
Huurprijzen Zuidas
2.500-5.000
5.000-10.000
10.000-20.000
20.000>
Office Clock Positie Zuidas 2014 Q2
in € per m² vvo
aantal maanden huurvrij
360
14
340
13
320
12
300
11
Amsterdam, Helsinki, St. Petersburg
Cologne, Moscow
Dusseldorf, Stuttgart
Berlin
Frankfurt, Hamburg, Munich, Oslo
Kiev
280
10
260
9
240
8
Rental Growth
Slowing
Rents
Falling
Rental Growth
Accelerating
Rents
Bottoming Out
Lyon
Luxembourg, London City,
London West End
Dublin, Stockholm
Geneva, Zurich
Warsaw
Istanbul
2005
2006
2007
2008
Gemiddelde incentive
1
Zie definities
2009
2010
Top huur
2011
2012
2013
2014
H1
Effectieve huur (netto)
Edinburgh, Manchester
Lisbon, Rome, Prague
Athens, Barcelona, Bucharest, Budapest,
Brussels, Copenhagen, Madrid, Milan,
Paris CBD
Analyse Vraag
Opname Zuidas naar branche
Opname Zuidas naar nationaliteit moederbedrijf
in '000 m² vvo
in '000 m² vvo
100
100
90
90
80
80
70
70
60
60
50
50
40
40
30
30
20
20
10
10
0
0
2005
OZD
2006
RJ
BFI
2007
OG
2008
V
2009
Ov
ICT
2010
2011
OGW
2012
BTO
VP
2013 2014 H1
MU
O
2005
Opname Zuidas naar status2
2006
Nederland
Frankrijk
Australië
Taiwan
IJsland
SP
2007
2008
2009
Verenigde Staten
Zwitserland
Tsjechië
Ierland
Noorwegen
2010
2011
2012
Verenigd Koninkrijk
Japan
Canada
Nieuw Zeeland
Oekraïne
2013 2014 H1
Rusland
Duitsland
Israël
India
Opname Zuidas naar grootte categorie
in '000 m² vvo
in '000 m² vvo
100
100
90
90
80
80
70
70
60
60
50
50
40
40
30
30
20
20
10
10
0
0
2005
2006
2007
2008
2009
2010
Nieuw
2011
2012
2005
2013 2014 H1
Bestaand
500-1.000
Opname Zuidas naar huurprijsniveau (in € per m² vvo)
in '000 m² vvo
in '000 m² vvo
100
90
90
80
80
70
70
60
60
50
50
40
40
30
30
20
20
10
10
2005
2006
n/b
2007
2008
150-200
2009
200-250
2010
2011
250-300
2012
2013 2014 H1
300-350
>350
2007
1.000-2.500
2008
2009
2.500-5.000
2010
2011
5.000-10.000
2012
2013 2014 H1
10.000-20.000
20.000>
Opname Zuidas naar fysieke betrekking
100
0
2006
0
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
2014
2015
2016
Tabel 1: Nieuwe gebruikers Zuidas 2014 H1 o.a.
Huurder
Gebouw/Locatie
Chanel International B.V.
Vermilion Oil & Gas
Watts Water Technologies EMEA
* in m² vvo
2
Zie definities
Metrage*
Prijs**
Herkomst
Reden komst
Mahler 1000
1.350
n.v.t.***
Zoetermeer
Verplaatsing financiële holding
Symphony Offices
1.100
€ 335,-
Harlingen
Opening nevenkantoor
Atrium
1.012
€ 335,-
Eerbeek
Gedeeltelijke verplaatsing hoofdkantoor
** gerealiseerde bruto huurprijs, exclusief incentives, in € per m² vvo per jaar
*** koop voor eigen gebruik
Analyse Bestaand Aanbod
Aanbod Zuidas naar status
Aanbod Zuidas naar grootte categorie
in '000 m² vvo
in '000 m² vvo
180
35%
160
30%
180
160
140
140
25%
120
120
100
20%
100
80
15%
80
60
10%
40
60
40
5%
20
-
0%
2005
2006
2007
2008
Nieuw
2009
2010
2011
Bestaand
2012
2013 2014 Q2
20
0
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
<500
500-1.000
1.000-2.500
2.500-5.000
5.000-10.000
10.000-20.000
Aanbod Zuidas naar huurprijs (€ per m² vvo)
in '000 m² vvo
180
160
140
120
100
80
60
40
20
2005
n/b
2006
2007
2008
150-200
2009
200-250
2010
2011
250-300
2012
300-350
2013
2014 Q2
>350
Tabel 2: Bestaand Aanbod Zuidas 2014 Q2 (> 2.000 m² vvo)
Deellocatie
Gebouw/Locatie
Metrage*
Status
Prijs**
Strawinsky Zuid
Atrium
13.165
Bestaand
€ 360,-
Zuiderhof
Zuiderhof
4.970
Bestaand
€ 270,-
Mahler
FOZ
4.858
Nieuw
€ 325,-
Tommaso Albinonistraat 5
TA5
2.060
Bestaand
€ 240,-
* in m² vvo
** bruto vraaghuurprijs in € per m² vvo per jaar, exclusief incentives
Tabel 3: Vertrokken partijen Zuidas 2014 H1 o.a.
Huurder
Gebouw/Locatie
CRH
WTC
* in m² vvo
2014 Q2
Leegstandspercentage
Metrage*
658
Motief
Verhuisd binnen Zuidas naar The Rock
>20.000
Analyse Plannen & Opleveringen
Planvoorraad Zuidas naar voorverhuur
Planvoorraad Zuidas naar vraaghuurprijs (€ per m² vvo)
in '000 m² vvo
in '000 m² vvo
100
100
90
90
80
80
70
70
60
60
50
50
40
40
30
30
20
20
10
10
-
2006
2007
2008
Voorverhuurd
2009
2010
2011
2012
Speculatief
2013
2014
2015
2016
2006
Eigenaar-gebruiker
2007
2008
n/b
2009
2010
2011
2012
2013
300-350
2014
2015
2016
>350
Tabel 4: Opleveringen Zuidas (2009 – 2014 H1)
Deelgebied
Adres/Gebouw
Mahler IV
Gershwin
Mahler IV
Mahler IV
* in m² vvo
Metrage*
Oplevering
Prijs**
The Rock
27.384
2009 Q2
Vanaf € 325,-
Symphony Building
26.793
2009 Q2
€ 335,- / € 365,-
UN-Studio
22.608
2009 Q4
Vanaf € 325,-
FOZ
10.363
2009 Q4
€ 325,-
** bruto vraaghuurprijs in € per m² vvo per jaar, exclusief incentives
Tabel 5: Toekomstige opleveringen Zuidas (2014 H2 - 2016)
Deelgebied
Adres/Gebouw
Metrage*
Oplevering
% Voorverhuurd
VU Kwartier
Gustav Mahlerlaan 2930-2970 (The Edge)
36.039
2014 Q3
100%
Roeskestraat
Paviljoen Fred. Roeskestraat 95-97
2.170
2014 Q3
100%
Gershwin
Gustav Mahlerlaan 1000 (1000 Mahler)
7.600
2015 Q2
44%
Beethoven
Beethovenplein 36-62 (Akzo Nobel)
15.216
2015 Q3
100%
Beethoven
Beethovenplein 10-12 (Stibbe)
14.400
2015 Q4
100%
Gershwin
Beethovenstraat 400 (NautaDutilh)
12.500
2016 Q1
80%
Gershwin
Beethovenstraat 500 (Kavel 1A)
6.000
2016 Q1
0%
* in m² vvo
Map Zuidas
Bron: Projectbureau Zuidas (2006)
Definities
Zuidas: De afbakening van de Zuidas komt overeen met de aangeleverde
Branche: Kernactiviteit van het bedrijf naar Standaard BedrijfsIndeling
plattegrond van het Projectbureau Zuidas.
(SBI). SBI is een systematische hiërarchische indeling van economische
activiteiten gehanteerd door het CBS. Thans geldend is de SBI '93 indeling.
Voorraad: Kantoorruimte groter dan 500 m² vvo als dusdanig gebruikt en
Voor deze rapportage worden de volgende categorieën onderscheiden:
beschikbaar voor de markt. Alleen in gebruik zijnde of beschikbare
kantoorruimte wordt meegenomen.
Transactie/opname: Elke transactie waarbij een huurder/gebruiker meer dan
 Banken & financiële instellingen (BFI)
 Bouwkundig- en technische adviesbureaus (BTA)
500 m² vvo opneemt. De transactie wordt geregistreerd op het tijdstip wanneer
 Bouw, transport en opslag (BTO)
een huur/koopcontract of intentie overeenkomst wordt afgesloten. Deze valt
 ICT (ICT)
voor nieuwbouw vaak niet samen met het daadwerkelijk betrekken van de
huisvesting. Alle huur- en kooptransacties worden meegenomen.
 Media & uitgeverijen (MU)
 Overheid (O)
Aanbod: De hoeveelheid kantoorruimte die beschikbaar/vrij is voor verhuur
en/of verkoop binnen een periode van zes maanden. Nieuwbouw in aanbouw
 Verhuur van en handel in onroerend goed (OG)
en te renoveren kantoorruimte wordt eveneens meegenomen. Plannen in
 Onderwijs, gezondheids- en welzijnszorg (OGW)
voorbereiding worden uitgesloten.
 Overig (Ov)
Leegstandspercentage: Leegstaande kantoorruimte (d.w.z. aanbod)
 Overige zakelijke dienstverlening (OZD)
uitgedrukt als percentage van de totale voorraad.
 Rechtskundige & juridische dienstverlening (RJ)
Planvoorraad: Het betreft harde plannen. Daadwerkelijke uitvoering en
 Ov. sociale- en persoonlijke dienstverlening (SP)
oplevering vinden met zekerheid plaats. Het volume van de plannen komt toe
 Vervaardiging (V)
aan het jaar van oplevering.
 Verzekeringen & pensioenfondsen (VP)
Huurprijs: De huurprijzen in deze publicatie hebben betrekking op m² vvo per
jaar. Incentives, servicekosten en BTW worden niet meegenomen. De
Office clock
gemiddelde huurprijs is gebaseerd op transacties in de voorgaande vier
kwartalen. Tophuurprijzen zijn gerealiseerd, danwel meerdere malen
realiseerbaar en hebben betrekking op units groter dan 500 m² vvo.
 Deze klok geeft weer waar Jones Lang LaSalle verwacht dat de
voornaamste kantorenmarkten zich bevinden binnen hun individuele
huurcyclus aan het einde van elk kwartaal.
Bestaande kantoorruimte: Kantoorruimte meer dan 5 jaar oud of aan een
eerdere gebruiker verhuurd.
Nieuwbouw: Kantoorruimte niet ouder dan 5 jaar. Oude gebouwen die een
fundamentele renovatie hebben ondergaan (binnen- en buitenkant) worden
ook meegerekend.
Incentives: Aantal maanden huurvrij op een standaard 5+5 jaar contract.
 De verschillende markten kunnen zich in een verschillend tempo en in
verschillende directies bewegen.
 De klok is een vergelijkingsmethode om de relatieve positie van
verschillende kantorenmarkten te vergelijken.
 De positie heeft betrekking op de tophuren.
Sven Bertens
Strategic Advisory
JLL
The Netherlands
Tel. +31 20 5405 405
[email protected]
Timo van den Noort
Strategic Advisory
JLL
The Netherlands
Tel. +31 20 5405 405
[email protected]
COPYRIGHT © JONES LANG LASALLE IP, INC. 2014.
This publication is the sole property of Jones Lang LaSalle IP, Inc. and must not be copied, reproduced or transmitted in any form or by any means, either in
whole or in part, without the prior written consent of Jones Lang LaSalle IP, Inc.
The information contained in this publication has been obtained from sources generally regarded to be reliable. However, no representation is made, or warranty
given, in respect of the accuracy of this information. We would like to be informed of any inaccuracies so that we may correct them.
Jones Lang LaSalle does not accept any liability in negligence or otherwise for any loss or damage suffered by any party resulting from reliance on this
publication.