Transcript Проблемы определения рыночной стоимости прав

Проблемы определения рыночной
стоимости прав (требований)
Член Совета по оценочной деятельности при
Минэкономразвития России, Председатель Совета НП СРОО
«СПО» дтн проф Козин Петр Александрович
Директор по оценке ООО «РМС-ОЦЕНКА» Прохорова Ирина
Владимировна
Санкт-Петербург, 24 июня 2015 г.
1
Проблема 1. Отсутствие четкого
определения «права (требования)»
В законодательстве РФ и многих других стран отсутствует
четкое определение «права (требования)».
При этом понятие права (требования) используется в
нормах главы 24 ГК РФ.
В ст. 382 ГК РФ говорится: «Право (требование),
принадлежащее кредитору на основании обязательства,
может быть передано им другому лицу по сделке
(уступка требования) или перейти к другому лицу на
основании закона».
2
Проблема 1. Отсутствие четкого
определения «права (требования)»
 По поводу признания за правами (требованиями)
вещно-правового
или
имущественного
статуса
существуют минимум две крайне противоположные
точки зрения: от полного отрицания вещно-правовой
природы «прав (требований)» до признания права
собственности на право требования («право на
право»).
 Согласно пункту 4 статьи 454 ГК РФ к продаже
имущественных прав применяются общие положения
о купле-продаже, если иное не вытекает из
содержания и характера этих прав.
3
Проблема 1. Отсутствие четкого
определения «права (требования)»
 С одной стороны, права (требования) имеют
материальную ценность и являются по своей
сути правами обязательственными.
 С другой стороны, права (требования)
являются объектами сделок, наряду с иными
имущественными
(например,
вещными)
правами.
4
Допущения для разрешения Проблемы 1.
Отсутствие четкого определения права
(требования)
 Права
(требования)
могут
рассматриваться как самостоятельный
объект гражданских правоотношений,
наряду с вещами и иными субъектами.
 Права
(требования)
могут
быть
объектами оценки, с оговоркой об
обязательственно-правовом характере
их возникновения и регулирования.
5
Стратегии кредитных организаций
 Самостоятельная
работа
организаций по возврату долгов.
кредитных
 Уступка права (требования) третьим лицам.
 При
реализации
любой
из
стратегий
требуется
оценка
прав
(требований),
залоговых
активов,
поручительств
или
компаний-должников.
6
Основные методические документы
кредитных организаций для оценки
прав (требований)
 Методические рекомендации «Оценка прав
требования по кредитным соглашениям банков».
АРБ, М., 2010г. (МР АРБ-2010)
 Мнение экспертов Комитета по оценочной
деятельности Ассоциации Банков Северо-Запада об
обоснованных значениях рыночных дисконтов,
применяемых при оценке прав требования (долгов)
кредитных организаций к непубличным компаниям
в условиях неблагоприятной рыночной
конъюнктуры, сложившейся в конце 2014-го –
начале 2015-го годов. (МЭ АБСЗ-2015)
7
Возможный состав обеспечения по
кредитным соглашениям
(МР АРБ-2010)
ДА
Кредитное соглашение обеспечено залогом и(или)
поручительством
Оценка залогов
НЕТ
Оценка компаниидолжника и ее
возможностей исполнить
условия кредитного
соглашения
Оценка поручительства
юридического лица
Оценка поручительства
физического лица
8
Проблема 2. Отсутствие единой
классификации прав (требований)
Классификация в МР АРБ-2010:
 I (высшая) категория качества (стандартные ссуды));
 II категория качества (нестандартные ссуды);
 III категория качества (сомнительные ссуды) значительный
кредитный
риск
(вероятность
финансовых потерь вследствие неисполнения либо
ненадлежащего исполнения заемщиком обязательств
по ссуде обусловливает ее обесценение в размере от
21 до 50 процентов);
9
Проблема 2. Отсутствие единой
классификации прав (требований)
Продолжение классификации в МР АРБ-2010:
 IV категория качества (проблемные ссуды) - высокий
кредитный риск (вероятность финансовых потерь
вследствие
неисполнения
либо
ненадлежащего
исполнения
заемщиком
обязательств
по
ссуде
обусловливает ее обесценение в размере от 51
процента до 100 процентов);
 V (низшая) категория качества (безнадежные ссуды) отсутствует вероятность возврата ссуды в силу
неспособности или отказа заемщика выполнять
обязательства по ссуде, что обусловливает полное (в
размере 100 процентов) обесценение ссуды.
10
Проблема 2. Отсутствие единой
классификации прав (требований)



Классификация в МЭ АБСЗ-2015:
Объекты первой (высшей) степени ликвидности. Это долги с
высокой вероятностью добровольного исполнения должником
своих обязательств по их погашению. Рыночный срок экспозиции
не превышает 6 месяцев. Объекты не несут в себе никаких
дополнительных рисков реализации и могут быть отчуждены на
открытом рынке в достаточно короткий срок.
1.4.2. Объекты второй (достаточной) степени ликвидности. Это
долги с положительной перспективой их судебного взыскания и,
соответственно,
рыночный
срок
экспозиции
которых
не
превышает 18 месяцев.
1.4.3. Объекты третьей (низкой) степени ликвидности. Все
остальные долги.
Не учтены долги, по которым уже есть Исполнительные
листы, но долги по разным причинам не возвращаются.
11
Проблема 3. Права (требования) как
объект оценки
ФЗ-135: Включение права (требования) в перечень объектов
оценки (Статья 5).
Статья 5. Объекты оценки
К объектам оценки относятся:
 отдельные материальные объекты (вещи);
 совокупность вещей, составляющих имущество лица, в том
числе имущество определенного вида (движимое или
недвижимое, в том числе предприятия);
 право собственности и иные вещные права на имущество или
отдельные вещи из состава имущества;
 права требования, обязательства (долги);
 работы, услуги, информация;
 иные объекты гражданских прав, в отношении которых
законодательством Российской Федерации установлена
возможность их участия в гражданском обороте.

12
Проблема 3. Права (требования) как
объект оценки
 ФСО-7: Невключение права (требования) в перечень
объектов оценки (п.4).
4. Для целей настоящего Федерального стандарта объектами
оценки могут выступать объекты недвижимости - застроенные
земельные участки, незастроенные земельные участки,
объекты капитального строительства, а также части земельных
участков и объектов капитального строительства, жилые и
нежилые помещения, вместе или по отдельности, с учетом
связанных с ними имущественных прав, если это не
противоречит действующему законодательству. Для целей
настоящего Федерального стандарта объектами оценки могут
выступать доли в праве на объект недвижимости.
13
Проблема 3. Права (требования) как
объект оценки
 Проект ФСО-8, Более ранняя редакция:
Включение права (требования) в перечень
объектов оценки (п.3).
3.
Под
стоимостью
бизнеса
(организации)
понимается
сумма
стоимостей
всех
прав,
реализуемых на основе платности через акции, доли
в уставном (складочном) капитале или паи и права
требования по займам юридического лица,
которое ведёт соответствующий бизнес.
 Проект
ФСО-8,
Принятая
редакция:
Исключение права (требования) из перечня
объектов оценки.
14
Проблема 3. Права (требования) как
объект оценки
 ФЕДЕРАЛЬНЫЙ СТАНДАРТ ОЦЕНКИ «Оценка
для целей залога (ФСО No 9)»
п.3. Для целей настоящего Федерального стандарта
оценки под объектом оценки понимаются объекты
гражданских прав, в отношении которых
законодательством Российской Федерации
установлена возможность их участия в гражданском
обороте и залог которых не запрещен действующим
законодательством Российской Федерации.
15
Практическое разрешение проблем
оценки прав (требований)
Для проведения оценочных работ при определении
стоимости
прав
(требований),
по-возможности,
необходим полный перечень исходной информации:
сумма задолженности;
срок просрочки;
тип заемщика;
вероятность возврата долга;
наличие судебного решения;
момент истечения срока исковой давности;
качество подтверждающих документов;
наличие информации о финансовом состоянии должника;
наличие дополнительного
поручительства.
обеспечения
долга
в
виде
залога
16
или
Практическое разрешение проблем
оценки прав (требований)
Сумма долга - балансовая стоимость дебиторской
задолженности (сумма требований к погашению) по
состоянию на дату проведения оценки.
В случае отсутствия достаточной информации о
дебиторской задолженности и, в частности, при
невозможности определения вероятности возврата долга,
оценщик
может
использовать
и
опираться
на
статистические данные кредитных организаций.
17
Практическое разрешение проблем
оценки прав (требований)
В случае наличия судебного решения, к оценке принимается сумма
задолженности, указанная в данном решении (возможно также
применение коэффициента вероятности возврата долга).
При
наличии
залога
или
поручительства
необходимы
подтверждающие документы, которые может принять во внимание
оценщик и учесть в оценке.
В случае наличия дополнительного обеспечения долга в виде залога
необходимо определить ликвидационную стоимость залога. Для этого
требуется указать срок экспозиции. Ликвидационная скидка, как
правило, составляет не менее 30%.
Поручительство, наряду с залогом, является одним из основных
факторов, определяющих обеспеченность долга. Риск невозврата
кредита по этому фактору определяется прежде всего типом
поручителя.
18
Практическое разрешение проблем
оценки прав (требований)
Согласно ст. 336 ГК РФ:
1. Предметом залога может быть всякое имущество, в том
числе вещи и имущественные права (требования), за
исключением имущества, изъятого из оборота, требований,
неразрывно связанных с личностью кредитора, в частности
требований
об
алиментах,
о
возмещении
вреда,
причиненного жизни или здоровью, и иных прав, уступка
которых другому лицу запрещена законом.
2. Залог отдельных видов имущества, в частности имущества
граждан, на которое не допускается обращение взыскания,
может быть законом запрещен или ограничен.
19
Практическое разрешение проблем
оценки прав (требований)
Основные
особенности
определении
стоимости
недвижимости:
применения
залога
в
ФСО
№7
при
виде
объекта
Объектами оценки могут выступать ОН - застроенные ЗУ и,
незастроенные ЗУ, ОКС, а также части ЗУ и ОКС, жилые и нежилые
помещения, вместе или по отдельности, с учетом связанных с ними
имущественных прав, если это не противоречит действующему
законодательству, а также доли в праве на объект недвижимости.
При сборе информации об оцениваемом объекте недвижимости
оценщик или его представитель проводит осмотр объекта оценки в
период, возможно близкий к дате оценки, если в задании на оценку
не указано иное. В случае непроведения осмотра оценщик указывает
в отчете об оценке причины, по которым объект оценки не осмотрен,
а также допущения и ограничения, связанные с непроведением
осмотра.
20
Практическое разрешение проблем
оценки прав (требований)

Задание на оценку объекта недвижимости должно содержать
следующую дополнительную информацию:

состав объекта оценки с указанием сведений, достаточных для
идентификации каждой из его частей (при наличии);

характеристики объекта оценки и его оцениваемых частей или
ссылки на доступные для оценщика документы, содержащие такие
характеристики;

права, учитываемые при оценке объекта оценки, ограничения
(обременения) этих прав, в том числе в отношении каждой из
частей объекта оценки.
21
Практическое разрешение проблем
оценки прав (требований)
Анализ
рынка
недвижимости
выполняется
в
следующей
последовательности:
а) анализ влияния общей политической и социально-экономической
обстановки в стране и регионе расположения объекта оценки на
рынок оцениваемого объекта, в том числе тенденций;
б) определение
сегмента
рынка,
к
которому
принадлежит
оцениваемый объект;
в) анализ фактических данных о ценах сделок и (или) предложений
с указанием интервала значений цен;
г) анализ основных факторов, влияющих на спрос, предложение и
цены с приведением интервалов значений этих факторов;
д) основные выводы относительно рынка недвижимости в сегментах,
необходимых для оценки объекта.

22
Практическое разрешение проблем
оценки прав (требований)




Анализ наиболее эффективного использования лежит в основе оценок
рыночной стоимости недвижимости.
Наиболее эффективное использование представляет собой такое
использование недвижимости, которое максимизирует ее продуктивность
(соответствует ее наибольшей стоимости) и которое физически возможно,
юридически разрешено (на дату определения стоимости объекта оценки) и
финансово оправдано.
В качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости,
которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и
сопоставимы с ним по ценообразующим факторам. При этом для всех
объектов недвижимости, включая оцениваемый, ценообразование по
каждому из указанных факторов должно быть единообразным.
При проведении оценки должны быть описаны объем доступных оценщику
рыночных данных об объектах-аналогах и правила их отбора для
проведения расчетов. Использование в расчетах лишь части доступных
оценщику объектов-аналогов должно быть обосновано в отчете об оценке.
23
Практическое разрешение проблем
оценки прав (требований)



Метод ПК применяется для оценки объектов недвижимости, не требующих
значительных капитальных вложений в их ремонт или реконструкцию,
фактическое использование которых соответствует их НЭИ. Выполняется
путем деления соответствующего рынку годового дохода от объекта на
общую ставку капитализации, которая при этом определяется на основе
анализа рыночных данных о соотношениях доходов и цен объектов
недвижимости, аналогичных оцениваемому объекту.
Метод КРМ применяется для оценки недвижимости, генерирующей
регулярные потоки доходов с ожидаемой динамикой их изменения.
Капитализация таких доходов проводится по общей ставке капитализации,
конструируемой на основе ставки дисконтирования, принимаемой в расчет
модели возврата капитала, способов и условий финансирования, а также
ожидаемых изменений доходов и стоимости недвижимости в будущем.
Оценка недвижимости, предназначенной для ведения определенного вида
бизнеса (например, гостиницы, рестораны, АЗС), может проводиться на
основании информации об операционной деятельности этого бизнеса
путем выделения из его стоимости составляющих, не относящихся к
оцениваемой недвижимости.
24
Практическое разрешение проблем
оценки прав (требований)

Затратный подход рекомендуется использовать при низкой активности
рынка, когда недостаточно данных, необходимых для применения
сравнительного и доходного подходов к оценке, а также для оценки
недвижимости специального назначения и использования.

Для целей определения рыночной стоимости объекта недвижимости с
использованием затратного подхода земельный участок оценивается как
незастроенный
в
предположении
его
наиболее
эффективного
использования.

Для целей оценки рыночной стоимости недвижимости величина прибыли
предпринимателя определяется на основе рыночной информации
методами экстракции, экспертных оценок или аналитических моделей с
учетом прямых, косвенных и вмененных издержек, связанных с созданием
ОКС и приобретением прав на земельный участок.
25
Практическое разрешение проблем
оценки прав (требований)

При недостаточности рыночных данных, необходимых для реализации
какого-либо из подходов к оценке недвижимости в соответствии с
требованиями настоящего Федерального стандарта оценки и ФСО № 1,
ФСО № 2, ФСО № 3, в рамках выбранного подхода на основе имеющихся
данных рекомендуется указать ориентировочные значения (значение)
оцениваемой величины, которые не учитываются при итоговом
согласовании, но могут быть использованы в качестве поверочных к
итоговому результату оценки недвижимости.

После проведения процедуры согласования оценщик, помимо указания в
отчете об оценке итогового результата оценки стоимости недвижимости,
приводит свое суждение о возможных границах интервала, в котором, по
его мнению, может находиться эта стоимость, если в задании на оценку не
указано иное.
26
Подходы и методы при оценке
рыночной стоимости прав (требований)
Для оценки прав (требований) применяются 3 классических
подхода:
затратный,
доходный,
сравнительный.
Затратный подход применительно к оценке прав (требований)
дебиторской задолженности сводится к балансовому. За стоимость
дебиторской задолженности в рамках затратного подхода
принимается ее номинальная (балансовая стоимость), которая
подлежит корректировке с учетом сроков возникновения.
Таким образом, теоретически применение затратного подхода даст
оценку задолженности, равную ее балансовому значению без
учета особенностей каждого дебитора.
27
Подходы и методы при оценке
рыночной стоимости прав (требований)
Сравнительный подход
В качестве объектов-аналогов необходимо применять информацию
о стоимости долгов, реализуемых на открытом рынке (продажа
долгов). Как правило, такими дебиторами являются банки или
крупные компании. Если существует рынок долгов, то для
определения стоимости дебиторской задолженности достаточно
обратиться к котировкам стоимости долгов сопоставимого с
оцениваемым дебитора.
Группа компаний РМС
28
Подходы и методы при оценке
рыночной стоимости прав (требований)
Доходный подход (основные методы)
Метод дисконтирования денежных потоков. Согласно этого
метода стоимость дебиторской задолженности определяется на
основе принципа изменения стоимости денег во времени.
Основное предположение – срок погашения долга.
При использовании данного метода необходимо учитывать
проценты за пользование чужими денежными средствами.
Расчет
процентов
за
пользование
чужими
денежными
средствами производится, исходя из одной трехсотой ставки
рефинансирования Центрального банка России, действующей на
дату оценки, от суммы оцениваемой задолженности за каждый
день просрочки.
29
Подходы и методы при оценке
рыночной стоимости прав (требований)
Ставка дисконтирования может быть принята как учетная ставка
банковского процента по кредитам, выдаваемым крупнейшими
банками РФ (процентная ставка по кредитам, предоставленным
кредитными организациями физическим лицам и нефинансовым
организациям (в рублях) на срок 1 год и более).
Коэффициентная методика. Сущность данной методики состоит в
том, что стоимость дебиторской задолженности уменьшается на
определенный коэффициент, в зависимости от срока неплатежа.
Существует
несколько
видов
шкал
коэффициентов
дисконтирования.
Шкала коэффициентов дисконтирования, разработанная для экспресс-анализа финансового состояния
предприятий, проводимого ФСФО РФ.
30
Подходы и методы при оценке
рыночной стоимости прав (требований)
Метод «старения». Стоимость, рассчитанная данным методом,
определяется
с
использованием
расчета
«старения»
прав
(требований) в зависимости от сроков возникновения.
Для
расчета
рекомендуется
определять
коэффициент
дисконтирования с учетом сроков возникновения задолженности.
Рыночная стоимость (РС) дебиторской задолженности по методу
«старения» за соответствующий период может быть рассчитана по
формуле:
PC = коэффициент дисконтирования * балансовая стоимость
задолженности.
31
Выводы для разрешения проблем
при оценке прав (требований)
 Необходимо наличие полной исходной информации, в частности,
по дебиторской задолженности, представляемой кредитной
организацией.
 Необходимо проведение детального анализа долгов, а также их
классификации и группировки в зависимости от вида.
 В случае отсутствия достаточной исходной информации для
оценки, в отчете об оценке указываются все допущения и условия,
при которых проводится оценка.
 Применение нескольких методов в рамках 3-х подходов к оценке
(реализация правила «3х3»).
 Обоснованное согласование результатов, полученных в рамках
нескольких методов (учет особенностей).
 Просьба к КОД АБСЗ: предоставлять актуальные данные, в
частности,
зависимость
коэффициента
дисконтирования
от
возраста
задолженности
(для
реализации
на
практике
коэффициентной методики).
32
Член Совета по оценочной деятельности при Минэкономразвития
России, Председатель Совета НП СРОО «СПО»
дтн проф Козин Петр Александрович
Директор по оценке ООО «РМС-ОЦЕНКА» Прохорова
Ирина Владимировна
СПАСИБО ЗА
ВНИМАНИЕ!
190000, Санкт-Петербург, пер. Гривцова, д. 5
191123, Санкт-Петербург, пр. Чернышевского,
17
Тел.: +7 (812) 334-69-02, +7 (812) 324-54-23,
http://www.info-russia.org; http://pmc-appraisal.ru
[email protected]; [email protected]
33