Transcript Definitief correctiemodel WOZ II 2014 vraag 1

VRAAG 1
21
vraag 1.1
4
Stichting Gezondheid Optimaal (StGO) is eigenaar van het hele complex, zijnde de kavel grond, de polikliniek en de centrale hal. Binnen het complex zijn
verschillende gebruikers. Broodje Gezond bv is de gebruiker van het restaurant, Fleurig vof van de bloemenzaak en Boekcadeau bv van de boekenzaak. StGO is de
gebruiker van de polikliniek en de centrale hal met receptiebalie. De gebruikers van het restaurant en de twee winkelruimten kennen eigen openingstijden.
Hieruit kan worden geconcludeerd dat de drie ruimten afsluitbaar zijn. Gelet op de aanduidingen restaurant en winkelruimte mag worden aangenomen dat deze
drie ruimten ook beschikken over de noodzakelijke voorzieningen. Nu het restaurant en de winkelruimten voldoende eigenschappen om als zelfstandige
gedeelten te worden aangemerkt en die zelfstandige gedeelten ieder een eigen gebruiker hebben, zijn dit 3 afzonderlijke WOZ-objecten. Zij horen niet tot de
polikliniek en de centrale hal.
De gemeente heeft ten onrechte het hele zorgcomplex als 1 object afgebakend.
Vraag 1.2
9
opp in m2
prijs in m2
HB-waarde
Polikliniek
6.000
€ 2.300
€ 13.800.000
Centrale hal
1.000
€ 1.500
€ 1.500.000
totale herbouwwaarde
€ 15.300.000
%
HB-waarde
LV
Rw
TA/p.j.
TA-jaren
Waardepeildatum 1-1-
2013
jaar ingebruikname
2000
TA-jaren
13
TA
HB na TA
totalen
Polikliniek
€ 13.800.000
ruwbouw
30%
€ 4.140.000
50
30%
€ 57.960
13
€ 753.480
€ 3.386.520
afbouw
30%
€ 4.140.000
25
25%
€ 124.200
13
€ 1.614.600
€ 2.525.400
installaties
40%
€ 5.520.000
18
40%
€ 184.000
13
€ 2.392.000
€ 3.128.000
Volgens de Taxatiewijzer - algemeen deel is de resterende levensduur van een gebouw of onderdeel onder normale omstandigheden
minimaal 10 jaar (voor ruwbouw) of 5 jaar (voor afbouw en installaties). Om die reden is de levensduur van de installaties 18 ipv 15 jaar.
€ 9.039.920
Waardepeildatum 1-1-
2013
jaar ingebruikname
2004
TA-jaren
9
Centrale hal
€ 1.500.000
ruwbouw
50%
€ 750.000
50
30%
€ 10.500
9
€ 94.500
€ 655.500
afbouw
30%
€ 450.000
25
20%
€ 14.400
9
€ 129.600
€ 320.400
installaties
20%
€ 300.000
15
10%
€ 18.000
9
€ 162.000
€ 138.000
€ 1.113.900
Bruto vervangingswaarde na technische afschrijving
€ 10.153.820
vraag 1.3
Polikliniek
8
is
was
factor
Verandering bouwwijze (VB)
(bouwkosten)
€ 2.250
€ 2.400
0,93750
65
80
0,81250
Belemmering gebruik (BG) (bedden)
Excessieve gebruikskosten (EX) (stookkosten)
BVW na TA
0,90000
EV
VB
BG
EX
FA
BVW na FA
Polikliniek
€ 9.039.920
1,0000
0,9375
0,8125
0,9000
0,6855
€ 6.197.289
Centrale hal
€ 1.113.900
1,0000
1,0000
1,0000
1,0000
1,0000
€ 1.113.900
opp in m2
kavel
Totalen
€ 7.311.189
prijs in m2
4.000
aftrek: restaurant/winkels
-420
grond polikliniek en hal
3.580
€ 125
€ 447.500 +
€ 7.758.689
BTW
21%
€ 1.629.325 +
€ 9.388.014
WOZ-waarde
Volgens de Taxatiewijzer, algemeen deel moeten WOZ-waarden tot € 1 mln worden afgekapt op duizendtallen, tot € 10 mln op 10-duizendtallen en daarboven op 50-duizendtallen.
€ 9.380.000