Transcript PowerPoint
Slide 1
Посткризисное развитие
девелопмента жилой
недвижимости
в СПБ
Slide 2
Изменение структуры рынка. Расширение географии
строительства.
Вывод в продажу новых проектов – как показатель здоровья
отрасли
Цена предложения. Реализация отложенного спроса.
Ипотека
Стратегия реализации проектов КОТ.
Эволюция продукта. Влияние кризиса на классность,
квартирографию, опции.
2
Slide 3
СТРУКТУРА РЫНКА. Расширение
географии строительства
2010-2012 - Формирование единой конкурентной зоны (ЕКЗ)
Обжитые районы Санкт-Петербурга
Пригородные территории Санкт-Петербурга (близлежащие комплексно
осваиваемые территории в рамках 10-ти километровой зоны от границ СПБ
(АПР И ЛО)
Рыночный показатель
Прирост
I полуг. 2011/
I полуг. 2012
(%)
Объем строительства коммерческого
жилья в сегменте масс-маркет в рамках
ЕКЗ
-7,1
в т.ч. обжитые районы
-27,2
в т.ч. пригородные территории
+42,7
ЕКЗ – единое пространство для жизни. Проблемы:
транспортная доступность, социальная
инфраструктура.
3
Slide 4
СТРУКТУРА РЫНКА.
Изменение типа застройки
Изменение структуры рынка по показателю КОТ/ квартальная
застройка/точечная застройка.
В объеме рынка – тенденция к сокращению доли готовых (введенных в
эксплуатацию) объектов, в которых более 8% непроданных квартир.
Восстановление показателя продаж в сегменте масс- маркет у надежных
застройщиков: более 90% от общего объема проекта проданы к моменту
ввода объекта в эксплуатацию
Удельная доля в общем объеме рынка массмаркет (ЕКЗ) %
2011 г
1 полугодие 2012
Проекты КОТ (от 500 тыс. кв.м)
16,4%
33,3%
Проекты квартальной застройки (60-500 тыс. кв.м)
42,8%
39,6%
Точечная застройка (до 50 тыс. кв.м)
40,8%
27,1%
В сегменте масс-маркет - рост удельной доли проектов комплексного
освоения и квартальной застройки
4
Slide 5
ВЫВОД НОВЫХ ПРОЕКТОВ.
Наращивание темпа вывода новых проектов в продажу. Опережающий
рост объема вывода в рамках реализуемых проектов КОТ и проектов в
пригородной зоне.
Вывод новых объектов строительства в продажу на
рынке недвижимости Санкт Петербурга, тыс. кв.м.
1800
1,564
1,480
1,469
1600
1400
1,235
1,226
1,2001,167
1,034
1200
974
1000
800
1,166
1,017
986
845
785
619
513
600
361
400
951
354
200
0
Объемы строительства в сегменте масс-маркет на пригородных территориях СанктПетербурга демонстрируют максимальную динамику прироста – в 2011 году по
отношению к 2010 – рост более, чем в 3,3 раза, в 2012 – продолжение тенденции роста
* До 2009 г – данные КЦ «Петербургская недвижимость». 2010 г – ЕКЗ 5 км от границ СПб, 2012 – ЕКЗ – 10 км. от границ СПб
5
Slide 6
СТРАТЕГИЯ РЕАЛИЗАЦИИ ПРОЕКТОВ
КОТ
Девелопер/собственникарендатор земли
Привлечение
застройщиков в КОТ в
рамках концепции
«Балтийская
Жемчужина»
Привлечение
застройщиков в КОТ
Самостоятельные
концепции
Старт-девелопмент:
«Южный», SVPGroup:«Семь столиц»
Правительство СПБ:
СПЧ, Юго-Запад
Девелопер=Застройщик.
Реализация всего проекта
Главстрой СПб:
«Северная Долина»,
«Юнтолово»;
Балтрос: «Славянка»
Стратегия продаж: оптовая
продажа государственным
структурам строящегося
жилья, цены на открытом
рынке
на 15-30 % ниже
среднерыночных на первом
этапе реализации
От стратегии реализации проектов КОТ и проектов квартальной застройки
зависит цена предложения в проекте
6
Slide 7
ЦЕНА ПРЕДЛОЖЕНИЯ
2011-2012 год – плавный рост цены предложения. Ценовая дифференциация: на объекты
комплексного освоения в развивающихся районах и объекты, возводимые в благоустроенных обжитых
районах с развитой инфраструктурой. Разница в цене между ними может достигать 30%
2011-2012 год – восстановление объемов договоров с привлечением ипотечного кредита (25 - 30%)
2010-2012 год – уверенным спросом на первичном рынке жилья пользуются объекты, находящиеся на
начальных этапах строительства. Опережающий темп роста цен на этих объектах.
Изменение цены предложения строящегося жилья в обжитых
районах СПб
8.00%
6.00%
4.00%
2.00%
0.00%
-2.00%
1 кв. 2 кв. 3 кв. 4 кв. 1 кв. 2 кв. 3 кв. 4 кв. 1 кв. 2 кв. 3 кв. 4 кв. 1 кв. 2 кв.
2009 2009 2009 2009 2010 2010 2010 2010 2011 2011 2011 2011 2012 2012
-4.00%
-6.00%
-8.00%
масс-маркет
бизнес
элита
Место конкретного объекта в портфеле проектов компании-застройщика определяет
темп продаж квартир. От запланированного темпа продаж напрямую зависит стратегия
ценообразования, маркетинговые акции по стимуляции спроса. Влияние на цену
предложения оказывают объем предложения и спроса в зоне локации, срок ввода
объекта в эксплуатацию.
7
Slide 8
ЭВОЛЮЦИЯ ПРОДУКТА.
Тенденция уменьшения средней площади квартир
- рост удельной доли в проекте квартир-студий,
однокомнатных и малогабаритных двухкомнатных
квартир. Вызвана особенностями посткризисного
спроса
Максимизация соотношения жилой площади к
общей площади квартиры. Появление на рынке
форматов евро-квартир (в частности «евродвушек»)
Увеличение доли квартир с полной чистовой
отделкой. В 1 полугодии 2012 г доля квартир в
сегменте масс-маркет, включающих чистовую
отделку, по отношению к 1 полугодию 2009 г –
выросла более чем в 3 раза
Пристальное внимание застройщиков к
комплексному благоустройству территории,
устройству фасадов, отделке мест общего
пользования и квартир – улучшение среды жизни
8
Slide 9
СПАСИБО ЗА ВНИМАНИЕ
«Гражданский Жилищный Форум» Санкт Петербург, октябрь 2012
Посткризисное развитие
девелопмента жилой
недвижимости
в СПБ
Slide 2
Изменение структуры рынка. Расширение географии
строительства.
Вывод в продажу новых проектов – как показатель здоровья
отрасли
Цена предложения. Реализация отложенного спроса.
Ипотека
Стратегия реализации проектов КОТ.
Эволюция продукта. Влияние кризиса на классность,
квартирографию, опции.
2
Slide 3
СТРУКТУРА РЫНКА. Расширение
географии строительства
2010-2012 - Формирование единой конкурентной зоны (ЕКЗ)
Обжитые районы Санкт-Петербурга
Пригородные территории Санкт-Петербурга (близлежащие комплексно
осваиваемые территории в рамках 10-ти километровой зоны от границ СПБ
(АПР И ЛО)
Рыночный показатель
Прирост
I полуг. 2011/
I полуг. 2012
(%)
Объем строительства коммерческого
жилья в сегменте масс-маркет в рамках
ЕКЗ
-7,1
в т.ч. обжитые районы
-27,2
в т.ч. пригородные территории
+42,7
ЕКЗ – единое пространство для жизни. Проблемы:
транспортная доступность, социальная
инфраструктура.
3
Slide 4
СТРУКТУРА РЫНКА.
Изменение типа застройки
Изменение структуры рынка по показателю КОТ/ квартальная
застройка/точечная застройка.
В объеме рынка – тенденция к сокращению доли готовых (введенных в
эксплуатацию) объектов, в которых более 8% непроданных квартир.
Восстановление показателя продаж в сегменте масс- маркет у надежных
застройщиков: более 90% от общего объема проекта проданы к моменту
ввода объекта в эксплуатацию
Удельная доля в общем объеме рынка массмаркет (ЕКЗ) %
2011 г
1 полугодие 2012
Проекты КОТ (от 500 тыс. кв.м)
16,4%
33,3%
Проекты квартальной застройки (60-500 тыс. кв.м)
42,8%
39,6%
Точечная застройка (до 50 тыс. кв.м)
40,8%
27,1%
В сегменте масс-маркет - рост удельной доли проектов комплексного
освоения и квартальной застройки
4
Slide 5
ВЫВОД НОВЫХ ПРОЕКТОВ.
Наращивание темпа вывода новых проектов в продажу. Опережающий
рост объема вывода в рамках реализуемых проектов КОТ и проектов в
пригородной зоне.
Вывод новых объектов строительства в продажу на
рынке недвижимости Санкт Петербурга, тыс. кв.м.
1800
1,564
1,480
1,469
1600
1400
1,235
1,226
1,2001,167
1,034
1200
974
1000
800
1,166
1,017
986
845
785
619
513
600
361
400
951
354
200
0
Объемы строительства в сегменте масс-маркет на пригородных территориях СанктПетербурга демонстрируют максимальную динамику прироста – в 2011 году по
отношению к 2010 – рост более, чем в 3,3 раза, в 2012 – продолжение тенденции роста
* До 2009 г – данные КЦ «Петербургская недвижимость». 2010 г – ЕКЗ 5 км от границ СПб, 2012 – ЕКЗ – 10 км. от границ СПб
5
Slide 6
СТРАТЕГИЯ РЕАЛИЗАЦИИ ПРОЕКТОВ
КОТ
Девелопер/собственникарендатор земли
Привлечение
застройщиков в КОТ в
рамках концепции
«Балтийская
Жемчужина»
Привлечение
застройщиков в КОТ
Самостоятельные
концепции
Старт-девелопмент:
«Южный», SVPGroup:«Семь столиц»
Правительство СПБ:
СПЧ, Юго-Запад
Девелопер=Застройщик.
Реализация всего проекта
Главстрой СПб:
«Северная Долина»,
«Юнтолово»;
Балтрос: «Славянка»
Стратегия продаж: оптовая
продажа государственным
структурам строящегося
жилья, цены на открытом
рынке
на 15-30 % ниже
среднерыночных на первом
этапе реализации
От стратегии реализации проектов КОТ и проектов квартальной застройки
зависит цена предложения в проекте
6
Slide 7
ЦЕНА ПРЕДЛОЖЕНИЯ
2011-2012 год – плавный рост цены предложения. Ценовая дифференциация: на объекты
комплексного освоения в развивающихся районах и объекты, возводимые в благоустроенных обжитых
районах с развитой инфраструктурой. Разница в цене между ними может достигать 30%
2011-2012 год – восстановление объемов договоров с привлечением ипотечного кредита (25 - 30%)
2010-2012 год – уверенным спросом на первичном рынке жилья пользуются объекты, находящиеся на
начальных этапах строительства. Опережающий темп роста цен на этих объектах.
Изменение цены предложения строящегося жилья в обжитых
районах СПб
8.00%
6.00%
4.00%
2.00%
0.00%
-2.00%
1 кв. 2 кв. 3 кв. 4 кв. 1 кв. 2 кв. 3 кв. 4 кв. 1 кв. 2 кв. 3 кв. 4 кв. 1 кв. 2 кв.
2009 2009 2009 2009 2010 2010 2010 2010 2011 2011 2011 2011 2012 2012
-4.00%
-6.00%
-8.00%
масс-маркет
бизнес
элита
Место конкретного объекта в портфеле проектов компании-застройщика определяет
темп продаж квартир. От запланированного темпа продаж напрямую зависит стратегия
ценообразования, маркетинговые акции по стимуляции спроса. Влияние на цену
предложения оказывают объем предложения и спроса в зоне локации, срок ввода
объекта в эксплуатацию.
7
Slide 8
ЭВОЛЮЦИЯ ПРОДУКТА.
Тенденция уменьшения средней площади квартир
- рост удельной доли в проекте квартир-студий,
однокомнатных и малогабаритных двухкомнатных
квартир. Вызвана особенностями посткризисного
спроса
Максимизация соотношения жилой площади к
общей площади квартиры. Появление на рынке
форматов евро-квартир (в частности «евродвушек»)
Увеличение доли квартир с полной чистовой
отделкой. В 1 полугодии 2012 г доля квартир в
сегменте масс-маркет, включающих чистовую
отделку, по отношению к 1 полугодию 2009 г –
выросла более чем в 3 раза
Пристальное внимание застройщиков к
комплексному благоустройству территории,
устройству фасадов, отделке мест общего
пользования и квартир – улучшение среды жизни
8
Slide 9
СПАСИБО ЗА ВНИМАНИЕ
«Гражданский Жилищный Форум» Санкт Петербург, октябрь 2012