Transcript Мониторинг рынка недвижимости и его роль в создании единого
Мониторинг рынка недвижимости и его роль в создании единого информационного геопространства как инструмента оперативного управления кадастровой стоимостью недвижимости (на примере Самарской области)
Вице-призидент СРО «НКСО», Представитель Национального совета по оценочной деятельности в комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Росреестре Самарской области генеральный директор ООО «Территориальное агентство оценки», Лобанов Валентин Петрович Самара,2013 www.pcrgroup.ru
Основные процессы управления кадастровой стоимостью
Сбор и хранение информации Кадастровая оценка с использованием ПК «Массовая оценка» и ПК ГКО ЗНП Обработка и анализ данных Массовая online оценка любых видов недвижимости Анализ социально экономически х последствий проведения ГКО, эффективност и управления территорией Мониторинг рынка недвижимости с использованием ПК «АДОН»
Программный комплекс «АДОН»
Единая БД
А
налогов
д
ля
о
бъектов
н
едвижимости
Организация мониторинга и обеспечения достоверной информации для ГКО
Источники данных ПК «Аналоги для объектов недвижимости» (АДОН) Источник 1 (Риэлтор ская БД) Предварительная обработка, фильтрация данных Источник 2 ( РОСРЕЕСТР, муниципали теты) Система конвертиро вания ИМПОРТ ДАННЫХ БД ПК «АДОН» Исходные данные рынка недвижимости для ГКО Источник 3 (Печатные издания) Источник N ( Веб-сайт) Сбор данных из Единого информационного Геопространства Привязка информации о рынке недвижимости к электронной карте
Импорт из риэлтерской базы данных
• • •
Достоинства
Четкая структура данных Обновление данных в реальном времени Возможность полностью автоматического импорта •
Недостатки
Возможно использование разработчиками БД собственного (закрытого) формата файлов или шифрования данных Табличная информация с данными об объектах недвижимости
Конвертер 1 БД ПК «АДОН»
Импорт из Интернет-источников
• • •
Достоинства
Открытость форматов и данных Возможность обновления данных ежедневно или в реальном времени Возможность полностью автоматического импорта Постраничное представление информации. Дополнительная информация во всплывающем окне • •
Недостатки
Не совсем четкая структура данных Разбиение информации на части: страницы, вынесение деталей объектов во всплывающие окна и т.п.
Конвертер 1 БД ПК «АДОН»
Импорт из печатного издания
•
Достоинства
Открытость форматов и данных Сканирование Применение фильтров • • • • •
Недостатки
Невозможен полностью автоматический импорт Сложность распознавания структуры и данных при сканировании Наличие помех: рекламные блоки, фон у текста Разбиение информации на страницы Редкое обновление данных (раз в неделю) Распознавание Импорт распознанной информации
БД ПК «АДОН»
Объединение объектов при импорте
Импортируемый объект
Продажа Город Адрес Тип Общая площадь, кв.м.
Жилая площадь, кв.м.
Площадь кухни, кв.м.
Этаж Этажность Количество комнат х у Дата Цена, долл.США/кв.м.
Цена, руб./кв.м.
Да Самара
Стара Загора / Димитрова
Улучшенной планировки 63 40 8 3 9 3
9364 5786 19.02.08
2 498 61 404
Объект в АДОН Итоговый объект в АДОН Да Самара
ул. Димитрова / Ст. Загора
Улучшенной планировки 63 40 8 3 9 3
9364 5786 12.02.08
2 489 61 404
Да Самара Стара Загора / Димитрова Улучшенной планировки 63 40 8 3 9 3 9364
Дата
5786
Цена, долл.США/кв.м.
Цена, руб./кв.м.
12.02.08
2 489 61 404
19.02.08
2 498 61 404
Объект в АДОН
Адрес Тип
Красноармейская, 76 офис
История цен
Начальная дата Стоимость аренды Конечная дата
19 янв-09 14 960 04 мая-09
Конечная цена, руб./кв.м.
Экспозиция, дней
11 900
105
Автоматическое определение местоположения (населенного пункта) импортируемого объекта
Привязка объектов к населенному пункту Привязка объектов к координатам на карте населенного пункта
При импортировании информации об объектах недвижимости, выполняется автоматическое определение к какому населенному пункту объект принадлежит
Анализ рынка недвижимости
Автоматическая аналитика на базе ПК «АДОН»
Расчет значений факторов стоимости
•
Расчет параметров выполняется для различных населенных пунктов
•
Для каждого населенного пункта может быть свой набор параметров
Обоснование выбора факторов стоимости (применительно к ГКО объектов недвижимости)
Получение аналогов для объекта оценки
Модуль экспорта данных
Поиск аналогов в одной или нескольких точках города с указанием радиуса Поиск аналогов в нескольких районах города одновременно, в том числе поселках входящих в состав города Поиск аналогов в области и определенных районах области Поиск аналогов в нескольких населенных пунктах одновременно
Сбор рыночной информации (применительно к ГКО объектов недвижимости)
Статистические отчеты по динамике рынка
Зависимость стоимости 1-го кв.м. квартир на вторичном рынке от их типа, руб.
100000 90000 80000 70000 60000 50000 40000 30000 20000 10000 0 60647 90 -й с ер ии 67848 55704 72000 70000 68000 Средняя стоимость квартир улучшенной 60873 90990 планировки в зависимости от количества 60821 комнат, (руб./кв.м.) 69837 53146 Средняя стоимость квартир улучшенной планировки в зависимости от этажа расположения, (руб./кв.м.) 68000 67718 67410 66000 66000 63151 го сти нка ле ни нгр 64000 ад 62000 ло 60000 ме йка 58000 ст ал инка ст ар ый 64000 ул 62000 уч ш.пл ан.
ка хр ущев 61668 эл ит на я 62692 1 60000 2 3 58000 Первый Последний Средний 50 40 30 20 10 0 Средние сроки экспозиции квартир улучшенной планировки по продаже в зависимости от количества комнат, (дней) 36 1 36 360 350 340 330 320 310 300 2 290 280 270 планировки в зависимости от количества комнат и наличия мебели, (руб./кв.м.) 348 334 323 313 301 302 3 1 С мебелью 2 Без мебели 3 900 800 700 600 500 400 300 200 100 0
Динамика среднего, минимального, максимального значений арендной ставки квартир улучшенной планировки, (руб./кв.м.)
390 370 350 330 310
Динамика среднего значений арендной ставки квартир
290 Фиксация максимальных значений 250
улучшенной планировки, (руб./кв.м.)
175000 150000 125000 100000 75000 50000 25000 0
Динамика среднего, минимального, максимального значений стоимости квартир улучшеной планировки, (руб./кв.м.).
67500 65000 62500 60000 57500 55000 52500 Фиксация максимальных значений 50000
Динамика среднего значения стоимости квартир улучшеной планировки, (руб./кв.м.).
Средневзвешенная величина за период Средневзвешенная величина за период
Практическое применение рыночных баз данных для оперативного управления кадастровой стоимостью недвижимости
1. Построение тематических слоев картографической информации с данными рыночных предложений и арендных плат; 2. В рамках процедур государственной кадастровой оценки для определения состава ценообразующих факторов и сбора аналогов для построения расчетных моделей; 3. Для анализа качества выполненных работ по государственной кадастровой оценки и анализа социально-экономических последствий; 4. Для принятия решений о начале работ новых туров кадастровой оценки в связи с изменением рыночной ситуации; 5. Для пополнения АИС "МНРН" Росреестра и формирования Фонда данных системы мониторинга из внешних источников.
Построение ценовых карт населенных пунктов Стоимость квартир типа «полнометражка» в г. Москва на июнь 2007 г. по цветовым зонам
Цвет Цена, руб./м.кв. 80911 110207 110206 139503 139503 168799 168799 198095 198095 227391 227391 256687 256687 285984
Ценовая карта торговых помещений г. Самара на продажу , 4 квартал 2012г.
Ценовая карта торговых помещений г. Самара в аренду, 4 квартал 2012г.
Карта ставок капитализации торговых помещений г. Самара, 4 квартал 2012г.
Анализ качества выполненных работ по государственной кадастровой оценки и анализа социально-экономических последствий (торговля, офисы)
Анализ качества выполненных работ по государственной кадастровой оценки и анализа социально-экономических последствий (производственный сегмент)
Анализ предпосылок оспаривания кадастровой оценки
РЕАЛИЗАЦИЯ МОНИТОРИНГА РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ
Спасибо за внимание!
Краткая информация о Группе Компаний «Поволжский центр развития»: 443080, Россия, г. Самара, ул. Революционная 70, литера 1, 3 этаж, офис 301 Телефоны: (846) 270-72-50, 276-68-61, 276-68-64, 276-68-66 E-mail: [email protected]